안녕하세요, 

세율 세무회계 황주희 세무사입니다.


오늘은 부담부증여에 대하여 알아보겠습니다.

자녀에게 아파트를 증여하는 경우 부담부증여라는 것을 이용하면 세금이 줄어든다고 하던데 부담부증여가 무엇인가요?


Ex) 아파트의 시가: 10억, 전세보증금: 4억인 경우

증여자는 채무부담분 4억에 대하여 양도소득세 과세 & 수증자(증여받는자)는 재산부담분 6억(10억-4억)에 대하여 증여세가 과세됩니다.



일반증여와 부담부증여 어떤게 더 유리할까?

먼저, 증여세와 양도세의 세율은 다음과 같습니다.


<증여세율>

과세표준

세율 및 누진공제

1억원 이하

과세표준 x 10%

1억원 초과 5억원 이하

과세표준 x 20% - 1천만원

5억원 초과 10억원 이하

과세표준 x 30% - 6천만원

10억원 초과 30억원 이하

과세표준 x 40% - 1억 6천만원

30억원 초과

과세표준 x 50% - 4억 6천만원

<양도세율>

구분

세율

누진공제

중과

1년 미만 보유

주택(조합원입주권, 분양권 포함)

70%

-

-

주택 외

50%

-

1년 이상 ~ 

2년 미만 보유

주택(조합원입주권, 분양권 포함)

60%

-

주택 외

40%

-

2년 이상 보유

과세표준

1,200만원 이하

6%

-

조정대상지역 주택의 경우

2주택 : + 20%

3주택: + 30%

4,600만원 이하

15%

1,080,000

8,800만원 이하

24%

5,220,000

1억 5천만원 이하

35%

14,900,000

3억원 이하

38%

19,400,000

5억원 이하

40%

25,400,000

10억원 이하

42%

35,400,000

10억원 초과

45%

65,400,000

분양권

60%

-

-

예를 들어, 전세보증금 4억이 설정되어 있는 시가 10억원짜리 아파트를 5년 2개월 전에 3억에 취득하여 자녀에게 부담부증여하는 경우 증여세와 양도세의 합계는 187,141,800원(101,850,000 + 85,291,800)이 됩니다.


<증여세>

증여재산가액

1,000,000,000

채무가액

400,000,000

과세가액

600,000,000

증여공제

50,000,000

과세표준

550,000,000

세율

30%

산출세액

105,000,000

신고세액공제

3,150,000

자진납부세액

101,850,000

<양도세>

양도가액

400,000,000

취득가액*

120,000,000

필요경비

-

양도차익

280,000,000

장기보유특별공제**

22,400,000

양도소득금액

257,600,000

기본공제

2,500,000

과세표준

255,100,000

세율

38%

산출세액

77,538,000

세액공제·감면

-

지방소득세

7,753,800

자진납부세액

85,291,800

*취득가액: 3억원 x 4억 / 10억,  **5년 이상 6년 미만   8%


만약, 부담부증여가 아닌 일반증여일 경우 증여세는 218,250,000원이 산출됩니다.

증여재산가액

1,000,000,000

채무가액

-

과세가액

1,000,000,000

증여공제

50,000,000

과세표준

950,000,000

세율

30%

산출세액

225,000,000

신고세액공제

6.750,000

자진납부세액

218,250,000

즉, 부담부증여로 증여하는 경우 일반증여보다 대략 3천만원정도 절세가 가능합니다.


※주택의 종류 및 수증자의 소유 주택 수 등 세부적인 정보에 따라 세액이 달라지므로 자세한 상담은 문의 부탁드립니다.


부담부증여시 다음 사항을 꼭 주의하셔야 합니다.

1) 수증자의 채무상환능력

배우자 또는 직계존비속 등에게 증여하는 경우 수증자의 채무상환능력이 인정되지 않는다면 부담부증여가 인정되지 않고 증여로 추정하여 증여세가 과세될 수 있습니다.


2) 상환된 채무액의 사후관리 

국세청 ‘ 자금출처 분석 시스템’을 통하여 실제로 수증자가 채무를 상환하였는지 사후관리를 할 수 있습니다.


3) 수증자 이외 타인의 채무변제여부

수증자의 채무를 타인이 변제한 경우 새로운 증여로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.








*증여받는자(수증자)가 미성년자이거나 충분한 소득이 인정되지 않는 경우 또는 조정대상지역 다주택자의 경우 오히려 세부담이 증가할 수 있으니 증여 전 상담 부탁드립니다.