장기보유특별공제가 가능할까요

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.오늘 다룰 내용은 주말농장의 비사업용토지에 대한 것으로 올해부터 개정시행된 것입니다.세부적으로 살펴보면,비사업용 토지에 해당하면,양도세 10%가 중과되나 장특공은 적용됩니다토지의 양도시, 비사업용에 해당하면 양도세율이 +10%가 가산됩니다.장기보유특별공제는 몇번의 개정으로 혼동하시는 경우가 있는데, 정리해보면① 2016년 이전에는 비사업용토지는장특공을 배제하였습니다.② 2016년 개정으로장특공은 가능하되보유기간 기산일을 2016년부터 하였습니다.③ 그러다, 2017년부터는 보유기간 기산일도 당초 취득일로 하도록 개정이 되었습니다.2021년 LH사태가 터지면서, 비사업용 토지의 중과세율을 올리고 장특공도 배제하겠다고 정부에서 발표하였으나, 결국 무산되고 없던일이 되었습니다.따라서, 현재는비사업용토지는 +10%중과는 적용하되, 장특공은 적용되고 장특공의 보유기간 계산은 당초 취득일부터 합니다.도시지역 밖 or 녹지에 속한 농지의재촌자경 기간이 충족되어야 사업용으로 봅니다농지가 사업용이 될려면, 재촌자경한 경우에는 사업용으로 보는데이러한 재촌자경의 기간이 일정 기간기준을 충족해야 합니다.기간 기준은 아래와 같습니다① 양도일 직전5년 중 3년이상을 직접 사업에 사용한 경우② 양도일 직전3년 중 2년이상을 직접 사업에 사용한 경우③ 보유기간 중60% 이상을 직접 사업에 사용한 경우즉, 양도일 직전 2년간만 재촌자경해도 비사업용으로 보지 않습니다.농지의 비사업용토지 여부 판단은 아래 포스팅 참고하세요https://blog.naver.com/riverodw/222828743182[양도세 - 비사업용 토지] 농지, 상속농지, 재촌자경, 도시지역편입 (by 양도세신고/상속세무사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 살펴볼 내용은 비사업용토지에 대한 내용으로, 그 중에서 ...blog.naver.com22년 이후 양도하는 주말농장도 일반 농지와 같이 취급됩니다농지법 등에 따라 소유하는 농지 등 대통령령으로 정하는 경우에는 무조건 사업용 농지로 보게되는데, 대표적인 것이 농지은행을 통해 8년 이상 임대하는 경우 등입니다.21년까지는 주말농장도 무조건 사업용으로 보아, 중과세율을 적용하지 않았으나작년 LH사태 이후, 세법 개정으로22년 이후 양도분 부터는 일반 농지와 동일하게 재촌자경 기간을 충족해야사업용 농지가 됩니다.따라서, 주말농장도 중과세율 적용을 안받을려면 양도일 직전 2년간 재촌자경해야합니다.개정 전21.5.4일 개정(22.1.1 이후 시행)소득세법 시행령제168조의8(농지의 범위 등)③법 제104조의3제1항제1호가목 단서에서 “「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.1.「농지법」제6조 제2항 제2호·제3호·제9호·제10호가목 또는 다목에 해당하는 농지소득세법 시행령제168조의8(농지의 범위 등)③법 제104조의3제1항제1호가목 단서에서 “「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.1. 「농지법」 제6조 제2항 제2호·제9호·제10호가목 또는 다목에 해당하는 농지농지법제6조(농지 소유 제한)①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다3.주말ㆍ체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우정리하면,비사업용 토지관련하여, 몇년간 세법 개정 등으로 인해 헷갈리시는 경우가 있습니다.2016년 이전에는 중과하고 장특공을 안해주다 2016년부터 해주는데 보유기간은 2016년부터 하였으나 2017년부터는 다시 최초 취득일부터로 개정되었습니다. 작년은 LH 사태때문에 장특공 안해주고 세율도 올린다고 했다가, 없던일이 되기도 했습니다.결국, 현재는 비사업용토지는 +10% 중과를 하되 장특공은 당초 취득일부터 보유기간을 적용하여 공제합니다.특히 주의할 것은, 작년LH사태로비사업용토지 양도세 중과세율 인상과 장특공 배제는 없던일이 되었으나,주말농장을 비사업용에서 제외하는 것은 발표대로 개정되었고 2022년 양도분부터는 주말농장도 재촌자경 기간을 준수해야 사업용이 됩니다.by 양도세신고/양도세상담/부산김해세무사

