2주택자 우선순위 매도로 절세 방법 문의드립니다

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224400674047원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,부동산 세금과 자금출처조사 전문세로움입니다.지난 8월 3일, 2026년 세제개편안이 발표됐습니다. 이번 정부에서 양도세, 종부세 등 부동산 관련된 세금은 전반적으로 오를 예정입니다.첨부파일2026년 세제개편안 상세본.hwpx파일 다운로드양도세는 5월 10일부터 다주택자 중과세가 다시 적용되기 시작됐고, 이번 개편안에는 보유공제를 없애고 장기보유특별공제 한도를 신설하는 내용도 담겨있어, 다주택자 뿐만 아니라 1세대 1주택자들의 양도세 부담도 늘어날 전망입니다종부세는 과세비율(공정시장가액비율)이 인상되고, 현재 3주택 이상 다주택자에게만 적용되는 종부세 중과세율이 앞으로는 모두에게 적용되도록 바뀔 예정입니다.Previous imageNext image따라서 오늘은 세부담에 고민이 많으실 다주택자분들이양도소득세와 종합부동산세뿐만 아니라 향후 자녀가 부담하게 될증여세와 상속세까지 한번에줄어들 수 있는 방법인‘가족 간 저가매매’를 설명드리겠습니다.1. 다주택자가 양도세 폭탄을 피하는 방법(가족 간 저가매매)누구나 알다시피 양도소득세는 보유하면서 오른 시세차익에 대해 부과하는 세금입니다. 판 금액(양도가)에서 산 금액(취득가)를 뺀 양도차익이 클수록 세금도 커집니다.양도소득세 과세대상 : 판 금액(양도가) - 산 금액(취득가)취득가는 바꿀 수 없는 금액이니 양도세를 줄이기 위해서는 파는 금액을 줄이는 방법밖에 없습니다. 하지만 파는 금액이 줄어들면 세금은 줄지만 오히려 재산적 손해가 생길 수 밖에 없습니다.그런데 딱 한가지파는 금액을 줄이면서 + 재산도 지킬 수 있는 방법이 있는데 바로‘가족에게 저렴하게 양도’하는 것입니다.[사례]·부모님 명의 분당소재 아파트·부모님은 2주택자·현재 시세 : 20억원·취득가 : 10억원구분다주택자 중과세 완화 적용다주택자 중과세 완화 미적용양도가20억원17.5억원20억원17.5억원취득가10억원10억원10억원10억원양도차익10억원7.5억원10억원7.5억원중과세율기본세율 + 5%기본세율 + 5%기본세율 + 20%기본세율 + 20%양도세약 4.8억원약 3.5억원약 6.4억원약 4.7억원줄어드는 세액약 1.3억원약1.7억원조정대상지역 2주택자가 시세 20억원의 아파트를 양도하는 경우양도세는(1) 개정안의 다주택자 중과 완화가 적용될 경우 : 약 4.8억원(2) 개정안의 완화를 적용하지 않는 경우 : 약 6.4억원입니다.만약 해당 아파트를 자녀에게 17.5억원에 양도한다면(1) 완화시 양도세는 약 3.5억원(2) 완화 미적용시 약 4.7억원 발생합니다.자녀에게 저렴하게 양도하는 경우 양도세는각각 1.3억원, 1.7억원정도 줄어듭니다.양도세 뿐만 아니라 내년부터 늘어나게 될 부모님의종부세 부담을 줄일 수 있으면서, 자녀에게 시세보다 3억원을 저렴하게 양도하기 때문에 증여세 없이3억원을 증여하는 효과도 얻을 수 있습니다.해당 컨설팅을‘가족 간 저가매매’ ‘가족 간 저가양도’라고 부르고, 많은 분들이 유용한 절세방안으로 활용하고 있습니다. 실제로 저희가 진행해드렸던 건들의 국토부 실거래신고된 내역입니다.Previous imageNext imagePrevious imageNext image하지만 가족 간 부동산 매매가 무조건 세금이 줄어드는 것은 아닙니다. 세법에서는별도로 규정을 두어 가족 간 매매가격을 조절해서 각종 세금을 과도하게 회피하는 것을 제한하고 있습니다.따라서 세법상 허용되는 범위 안에서 가장 절세될 수 있는 적정 매매가격을 설정해야 합니다. 그리고 가족 간 부동산 매매거래는거래적정성과 매수자의 자금출처에 대한 소명의 대상이 되므로 계약 전에 자금출처와 대금지급 구조에 대한 검토와 토지거래허가 대상 여부까지 함께 확인되어야 합니다.2. 특수관계인 간 거래시 양도세 부당행위계산부인(가족 간 저가매매에서 양도소득세 계산 방법)자녀에게 20억원짜리 아파트를 10억원에 팔수도 있고, 1억원에 팔수도 있습니다. 집값이 아무리 올라도 취득했던 금액만 받고 자녀에게 판다면 양도세를 안낼 수 있겠죠. 이렇게 양도세를 회피하는 행위를 막기 위해 가족 간 매매에서는실제로 거래한 가격이 아니라 '시세로 판 것'으로 보고 양도세를 다시 계산합니다.부당행위계산부인이라는 어려운 용어가 있지만, 쉽게 말해가족에게는 싸게 팔아도 '무조건 시세로 판 것'으로 보고 양도세를 계산하는 것입니다.그럼에도 불구하고 가족 간 저가매매에서 양도소득세를 줄일 수 있는 2가지 방법이 있습니다.<1> 감정평가첫 번째는 해당 부동산에 대해 시세보다 조금 낮은 금액으로 감정평가를 받는 것입니다. 시세로 판 것으로 본다에서 '시세'란 단순히 부동산 플랫폼에서 확인되는 호가가 아니라‘세법상 인정되는 시가’입니다. 