이상웅 세무사1. 개요주택을 처음 사려는 신혼부부, 주택을 보유하면서 추가로 투자를 고민하는 중년부부, 상속을 고민해야 하는 노년부부 등 주택을 보유하거나 관심 있는 세대라면 누구나다음과 같은 상황에서 주택에 대한 단독명의와 부부공동명의를 고민하게 됩니다.1.무주택세대가 처음으로 주택을 취득할 때2. 기존에 주택을 보유하던 세대가추가로 주택을 취득할 때3.양도세, 종부세 절세를 위해 단독명의 주택을 배우자에게 증여하려 할 때4. 부동산 명의가 대부분 배우자 일방으로 되어 있어상속세가 고민될 때부동산 관련 취득세, 종부세, 양도세, 증여·상속세는 계속해서 변화하고 있으며, 변화하는 세금을 따라가기란 쉽지 않습니다. 오늘은2023년 개정된 부동산 세제를 반영한 최신 단독명의, 부부공동명의의 장단점에 대해 알아보겠습니다.2. 취득세취득세는 2023년 가장 많이 변화된 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 2021년 완료되었으나, 2023년부터 적용이 시작되었으며, 올해부터증여와 가족간 고·저가 매매거래의 경우 ‘시가인정액’을 기준으로 취득세를 부과합니다.현재 주택에 대한 취득세는 주택 보유 현황과 조정대상지역 여부에 따라기본세율(1~3%)과중과세율(8% or 12%)을 구분하여 적용하고 있으며, 매매의 경우와 증여 또는 부담부증여의 경우 기본, 중과세율의 적용기준이 달라 복잡하게 느껴질 수 있습니다.<1> 무주택 세대무주택 세대는 매매로 취득하는주택의 소재지와 무관하게 기본세율이 적용되며, 단독명의로 취득하는 것과 공동명의로 취득하는 것에 대한 세액 차이는 없습니다.<2> 1주택 세대1주택을 보유하고 있는 세대가 새롭게 매매로 취득하는 주택이조정대상지역이면 8%중과세율,비조정대상지역이면 1~3%의 기본세율이 적용되며, 단독명의와 공동명의 매매로 인한 취득세 차이는 없습니다.만약 1주택 보유자가 배우자에게증여 또는 부담부증여를 하는 경우 주택의 소재지와 가액에 무관하게 기본세율이 적용됩니다.<3> 2주택 이상 세대① 매매2주택을 보유한 세대가 매매로비조정지역 주택을 취득시 8%, 조정지역 주택을 취득시 12%의 중과세율이 적용되며, 3주택 세대는 지역에 무관하게 12%의 중과세율이 적용됩니다. 취득세의 판단은 세대를 기준으로 하므로 2주택 이상 세대라도 공동명의 단독명의의 취득세 세액 차이는 없습니다.만약, 22.12.21행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 각각 4%, 6%의 완화된 세율이 적용됩니다.② 증여 및 부담부증여2주택 이상 보유한 세대가 배우자에게 증여 및 부담부증여 하는 경우 해당 주택의공시가격이 3억원을 넘으면서 조정대상지역이라면 12%의 중과세율이 적용됩니다.공시가격이 3억원 이하이거나 비조정대상지역이라면 3.5%의 기본취득세율이 적용됩니다.만약, 22.12.21 행정안전부가 발표한 중과규정 완화 규정이 적용된다면 중과세율이 6%로 완화됩니다.부담부증여의 경우 채무승계액에 대한 취득세는 증여가 아닌 매매로 인한 취득세율이 적용됩니다.내용에 따라 부담부증여시 일반증여보다 절세효과를 누릴 수 있으므로 일반증여와 부담부증여의 취득세를 비교하여 가장 유리한 방법으로 진행하는 것이 좋습니다.3. 종합부동산세<1> 1주택 보유보유세에서 중요한 종합부동산세는 세대단위가 아닌인별과세입니다.종부세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세하며 2023년부터 기본공제금액이6억원에서 9억원으로 상향되었습니다. 공시가격에서 인당 9억원을 공제(1세대 1주택자인 경우 12억원)해주기 때문에 보유 지분의 공시가격이9억을 초과하는 경우 초과액에 대해서만 종부세가 과세됩니다.① 단독명의단독명의이면서 1세대 1주택자의 경우에는12억까지 공제합니다.또한 단독명의로서 1세대 1주택자는보유기간과 연령에 따라서 추가적인 세액공제 혜택을 적용받을 수 있습니다.② 공동명의본인 소유 지분의 공시가격에서9억 초과분에 대해서만 과세합니다.따라서 반반 공동명의의 경우공시가가 18억원까지는 종부세가 부과되지 않습니다.공동명의의 경우 단독명의에 비하여 기본적인 공제액이 크기 떄문에 통상 공동명의가 더 유리할 수 있지만, 공시가 18억을 훌쩍 넘는 초고가 주택의 경우 세액공제의 세부담 절감효과가 더 클 수 있습니다.<2> 2주택 보유조정대상지역 2주택자에게 적용되던 종합부동산세 중과세율이 개정되어2023년부터는 소재지와 무관하게 3주택 이상 소유자부터 중과세율이 적용됩니다.따라서 작년까지는2주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있다면 배우자 모두 중과세율이 적용되어 각각 단독명의로 보유하는 것보다 불리한 경우가 있었으나,올해부터는 공동명의로 보유하더라도 기본세율이 적용됩니다.