부모님께 빌라 셀프 증여 문의드립니다

안녕하세요재개발 재건축 신축주택 양도 및 입주권 양도 / 증여 전문 세무사세무회계 이문 황정민 세무사입니다.오늘은 재개발 재건축 대상 물건을 자녀나 배우자에게 증여하려고 할때언제 해야할까 ?증여 시기별 증여재산가액 산정 방법과 권장되는 시기에 대하여 안내드리도록 하겠습니다.1+1입주권이나 특수 상황 아래서 증여하는 상황이나저가 양수나 부담부 증여 등 추가적인 발생 상황은 제하고기본적인 증여재산가액 평가방법과권장되는 기본 상황 아래에서의 시기에 대하여 안내드리겠습니다.증여를 계획하실 때는증여재산가액이 차후 양도시 취득가액이 되기에증여세만 고려하는 것이 아닌 양도세도 같이 고려하여야 합니다.오늘은 무주택자인 자녀한테재개발 재건축 예정/진행 부동산을 증여할 때 평가방법과전략에 대하여 기본적인 구조를 말씀드리겠습니다.관리처분계획인가 전 기존 부동산 증여 ( 정비구역 지정 ~ 관리처분계획인가 )1. 증여재산 평가방법어디에서나 확인할 수 있는 기본적 내용부터 설명드리겠습니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가[ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(1-2) 유사매매사례가액이 있는 경우 해당 금액[ 상속세 및 증여세법 제 49조 ④ _ 상증시행규칙 제 15조 ③ 1.](1-1)의 금액이 없더라도 평가기준일당시기준시가와 주거전용면적이 증여대상 물건과 5% 이내로 차이가 나는 경우해당 유사매매사례가액의 거래가격ex) 아파트 / 다세대주택의 다른 호실 거래 존재시(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ]-기준시가[ 토지(개별공시지가) , 건물(기준시가) , 주택(공동 및 개별주택가격) ]2. 증여 고려 시점 및 전략우선 해당 내용을 이해하기 위하여기본적인 원조합원과 승계조합원의 양도소득세 계산구조의 이해와재개발 재건축 사업 진행 과정간의 시세변동취득세 중과 규정 및 세율에 대한 이해가 필요합니다.해당 포스팅에서여러가지 경우를 다 고려할 수 없기에 오늘 우리가 보고자 하는 사례는 아래와 같습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 ) 전략 :증여세 최소화 / 1세대 1주택 고가주택 양도시 장기보유특별공제액 최대화 / 원조합원 지위 취득첫 번째 고려 시점[ 조합설립인가(사업시행자지정) 전 ]<대상 : 투기과열지구 조합원지위 전매제한 대상 재건축 예정 부동산>이유투기과열지구 내 재건축 예상 물건의 경우조합원 지위 전매제한 확인 예외사항이 아니라면 해당 시점에 증여 필요다만, 해당 시점에서는 재개발 재건축 사업의 불확실성이 존재하기에자산가치 상승분을 증여하려는 경우에 적합하지 않을 수 있습니다.두번째 고려 증여 시점[ 조합설립인가 ~ 사업시행인가 전 ]<대상 : 투기과열지구 외 부동산 / 아파트 / 고가 빌라>Check Point. 증여대상 부동산이 아파트인경우 유사매매사례가액 확인증여 시점 선정 이유☞ ① 증여세 최소화사업시행인가가 나는 순간 사업 중단 가능성이 희박해지기에 투자자 매수세 몰릴 가능성 높습니다.아파트의 경우 거래가 활발히 이루어져 유사매매사례가액이 형성될 가능성이 높음.사업시행인가 후 유사매매사례가액이 높아져 부담하여야 할 증여세액이 증가할 가능성 높음.☞ ② 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정시세 급등 전 증여☞ ③ 재개발 물건의 조합원 지위 이전재개발 예정 부동산의 경우 이후 관리처분계획인가가 난다면 도정법 39조 및 도정법시행령 37조 예외 사항에 해당하지 않는다면조합원 지위 전매가 불가하기에 사전에 이전하여야 하는데 최적 시점이 될 가능성이 높음.☞ ④ 평가심의위원회 대상이 될 수 있는 경우 추정시가로 증여재산가액이 신고 후 불인정 될 수 있기에 해당 시점에 증여세번째 고려 증여 시점[ 관리처분계획 전 종전자산평가 이후 ]<대상 : 투기과열지구 재개발 물건 및 일부 다세대주택 단독주택 및 빌라 >Check Point. 유사매매사례가액 형성이 되어있는지 확인 / 평가심의위원회 대상 고가의 빌라인지 확인 / 증여자 2주택 여부 확인증여 시점 선정 이유☞① 수증자의 원조합원 지위 취득원조합원의 경우 차후 재개발 재건축 신축 주택의 양도소득세 계산시 보유기간을 기존 주택 취득시기부터 보유기간을 인정현재 사업시행인가가 났다면 관리처분계획인가 전 증여 고려☞② 조합원 지위 전매제한 이전 증여재개발 부동산의 경우 관리처분계획인가일 이후 조합원 지위 전매가 제한되기에 이전에 증여☞③ 종전자산에 대한 감정평가 이후 시세 변동 가능성 존재사업시행인가 이후 부동산 시세는 일반적으로 오르나 관리처분계획 이전종전자산에 대한 평가가 이루어지면 일부 실망 매물이 발생할 수 있어 잠시 가격이 낮아질 수 있습니다.해당 시점의 유사매매사례가액이나 감정평가가액으로 증여를 진행하는 것도 고려할 수 있습니다.