주거용 오피스텔 임차인 통신판매업 신고 가능한가요?

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 세무상 처리문제입니다.주택으로 보는지 취득세, 양도세 여러 세금에서 어떻게 판단되는지 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.취득세오피스텔 취득세는4.6%로 중과 적용대상은 아닙니다.취득세의 경우,오피스텔은 취득 시점에 주택여부가 불분명하므로 취득세인 4%를 적용하고 지방교육세 0.4%와 농특세 0.2%를 더한 총 4.6%의 세율이 적용됩니다.[국세청 100문 100답]오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으나,20.8.12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.20.8.12일 이후 취득한 주택 분양권의 경우, 주택수에 포함되나 오피스텔 분양권은 주택 분양권인지, 업무용건물 분양권인지를 분양권 상태에서 알 수 없으므로 주택수에 제외됩니다.[국세청 100문 100답]그러나, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.단, 20.8.12일 이전에 취득 및 매매/분양 계약이 된 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다.따라서 주택수 산정시 취득 시점에 주의해야합니다.[국세청 100문 100답]지방세법제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.주거용 오피스텔 이라도취득세 중과여부, 주택수 산정시에 취득 당시시가표준액이 1억 이하 오피스텔이 주택수에서 제외됩니다.[국세청 100문 100답]2.양도세주거용 오피스텔은 주택으로 봅니다. 주거용의 여부는공부상 구분과 관계없이사실상 주거용인지 업무용인지로 판단합니다.양도세의 주택에 대한 정의는 공부상 구분과 관계없이, 주거용으로 사용하면 주택입니다.즉, 오피스텔도 공부상에는 주택으로 안되어 있어도 실제 주택으로 사용하면 주택입니다.소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.따라서, 주거용 오피스텔과 다른 1 주택을 보유한 경우그 주택의 처분시에 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 조정지역인 경우 중과될 수 있습니다.그리고, 주택인지 여부는①주택임대사업자 등록여부②임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④전력, 도시가스, 수도 사용량⑤임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단하게 됩니다.단순히, 세입자 전입을 안하는 조건으로 하여 확정일자를 못받게 하는 조건을 거는 경우가 있는데,사실상 상시 거주으로 판단되면 주택수에 포함됩니다.양도, 심사-양도-2020-0016 , 2020.09.02 , 일부인용[ 제 목 ]쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 봄이 타당함[ 요 지 ]분양 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용도로 사용하기 적합하게 구조를 갖추고 있었고, 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보여 주택으로 봄이 타당함나) 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대한 판단청구인은 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도한 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보는 것은 부당하다고 주장한다.그러나 청구인이 2007년 쟁점오피스텔을 분양받을 당시부터 쟁점오피스텔은주거용도로 사용하기 적합하게 구조(큰방, 거실, 드레스룸, 화장실) 및 시설(싱크대, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨)을 갖추고 있었고, 2011년 쟁점오피스텔이 완성된 이후 2016년 1월부터 쟁점주택 양도시(2019.2.22.) 및 이후 2019.4.16.까지 쟁점오피스텔을 임차한 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 양도한 이전에는 청구인이 임차인에게 주민등록 전입신고 및 사업자등록을 금지하는 조건은 임대하고, 쟁점주택을 양도한 이후에는 전입신고를 허락한 사실이 확인되는바, 쟁점주택 양도 前 청구인과 임차인 김아무개 간 맺은 전세계약서(2016.10.26.)