조정지역 1주택 1분양권 취득시 취득세

[ 요 지 ]2017.8.2. 이전 취득한 조정대상지역 주택을 재건축하여 2017.8.3. 이후 준공한 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 않음[답변내용]조정대상지역 내 주택 재건축 시 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대1주택 거주요건 적용 여부에 대하여는 「기획재정부 재산세제과-856, 2018.10.10.」를 참조하시기 바랍니다.※ 기획재정부 재산세제과-856, 2018.10.10.【질의】2017.8.2. 이전 취득한 조정대상지역 내 주택을 재건축하여 2017.8.3. 이후 준공한 경우 1세대1주택 비과세 판단 시 거주요건 적용 여부<제1안> 거주요건을 적용함<제2안> 거주요건을 적용하지 않음【회신】제2안이 타당함​[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】​​1. 사실관계○ 2014.06.05. 서울시 ○○동 소재 노후주택(단층, 대지 119㎡) 매입* 노후주택에서 거주한 사실 없음○ 2017.11.13. 노후주택을 ○○○주택재건축정비사업조합으로 소유권이전(신탁)* 2014.5.30. 도정법상 관리처분계획인가 후 2014.10. 및 2015.10. 변경인가○ 2016.01.18.재건축아파트 동, 호수 배정○ 2018.04.재건축준공예정2. 질의내용○2017.8.2. 이전 취득한 조정대상지역 내 주택을재건축하여 2017.8.3. 이후 준공한 경우 1세대1주택 비과세 판단 시거주요건적용 여부3. 관련법령○소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택○소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.1.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수・수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만,「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다.5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.1. 서울특별시전 지역2. 부산광역시해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ부산진구 및 수영구ㆍ기장군3. 경기도과천시ㆍ광명시ㆍ성남시ㆍ고양시ㆍ남양주시ㆍ하남시 및 화성시(반송동ㆍ석우동ㆍ동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다)4. 기타「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역부칙 <대통령령 제28293호, 2017.9.19>제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제154조제1항ㆍ제2항및 같은 조 제8항제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. 1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다) 3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택○주택법 제63조의2【조정대상지역의 지정 및 해제】① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역2.주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역② 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우 다음 각 호의 사항을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다.1.「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 등에 관한 사항2. 주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융ㆍ세제 조치 등에 관한 사항3. 그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위하여 대통령령으로 정하는 사항③ 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 한다.④ 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다.⑤ 국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다.⑥ 제5항에 따라 조정대상지역의 지정을 해제하는 경우에는 제3항 및 제4항 전단을 준용한다. 이 경우 지정 은 해제 로 본다.⑦ 조정대상지역으로 지정된 지역의 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다.⑧ 제7항에 따라 조정대상지역의 지정의 해제를 요청하는 경우의 절차등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.<본조신설 2017.8.9.>

취득당시 비조정지역인 주택을 조정지역 이후배우자에게 증여했다면 비과세 판단시, 거주요건은 없다.안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택 취득당시 조정지역의 주택이라면 2년이상 거주요건을 충족해야만 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 따라서 주택을 증여받을 경우에 해당 주택이 조정지역이라면 2년이상 거주를 해야 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용됩니다.만약, 남편이 취득할 당시에는 비조정지역이었고, 해당 주택을 배우자에게 증여할 때 조정지역이라면 증여받은 배우자는 2년 이상 거주요건을 충족해야 비과세를 받을 수 있을까요?올해 초에 국세청이 답변한 내용을 보면,증여받은 배우자는 2년이상 거주를 하지 않더라도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.따라서 동일세대원인 배우자로부터 증여를 받았으므로 증여자+수증자의 보유기간을 합산하여 2년 이상 보유만 하더라도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.양도, 서면-2022-부동산-1182, 2022.03.30[ 제 목 ]조정대상지역 지정 후 본인 지분을 배우자에게 증여한 경우 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]조정대상지역 공고일 이전에 부부 공동명의 주택을 취득한 1세대가 조정대상지역 공고일 후 본인 지분을 배우자에게 증여한 경우에는 거주요건을 적용하지 않음[ 회 신 ]조정대상지역 공고일 이전에 부부 공동명의 주택을 취득한 1세대가 조정대상지역 공고일 후 본인 지분을 배우자에게 증여한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.(출처 : 국세청)유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 기획재정부 재산세제과-858[],2018.10.10조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용하지 않음○ 부동산거래관리과-561,2012.10.18｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 및 제155조제19항에 따라 1세대 1주택 비과세 해당 여부를 판단할 때 거주자가 같은 세대원인 배우자에게 주택을 증여한 후 수증자가 해당 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간 및 거주기간을 통산하는 것입니다○ 재산세과-316, 2009.1.29.「소득세법 시행령」 제154조제1항의 규정에 의한 1세대 1주택을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것임