세법상 시가는 다음에 해당하는 금액을 의미합니다.1순위 : 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액2순위 : 유사한 부동산의 거래금액(유사매매사례가액)3순위 : 공시가격 등매매하려는 주택에 대해 적정하게 감정평가를 받으면 최근 같은 평형이 높은 금액으로 거래된 사례가 있더라도 감정평가액을 기준으로 양도세를 계산합니다. 같은 평형의 최근 거래가는 세법상 시가로 사용되는 2순위 금액이지만, 감정평가액은 1순위 금액이기 때문입니다.따라서 시중 거래시세가 20억원 수준이라도 적법한 감정평가를 통해 18억원이 시가로 인정된다면, 가족간 저가매매에서 세법상 ‘시가’가 감정평가액인 18억원이 되기 때문에 양도세를 줄일 수 있습니다.<2> 시가보다 5% 저렴하게 양도특수관계인 간 저가양도에서 적용되는 부당행위계산부인은 시가와 실제 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 때 적용됩니다. 시가의 5% 이상 차이나게 저렴하게 양도하면 시가로 재계산하지만,5% 미만의 금액으로 저렴하게 양도한다면 실제 거래가액을 인정받을 수 있습니다.소득세법시행령 제167조 [ 양도소득의 부당행위 계산(1999.12.31 제목개정) ]③ 법 제101조 제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.(2017.02.03 개정)1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때(2012.02.02 개정)시세 20억원 아파트를 18억원에 감정평가를 받는다면 시가는 18억원이 되고, 18억원의 95%는 17.1억원입니다. 예컨대17.2억원에 가족 간 저가양도한다면 양도세 계산에서 실제 거래가액을 인정받을 수 있습니다.앞서 계산해드린 사례처럼 17.5억원에 양도한다고 가정하면 적게는 약 1.3억원, 많게는 약 1.7억원의 양도세가 줄어들 수 있고, 업무과정에서 금액을 조금 더 정교하게 조절한다면 절세액은 더욱 늘어날 수 있습니다.다주택자 양도세 중과가 한시적으로 완화되는 26~27년에 활용한다면 더 적은 세금으로 진행할 수 있기 때문에 다주택자 분들에게는 좋은 기회로 활용할 수 있습니다.3. 종부세와 증여세 절세<1> 종부세이번 개정안에 따르면 종합부동산세 단순비교가 매우 어려워졌습니다. 현재는 보유한 주택의 공시가격만으로 계산이 가능하지만, 앞으로 어느 주택에서 거주하는지에 따라 공제금액이 달라지기 때문입니다.반면대부분의 주택 보유자들의 종부세는 늘어날 것으로 예상됩니다.(1) 현재 종부세는 공시가격에 공정시장가액비율60%를 곱해서 계산하지만, 앞으로는 최소70%, 최대80%까지 오를 예정이며,(2) 현재 3주택자에게 적용되는'중과세율'이 앞으로는 누구에게나 적용되는'기본세율'로 적용됩니다.따라서 종부세는 주택 수와 주택 규모에 따라 최대 2~3배까지 늘어날 수 있기 때문에, 부모님의 주택 수를 줄이는 것은 종부세 절세에서 매우 효과적일 수 있습니다.[사례]· 2주택 부모님· 무주택 자녀(또는 1주택 자녀)· 부모님의 주택 1채를 자녀에게 저가양도2주택 부모님이 자녀에게 주택을 저가양도 하는 경우 부모님의 종부세에서 3가지 절세효과가 발생합니다.① 공제금액의 증가2주택 부모님이 자녀에게 1주택을 저가양도하는 경우 부모님의 종부세 공제금액은 9억원에서 12억원으로 증가합니다. 또한 이번 개정안에 따르면 거주용 1주택의 공제금액은'14억원'까지 증가합니다.공제금액 5억원이 늘어난다면 매년 1천만원 내외의 종부세가 줄어드는 효과가 있습니다.② 세액공제 적용1세대 1주택자가 되면 연령과 보유 및 거주기간에 따라최대 '80%'의 세액공제를 추가로 받을 수 있습니다.종부세 세액공제 역시 보유공제에서 거주공제로 전환되기 때문에, 실거주하는 1주택자 분들이 기본공제와 세액공제 혜택을 많이 받을 수 있습니다.③ 과세대상 제외종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택에 대해 공시가격을 기준으로 과세합니다. 현재는 2주택자까지 기본 세율이 적용되지만, 28년부터는 금액을 기준으로 세율이 결정되기 때문에 1주택자라도 고가주택을 보유하고 있다면 현재의 중과세율이 적용됩니다.부모·자식 간 부동산 매매를 통해 자녀에게 20억원의 주택을 양도한다면 공시가격과 공정시장가액을 고려했을 때 약 10억원이 종부세 과세대상에서 사라지는 효과가 발생합니다. 남은 주택의 규모에 따라적게는 약 1천만원, 많게는 3~4천만원의 종부세가 매년 줄어들게 됩니다.<2> 상속세·증여세 절세우리나라 상속세 최고 세율은 50%입니다. 자산이 많은 분일수록 자녀가 절반에 가까운 상속세를 내야 하며, 우리나라 특성상 자산 대부분이 부동산이므로 상속이 개시될 시점에는 지금보다 상속재산의 가치가 커져 있을 가능성이 높습니다.상속세 절세에는 특별한 묘안이 없습니다. 모든 세무사님들이 공통적으로 말씀드리는'최고의 상속세 절세방법은 미리미리 증여'하는 것입니다.