의 특약을 보면, 주거용도로 사용하지 못할 목적으로 전입신고를 금지한 것은 일응 이해되나, 임차인이 사업자등록을 하지 아니할 것을 요구한 것은 쟁점오피스텔을 업무용도로 사용하는 것을 막는 것이어서 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용도로만 사용할 목적으로 제한하여 임대하였다는 청구주장과는 모순되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.이와 반대로,공부상 주택인 오피스텔이라도 실제로는 주거용으로 사용하지 않는 경우,주택이 아닌 일반 건물의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용이 되지 않습니다.양도, 서면-2016-부동산-5722 [부동산납세과-1982] , 2016.12.30[ 제 목 ]오피스텔 보유시 일시적 2주택 적용여부[ 요 지 ]공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 오피스텔의 실제 사용용도는 사실판단 사항임[ 회 신 ]1.소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것입니다.소득세법 기본통칙89-154…4【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다.※ 21년 이후 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함되는데, 오피스텔 분양권이 양도세 중과 주택수에 포함되는지 여부는 명확한 유권해석은 없으나, 취득세와 마찬가지로 제외되는 것으로 봄이 타당합니다.분양권의 정의에 주택에 대한 공급계약과 주택을 공급받는자로 선정된 지위로 되어 있어, 업무용일지 주택일지 불분명한 오피스텔 분양권은 이에 해당하지 않는다고 봅니다.소득세법제88조(정의)10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.오피스텔이공실인 경우, 내부시설 등이 상시 주거용으로 사용가능한지로 판단합니다.오피스텔이 공실인 경우에는,공부상의 용도가 아닌 사실상 주거용으로 사용이 가능한지 여부로 판단합니다.양도세 집행기준 89-154-22공실인 오피스텔의 주택 여부주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.공실인 상태에서 사실상 주거용인지 여부는 내부 시설이 상시 거주가 가능한 샤워시설, 싱크대, 세탁기 등이 설치되어 있는지 여부로 판단합니다.양도, 조심-2018-서-1973 , 2018.10.02 , 기각[ 제 목 ]쟁점아파트 양도 당시 공실상태인 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점아파트 양도일 이전인 쟁점오피스텔을 구청, 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 취득세등을 감면 받는등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한점, 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 화장실, 샤워시설, 싱크대 등이 있어 독립된 주거가 가능한 점등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 공가상태인 쟁점오피스텔을 공부상 용도인 업무용 오피스텔로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 양도일 이전인 2016.9.30. 쟁점오피스텔을 관할 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 이를 근거로 취득세 등 지방세를 감면 받는 등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한 점, 분양안내서에는 주거용인 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별난방 보일러, 냉장고, 세탁기 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 점, 쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 쟁점오피스텔이사실상 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,오피스텔은 일반적인 아파트와 달라, 취득세 양도세 등에 차이가 있는데취득세의 경우①취득세 중과시, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②오피스텔의 취득시 세율은 4.6% (지방세교육세 0.4% 농특세 0.2%)③주거용 오피스텔은 주택수에 포함④주거용 오피스텔도 공시가격 1억이하는 주택수 제외양도세의 경우①양도세 중과세, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②공부상 주택이 아니라도, 실제 주택으로 사용하는 경우는 주택임③공실인 경우, 내부시설이 상시주거용에 적합한 경우는 주택임오피스텔이 주거용인지 여부는① 주택임대사업자 등록여부② 임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③ 오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④ 전력, 도시가스, 수도 사용량⑤ 임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단해야함**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

