1. 배경
부동산 시장에서 2022년 3월 ~ 5월은, 그동안은 겪어보지 못한 특별한 시기인 듯 합니다. 1) 정권이 교체되면서 부동산 세제 변화 기대가 매우 높아졌습니다. 2) 2021년의 종합부동산세를 겪어본 다주택자에게는 2022년 다주택자 종합부동산세를 회피하기 위한 마지막 타이밍입니다. 3) 새 정부에서 [1년 한시 다주택자 중과배제]를 늦어도 5월 11일부터 시행한다고 하였습니다. 4) 양도소득세, 취득세 일시적 2주택자 중 처분 유예기간이 1년 이었던 분들이 작년 하반기 거래절벽을 잘 견뎌왔으나, 이제는 처분 유예기간의 막바지에 왔습니다.
따라서 그러한 매도자 중에 반드시 특정 시기에 맞추어 매도를 해야하는 사람들이 많아졌습니다. 그런데 때마침 매수인이 나타나는 것이 좋으나 지금처럼 거래량이 씨가 마른 상황에서는 마냥 기다릴 수도 없습니다. 그래서 확실한 시점에 확실하게 매수할 수 있는 상대, 즉 가족을 상대로 한 매매를 계획하게 됩니다. 가족을 상대로 하다 보니 아무래도 시장가격보다는 저가로 매매하게 되는데요, 1) 정말로 가족에게 줄 재산이라면 가족에 대한 애정과 문제를 해결해준 고마움 때문이기도 하고, 2) 가족이 받았다가 바로 판다고 하여도 취득세를 절감할 수 있다는 생각을 하고 있고요, 3) 교환을 하는 경우 적정수준을 맞추기 위해서 입니다. 이번에는 저가양수도에 대해서 설명해봅니다.
2. 저가양수도가 다운계약인지?
가족간 [저가양수도]에 대한 가장 큰 오해는 [저가양수도]가 [다운계약]이 아니냐는 질문입니다. 겉으로 보기에 그렇게 보일 수도 있지만, 분명한 차이가 있습니다.
[다운계약]은, 양 당사자가 실지거래가액에 대해 의사가 합치했는데도 불구하고, 계약서에 거짓으로 거래가액을 적는 것을 말합니다. 그러니 계약서에는 양 당사자의 의사와 다른 금액이 적히게 됩니다. 이렇게 하는 이유는 경제적인 이해관계에서는 의사합치를 이뤘으되 매도자는 양도소득세를 줄이고, 매수자는 취득세를 줄이기 위해서입니다. 패널티를 적시한 법률들의 표현을 보면, [거짓], [실지와 다른]이라는 표현이 등장하고 있습니다.
[다운계약]을 작성하는 경우, [부동산 거래신고 등에 관한 법률] 및 [공인중개사법]에 따라 1) 그런 신고를 하자고 제안하거나, 직접 하거나, 중개사에게 종용한 자에게 500만원의 과태료가 부과됩니다. 2) 그런 신고를 중간에서 중개한 중개사는 공인중개사 자격증 정지를 받을 수 있고, 개업한 사무소의 등록취소를 당할 수 있고, 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 받을 수 있습니다.
[소득세법]에서는 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우, 비과세 또는 감면세액에서 패널티를 줍니다. 예를 들어 3억 세금이 나올 물건에 대해 비과세(0원 세금)를 받고자 1억원만큼 다운계약을 썼다면, 비과세액 3억 중에 1억을 토해야 합니다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제4조(금지행위)
누구든지 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.
1. 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위
3. 거짓으로 제3조 또는 제3조의2에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조(과태료)
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.
2. 제4조제1호를 위반하여 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구한 자
3. 제4조제3호를 위반하여 거짓으로 제3조에 따른 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조한 자
공인중개사법 제33조(금지행위)
① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
8. 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위
공인중개사법 제36조(자격의 정지)
① 시ㆍ도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다.
7. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우
공인중개사법 제38조(등록의 취소)
②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다.
9. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우
공인중개사법 제48조(벌칙)
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
3. 제33조제1항제5호부터 제9호까지의 규정을 위반한 자
소득세법 제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등)
② 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따른 양도소득세의 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용할 때 비과세 또는 감면받았거나 받을 세액에서 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 뺀다.
1. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 비과세에 관한 규정을 적용받을 경우: 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 제104조제1항에 따른 양도소득 산출세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액
2. 이 법 또는 이 법 외의 법률에 따라 양도소득세의 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우: 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우의 해당 감면세액과 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액 중 적은 금액
반면 [저가양수도]란, 양 당사자가 실지거래가액에 대해 의사가 합치하고, 계약서에 금액을 있는 그대로 적었는데, 수치만 놓고 보아 매매가액이 시가보다 적은 가액인 경우를 말합니다. 시가보다 적다는 것이 문제이지 계약에 거짓은 없습니다. 법치주의 국가에서 [사적자치의 원칙]에 따라, 양 당사자의 매매 계약 의사가 합치하고, 거기에 사기, 착오, 강박이 없으면, 매매계약은 인정됩니다. 세법에서도 계약의 법률효과는 진실한 것으로 인정합니다. 심지어는 그 가액이 시가보다 적은 경우, 적다는 사실만이 중요하지, 당사자들 사이에 조세회피의 목적이나 누가 손해를 보았다는 사실도 고려대상이 아니라고 합니다.
그러니 [저가양수도]는 그 매매가액에 대해 양 당사자의 의사합치만 있으면 뒤에 숨겨진 목적이나 득실이나 그런 것은 중요하지 않고 오직 시가에서 얼마나 벗어났는지만이 관심사입니다. 계약서에 거짓을 표기한 [다운계약]과는 차이가 있습니다. 법률상 표현도, [조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정]이라고 표현하지, 그것이 거짓이라거나, 사실과 다르다거나 하는 표현을 쓰지 않습니다. [저가양수도]의 경우도 패널티는 있습니다. [소득세법], [상속세 및 증여세법], [지방세법]이 개입하여 세액을 정정하게 되는데, 이것은 나중에 더 자세히 설명합니다.
소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산)
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
대법2003두14741(2004.03.26)
소득세법 제41조의 부당행위계산부인 규정은, 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효·적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도, 그 행위나 계산이 특수관계자 사이의 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 거래유형에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하고 과세권자가 객관적으로 타당하다고 인정되는 소득이 있었던 것으로 의제하여 과세하는 제도로서, 이는 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하고자 하는 데에 그 입법취지가 있다고 할 것이므로, 부당행위계산은 일정한 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때, 합리적인 경제인이 취할 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면 족한 것이지 당사자에게 조세회피의 목적이 있거나 경제적 손실이 있어야 하는 것은 아니라고 할 것이다(대법원 2001. 6. 15. 선고 99두1731 판결, 2002. 1. 11. 선고 2000두1799 판결 등 참조).
그런데, 현실에서 계약서만 놓고 보면, 거기에 적힌 금액이 의사가 합치하여 진실한 것인지, 아니면 이면에 다른 의사가 있는데도 계약서에 거짓을 쓴 것인지 알기가 어렵습니다. 그래서 시가보다 싼 경우에는 [저가양수도]는 당연할 것이고, 이것이 [다운계약]은 아닌지 의심을 받을 수도 있습니다. 그러한 의심을 조사하는 과정에서 큰 불편을 겪게 될 수도 있습니다. 다른 곳으로 불똥이 튈 수도 있습니다.
[다운계약]이 되는 경우 고객은 과태료나 조금 내면 그만이지만, 중개사는 폐업을 각오해야 합니다. 중개사가 고객에게 속았을 수도 있습니다. 따라서 현실에서 가족간 [저가양수도]를 계약을 맺고자 하며 공인중개사에게 매매계약의 중개를 부탁하면, 공인중개사가 극도로 꺼리는 모습을 볼 수 있습니다. 그래서 [저가양수도] 계약을 맺고자 할 때 중개사의 도움을 받기가 어렵습니다. 그래서 보통은 법무사를 대동하여 저가양수도계약을 진행하게 됩니다.
3. 저가[양수도]가 [증여]가 되어버리는 건 아닌지?
저가로 양수도를 하다보니, 양도소득세가 아닌 증여세를 맞는 것은 아닌지 걱정하는 경우가 있습니다. 왜냐하면 [다주택자 중과배제 규정]이나 [일시적 2주택 규정]을 적용받고자 하는 분들은 양도소득세를 절감해보려고 [저가양수도]를 하는 것인데, 증여세로 봐 버리면 [저가양수도]를 할 이유가 없습니다.
소득세법에서 양도란, 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다. 증여는 타인에게 무상으로 재산 도는 이익을 이전시키는 것을 말합니다. 대가가 있느냐 없느냐, 이것이 양도와 증여를 가르는 가장 중요한 기준이고, [저가양수도]는 대가가 오가기 때문에, 유상이전이 확실하여 일단은 양도에 해당합니다. 그래서 양도소득세가 부과됩니다.
소득세법 제88조(정의)
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (생략)
상속세 및 증여세법 제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만, 유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다.