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 임대차 및 양도시 자주 발생하는 영업권(권리금)양도시 발생하는 세무문제에 대해서 설명드리겠습니다.영업권(권리금)양도시 세무 이슈는?구분기타소득 or 양도소득세세무처리 방법매도자·개인이 영업권을 양도시 발생하는 소득은기타소득에 해당함.·영업권이 기타소득에 해당하면 대가의60%를 비용으로 인정받을 수 있음.(원천징수세율은 22%)·기타소득 금액(비용까지 차감한 금액)이 3백만원 이상이면다음해 5월 종합소득금액에 합산해서 종합소득세 신고해야 함.·22%로 원천징수한금액은 종합소득세 신고시 기납부세액으로 차감하여 줍니다.·과세사업자이면 세금계산서를 발행해야 하며, 면세사업자이면 계산서를 발행해야 합니다. 만약 세금계산서를 미발행시 가산세가 있습니다. 그러나 사업의 포괄양수도에 해당하면 미발행시에도 가산세는 없습니다. 또한 면세사업자의 경우에는 원천징수가 되었다면 계산서 미발행에 따른 가산세가 없습니다·영업권을사업용 고정자산(부동산)과 함께 양도시 영업권은 양도세과세 대상에 해당함.·양도일이 속하는 달의 말일로부터 2달 이내에 양도세 예정신고해야 함.구분세무처리방법양수자·영업권을 양수하는 사업자(법인도 포함)는 대가를 지급할 때, 지급금액의 8.8%를 원천징수해야 합니다·원천징수액은 지급한달의 다음달 10일까지(혹은 반기 말의 다음달 10일까지) 신고 및 납부해야 합니다·기타소득에 대한 지급명세서도 다음 연도 2월 말일까지 제출해야 합니다 미제출시 가산세 부과됩니다·취득한 영업권은 재무상태표에 무형자산으로 계상할수 있습니다 계상한 무형자산은 5년 정액법으로 감가상각 할 수 있습니다영업권(권리금)양도시 자주 묻는 질문은?Q1:매수자는 영업권에 대해서 세금계산서를 받았는데 원천징수를 또 해야 하나요?A1: 네 원천징수는 반드시 해야 합니다.Q2:매도자가 상가를 양도하면서 받은 영업권이 양도세에 해당하면 장기보유특별공제가 가능한가요?A2: 안됩니다 장기보유특별공제는 토지와 건물 일 때만 가능합니다. 영업권은 부동산 권리이므로 안됩니다.Q3:매도자는 영업권을 양도세 신고를 하지 않고, 매수자는 법인세 및 개인 종합소득세 신고시 영업권을 5년간 감가상각비를 비용 넣어도 문제가 안 되나요?A3: 이 경우 매도자는 5년간 소득세 추징과 세금계산서 미발행 가산세가 부과되고, 매수자는 원천징수 불이행 가산세가 부과될 수 있습니다이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.많은 분들이재건축이나 재개발을 앞두고세금에 대한 고민이 되실 수 밖에 없습니다.특히나 양도세의 경우,'조합원입주권'이라는 특성이양도세 계산에 큰 영향을 미칩니다.주택을 주택으로 취득하여 주택으로 매도한다면,우리가 아는 일반적인 양도세 계산으로 적용하면 되지만조합원입주권으로 취득하여 주택으로 매도하거나주택으로 취득하여 조합원입주권으로 매도한다면세금 계산 방식이 달라져, 금액에서 큰 차이가 나기 때문입니다.주택 VS 조합원입주권 양도세 어떤 차이가 날까?여기서 큰 차이라는 것은크게 비과세 혜택의 축소와장기보유특별공제의 적용입니다.