배우자 사망시 주택(빌라) 취득에 대한 세금

취득당시 비조정지역인 주택을 조정지역 이후배우자에게 증여했다면 비과세 판단시, 거주요건은 없다.안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택 취득당시 조정지역의 주택이라면 2년이상 거주요건을 충족해야만 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 따라서 주택을 증여받을 경우에 해당 주택이 조정지역이라면 2년이상 거주를 해야 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용됩니다.만약, 남편이 취득할 당시에는 비조정지역이었고, 해당 주택을 배우자에게 증여할 때 조정지역이라면 증여받은 배우자는 2년 이상 거주요건을 충족해야 비과세를 받을 수 있을까요?올해 초에 국세청이 답변한 내용을 보면,증여받은 배우자는 2년이상 거주를 하지 않더라도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.따라서 동일세대원인 배우자로부터 증여를 받았으므로 증여자+수증자의 보유기간을 합산하여 2년 이상 보유만 하더라도 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.양도, 서면-2022-부동산-1182, 2022.03.30[ 제 목 ]조정대상지역 지정 후 본인 지분을 배우자에게 증여한 경우 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]조정대상지역 공고일 이전에 부부 공동명의 주택을 취득한 1세대가 조정대상지역 공고일 후 본인 지분을 배우자에게 증여한 경우에는 거주요건을 적용하지 않음[ 회 신 ]조정대상지역 공고일 이전에 부부 공동명의 주택을 취득한 1세대가 조정대상지역 공고일 후 본인 지분을 배우자에게 증여한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.(출처 : 국세청)유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)○ 기획재정부 재산세제과-858[],2018.10.10조정대상지역 내 주택의 분양계약을 2017.8.2. 이전 체결하고 계약금을 지급하였으나, 이후에 그 지분 중 1/2을 배우자에게 증여 시 1세대1주택 비과세 거주요건 적용하지 않음○ 부동산거래관리과-561,2012.10.18｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 및 제155조제19항에 따라 1세대 1주택 비과세 해당 여부를 판단할 때 거주자가 같은 세대원인 배우자에게 주택을 증여한 후 수증자가 해당 주택을 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간 및 거주기간을 통산하는 것입니다○ 재산세과-316, 2009.1.29.「소득세법 시행령」 제154조제1항의 규정에 의한 1세대 1주택을 적용함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 동일세대원인 가족에게 증여한 후 그 수증자가 이를 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간을 통산하여 비과세여부를 판정하는 것임

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.국세청에서 편법증여 혐의로 주택을 취득한 97명에 대한 세무조사에 착수했다는 보도자료가 나왔습니다.​소득이 전혀 없거나 사회초년생으로서 주택 취득 자금을 마련하기 힘든 연소자등과 사업소득을 탈루하거나 법인 자금을 부당하게 유출하여 고가의 재건축아파트를 취득한 사업자들이 세무조사 선정대상이 되었습니다.세무조사 사례 1​​소득이 전혀 없는 10대 후반 자녀 A가 음식점 창업을 하면서 억대에 달하는 보증금과 인테리어비용 등 창업자금을 부담하였으며, 해당 음식점 매출에 비하여 고가의 주택을 취득한 사례입니다.