일시적 1가구 2주택 대상자가 1주택 매도후 양도세 납부 문의

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.​오늘은 실무를 하면서 가장 많이 만나게 되는 기본적인 비과세인 일시적 1가구 2주택(소득세법 시행령 155조의 1항)에 대해서 알아보겠습니다.​이 간단한 조문 하나만 해도 엄청나게 많은 사례와 변수가 있습니다.​​■ 요건1. 종전주택 취득일로부터1년뒤에 신규주택 취득 + 신규주택 취득일로부터3(2,1)년내 양도(1) 2018.9.13 이전 취득분 : 3년 이내 종전주택 양도(2) 2018.9.14 ~ 2019.12.16 취득분 : 2년 이내 종전 주택 양도(3) 2019.12.17 이후 취득분 : 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도(다만, 기존 임차인의 임대차 기간이 1년 이상 남아 있다면 해당 임대차기간까지 종전주택의 양도시기 및 신규주택으로 전입시기가 2년을 한도로 연장됨)​2.양도일 현재양도물건을 포함하여2주택이면 된다.(취득당시 주택 수 무관)​3.​양도 후 1주택만 보유해야 된다.​​■ 일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우일시적 1가구 2주택 비과세를 적용할때 양도시기를 놓치신 경우 다음에 해당하는지를 잘 보시길 바랍니다.​(1) 종전주택과 신규주택 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아닌 경우19.12.17 이후에 신규주택을 취득했다고 하더라도 신규주택 취득일 당시에 종전주택 또는 신규주택 둘 중 하나의 주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 3년 내에 양도하면 됩니다.​따라서 지금 조정대상지역이더라도 신규주택 취득일 당시에 조정대상지역이 아니면 됩니다.​(2) 신규주택 취득일 당시 조정대상지역이더라도 계약일 당시에 조정대상지역이 아닌 경우→ 신규주택 취득일 당시에 종전주택이 조정대상지역이더라도 신규주택 계약일 당시에는 종전주택이 조정대상지역이 아니라면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​→ 신규주택 취득일 당시에 신규주택은 조정대상지역에 해당하였지만, 신규주택의 분양권 계약당시에 조정대상지역이 아니었다면 신규주택을 취득한 날로부터 1년이 아닌 3년 내에 양도하시면 됩니다.​​■ 입주권의 경우 일시적 1가구 2주택(소득령 155조 1항) 비과세 적용 여부원칙적으로 일시적 1가구 2주택 규정은 주택을 보유한 상황에서 주택을 새롭게 취득한 경우에 적용되는 규정입니다.​따라서 종전주택과 신규주택이 입주권으로 취득하거나 입주권 상태인 경우에는 해당 비과세가 적용되는지를 잘 보셔야합니다.​애초에 입주권으로 취득하셨다가 이를 모르고 주택으로 취득하신 것을 양도세 신고 이후에 깨닫고 추징당한 경우도 있습니다.​(1) 입주권으로 취득 한 주택을 신규주택으로 착각하고 양도하는 경우→ 위의 상황과 같이 입주권을 승계취득하여 준공되었을때를 신규주택으로 착각하여 양도하는 경우 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.​(2) 신규주택을 취득하고 신규주택이 입주권으로 변경된 경우→ 주택으로 취득한 신규주택이 입주권으로 전환된 경우라도 종전주택을 양도하면 일시적 1가구 2주택 비과세가 적용 됩니다.​(3) 기존주택이 입주권으로 전환 후 완공되어 양도하는 경우→ 기존주택이 입주권으로 전환되었더라도 완공 후에 주택으로 양도하는 경우에는 1가구 2주택 비과세가 적용됩니다.​​■ 분양권의 경우분양권의 경우에는 21.1.1 이후에 취득한 분양권은 위의 입주권과 거의 유사하며, 21.1.1 이전에 취득한 분양권으로 취득한 주택은 조금 다릅니다.​→ 21.1.1 이전에 취득한 분양권의 경우 준공전까지는 주택수에 포함되지 않으므로 준공일에 주택을 새롭게 취득한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용합니다.​​​이외에도 2년 보유기간 재산정, 다른 비과세 규정과의 중복문제, 거주요건 충족 여부 등 관련된 쟁점들은 너무나도 많습니다.​따라서 아는만큼 비과세를 만들 수도, 비과세가 안되는 것을 찾아낼 수도 있습니다.​주택은 너무 잦은 개정과 매일매일 쏟아지는 예규로 세무사들도 많이들 꺼려하는 대상입니다.반드시 진행하시기 전에 여러명의 전문가와 상의하고 진행하시길 바랍니다.