상속이 개시되기 10년 이전에 미리 일부재산을 증여한다면 상속세 과세대상에서 제외되므로, 10년마다 적정한 금액을 나눠서 증여하는 것이 최선의 절세방안입니다. 70세부터 시작해도 늦지 않는 구체적인 사전증여 컨설팅 내용은 아래 글을 참고부탁드립니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/223469665364'70세'부터 증여해도 상속세 '절반'이상 줄일 수 있습니다 - 세무사가 알려드리는 사전증여 절세컨설팅안녕하세요, 양도·증여·상속 전문 세무컨설팅 세로움입니다. 상속세 절세를 위한 사전증여 컨설팅 전문세무...blog.naver.com자녀에게 주택을 저가양도하는 경우 2가지 상속세·증여세 절세효과가 있습니다.① 3억원과 시가의 30% 공제자녀가 부모님의 주택을 저렴하게 사온다면 자녀는 차액만큼 경제적 이득을 얻게 되는데, 세법은 경제적 이득을 증여받은 것으로 봅니다.하지만, 가족간 부동산 매매에서는 3억원과 시가의 30%보다 작은 금액을 공제해주기 때문에 증여세가 발생하지 않습니다. 흔히 “30%까지 싸게 팔아도 괜찮다”는 표현이 여기에서 나온 것입니다.상속세및증여세법 제35조 [ 저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여(2015.12.15 제목개정) ]① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 기준금액 이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.(2015.12.15 개정)따라서 20억원의 아파트를 18억원에 감정평가 받는 경우 시가보다 3억원 싼 15억원에 매도해도 증여세가 발생하지 않습니다. 결과적으로증여세 없이 5억원을 증여한 것이고, 평범한 증여를 고려했을 때 증여세 약 1억원을 아낀 것입니다.특히 증여할 재산이 많은 분들은 5% 이내로 저렴하게 양도(약 17.1억원)하는 것보다 3억원 저렴한 15억원에 양도하는 것이 더 많은 절세효과를 얻는 경우도 있습니다. 부당행위계산부인에 따라 양도세는 조금 늘어나지만 오히려 더 많은 증여세가 줄어들 수 있기 때문입니다.② 증여세 10년 합산배제동일인에게 증여하는 경우 10년 내 증여재산을 합산해서 증여세를 계산합니다. 자녀에게 10년 내 증여한 재산이 있다면 추가 증여 시 높은 세율이 적용되기 때문에, 10년이 지나기를 기다렸다가 증여해야합니다.하지만 저가양도로 자녀가 얻은 경제적 이득이 ‘3억원과 시가의 30%’ 중 적은 금액 이내인 경우증여재산에 합산되지 않습니다.자녀가 부모님의 주택을 저렴하게 매수한 뒤에 현금 유동성에 부담을 느낄 수 있습니다. 이때부모님이 현금을 추가로 증여하더라도 합산되는 증여재산은 없습니다.자녀에게 현금으로 3억원을 증여한 상황이라면 추가 증여시 세율은 20%에서 시작하지만, 3억원 저렴하게 저가양도 후 추가로 증여하는 경우 10%로 시작됩니다. 또한 최근 10년간 증여한 적이 없고, 자녀가 혼인이나 출산한지 2년이 지나지 않았다면 저가양도 후 세금없이 추가로 1.5억원을 더 증여할 수 있습니다.4. 가족 간 저가양도는 안전할까?가족간 부동산 매매는 제3자 간 매매와 비교하여 훨씬 더 복잡하고 어려운 절차가 수반됩니다.<1> 실거래소명과 세무조사아래 사진은 국토교통부 실거래가 공개자료에서 확인할 수 있는 가족 간 저가양도 거래내역입니다. 저희가 진행해드렸던 사례 중 하나인데, 누가 보더라도 첫 눈에 의심스러운 거래로 보입니다.가족간 직거래도 당연히 부동산 실거래 신고 대상입니다. 위와 같이 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래하면의심거래로 보아 한국부동산원과 국세청으로부터 소명요청을 받게 됩니다.하지만 가족 간 부동산 매매 자체가 불법인 것은 아닙니다. 자녀가 출처 입증이 가능한 자금으로 대금을 지급하고, 거래가격에 합리적인 근거가 있으며, 양도소득세·증여세·취득세를 정확하게 신고했다면 정상적인 매매로 인정받을 수 있습니다.실제로가족간 거래를 잘못 진행하시고 세무조사가 나와서 찾아오시는 분들이 있습니다. 실무에서 문제가 자주 발생하는 사례는 부모님으로부터 차용해서 매매대금으로 사용하거나, 매매대금 중 일부를 차용으로 처리하는 경우입니다. 그리고 거래를 마친 뒤에 매매대금을 몰래 돌려받는 분들도 있습니다.가족 간 부동산 거래를 너무 쉽게 생각하시고 주변 말만 믿고 진행하는 분들이 적지 않습니다. 계약 체결 전부터 자금출처, 지금 흐름, 거래 내용, 실제 이행까지 함께 설계해야 합니다.<2> 취득세 개정26년 1월 1일부터 배우자 또는 직계존비속 간 특정 부동산 거래에 대해서'증여'로 보아 증여취득세를 적용합니다.종전에는 매매대금을 지급한 사실이 입증된다면 모두 매매취득세가 적용됐지만, 가족 간 지나치게 낮은 금액으로 거래하는 것을 방지하기 위해 도입된 제도입니다.증여취득세가 적용되는 경우 매매취득세보다 많게는 약 4배까지 늘어나게 됩니다.