☞④ 수증자 이주비대출 가능성 존재 및 대체주택 비과세 적용 가능수증자가 원조합원으로 관리처분계획 인가 후 이주비대출을 받아대체주택을 취득 해당 대체주택에 대한 비과세(소령 제156조의2 ⑤)를 적용 받을 수 있어세제상 큰 혜택을 받을 수 있는 마지막 시기라해당 시점에 증여를 고려해볼 수 있습니다.관리처분계획인가 후 기존 부동산 증여 ( 관리처분계획인가 후 ~ 준공 전 )1. 증여재산 평가방법해당 시점의 증여 물건은 부동산이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리입니다.증여세 신고시 증여재산평가방법은 아래와 같이 합니다.(1-1) 원칙 증여일 당시의 시가 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 상증령 제 49조 ① ]- 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 매매사실이 있는 경우매매가액-해당 기간에 감정평가가액이 있다면 그 평균액(2) 예외 보충적평가방법 [ 상속세 및 증여세법 제60조 _ 동법 61조 ③ _ 상증령 제51조 ② ]-권리가액 + 평가기준일까지 납입한 분담금 + 평가기준일 당시 프리미엄 상당액2. 증여 고려 시점 및 전략이또한 동일한 수증자의 전제를 가정하고 말씀드리겠습니다.수증자(자녀) : 무주택자 / 신축 아파트 양도예정 ( 당시 1세대1주택 예상 )전략 : 취득세 최소화 / 분담금 납부금 최소화 / 증여세 및 취득가액 적정가액 산정관리처분계획 이후 증여하는 경우에는 조합원 입주권의 증여입니다.수증자는 승계조합원의 지위를 취득하며취득시기가 일반적으로 사용승인일이 되기에장기보유특별공제 금액 감소로 온전히 80%를 받고 매도하기 힘들 수 있습니다.따라서 무주택자라 하더라도 1세대1주택 양도시 양도소득세가 과세될 수 있어취득가액에 대한 고려가 필요하며이러한 취득가액은 입주권 평가 / 저가 양수 / 통 증여 / 이주비 대출 승계 조건 부담부 증여 등여러 케이스를 비교하며 생각해보아야 합니다.오늘은 기본적인 경우만 말씀드리겠습니다.첫 번째 고려 시점[ 이주/철거 이후 ]< 대상 : 관처 전 / 철거 전 증여자가 2주택인 경우 취득세 중과세율 적용 대상 , 수증자의 분담금 납부여력이 충분한 경우 >Check Point. 수증자가 분담금을 납부할 수 있는 여력이 되는지 확인증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제관처 후 주택 철거 이전에는 조정대상지역 다주택자 무상취득세 중과가 적용될 수 있습니다.다만, 철거 이후에는 토지에 대한 증여 취득으로 취득세 중과가 적용되지 않습니다.☞② 프리미엄 가치 상승 이전 조기 증여관리처분계획 인가 후에도 준공시까지는 많은 시간이 소요됩니다.따라서 프리미엄 가치가 극에 달하기 이전 해당 시점에 증여하면 증여세 부담이 감소할 수 있습니다.☞③ 재개발 재건축 사업의 리스크 감소 및 수증자의 입주 소요기간 감소관리처분계획인가 후에는부동산 가치 및 재개발 재건축 사업이 차질없이 진행될 확률이 매우 높으므로 리스크가 낮습니다.또한 입주까지 자녀가 분담금을 납부하여 취득가액을 상승시킬 수 있습니다.두 번째 고려 시점[ 준공 직전 ]증여 시점 선정 이유☞① 취득세 중과배제준공 직전에는 시세의 상승 여력이 있는 상태이며, 증여자가 해당 입주권 외 타 주택을 보유하는 경우준공 이후 취득세 중과세가 적용될 수 있기에 입주권 증여 후 수증자가 공사비에 대한 원시취득세를 납부하며중과를 회피할 수 있습니다.☞② 분담금 납부금액 회피가능추가 분담금을 납부한 후 증여하기에 분담금을 납부하기 어려운 자녀가 있다면,해당 분담금을 납부한 뒤 증여할 수 있습니다.☞③ 유사매매사례가액 미적용으로 인한 절세 가능준공 후 거래가 일어나기 이전에 증여함으로 감정평가가액으로 증여재산가액을 산정할 수 있습니다.세 번째 고려 시점[ 준공 후 ]준공 직 후 증여하는 경우에는 통 증여 방식은 권장 드리지 않습니다.이전에 처리하는 것이 타당하며준공 후 전세와 함께 부담부증여를 하는 방식이나저가 양수도 거래를 통하여증여자가 원조합원의 장기보유특별공제나취득시기에 대한 양도소득세 최소화 효과를 그대로 누리면서증여를 할 수 있기에이러한 경우에만 전문가 상담을 받아 진행하시면 됩니다.감사합니다.taxly 재개발 재건축 전문황정민 세무사