비과세 적용 여부주택인 경우 비과세 혜택은1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세 뿐만 아니라,장기임대주택의 거주주택 비과세, 상속주택 비과세,동거봉양, 혼인합가, 농어촌주택 비과세 등의 규정이 있으나조합원입주권의 경우,1조합원입주권 및 일시적 2주택 비과세를 제외하곤,그 외의 비과세는 적용이 안됩니다.조합원입주권은 아무래도비과세 혜택 면에서 상당히 불리할 수 밖에 없는 구조가 됩니다.그런데 반대로 조합원입주권은 중과 대상이 아닙니다.비과세를 받고자 하면 조합원입주권이 불리할 수 있으나,중과가 걱정인 다주택자라면 조합원입주권 상태의 매도가오히려 주택일 때 보다 유리할 수도 있으니 상황별로 다르게 됩니다.장기보유특별공제두번째로 장기보유특별공제입니다.세법상입주권 형태로 변하는 기점이'관리처분계획인가일' 입니다.조합원입주권으로 매도하게 된다면그 날을 기준으로 관처일 ~ 양도일 까지의 기간의 양도차익은장기보유특별공제 적용이 안됩니다.특히 오래 보유, 거주하셨던 주택을관처일 이후 조합원입주권 상태에서 매도한다면장특공 혜택이 급격히 감소하여,세액 차이가 매우 클 수 있습니다.또한 조합원입주권을 승계 취득하신 경우라면완공된 신축주택을 양도할 때 보유 및 거주기간은신축주택 취득일을 사용승인일로 봅니다.실제 입주권 취득일 ~ 사용승인일 까지의보유 기간은 장기보유특별공제 혜택을 받지 못하게 됩니다.그럼 준공일 이후 신축주택을 매도한다면,장기보유특별공제 적용은 어떻게 될까요?이때는 입주권 상태보다 훨씬 더 장특공 적용이 많이 됩니다.분담금 양도차익에 한하여 관처일 ~ 양도일 기준으로 적용이 되며종전주택양도차익에 대해서는 전체 기간 장특공이 가능합니다.조합원입주권 상태 매도주택 상태 매도취득일 ~ 관처일장특공 O종전주택양도차익전체 기간 장특공 O관처일 ~ 양도일장특공 X분담금양도차익관처일 ~ 양도일 기준 장특공 △세법상 '조합원입주권' 과 '주택'으로 나누어지는 기점은아래와 같습니다.주택 → 조합원입주권 : 관리처분계획인가일조합원입주권→ 주택 : 준공일이때취득, 양도시 신축주택입주권을 받을 수 있는지여부와 관련된 사안은 도정법상의 이슈입니다.재개발/재건축을 담당하는 시행사혹은 부동산 전문 변호사와 상담하시면 됩니다.신규 주택 등기시 꼭 입주해야 할까?이 부분을 굉장히 많이 물어보시는데요.신규 주택 등기시 꼭 입주해야 할까요?세법상거주 요건은 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해조정지역에서 취득한 물건의 경우 보유 요건이 아닌거주 요건 2년을 채우도록 되어 있습니다.무조건 실입주를 해야 하는 것입니다.이때 보유 및 거주 기간은종전 주택의 보유 및 거주 기간과신축 주택의 보유 및 거주 기간을 통산 합니다.즉, 신축 주택이 새로 생겼다 하더라도보유 및 거주기간을 다시 재기산하지 않습니다.따라서 위의 장특공 계산시에도주택에 대한 양도차익은 전체 기간<취득일 ~ 양도일> 에 대한 보유 및 거주 기간을 적용해장기보유특별공제를 계산하게 되는 것입니다.만약 원조합원이 아닌입주권을 승계 취득한 경우에는 어떻게 될까요?조합원입주권 상태에서는 보유 및 거주 기간을 통산할 수 없습니다.승계 취득한 후 재건축 주택의 취득시기는주택의 사용검사필증 교부일이며, 사용검사 전 사용승인이 되는 경우 사용승인일이 됩니다.보유 및 거주 기간은사용승일일 ~ 신축주택 양도일을 기준으로 판단하셔야 합니다.거주요건은 취득시 조정대상지역에 있는지에 따라 달라지는데조정지역 해당여부 또한 입주권 승계일이 아닌신축주택 사용승인일이라는 점을 참고해주세요.신축주택의 경우 등기가 바로 안되는 경우가 많은데사용승인 이후라면 등기가 안된 상황에서 매도하셔도미등기 양도자산에는 해당되지 않습니다.다만 세율 적용시 사용승인일 ~ 양도일의 기간을 보기 때문에1년 이하 70%, 2년 이하 60%의 고세율을 적용하게 됩니다.조합원입주권 상태에서대체주택을 취득하셨거나혹은 입주권을 승계하셔서1주택 1조합원입주권이 되신 경우에는 상황이 달라집니다.