[사례]· 부모님 명의 서울 소재 아파트· 부모님은 2주택자 / 자녀는 무주택자· 시가 : 20억원· 가족 간 실제거래가 : 17.1억원구분가족 간 매매가족 간 증여주택 수 판단 기준매수자(자녀)매도자(부모님)취득세율3%12%취득세약 6천만원약 2.5억원취득세는 주택 수에 따라 기본세율과 중과세율이 구분되어 적용됩니다. 매매취득세는매수자를 기준으로 판단하지만, 증여취득세는증여자를 기준으로 판단합니다.무주택 자녀가 20억원 아파트를 일반적인 매매로 취득하면 약 6천만원의 취득세만 내면 됩니다. 하지만 가족 간 저가양도에서 증여취득세가 적용되는 경우부모님이 다주택자이므로 약 2.5억원의 취득세가 발생합니다. 양도세 아끼려다 오히려 취득세를 더 내게 되는 경우가 발생하는 것입니다.취득세도 다른 세목과 마찬가지로 가족 간 거래에 대해 별도 규정을 두고 있습니다. 시가와 매매거래의 차이가 5% 미만인지, 30% 미만인지에 따라 취득세 크게 달라집니다.위 사례에서는 시가의 30%와 3억원 미만의 금액인17.1억원에 맞춰 거래한다면 매매취득세 6천만원으로 인정받을 수 있습니다. 하지만, 시가의 30%와 3억원을 초과하는 15억원에 매매한다면 증여취득세 2.5억원이 발생하므로, 적절한 거래가격을 설정이 반드시 필요합니다.5. 마무리가족간 저가양도는 적절하게 활용하면양도세, 종부세, 증여세와 향후 상속세까지 함께 줄일 수 있는 어떤 컨설팅보다도 효과적인 방법이 될 수 있습니다. 반대로 잘못 활용한다면 단순 증여·상속보다 더 많은 세금이 추징될 수도 있습니다.다주택자분들에게는양도세가 완화되는 26년, 27년은 저가양도를 검토하기에 상대적으로 유리한 시기가 될 수 있습니다.가족간 저가양도를 활용하실 분들은 세금뿐만 아니라 토지거래허가 여부부터 거래 후 소명대응 사후관리까지 함께 고려하셔서 절세되고 안전한 거래하시길 바랍니다.저희 글이 많은 분들에게 실질적인 도움이 됐으면 좋겠습니다. 감사합니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담을 원하시는 분께서는[0507-1444-1361]로 연락해 주시기 바랍니다.함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.일반적으로주택을 2개 이상 보유하며중첩되는 기간이 길어지게 되는 경우에는비과세를 받을 수 있는 확률이 극히 적어지게 됩니다.그러나 예외적으로,몇가지 비과세의 특례 규정에 요건이 충족하는 경우오랜 기간 보유하더라도 각각 비과세를 받을 수 있는 제도가 있습니다.일시적 2주택은 많이들 아시겠지만 그 기간이 3년,혼인합가나 동거봉양합가는 10년,그런데 상속주택으로 인한 비과세 특례는그 기한이 없습니다.상속주택은 어떤 예측도 없이 불시에 소유하게 된 주택이기 때문에상속주택 이외의 소유하고 있던 일반주택을 매도하는 것은시점에 상관없이 요건을 충족하면 비과세를 해주겠다는 취지입니다.오늘은 상속주택으로 인한 비과세 특례(소득세법시행령 155조 2항) 에 대해 알아보도록 하겠습니다.상속주택으로 인한 비과세 특례 요건상속개시 전(前) 일반주택을 소유한 자가별도세대원인 돌아가신 분으로부터 주택을 상속받는 경우,2주택임에도 불구하고일반주택을 먼저 양도한다면상속주택을 없는 주택으로 보아1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다.요건을 정리해보도록 하겠습니다.1) 상속개시일 현재일반주택을 소유하고 있을 것2)별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받을 것3)선순위 상속주택에 해당할 것4)일반주택을상속주택보다먼저양도할 것5) 양도일 현재 일반주택은2년 이상 보유요건을 충족할 것① 상속개시일 현재 일반주택 소유이전에는 상속개시일 이후 소유한 주택도상속주택은 배제되었던 적이 있습니다.하지만 지금은상속개시일 시점 현재에일반주택을 소유하고 있는 경우에 한하여그 주택을 매도하는 경우 비과세를 적용합니다.다만 예외적으로 13.2.14 이전에 취득한 일반주택은개정 전 세법을 적용하여상속주택을 보유한 상태에서 취득했다하더라도상속주택으로 인한 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.② 별도세대인 피상속인으로부터 상속 받을 것!상속으로 인한 비과세 특례는별도세대로부터 상속받은 경우에만 적용합니다.같은 세대의 피상속인에게 상속받은 경우,원래도 1세대 1주택이 아닌 것이 맞기 때문에상속으로 인해 세대원간 명의만 바뀐 것에 대해상속주택 특례를 적용할 필요는 없기 때문입니다.하지만 예외적으로동거봉양 합가의 경우에는세법상 1세대로 보지 않는다는 규정이 있기 때문에동거봉양하기 위해 세대를 합친 후부모님이 사망하여 주택을 상속받는다면기존 일반주택을 매도시 비과세 특례를 받을 수 있습니다.③ 선순위 상속주택에 해당할 것선순위 상속주택이라 함은,돌아가신 분이 주택이 1채가 아닌 여러 채 있는 경우에따져보아야 하는 요건입니다.다주택자인 부모님이 돌아가셨다면모든 주택을 상속 특례 주택으로 보지 않겠다는 의미입니다.