오래된 구축빌라 물건 보유 시, 세금 문의

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사

반갑습니다, 최지호 세무사입니다.폐업을 결정하신 대표님들께서 폐업신고만 하면 세금도 끝이라고 생각하시는 분들이 계십니다.하지만 실제로는, 마지막으로 한 번 더 부가세를 신고해야 하는 경우가 있습니다.최근 저에게 문의 온 내용 중 안타까운 상황이 있어서 공유드리고자 합니다.“A 대표는 카페를 운영하다 4월 말 폐업신고를 하며, 모든 사업이 종료되었다고 안심했습니다. 하지만 몇 달 뒤, 국세청으로부터 ‘자진 수정신고 요청 안내문’을 받게 됩니다. 잔존재화를 누락했다는 사유로, 미신고분에 대한 부가세를 자진 납부해 달라는 내용이었습니다.”잔존재화란 무엇인가?폐업을 하더라도, 남아 있는 재고나 비품을 그대로 가져가서사업자가 ‘스스로 사용한 것’으로 보고 세금을 매깁니다.즉, 카페를 폐업하면서 커피 머신과 원두를 가져왔다면, 국세청은 이를 판매한 것으로 보고 부가세를 납부하도록 제도입니다.부가가치세법 제10조 제1항 제6호 [재화의 공급 특례]“사업자가 폐업할 때 자기생산·취득재화 중 남아 있는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다.제8조 제1항 단서에 따라 사업 개시일 이전에 사업자등록을 신청한 자가 사업을 시작하지 않게 되는 경우도 또한 같다.”왜 세금을 내라고 할까요?사업을 하면서 개업 시 혹은 그 이후에 물건이나 장비를 사면 부가세를 돌려받게 됩니다.그런데 폐업하고 그 물건을 내가 그냥 쓰게 되면(실제 사용하지 않더라도 사업용으로 사용할 수 없기 때문에)국세청은 잔존재화를 다시 써서 이득 보니까, 그만큼 세금 다시 내라고 합니다.과세 요건하지만 모든 남은 물건이 다 과세 대상은 아닙니다.다음 조건을 충족해야 ‘잔존재화’로 보아 부가세를 과세합니다.자기의 과세사업과 관련하여 취득한 재화 → 면세사업을 위한 취득한 재화라면 과세 X매입세액 공제를 받은 재화 → 매입세액 공제를 받지 않았다면 과세 X취득 후 2년이 지나지 않은 감가상각 자산→ 취득한지 2년이 넘은 재화라면 과세 X*** 건물 등은 10년이 적용됩니다.잔존재화 과세표준 계산 방법자산 구분과세표준 계산식재고자산해당 시점의 시가비품, 기계 등취득가액 × (1 – 감가율 25% × 경과한 과세기간 수)건물, 구축물 등취득가액 × (1 – 감가율 5% × 경과 과세기간 수)* 여기서의 과세기간은 반기를 의미합니다.예를 들면, 1년 보유한 비품(감가율 25%)의 경우과세표준 = 2,000,000 × (1 – 0.25 × 2) = 1,000,000 원여기까지 폐업 시 잔존재화에 대해 알아봤습니다.폐업한다고 해서 모든 세무 의무가 끝나는 건 아닙니다.남아 있는 물건들까지 신고를 깔끔히 마쳐야 진짜 마무리가 됩니다.특히 장부에 잘 안 잡히는 비품이나 재고는 국세청이 사후에 확인하는 경우가 많기 때문에,자산리스트를 정리해두는 것이 추징될 수 있는 세금예방에 큰 도움이 될 수 있습니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권, 관처 전 부동산양도 및 증여 전문재개발 전문 세무사 황정민 세무사입니다.재개발 지역의 자산 이전을 통하여 절세효과를 누릴 수 있는데요오늘은 이 효과와 어떤 부분을 주의하여야 하는지에 대하여포스팅 해보도록 하겠습니다.결론부터 말씀드리면 효과는 다음과 같습니다.[1] 프리미엄 상당액을 감정평가를 통해서 5~60% 내의 금액을 효율적으로 증여 또는 저가 매매[2] 자녀에게 신축아파트에 입주할 권리를 사전에 증여함으로 인하여 합산 상속재산가액 감소 효과[3] 1+1 대상 재개발 지역의 경우 향후 공유물 분할 절차까지 활용한 투자상 이점은 모두 누리면서세법상 불이익을 최소화 한 증여 설계 가능다만 여러가지 복합적으로 검토하여야 할 부분이 많습니다.아래의 부분을 모두 면밀히 검토 후 진행하여야 합니다.