각 비과세 조항에 '거주' 요건이 명시되어 있는 경우가 있습니다.일시적 2주택인데 3년 이내 매도하지 못한 경우,완공일로부터 3년 이내 매도시세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것이라는요건을 충족해야 하는 경우라면,기존 거주 요건과 관계 없이무조건 신축 주택에 세대 전원 이사 + 1년 이상 거주 요건을지키셔야 합니다.재개발, 재건축 양도 세제는 많이 복잡합니다.일반 주택 취득 ~ 주택 양도와 달리검토해야 할 부분이 많습니다.상황의 차이에 따라세율이 달라지거나장기보유특별공제가 달라지거나비과세 요건이 달라지기 때문에재개발/재건축 입주권, 신축 주택 등을 양도할 때는꼭 세무사와 상담 진행하셔서 양도세 시뮬레이션을돌려보고 진행하시기를 추천드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.문의사항은 언제든 아래 링크로 남겨주세요 : )감사합니다.최혜경 세무사 드림

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^이번시간에는 저번시간에 개인 부동산매매사업자 예정신고및 확정신고에 설명한것에 이어서개인 부동산 매매사업자 비교과세에 대해서 설명드리겠습니다개인 부동산 매매 사업자 비교과세란?-개인 부동산매매사업자가 매년 5월에 확정신고를 할때 양도소득세 중과세율이 적용되는 자산일 경우에종합소득세준용하여 산출세액과 양도소득세를 계산한 산출세액중 더 큰것을 적용하여 신고하는것을 말합니다.-이는 부동산 투기목적이 있는 양도세 중과대상 자산을 사업자등록을 내고 종합소득세 기본세율로 적용받아서 세금을 줄이는것을 막기 위함입니다.비교과세 대상 자산은?-다음과 같습니다①분양권(조합원 입주권은 비교과세대상이 아닙니다) {소득세법 104조 1항 1호}②비사업용토지 {소득세법 104조 1항 8호}③미등기양도자산{소득세법 104조 1항 10호}④다주택자 조정대상지역내 중과대상자산 (2025.05.09 이전까지는 중과배제되므로 2025.05.09 이전까지는 비교과세 안됨){소득세법 104조 7항 }2년미만 보유한 주택,상가는 비교과세 대상이 아닙니다비교과세 산식은? 비교과세 산식MAX(①,②) ①종합소득과세표준*종합소득세율 ②[(주택등 매매차익(주1)-장기보유특별공제(주2)-양도소득기본공제)]*양도소득세율+[(종합소 득과세표준-주택등 매매차익)*종합소득세율] (주1)주택등 매매차익=양도가액-취득가액-필요경비 (주2)미등기양도자산, 분양권,다주택자의 조정대상지역내 주택(2025.05.09 이전 양도분은 제외함)은 장기보유특별공제 안됩니다 . 비사업용토지는 장특공제 가능합니다 .계산 사례는?김강남씨 /개인부동산매매사업자/ 3주택 보유자/ 강남 소재 아파트 30억에 양도시-양도가액:30억 (2025.10.11일 양도함)-취득가액: 20억 (2020.05.06일 취득함)-필요경비: 공인중개사수수료 2천만원, 샷시확장비용(3천만원), 도배비용 (3백만원) [단위;원]종합소득세 적용시양도소득세 적용시수입금액3,000,000,000양도가액3,000,000,000-)취득가액2,000,000,000-)취득가액 2,000,000,000-)필요경비53,000,000-)필요경비 50,000,000 (중개사+샷시 비용)=소득금액947,000,000=양도차익950,000,000-)장특공제중과되면 배제됨=양도소득금액950,000,000-)소득공제1,500,000-)기본공제2,500,000=과세표준945,500,000=과세표준947,500,000*세율42% -35,940,000*세율72%-35,940,000=산출세액361,170,000=산출세액646,260,000-종합소득세 는 사업과관련된 모든비용이 비용으로 인정되나, 양도세에서는 자본적지출액인 샷시 확장비용만 인정되고 , 수익적지출인 도배비용은 제외합니다. ◆주의사항설명 ◆ ① 분양권과 조합원입주권 예정신고의무및 비교과세 대상 여부 예정신고의무확정신고시 비교과세 대상여부분양권예정신고의무 없음비교과세 대상임조합원입주권예정신고의무 없음비교과세 대상아님②case1.