주택에 대한 세금 규제가 지속되면서 오피스텔에 투자수요가 몰리고 있다. 주택에 대하여 다주택자와 법인에게 취득세를 중과하고 보유세 부담을 늘리는 등 규제가 이루어지면서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔 투자가 인기인 것이다. 또한 소득세 절세 및 대출한도 등의 이유로 법인 명의로 오피스텔을 취득하는 투자자가 늘고 있다. 이 역시도 법인을 통한 오피스텔 투자에 따라 취득하고 보유하는 과정에서 발생하는 세금 이슈를 미리 파악하고 투자를 해야 한다.오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다. [사진 pxhere]법인이 오피스텔을 취득하고 임대하면서 화두가 되는 것은 업무용인지 주거용인지에 대한 구분일 것이다. 최근에는 오피스텔을 주거용으로 쓰는 비율이 높아지고 있으며, 임대할 경우 임차인의 실질적인 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 임차인이 업무용으로 사용한다면 부가가치세 과세사업자가 되는 것이고, 주택임대는 부가가치세법상 면세 항목이기 때문에 면세사업자가 되는 것이다.면세사업이란?흔히 ‘면세’와 ‘비과세’의 용어를 혼동하는 경우가 많다. ‘면세’는 부가가치세를 면제하는 것으로 1977년 부가가치세법이 시행되면서 국민 필수재 등에 대한 국민들의 세금 부담을 경감하기 위하여 면세제도를 두었다. 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)에 부가가치세의 면세 대상이 열거되어 있으며, 최종 소비자가 부담하는 부가가치세를 면제해주는 것이다. 예를 들어 면세 항목으로는 농산물, 축산물, 수산물, 수돗물, 도서, 주택임대 등이 있다. ‘비과세’는 소득자에게 일정한 소득에 대하여 세금을 부과하지 않도록 법인세법, 소득세법 등에서 규정한 것을 말한다. 해당 세법에서 비과세 항목을 정해놓은 것으로 예를 들면 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 근로소득자의 식대와 차량유지비, 무주택자의 상속주택 비과세 등이 있다.임차인이 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 면세사업자가 되는 것이고, 업무용으로 사용한다면 과세사업자가 되는 것이다. 주거용으로 사용하는지는 공부상 용도 구분에 상관없이 실질에 따르며, 임차인의 사업자등록 여부에 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 볼 수 있으니 주의해야 한다.법인의 오피스텔 취득법인이 오피스텔을 취득하는 단계에서 만나는 주요 세금은 취득세와 건물분에 대한 부가가치세일 것이다. 취득세는 업무용과 주거용에 상관없이 4.6%의 취득세를 적용한다. 다만, 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면 대도시 내에서 부동산 취득 시 취득세가 중과되는 규정이 있으니 주의해야 한다.건물분에 대한 부가가치세는 오피스텔 취득 시 사용 용도가 불분명하기 때문에 부가가치세 환급이 가능하다. 오피스텔 취득할 때부터 주거용으로 임대하게 된다면 면세사업이 되므로 취득 시 부가가치세를 환급받을 수 없다. 또한 취득 당시에는 부가가치세 환급을 받았다가 임차인이 주거용으로 사용한다면 면세사업에 사용하게 되는 것이므로 환급받았던 부가가치세를 다시 반납해야 한다. 다만 건물의 경우 부가가치세 과세기간이 지날수록 과세기간마다 5%의 체감률을 적용하여 간주시가를 계산하기 때문에 건물의 금액이 감소하는 만큼 반납해야 할 부가가치세 부담도 줄어들게 된다.법인의 오피스텔 보유단계법인이 오피스텔을 보유하면서 발생하는 세금은 재산세, 부가가치세, 법인세 등이다. 오피스텔 재산세의 경우 주택분과 상업분(토지/건축물분)으로 나눌 수 있다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 상업분 재산세에 해당하지만 지자체에 주택임대사업자로 등록하거나, 소유자가 주택분 재산세로 변경 신청한 경우 주택분 재산세가 부과된다. 일반적으로 주택분 재산세가 상업분 재산세보다 저렴하다고 해서 주택분으로 변경 신청하는 경우가 있는데, 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세 납부의무도 생기므로 주의해야 한다.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 과세사업이므로 임차인에게 세금계산서를 발행하고, 임대차 계약에 따라 10%의 부가가치세가 포함된 임대료를 받게 된다. 