​국세청은 해당 창업자금과 고가주택 취득자금이 온전히 자녀 A의 소득으로 이뤄낸 것이 아니라 000업체 대표 B인 아버지로부터 자금을 증여받은 것으로서 증여세 신고를 누락한 혐의로 세무조사에 착수하였습니다.세무조사 사례 2​​20대 초반의 연소자 A가 개발 예정지역의 빌라를 취득하면서 보증금 승계 및 나머지 금액에 대해서는 자신의 자금으로 취득하였다고 자금조달계획을 신고하였습니다.​어머니가 운영하는 00업체에서 일용근로자로 근무하며 허위 급여를 수령하고 고액 연봉자인 아버지 B로부터 빌라 취득자금을 편법증여 받은 혐의로 세무조사에 착수하였습니다.세무조사 사례 3​​주택임대사업자인 B가 주택임대 소득 및 비영업대금의 이익을 신고누락하고 신고소득이 미미한 배우자 A와 공동으로 재건축 추진 중인 고가의 아파트를 공동취득하였습니다. ​이에 대하여 주택임대 소득 및 비영업대금 이익 신고 누락 혐의, 배우자에게 아파트 취득자금을 편법증여한 혐의로 세무조사에 착수하였습니다.세무조사 사례 4​​전문직 사업자인 B는 신고 소득이 전혀 없는 배우자 A와 공동으로 고가의 재건축 아파트를 취득하였으였습니다.​B가 지난 수년 간 신고한 매출이 아파트 취득자금에 비하여 과소하게 파악되어 수입신고 누락 혐의 및 배우자에게 아파트 취득자금을 편법으로 증여한 혐의로 세무조사에 착수하였습니다.주택 취득 시 주의사항소득이 거의 없거나 미미한 연소자가 고가의 주택을 취득하게 되고 해당 취득 자금에 대하여 이전에 증여 신고한 내역이 없다면 세무조사 대상에 선정될 가능성이 매우 높아집니다. 또한, 국세청은 고가의 주택 취득뿐만 아니라 고가의 전세아파트에 거주하는 경우에도 해당 전세보증금의 원천에 대한 증여 여부를 파악할 계획입니다.​주택 취득시 부모님으로부터 차용증을 작성하고 진행하는 경우가 많은데, 차입금 상환 및 이자지급 여부 등을 국세청에서 연 2회에 걸쳐 사후관리하니 이점도 유의하셔야 합니다.​소득 누락 혐의가 있는 사업자에 대하여는 신고내역을 면밀하게 검증하여 수입금액 누락, 가공경비 계상 및 자금유출 여부를 파악하니 성실하게 납세의무를 이행하는 것이 중요하다고 하겠습니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다.감사합니다.

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권, 관처 전 부동산양도 및 증여 전문재개발 전문 세무사 황정민 세무사입니다.재개발 지역의 자산 이전을 통하여 절세효과를 누릴 수 있는데요오늘은 이 효과와 어떤 부분을 주의하여야 하는지에 대하여포스팅 해보도록 하겠습니다.결론부터 말씀드리면 효과는 다음과 같습니다.[1] 프리미엄 상당액을 감정평가를 통해서 5~60% 내의 금액을 효율적으로 증여 또는 저가 매매[2] 자녀에게 신축아파트에 입주할 권리를 사전에 증여함으로 인하여 합산 상속재산가액 감소 효과[3] 1+1 대상 재개발 지역의 경우 향후 공유물 분할 절차까지 활용한 투자상 이점은 모두 누리면서세법상 불이익을 최소화 한 증여 설계 가능다만 여러가지 복합적으로 검토하여야 할 부분이 많습니다.아래의 부분을 모두 면밀히 검토 후 진행하여야 합니다.[1] 투기과열지구 조합원 지위전매제한 ( 도시 및 주거환경정비법 , 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법 )[2] 이월과세 제도 및 부당행위계산부인 검토 ( 소득세법 )[3] 신속통합기획지나 전략정비구역 등 일부 빌라에 대한 토지거래허가여부 사전 검토 ( 부동산 거래신고 등에 관한 법률 )[4] 취득세 중과대상 여부 등 ( 지방세법 )[5] 자산의 평가와 공제, 구조 등 ( 상속세 및 증여세법 )[6] 임대주택의 경우 추징과 의무 불이행 검토 (민간임대주택에관한특별법 )하나씩 보도록 하죠효과재개발 지역의 부동산을 증여하는 경우에 어떠한 이익이 있을까 ?효과는 다음과 같습니다.