1. 서론​지난 11월 2일, 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 보유기간을 규정한 [소득세법 시행령 제154조 제5항]에 대한 새로운 해석 [기획재정부_재산세제과953 (2021.11.02)] 이 등장했습니다. 3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태일 때, 보유기간을 기산하는 방법에 대한 최종 해석이었습니다. 요약하자면 아래와 같습니다.​① 1주택을 2020년 12월 31일 전에 양도하였다면, 남은 일시적 2주택은 보유기간 재기산 필요없이 취득일부터 보유기간을 기산합니다.② 1주택을 2021년 1월 1일 이후에 양도하였다면, 남은 일시적 2주택 모두 보유기간 새로 2년 채우는 것이 원칙입니다. 그러나 1주택을 2020년 12월 31일 이전에 취득하여 2021년 11월 2일 전에 양도했다면 남은 일시적 2주택은 보유기간 재기산 필요없는 것으로 해줍니다.③ 3주택이 2021년 1월 1일 이후에 만들어졌다면, 1주택을 2021년 11월 2일 전에 양도했는지 불문하고 남은 일시적 2주택 모두 보유기간 새로 2년 채워야 합니다.더 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.[기재부 해석] 일시적 2주택자의 비과세 보유기간 기산일 | TAXLY.KR (택슬리)그런데 이 해석을 잘 살펴보면, 3주택을 보유 중인 1세대가 1주택을 양도 후 남은 2채의 주택이 소득세법 시행령 제155조 제1항에 해당하는 경우라고 표현하고 있었습니다. [소득세법 시행령 제155조 제1항]이란, 종전주택을 보유한지 1년이 지나고 신규주택을 취득하고, 신규주택을 취득한지 3년(1년) 이내에 종전주택을 파는 경우를 말합니다.​그러면, 이 해석에서 언급하지 않은 일시적 2주택들, 동조 2항(상속주택 일시적 2주택), 동조 4항 (동거봉양 일시적 2주택), 동조 5항 (혼인 일시적 2주택), 동조 20항 (거주주택 비과세 특례) 등에도 적용이 가능한 것일까요? 그리고 해석이나 판례에서 인정하고 있는 [2개의 일시적 2주택 특례 중첩]의 경우는 어떨까요? 저는 실제로 이런 케이스의 신고 대행을 맡은 적이 있는데요, 그때는 다음의 해석이 없었던 시절이라 나름대로의 논리를 정리하여 주무관님께 제출하였습니다. 그런데 [2개의 일시적 2주택 특례 중첩] 때에도 적용이 가능하다는 해석이 나왔습니다.​​2. 내용​사전-2021-법령해석재산-1618 (2021. 12. 10.)​[ 요 지 ] 2021.1.1. 현재 장기임대주택(B․D)과 일시적 2주택(C, F) 및 조합원입주권(E)을 보유한 1세대가 먼저 조합원입주권(E)을 양도(과세)한 후 2021.11.1. 이전에 종전주택(C)을 양도하는 경우, 양도하는 종전주택(C)의 같은 영 제154조제1항에 따른 보유기간은 종전주택(C)의 취득일부터 기산하는 것임​[ 답변내용 ] 위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 2021.1.1. 현재 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택(B․D)과 같은 영 제155조제1항에 따른 일시적 2주택(C, F)(신규주택(F) 취득 당시 종전주택(C)․신규주택(F) 모두 비조정대상지역에 소재) 및 조합원입주권(E)을 보유한 1세대가 먼저 조합원입주권(E)을 양도(과세)한 후 2021.11.1. 이전에 종전주택(C)을 양도하는 경우로서, 종전주택(C)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택(F)을 취득하고 신규주택(F)을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택(C)을 양도하는 경우, 양도하는 종전주택(C)의 같은 영 제154조제1항에 따른 보유기간은 종전주택(C)의 취득일부터 기산하는 것이며, 보유 및 거주기간 2년 이상인 종전주택(C)에 대해서는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.​​​3. 해설​① 해석의 주인공은 C주택을 파는 사람입니다.② 2021년 1월 1일 기준으로, C, [B, D], [F], E를 보유하고 있었습니다.③ C와 [B, D]는 [소득세법 시행령 제155조 제20항] 거주주택 비과세 특례 관계에 있고, C와 [F]는 [령 155조 1항] 일시적 2주택 관계에 있습니다. 여기서 E가 하나 더 있는 상황입니다. E를 팔고 나면 나머지 주택들이 서로 일시적 2주택 2가지로 중첩되는 경우입니다.④ E를 2021년 11월 2일 전에 팔았습니다.이때 C의 보유기간은 취득일부터 기산해도 된다는 해석입니다.​이 해석을 통해서, [3주택 이상자가 1주택을 양도하고 난 후 나머지 2주택이 일시적 2주택이라는 문장]의 의미는, [1주택 양도 후 나머지 주택들이 서로 1주택으로 볼 수 있는 특례 관계(중첩된 2주택 관계일지라도)가 성립한다]는 넓은 의미라는 걸 알 수가 있습니다.