예를 들어 월임차료(공급가액)가 100만원이라면 10만원을 별도로 받아 부가가치세 신고 시 납부하는 것이다. 또한 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하여 부가가치세 신고서에 반영하여 납부하여야 한다. 주거용이라면 면세사업이므로 부가가치세가 면제되는 계산서를 발행하게 된다. 면세사업의 경우 부가가치세 매출세액이 없어 부가가치세를 부담하지 않기 때문에 매입세액에 대하여도 공제를 받을 수 없게 된다.법인의 오피스텔 양도법인이 오피스텔을 양도하는 경우 발생하는 세금은 건물분에 대한 부가가치세와 법인세 등이다.오피스텔을 업무용으로 사용했을 경우 건물분에 대하여 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 납부하여야 한다. 일반적으로 양도금액에 토지와 건물의 가격이 구분되지 않는 경우에는 공시가격에 따라 안분한다. 또한 오피스텔을 양도하면서 양도차익이 발생했다면 장부에 반영하여 법인세 및 법인지방소득세 신고·납부를 진행하면 된다.오피스텔을 주거용으로 사용했다면 건물분에 대한 부가가치세는 발생하지 않지만, 양도차익이 발생한 경우 ‘토지 등 양도소득에 대한 과세특례’에 따라 주택에 해당하여 법인세 신고 시 양도차익의 20%를 추가하여 납부하여야 한다. 법인지방소득세까지 합치면 22%의 세금을 더 부담하게 된다.이처럼 오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 오피스텔을 분양받고 일반임대사업자 등록하여 환급받은 후에 부가세를 추징당한 심판례를 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,상가나 오피스텔을 분양받은 경우,일반임대사업자로 등록하면 부가세를 환급받습니다상가나 오피스텔을 분양받은 경우에 분양가액 중 면세인 토지분을 제외한 건물분에 대해서는 부가가치세를 납부해야 합니다.단, 과세사업자인 일반임대사업자로 등록을 하면 해당 부가세를 공제받을 수 있지만 주택임대사업자는 면세이기 때문에 공제를 받을 수 없습니다.물론, 분양받은 본인이 주거용으로 사용해도 부가세를 돌려받지 못합니다.일반적으로 분양을 받고 부가세 공제를 위해 일반임대사업자로 사업자등록을 하고 환급 및 조기환급을 받는 경우가 많습니다.중요한 것은 환급받고나서 실제 임대를 주택으로 임대하거나 본인이 주택으로 사용하는 경우에는 종전에 환급받은 부가세를 납부해야하고 가산세가 발생하게 됩니다.기준-2016-법령해석기본-0264 [법령해석과-3634] , 2016.11.11오피스텔을 분양받은 납세자가 임대사업 개시 전에과세사업자인 일반임대사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받았으나, 오피스텔 준공 후 과세사업에 사용하지 아니하고면세사업자인 주택임대사업자로 전환한 경우에는 당초부터 면세사업자로 보아부당하게 환급받은 부가가치세에 대하여 「국세기본법」 제 47조의3 및 같은 법 제47조의4 규정에 의한초과환급신고가산세 및 환급불성실가산세를 부과하는 것임일반임대를 10년이내에 주택임대로 변경하게 되면, 면세전용에 해당하여 부가세를 납부해야합니다분양받은 후 일반임대사업자로 임대를 하다가, 새로운 임차인은 주거용으로 사용한다고 하면 이는 주택임대사업자가 된 것이고 부가세 간주공급에 해당하는면세전용으로 보아 기존에 공제받은 부가세를 일부 납부해야 합니다.공급가액 산식『 공급가액 =해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수)』예를 들어, 당초 오피스텔 건물 취득가액이 2억이고 2천만원을 공제받았다면완공 후에 4 과세 기간이 경과된 경우, 2억*(1- 5%*4) = 1.6억으로 1.6억의 10%인 1천 6백만원을 납부하게 됩니다.따라서, 만약 20 과세기간 (10년)이 경과된 경우라면 공급가액이 0원이 되기 때문에 주택임대로 전환해도 납부할 부가세는 없습니다.부가가치세법 시행령 제66조 【감가상각자산 자가공급 등의 공급가액 계산】③과세사업에 제공한 감가상각자산을 면세사업에 일부 사용하는 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 하되, 그 면세사업에 의한 면세공급가액이 총공급가액 중 5퍼센트 미만인 경우에는 공급가액이 없는 것으로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제2항 후단을 준용한다1.건물 또는 구축물공급가액 =해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수)x 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 면세공급가액 / 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 총공급가액오피스텔 부가세환급금 세무조사으로 적출된 사례입니다오피스텔을 일단 환급받고, 나중에 의도적이던 본의 아니던 주택임대로 사용하는 경우는 종종 발생하기 때문에 세무서에서도 중점 점검하는 부분입니다.