그런데 분명히 대가가 오갔는데도, 매매가 아닌 증여로 추정해버리는 경우가 있습니다. 이때는 증여가 아니라는 사실을 납세자가 입증해야 하고, 그 입증 과정에서 매매대금의 출처도 모두 밝혀야 하기 때문에 사실상 세무조사 같이 되어버려 매우 번거로워집니다. 배우자 또는 직계존비속(부모/조부모/자녀/손주)에게 양도한 재산은 그 재산의 가액을 배우자 등이 증여받은 것으로 추정합니다. 증여 추정을 면하기 위해서는 대가가 오갔다는 사실을 명백하게 입증해야 하는데, 그 입증은, [과세받은 소득금액], [상속/증여받은 재산가액], [전 부동산 처분금액]으로 증명하여야 합니다. 그러니까 세법에서 노출이 된 금액으로만 증여 추정을 방어할 수 있습니다.
상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)
① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 “배우자등”이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다.
③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.
5. 배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
상속세 및 증여세법 시행령 제33조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정)
③ 법 제44조제3항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우
2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
하지만 배우자 등에 대한 증여 추정을 처음부터 피할 수 있는 방법이 2가지가 있습니다.
1) 첫 번째 방법은 형제자매와 매매하는 것입니다. 법에는 분명 배우자 또는 직계존비속에게 재산을 양도한다고 하여 형제자매는 명시하지 않았습니다. 따라서 형제자매와의 거래는 증여로 추정되지 않고 매매로 인정됩니다. 오해하면 안 되는 것은, 매매의 형식을 보이고 있더라도 과세관청에서 증여임을 입증하면 증여로 될 수 있습니다. 다만 디폴트값이 매매로 인정되므로, 납세자가 매매라는 사실을 애써 입증할 필요가 없다는 의미입니다.
아래의 판례를 보시면, 형이 동생에게 토지를 팔았는데, 과세관청에서 증여로 보고자 시도했습니다. 근거는 매매대금을 지급하였다는 증거를 제시하지 못한다는 점입니다. 하지만 판례에서는 다음을 이유로 매매로 봐주었습니다. ① 부모자식 간도 아니고, 특별한 사정이 없으면 아무리 가족이라도 형제간의 증여는 있기가 어렵다. ② 동생도 상당한 경제적인 수준이 있어서 증여를 받을 이유가 없다는 말이 신빙성이 있다. ③ 그동안 빌려준 돈에 대해 대물변제라고 하는데, 계약서가 없지만 형제 사이에 계약서가 없을 수도 있다고 본다. ④ 모르긴 몰라도 등기부 등본에는 증여가 아닌 매매를 원인으로 소유권이전되었다고 되어 있다.
이 판례를 보면, 형제자매간의 매매에 대해서 타인과의 매매와 비교해 불완전한 부분이 있다고 하더라도 국세청이 형제자매간의 매매를 증여로 몰아가는 것이 어렵다는 걸 보여줍니다. 따라서 조금만 신경쓰면 형제자매간의 매매는 대부분 양도로 인정됩니다.
국심2001중1002(2001.08.24)
(가) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구인이 1996.6.22 "매매"를 원인으로 1996.6.24 소유권이전 등기를 한 사실만 확인될 뿐 청구인이 청구인의 형으로부터 증여받은 사실은 확인되지 않는다. (나) 당 심판원이 국세청으로부터 수집한 전산자료에 의하면 청구인은 1992.1.1부터 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○에서 "○○○정미소"를 운영하고 있고, 청구인의 형도 1994.3.7부터 1997.4.15까지 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○에서 "○○○정미소"를 운영하고 있었음이 확인되며, 청구인은 쟁점토지 취득시 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○ 답 3,990㎡외 14필지 합계 50,641㎡의 토지를 소유하고 있고, 청구인의 형도 경기도 평택시 서탄면 ○○○리 ○○○ 답 4,545㎡ 외 26필지 합계 50,876㎡를 소유하고 있음이 확인되는 바, 청구인과 청구인의 형은 정미소 운영 및 소유농지의 소재지와 면적등으로 보아 상당한 부농임을 알 수 있으므로 청구인이 청구인의 형으로부터 무상증여를 받을 이유가 없다는 청구주장 신빙성이 있는 것으로 보여진다. (다) 일반적으로 특별한 사정이 없는 한 형제간의 무상증여가 이루어지지 않는 점 등으로 보아 이 건 증여로 보기보다는 청구인이 청구인의 형으로부터 쟁점토지를 양도받았다고 봄이 상당한 것으로 판단된다. (라) 따라서 형제간의 금전대차에 있어 통상적으로 차용증 등을 작성하지 않는 관행에 의하면 처분청에서 청구인이 청구인의 형으로부터 쟁점토지를 유상으로 취득하였다는 증빙을 제시하지 않는다 하여 쟁점토지를 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.
2) 두 번째 방법은 부모자식간의 매매에서 금전이 오가는 것이 아니라, 부동산을 서로 교환하는 방법입니다.