1세대가 일시적 2주택 상태에서상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[문서번호] 양도, 사전-2023-법규재산-0209[납세자회신번호] 법규과-1092[제 목]1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지[요 지]1세대가 소득령§155①의 요건을 충족하는 일시적 2주택 상태에서 상속주택과 공동상속주택의 소수지분을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우 소득령§155①, 소득령§155②, 소득령§155③을 중첩 적용하여 비과세 특례를 적용할 수 없음[답변내용]귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 1세대가 일반주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B)을 취득하고 다른 주택 취득 후 3년 이내에 상속주택(C)과 공동상속주택의 소수지분(D)을 취득하고 일반주택(A)을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」제155조제1항, 제2항, 및 제3항을 중첩 적용하여 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용할 수 없는 것입니다.1. 사실관계2. 질의내용○1세대가 일시적 2주택 상태에서 상속주택, 공동상속주택 소수지분을 취득한 후 종전주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한 지3. 관련법령 및 관련사례□소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세 라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 주택부수토지 라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택□소득세법 시행령 제154조의2【공동소유주택의 주택 수 계산】1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 신규 주택 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다) 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 소규모재건축사업등 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다)1.피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)③제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.1. 당해 주택에 거주하는 자2. 삭제 <2008.2.22.>3. 최연장자

[질의응답] 일시적 1가구 2주택 비과세를 위한 잔금일 증명[질의응답] 일시적 1가구 2주택 비과세를 위한 잔금일★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 ★1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택 취득2. 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도3. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것질 문일시적 1가구 2주택 비과세를 위해 첫번째 주택 매도를 7월23일까지 해야합니다. 전세를 주고 있어서 2천만원만 잔금으로 받으면 되는데,실제는 잔금을 7월 23일 이후에 받을 수 있습니다. 등기도 7월 23일 이후에 이루어지는 경우... 매매계약서상의 잔금일을 7월22일로 해두면 양도 기준 시점을 7월22일로 인정 받을수 있나요?답 변세법상 양도일은 실제잔금청산일 vs 실제등기접수일 중 빠른 날입니다.따라서 7월 24일 이후에 잔금을 받거나 등기를 접수할 경우, 신규주택 취득일로부터 3년이 지나고 기존주택을 양도한 것이기 때문에 일시적 2주택 양도세 비과세는 원칙적으로 불가능합니다.그럼에도 불구하고 실제 잔금은 신규주택 취득일로부터 3년 이후에 받고, 매매계약서를 토대로 상담자분의 의사결정에 따라 일시적 2주택 양도세 비과세를 신고할 수도 있지만,추후 세무서에서 계좌이체내역 등의 증빙을 요청하여 실제 잔금일이 신규주택 취득일로부터 3년 이후라면 양도세 뿐만 아니라, 무신고 가산세, 납부지연가산세 등이 추징될 수 있습니다.의사결정에 참고하시면 됩니다.참고로 신규주택 취득일이 22.07.23이라면 양도하는 주택의 잔금은 25.07.23까지만 받으시면 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 따라서 실제 잔금을 23일에 받는다면 매매계약서상 잔금일을 22일로 수정할 필요는 없습니다.<주요 경력>- 약 37,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,100건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 33,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