프리미엄 상당액을 감정을 통하여 최소화 된 가액으로 증여하며 이로 인한 증여세 절감 효과또한 , 이후 상속이 개시되는 경우 합산되는 사전증여재산의 절감 효과추가로 신속통합기획지 등 일부 지역 제외하고 빌라는 토지거래허가대상이 아니기에이로 인한 실거주 의무 유예의 효과재개발 지역의 관리처분계획인가 전 부동산의 성질은 대개다가구주택, 단독주택, 다세대주택 등 빌라의 형태인 것이 많습니다.이러한 빌라의 경우 시장에서 유사한 면적, 기준시가인 매물의 거래가 아파트처럼활발하게 이루어지지 않습니다.따라서 상속세 및 취득세 등에서해당 재산에 대한 감정평가가액 또는 보충적 평가방법을 사용하여 시가를 산정합니다.이러한 경우 현재 시세보다 감정평가가액은 일반적으로 낮게 잡힐 수 밖에 없기에아래와 같이 증여세 절감효과가 부수적으로 발생할 수 밖에 없습니다.사례로 보는 절세 효과사례 ex )한남 4구역 내 다가구주택프리미엄 가치를 포함한 현재 시세 : 50억기준시가 : 10억예상 감정가액 : 30~35억☞ [Case - 1] 해당 부동산이 아파트라고 가정하여 증여세 등 계산만약 해당 부동산이 준공 이후 아파트라면 ( 동일 시세 가정 )주변 유사매매사례가액이 형성되어 있으며, 감정이나 어떠한 방법을 통해서도시세의 90% 수준인 45억보다 시가를 낮추기는 사실상 불가능합니다.가장 최소화 된 45억 기준으로 증여세를 계산해보겠습니다.취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 22.7억☞ [Case - 2] 해당 부동산이 빌라이기에 감정평가를 통한 증여 증여세 등 계산실제로 해당 부동산의 경우에는 빌라이기에 감정평가를 통하여 30억의 시가로 증여를 하는 경우에 예상 세액은 어떨까요 ?취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 13.7억 ( 절세효과 9억원 )☞ [Case - 3] 만약 해당 부동산이 +1 조합원입주권 부여 대상 물건이라서 45:55로 자녀 2인에게 증여하는 경우에세금은 얼마나 절감될까요 ?취득세 및 증여세 총 부담금액 : 약 11.8억 ( 절세효과 11억원 )여기서 공유물 분할 절차를 통하여 자녀가 각각 1채를 가져가도록 설계할 수 있습니다.여기서 추가로 저가매매나 교환 거래 등을 활용하여 절세 효과를 더욱 더 극대화 시킬 수 있습니다.또한, 다세대 주택 중 시가표준액(기준시가)이 3억원 미만이라면일반 취득세율로 증여를 할 수 있는 장점도 있습니다.주의사항 및 진행절차재개발 지역의 부동산을 증여 그냥 진행하면 될까 ?그렇다면 이러한 재개발 지역의 증여는 간단하게 감정평가 후 등기를 통하여 진행하면 될까요 ?자칫 잘못하면감정 등 부수비용 모두 지출한 상태에서 토지거래허가 대상이라 더이상의 절차 진행 불가능투기과열지구 조합원지위 전매제한 위배로 해당 권리 현금청산평가심의위원회 재감정 및 과세관청 재결정으로 인한 추가 세액 부담취득세율 착오 계산으로 수억원대의 취득세 발생주택임대사업자 요건 위배로 감면세액 및 과태료 추징등 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.아래의 절차에 따라 면밀히 검토하고 진행하여야 합니다.☞ [Step -1] 조합원 지위 유지 관련 ( 도시 및 주거환경 정비법 제 39조 2항 등 )자산을 이전할 때 혹시 조합원 지위가 박탈되지 않는 지 면밀하게 확인하여야 합니다.권리가액으로 현금 청산될 수 있습니다.이러한 확인은 아래의 절차에 따라 진행됩니다.[1] 납세자 + 세무사 사전 확인도시 및 주거환경정비법은 세법이 아니기에 세무사의 전문 영역은 아닙니다.다만, 법률 전문가인 변호사님도 해당 판단은 조심스러워 하고 검토하여야 하는 내용에 비해 리스크가 크기에납세자가 직접 , 그리고 재개발 재건축 전문 세무사의 지식 공유를 통하여 1차적으로 확인합니다.