다주택자 중과세율이 실제 적용되지 않는다면, 주택및 상가등 2년미만 단기보유시에도 예정 신고 및 확정신고시 모두 기본세율로 과세 됩니다. 2년미만 단기보유에 의한 세율을 적용하지 않습니다 case2.다주택자 중과세율이 실제 적용된다면, 주택및 상가등 2년미만 단기보유시에 예정신고 및 확 정 신고시 다주택자 중과세율(기본세율+20%,30%)과 단기보유세율(주택 70%,60%) 중 큰것의 세율로 과 세 됩니다. ③주택,상가등 2년미만 보유했다고 해서 비교과세를 하는것은 아닙니다.개인부동산 매매사업자 예정신고및 확정신고 설명한것도 참고부탁드립니다https://blog.naver.com/totwm/223542638140[강서구 양도세 전문세무사][마곡 양도세 전문세무사][양도세전문세무사][기장전문세무사] 개인부동산 매매사업자 양도세 예정신고 및 종합소득세 확정신고 (자연세무회계컨설팅)안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성세무사입니다 ^^ 오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 개인 부동산 매매...blog.naver.com이상입니다 !개인 부동산 매매사업자 양도세신고및 기장문의는 아래 네이버 엑스퍼트를 통해서 문의주시면친절히 상담 해드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#부동산매매사업자기장전문세무사#부동산매매사업자분양권#분동산매매사업자조합원입주권#부동산매매사업자비교과세#부동산매매사업자중과#부동산매매사업자거주주택주택수포함#부동산매매사업자양도세#부동산전문세무사 태그수정공감 2이 글에 공감한 블로거 열고 닫기댓글쓰기 이 글에 댓글 단 블로거 열고 닫기

이상웅 세무사1편에 이어 2편에서는멸실 후, 준공 전 단계 / 준공 후 단계에 대해서 알아보겠습니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com<1편 >1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계<2편>3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계3. 멸실 후, 준공 전 단계1편에서 말씀드렸다시피 소득세법과 지방세법의 재건축·재개발 물건이 입주권으로권리변환의 기준일다음과 같습니다.구분권리변환일소득세법(양도소득세)도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일지방세법(재산세, 취득세)사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날<1> 취득세관리처분계획인가가 나고 멸실된 물건은 지방세법에서토지의 취득으로 판단합니다.멸실 전에는 매매로 부동산을 취득하는 경우 취득 대상이주택과 주택 외 부동산인지에 따라 적용되는 취득세율과 중과 여부가 달라지지만, 멸실 후에는토지에 해당하므로 멸실 전 주택의 부수토지로 이용되고 있었더라도기본세율 4%가 적용됩니다.“멸실 후 취득세율 :종전 물건의 종류에 상관없이 4%”[절세방안]1.다주택자: 취득물건이 주택인 경우에는멸실 전 취득한다면 관리처분계획인가 후라도8% 또는 12%의 중과세율이 적용되지만,멸실 후 취득한다면4%의 취득세율이 적용되므로 멸실 후 취득하는 것이 유리합니다.2.무주택자:멸실 전과 멸실 후 취득세율은 동일합니다. 다만, 멸실 전 취득의 경우 건물의 시가표준액에 포함될 수 있습니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)관리처분계획인가 이후라도 멸실전에는 건물에 대한 재산세 및 종부세가 부과되지만,멸실이 됐다면 이후 준공까지 토지분에 대한 재산세만 부과되며 종부세도 부과되지 않습니다.