1. 서론​요즘 납세자들을 속 썩이는 고민거리가 있습니다. 기존 1주택을 가진 상태에서 갈아타기를 하려는 분들이 신규 주택 물건을 선매수로 잡은 경우입니다. 이렇게 되면 종전 주택을 일정 기간 내에 얼른 정리하여야 합니다. ① 신규 주택의 중도금, 잔금을 맞춰줘야 하고, ② 종전 주택에 대해 일시적 2주택 특례를 받아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하여야 하고, ③ 신규 주택에 대해서 일시적 2주택 취득세 특례를 받아야 하기 때문입니다.​종전 주택을 정리하여야 하는 기간을 [처분 유예기간]이라고 부릅니다. 양도소득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 유예기간이 1년으로 단축됩니다. 취득세의 경우 처분 유예기간은 3년이고, 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 역시 유예기간이 1년으로 단축됩니다.​그런데 요즘 갑자기 대출규제와 대통령 선거 관망세로 인해 부동산 시장이 올스톱 상태입니다. 조금 싸게 내놓아도 팔리지가 않습니다. 아예 매수 문의가 실종상태입니다. 그래서 종전 주택을 팔지 못해 속이 타는 사람이 한둘이 아닙니다. 이번 포스팅에서는 종전 주택을 처리하는 여러가지 방법들을 소개해보고 장단점을 비교해봅니다. 편의상 자녀가 있는 부모가 주택을 처리한다고 가정합니다. 그리고 수증자나 매수자는 자녀일 가능성이 높은데, 별도 세대를 이룰 수 있어야 합니다. 그래야 세대 내에서 주택이 해소됩니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(생략)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)① 법 제13조의2제1항제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.​​2. 증여​1) 장점​원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리할 수 있습니다.언젠가 이루어질 부의 대물림을 미리 결행한다는 장점이 있습니다.​2) 단점​양도소득세는 양도차익만을 과세하지만, 증여세는 재산을 통째로 과세합니다. 그래서 증여세가 더 비쌀 때가 있습니다.양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택을 지켜왔더라도, 증여세로만 과세되므로 포기해야 합니다.또한, 증여세와 취득세를 감당할 능력이 있어야 합니다.​​3. 부담부증여​1) 장점​증여와 마찬가지로 원하는 시기에 맞춰 가장 확실하게 물건을 처리하는 방법입니다.수증자가 채무인수하는 부분에 대해서는 양도소득세 1세대 1주택 비과세 혜택도 챙길 수 있습니다.수증자가 취득세는 내지만, 증여자가 양도소득세를 내므로 증여세가 절감되어 자식의 세부담이 줄어들고, 전체적인 세부담도 줄어듭니다. (1세대 1주택인 경우)수증자는 세입자가 거주시키면서 이자부담 없이 주택의 시세차익을 누립니다. 이후 부를 축적하여 세입자를 퇴거까지 시간을 벌 수 있습니다.​2) 단점​세금이 싼 대신 수증자가 빚(은행 대출, 전세보증금 반환채무)를 떠안습니다. 이것이 자녀 세대에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.대출/전세보증금 만큼의 부를 부모세대가 보유하고 있어, 부의 대물림은 일어나지 않습니다. 그러므로 추후 증여든 상속이든 부의 대물림이 일어나는 시점에 세금이 발생합니다.은행 대출이면 은행의 채무승계 동의가 있어야 하는데 대출 규제 때문에 쉽지 않을 수 있습니다. 하지만 전세보증금 대출이면 자동으로 승계됩니다.​​4. 저가매매​1) 장점​증여나 부담부증여는 물건을 시가에 가깝게 측정하여 과세표준으로 삼습니다. 그래서 아파트의 경우 과세표준을 낮추는 것이 불가능합니다. 반면 저가매매는 물건 가격을 임의로 정할 수 있습니다. 통상 30%가 일반적이지만 그보다 이하도 가능합니다.30%를 떨어뜨려 팔아 자녀에게 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도 증여세는 발생하지 않습니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.