안녕하세요, 오회계사입니다.

이번에 다룰 내용은 일반적으로 비과세는 2년 보유, 필요시 2년 거주를 해야 가능한 것으로 아는데, 이직이나 발령으로 인한 경우에는 1년 거주하면 비과세가 됩니다. 간혹 이러한 규정을 몰라 세금을 내는 경우가 있는데 유의해야 합니다.




세부적으로 살펴보면,




취학, 근무상 형편이 있다면, 1년 거주하면 비과세 됩니다




비과세는 2년 보유, 2년 거주(취득시 조정지역) 기간을 채워야 하나 부득이한 경우에는 예외가 있습니다.



아래의 경우는, 보유 및 거주 요건이 충족이 안되어도 비과세 됩니다.

 건설임대주택 (세대전원 임차일부터 양도일까지 5년 실거주)

 법률에 의한 협의매수, 수용

 해외이민

 1년이상 해외 거주 필요한 경우

 취학, 근무, 질병, 학교폭력 (1년 이상 거주한 경우)



소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우


양도, 서면-2015-부동산-2254 [부동산납세과-2025] , 2015.12.01

[ 제 목 ]

직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편으로 2년 미만 보유한 주택을 양도하는 경우

[ 요 지 ]

직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편(부득이한 사유)로 세대전원이 1년이상 거주한 주택을 양도할 때는 그 보유기간의 제한을 받지 아니하고 비과세 규정을 적용함

[ 회 신 ]

국내에 2년 미만 보유한 1개의 주택을 소유한 1세대가 해당 주택에서 1년이상 거주한 상태에서 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편으로 세대전원이 다른 시・군으로 주거를 이전하는 사유(이하 “부득이한 사유”라고 함)로 해당 1주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」제154조제1항 단서에 따라 그 보유기간의 제한을 받지 아니하는 것입니다. 다만, 부득이한 사유로 해당 주택을 양도하는 것인지 여부는 사실관계를 종합적으로 검토하여 판단할 사항입니다.





법에서 정한 가지 부득이한 사유만 적용가능합니다




부득이한 사유로 다음의 4가지만 인정을 해줍니다. 각 항목별로 구체적으로 알아보겠습니다.



 취학

통학이 불가능한 다른 시군으로 이전하는 경우를 말하는 것입니다.

초등학교, 중학교의 취학으로 인한 것은 해당이 안됩니다.

고등학교, 대학교, 대학원은 해당이 되고, 평생교육원 등은 인정이 안됩니다.



 근무상 형편

통근이 불가능한 다른 시군으로 이전하는 경우를 말하는 것입니다.

이직, 타지역 발령, 전근을 가는 경우를 말하는 것으로, 사업상의 형편은 대상이 아닙니다.

즉, 자영업자의 사업장 소재지는 해당하지 않지만, 법인의 대표이사로 법인의 사업장이 이전하는 경우에는 적용이 가능 해당합니다.



통근이 가능한 경우에는 다른 시군으로 주거를 이전해도 적용이 되지 않습니다.

예) 서울시에서 의정부시로 이직하여 세대 전원이 이사간 경우는 인정되나, 일산시에서 여의도, 강남으로 이직하여 세대 전원이 이전하는 경우에는 인정을 하지 않은 경우가 있습니다.



부득이한 사유 중 가장 일반적인 경우에 해당하나, 단순히 다른 시군으로 이직 전근을 간다고 되는 것이 아니고, 통근 가능여부는 출퇴근 소요시간과 비용을 고려하여 종합적으로 판단해야 합니다.



앞서 살펴본, 취학이나 근무상 형편이 가장 일반적인 경우입니다. 그외 질병 치료와 학폭 피해가 있습니다.



 질병의 치료 요양

1년 이상 질병의 치료나 요양을 위해 다른 시도로 이전이 필요한 경우에 해당합니다. 단순히 공기 좋은 곳으로 이사하는 것이 아닌 기존의 주거지에서는 특정 질병의 치료나 요양이 불가능하고 새로운 주거지에 치료가 가능한 경우에만 인정해 줍니다. 진단서나 요양증명서 등이 필요한 것입니다.



