1. 개요

<1> 세법 개정

23년 올해부터 종부세와 주택 임대소득에 대한 소득세가 개정되었습니다.

구분

내용

1세대 1주택자 종부세

종부세 기본공제액 11억원에서 12억원으로 상향

다주택자 종부세

종부세 기본공제액 6억원에서 9억원으로 상향

조정지역 2택자 종부세

22년까지는 중과세율 적용, 23년부터는 일반세율 적용

1주택자 임대소득 소득세

비과세 기준 공시가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향



2. 최근 부동산대책

최근 부동산대책에 따라 23년 1월 5일 서울 4개구(서초, 강남, 송파, 용산)를 제외한 전국의 모든 조정대상지역이 해제되었므로 종부세뿐만 아니라 취득세와 양도세 중과세에서도 벗어날 수 있습니다. 이에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 됩니다.

https://blog.naver.com/highyes_tax/222975915631


또한 부동산 대책을 통하여 다주택자 취득세 중과완화뿐만 아니라, 주택을 취득 후 1~2년내 양도하는 경우 적용하는 단기세율 70%(or60%)을 45%(or기본세율)로 완화하는 것으로 대책을 내놓은 상태입니다.







2. 1주택자의 종부세

23년부터 1세대 1주택자의 종부세 기본공제액은 11억원에서 12억원으로 상향됩니다.

종부세는 매년 6월 1일 기준 보유한 주택의 공시가격에 대해 과세하는 것으로서 올해 정부가 발표한 

아파트 공시가격 현실화율은 69%입니다.


따라서 공시가격 현실화율 69%를 역산해보면 시가가 약17.4억원 이하인 아파트는 공시가가 12억원에 미달하게 되므로 17.4억원 미만의 아파트를 보유한 1세대 1주택자는 종합부동산세가 부과되지 않습니다.


이는 2020년 수준의 공시가격 현실화율 수준으로 낮춘 것으로, 고가의 1주택을 보유한 1세대 1주택자들의 부담이 낮아졌습니다.







3. 조정지역 2주택자의 종부세

올해부터는 조정지역의 2주택을 보유하는 경우 일반세율의 최고 2배이상 부과되던 중과세율을 적용하지 않고 개정된 일반세율이 적용됩니다.


또한 작년까지는 1세대 1주택자 아니므로 기본공제액이 6억원이었지만, 올해부터는 9억원으로 상향되었으므로 종부세 부담이 크게 줄어들게 됩니다.

조정지역 2주택 보유

개인

과세표준

개정 전

개정 후

3억원 이하

1.2%

0.5%

3억원~6억원

1.6%

0.7%

6억원~12억원

2.2%

1.0%

12억원~25억원

1.3%

25억원~50억원

3.6%

1.5%

50억원~94억원

5.0%

2.0%

94억원 초과

6.0%

2.7%

법인

금액 무관

6.0%

2.7%



[1주택자  투자방안]

조정지역에 주택을 가지고 있는 1주택자가 조정지역의 1주택을 추가로 매수하더라도 종부세 부담이 크게 늘어나지 않으며, 취득세 역시 최근 부동산 대책을 통하여 기본세율이 적용되는 것으로 완화 방안을 내놓았습니다.


따라서 아파트 시세가 떨어진 것을 감안하여 조정지역 1주택자가 서울 4개구의 아파트를 추가로 취득하더라도 종부세, 취득세가 중과되지 않으므로 투자에 대한 부담이 크지 않습니다.


다만, 1세대 1주택 비과세를 계획하고 계셨던 분이라면 2주택이 된 후 새롭게 취득한 주택을 과세로 우선 양도 후에 기존의 주택을 비과세 받을 수 있다는 점을 염두해 두어야 합니다.


취득세 중과 완화에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 참고하시면 됩니다.

https://blog.naver.com/highyes_tax/222961961807







4. 3주택자의 종부세

23년에도 조정지역, 비조정지역 무관하게 3주택 이상을 보유하고 있다면 종부세 중과세율이 적용됩니다. 다만, 크게 달라진점은 3주택이라도 과세표준 12억원 이하의 구간에는 기본세율이 적용되므로 작년보다 종부세 부담이 줄어들게 됩니다.


또한, 작년까지는 1세대 1주택자 아니므로 기본공제액이 6억원이었지만 올해부터는 9억원으로 상향되는 점은 동일하게 적용됩니다.

3주택 이상

개인

과세표준

개정 전

개정 후

3억원 이하

1.2%

0.5%

3억원~6억원

1.6%

0.7%

6억원~12억원

2.2%

1.0%

12억원~25억원

2.0%

25억원~50억원

3.6%

3.0%

50억원~94억원

5.0%

4.0%

94억원 초과

6.0%

5.0%

법인

금액 무관

6.0%

5.0%



[2주택자 투자방안]

3주택 보유자는 2주택자와 비교하여 종부세와 취득세에서 줄어드는 부담이 적습니다. 


다만, 작년과 비교하면 종부세와 취득세 부담이 줄어들었으며 다주택자 양도소득세 중과세율이 적용되던 조정대상지역 역시 서울 4개구 외 모두 해제되었습니다.(현재는 중과유예)


또한 새롭게 취득한 주택을 1~2년내 양도하는 경우 단기세율로서 70%(or60%)의 높은 양도소득세가 부과되었지만, 양도소득세 역시 최근 부동산 대책으로 45%(or기본세율)이 적용될 수 있도록 완화 방안을 내놓은 상황입니다.


따라서 1주택 보유자보다는 부담되는 세액이 클 수 있지만, 전반적으로 투자의 가능성이 생긴 것 같습니다.







5. 임대소득에 대한 소득세

작년까지 1주택자라도 공시가격이 9억원이 초과되는 고가주택의 경우 월세 임대소득에 대하여 종합소득세를 부과했습니다. 올해부터는 고가주택의 기준이 공시가격 9억원에서 12억원으로 상향됩니다.


따라서 위에서 언급한 약17.4억원 이하의 아파트를 보유한 1주택자는 월세에 대한 임대소득도 부과되지 않습니다.


다만, 2주택자부터는 공시가격의 합계액이 12억원 이하라도 임대소득에 대한 소득세가 부과되므로 유의해야 합니다.