현재 증여하려는 부동산이 조합원입주권인지 주택인지 확인 + 현재 재개발 단계에 대한 확인사업시행계획인가신청이 2018.1.24 전에 난 재개발 지역인지도정법 시행령 제 37조의 예외 사항에 해당하는지수증자의 세대분리를 통하여 조합원 지위 이전에 문제가 없는지이후 분담금과 전세금 상환 등 자금 여력이 충분한지수증자가 혹시 정비사업 재당첨제한 등 조합원 지위 승계에 리스크가 존재하는지[2] 조합 사무실 및 행정기관 확인구청 도시정비과 및 조합 사무실에 해당 내용 기반으로 법령 추적 및 사실관계 확인 후 질의[3] 등기 과정 다시 한 번 확인 ( 조합원 명의변경신고 시 차질이 없는지 )☞[Step-2] 자산 이전의 형태 결정 및 절차상 문제 검토 ( 통 증여, 부담부 증여, 저가 매매, 교환 등 )조합원 지위 이전에 문제가 없다는 사실을 확인하였다면 이제 다음 절차를 진행하시면 됩니다.[1] 자산 이전의 형태 결정 ( 현재 세입자 및 퇴거일 등 확인 )신속통합기획지(ex)마천, 중화동 등)나 전략정비구역(성수) 등 토지거래허가대상인지 확인감정평가 후 증여 등기를 하여야 하기에 평가 후 토지거래허가대상이고 실 거주가 불가능하다면 행정비용만 날릴 수 있습니다.만약 대상지라면 통 증여가 가능한지 여부 등 확인이 필요합니다.이러한 결정은 세액 비교나 상담 논의 후 결정됩니다.주택임대사업자 등록이 되어있다면 의무임대기간은 종료되었는지 혜택이 소실되는 것은 없는지 , 포괄 승계가 가능한지, 등록임대사업자 말소가 되었는지 또는 자진 말소가 가능한지 여부 등 확인이 필요합니다.[2] 절차 시물레이션 진행절차상 소요기간 및 부수비용 산정하고 예상 세액을 확인하여부담 여력이 충분한지 사전 검토합니다.☞[Step-3] 예상 매도시점 확인 및 분담금 납부 예상 금액 산출 및 자금 계획 및 매도 시점 수립진행에 문제가 없다면 아래의 사항을 확인해주시면 됩니다.[1] 예상 매도시점 확인예상 매도시점에 혹시 소령 154조 1항의 거주기간이 필요한지, 소법 97조의2 이월과세 제도에 걸리지는 않는지[2] 자금 계획 수립이주비 대출의 한도는 어떻게 되며 예상 추가 분담금의 규모는 얼마이며 부담이 가능한지[3] 기타 예외 사항 해당하는지혹시 해당 지역이 1+1대상 지역인지 등 추가 확인☞[Step-4] 탁상감정 및 해당 감정가액의 적정성 검토이후에 진행을 다짐하셨다면, 탁상감정으로 감정가액의 범위를 산출해낸뒤 해당 감정가액이 혹시 유사매매사례가액과 10% 이상의 차이가 나서 재감정 대상인지시세와 차이를 고려하였을 때 평가심의위원회에 회부될 수 있는지 등 검토한 후해당 감정가액으로 예상 세액을 산출합니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.최근 이건희 회장의 천문학적인 상속세가 뉴스에 나오는데, 사실 상속세는 일반적인 중산층이 납부하는 경우가 드문 경우입니다.2019년 기준으로 총 사망자수는 35만명인데, 이중에 상속세를 납부하는 대상은 9천명에 불과합니다. 전체 사망자 비율로 2.5% 수준입니다. 심지어, 상위 10%의 사망자인 900여명이 납부하는 상속세가 전체 상속세의 70%을 차지하는 수준입니다.이러한 이유는 상속을 받는 재산이 있어도, 상속 공제에서 많은 금액이 빠져서 0원에 미달하여 낼 세금이 없기 때문입니다. (아니면, 사전에 미리 상속 플랜을 잘 짜서상속세를 안내도록 한 경우겠죠)이번 포스팅에서는 이러한 상속 공제가 어떻게 구성되어 있길래 상속세를 내는 사람이 특별한 것인지 확인해보도록 하겠습니다.세부적으로 살펴보면,상속세는돌아가신 분(피상속인)의 재산에 대해 부과되는 세금입니다.증여세는 재산을 받는 사람을 기준으로 증여세를 계산하지만 상속세는 사망한 사람(피상속인) 재산에 대해 계산합니다.상속 재산을 받는 사람이 받은 재산에 대해서 상속세를 계산하는게 아닙니다.법률 용어로, 돌아가신 분을 피상속인/ 상속받는 사람을 상속인이라 합니다.따라서, 증여세는 재산을 받은 사람을 내는 것이나, 상속세는 그 재산을 물려받은 사람이 내는 것이 아니기 때문에30억의 상속재산을 배우자, 자녀 2인이 나누어 상속받은 경우라도 배우자가 모든 상속세를 납부해도 무관합니다.