다만, 인당 9억원을 초과하는 경우 부과되는 세율은 누진세율로서 초과금액이 높을수록 높은 세율이 적용됩니다. 따라서 부부공동명의로 취득하는 것이 가장 종부세가 적게 나올 수 있습니다.<3> 3주택 이상 보유3주택 이상 보유자의 주택 공시가 합계액이일정금액 이상인 경우 종부세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 3주택을 배우자 일방이 단독으로 보유하고 있다면배우자에게 1주택을 증여함으로써 중과세율이 적용되지 않을 뿐만 아니라, 9억원의 기본공제를 추가로 받을 수 있습니다.만약 3주택 모두 부부공동명의로 보유하고 있는 경우 금액에 따라 부부 모두 중과세율이 적용될 수 있기 때문에2주택을 보유하고 있는 세대라면 3주택 취득시 중과세율이 적용되지 않도록 명의와 지분설정이 필요합니다.4. 양도소득세<1> 기본세율, 중과세율양도차익에 대해서 적용되는 양도소득세는기본세율과 다주택자중과세율로 구분하여 적용됩니다.다주택자 양도세 중과세란 세대를 기준으로 2주택 이상 보유한 세대가 조정대상지역 소재의 주택을 양도하는 경우 양도소득세율에 20%(30%)가 더해진 세율을 적용하는 것으로, 보유기간에 따른장기보유특별공제 혜택도 받지 못하는 것입니다. 현재 한시적으로 적용이 유예되고 있습니다.양도소득세의 주택 수 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 단독명의와 부부공동명의에 대해 중과세율 적용 여부가 달라지지는 않지만양도차익에서 유불리가 달라집니다.<2> 양도차익 계산양도차익이란 양도가에서 취득가액을 뺀 금액을 의미합니다.이때 양도차익은 각각의 지분을 기준으로 계산하므로 누진세율이 적용되는 양도소득세에서단독명의인 주택을 양도하는 것보다 공동명의인 주택을 양도하는 것이 보다 적은 세금이 부과됩니다.따라서공동명의 주택을 양도하는 경우 양도차익이 안분되므로 적용되는 세율이 줄어들게 되며,기본공제도 공동명의자 모두가 각각 적용받을 수 있어 양도세에서 절세효과를 누릴 수 있습니다.5. 배우자에게 증여 또는 부담부증여시 절세되는양도세, 상속세배우자에게 증여시 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않으므로 증여공제를 활용하여 양도세, 상속세 절세계획을 수립할 수 있습니다.<1> 양도세 절세예를 들어 1억원에 취득한 아파트의 현재 시세가 5억원이며, 10년 뒤 10억원으로 상승할 것으로 예상되는 경우 현재 상태로 10억원에 양도한다면 9억원에 대해 양도소득세가 부과됩니다.하지만 만약 현재 시세인 5억원으로 배우자에게 증여한다면 취득가액이 증여가액인 5억원이 되어10억원에 양도시 5억원에 대한 양도소득세 부가되고 증여세는 발생하지 않습니다.다만, 증여가액을 취득가액으로 인정 받기 위해서는증여 후 10년을 추가로 보유해야 합니다.<2> 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인의 순재산에 대해서 과세하는 세금입니다.상속세 기본공제는 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의인 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하며, 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받을 수 있으므로 재산의대부분이 상속세 과세대상에 해당되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 남편의 재산을 아내에게 미리 배분한다면 아내가 먼저 사망할 때공제액을 모두 적용 받을 수 있으며, 남편이 먼저 사망하는 경우에도적용되는 세율이 낮아지게 되어 상속세 절세효과를 얻을 수 있습니다. 따라서재산의 대부분이 배우자 일방이 보유하고 있다면 배우자 증여를 통한 상속세 절세계획을 수립하는 것이 필요합니다.상속세 역시상속개시일 10년 이전에 증여를 한 경우 온전한 절세효과를 모두 누릴 수 있습니다.변화된 부동산 세법에 맞게 적절한 명의자를 선정하고, 증여를 활용한다면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/223009097862꼬마빌딩을 보유하고 있다면? 상속 대비와 양도세 절세가 모두 가능해지는 “꼬마빌딩 증여” - 상속, 증여, 양도세 절세방안1. 개요 사례1) 양도세 절세를 위한 사전 증여 15년 전 빌딩을 상속 받았던 50대 B씨는 시세가 충분히 상...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222948512491[절세컨설팅] 양도소득세 절세를 위한 부부간 증여(종부세, 상속세 추가 절세방안)1. 개요 양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은 세대를 기준으로 판단합니다. 만약 2주택 이상의 부...blog.naver.com