[1] 투기과열지구 조합원 지위전매제한 ( 도시 및 주거환경정비법 , 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법 )[2] 이월과세 제도 및 부당행위계산부인 검토 ( 소득세법 )[3] 신속통합기획지나 전략정비구역 등 일부 빌라에 대한 토지거래허가여부 사전 검토 ( 부동산 거래신고 등에 관한 법률 )[4] 취득세 중과대상 여부 등 ( 지방세법 )[5] 자산의 평가와 공제, 구조 등 ( 상속세 및 증여세법 )[6] 임대주택의 경우 추징과 의무 불이행 검토 (민간임대주택에관한특별법 )하나씩 보도록 하죠효과재개발 지역의 부동산을 증여하는 경우에 어떠한 이익이 있을까 ?효과는 다음과 같습니다.프리미엄 상당액을 감정을 통하여 최소화 된 가액으로 증여하며 이로 인한 증여세 절감 효과또한 , 이후 상속이 개시되는 경우 합산되는 사전증여재산의 절감 효과추가로 신속통합기획지 등 일부 지역 제외하고 빌라는 토지거래허가대상이 아니기에이로 인한 실거주 의무 유예의 효과재개발 지역의 관리처분계획인가 전 부동산의 성질은 대개다가구주택, 단독주택, 다세대주택 등 빌라의 형태인 것이 많습니다.이러한 빌라의 경우 시장에서 유사한 면적, 기준시가인 매물의 거래가 아파트처럼활발하게 이루어지지 않습니다.따라서 상속세 및 취득세 등에서해당 재산에 대한 감정평가가액 또는 보충적 평가방법을 사용하여 시가를 산정합니다.이러한 경우 현재 시세보다 감정평가가액은 일반적으로 낮게 잡힐 수 밖에 없기에아래와 같이 증여세 절감효과가 부수적으로 발생할 수 밖에 없습니다.사례로 보는 절세 효과사례 ex )한남 4구역 내 다가구주택프리미엄 가치를 포함한 현재 시세 : 50억기준시가 : 10억예상 감정가액 : 30~35억☞ [Case - 1] 해당 부동산이 아파트라고 가정하여 증여세 등 계산만약 해당 부동산이 준공 이후 아파트라면 ( 동일 시세 가정 )주변 유사매매사례가액이 형성되어 있으며, 감정이나 어떠한 방법을 통해서도시세의 90% 수준인 45억보다 시가를 낮추기는 사실상 불가능합니다.가장 최소화 된 45억 기준으로 증여세를 계산해보겠습니다.취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 22.7억☞ [Case - 2] 해당 부동산이 빌라이기에 감정평가를 통한 증여 증여세 등 계산실제로 해당 부동산의 경우에는 빌라이기에 감정평가를 통하여 30억의 시가로 증여를 하는 경우에 예상 세액은 어떨까요 ?취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 13.7억 ( 절세효과 9억원 )☞ [Case - 3] 만약 해당 부동산이 +1 조합원입주권 부여 대상 물건이라서 45:55로 자녀 2인에게 증여하는 경우에세금은 얼마나 절감될까요 ?취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 11.8억 ( 절세효과 11억원 )여기서 공유물 분할 절차를 통하여 자녀가 각각 1채를 가져가도록 설계할 수 있습니다.여기서 추가로 저가매매나 교환 거래 등을 활용하여 절세 효과를 더욱 더 극대화 시킬 수 있습니다.또한, 다세대 주택 중 시가표준액(기준시가)이 3억원 미만이라면일반 취득세율로 증여를 할 수 있는 장점도 있습니다.주의사항 및 진행절차재개발 지역의 부동산을 증여 그냥 진행하면 될까 ?그렇다면 이러한 재개발 지역의 증여는 간단하게 감정평가 후 등기를 통하여 진행하면 될까요 ?자칫 잘못하면감정 등 부수비용 모두 지출한 상태에서 토지거래허가 대상이라 더이상의 절차 진행 불가능투기과열지구 조합원지위 전매제한 위배로 해당 권리 현금청산평가심의위원회 재감정 및 과세관청 재결정으로 인한 추가 세액 부담취득세율 착오 계산으로 수억원대의 취득세 발생주택임대사업자 요건 위배로 감면세액 및 과태료 추징등 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.아래의 절차에 따라 면밀히 검토하고 진행하여야 합니다.