안녕하세요.

세무회계샤인 최연주 세무사입니다.

상속세 신고를 하다보면 농지를 상속받은 경우를 많이 접하게 됩니다.

농지법상 일반적으로 농업인이 아닌 자는 농지를 취득할 수 없지만 예외적으로 상속을 원인으로 하는 경우는 농지를 취득할 수 있습니다.

상속인이 농업인이 아니라면 결국 농지 양도를 생각하게 될텐데요.

이런 경우 상속인은 상속세 뿐만 아니라 농지 처분시 양도세도 함께 고려하여 상속세 신고를 하여야 합니다.

그 이유는 피상속인(사망인)의 생전 경작여부 및 상속인의 농지 처분계획에 따라 양도세 부담이 달라지고,이에 따른 상속세 신고방향도 달라질 수 있기 때문입니다.

아래에서 농지를 상속받은 경우 절세방법 및 고려할 점에 대해서  알아보겠습니다.

세법에는 오랜기간 직접 경작하던 농지를 양도하는 경우 양도세를 감면해 주는 제도가 있습니다.

피상속인이 생전 경작하던 농지를 상속받아 상속인이 양도하는 경우에도 일정 요건 충족시 상속인이 자경감면을 받을 수 있는데,  가능하다면 감면적용을 받을 수 있도록 상속세 신고시 미리 계획하는 것이 좋습니다.

농지소유자가  농지인근에 재촌하면서 8년이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우 양도세를 100% 감면해 주는 제도로 아래의 요건을 충족하는 경우에만 가능합니다 .<조특법 69조 자경농지에 대한 양도소득세 감면 >

요건에서 보는 바와 같이 무조건 100% 감면해 주는 것은 아니고 감면한도(1년간 1억, 5년간 2억)내만 감면되고 세액이 감면한도를 초과하는 경우에는 초과세액은 납부하여야 합니다.

또한 양도일 현재 농지가 아닌 경우는 적용이 불가능하고, 농지의 용도지역에 따라 감면이 배제될 수 있으니 주의가 필요합니다.

아래와 같이 상속인의 농지 양도 시기 및 경작여부에 따라  피상속인의 자경기간을 인정받을 수도 있고 없을 수도 있습니다.

위와 같이 상속일로 부터 3년이 경과한 후 농지를 양도한다면 상속인이 1년이상 경작을 하여야만 피상속인의 자경기간까지 인정되요.

따라서 피상속인이 8년이상 재촌자경한 농지를 상속받은 경우로서 상속인이 농사계획이 없다면 3년내 반드시 양도하여야 감면이 가능합니다.

예를 들어 부모님이 시골에 거주하며 경작하던 농지를 타지역 도시에 사는 자녀가 상속받게 된 경우는 농사계획이 없을 가능성이 큽니다.

그럴 경우 부모님이 해당 농지를 8년이상 자경하였다면 3년내에 양도하여 감면을 적용받는 것이 가장 유리합니다.

  상속재산분할시 아래와 같은 사항을 고민해 볼 수 있습니다.

 1.  농지는 농지소재지에 거주하며 경작이 가능한 상속인이 상속받는 것을 고민해 볼 수 있습니다.

   1) 농사계획이 있는 상속인이 상속 받는다면 3년 양도시기의 제한 없이 자경감면이 가능할 수 있고, 

    2) 이 경우 상속세 신고시 영농상속공제(상속재산가액에서 20억원 한도로 공제)까지 검토해 볼 수 있습니다.

 2.  상속인이 여러 명인 경우로서 상속농지의 가치가 큰 경우 상속인들이 지분을 나눠 상속받는 것을 고민해 볼 수 있습니다.

 상속농지의 가치가 큰 경우 한 사람이 상속받으면 감면한도를 초과하여 100% 감면이 어려울 수 있지만 여러 상속인이 지분으로 나눠 상속받으면 각각의 지분에 대해 감면한도가 적용되기에 절세가 가능합니다.

자경감면은 8년이상의 자경기간을 반드시 충족하여야 적용되는 것으로,

피상속인이 8년미만 경작하였거나 상속인이 농사계획이 없다면 자경감면은 어렵다고 볼 수 있습니다.

그렇다면 상속농지 양도시 양도세는 과세되는데 이런 경우 최소한 비사업용토지로 중과되지는 않도록 하여야 합니다.

세법에서 토지를 일정한 기간이상 본래의 목적에 사용하지 않은 경우는 투기의 목적이 있는 것으로 보고 해당 토지 양도시 기본세율에10%세율을 더하여 중과하는 것을 말합니다.

본래의 사용목적에 사용된 토지를 양도한다면 → 사업용토지 / 기본세율로 과세

본래의 사용목적에 사용되지 않은 토지를 양도한다면 → 비사업용토지 / 기본세율 +10%로 과세

본래의 사용목적에 사용하던 토지인지 아닌지 사 판단하는 기준은 토지의 지목마다 조금씩 다른데요.

"농지의 경우"  보유기간 동안 아래와 같이 재촌자경한 기간이 아래 기간요건과 지역요건을 충족하는 경우는 사업용토지로 봅니다.