​2) 단점​상대는 보통 직계존비속일텐데, 반드시 매매대금 총액을 지불해야 합니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 매매대금 총액을 지불하는 경우에도 그 대금의 출처가 분명해야 합니다.저가로 매매하는 경우에도 5% 이상 할인해서 팔면 양도소득세는 시가로 보고 계산하여야 합니다.저가매매를 시장교란행위로 보고 세무조사의 대상으로 삼는 경향이 있어 부담스럽습니다.​​5. 교환​1) 장점​저가매매와는 달리 교환은 대가를 지불한 것으로 보아 증여로 추정하지 않습니다. 그래서 자녀의 매매대금의 마련부담이 적고, 자금출처를 밝히는 부담이 덜합니다. 자녀 또한 안 팔리는 부동산을 떠안고 있을 때 적절합니다.30%만큼 차이가 나는 물건을 교환하여 최대 3억 5천만원 만큼 부를 이전시키는 결과가 되어도, 증여세는 발생하지 않습니다. 이는 저가매매와 마찬가지입니다.양도소득세가 부과됩니다. 그러므로 부모가 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 세부담이 적습니다.​2) 단점​쌍방이 모두 부동산을 보유하고 있어야 하므로 조건이 까다롭습니다.쌍방이 모두 양도소득세 과세대상이 되므로 쌍방이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않으면 양도소득세가 부담스럽습니다.1번만 나올 취득세가 2번 나옵니다.​​6. 캠코 매각 의뢰​1) 장점​의뢰만 하는 것으로도 판매로 보아 일시적 2주택 특례를 반드시 받을 수 있는 방법입니다.저가매매처럼 싸게 팔지 않고 경매를 거쳐 시세에 상당하는 가격으로 팔 수 있습니다.​2) 단점​한 번 의뢰하면 매각될 때까지 취소할 수 없습니다. (취소하면 양도를 한 것이 아니게 됩니다)경매가 유찰되기 시작하면 계속해서 낙찰가가 하락할 수 있어, 예상치 못한 저가에 매도될 위험이 있습니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (생략)⑱ 법 제89조제1항제4호나목에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.1. 「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따라 설립된 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우2. 법원에 경매를 신청한 경우 (생략)​​7. 환매조건부 매매* 주의 : 거의 사례가 없어 연구만으로 정리한 방법입니다.​1) 장점​환매권이 부여되어 있어 5년 내에 계약시 정한 가격으로 물건을 회수할 수 있는 기회가 있습니다. (콜옵션) 팔고 싶지 않은 물건일 때 적절합니다.환매권을 행사하여 물건을 회수할 때 취득세가 1회 더 나오지만, 매도자와 매수자가 형식적 취득의 세율이 적용되어 50%가 감면되므로 부담이 적습니다.주택을 회수하면 새롭게 주택을 취득한 것으로 보므로, 신규 주택과 종전 주택의 순서가 바뀌면서 다시 한 번 일시적 2주택 적용도 가능합니다.저가매매와 비슷해서 매매가액을 낮출 수 있습니다. 게다가 매수인이 완전히 사들인다라는 느낌보다 잠시 맡아준다는 느낌으로 할 수 있어 상대방 부담이 덜합니다.​2) 단점​주택을 완전히 해소한 것이 아니므로, 상대에게 언젠가 다시 회수해야 하는 부담이 있습니다.상대는 보통 직계존비속일텐데, 매매대금 총액을 지불해야 하는 것은 마찬가지입니다. 그렇지 않으면 증여로 추정됩니다. 대금 출처도 분명해야 합니다.​지방세법 제15조(세율의 특례)① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조제1항제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다.1. 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득​서면4팀-1893(2007.06.14)소유 부동산을 민법 규정에 의한 환매 조건부로 유상 양도하고 환매권을 보유한 상태에서 소유권 이전등기를 하는 경우에는 「소득세법」 제88조 규정에 의한 양도 에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.​조심2013중4010(2013.12.31)환매권의 실행에 따른 토지의 취득시기는 국세청 예규[부동산거래관리과-674, 2012.12.17. 및 재일01254-1766 1992.07.14.]에서 환매대금청산일 또는 환매대금을 공탁한 날로 보는 등 환매로 인하여 다시 취득한 것으로 해석하고 있다는 점, 조세심판원장의 결정례[조심 2008부3424(2009.03.16) 참조]와 같이 수용 후 환매대상이 된 토지는 이를 새로운 매매로 보는 것이지 종전 수용의 취소 또는 해제로 볼 수 없는 점