재산세 및 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재로 부과되는데 실무상 주택건물이 실제로는 멸실되었지만 조합에서 멸실 신고를 하지 않아 당해 연도의 종부세가 부과되는 경우도 있습니다. 이 경우 실제 멸실된 사실을 입증하는 경우 경정청구를 통하여 환급받을 수 있습니다.<3> 양도소득세소득세법의 권리변환일은 관리처분계획인가로서 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 입주권의 양도에 해당합니다.①원조합원이 멸실 후, 준공 전 단계에서 양도하는 경우 양도소득세는 1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com②관리처분계획인가 후 입주권을 취득한 승계조합원의 경우 입주권 양도시 비과세는 적용되지 않으며, 다주택자라고 하더라도 중과세가 아닌 일반과세가 적용됩니다.이때 입주권 일반과세의 적용세율은 다음과 같습니다.구분양도소득세율입주권 취득 후 1년 미만70%입주권 취득 후 1년 이상 ~ 2년 미만60%입주권 취득 후 2년 이상 보유 후 양도기본세율(6~45%)[장기보유특별공제]1.원조합원 :관리처분계획인가 전 토지와 건물의 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 가능하며,관리처분인가 후 양도차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.2.승계조합원: 입주권을 승계 취득한 승계조합원은 3년 이상 보유하고 입주권으로 양도하더라도장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.<4> 증여 및 상속세관리처분계획인가 이후증여 및 상속받는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리로 판단합니다.멸실 여부와는 무관하며 이때 증여 및 상속세는1편의 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계와 동일합니다.[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 준공 후 단계입주권이 준공되어 신축아파트를 취득하는 경우 조합원(승계조합원 포함)은 해당 아파트를'원시취득'한 것으로 판단합니다.원시취득이란 등기부등본상 등기원인이‘보존’으로 나게되며,직접 건설한 것으로 보는 것입니다.따라서 일반적인매매취득 또는 증여 및 상속취득과는 다른 별개의 개념이 적용됩니다.<1> 취득세입주권이 아파트로 준공된 후 조합원은 추가분담금에 대한 잔금과신축아파트에 대한 취득세를 납부하게 됩니다.이때취득세는 원시취득으로서 다주택자라고 하더라도 취득세가 중과되지 않습니다.현행 지방세법상 취득세 중과세율은매매 또는 증여를 원인으로 취득하는 경우에만 적용되므로 기본 원시취득세율이 적용됩니다.1. 재개발: 추가분담금 x원시취득세율 2.8%2. 재건축: 건축비용(세대별 평당 건축비 x 면적) x원시취득세율 2.8%토지의 지분이 증가되지 않는 경우라면 원조합원과 승계조합원의 취득세는 동일합니다.<2> 보유세(재산세, 종합부동산세)조합원의 경우 준공되기 전까지는 토지에 대한 재산세만 납부하면 되지만,준공 후에는 토지 위의 건물이 주택으로 인정되어 주택에 대한 재산세 및 종부세를 납부해야 합니다.따라서과세기준일인 6월 1일 이전에 준공이 이루어진다면 당해연도의 종부세를 부담해야 합니다.<3> 양도소득세소득세법상 신축아파트의 취득시기는빠른날(사용승인서 교부일, 사실상 사용일, 임시사용 승인일)입니다.일반적으로 준공일에 신축아파트를 취득하게 되므로준공일이라고 표현하겠습니다. 준공일 이후 양도하는 경우 주택을 양도하는 것에 해당합니다.