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.1. (일반사항) 비조정대상지역에서의 '일시적2주택 비과세' 요건과 동일① 종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 입주권/분양권 취득할 것② 2년 보유, 2년 거주(조정대상지역일 경우)할 것③ 입주권/분양권 취득 후 3년 이내에 종전주택 매도할 것​※ 분양권 취득일- 최초 당첨자의 경우: 당첨자 발표일- 분양권 전매취득의 경우: 잔금청산일​2. (특례조항) 입주권/분양권 취득 후 3년이 지나도 완공되지 않은 경우① 종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 입주권/분양권 취득할 것② 2년 보유, 2년 거주(조정대상지역일 경우)할 것​※ 추가 조건- 완공 예정인 집에서 실거주 목적일 경우- 조합원입주권/분양권이 새로운 주택이 된 날로부터 2년 이내에 종전주택 매도- 새로운 주택이 완공된 후 2년 이내에 전 세대원 전입 후 1년 이상 계속 거주

’21.1.1. 이후 분양권과 주택을 순차 취득한 후분양권을 배우자에게 증여한 경우 소득령§156의3 적용 여부양도, 서면-2022-부동산-0581 [부동산납세과-1593] , 2023.06.20[제 목]’21.1.1. 이후 분양권과 주택을 순차 취득한 후 분양권을 배우자에게 증여한 경우 소득령§156의3 적용 여부[요 지]’21.1.1. 이후 분양권과 주택을 순차 취득한 후 분양권을 배우자에게 증여한 경우 소득령§156의3 적용되지 않는 것임[답변내용]귀 질의의 경우, 기존 해석사례인 “서면-2021-법규재산-3071(2023. 02.23.)”를 참고하시기 바랍니다.○ 서면-2021-법규재산-3071, 2023.02.23‘21.1.1. 이후 분양권(A)과 주택(B)을 순차로 취득한 경우로서 해당 분양권(A)에 기한 주택(A’)이 완공된 후 B주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항이 적용되지 아니하는 것이며,이 경우 같은 영 제156조의3제2항 및 같은 조 제3항의 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우에도 해당하지 않으므로 동 규정 또한 적용되지 아니하는 것입니다.[관련법령]소득세법 시행령제155조【1세대1주택의 특례】2. 질의내용-1세대가 ’21.1.1. 이후 분양권을 취득하고 A주택을 취득한 경우로서 B분양권을 배우자에게 증여한 후 A주택 양도시 소득령§156의3②③에 따른 특례가 적용되는지나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 서면-2022-부동산-0329(2022.12.13.)귀 질의의 경우, ’20.12.31. 이전 취득한 A분양권을 보유한 1세대가 ’21.1.1. 이후 B분양권을 취득한 경우로서 A분양권이 먼저 주택으로 완공된 이후 해당 주택을 양도하는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.○ 서면-2021-법규재산-6773(2022.09.30)귀 서면질의의 경우, 아래 ｢기획재정부 재산세제과-1181, 2022.09.20.｣를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1181, 2022.09.20.【질의】’21.1.1. 이후 취득한 2개의 분양권으로 각 주택을 취득한 후 그 중 먼저 취득한 주택을 양도하는 경우, 소득령§155① 적용 여부(제1안) 소득령§155① 적용됨(제2안) 소득령§155① 적용되지 아니함【회신】귀 청의 질의에 대하여 제2안이 타당합니다.○ 서면-2021-법규재산-3071, ,2023.02.23‘21.1.1. 이후 분양권(A)과 주택(B)을 순차로 취득한 경우로서 해당 분양권(A)에 기한 주택(A’)이 완공된 후 B주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항이 적용되지 아니하는 것이며,이 경우 같은 영 제156조의3제2항 및 같은 조 제3항의 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우에도 해당하지 않으므로 동 규정 또한 적용되지 아니하는 것입니다.○ 양도, 기획재정부 재산세제과-85, 2022.01.14[질의] 입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」 제88조제10호에 따른 분양권의 취득시기(제1안) 청약당첨일(제2안) 분양계약일[회신] 제1안이 타당합니다.○ 양도, 서면-2018-법령해석재산-3844, 2020.02.19조정대상지역에 종전의 주택(A주택)을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 분양권(B분양권)을 취득한 경우로서 2018년 9월 14일 이후 B분양권의 지분 1/2을 같은 세대인 배우자에게 증여하는 경우, ｢소득세법 시행령｣(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 개정된 것) 부칙 제2조제2항에 따라 일시적2주택 보유 허용기간은 종전의 규정대로 3년을 적용하는 것입니다.○ 양도, 서면인터넷방문상담4팀-2199,2005.11.16소득세법 시행령 제155조 제1항의 규정에 의거 국내에 거주하는 1주택을 소유한 1세대가 1주택을 양도하기 전에 ' 다른 주택을 취득' 함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 동법시행령 제154조 제1항의 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세를 비과세 하는 것이나,귀 질의의 동일세대원으로 부터 증여받은 주택은 위의 ' 다른 주택의 취득' 에 포함하지 않습니다.<주요 경력>- 약 37,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,100건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 33,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다. 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 1주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것다만, 1년 이상 지난후분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것지금까지 분양권(조합원입주권)과 1주택을 보유할 경우 양도소득세 문제에 대해서 알아보았습니다. 복잡할 수 있는 규정이므로 해당 내용을 천천히 보시고 본인 상황에 적용되는지 파악해보심이 좋습니다.실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.