최근 서울 및 수도권부터 전국적으로 집값이 하락세 또는 지역에 따라 보합세가 지속되고 있다. 금융규제 등으로 거래시장이 위축되면서 아파트값 상승이 몇 주째 둔화되고 있고, 서울의 경우 25개 자치구 중 16곳 이상이 보합 또는 하락했다. 최근 2~3년 만에 상승세가 꺾인 지금이 세법상 아파트를 증여하기 위한 유리한 시점이 될 수 있다.올해부터 증여자와 수증자의 주택 보유 등 사실관계에 따라 적용되는 전반적인 세금이 달라지기 때문에 구체적인 세액 비교를 통해 가장 유리한 방법을 찾아야 한다. [사진 pixabay]증여하는 부동산의 평가액은 크게 ‘시가’와 보충적 평가방법인 ‘기준시가’로 나뉜다.아파트 등 부동산을 증여하는 경우 상속세 및 증여세법상 시가로 인정되는 금액을 우선 적용하게 되고, 해당 시가가 없는 경우 기준시가를 적용해 증여재산을 평가한다.① 시가상증세법에서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래되는 가액이며 수용·경매·감정가액을 포함한다. 증여물건과 유사한 물건이 최근 거래된 가격이 있다면 ‘유사매매사례가’로서 시가로 평가하게 되며, 임의로 감정평가를 받는 경우 ‘감정평가액’을 시가로 인정받게 된다.따라서 최근 보합세 또는 하락하고 있는 물건이라면 이후 다시 시세가 상승하기 전에 유리한 가액으로 증여를 진행할 수 있으며, 감정평가액 역시 최근 시세 추이를 반영하여 보다 낮은 가액으로 산정할 수 있다.② 기준시가상증세법 제60조 제3항에 따라 시가로 볼 수 있는 금액이 없는 경우에는 보충적평가방법인 기준시가로 평가한다.아파트의 경우 공시되는 ‘공동주택가격’을 보충적평가액으로 사용하지만, 실제 사례는 많지 않다. 공동주택가격으로 평가해 신고하는 경우 과세형평을 재고하기 위한 제도인 평가심의위원회의 심의를 받아야 한다.취득세부동산을 증여하는 경우 증여받는 수증자는 취득세를 납부해야한다.다만, 증여자가 1세대 1주택자이면서 배우자 또는 계존비속에게 증여한다면 취득세가 중과되지 않는다. 일부 지분을 증여하는 경우 3억원의 기준은 주택 전체를 기준으로 판단한다.① 취득세 개정현재 취득세는 시가가 아닌 ‘공동주택가격’을 기준으로 과세하고 있다. 공동주택가격은 현재 시가의 70% 정도로 형성되어 있지만, 2023년부터는 부동산 증여나 상속에 따른 취득세는 공동주택가격이 아닌 시가를 기준으로 취득세를 과세하도록 개정될 예정이다.따라서 2023년 이후 증여분부터는 취득세의 부담이 크게 늘어나게 된다.② 공동주택가격 공시일따라서 올해의 기준 공동주택가격은 4월30일에 공시되므로 4월 30일 이전에 증여하는 경우 적용되는 공동주택가격은 2021년 기준의 공동주택가격을 적용한다. 그러므로 새로운 공동주택가격이 공시되기 전 증여를 하는 것이 취득세 부담을 덜 수 있다.종합부동산세2021년 종합부동산세 개정으로 중과세율이 적용되는 다주택자는 종합부동산세 부담이 크게 늘어났다.종합부동산세는 세대 단위가 아닌 인별 과세로서 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 과세한다. 만약 2주택자인 아버지가 자녀 또는 배우자에게 6월 1일 이전에 주택을 증여하는 경우, 아버지와 자녀가 동일세대원이라고 하더라도 중과세율이 아닌 일반세율을 적용하며 각각 6억원씩 공제받을 수 있다.따라서 6월 1일 이전에 아파트를 증여하는 경우 종부세를 절감할 수 있다. 증여를 계획하고 있다면 현재 시점에서 증여를 진행하는 것이 유리할 수 있다. 우선 시세가 보합세 또는 하락세에 따라 증여재산평가액이 낮게 산정되기 때문이다.2023년 취득세 개정 및 올해 공동주택공시일인 4월 30일 이후에 증여시 취득세 부담이 증가한다. 6월 1일 이전 증여시 2022년 종부세부터 절감 가능부동산 시장이 어떻게 흘러갈지는 예상하기 어렵지만, 2023년 이후 늘어나는 취득세와 종합부동산세를 절감하기 위해서라도 증여의 이유는 충분할 수 있다. 만약 증여를 마음먹었다면 일반적인 증여뿐만 아니라 부담부증여, 매매 등의 다른 방법도 고려해 보아야 한다.증여자와 수증자의 주택 보유 상황 등 사실관계에 따라 적용되는 증여세, 양도세, 취득세 등 전반적인 세액이 달라지기 때문에 구체적인 세액 비교를 통해 본인에게 가장 유리한 방법을 찾아야 한다.

