1. 대체주택으로 취득/일시적 2주택으로 취득한다는 말씀은 아마도, 재개발기간 중에 취득하는 대체주택(소득세법 시행령 제156조의2 제5항)을 말씀하시는 듯 합니다. 그러나 취득세는 조금 취급이 다릅니다. 2. 취득세에서는 먼저 종전 물건이 무엇인지를 봅니다. 이때 물건의 판단기준은 관리처분계획인가가 아니라, 주택의 멸실입니다. 이주를 마치고 철거가 완료된 상태를 의미합니다. 원칙은, 종전 주택 + 신규 주택인 경우, 신규주택 취득으로부터 3년(조정지역 1년) 이내에 종전 주택을 팔아야 합니다. 재개발에서는 조금 더 의미가 확장되는데요, 1) 만약 지금 관리처분은 났는데 멸실은 안 된 상태라면? 신규 주택을 취득하고 3년 (조정지역 1년) 이내에 종전 주택을 팔아야 합니다. 신규 주택을 취득하고 3년 (조정지역 1년) 이내에 종전 주택이 멸실되어야 합니다. 2) 만약 종전 주택이 멸실까지 된 상태라면? -> 기간의 기산점이 뒤로 밀리고, 종전 주택 아닌 신규 주택을 팔아도 되게 됩니다. 신규 주택을 취득한 뒤, [종전 주택이 완성되고 나서] 3년 (조정지역 1년) 이내에 [신규 주택]을 팔아야 합니다. (대체주택을 판다는 의미) 신규 주택을 취득한 뒤, [종전 주택이 완성되고 나서] 3년 (조정지역 1년) 이내에 [종전 주택](신축 주택)을 팔아도 됩니다. 3) 만약 관리처분계획인가 당시에 그 구역에 살던 원주민이라면? 신규 주택을 취득하고 전입만 해도 됩니다. 다주택자·법인 취득세 중과 운영요령(추가) 9. 재개발 구역내 주택을 소유하고 있다가 해당 재개발사업으로 조합원입주권을 취득하는 경우 주택 수에 산정하는 조합원입주권의 취득시점은? ○ 조합원입주권을 주택 수에 포함한 것은 주거용 건축물이 멸실되었지만 주택으로 보아 주택 수에 가산하겠다는 중과제도 취지를 반영한 것으로(법 제13조의3제2호), 해당 주택의 멸실 전까지는 주택을 소유한 것이므로, 멸실 이후부터 조합원입주권을 소유한 것으로 보아야 함 ※ 관리처분계획 인가가 있는 경우라도 해당 주거용 건축물이 사실상(또는 공부상) 멸실되기 전까지는 주택으로, 멸실 이후에는 토지로 보아 취득세와 재산세를 과세(지방세운영과-1, 2018.1.2. 참조)하는 지방세 과세체계와 일관성 유지 지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다. ② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다. ③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.

