이상웅 세무사
1편에 이어 2편에서는 멸실 후, 준공 전 단계 / 준공 후 단계에 대해서 알아보겠습니다.
3. 멸실 후, 준공 전 단계
1편에서 말씀드렸다시피 소득세법과 지방세법의 재건축·재개발 물건이 입주권으로 권리변환의 기준일 다음과 같습니다.
<1> 취득세
관리처분계획인가가 나고 멸실된 물건은 지방세법에서 토지의 취득으로 판단합니다.
멸실 전에는 매매로 부동산을 취득하는 경우 취득 대상이 주택과 주택 외 부동산인지에 따라 적용되는 취득세율과 중과 여부가 달라지지만, 멸실 후에는 토지에 해당하므로 멸실 전 주택의 부수토지로 이용되고 있었더라도 기본세율 4%가 적용됩니다.
“멸실 후 취득세율 : 종전 물건의 종류에 상관없이 4%”
[절세방안]
1. 다주택자 : 취득물건이 주택인 경우에는 멸실 전 취득한다면 관리처분계획인가 후라도 8% 또는 12%의 중과세율이 적용되지만, 멸실 후 취득한다면 4%의 취득세율이 적용되므로 멸실 후 취득하는 것이 유리합니다.
2. 무주택자 : 멸실 전과 멸실 후 취득세율은 동일합니다. 다만, 멸실 전 취득의 경우 건물의 시가표준액에 포함될 수 있습니다.
<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)
관리처분계획인가 이후라도 멸실전에는 건물에 대한 재산세 및 종부세가 부과되지만, 멸실이 됐다면 이후 준공까지 토지분에 대한 재산세만 부과되며 종부세도 부과되지 않습니다.
재산세 및 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재로 부과되는데 실무상 주택건물이 실제로는 멸실되었지만 조합에서 멸실 신고를 하지 않아 당해 연도의 종부세가 부과되는 경우도 있습니다. 이 경우 실제 멸실된 사실을 입증하는 경우 경정청구를 통하여 환급받을 수 있습니다.
<3> 양도소득세
소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가로서 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 입주권의 양도에 해당합니다.
① 원조합원이 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 양도소득세는 1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.
② 관리처분계획인가 후 입주권을 취득한 승계조합원의 경우 입주권 양도시 비과세는 적용되지 않으며, 다주택자라고 하더라도 중과세가 아닌 일반과세가 적용됩니다.
이때 입주권 일반과세의 적용세율은 다음과 같습니다.
[장기보유특별공제]
1. 원조합원 : 관리처분계획인가 전 토지와 건물의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 가능하며, 관리처분인가 후 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
2. 승계조합원 : 입주권을 승계 취득한 승계조합원은 3년 이상 보유하고 입주권으로 양도하더라도 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
<4> 증여 및 상속세
관리처분계획인가 이후 증여 및 상속받는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 판단합니다.
멸실 여부와는 무관하며 이때 증여 및 상속세는 1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.
4. 준공 후 단계
입주권이 준공되어 신축아파트를 취득하는 경우 조합원(승계조합원 포함)은 해당 아파트를 '원시취득'한 것으로 판단합니다.
원시취득이란 등기부등본상 등기원인이 ‘보존’으로 나게되며, 직접 건설한 것으로 보는 것입니다.
따라서 일반적인 매매취득 또는 증여 및 상속취득과는 다른 별개의 개념이 적용됩니다.
<1> 취득세
입주권이 아파트로 준공된 후 조합원은 추가분담금에 대한 잔금과 신축아파트에 대한 취득세를 납부하게 됩니다.
이때 취득세는 원시취득으로서 다주택자라고 하더라도 취득세가 중과되지 않습니다.
현행 지방세법상 취득세 중과세율은 매매 또는 증여를 원인으로 취득하는 경우에만 적용되므로 기본 원시취득세율이 적용됩니다.
토지의 지분이 증가되지 않는 경우라면 원조합원과 승계조합원의 취득세는 동일합니다.
<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)
조합원의 경우 준공되기 전까지는 토지에 대한 재산세만 납부하면 되지만, 준공 후에는 토지 위의 건물이 주택으로 인정되어 주택에 대한 재산세 및 종부세를 납부해야 합니다.