© 본 포스팅은 세무사가 직접 작성하였습니다. 이 글의 저작권은 세무회계조예에 있습니다.안녕하세요. 세무회계조예 정 현 세무사 입니다.얼마 전에 국회에서 종합부동산세를 완화하는 합의를 하고 정부에서 취득세를 완화한다는 속칭 지라시가 보도되었다는 내용의 포스팅을 했었는데요~!종합부동산세에 대해서는 여야가 합의를 하였고, 취득세 관련해서는 정부에서 논의된 바 없다고 발표를 하였습니다.과연 어떻게 되었을까요?[종합부동산세, 부동산, 취득세 전문세무사] 국회의 종합부동산세 완화 잠정 합의 및 정부의 취득세 중과세 완화 개편은 논의 없음안녕하세요. 세무회계조예 대표세무사 정 현 입니다:) 종합부동산세를 비롯하여 언제나 그렇듯 부동산 관련...blog.naver.com이와 관련하여 오늘 기획재정부에서 공식적인 보도자료가 나왔습니다.바로 2023년 경제정책방향 발표 입니다.기획재정부 보도자료 2023년 경제정책방향2023년 위기극복과 경제 재도약을 위한 대한민국 정부의 경제정책방향을 발표한 것 인데요.주된 내용은 크게,1. 거시경제 안정관리2. 민생경제 회복지원3. 민간중심 활력제고4. 미래대비 체질개선네 가지로 나누어 볼 수 있습니다.기획재정부 2023년 경제정책방향 위기극복과 경제 재도약 브로셔위 보도자료의 내용은 2023년 현 정부의 정책과 우리나라의 산업 및 경제 전반에 영향을 미치는 관련 법안의 방향을 나타내므로 매우 중요하다고 볼 수 있습니다!그 중에서도 특히 기억할 필요가 있는 내용들은 차후 포스팅을 통해 계속적으로 올릴 예정입니다.오늘은 역시나 가장 관심이 가는 부동산 세제 관련 부분을 포스팅 보겠습니다.다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하여부동산시장 연착륙 유도기획재정부 보도자료 2023년 경제정책방향다주택자 규제 패러다임 전환을 통해 거래 주체로서의 역할 강화1. 취득세 중과세 완화다주택자에 대한 취득세 중과제도가 완화됩니다(분명, 일주일 전만 해도 검토된 바가 없다고 발표를 했었는데).(현행) 조정지역 2주택 및 3주택 : 8% / 조정대상지역 3주택 및 4주택 이상과 법인 : 12%(개선) 3주택 : 4% / 조정대상지역 3주택 및 4주택 이상과 법인 : 6%따라서, 조정대상지역 2주택자의 경우에도 취득세 기본세율이 적용됩니다.2. 양도세 중과세 배제현재 조정대상지역 2주택 이상에 대한 양도소득세 중과세가 한시적으로 유예 중입니다(2022년 5월 10일 ~ 2023년 5월 9일).이 양도세 중과배제를 2024년 5월 9일까지 1년 더 연장하며, 매년 7월 경 발표되는 세제개편안(’23.7)을 통해 근본적으로 개편안을 마련할 예정입니다(지금과 같은 방향이라면 다주택자에 대한 중과세를 사실상 폐지하거나 중과세율을 줄이는 방법으로 개편이 될 듯 합니다?!).3. 분양 및 주택·입주권 단기 양도세율을 ’20년 이전 수준으로 환원실수요자에 대한 규제 개선 및 서민 주거부담 완화 추진1. 대출규제 완화현재 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출 금지되어 있는데 규제를 해제하고, LTV 상한을 30%로 적용합니다.(현행) 규제지역 다주택자 LTV 주담대 금지 / (개선) 주택담보대출 허용 : LTV 30%2. 공시가격 완화공시가격과 관련한 국민 부담을 추가 완화하고 산출 과정의 근본적인 투명성을 제고하는 방안이 추진됩니다.주택 공시가격 하락(‘23.3월 발표) 효과를 반영하여 ’23년 1주택 재산세 공정시장가액비율을 現 45%보다 낮은 수준으로 인하(‘23.4)’24년 이후 공시가격 현실화 계획(목표 현실화율, 이행기간 등)은 시장 상황 등을 반영하여 ‘23년 하반기 중 마련< 2023년 부동산 보유세 2020년 수준으로 환원에 대한 포스팅입니다 ↓↓↓↓↓ >[부동산세 전문세무사] '23 부동산 보유세 '20 수준으로 되돌린다안녕하세요. 세무회계조예 대표세무사 정 현 입니다 ; ) 요즈음은 출장이 잦아서 깜깜한 밤이 되서야 겨우 ...blog.naver.com시장 유형별 맞춤형 대응으로 임대차 시장의 구조적 안정화 도모민간 등록임대 복원2020년 7.10 주택시장 안정 보완대책으로 단기임대주택등록 및 아파트에 대한 장기임대주택등록 제도가 폐지되었습니다.