1. 비거주자 판단 본 케이스에서 핵심은 비거주자 판단이라고 할 수 있습니다. 그런데 비거주자 판단은 매우 까다로우니, 제가 판단한다고 해도 국세청이나 판사는 다르게 볼 수도 있다는 점을 미리 알려드립니다. 비거주자의 핵심 판단은 주소 판단이고, 주소는 국내에서 생계를 같이 하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정합니다. 주된 자산이 국내에 있고, 22년 7월에 해외주재원으로 발령나 25년 7월에 복귀할 예정이라면, 3년간의 일시적인 해외생활이라 할 수 있습니다. 이 경우, 100% 출자법인이 아닌 곳에 해외주재원으로 발령난 동안은 거주자라 할 수 없지만, 출국 전과 귀국 후에는 거주자라고 판단됩니다. 1세대 1주택 비과세는 비거주자에게는 허용되지 아니합니다. 따라서 거주자로서 양도하여야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 비거주자가 거주자로 된 다음에 양도하는 경우에도, 1세대 1주택 비과세의 2년 보유, 2년 거주 요건은 거주자의 신분에서 충족하여야 합니다. [거주자 -> 비거주자 -> 거주자]인 경우, 거주자로서 보유한 기간의 보유기간은 통산할 수 있는지도 중요한데, 여기에 대해서는 알려진 바가 없고, 다만 [비거주자 -> 거주자]인 경우 거주자로서 보유기간과 거주기간을 충족하여야 한다고 합니다. 재산-2908(2008.09.23) “비거주자”인 상태에서 취득한 주택을 “거주자”가 된 상태에서 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 요건인 보유기간 및 거주기간은 “거주자”로 되는 시기(거주자가 되기 위하여 입국하는 날)부터 기산하는 것입니다. 2. 거주주택 비과세 특례 거주주택 비과세 특례는 [거주주택 선양도, 임대요건 후충족], [임대요건 선충족, 거주주택 후양도] 모두 가능합니다. 그런데, [선양도 후충족] 중에 B주택이 관리처분으로 멸실되는 경우에는 추징하지 아니하나, 먼저 B주택이 멸실되고 나서 거주주택을 양도하는 경우에는 거주주택 비과세 특례를 받지 못합니다. 기획재정부재산-928(2021.10.27) 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업으로 임대 중이던 당초의 임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」제2조에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 아파트에 해당하여 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 할 수 없는 경우 당초의 임대주택이었던 아파트 외의 1주택에 대해서는 「소득세법 시행령」 제155조제20항이 적용되지 않는 것입니다. 3. 이를 종합하면, 거주주택 비과세를 받으려면, 1) B주택 관리처분계획인가 전에 A주택을 양도하고, B주택이 관리처분에 돌입해야 함. 2) A주택을 양도하는 때에 거주자여야 함. 그리고 거주자로서 보유, 거주기간을 충족하여야 함. 그러므로, 1. (배우자 물건으로 판단됨) 배우자 입장에서는 상대방이 해외로 발령이 났다고 하여 본인까지 비거주자가 되는 것은 아니므로, 거주자이고, 또한 B주택 관리처분 전이므로 비과세 가능할 것으로 판단합니다. 2. 본사에 복귀하여 거주자가 되었지만, [거주자로서 보유기간 거주기간 충족 요건]을 판단할 때에 비거주자 전의 거주자였던 기간의 보유기간과 거주기간을 통산해주는지까지 알 수 없어 위험합니다. 단, B 멸실 전이므로 B주택 요건은 괜찮습니다.

1주택자의 경우, 해외 이주로 인한 비거주자라 하여도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 다만, 1세대 1주택 거주자가 장기보유특별공제를 보유 1년당 4%, 거주 1년당 4%로 하여 각각 10년씩 최대 80%를 받을 수 있는 것과 달리 비거주자는 보유 1년당 2%의 장기보유특별공제를 적용하여야 합니다.

보유하고 계신 주택이 재개발, 재건축 등으로 관리처분인가가 나서 입주권이 된 상태로 양도할 경우, 최초 취득일~관리처분인가일까지 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 만약, 관리처분인가 이후 재개발된 아파트를 양도한다면 최초 취득일~양도일까지의 모든 보유기간에 대해서 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

1. 사실상 어떤 주택을 먼저 처분하는 지에 따라 세금상 전혀 차이 없습니다. 2021년 5월에 해외로 출국을 하여 지금까지 해외에 계시고 26년까지도 거주계획이 없다면 두 주택 모두 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 불가능합니다. 2. 따라서 두 주택 모두 보유기간에 따른 장기보유특별공제 적용 및 일반과세로 양도세가 과세가 되는 것이며, 순서에 따라 양도세 차이는 없고 모두 동일합니다. 조정지역이 아니므로 양도세 중과대상도 아닙니다. 3. 다만, 동일한 연도에 두개의 주택을 모두 처분한다면 양도소득이 합산되어 과세가 됩니다. 따라서 할 수만 있다면 연도만 달리하여 두 주택을 각각 처분하시면 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 부담없이 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.