선순위와 후순위 주택으로 나누어서선순위 상속주택 1채에 대해서만 특례 주택으로 보고이를 제외한 나머지 상속주택은 후순위 상속주택으로비과세 특례를 적용하게 되지 않습니다.그럼 선순위와 후순위를 어떻게 결정할까요.선순위 상속주택은 아래의 순서로 판단합니다.① 돌아가신 분의소유기간이 가장 긴주택② 돌아가신 분의거주기간이 가장 긴주택③ 돌아가신 분이상속개시일 현재 거주한 주택④ 기준시가가 가장 높은 주택그럼 만약 한명의 상속인이A 선순위 상속주택B 후순위 상속주택C 일반주택 이 있는 경우엔 어떻게 될까요?이럴 땐후순위 상속주택을 먼저 양도한 후일반주택 과 선순위 상속주택만을 소유한 상태에서일반주택을 양도해야 상속주택으로 인한 비과세 특례를 받을 수 있습니다.④ 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도할 것양도일 현재일반주택 1채와상속주택 1채를 소유한 상태에서일반주택을 무조건 먼저 양도해야 비과세 특례가 가능합니다.판정시점은<양도일> 을 기준으로 하기 때문에만약 상속 개시 전일반주택 2채 (A, B) 를 가지고 있었는데상속주택 (C) 를 취득했다면일반주택 1채 A 를 먼저 양도한 후양도일 현재 B 주택 과 상속주택 C 를 소유한 상태에서일반주택 B 를 매도한다면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.한가지 눈여겨 보아야 할 점은,일반'주택'일 때 비과세가 가능하다는 점입니다.조문에는 명확히주택 혹은조합원입주권이 된 후 / 분양권 상태였던 이후신축주택이 된 주택을 양도하는 경우 비과세가 가능하다고 되어 있습니다.조합원입주권 상태로 양도하거나분양권 상태로 양도할 때는해당 특례를 적용하지 못하게 됩니다.각각의 모든 세목에서는'상속'으로 인한 주택을 취득, 보유, 양도하는 경우사회통념상 합당한 과세 특례 제도가 마련되어 있습니다.상속 주택과 타 주택을 보유하여 2주택인 경우비과세 특례를 받게 되면두 주택 모두 비과세 - 비과세 가 가능할 수도 있지만요건을 갖추지 못한 경우처음 매도하는 주택은 '중과'세율을 적용받게 됩니다.비과세와 중과 세율의 차이는거의 10배 이상 날 수 있습니다.보유하였을 때 부터양도 플랜을 꼼꼼히 짜셔서문제 없이 진행될 수 있도록철저히 준비하는 것이 중요하다고 생각합니다.이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

최근 상담에서 자녀에게 부동산을 증여하려다 예상보다 높은 증여세에 놀라 문의하시는 분들이 많습니다.부동산 가격이 크게 오르면서 증여세 부담도 함께 커졌기 때문입니다.이럴 때 자주 활용되는 방법이저가양도입니다.단순 증여와 달리 세법상 허용되는 범위 내에서 매매 형태로 이전하기 때문에 세 부담을 줄일 수 있는 전략이 됩니다.저가양도에 따른 증여세 법령 설명저가양도는 말 그대로 시가보다 낮은 가격에 거래하는 것을 의미합니다.이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제31조 제6항에 따라시가와 거래가액의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 초과하지 않으면그 차액은 증여로 보지 않습니다.예를 들어 시가가 10억 원인 주택을 7억 5천만 원에 매도했다면, 차액 2.5억 원은 기준 범위 내에 있어 증여세 과세 대상이 아닙니다.따라서 법령상 허용 범위 안에서 거래금액을 설계하는 것이 절세의 핵심입니다.실무 포인트: 양도자·양수인 조건이 절세의 핵심(1) 양도자 측 요건양도자는 1세대 1주택 또는 일시적 2주택 비과세 요건을 충족해야 양도세 부담이 없습니다.시가가 큰 주택이라도 비과세 요건만 충족한다면저가양도 시 양도세는 0원 혹은 소액이 됩니다.반대로 비과세 요건이 충족되지 않으면, 시가와 관계없이 양도소득세가 발생하여 절세 효과가 크게 줄어듭니다.(2) 양수인 측 요건양수인이 다주택자인 경우 취득세 중과(8~12%)가 적용될 수 있어 세 부담이 커집니다.반면 무주택 또는 1주택자일 경우 취득세 일반세율(1~3%)이 적용되어,저가양도의 실익이 발생합니다.따라서 자녀 측의 주택 수가 절세 구조에서 결정적인 역할을 합니다.시가 산정 및 증빙 확보가족 간 거래는 특수관계인 간 거래로 분류되기 때문에 과세관청이 시가의 적정성을 매우 엄격하게 봅니다.일반적인 거래에서는 인근 매매사례가액이나 공시가격을 기준으로 인정받는 경우가 많지만, 가족 간 거래의 경우 단순 시세 참고만으로는 증여 추정 이슈가 발생할 수 있습니다.매매사례가액이 명확하고 객관적으로 입증 가능하다면 그 가액을 시가로 인정받을 수 있으나, 가액이 없거나 애매한 경우에는감정평가서를 활용하여 시가를 확정하는 방법이 실무적으로 자주 사용됩니다.이를 통해 과세관청이 인정하는 적정 시가 범위를 명확히 설정할 수 있고, 불필요한 증여 추정을 방지하면서안전하게 절세 구조를 설계할 수 있습니다.저가양도는 단순히 가격을 낮춰 거래하는 문제가 아니라세법이 허용하는 범위 안에서 구조를 설계하는 문제입니다.