< 2020년 7.10 주택시장 안정 보완대책이 궁금하시면 아래의 포스팅을 참고하세요 ↓↓↓↓↓ >[양도소득세 전문세무사] 2020년 7·10 주택시장 안정 보완대책안녕하세요, 세무회계조예 대표세무사 정 현 입니다:D 2020년 06월 17일 주택시장 안정을 위한 관리방안(6...blog.naver.com2020년도 대폭 축소된 등록임대 유형 중국민주택규모 장기 아파트(전용면적 85m2 이하)등록이 재개됩니다.2. 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 완화 등 세제 인센티브 제공맞춤형 세제 인센티브를 통해 임대차 시장의 장기 안정에 기여할 수 있는 임대사업자 육성기획재정부 보도자료 2023년 경제정책방향세 목내 용지방세(취득세)신규 아파트 매입 임대하는 사업자*에게 주택규모에 따라 60m2 이하는 85~100%, 60~85m2는 50% 취득세 감면* 공동주택·오피스텔 최초 분양 시(60~85m2 사업자는 20호 이상 임대하는 경우)* 취득당시 가액: (수도권) 6억원 이하 (비수도권) 3억원 이하국세기 폐지 세제혜택 중 일부를 합리적인 수준으로 복원하고, 추가 인센티브 제공매입임대사업자 대상세제 인센티브 복원(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 적용)* ➀조정대상지역 內 매입임대주택 등록 시 양도소득세 중과 배제 및 종합부동세 합산 배제* ➁법인이 매입임대주택 등록 시 법인세 추가과세(양도차익의 20%) 배제의무임대기간을 10년(현 장기임대 기준)에서 15년까지 확대 적용하는 사업자에게 세제 인센티브 주택가액 요건 추가 완화* (10년) 수도권 6억 / 비수도권 3억원 이하, (15년) 수도권 9억 / 비수도권 6억원 이하< 공공성 확보 >신규 매입임대 사업자는 사업자 난립1｣ 따른 투기 수요 확산 방지를 위해2호 이상2｣ 등록 신청 시 등록을 허용함1｣ 건설임대의 경우 현재도 2호 최소호수 제한 기 설정 운영 중2｣ 2주택자(본인 거주 주택 제외 매입임대 1호 등록 희망자)에 대해서는 취득･종부세 중과제도가 폐지될 예정인 점도 종합적으로 감안-> 아파트에 대해 장기임대주택등록이 가능하게 되고 의무임대기간을 15년으로 하는 경우 조정대상지역에 소재한 기준시가 9억원 이하 아파트에 대해서 양소소득세 중과 배제 및 종합부동산세 합산배제가 가능하게 됩니다.기획재정부 보도자료 2023년 경제정책방향20203년 경제정책방향 주요 정책 캘린더에 따르면 위 개정 정책들은 2023년 1분기 즈음에 입법이 되거나 공포가 될 것으로 보입니다.정책이 발표 되는 것과 실제로 시행 되는 부분에 있어서 간격이 있거나 변경사항이 생기는 경우가 있습니다.블로그를 통해 계속적으로 포스팅할 예정이니 관심있게 지켜봐 주시기 바랍니다.또한 보다 자세한 내용을 보시려면 첨부한 파일을 참고하시기 바랍니다.첨부파일1. 2023년 경제정책방향.pdf파일 다운로드(세무회계조예를 통해 유용한 정보를 받기 원하신다면 이웃추가를 하시거나 카카오톡채널 추가를 하시면 됩니다. 언제든지 환영합니다^ㅡ^)세무회계조예카카오톡 채팅을 해보세요.pf.kakao.com50m© NAVER Corp.세무회계조예경기도 화성시 동탄대로19길 10 신유메디프라자 2층 202호

1. 개요취득세는 2023년 가장 개편이 많이 되는 세목이라고 볼 수 있습니다. 취득세 개정은 21.12월에 완료되었고적용시기가 23년 1월1일부터였는데요, 지방세법에‘시가인정액’이라는 용어가 들어오면서 취득의 원인에 따라 부과되는 취득세가 달라졌습니다.다만, 사실관계에 따라 2023년에도 2022년과 동일한 취득세가 적용되는 경우가 있으며, 최근 거래가 된 아파트 등의 경우에도2023년 2월까지 저에게 연락주시는 경우 2022년과 동일한 취득세로 절세할 수 있으니 증여, 부담부증여를 계획하고 계신다면 해당 내용을 검토하시는 것을 추천해 드립니다.2. 개정사항취득세 개정사항 중 주요내용은 다음과 같습니다.구분개정 전개정 후유상거래 과세표준Max(신고한 가액, 시가표준액) 금액원칙 : 사실상 취득가격부당행위 : 시가인정액증여 과세표준시가표준액원칙 : 시가인정액예외 : 시가표준액1. 