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.국세청에서 편법증여 혐의로 주택을 취득한 97명에 대한 세무조사에 착수했다는 보도자료가 나왔습니다.​소득이 전혀 없거나 사회초년생으로서 주택 취득 자금을 마련하기 힘든 연소자등과 사업소득을 탈루하거나 법인 자금을 부당하게 유출하여 고가의 재건축아파트를 취득한 사업자들이 세무조사 선정대상이 되었습니다.세무조사 사례 1​​소득이 전혀 없는 10대 후반 자녀 A가 음식점 창업을 하면서 억대에 달하는 보증금과 인테리어비용 등 창업자금을 부담하였으며, 해당 음식점 매출에 비하여 고가의 주택을 취득한 사례입니다.​국세청은 해당 창업자금과 고가주택 취득자금이 온전히 자녀 A의 소득으로 이뤄낸 것이 아니라 000업체 대표 B인 아버지로부터 자금을 증여받은 것으로서 증여세 신고를 누락한 혐의로 세무조사에 착수하였습니다.세무조사 사례 2​​20대 초반의 연소자 A가 개발 예정지역의 빌라를 취득하면서 보증금 승계 및 나머지 금액에 대해서는 자신의 자금으로 취득하였다고 자금조달계획을 신고하였습니다.​어머니가 운영하는 00업체에서 일용근로자로 근무하며 허위 급여를 수령하고 고액 연봉자인 아버지 B로부터 빌라 취득자금을 편법증여 받은 혐의로 세무조사에 착수하였습니다.세무조사 사례 3​​주택임대사업자인 B가 주택임대 소득 및 비영업대금의 이익을 신고누락하고 신고소득이 미미한 배우자 A와 공동으로 재건축 추진 중인 고가의 아파트를 공동취득하였습니다. ​이에 대하여 주택임대 소득 및 비영업대금 이익 신고 누락 혐의, 배우자에게 아파트 취득자금을 편법증여한 혐의로 세무조사에 착수하였습니다.세무조사 사례 4​​전문직 사업자인 B는 신고 소득이 전혀 없는 배우자 A와 공동으로 고가의 재건축 아파트를 취득하였으였습니다.​B가 지난 수년 간 신고한 매출이 아파트 취득자금에 비하여 과소하게 파악되어 수입신고 누락 혐의 및 배우자에게 아파트 취득자금을 편법으로 증여한 혐의로 세무조사에 착수하였습니다.주택 취득 시 주의사항소득이 거의 없거나 미미한 연소자가 고가의 주택을 취득하게 되고 해당 취득 자금에 대하여 이전에 증여 신고한 내역이 없다면 세무조사 대상에 선정될 가능성이 매우 높아집니다. 또한, 국세청은 고가의 주택 취득뿐만 아니라 고가의 전세아파트에 거주하는 경우에도 해당 전세보증금의 원천에 대한 증여 여부를 파악할 계획입니다.​주택 취득시 부모님으로부터 차용증을 작성하고 진행하는 경우가 많은데, 차입금 상환 및 이자지급 여부 등을 국세청에서 연 2회에 걸쳐 사후관리하니 이점도 유의하셔야 합니다.​소득 누락 혐의가 있는 사업자에 대하여는 신고내역을 면밀하게 검증하여 수입금액 누락, 가공경비 계상 및 자금유출 여부를 파악하니 성실하게 납세의무를 이행하는 것이 중요하다고 하겠습니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다.감사합니다.

안녕하세요 :) 구름세무회계입니다.세금절세 및 안전한 세금신고는선택이 아닌 필수입니다.연말이 되다보니간이에서일반사업자로 전환 되시는 분들도 문의를많이 주시고,간이에서 일반으로 전환 시 절세전략 4가지안녕하세요 :) 구름세무회계입니다. 세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다. 11월은 사업...blog.naver.com현재 간이사업자로 있지만종합소득세가 걱정되어연락주시는 분들도 참 많습니다.'간이과세자도 무조건 기장서비스를해야한다고 하던데 그런가요?'이는 오해입니다. 그럴 필요는 없습니다.다만! 아래 3가지에 해당된다면세무기장서비스를 고민해보시길 바랍니다.판단근거 3가지위 답변 드렸던 것처럼간이과세자도수수료를 주면서 세무사에게기장을 맡겨야 할 상황이 있습니다.① 월 매출이1천만원이 넘어가는 사업자월 매출이 1천만원이 넘어가는 간이과세자는보통 비용이 많이 부족합니다.5월이 되고, 종합소득세 신고를진행해야하는 상황에서 그 비용을 채우려고 하면이미 너무 늦습니다.물론, 월 매출이 1천만원이넘어가더라도 비용이 많아 세금이 안나오는 경우도있습니다.하지만 대부분은월 매출이 1천만원이넘어가고 간이과세자면 매입자료가 없는 경우가 많기에반드시!! 내 비용이 얼마나 있는지를한번 체크해보시는 것이 좋습니다.상반기 중간결산 반기결산안녕하세요 :) 구름세무회계입니다. 세금절세 및 안전한 세금신고는 선택이 아닌 필수입니다. 7월 부가세 ...blog.naver.com② 인건비 신고가필요한 사업자알바가 있거나 매니저가 있거나심지어 가족과 함께 일하는 경우 등인건비 신고가 필요한 경우에는세무사에게 기장을 맡기시는 것이 좋습니다.셀프신고하는 방법은 잘못되는 경우가너무 많으며,4대보험이나 일용, 프리랜서어떤 근로형태로 취득할지 의사결정도 어렵습니다.따라서 인건비 신고가 발생한 시점부터는세무사에게 맡기세요!③ 초기투자비용에 대한세금계산서를 안받은 경우간이과세자는 부가세 부분에서 혜택이많지만 반대로 환급이 안됩니다.따라서 초기투자비용(인테리어, 권리금 등)을부가세 없이 진행하는 경우가 많습니다.부가세 없이 진행했다는 것은세금계산서 처리를 안했다는 의미이며이 경우 내가 쓴 지출이지만세법 상 비용처리가 어렵습니다.따라서 이걸 해결하기위해서는세무사를 통해 비용처리를 받으셔야 합니다.구름세무회계는 현재 400개 정도의기장업체를 보유하고 있습니다.저희는 당연히 이윤을 추구하지만사업장 대표님들께이득이 없다면기장을 수임하지 않습니다.내 사업장이 기장이 필요한지가궁금하시다면 언제든지 편하게문의주시길 바랍니다.