☞ [Step -1] 조합원 지위 유지 관련 ( 도시 및 주거환경 정비법 제 39조 2항 등 )자산을 이전할 때 혹시 조합원 지위가 박탈되지 않는 지 면밀하게 확인하여야 합니다.권리가액으로 현금 청산될 수 있습니다.이러한 확인은 아래의 절차에 따라 진행됩니다.[1] 납세자 + 세무사 사전 확인도시 및 주거환경정비법은 세법이 아니기에 세무사의 전문 영역은 아닙니다.다만, 법률 전문가인 변호사님도 해당 판단은 조심스러워 하고 검토하여야 하는 내용에 비해 리스크가 크기에납세자가 직접 , 그리고 재개발 재건축 전문 세무사의 지식 공유를 통하여 1차적으로 확인합니다.현재 증여하려는 부동산이 조합원입주권인지 주택인지 확인 + 현재 재개발 단계에 대한 확인사업시행계획인가신청이 2018.1.24 전에 난 재개발 지역인지도정법 시행령 제 37조의 예외 사항에 해당하는지수증자의 세대분리를 통하여 조합원 지위 이전에 문제가 없는지이후 분담금과 전세금 상환 등 자금 여력이 충분한지수증자가 혹시 정비사업 재당첨제한 등 조합원 지위 승계에 리스크가 존재하는지[2] 조합 사무실 및 행정기관 확인구청 도시정비과 및 조합 사무실에 해당 내용 기반으로 법령 추적 및 사실관계 확인 후 질의[3] 등기 과정 다시 한 번 확인 ( 조합원 명의변경신고 시 차질이 없는지 )☞[Step-2] 자산 이전의 형태 결정 및 절차상 문제 검토 ( 통 증여, 부담부 증여, 저가 매매, 교환 등 )조합원 지위 이전에 문제가 없다는 사실을 확인하였다면 이제 다음 절차를 진행하시면 됩니다.[1] 자산 이전의 형태 결정 ( 현재 세입자 및 퇴거일 등 확인 )신속통합기획지(ex)마천, 중화동 등)나 전략정비구역(성수) 등 토지거래허가대상인지 확인감정평가 후 증여 등기를 하여야 하기에 평가 후 토지거래허가대상이고 실 거주가 불가능하다면 행정비용만 날릴 수 있습니다.만약 대상지라면 통 증여가 가능한지 여부 등 확인이 필요합니다.이러한 결정은 세액 비교나 상담 논의 후 결정됩니다.주택임대사업자 등록이 되어있다면 의무임대기간은 종료되었는지 혜택이 소실되는 것은 없는지 , 포괄 승계가 가능한지, 등록임대사업자 말소가 되었는지 또는 자진 말소가 가능한지 여부 등 확인이 필요합니다.[2] 절차 시물레이션 진행절차상 소요기간 및 부수비용 산정하고 예상 세액을 확인하여부담 여력이 충분한지 사전 검토합니다.☞[Step-3] 예상 매도시점 확인 및 분담금 납부 예상 금액 산출 및 자금 계획 및 매도 시점 수립진행에 문제가 없다면 아래의 사항을 확인해주시면 됩니다.[1] 예상 매도시점 확인예상 매도시점에 혹시 소령 154조 1항의 거주기간이 필요한지, 소법 97조의2 이월과세 제도에 걸리지는 않는지[2] 자금 계획 수립이주비 대출의 한도는 어떻게 되며 예상 추가 분담금의 규모는 얼마이며 부담이 가능한지[3] 기타 예외 사항 해당하는지혹시 해당 지역이 1+1대상 지역인지 등 추가 확인☞[Step-4] 탁상감정 및 해당 감정가액의 적정성 검토이후에 진행을 다짐하셨다면, 탁상감정으로 감정가액의 범위를 산출해낸뒤 해당 감정가액이 혹시 유사매매사례가액과 10% 이상의 차이가 나서 재감정 대상인지시세와 차이를 고려하였을 때 평가심의위원회에 회부될 수 있는지 등 검토한 후해당 감정가액으로 예상 세액을 산출합니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.주택임대사업자등록을 하게 되는 경우,감면 혜택 들이 많이 없어졌다고 하지만세법을 잘 들여다보면여전히 누릴 수 있는 혜택을 발견할 수 있습니다.최근에 주택임대사업자 등록을 도와드리며취득세 감면은 아니지만,중과세를 피하고 일반세율을 적용받게 되어약 4천만원의 취득세 중과세 세액을 아낄 수 있는 방안을 안내 드렸는데요.취득도 양도 처럼미리 전에 세팅하신다면충분히 절세할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.오늘은주택임대사업자 등록시취득세 감면 및 중과배제 혜택을 볼 수 있는 부분에 대해자세히 살펴보도록 하겠습니다.