시가인정액을 산정하기 어려운 경우2. 시가표준액이 1억원 이하인 경우상속시가표준액시가표준액지방세심의위원회-취득일 전2년 이내 ~신고·납부기한으로부터 6개월 이내 시가인정액신고·납부기한유상거래 : 취득한 날부터 60일유상거래 : 취득한 날부터 60일증여 : 취득한 날부터 60일증여 :취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월상속 : 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월상속 : 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월<1> 가족간 매매거래가족간 매매거래는매매가액에 따라 취득세가 달라지는 거래입니다.만약 시가인정액과 매매가액이 유사하거나 같은 경우에는 해당 취득가액을 기준으로 취득세가 부과되지만, 증여세 절세 등의 위하여시세보다 저렴하게 매매하는 경우 취득세가 달라집니다.(1) 개정 전: 2022년까지는 시세와 무관하게 매매가액이 공시가격보다 높은 경우에는 매매가액으로 취득세를 부과했으며, 공시가격보다 낮은 경우에는 매매가액에 대해서는 매매로 인한 취득세율, 차액에 대해서는 사실관계에 따라 매매 또는 증여로 인한 취득세율이 적용되었습니다.(2) 개정 후: 2023년부터는 부당행위에 해당하여 시가인정액을 기준으로 부과됩니다. 따라서 전체적인 취득세가 증가하게 되며, 사실관계에 따라 일부는 매매, 일부는 증여로 인한 취득세율이 적용됩니다.[가족간 매매거래 절세방안]따라서 취득세의 기준이 되는 시가인정액을 낮게 설정하거나, 부당행위에 적용되지 않도록 매매가액을 조절하거나, 증여로 인한 취득세율이 유리한 경우에는 증여로 인한 취득세율이 적용될 수 있도록 해야합니다.증여세 절세를 위한, 일시적 2주택자의 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 가족간 저가매매거래 컨설팅 관련한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.com<2> 증여2022년까지는 감정평가를 받거나 최근 거래가격이 있더라도 공시가격 등의시가표준액을 기준으로 부과하였으나, 2023년부터는시가인정액을 원칙으로 부과합니다. 따라서 이월과세 등 불리해지는 세법을 감안하여2022년 연말에 증여 및 부담부증여를 진행하셨던 분들이 굉장히 많았습니다.2023년부터는 시가인정액에 따라 취득세가 부과되어 취득세 부담이 크게 증가합니다.다만, 글의 하단에 절세방안에 대해 서술하였으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.<3> 부담부증여증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는채무액에 대해서는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는무상취득에서는 과세표준을 적용하며, 이때 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액의 범위는 시가인정액을 한도로 합니다.(1) 유상거래(매매 또는 교환 등)유상거래의 경우 사실상취득가격을 원칙으로 하지만, 특수관계인간의 거래로서 부당행위계산의 경우에는 시가인정액을 기준으로 취득세가 부과됩니다.(2) 무상취득증여 등의 무상취득은 22년까지 공시가격 등의 시가표준액 부과되었지만, 23년부터는 시가인정액을 원칙으로 하고 시가인정액이 불분명한 경우 시가표준액으로 부과됩니다.<4> 교환교환의 경우 개정을 통하여 구체적으로 법에 규정되었습니다. 다만,사실상 취득가액이 내용에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 경정청구 등을 통하여 환급을 받을 수 있는 경우가 있습니다.교환 컨설팅 관련한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284[교환전문세무사] 일시적 2주택자의 해결책, 주택 교환거래 컨설팅1. 개요 부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월...blog.naver.com3. 