안녕하세요세무컨설팅세로움입니다.“아, 종합소득세 이제 신고할때가 됐구나!ㅠㅠ”생각나는 순간은 언제인까요?띠링-아마 국세청에서 종합소득세안내문자가 날라오는 때일 겁니다^^이런 메시지를 받아보고 홈택스에 들어가보면 종합소득세신고안내문 을 조회해볼 수 있습니다.참고) 홈택스에서 종합소득세 신고안내문 조회하는 방법(홈택스 접속 → 종합소득세 신고도움서비스 클릭)홈택스 조회, 종합소득세 신고안내문 안내문을 보면 본인의 종합소득세 신고안내 유형을 확인할 수 있는데요,종합소득세 신고유형은S, A, B, C ,D, E, F, G, I, V, Q, R, T 무려 13가지로 구분됩니다.무슨 MBTI 성격 유형도 아니고... 무슨기준으로 이렇게나 여러가지로 구분이 되는지 알아보겠습니다.납세자유형대상장부작성의무추계신고시 경비율사업자S성실신고대상자복식부기의무자기준경비율A외부조정대상자B자기조정대상자C추계신고했던 복식부기의무자D간편장부대상자간편장부대상자E다른 소득이 있는 단순경비율 대상자단순경비율F사업소득만 있고 납부할 세금이 있는 자G사업소득만 있고 납부할 세금이 없는 자I성실신고사전안내자복식/간편기준/단순V주택임대소득분리과세 대상자해당없음(분리과세)종교인Q납부할 세금이 있는 종교인해당없음R납부할 세금이 없는 종교인비사업자T금융, 연금, 근로, 기타소득이 있는 비사업자신고안내유형에 따라 신고방법이 다르다던데?우선,복식부기의무자인 S,A,B,C 유형의 개인사업자는 회계지식을 바탕으로 정식으로 장부를 작성해야하기 때문에 세무사에게 장부작성을 의뢰하여 신고해야하는 유형에 해당됩니다. 이 유형의 사업자들은 이미 세무대리인을 수임하고 계시는 경우가 많은데, 만약 평소 수임한 세무대리인이 없다면 고민할 필요 없이 종합소득세신고기간에신고대행을 맡겨야하는 유형이 되겠습니다.반면,이번 포스팅의 주인공간편장부대상자에 해당하는D,E,F,G 유형은 간편한 형식으로 장부를 작성해도 되기 때문에 마음만 먹는다면개인사업자 본인이 장부를 작성하여 신고할 수 있는 유형입니다.특히프리랜서분들이 매년 주로 이 유형들을 번갈아가면서 받는 경우가 많아서 문의를 많이 주십니다.위에 표의D,E,F,G 유형을단순하게 얘기해 볼까요?✅G유형: 사업소득만 있는데,환급받는 간편장부대상자✅F 유형: 사업소득만 있는데,납부해야하는 간편장부대상자✅E 유형: 사업소득+ 이외 소득있는데, 규모 작은 간편장부대상자✅D 유형:규모가 큰간편장부대상자1. G, F 유형G, F 유형은 규모가 작고 사업소득외 다른 소득이 없는 아주 간단한 유형으로 국세청이 납세자의 기본정보를 채워서“모두채움신고서”를 보내줍니다. 이 유형을 받았다면, 이 신고서대로 신고 넣으면 종합소득세 신고완료!다만, 이렇게 간단한 유형임에도 챙기셔야할주의사항은 있습니다. 모두채움신고서”의 납부세액(또는 환급세액), 이게 최선입니까?!위에서 언급한 G와 F유형의 구분은, 이 납세자의기본정보만을 반영한“모두채움신고서”의 납부세액이없으면 G유형으로, 있다면 F유형으로 구분되는 것입니다.따라서 모두채움신고서에자신이 받을 수 있는 인적공제 등 추가로 공제항목을 적용하면G유형의 환급세액은 더 커지고,F유형의 경우는 납부세액이 줄거나 환급세액이 나올 수 있습니다.절대! 국세청에서 보내준 모두채움서를 그대로 제출하지 마시고 공제항목이 있는지 살펴보신 후 신고하시기 바랍니다.2. D, E 유형무조건 세무대리인에게 신고대행 맡기는게 유리하고 편리해!D유형D유형은간편장부대상자 중에서도 규모가 큰사업자입니다.구체적으로, 간편장부대상자의 매출이 아래 표의 기준수입금액이상이면 D유형을 받게 됩니다.업종계속사업자(직전연도기준)신규사업자(해당연도기준)(가)농림어업, 광업, 도소매업, 부동산매매업, 그밖에 (나)군 (다)군에 해당하지 않는 사업6천만원 미만3억 미만(나)제조업, 음식 숙박업, 전기가스증기 공급업, 수도하수폐기물처리원료재생업, 건설업(비거주용 건물건설업은 제외), 부동산개발 및 공급업(주거용 건물 개발 및 공급업에 한정), 운수업 및 창고업, 정보통신업, 금융및보험업, 상품중개업, 욕탕업3천6백만원 미만1억5천만원 미만(다)법 제45조2항에 따른 부동산 임대업, 부동산업, 전문과학 및 서비스업, 사업시설관리사업지원 및 임대서비스업, 교육서비스업, 보건업 및 사회복지서비스업, 예술스포츠및여가관련서비스업, 협회 및 단체 수리 및 서비스업, 가구내 고용활동2천4백만원 미만7천5백만원 미만D유형을 처음 받아보신 분들은 기존에 F,G유형을 받고 셀프신고로 환급 또는 소액의 세금만을 납부했던 기분 좋은 기억을떠올리곤,해오던 방식대로홈택스로 셀프 신고해보면상당히 큰 금액을 세금을 납부하셔야하는 상황에 놀라실 수 있습니다.