 학교폭력 피해로 인한 전학

: 단순히 피해를 받았다는 주장이 아닌, 학폭위에서 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정한 경우에만 해당합니다.





1년 이상 거주해야 하며, 부득이한 사유로 다른 시군으로 이전하는 경우에만 적용됩니다




1년 이상을 거주해야 하는데, 부득이한 사유 발생하기 전에 1년 거주를 완료해야 하느냐 여부가 중요한데, 양도일 전에 1년의 거주기간을 채우면 됩니다.



양도, 서면인터넷방문상담4팀-1032 , 2007.03.29

[ 제 목 ]

근무상 형편의 부득이한 사유로 인한 1세대 1주택 비과세 여부

[ 요 지 ]

1년 이상 거주한 1주택(고가주택 제외)을 근무상 형편의 부득이한 사유로 세대전원이 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전함으로써 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간에 관계없이 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있음

[ 회 신 ]

2. 위 1.의 규정을 적용함에 있어 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제3호의 1년 이상 거주한 주택을 동법 시행규칙 제71조 제3항에서 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우에 해당하는지를 판단함에 있어 1년 이상 거주한 주택인지는 당해 주택의 취득일부터 부득이한 사유로 양도한 날까지 기간으로 계산하는 것이며, 이는 2007.2.26 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 적용하는 것입니다.끝.



다른 시군으로 전 세대원이 이사를 하는 경우에만 해당하며, 동일한 시군 내에서 취학, 근무 등으로 이사가는 경우는 해당하지 않습니다.단, 광역시내 구에서 읍면으로 이동 등은 포함됨



즉, 서울시 내에서는 이직 등으로 이전하는 경우 대상이 안되나, 부산광역시의 특정 구에서 부산시 기장군으로 이전하는 경우에는 해당될 수 있다는 것입니다. 물른 통근이 불가능한 수준이어야 합니다.



또한, 양도는 부득이한 사유가 해소되기 전에는 양도해야하고 부득이한 사유가 해소된 이후에 양도하는 것은 적용이 되지 않습니다.





다주택자라도 모두 처분 후에, 남은 1주택이 부득이한 조건을 충족하면 비과세가 됩니다




2주택 이상을 보유하고 있더라도, 비과세 적용이 안되는 1주택은 과세로 양도하고 다른 1주택에 1년 이상 거주한 경우 부득이한 사유 발생으로 양도하면 비과세가 됩니다.



관련 질의 회신 사례로 살펴보겠습니다.



2분양권 보유 중 모두 완공되어 주택이 되었고, 1주택에는 1년 이상 거주 다른 주택은 임대를 준 상태에서 이직을 한 경우 다른주택은 과세로 팔면 남은 1년 이상 거주한 1주택은 비과세가 됩니다.



양도, 서면-2021-부동산-3372 [부동산납세과-1408] , 2021.10.19

[ 제 목 ]

1년이상 거주한 주택을 근무상 형편으로 양도하는 경우 보유기간 기산일

[ 요 지 ]

귀 서면질의의 경우, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 양도하는 주택이 소득세법시행령 제154조제1항제3호 요건을 갖춘 주택인 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으므로 소득세법시행령 제154조제5항 단서 규정을 적용받지 않는 것입니다.



2019. 6. 부부 전주 완산구 A분양권 취득(전매)

2019.12. 부부 전주 완산구 B분양권 취득(전매)

2020. 1. A주택 취득(완성) 후 거주 중

2020. 1. B주택 취득(완성) 후 임대 중

2020. 7. 퇴직

2021. 5. B주택 양도(과세) 후 서울로 이직(세대전원 이사) 예정

2021. 9. A주택 양도 예정







정리하면,




이상 2년 보유, 거주를 하지 않고 1년 거주를 해도 비과세가 되는 경우를 살펴보았습니다.



취학, 근무상형편, 질병치료, 학폭으로 인해 타 시군구로 전세대원이 이사를 가는 경우에 적용되는 것입니다. 가장 흔한 경우가 이직이나 발령 등으로 비과세 기간을 못채우는 경우가 이에 해당하는데 이러한 비과세 특례를 모르고 세금을 내지 않도록 유의해야합니다.





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