주택임대사업자 취득세 감면 규정지특법 31조 <공공임대주택 등에 대한 감면>지특법에는 분명임대사업자에 대한 취득세 감면 조항이 있음에도많은 분들이 이 감면 혜택을 받지 못합니다.이 감면의 요건 중 하나가 '신축'이어야 하기 때문입니다.'실제 입주한 사실이 없는' 임대형기숙사, 공동주택, 오피스텔 을 최초 유상 취득하는 경우임대형기숙사, 전용 60제곱 이하 공동주택, 오피스텔 → 100% 감면장기임대주택을 20호 이상 취득→ 50% 감면취득세가 200만원 초과시 85%에 대해서만 감면이 적용되고취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록이 필요합니다.일반적으로 분양받는 경우보다는임대사업자 물건이나 세낀 물건을승계 취득, 매매 하여 임대사업자가 되는 경우가 더 많기 때문에해당 감면 요건에 맞지 않게 됩니다.그럼 승계 취득하는 경우취득세제 상 어떤 혜택도 없는걸까요?아래 내용을 살펴보시죠.주택 수 배제가 가능한 주임사 조건유상승계취득하는 주택으로서(신축 후 최초로 유상승계취득한 주택은 제외합니다.)다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택 중 하나일 것전용면적 60제곱 이하 일 것취득당시가액이 3억원 (수도권 소재 6억원) 일 것임대사업자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내 임대주택으로 등록하거나임대사업자가 아닌 자가 해당 주택을 취득한 날부터 60일 이내 임대사업자로 등록하고 임대주택을 등록할 것위의 요건을 모두 충족해야 합니다.소형평수, 소형가액의빌라 등 다세대주택을 매입하고주택임대사업자로 등록한 경우에는현재 취득하는 주택을 제외하고 주택 수를 산정합니다.이게 무슨 의미일까요?1주택을 보유하시면서주택임대사업을 하시기 위해 추가 1주택을 취득하신 경우조정지역이라면 2주택이 되어 중과세율을 적용받습니다.그런데 위의 요건을 지키신다면현재 취득 주택은 제외하고기존 1주택만 주택 수로 보아 1주택자로 보게 되는 것입니다.즉, 감면 대상은 아니라 할지라도일반세율 적용 1주택자로 보는 것이죠.취득세는 주택 수에 세액이 천차만별로 달라져서이 요건을 충족시킨다면 세액 감소 효과가 클 수 있습니다.가장 중요한건 60일 이내에주임사를 등록하고 임대물건으로 등록해놓는 절차입니다.이 부분을 놓치시지 마시고, 꼭 진행하시길 바랍니다.만약 임대사업 등록 후주택 수에 대한 중과취득세를 낸 경우에는경정청구를 통해 취득세 환급을 받을 수 있는검토가 들어가야 합니다.이미 납부한 취득세는끝이 아닙니다.과하게 낸 경우 환급을 검토할 수 있고,적게 낸 경우 추징 리스크를 줄이는 방안이 필요합니다.취득세에 대해서도납부 전, 납부 후를 통틀어서전문적으로 관리하고 검토해야 합니다.제가 세무사로서 느끼는 가장 큰 보람은누군가에게 새로운 길과 방법을 안내하는 순간입니다.관련해서 문의 사항 있으시면언제든 아래 링크로 연락주세요.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

(1) 과세물건과 납세의무자​취득세는 지방세의 일종입니다. 자산 취득 행위에 대한 세금입니다. 취득은 취득 그 자체를 과세물건으로 하기 때문에, 취득 후에 어디에 사용하는지, 어떻게 수익을 내는지, 누구한테 얼마에 팔든지 묻지 않고, 취득이라는 사실에 부과되는 세금입니다. 부동산을 매매해보신 분들에게는 익숙하면서도 부담스러운 세금입니다.​취득세에 대해 조금 공부해보신 분들은, 미술품을 설명하면서 취득세 이야기를 꺼내는 것이 의아하실 수도 있습니다. 취득은 취득의 대상을 필요로 하는데, 취득세 과세대상자산으로는 부동산, 차량, 선박, 골프회원권 등이 있고, 미술품은 열거되어 있지 않습니다. 그래서 현행법상 미술품은 아무리 취득해도 취득세가 부과되지 않습니다. 그렇지만, 그래도 취득세를 생각해야 하는 때도 있습니다. 건물을 건축할 때 문화예술진흥법에 따라 미술품을 취득하는 경우 취득세가 부과되고, 미술관 설립을 위한 부동산을 취득하는 경우 취득세가 부과됩니다. 