왜냐하면 D유형에 적용되는 기준경비율에서는객관적 증빙없이 인건비, 임차료와 같은 큰 경비들을 인정해 주지 않기 때문입니다.단언컨대D유형의 경우는 세무대리인에게 맡기는 것이 상책입니다. 적정 수수료를 지급하고 자료를 제공하는 것만으로도큰 금액의 세금납부를 해야하는 상황에서 벗어날 수 있고, 나아가 납세자의 상황과 세무사의 검토에 따라 세금환급도 노려볼 수도 있습니다.E유형E유형은 규모작은 사업소득이외에 다른 소득이 있는 사업자입니다.예를 들면 회사를 다니는 직장인이 부업으로 작게 사업을 운영하는 분들이 여기 해당하겠습니다.이런 경우는 연말정산된 근로소득과 부업인 사업소득을 합산하여 1년간의 최종소득을 신고해야하는데합산이 어려워 잘못신고하는 경우가 많아 대부분 세무대리인을 통해 신고하는 것이 바람직하겠습니다.** 세무컨설팅 세로움은세무사가 직접 자료요청부터 최종신고까지 납세자와 함께하고 있습니다. 세무사와의 충분한 소통을 약속드립니다.** 신고 진행 중에 자료요청이 많을 수 있습니다. 1년 동안의 소득을 합산한 최종신고이니 만큼, 안전한 절세에 정성을 다하기 위함이니 혜량으로 협조 부탁드립니다.[2023년 종합소득세 신고대리 신청 링크]https://blog.naver.com/highyes_tax/223084862485[세로움 종소세 안내] 2023년 종합소득세 신고가 시작됩니다. 종합소득세 절세와 신고대리 안내안녕하세요 세무컨설팅세로움입니다. 2023년 종합소득세 신고시기 (2023.5.1~2023.5.31)가 다가...blog.naver.com

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224180098762원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,부동산세금과 자산컨설팅을 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다.26년 5월 10일 다주택자 양도세 중과가 4년만에 다시 다시 시행될 것으로 예상됩니다. 중과세가 적용되면 시세차익의 최대82.5%까지 세금을 내는 것으로 사실상 양도가 어려울 수 있습니다.그래서 오늘은다주택자이지만, 양도세 중과를 피할 수 있는 주요사례와 방안에 대해서 자세하게 설명드리겠습니다.업계에서'양포세'라는 말이 있습니다. 양도소득세를 포기한 세무사라는 의미인데, 우리나라 양도소득세 규정은 세무사들도 포기할 만큼 정말 어렵게 규정되어 있습니다. 그마저도 모든 사례를 담지 못하기 때문에 국세청과 기재부 유권해석이 변경되면서 납세자들이 피해를 보는 사례도 있습니다.양도소득세는 국가에서 처리해주지 않습니다. 국민이 직접 계산해서 신고해야하고, 국세청은 신고가 틀렸을 때 가산세를 더해서 세금을 추징하는 것이죠.법조문을 정확하게 해석하는 것은 현실적으로 불가능하겠지만, 내 자산은 내가 지킬 수 밖에 없기 때문에, 최소한의 정보는 알고 있어야 합니다.1. 다주택자 중과 자가진단[체크리스트]아래에서 순서대로 자세히 설명해 드리겠지만, 간단하게 큰틀을 보겠습니다.① 기본원칙첫 번째 기본원칙은다주택자이면서 양도하는 주택이 조정지역 소재인지 여부입니다. 양도하는 주택이 아무리 비싸도 인천이나 의정부처럼조정지역이 아니라면 중과세가 적용되지 않습니다.②, ③ 중과배제 2가지다주택자이면서 조정지역의 주택을 양도하더라도 양도주택이‘중과제외주택’이거나,보유하는 주택이'주택 수 제외주택'에 해당한다면 일반과세가 적용됩니다. ‘중과제외주택’과 ‘주택 수 제외주택’이 정확히 어떤 주택인지는 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.④ 절세방안 활용만약 ①~③에도 모두 해당하지 않는다면다양한 방법을 활용하여 중과세를 피할 수 있습니다.일반과세와 중과세는 2~3배 이상 세금이 차이나기 때문에 중과세를 피할 수 있는 적절한 방법을 모색해야합니다.2. 양도세 중과는 세금이 얼마나 늘어날까?양도소득세는 크게 비과세, 일반과세, 다주택자 중과세 3가지로 구분됩니다.구분과세대상세율비과세1주택자12억원까지 비과세일반과세1주택자 or 다주택자6~45%중과세다주택자 + 조정지역일반세율 + 20%(30%)(장기보유공제 적용 제외)비과세는 1세대 1주택자에게 12억원 까지 세금을 부과하지 않는 것이며, 중과세는 2주택 이상의 다주택자이면서 조정지역 주택을 양도하는 경우 일반과세에 20~30% 추가 세금을 부과합니다.중과세는 세율이 더해지는 것 뿐만 아니라, 장기보유공제가 적용되지 않으므로 세금이 크게 늘어나는 것입니다.가령 5억에 취득한 주택을 20억에 양도하는 경우 간략하게 세금을 비교해보면 다음과 같습니다.