사례는① 오피스텔을 분양받고 부가세를 환급받음② 2년뒤 세무서에서 부가세 환급 점검을 함③ 임차인이사업을 한 이력등이 확인되지 않고④주거 가능한 시설이 설치된 점등을 들어⑤ 업무용이 아닌 주거용으로 임대한 것으로 보아 세액추징하였고, 이에 불복하였습니다.부가, 조심-2017-중-3409 , 2018.02.02 , 기각[ 제 목 ]주거용으로 임대한 쟁점오피스텔의 매입세액은 불공제하는 것이 타당함[ 요 지 ]쟁점오피스텔은 취사시설 및 욕실 등이 구비되어 있어 상시주거용으로 사용이 가능한 점, 쟁점오피스텔 임차인들이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다는 확인서를 제출한 점,쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었다는 청구주장을 뒷받침할 객관적인 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어 볼 때 이 건 처분은 달리 잘못 없음오피스텔의 구조 및 임차인의사업이력이 없고, 거주용사용확인서를 제출한 점으로 추징은 정당함조세심판원은 과세관청의 추징은 정당하다고 판단하였습니다.근거로,① 취사시설과 욕실등이 구비되어 상시거주가능함② 임차인은근로소득자로 직장이 인근에 있음③ 임차인의사업자등록등사업이력이 없음④ 임차인들이 주거용으로 사용하였다는 확인서를 제출함이에 따라, 면세전용에 따른 부가세를 추징함은 정당하다는 것입니다.3. 심리 및 판단쟁점오피스텔은취사시설 및 욕실 등이 구비되어 있어상시주거용으로 사용이 가능한 구조로 되어 있는 점, 근로소득자인 쟁점오피스텔의 임차인 박OOO 및 김OOO의 직장이 쟁점오피스텔 인근에 위치한 점, 쟁점오피스텔의임차인들은 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여사업자등록을 한 사실이 없고, 임차기간이 단기이며, 쟁점오피스텔을주거용으로 사용하였다는 확인서를 제출한 점, 쟁점오피스텔이업무용으로 사용되었다는 청구주장을 뒷받침할 객관적인 증빙이 부족해 보이는 점 등에 비추어 볼 때,청구인이 쟁점오피스텔의 매입세액을 공제받은 후 주거용으로 임대한 것으로 보아 면세전용에 따른 부가가치세를 과세한 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.정리하면,오피스텔을 분양받은 경우, 당장 부가세를 환급받을 수 있다하여 일반임대사업자로 등록하고 환급받은 후 실제 임대는 거주용으로 하는 경우가 있습니다.이러한 경우에 대해 세무서는 정기적으로 점검을 하고 있고 이러한 조사과정에 적발이 되면 당초의 환급액에 가산세도 추징당하게 되니 주의해야 합니다.by 임대사업자/부동산세무사/부산세무사

오피스텔 분양권이 법에따라 주택을 취득할수 있는 권리에 해당하느냐 문제입니다.​부동산을 취득할 권리와, 소득세법상 분양권의 양도세율이 다른 상황에서 오피스텔분양권이 소득세법상 분양권에 해당하는지, 아니면 부동산취득할 수 있는 권리로 보아야하는지 앞으로도 이러한 사례가 많이 생산될 것으로 보이며 조세심판원에는 일단 부동산을 취득할수 있는 권리로 판단하였습니다.​[ 조심2020인0360 , 2020.05.06]​【재결요지】쟁점분양권은 오피스텔로 건축허가를 받았고, 「주택법」에서는 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있는 점, 청구인은 쟁점오피스텔의 전용면적이 국민주택 규모 이하임에도 부가가치세를 포함하여 분양대금을 지급한 점, 청구인은 쟁점오피스텔이 완공되기 이전에 양도하여 이를 실제 주택으로 이용한 사실도 없는 점, 청구인이 주택임대사업자등록을 하였으나 사업개시가 실제 이루어지지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점분양권 양도에 대하여 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 보아 50% 세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨본문전체【관련법령】소득세법 제104조【주문】OOO세무서장이 2019.12.19. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 이를 취소한다. 【이유】1. 처분개요가. 청구인은 2016.3.24. OOO(이하 쟁점오피스텔 이라 한다)를 취득할 수 있는 권리(이하 쟁점분양권 이라 한다)를 취득하고 보유하다가 2018.10.17. 분양권 프리미엄 OOO양도하고「소득세법」 제104조 제1항 제1호에 따른 일반세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하였다.나. 처분청은 2019.11.1.부터 2019.11.6.