양도세 비과세 요건, 수증자의 주택 수, 적정 시가 산정, 증빙 확보까지 모든 조건이 맞아야 절세 효과가 실현됩니다.따라서 실제 실행 전 세무전략을 충분히 검토하고 계획적으로 진행하는 것이 필요합니다.이 부분은 케이스에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로 사전 상담이 필수입니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 문자로 언제든지 남겨주세요.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.주택을 상속을 받게 되면,전체 지분 혹은 가장 큰 지분을 받은 '상속주택'과주택의 소수지분을 받은 '공동상속주택' 으로 나뉘게 됩니다.상속주택과 공동상속주택은기존 보유주택의① 1세대 1주택 비과세 이슈와상속주택을 매도하였을 때② 중과 배제 이슈가 있습니다.상속주택이 있는 경우위의 혜택을 받을 수 있는지 여부를확인해 보아야 합니다.오늘은 상속주택을 받게 되는 경우로서동일세대의 주택을 받을 때와별도세대로 주택을 받을 때,상속주택을 받을 때기존 주택을 보유하고 있는 경우와상속주택이 있는 상황에서새로운 주택을 매수해서 보유하고 있는 경우어떻게 달라질 수 있는지 확인해보도록 하겠습니다.동일세대 VS 별도세대소득세법시행령 155조 2항상속주택 취득자가 일반주택 양도시 비과세 특례② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다), 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 소규모재건축사업등 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만,상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호에서 같다).(2022.02.15 개정)(1) 기존에 보유하고 있는 주택을 있는 상태에서(2) 주택을 상속받는 경우 (선순위주택)기존 보유 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례가 되는 것입니다.해당 비과세 특례는별도 세대인 경우에만 적용이 가능합니다.1세대 1주택 비과세는 세대 단위로 판정하는 것이므로,동일세대원 간이라면상속으로 소유권만 변동되는 것이지세대 기준으로 주택 수 자체가 변동되는 것이 아니기 때문입니다.다만, 동일세대원이라도 가능한 경우가 있는데양도세 동거봉양 합가를 적용해서 가능한 경우입니다.합가 전부터 보유하던 주택을 합가 이후상속을 받은 다음에 매도하게 되면 비과세가 가능한 경우입니다.동일세대라면 분가 후 다시 봉양을 위해 합가한 케이스인지,아니면 쭉 같이 살았던 1세대 인지를 확인해야 합니다.소득세법시행령 155조 3항공동상속주택 소수지분자 등이 일반주택 양도시 비과세 특례③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.소수지분을 받는 경우는 어떻게 될까요?소수지분이란 하나의 주택을 여러 상속인이 공동으로 소유하는 것으로,그 중 가장 지분이 많은 자나, 가장 연장자가 '주된 상속인' 이 되어 ▲ 위 규정을 적용받게 되고,그 외의 소수지분을 가진 자가공동상속주택 소수지분권자가 되게 됩니다.(1) 공동상속주택의 소수지분권자는(2) 다른 일반 주택을 양도하는 경우에공동상속주택 을 주택으로 보지 않습니다.따라서 일반 주택을 비과세로 매도할 수 있게 되는데요.이때도 동일 세대 기준에 확인이 필요합니다.별도 세대라면 문제 없이 주택 수에서 제외하면 되지만,동일 세대의 경우 국세청에서 동일세대원으로부터상속받은 공동상속주택 소수지분에 대해국세청 유권해석과조세심판원의 결정내역이 충돌하기 때문입니다.국세청 유권해석에 따르면 상속개시 당시 동일세대원이었다면소수지분을 받더라도 단서조항 (동거봉양 합가) 가 아니라면상속주택에 해당하지 않기 때문에비과세가 불가능하다고 판단합니다.한편 조세심판원의 결정례는단서조항은 주된상속인에게만 적용할 뿐소수지분권자는 주택 수로 보지 않는다고 명확히 규정한 이상소수지분권자에게 단서조항을 적용하지 않아 비과세가 가능하다고 판단하게 됩니다.국세청 유권해석이 명확히 나와있는 경우는,이에 대해 비과세를 받기 위해서는불복을 통해 조세심판원으로 가야 합니다.이런 경우 불확실성이 높아지고, 비용도 증가할 수 있습니다.따라서 동일세대원인 경우 상속을 받는 경우에는이에 대한 대비를 하고 진행하시는 것을 추천드립니다.피상속인이 주택이 여러 채가 있는 경우피상속인이 주택이 여러 채가 있는 경우에는'선순위 주택'이라고 하여 상속주택 특례를 받을 수 있는세법에 의해 주택이 정해지게 됩니다.1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택2) 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택3) 피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택4) 기준시가가 가장 높은 1주택여러 주택 중 선순위 상속주택이 위 순서에 따라 정해지게 되면선순위 상속주택을 받게 되는 상속인에 한하여155조 2항 상속주택 취득자의 일반주택 양도세 비과세가 가능하게 됩니다.