(1) 비과세 : 3천만원(2) 일반과세 : 4.5억원(3)중과세 : 11.5억원다주택자 중과세는 비과세와 비교하여약 40배, 일반과세와 비교해서는약 2.5배의 세금이 늘어나게 됩니다.양도차익이 15억원인데 세금이 11.5억원이면80%가량을 세금으로 내는 것이니 다주택자 양도세 중과는 무조건 피해야 하는 것입니다.3. 다주택자 양도세 중과 여부 판단그렇다면 언제 다주택자 양도세 중과가 적용되는지, 어떻게 피할 수 있는지 알아보겠습니다.<1> 기본원칙 : 다주택자 + 양도주택이 조정지역 소재다주택자 양도세 중과는 2가지에 모두 해당할 때 적용됩니다.① 다주택자② 양도주택이 조정지역 소재따라서 아무리 많은 주택을 소유하더라도 양도하는 주택이 조정지역이 아니면 중과되지 않습니다.서울에 주택 3개를 보유한 사람이 인천에 있는 30억원짜리 아파트를 양도하더라도 중과세가 적용되지 않는 것입니다.<2> 중과예외 : 중과제외주택 or 주택 수 제외주택기본원칙에 해당하더라도 다행스럽게 중과가 적용되지 않는 예외적인 경우 2가지가 있습니다.① 중과제외주택 (양도주택)양도하는 주택 자체가 일정 요건에 해당한다면 주택이 아무리 많아도, 아무리 비싸도 무조건 일반과세 됩니다.② 주택 수 제외주택(보유주택)다주택자 중과는 2주택 이상이어야 하는데 양도하지 않는, 다시말해 보유하는 주택이 일정 요건에 해당한다면 주택 수 산정에서 제외해주기 때문에 다주택자가 아닌 것으로 보아 일반과세 됩니다.사례를 들어서 설명해보겠습니다. 주택을 표현할 때는 이해하기 쉽도록①은 중과제외주택 또는 중과적용주택, ②는 주택 수 제외주택 또는 주택 수 포함주택이라고 하겠습니다.[사례1]A : 양도주택(조정대상지역)B : 보유주택(주택 수 포함주택)C : 보유주택(주택 수 포함주택)A를 양도할 때 B,C가 주택 수에서 제외되지 않는 경우라면 3주택자이면서 A주택이 조정대상지역에 소재하기 때문에 기본원칙에 따라 중과됩니다.하지만 만약A가 '중과제외주택'에 해당한다면 일반세율이 적용되는 것입니다.[사례2]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용주택)B : 보유주택A,B 2주택자가 A를 양도할 때 A가 조정대상지역이면 중과세가 적용되는 것이 기본원칙이죠.하지만, A가 중과적용주택일때도 일반과세되는 경우가 있습니다. 바로B가 '주택 수 제외주택'에 해당한다면 A만 보유한 1주택자로 보기 때문에중과세 기본요건인 다주택자가 아니게 되는 것입니다.[사례3]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용 주택)B : 보유주택C : 보유주택주택이 3개일때도 마찬가지입니다. A가 비록 중과적용 주택이더라도B와 C가 '주택 수 제외주택'이라면 1주택자기 때문에 A는 일반세율이 적용됩니다.다만, 사례3에서B또는 C중에 하나라도 '주택 수 포함주택'이라면, 1주택이 아니기 떄문에 A는 중과됩니다..따라서 내가 다주택자라도 양도하는 주택이 중과제외주택이거나 보유하는 주택이 주택 수 제외주택이라면 일반과세가 적용될 수 있습니다.[사례4]A : 양도주택(조정대상지역, 중과적용 주택)B : 보유주택(주택 수 포함주택)C : 보유주택(주택 수 제외주택)사례4에서 A를 양도할 때 C는 제외주택이지만, B가 포함주택이라면 A는 양도시 중과세가 적용됩니다.그런데 C가 제외주택이라는 것을 미리 파악했다면, A를 먼저 양도할 것이 아니라B를 먼저 양도한 뒤에 A를 양도한다면 일반과세를 적용받을 수 있습니다.만약 A가 강남에 있는 50억원대 아파트고 양도차익이 30억원 정도 발생하는 상황이라면 중과세는 24억원, 일반과세는 10억원입니다.매도순서만 바꿔도 양도세가 14억원이 줄어드는 것이죠.다주택자분들은 매도 순서에 따라 엄청난 세금차이가 발생할 수 있기 떄문에 미리 정확하게 검토하고 계획을 세우는 것이 매우 중요합니다.그렇다면'중과제외주택'과'중과 수 제외주택'은 어떤 요건이 필요한지 자세하게 알아보겠습니다.4. 중과배제①: 양도하는 주택(중과적용주택 / 중과제외주택)첫 번째로'중과제외주택'입니다. 다주택자라도 양도하는 주택이 아래 항목 중 하나에 해당한다면 중과세를 피할 수 있습니다.<1> 가치가 없는 주택(지방 저가주택)①서울, 수도권, 광역시, 세종시 외 지역 + 기준시가 3억원 이하의 주택②서울, 수도권, 광역시, 세종시의 읍면군 + 기준시가 3억원 이하의 주택서울, 수도권, 광역시, 세종시의 읍면군이거나 그 외의 지역에 소재하는 주택 중에서기준시가 3억원 이하의 주택은 중과세가 적용되지 않습니다.지금은 아니지만 한때 인천, 부산뿐만 아니라 충청도, 전라도에도 일부 조정대상지역이 있었습니다. 