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점오피스텔이 공부상 오피스텔이지만 실질이 주택이고 조정대상지역 내에 소재하고 있으므로 「소득세법」 제104조 제1항 제4호에 따른 세율(50%)의 적용대상으로 보아, 2019.12.19. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2020.1.2. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장오피스텔을 주택으로 보는 경우에는 실제 상시 주거용으로 사용하는 것이 확인한 때이고, 이 건에서 쟁점오피스텔은 분양권 상태이므로 주택으로 볼 수 없다.(1) 오피스텔을 취득하여 임대사업자등록을 하고 임대하는 경우 다른 주택의 양도일 현재 임차인이 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 사실이 확인되는 경우에는 이를 주택의 임대로 보고 관계법령을 적용하는 것이다.공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 않고 당초「건축법」상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이며 이에 대하여는 관련 사실을 종합하여 판단할 사항이므로(국세청 서면4팀-285, 2005.2.23.), 오피스텔을 주거용, 비주거용으로 판단할 때에는 임차인이 어떻게 사용했는지를 확인 후 판단하고, 공실이면서 용도 변경이 없는 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이다.(2) 쟁점오피스텔이 주택이 아닌 점은 다음과 같다.청구인이 분양받은 쟁점오피스텔의 도면을 보면 욕조와 베란다가 없고, 취득세가 주택이 아닌 오피스텔로 적용되며, 통상이 주택이라면 있는 단지내 초등학교가 없다. 또한 일반적으로 84㎡ 주택을 분양하는 경우 분양면적은 약 114㎡이지만, 쟁점오피스텔은은 84㎡ 오피스텔을 분양하면서 분양면적은 약 165㎡이다.분양받은 오피스텔에는 화장실, 취사시설 등이 있지만, 이는 감독기관의 건축허가를 받은 것이고, 건축업체는 분양계약서대로 청구인에게 오피스텔로 분양한 대로 건축하고 있었다.(3) 쟁점분양권은 주택으로 사실판단을 할 수 있는 상황이 아니다.청구인이 쟁점분양권을 양도한 것은 준공전(입주전)에 매매한 분양권으로 건물 입주가 이루어지지 않아서 어떤 용도로 사용할 것으로 확정되지 않았다. 아직 사용이 확정되지 않았다면 공부상 용도로 판단되어야 하며, 오피스텔을 용도 변경이 없는 경우는 당초「건축법」상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하는 경우에는 주택으로 볼 수 없다.한편 청구인이 주택임대사업자를 등록하였다가 폐업한 이유는 각종 뉴스에서 주택임대사업을 등록하지 않으면 큰 일이 일어나는 것처럼 보도되어서 세무지식이 부족한 청구인이 국가정책을 신뢰하고 주택임대사업자 등록을 하였고, 이것이 어떤 의미(처분청에서 이를 근거로 주택으로 판단)인 줄도 몰랐다.당초 청구인이 쟁점분양권을 취득한 이유는 청구인이 대표이사로 있는 법인인 OOO의 본점 사무실로 사용할 계획이었으나, 과세관청에서 법인에 대한 세무조사를 하였고 이에 따른 추징세액을 납부하기 위하여 매매하였다. 양도소득세 납부 후 남은 금액은 법인의 가수금으로 회계처리하였다.나. 처분청 의견쟁점오피스텔은 사실상 주택이고, 청구인이 쟁점오피스텔에 대하여 주택임대등록을 함으로써 주택으로 사용하겠다는 의사를 표방하였으므로 쟁점분양권 양도에 대하여 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 볼 수 있다.(1) 쟁점오피스텔은 사실상 주택이다.「소득세법」 제88조 제7호 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 등 참조), 쟁점분양권은 분양당시 아파트와 오피스텔의 장점을 갖춘 '아파텔'로 설계되어 드레스룸, 파우더룸, 다용도실 등 수납 공간도 강화하였다고 홍보한 점, 쟁점분양권의 공급계약서를 봤을 때 전용면적으로 표기하는 오피스텔 공급계약서와는 달리 주거전용면적으로 표기한 점, 김치냉장고는 당연히 설치하며 수납가구 형태만(스탠드형, 뚜껑형/와이드형) 선택하도록 한 점, 안방의 내부 슬라이딩 도어를 선택하게 한 점, 욕실에 욕조가 있는 점 등에서 분양계약 당시의 설계구조 및 형태, 시설 등이 용도 변경 없이도 주거용으로 상시 사용 가능하게 되어 있음을 알 수 있고, 오피스텔이 주거용에 적합한 상태에 있을 때 아무도 거주하지 않고 비어 있다 하더라도 오피스텔을 주택으로 볼 수 있다(수원지방법원 2019.4.5. 선고 2018구단8836 판결 참조).양도소득세는「소득세법」규정을 근거로 납세의무자의 신고방식으로 부과되는 국세로서 지방자치단체가 부과하는 취득세 및 지방세와는 별개의 것이므로, 오피스텔에 대한 취득세가 주택이 아닌 용도로 부과되었으므로 주택으로 볼 수 없다는 주장은 맞지 않다(서울행정법원 2019.4.24. 선고 2018구단21821 판결 참조).