따라서 과세기준일인 6월 1일 이전에 준공이 이루어진다면 당해연도의 종부세를 부담해야 합니다.
<3> 양도소득세
소득세법상 신축아파트의 취득시기는 빠른날(사용승인서 교부일, 사실상 사용일, 임시사용 승인일)입니다.
일반적으로 준공일에 신축아파트를 취득하게 되므로 준공일이라고 표현하겠습니다. 준공일 이후 양도하는 경우 주택을 양도하는 것에 해당합니다.
① 비과세
- 원조합원 : 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 비과세 적용받기 위한 2년 보유 및 거주기간은 관리처분인가 전 종전주택과 신축아파트의 기간을 통산합니다.
- 승계조합원 : 승계조합원의 비과세 보유 및 거주기간의 판단은 신축아파트를 취득한 날부터 기산하게 됩니다.
따라서 입주권으로 보유한 기간이 길더라도 신축아파트가 준공된 이후부터 인정되는 것을 유의해야 합니다.
② 다주택자 중과세율
준공 후 양도는 소득세법상 주택을 양도하는 것에 해당하므로 원조합원, 승계조합원 모두 다주택자라면 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 다주택자의 경우 준공 전 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.
③ 장기보유특별공제
- 원조합원 : 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 양도소득세는 기존부동산 양도차익과 청산금납부에 대한 양도차익으로 나눠서 계산합니다.
- 승계조합원 : 승계조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 장기보유특별공제의 기산일은 신축아파트의 취득일입니다. 따라서 입주권으로 보유하던 기간은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.
④ 적용 세율
신축아파트를 양도시 보유기간에 따라 취득일로부터 1년이내 양도는 77%, 2년 이내 양도는 66%, 2년 경과 후 양도시에는 기본세율(6~45%)가 적용됩니다.
- 원조합원 : 원조합원은 양도소득세 세율 적용시 취득일을 종전부동산의 최초 취득일로 판단합니다.
- 승계조합원 : 승계조합원은 양도소득세 세율 적용시 취득일을 준공일로 판단합니다. 따라서 입주권을 오래 보유했더라도 준공 후 바로 양도하게 되면 높은 단기세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.
⑤ 미등기전매
재개발·재건축사업 절차에 따라 신축아파트로 준공되었더라도 이전고시일 이전에는 소유권보존등기가 불가능합니다. 따라서 조합원은 이전고시 후 조합원 명의로 보존등기됩니다.
이때 준공이 되었지만 이전고시 전 단계에서 조합원으로 보존등기 전 양도하는 경우에는 주택을 양도하는 것이며 등기가 불가능한 자산에 해당하여 미등기전매에 해당하지 않습니다.
다만, 이전고시가 되었지만 보존등기 전 단계에서 양도하는 경우에는 등기가 가능한 상태이지만 등기를 하지 않고 양도하는 것이므로 미등기전매에 해당할 수 있으므로 유의해야 합니다.
미등기전매에 해당하게 되면 다음의 불이익이 적용됩니다.
<4> 증여 및 상속세
조합원의 경우 준공 후 증여 및 상속시 신축아파트를 증여 및 상속 받은 것으로 판단되며 증여 및 상속시 평가액 산정은 다음과 같습니다.
준공 전 입주권 유사매매사례가액이 증여 및 상속일 전 6개월 이내의 금액이라고 하더라도 평가물건의 종류가 다르기 때문에 시가로 적용하기 어렵습니다.
또한 신축아파트로서 최근 매매거래가액이 없더라도 평가심의위원회 등 실무적으로 공시가격으로 평가하여 신고시 리스크가 존재하므로 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.
1편, 2편으로 도정법에 따른 재개발·재건축 물건에 대하여 각각 단계별 발생되는 세금에 대하여 정리해보았습니다.
세부적인 내용은 각자의 상황에 따라 달라질 수 있으니 취득 및 매매시 전문가와 상담하시어 최선의 방법을 찾으시길 바랍니다.
1편은 아래 링크를 참고하시면 됩니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818