예를들어 부산 해운대구가 조정지역일 때 다주택자는 기본원칙에 따라 중과세가 적용돼야 하지만, 지역기준에 의해 중과세가 적용되지 않습니다.<2> 장기임대주택지차제와 세무서에 임대사업자로 등록하여 임대하고 있는 주택으로서일정 요건을 충족한 임대부동산은 중과세를 적용하지 않습니다.의무임대기간 요건 : 5년~10년(주택임대사업자 등록시기와 임대유형에 따라 다름)가액요건 : 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하임대기간 동안 임대료 증액 5% 이내취득당시 비조정지역 or 18.9.13. 이전 취득한 조정대상지역 주택*세부적인 요건들은 등록시점과 임대유형에 따라 달라집니다임대주택 중에서도 자동말소된 임대주택은 양도기한의 제한 없이 혜택을 받지만, 자진말소한 주택은말소 후 1년 이내 반드시 양도해야만 혜택 적용 가능하니 유의해야 합니다.<3> 상속 받은 주택155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택은상속받은 날로부터 5년이 지나지 않으면 중과제외됩니다.다만, 부모님의 주택이 여러채였던 경우에는 상속 받았더라도 혜택 적용이 불가능한 주택일 수 있으니 보다 구체적인 검토가 필요합니다.<4> 입주권, 분양권입주권, 분양권을 양도할때는 중과세가 적용되지 않습니다. 다만, 입주권과 분양권이 아닌다른 주택을 양도할때는 주택 수에 포함됩니다.따라서 다주택자라면입주권, 분양권을 먼저 양도하고 다른 주택을 이후에 양도한다면 입주권, 분양권의 양도세 뿐만 아니라 이후 다른 주택을 양도할때 주택 수에서 제외되기 때문에 중과세를 한번 더 피할 수 있게됩니다.<5> 소형 신축주택, 지방 미분양 주택, 조특법 특례주택이외에도 일정 요건을 갖춘 소형 신축주택, 지방 미분양 주택, 특례주택들도 중과세를 적용하지 않습니다.해당 주택들은 조문마다 구체적인 요건을 달리하고 있기 때문에 하나씩 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.5. 중과배제②: 보유하는 주택(주택 수 포함 / 제외주택)양도하는 주택이 '중과적용 주택'이더라도 보유하는 주택이 일정 요건들에 해당하는 경우로서'주택 수 제외주택'이라면 중과세를 적용하지 않습니다.<1> 가치가 없는 주택요건은 앞서 설명드린 가치가 없는 주택과 동일합니다.[사례1]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 2억원C(보유주택) : 대전 소재, 2억원A주택을 양도한다면 기본원칙에 따라 조정지역+다주택자이므로 중과세가 적용되는 것이 원칙입니다.하지만, B,C는 가치가 없는 주택으로서'주택 수 제외주택'에 해당하므로 양도자는 3주택자가 아니라 1주택으로 보아 일반과세가 적용됩니다.<2> 장기임대주택장기임대주택도 요건은 같습니다.[사례2]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 5억원, 장기임대주택C(보유주택) : 대전 소재, 2억원B주택은 3억원을 초과하는 주택으로 가치가 없는 주택이 아니지만, 장기임대주택으로서 요건을 충족한 경우 '주택 수 제외주택'에 해당합니다.여기에 C주택은 <1>가치가 없는 주택으로서 제외되므로,결국 양도주택 A는 1주택으로 일반과세가 적용됩니다.<3> 상속받은주택상속받은 날로부터 5년이 경과되지 않았다면 '주택 수 제외주택'에 해당합니다. 다만, 마찬가지로 부모님의 주택이 여러채였다면 혜택에서 제외될 수 있습니다.[사례3]A(양도주택) : 서울 소재, 10억원B(보유주택) : 부산 소재, 5억원, 상속받은 날로부터 3년 경과C(보유주택) : 대전 소재, 5억원B주택은 3억원을 초과하는 주택으로 가치가 없는 주택이 아니지만, 상속받은지 5년 이내이므로 '주택 수 제외주택'에 해당합니다.하지만, C주택은 가치가 있는 주택이며, 다른 주택 수 제외 주택에 해당하지 않습니다. 따라서 B주택이 '주택 수 제외주택'이더라도주택 수에 포함되는 C주택이 있기 때문에 양도주택 A는 중과세가 적용됩니다.이럴때는오히려 C주택을 먼저 양도하고 A주택을 처분한다면 양도세를 많이 줄일 수 있습니다.C주택은 가치있는 주택이지만 비조정지역이므로 먼저 양도하더라도 일반과세가 적용되고, 그 이후에 A주택도 일반과세를 적용 받을 수 있기 때문입니다.<4> 이외에도'1억원 이하 소형주택, 상속 소수지분권 주택, 특정 기간에 취득했던 주택'등 더 많은 중과배제주택과 주택 수 제외주택이 있기 때문에 매도계획을 세우지기 전에 꼭 체크해보시길 바랍니다.