① 비과세- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 비과세 적용받기 위한2년 보유 및 거주기간은 관리처분인가 전 종전주택과 신축아파트의 기간을 통산합니다.- 승계조합원: 승계조합원의 비과세 보유 및 거주기간의 판단은신축아파트를 취득한 날부터 기산하게 됩니다.따라서입주권으로 보유한 기간이 길더라도 신축아파트가 준공된 이후부터 인정되는 것을 유의해야 합니다.② 다주택자 중과세율준공 후 양도는 소득세법상 주택을 양도하는 것에 해당하므로원조합원, 승계조합원 모두 다주택자라면 양도소득세 중과세율이 적용됩니다. 따라서 다주택자의 경우준공 전 입주권으로 양도하는 것이 유리할 수 있습니다.③ 장기보유특별공제- 원조합원: 원조합원이 신축아파트를 양도하는 경우 양도소득세는기존부동산 양도차익과 청산금납부에 대한 양도차익으로 나눠서 계산합니다.구분장특 공제기간기존부동산 양도차익종전부동산 취득일~ 신축아파트 양도일청산금납부 양도차익관리처분계획인가일~ 양도일- 승계조합원: 승계조합원이 신축아파트를 양도하는 경우장기보유특별공제의 기산일은 신축아파트의 취득일입니다. 따라서입주권으로 보유하던 기간은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.④ 적용 세율신축아파트를 양도시 보유기간에 따라 취득일로부터 1년이내 양도는77%, 2년 이내 양도는66%, 2년 경과 후 양도시에는 기본세율(6~45%)가 적용됩니다.- 원조합원: 원조합원은 양도소득세 세율 적용시 취득일을종전부동산의 최초 취득일로 판단합니다.- 승계조합원: 승계조합원은 양도소득세 세율 적용시취득일을 준공일로 판단합니다. 따라서 입주권을 오래 보유했더라도 준공 후 바로 양도하게 되면 높은 단기세율이 적용될 수 있으므로 유의해야 합니다.⑤ 미등기전매재개발·재건축사업 절차에 따라 신축아파트로 준공되었더라도이전고시일 이전에는 소유권보존등기가 불가능합니다. 따라서 조합원은 이전고시 후 조합원 명의로 보존등기됩니다.이때준공이 되었지만 이전고시 전 단계에서 조합원으로 보존등기 전 양도하는 경우에는 주택을 양도하는 것이며 등기가 불가능한 자산에 해당하여 미등기전매에 해당하지 않습니다.다만,이전고시가 되었지만 보존등기 전 단계에서 양도하는 경우에는 등기가 가능한 상태이지만 등기를 하지 않고 양도하는 것이므로 미등기전매에 해당할 수 있으므로 유의해야 합니다.미등기전매에 해당하게 되면다음의 불이익이 적용됩니다.1. 1세대 1주택비과세및 조세특례제한법에 따른감면혜택 적용 불가능2. 장기보유특별공제적용 불가능3. 양도소득 기본공제적용 불가능4.77%(지방세 포함)의 높은 세율 적용5. 무신고의 경우부당무신고가산세적용<4> 증여 및 상속세조합원의 경우 준공 후 증여 및 상속시신축아파트를 증여 및 상속 받은 것으로 판단되며 증여 및 상속시 평가액 산정은 다음과 같습니다.시가증여(상속)일 전 6개월 ~ 이후 3개월(상속은 이후 6개월)의 기간 중 매매가액, 감정가액, 수용가액 등기준시가증여(상속일) 현재 시가가 없는 경우로서 주택공시가격 등준공 전입주권 유사매매사례가액이 증여 및 상속일 전6개월 이내의 금액이라고 하더라도평가물건의 종류가 다르기 때문에 시가로 적용하기 어렵습니다.또한 신축아파트로서 최근 매매거래가액이 없더라도평가심의위원회 등실무적으로 공시가격으로 평가하여 신고시리스크가 존재하므로 감정평가 후 신고 하는 것을 추천해 드립니다.1편, 2편으로 도정법에 따른 재개발·재건축 물건에 대하여 각각 단계별 발생되는 세금에 대하여 정리해보았습니다.세부적인 내용은 각자의 상황에 따라 달라질 수 있으니 취득 및 매매시 전문가와 상담하시어 최선의 방법을 찾으시길 바랍니다.1편은 아래 링크를 참고하시면 됩니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818