또한 공동상속주택도 마찬가지입니다.선순위 상속주택에 한하여 155조 3항에 따른주택 수로 보지 않는 공동상속주택으로 보게 됩니다.공동상속주택을 여러 채 소유한 경우선순위 주택 1채를 제외한 나머지 소수지분은 주택 수에 포함하게 됩니다.즉, 돌아가신 분이 주택이 여러 채 있다면선순위 주택 A 를 제외하고 그 외의 주택은상속으로 인한 특례를 받을 수 없기 때문에무주택자가 받아서 1주택자가 되거나,상속주택을 받은 이후 즉시 매도하셔서일반주택에 대한 양도세 이슈가 없게끔 하셔야 합니다.상속 전 일반 주택 보유 vs 상속 이후 일반 주택 취득155조 2항, 상속주택 특례는 요건 자체가상속 당시 기존에 보유하고 있었던 일반 주택에 대한 비과세 입니다.상속받는 시점에 상속인이 보유하고 있는 일반주택에는아래의 주택이 모두 포함됩니다.1) 상속개시 당시 보유한 주택2) 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의해 취득한 신축주택3) 상속개시 당시 보유한 분양권에 의해 취득한 신축주택다만 기존 보유 주택이 피상속인으로부터돌아가시기 2년 이내에 증여받은 주택인 경우라면 일반주택에서 제외됩니다.또한 무주택자가 선순위주택 + 그외상속주택 , 즉 상속주택 2채를 받은 경우라면그외상속주택을 일반주택으로 보지 않아 비과세 특례가 적용되지 않습니다.당연히 요건이 상속개시일 기준 보유하고 있는 주택이기 때문에상속 이후 새로이 취득한 주택에 대해서도 비과세가 적용되지 않습니다. 155조 3항 공동상속주택 소수지분권자가일반주택을 양도할 때 이 일반주택에 대한 요건은 별도로 없습니다.법령 자체가공동상속주택의 소수지분은 주택 수로 보지 않는다라고 되어있기 때문입니다.따라서 공동상속주택의 소수지분을 보유하고 있는 상태에서기존 주택을 1주택 1세대 비과세에 맞춰서 매도한 뒤새로이 주택을 취득하여 다시 매도한다 하더라도두번째 주택도 비과세가 가능한 것으로 보입니다.해당 지분이 피상속인의 선순위 주택이라면일반 주택의 취득 시기와 관계 없이소수지분은 주택으로 보지 않기 때문에주된 상속이에 비해 그 폭이 넓다고 보시면 됩니다.상속주택에 대해서는 아무래도일반 주택보다는 비과세 등의 혜택이 주어지기 때문에보다 검토해야 할 요건들이 많습니다.이러한 부분을 따지고 매수 및 매도 계획에 맞춰서상속에 따른 지분 분할 협의를 신중하게 하는 것이중요할 것으로 보입니다.상담이 필요하시면 아래 링크를 통해연락주시길 바랍니다.꼼꼼하게 검토하여 상담 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.주택을 상속을 받게 되면,전체 지분 혹은 가장 큰 지분을 받은 '상속주택'과주택의 소수지분을 받은 '공동상속주택' 으로 나뉘게 됩니다.상속주택과 공동상속주택은기존 보유주택의① 1세대 1주택 비과세 이슈와상속주택을 매도하였을 때② 중과 배제 이슈가 있습니다.상속주택이 있는 경우위의 혜택을 받을 수 있는지 여부를확인해 보아야 합니다.오늘은 상속주택을 받게 되는 경우로서동일세대의 주택을 받을 때와별도세대로 주택을 받을 때,상속주택을 받을 때기존 주택을 보유하고 있는 경우와상속주택이 있는 상황에서새로운 주택을 매수해서 보유하고 있는 경우어떻게 달라질 수 있는지 확인해보도록 하겠습니다.동일세대 VS 별도세대소득세법시행령 155조 2항상속주택 취득자가 일반주택 양도시 비과세 특례② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 재개발사업 이라 한다), 재건축사업(이하 재건축사업 이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 소규모재건축사업등 이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만,상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호에서 같다).(2022.02.15 개정)(1) 기존에 보유하고 있는 주택을 있는 상태에서(2) 주택을 상속받는 경우 (선순위주택)기존 보유 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례가 되는 것입니다.해당 비과세 특례는별도 세대인 경우에만 적용이 가능합니다.1세대 1주택 비과세는 세대 단위로 판정하는 것이므로,동일세대원 간이라면상속으로 소유권만 변동되는 것이지세대 기준으로 주택 수 자체가 변동되는 것이 아니기 때문입니다.다만, 동일세대원이라도 가능한 경우가 있는데양도세 동거봉양 합가를 적용해서 가능한 경우입니다.합가 전부터 보유하던 주택을 합가 이후상속을 받은 다음에 매도하게 되면 비과세가 가능한 경우입니다.동일세대라면 분가 후 다시 봉양을 위해 합가한 케이스인지,아니면 쭉 같이 살았던 1세대 인지를 확인해야 합니다.