총상속재산에는간주상속, 추정상속, 사전증여분도 포함됩니다.상속세 계산 구조 및 세율은 위의 표를 참고하시고, 우선 상속재산이 무엇인지부터 간략히 알아보겠습니다.- 거주자 vs 비거주자피상속인이 거주자이면, 국내외 모든 재산이 대상이고 비거주자 (국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 두지않은 자)인 경우는 국내 소재 재산만 대상입니다.사망시에 보유한 부동산, 주식, 예금 뿐만 아니라 다음의 재산도 상속재산에 포함됩니다.①간주상속: 퇴직금, 보험금, 신탁재산②추정상속: 상속개시일 전 1년내 2억원, 2년내 5억원 이상 처분/인출의 경우 (자산종류별) 사용처 미입증 금액 [재산종류별 - 현금,예금,유가증권 / 부동산,부동산에 관한 권리 / 기타]추정상속액 = 미입증금액 - Min(처분재산가액 등 × 20%, 2억원)③사전증여: 상속개시일 전 10년 이내에 상속인에게 증여 / 5년 이내에 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액※ 간주, 상속, 사전증여 등에 대한 자세한 내용과 사례를 별도의 포스팅에서 살펴보도록 하겠습니다.위의 모든 상속재산에서 피상속인의 채무와 장례비 및 공과금등을 차감하여 과세가액이 산정 됩니다. 이 과세가액이 5억원이 안되면 (비거주자는 2억) 낼 세금은 없으니 더 이상 계산해볼 필요도 없습니다.일괄 공제로최소 5억은 공제됩니다.상속 공제의 항목을 살펴보면, 다음과 같습니다.①기초 공제 및 그 밖의 인적 공제②배우자 공제③ 금융재산 상속공제④ 동거주택 상속공제⑤ 재해손실 공제⑥ 가업 상속공제⑦ 영농 상속공제본 포스팅에서는 가장 일반적인 기초 공제와 그 밖의 인적공제 그리고 배우자 공제를 살펴보고 다른 항목은 별도 포스팅에서 살펴보겠습니다.1)기초 공제: 조건 없이 2억원 공제됩니다. 비거주자도 2억원 공제됩니다.(단, 비거주자는 기초공제만 가능함)2)그 밖의 인적 공제①자녀공제: 1인당 5천만원②미성년자공제: 만 19세에 달하는 연수 × 1천만원③연로자 공제: 만 65세 이상 1인당5천만원④장애인 공제: 기대여명 × 1천만원미성년자, 연로자, 장애인공제 범위에는 동거가족도 포함되는데동거자족은 생계를 유지하는 직계존비속(배우자 직계존비속 포함) 및 형제자매를 의미합니다.여기서 중요한 것은기초 공제 2억원 + 자녀/미성년/연로자/장애인 공제의 합계액과5억원 일괄 공제 중에 큰 금액을 공제한다는 것입니다. 결과적으로 최소 5억원은 공제되는 것입니다.예를 들어,배우자 없이, 대학생 자녀 2명과 70세 노모가 있는 경우 인적 공제는 1.5억원으로 기초 2억원을 더하면 총 3.5억원이나, 일괄 공제 5억원보다 적으니 5억원을 공제해 줍니다.피상속인의 배우자가 있다면,배우자 공제로 최소 5억이 공제됩니다.사망하신 분의 배우자가 있는 경우라면, 아래의 금액을 배우자 상속공제로 계산합니다.1] 배우자가5억 이상 상속 받은 경우① 실제 상속 받은 금액② 한도 = Min [상속재산 × 법정 상속지분 - 배우자 사전증여과표, 30억]2] 배우자가5억 미만 상속 받은 경우 (상속을 받지 않은 경우 포함): 5억 공제결과적으로, 배우자가 있다면 5억원은 최소한 배우자 공제로 받게되는 것이고,설령 배우자가 상속을 받지 않는 경우라도 공제가 됩니다.여기서, 배우자는 혼인 신고를 한 민법상 배우자로 사실혼을 인정하지 않습니다.5억 이상을 배우자가 상속받는 경우,최대 한도는 30억으로 하되 「상속재산 × 법정 상속지분 - 배우자 사전증여과표」 이 30억보다 적은 경우 해당 한도를 적용합니다. 구체적인 산식은 다음과 같습니다.[총상속재산 - 채무,공과금,비과세,불산입 - 상속인이 아닌자가 받은 재산 + 사전 증여재산] × 배우자의 법정 상속지분 - 배우자 사전증여과표따라서, 일반적인 경우인 상속인이 배우자와 자녀로 구성된 경우 일괄공제 5억과 배우자 5억으로 총 10억은 최소한 공제됩니다. 