반대로 아래 요건을 충족하지 못한다면 비사업용토지 중과(10%)된다고 보면 됩니다.

상속받은 농지의 경우에는 상속인이 농사를 짓지 않더라도 3년간은 무조건 사업용토지로 봐줍니다.

따라서 상속받은 후 5년 이내에 양도시에는 "양도일 직전 5년중 3년이상 사업용으로 사용" 한 것으로 기간요건을 충족하여, 사업용토지로서 중과가 적용되지 않습니다.

만약 상속받은 후 5년이 경과하여 양도시에는 전체보유기간 중 (상속개시일 부터 3년 + 이후 재촌자경한 기간)을 포함해서 기간요건을 충족하는지 판단하여 비사업용토지 여부를 판단하면 됩니다.

그러나 도시지역 내에 있는 농지라면 이 후 재촌자경 한다 하더라도 사업용 기간으로 인정되지 않기 때문에, 

5년이 경과한 후 양도시 에는 비사업용토지로 중과되므로 반드시 5년내에 양도해야 비사업용토지 중과를 피할 수 있습니다.

상속농지를 5년 이내에 양도할 수 없는 상황이고 상속인의 농사계획도 없다면 양도시 비사업용토지로 중과가 됩니다.

이런 경우 한국농어촌공사와  "농지임대위수탁계약서"를 작성하고 8년이상 임대를 유지하면 수탁한 기간은 재촌자경한 것으로 보아  사업용기간으로 인정받을 수 있으니 이 부분도 고려해 볼 수 있습니다.

수탁한 기간은 농지취득일 부터 양도일까지 통산하여 계산하고 계속해서 임대하는 것을 요건으로 하지는 않습니다.

다만, 개인적인 사정으로 8년의 수탁임대기간을 채우지 못하고 중간에 수탁계약을 해지하는 경우에는 그동안 임대한 기간도 재촌자경한 것으로 인정되지 않기 때문에 해당 기간은 비사업용토지로 봅니다.

자경감면도 안되고 상속농지 양도시 양도세가 과세되는 상황이라면,

상속농지 취득가액을 높여서 양도차익을 줄이는 것이 양도세를 절세하는  방법일 수 있습니다.

상속받은 재산을 양도하는 경우 취득가액은 상속세 신고시 반영한 상속재산 평가액입니다.

상속세 신고시 토지의 경우는  대부분 시가(매매사례가액)가 없기 때문에 1)기준시가(개별공시지가)로 신고하거나 또는 감정평가를 받아서 2)감정평가액을 기준으로 신고할 수 있습니다.

감정평가액은 시세에 가깝기 때문에 기준시가(개별공시지가)보다는 훨씬 높은데,

이는 피상속인이 보유한 상속재산 규모 및 상속세 예상세액 등에 따라 상속인이 유리한 방법으로 선택할 수 있습니다.

일반적으로 상속세는 피상속인의 총상속재산이 5억이하(배우자가 있는 경우 10억이하)인 경우 발생하지 않는데(상속공제),

이를 기준으로 판단해보면,

 1. 상속재산이 적어 상속세액이 발생하지 않는 경우

     ▶ 상속재산이 농지 이외에 거의 없고 농지의 금액도 크지 않아 상속세가 발생하지 않는다면  감정평가를 받아 상속세 신고를 하는 것이 상속농지의 취득가액을 높일 수 있기 때문에 향후 양도세 절감에 유리합니다.

  2. 상속재산이 공제금액( 5억 또는 10억)을 초과하여 상속세액이 발생하는 경우

      ▶ 무조건 기준시가 혹은 감정평가액이 유리하다고 할 수 없고 감정평가액으로 신고시 양도세 절감액과 상속세 부담액을 비교하여  유리한 방식으로 선택하여 신고하면 됩니다.

이는 피상속인이 보유한 상속재산 규모 및 상속인의 개인적 상황 등에 따라 달라질 수 있기 때문에 구체적인 사항은 세무대리인과 상의하여  상속세 신고시 적절한 방법을 선택하시기를 권유드립니다.

결론부터 얘기하자면 소급감정은 안됩니다.

감정평가액을 상속재산 평가액으로 인정받기 위해서는 감정평가서상 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 이내에 있어야 합니다.

따라서, 기간이 경과되고 나서 뒤늦게 감정평가를 하는'소급감정'은 인정되지 않으니 감정가액으로 반영하고자 하는 경우는 반드시 상속세 신고기간 내에 미리 준비하셔서 신고하여야 하니 유의가 필요합니다.

이상 농지를 상속받은 경우 고려해야 할 점과 절세방법 관련하여 정리해 보았습니다.

위에서 본 바와 같이 상속받은 농지가 사업용 토지로 판단될 수 있는지, 감면 여부 등에 따라 세부담이 달라 질 수 있기 때문에 절세를 위해서는 양도시기 등을 고려하여 상속세 신고시 사전에 컨설팅을 받는 것이 필요합니다.

또한 자경감면이 되는 경우라 하더라도 반드시 양도세 신고를 통해 감면신청서 및 입증서류를 제출하여야 감면이 인정되니 유의하시기 바랍니다.