소득세법시행령 155조 3항공동상속주택 소수지분자 등이 일반주택 양도시 비과세 특례③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.소수지분을 받는 경우는 어떻게 될까요?소수지분이란 하나의 주택을 여러 상속인이 공동으로 소유하는 것으로,그 중 가장 지분이 많은 자나, 가장 연장자가 '주된 상속인' 이 되어 ▲ 위 규정을 적용받게 되고,그 외의 소수지분을 가진 자가공동상속주택 소수지분권자가 되게 됩니다.(1) 공동상속주택의 소수지분권자는(2) 다른 일반 주택을 양도하는 경우에공동상속주택 을 주택으로 보지 않습니다.따라서 일반 주택을 비과세로 매도할 수 있게 되는데요.이때도 동일 세대 기준에 확인이 필요합니다.별도 세대라면 문제 없이 주택 수에서 제외하면 되지만,동일 세대의 경우 국세청에서 동일세대원으로부터상속받은 공동상속주택 소수지분에 대해국세청 유권해석과조세심판원의 결정내역이 충돌하기 때문입니다.국세청 유권해석에 따르면 상속개시 당시 동일세대원이었다면소수지분을 받더라도 단서조항 (동거봉양 합가) 가 아니라면상속주택에 해당하지 않기 때문에비과세가 불가능하다고 판단합니다.한편 조세심판원의 결정례는단서조항은 주된상속인에게만 적용할 뿐소수지분권자는 주택 수로 보지 않는다고 명확히 규정한 이상소수지분권자에게 단서조항을 적용하지 않아 비과세가 가능하다고 판단하게 됩니다.국세청 유권해석이 명확히 나와있는 경우는,이에 대해 비과세를 받기 위해서는불복을 통해 조세심판원으로 가야 합니다.이런 경우 불확실성이 높아지고, 비용도 증가할 수 있습니다.따라서 동일세대원인 경우 상속을 받는 경우에는이에 대한 대비를 하고 진행하시는 것을 추천드립니다.피상속인이 주택이 여러 채가 있는 경우피상속인이 주택이 여러 채가 있는 경우에는'선순위 주택'이라고 하여 상속주택 특례를 받을 수 있는세법에 의해 주택이 정해지게 됩니다.1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택2) 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택3) 피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택4) 기준시가가 가장 높은 1주택여러 주택 중 선순위 상속주택이 위 순서에 따라 정해지게 되면선순위 상속주택을 받게 되는 상속인에 한하여155조 2항 상속주택 취득자의 일반주택 양도세 비과세가 가능하게 됩니다.또한 공동상속주택도 마찬가지입니다.선순위 상속주택에 한하여 155조 3항에 따른주택 수로 보지 않는 공동상속주택으로 보게 됩니다.공동상속주택을 여러 채 소유한 경우선순위 주택 1채를 제외한 나머지 소수지분은 주택 수에 포함하게 됩니다.즉, 돌아가신 분이 주택이 여러 채 있다면선순위 주택 A 를 제외하고 그 외의 주택은상속으로 인한 특례를 받을 수 없기 때문에무주택자가 받아서 1주택자가 되거나,상속주택을 받은 이후 즉시 매도하셔서일반주택에 대한 양도세 이슈가 없게끔 하셔야 합니다.상속 전 일반 주택 보유 vs 상속 이후 일반 주택 취득155조 2항, 상속주택 특례는 요건 자체가상속 당시 기존에 보유하고 있었던 일반 주택에 대한 비과세 입니다.상속받는 시점에 상속인이 보유하고 있는 일반주택에는아래의 주택이 모두 포함됩니다.1) 상속개시 당시 보유한 주택2) 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의해 취득한 신축주택3) 상속개시 당시 보유한 분양권에 의해 취득한 신축주택다만 기존 보유 주택이 피상속인으로부터돌아가시기 2년 이내에 증여받은 주택인 경우라면 일반주택에서 제외됩니다.또한 무주택자가 선순위주택 + 그외상속주택 , 즉 상속주택 2채를 받은 경우라면그외상속주택을 일반주택으로 보지 않아 비과세 특례가 적용되지 않습니다.당연히 요건이 상속개시일 기준 보유하고 있는 주택이기 때문에상속 이후 새로이 취득한 주택에 대해서도 비과세가 적용되지 않습니다. 155조 3항 공동상속주택 소수지분권자가일반주택을 양도할 때 이 일반주택에 대한 요건은 별도로 없습니다.법령 자체가공동상속주택의 소수지분은 주택 수로 보지 않는다라고 되어있기 때문입니다.따라서 공동상속주택의 소수지분을 보유하고 있는 상태에서기존 주택을 1주택 1세대 비과세에 맞춰서 매도한 뒤새로이 주택을 취득하여 다시 매도한다 하더라도두번째 주택도 비과세가 가능한 것으로 보입니다.해당 지분이 피상속인의 선순위 주택이라면일반 주택의 취득 시기와 관계 없이소수지분은 주택으로 보지 않기 때문에주된 상속이에 비해 그 폭이 넓다고 보시면 됩니다.상속주택에 대해서는 아무래도일반 주택보다는 비과세 등의 혜택이 주어지기 때문에보다 검토해야 할 요건들이 많습니다.이러한 부분을 따지고 매수 및 매도 계획에 맞춰서상속에 따른 지분 분할 협의를 신중하게 하는 것이중요할 것으로 보입니다.상담이 필요하시면 아래 링크를 통해연락주시길 바랍니다.꼼꼼하게 검토하여 상담 드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림