단, 자녀가 없고 배우자만 있는 경우 일괄 공제는 적용되지 않고 기초 2억 + 기타인적 + 배우자 공제가 적용됩니다.일반적으로 상속 재산이 10억 안되면, 계산해볼 필요도 없다는 것이 이런 경우이나, 배우자가 없거나 배우자만 있는 경우에는 금액이 달라지니 유의해야 겠습니다.인적공제 중복 적용에 유의해야 합니다.자녀, 미성년자, 연로자, 장애인, 배우자의 인적 공제가 상호간 중복 적용이 되는지가 중요한 사항입니다.아래 상증세 집행기준의 표를 보면 알 수 있습니다.유의 해야할 점은, 연로자 공제와 장애인 공제인데배우자가 연로자인 경우, 연로자 공제 적용이 안됩니다.장애인 공제는 적용됩니다.자녀가 연로자인 경우, 연로자 공제나 자녀 공제 중 선택하면 됩니다.단, 장애인 공제는 모든 중복 적용이 가능합니다.배우자가 연로자인 경우가 많으나, 중복 적용 안해주는 것이 현재 법입니다.상속세가 없는 경우, 신고하지 않아도 되나부동산은 향후 양도세 등을 고려 신고하는 것이 유리합니다.상속 재산이 5억이 안되면, 세금이 없으니 아애 신고조차 하지 않는 경우가 많습니다. 물른 납부세액이 없으니, 가산세는 없습니다.하지만, 신고하는 것이 추후 자산의 처분시에 유리한 경우가 있습니다.상속으로 부동산을 취득한 경우, 향후 양도차익 계산시 취득원가는 당초 피상속인이 취득한 금액이 아닌 상속재산 평가액으로 하는 것이기 떄문입니다.양도, 서면인터넷방문상담4팀-2268 , 2005.11.21[ 제 목 ]상속으로 취득한 부동산 양도시 취득가액의 계산방법[ 요 지 ]상속으로 취득한 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하는 경우그 취득가액은상속개시일 현재「상속세 및 증여세법」에 의하여 평가한 시가로 하며 이때 시가는매매사례가액·감정가액 등이며, 매매사례가액 등이 없는 경우에는 기준시가로 하는 것임매매사례가액이 없는 상속 부동산의 경우, 추후 처분시에 취득가액이 기준시가로 낮게 평가되어 양도차익이 커질 수 있기 때문입니다.예를 들어, 부친 사망으로 토지를 물려받았는데 상속개시일 당시 기준시가는 2억이라 상속세도 없어 신고도 안했는데 추후 처분시 5억인 경우, 양도차익이 3억으로 계산되지만만약에 감정평가를 받고 4억으로 상속세 신고한 경우는 상속세는 동일하게 없지만, 양도차익은 1억으로 계산되어 양도세를 대폭 절감할 수 있기 때문입니다.정리하면,상속세는 증여세와 달리 받는 재산을 기준으로 하지 않고, 피상속인(망자)의 보유 재산을 기준으로 세액을 계산합니다.사망자 대비 상속세 납부 대상자는 불과 3% 수준에 불과하며, 이는 기본적으로 공제해주는 금액이 많기 때문입니다.기초 공제 2억과 기타 인적 공제의 합계가 5억에 미달하는 경우, 5억을 공제하고배우자의 경우 30억원을 최대한도로, 최소 5억을 공제해줍니다.따라서, 배우자와 자녀가 있는 경우 사망한 자의 재산이 최소 10억이 넘어야 상속세 납부대상입니다.배우자 공제와 기타 인적 공제 간의 중복 적용이 가능한데, 배우자 공제와 연로자 공제가 중복 적용은 되지 않는 점에 유의해야합니다.그리고 비록 상속재산이 공제액에 미달하여 상속세 납부액이 없더라도, 부동산의 경우 향후 양도시 취득가액이 상속재산평가액이 되므로 매매사례가액이 없는 경우 상대적으로 낮은 기준시가의 적용을 피하기 위해선 감정평가를 받고 신고함이 절세방법 입니다.가족의 재산이 10억이 넘는 경우는 많으나, 사전에 이미 증여등으로 분산되어 상속세를 절감하는 경우가 많고 단, 사전 증여는 상속인의 경우 10년이내 상속에 합산되므로 유의해야하고 장기적인 플랜이 필요합니다.2019년 기준으로는 단 3%에도 미치지 못하는 상속세 납부 대상이지만, 최근의 부동산 가격 급등으로 상속세 납부 비율이 급증하는 것은 뻔한 일이고, 이에 제대로 준비해 놓지 않은 경우 상속세도 무시하지 못할 정도의 부담이 될 것입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사