(2) 청구인은 쟁점분양권을 주택으로 사용하겠다는 의사표방을 하였다.청구인은 2018.3.30. 쟁점분양권을 OOO에게 주택임대 추가신청(기존에 등록된 임대주택 있음) 및 처분청에 주택임대 사업자등록을 하였다.청구인은 준공 전에 매매한 분양권으로 어떤 용도로 사용할 것인지 확정하지 않았다고 주장하나, 쟁점분양권에 대하여 부동산임대업으로 등록하지 아니하고 주택임대등록을 하였기에 이는 청구인이 쟁점분양권을 주택으로 사용할 의사 표시를 한 것으로 보아야 한다.3. 심리 및 판단가. 쟁점주택의 입주자로 선정된 지위에서 쟁점분양권을 양도하였다고 보아 소득세율 50% 적용하여 과세한 처분의 당부나. 관련 법령(1) 소득세법제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득 산출세액 이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산　 제55조 제1항에 따른 세율4. 제94조 제1항 제2호에 따른 자산 중 「주택법」 제63조의2 제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 조정대상지역 이라 한다) 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다). 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.양도소득 과세표준의 100분의 50(2) 주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.1. 주택 이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. 준주택 이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.(3) 주택법 시행령제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.4.「건축법 시행령」별표1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔다. 사실관계 및 판단(1) 처분청 및 청구인이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.(가) 청구인은 쟁점분양권을 2016.3.24. 취득하고 2018.10.17. 프리미엄 OOO받고 양도하였다.(나) 쟁점분양권은 조정대상지역 내 분양권이고, 쟁점오피스텔은 분양당시 아파트와 오피스텔의 장점을 갖춘 '아파텔'로 설계되어 드레스룸, 파우더룸, 다용도실 등 수납공간도 강화되었다고 홍보하였고, 분양 공급계약서상에도 일반적인 오피스텔(전용면적으로 표기)과 달리 주거전용면적으로 표기되었으며, 김치냉장고, 수납가구 형태 선택, 안방 내부 슬라이딩 도어 선택 등이 있어 설계구조 및 형태가 주거용으로 상시 사용 가능하게 되어 있다.(다) 청구인은 쟁점분양권에 대하여 2018.3.30. OOO처분청에 각각 주택임대사업자등록을 하였고, 쟁점분양권을 양도한 후인 2018.11.30.과 2019.1.29. 폐업처리하였다.(라)「소득세법」상 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 규정하고 있는바, 공부상은 오피스텔이지만 분양계약 당시의 설계구조나 형태 등이 주거용으로 보이며 양도인도 주택임대 등록을 하여 주거용 사용의사를 표방하였다고 보이므로 실질에 따라 주택의 입주자로 선정된 지위에서 쟁점분양권을 양도한 것으로 보아「소득세법」 제104조 제1항 제4호에 따른 세율의 적용대상이다.(2) 청구인은 쟁점오피스텔의 시행사 OOO으로부터 수취한 전자세금계산서 4매를 제출하였는바, 이에 따르면 청구인은 부가가치세를 포함하여 대금을 지급한 것으로 나타난다.(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔이 사실상 주택으로 분양되었으므로 주택의 입주자로 선정된 지위 에서 쟁점분양권을 양도하였다는 의견이나, 쟁점분양권은 오피스텔로 건축허가를 받았고,「주택법」에서는 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있는 점, 청구인은 쟁점오피스텔의 전용면적이 국민주택 규모 이하임에도 부가가치세를 포함하여 분양대금을 지급한 점, 청구인은 쟁점오피스텔이 완공되기 이전에 양도하여 이를 실제 주택으로 이용한 사실도 없는 점, 청구인이 주택임대사업자등록을 하였으나 사업개시가 실제 이루어지지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점분양권 양도에 대하여 조정대상지역 내 주택의 입주자로 선정된 지위에서 양도한 것으로 보아 50% 세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.4. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

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