시가표준액지방세법에 따른 시가표준액은 물건의 종류에 따라 다음과 같습니다.구분시가표준액토지토지의 공시된 개별공시지가주택주택의 공시된 개별주택가격 또는 공동주택가격공시되지 않은 토지,주택공시되지 않은 경우에는 시장·도지사 등이 산정한 가액을 적용건물구조별·용도별·위치별 지수와 경과연수별 잔존가치율 및 그 규모,특수부대설비 등을 참작한 가감산율을 적용4. 시가인정액시가인정액이란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서'평가기간 내'의매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 그 밖에 시가로 인정되는 가액을 말합니다.취득한 부동산의면적, 위치, 및 용도와 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등에 대한 시가인정액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가인정액으로 봅니다.다시말해취득하는 부동산에 대한 시가인정액이 없더라도 평가기간 내 유사한 부동산이 거래되는 등의 경우에는 해당 가액으로 취득세가 부과될 수 있습니다.[평가기간] : 취득일 전6개월 ~ 취득일 후3개월시가인정액의 범위는취득일 전6개월 ~ 취득일 후3개월 이내의 기간내의 가액입니다.거래가액 등의 가액이 평가기간 이내의 가액인지에 대한 판단은 다음의 구분에 따른 날을 기준으로 하며, 시가인정액이 둘 이상인 경우에는 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다.(1) 거래가액 : 매매계약일(2) 감정가액 : 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일(3) 경매가액 또는 공매가액 : 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날5. 지방세심의위원회 : 취득일 전2년 ~신고·납부기한으로부터 6개월납세자 또는 지방자치단체의 장은 위의 평가기간에 해당하지 않더라도취득일 전2년 ~ 신고·납부기한의 만료일부터 6개월 이내의 기간 중 매매등이 있는 경우지방세심의위원회에 해당 매매등의 가액을 시가인정액으로 인정하여 줄 것을 심의요청할 수 있습니다.시간의 경과와 주위환경의 변화 등을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에는 매매등의 가액을 시가인정액으로 심의·의결할 수 있습니다.[지방세심의위원회에 따른 추징 예상 사례]따라서 지방세심의위원회에 따라 다음의 경우 취득세가 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.사례1평가기간인 취득일 전6개월 ~ 취득일 후 3개월내 유사한 물건의 거래된 가액을 포함한 시가인정액이 없어 시가표준액으로 취득세를 신고·납부했으나,취득일 전2년 이내 유사한 물건의 거래가액으로 취득세 부과사례2시가인정액을 산정하기 어려운 경우에 해당하여 시가표준액으로 취득세를 신고·납부했으나,지자체장의 요청에 따라 시가인정액으로 취득세 부과6. 취득세 절세방안2023년 취득세 개정으로 매매, 증여, 부담부증여, 교환에 따른 취득세가 증가하였습니다. 다만, 모든 경우에 증가된 취득세가 부과되는 것이 아니므로해당 물건의 종류와 사실관계를 잘 파악하여 개정전의 취득세를 부담하는 방향으로 진행을 도와드리고 있습니다.<1> 취득세 신고 납부시 관련 법령에 따라 취득신고를 하더라도 모든 유사사례의 시간인정액 산정자료가 공개되는 것은 아닙니다. 따라서증여, 부담부증여 물건의 종류와 증여시기 등의 사실관계에 따라 시가인정액이 아닌 시가표준액을 적용 가능 여부를 판단하여 적법하게 처리한다면22년과 동일하게 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 취득세를 신고·납부할 수 있습니다.<2> 또한 최근 거래가 되어시가인정액이 있는 아파트 등의 물건이라도 23년 2월 까지 연락주시는 경우22년과 동일하게 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 취득세를 신고·납부 할 수 있도록 도와드리고 있습니다.