그러니 필요한 만큼만 간단히 설명하겠습니다.​취득에는 다양한 모습이 있습니다. 원인에 따라 매매, 증여, 기부, 현물출자, 건축 등으로 구분되기도 하고, 타인의 권리에 기하여 취득했는지 여부에 따라 원시취득 또는 승계취득으로 구분되며, 대가관계에 따라 유상취득 또는 무상취득이 있습니다. 이러한 취득 행위가 모두 취득세 과세물건입니다. (지방세법 제6조 제1호) 한편 취득세는 부동산 등 과세대상자산을 취득한 자가 납세의무자입니다. (지방세법 제7조 제1항)​조심2019지878, 2019.10.31｢지방세법｣(2016.12.27 법률 제14475호로 개정되기 전의 것) 제6조 및 제11조에서 원시취득과 승계취득에 대한 별도의 정의규정을 두고 있지 아니하므로 위 규정에 의한 원시취득인지 여부는 별도의 해석에 의하여야 하는데, 원시취득이란 어떤 권리가 타인의 권리에 기함이 없이 특정인에게 새로 발생하는 취득을 말하고, 승계취득이란 어떤 권리가 타인의 권리에 기하여 특정인에게 승계되어 이루어지는 취득을 말하는 것으로 보아야 하는 점​대법2005두13360, 2007.05.11취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것이고…​​2021년 7월에 도종환 의원이 대표 발의한 미술진흥법안에 따르면, 머지 않아 미술품에도 등록제가 도입될 날이 올지 모른다는 생각은 듭니다. 미술품 유통업을 하는 자는 문화체육관광부장관에게 신고하도록 하는 의무가 생겼고요. (미술진흥법안 제19조) 통합미술정보시스템을 구축, 운영할 수 있도록 하였습니다. (미술진흥법안 제24조) 그리고 무엇보다 작가는 미술품재판매에 대해 재판매보상청구권을 행사할 수 있게 되는데 이때 청구권 행사의 대상이 되는 미술품은 문화체육관광부장관이 지정 고시하는 미술품으로 되어 있고, 재판매보상금의 징수와 분배는 국립미술진흥원 등을 통하게 되어 있습니다. 그러므로 미술품 유통에 대한 추적을 전제로 하고 있습니다. 미술진흥법안이 국회 본회의를 통과하게 될지 내용이 그대로 유지될지는 모르겠지만 만약 등기 등록제도라도 생기면 미술품도 취득세 과세대상이 될지도 모릅니다. ​​(2) 과세표준​취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액입니다. 취득 당시의 가액이란, 취득자가 신고한 그 가액을 말합니다. (지방세법 제10조 제1항, 제2항) 그런데 법인이 건축물을 건축하여 법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 경우에는, 신고가액이 아니라 사실상의 취득가액을 과세표준으로 합니다. (지방세법 제10조 제5항) 취득가액이 객관적으로 확인되기 때문입니다. 사실상의 취득가액이란, 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하는 직접비용과 간접비용의 합입니다. 건물을 취득하는 경우에는 설계비, 허가비, 자재비, 공사비 등이 직접비용이라 할 수 있고, 미술작품의 설치비, 붙박이 시설비, 정원 설치비 등이 간접비용에 해당합니다. (지방세법 시행령 제18조 제1항)​​(3) 세율​취득세의 세율은 표준세율이 원칙입니다. 부동산 취득의 표준세율은 원시취득의 경우 2.3% ~ 2.8%, 무상승계취득의 경우 4% ~ 12%, 유상승계취득의 경우 1% ~ 12%로 부과됩니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 부과됩니다.​취득세에는 중과세도 있습니다. 과밀억제권역(대체로 수도권을 말합니다) 내의 본점이나 주사무소의 사업용으로 신축, 증축하는 건축물과 부수토지의 취득은 중과세 대상입니다. 표준세율에 4%를 더하여 적용합니다. (지방세법 제13조 제1항) 추후 법인 컬렉터편에서 건축물 미술작품제도를 설명할 때 더 자세히 다루겠습니다. 주택에 대해서는 유무상취득에 대해 1∼12%까지 부과되는데, 사회적으로는 중요한 의미가 있지만 예술품과는 관계가 없어 생략합니다. (지방세법 제13조의2 제1항)