안녕하세요절세를 통해 윤택한 삶을 만들어드리는 최지호 세무사입니다.오늘은 많은 분들이 문의하시는 내용인 부동산 공동명의 장점 및 각종 세법별 상속세 종합소득세 절세를 비교해 보도록 하겠습니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)목차1 공동명의란? + 공동명의 변경 취득세2 공동명의 장점3 공동명의 단점상속세 종합소득세절세부동산 공동명의 란?계약의 체결이나 문서상 기록할 때 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말합니다. 지분율을 따로 정하지 않는다면 50:50으로, 주로 주택의 경우에는 배우자 간 또는 부자간 공동명의를 많이 합니다. 주택을 구입할 때 부부 공동명의가 절세 방법으로 효과적일 수도 있으나 모든 상황에서 그런 것은 아니기 때문에 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 공동명의가 유리한 경우에는 최초 등기부터 하시는 것이 제일 좋습니다.최초 단독 명의에서 공동명의로 바꾸기 위해서는 취득세가 발생하기 때문입니다.상속세 종합소득세절세공동명의 장점양도소득세 절세양도소득세는 양도차익에 대해 세금을 계산해서 그 금액이 커지면 커질수록 높은 세율이 부과되는 누진세율 구조로 되어있습니다. 따라서 공동명의로 하면 양도차익이 분산되는 효과가 있을 수 있습니다.예를 들어 10억 원의 양도차익이 발생하고, 다른 공제는 없다고 가정한다면 지방세 포함해서 49.5%의 세율까지 과세가 됩니다. 계산해 보면 대략 4.2억 정도 발생합니다. 하지만 이 주택을 부부 공동명의로 매수했다면 1.9억 정도 발생합니다. 절세액은 대략 4천만 원 정도가 되겠죠.2. 종합부동산세 절세종합부동산세는 인별로 과세하며, 1인당 9억 원까지 공제를 해줍니다. 하지만 단독명의의 1세대 1주택이라면 12억 원 공제를 해줍니다. 따라서 다주택자 부부의 경우에는 12억 공제보다는 18억 공제가 더 클 수 있기 때문에 공동 명의가 더 유리할 수 있습니다. 하지만, 기준 시가 하락 및 공제액 증가로 인해 2022년에 비해 종합부동산세는 거의 나오지 않으므로 절세 효과는 미미할 것으로 보입니다. 자세한 내용은 제 블로그에 있으니 참고하시면 되겠습니다.2023년 종합부동산세법 개정 사항 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 2022년 12월 24일에 통과된 국회 본회의의 쟁점사항 ...blog.naver.com3. 종합소득세절세 (임대 소득)주택을 월세로 임대주고 계실 때는 종합소득으로 과세가 되는데 이 부분도 양도소득세와 마찬가지로 누진세율로 적용되기 때문에 공동명의로 하시는 것이 절세가 될 수도 있습니다. 하지만 주택임대소득도 과세가 되는 경우가 아닌 비과세의 경우는 종합소득세절세 실익이 없겠죠. 기준 시가가 12억이 넘어가지 않은 주택의 월세 소득, 2주택을 소유한 세대의 전세 소득 등은 과세가 되지 않기 때문입니다. 주택임대소득에 대해서도 제 블로그에 자세히 적혀있으니 참고하시기 바랍니다.주택임대소득의 A부터 Z까지 정리해 드립니다.안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 주택임대소득과 관련된 세금에 대해 알아보겠습니다....blog.naver.com4. 상속세 절세나이가 드신 분들은 상속세 고민도 많으실 텐데요. 미리 배우자에 대한 증여공제 6억 원을 이용해서 상속재산을 줄여놓으면 추후 상속이 개시되었을 때 상속재산이 줄어들어 상속세를 절세할 수 있습니다. 이는 상속개시일(사망일)의 10년 이전부터 준비해놔야 실제 상속세 절감 효과가 크게 되니 참고하시기 바랍니다.부동산 공동명의 장점 단점 (배우자 자녀)공동명의 단점(실익이 없는 경우 포함)양도소득세양도소득세는 주택을 장기보유한 부분이 있으면 장기보유특별공제가 다주택자인 경우 30%까지, 1세대 1주택인 경우 80%까지 됩니다. 하지만 공동명의로 바꾸게 되면 장기보유특별공제가 줄어들 수 있기 때문에 이 부분을 꼭 고려하셔야 합니다.또한 양도소득세 비과세 대상이라면 즉, 1주택만을 보유 / 거주하시다가 양도하실 거라면 꼭 공동명의로 하지 않으셔도 됩니다.2. 종합부동산세위에서 간단하게 설명드렸지만 기준 시가가 하락했기 때문에 1세대 1주택 한 채만 있다면 12억까지 공제를 해줍니다. 공시지가 기준으로 산정하기 때문에 실제 시세는 15억 정도의 경우입니다. 그리고 15억이 초과되었어도 공제액이 12억으로 늘어났고 세율이 낮아졌기 때문에 세금은 거의 안 나올 수 있습니다. 따라서 증여세, 취득세를 부담하면서까지 무리하게 명의변경을 하지 않는 것을 권해드립니다.3. 피부양자 자격 박탈한 명이 직장인이고 배우자가 무직인 경우, 일반적으로는 직장인의 피부양자로 설정되어 건강보험료 부담이 적으나 공동명의로 등록된 후 피부양자 기준이 넘어가게 된다면 피부양자가 박탈이 되어 건강보험료 부담이 커질 수 있으니 이 부분에 대한 검토가 꼭 필요합니다.4. 주택담보대출 한도 하락공동명의의 주택의 경우 공동명의자 중 한 명의 소득이 적으면 대출이자 및 대출 가능 금액이 불리하게 적용될 수 있기 때문에 부수적이긴 하지만 이 부분 또한 굉장히 중요하게 작용될 수 있는 부분입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가최지호 세무사의 최신 세무 글을 구독하실 수 있습니다 :)