※ 다주택자 양도세 중과세 체크순서양도세 중과세 여부를 체크해보는 순서를 다시 정리해보면① 첫 번째 기본원칙은 다주택자이면서 양도하는 주택이 조정지역 여부입니다. 양도하는 주택이 아무리 비싸도 인천이나 의정부처럼 조정지역이 아니라면 중과세가 적용되지 않습니다.② 기본원칙에 해당하는 경우에도 양도하는 주택이 '중과제외주택'이라면 일반과세가 적용됩니다. 가치가 없는주택, 장기임대주택, 상속주택, 소형주택 등 요건을 충족한 주택인지를 검토해야합니다. 만약 적용제외주택이라면 계속 보유해도 괜찮고, 보유세 때문에 정리해야하는 경우에는 오히려 가장 먼저 양도하는 것이 유리합니다.③ 세 번째는 보유주택입니다. 양도주택이 중과적용주택이라도 이외에 보유하는 주택들이 '주택 수 제외주택'에 해당한다면 양도주택은 일반세율이 적용됩니다.다만, 보유주택 중 하나라도 주택 수 제외주택에 해당하지 않는다면 중과세가 적용됩니다. 이럴 때는 매도 순서를 바꿔서 주택 수 포함주택을 먼저 양도한다면 절세될 수 있습니다.④ 1~3번를 체크했지만, 어디에도 해당하지 않는다면 각종 컨설팅을 통해 중과세를 피할 수 있습니다.6. 중과세를 피하는 절세방안다주택자 양도세 중과는 중과적용주택 또는 주택 수 포함주택의'갯수'를 줄이는 것이 핵심입니다.세대를 기준으로 주택 수를 산정하기 때문에각자의 상황에 맞는 방식으로 주택 수를 줄여나간다면 중과세를 피할 수 있는 계획을 세울 수 있습니다.<1> 세대분리다주택자 판단은 세대를 기준으로 하기 때문에 주택을 소유한 부모님이나 자녀와 세대분리를 한다면 주택 수를 줄일 수 있습니다.부부는 무조건 하나의 세대로 보기 때문에 1주택 남편과 1주택 아내가 따로 살더라도 다주택자에 해당합니다.<2> 증여다주택자의 주택을 가족에게 증여하는 것으로 주택 수를 줄일 수 있습니다.양도하고 싶은 주택이 있지만, 재건축 때문에 투자가치가 높은 빌라를 보유하고 있어 걱정인 경우 빌라를 먼저 자녀에게 증여한다면 부모님의 주택 수에서 줄일 수 있습니다.만약 보유하는 주택이 건물과 토지가 따로 등기된 물건이라면토지는 그대로 두고, 건물만 증여하는 것으로도 주택 수에서 제외할 수 있습니다. 주택 건물은 가치가 작기 떄문에 최소한의 세금으로 간편하게 중과세를 피할 수 있는 것입니다.<3> 멸실, 용도변경주택을 증여받을 자녀나 가족이 없다면 보유하는 주택 건물을 멸실하거나 용도변경을 통해 주택 수에서 제외할 수 있습니다.부동산의 가치는 대부분 토지에 있기 때문에 오래된 주택 건물이라면 멸실하거나 용도변경만으로도 주택 수를 줄일 수 있는 것입니다.<4> 처분순서다주택자는 주택을 매도하는 순서가 매우 중요합니다.공통적으로는① 중과세가 적용되지 않는 주택 ② 양도차익이 적은 주택 순서로 처분해야 하지만, 사례에 따라 크게 달라질 수 있습니다.[사례]A : 서울소재, 양도차익 15억원B : 서울소재 입주권, 양도차익 5억원C : 서울소재, 장기임대주택D : 서울소재, 양도차익 10억원4개 주택을 보유한 상황에서 최선의 매도순서를 생각해본다면,① 우선 B입주권과 C장기임대주택은'중과제외주택'이므로 순서에 상관없이 먼저 양도하는 것이 유리합니다.② 두 번째로 A,D 주택이 남은 상황에서 A,D모두 '중과제외주택'이나 '주택 수 제외주택'에 해당하지 않으므로 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도해야 합니다.D주택을 먼저 양도한다면 비교적 적은 금액인 10억원은 중과세가 적용되지만,A주택은 중과세를 피할 뿐만 아니라 1세대 1주택 비과세까지 받을 수 있으므로 A를 가장 나중에 파는 것이 전체 세금에서는 가장 유리한 매도순서가 됩니다.오늘 이렇게 다주택자 양도세 중과 판단과 절세방안에 대해 구체적으로 설명드렸습니다.부동산세금 중에서도 특히 양도소득세는 가장 까다로운 세목이기 때문에 완벽히 체크하는 것은 불가능하겠으나, 오늘 설명드린 내용만 여러번 체크하셔서 가져가신다면 향후 투자방향을 세우시는데 충분히 도움이 되실거라 생각됩니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.부동산 투자에 도움되는 부동산 세금 정리글 모음내용링크재개발·재건축 입주권·분양권 투자를 위해반드시 알아야할단계별 세금1편https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818재개발·재건축 입주권·분양권 투자를 위해반드시 알아야할단계별 세금2편https://blog.naver.com/highyes_tax/222654848242분양권 가족간 소유권이전시최적 절세 방안은? (매매, 증여, 부담부증여)https://blog.naver.com/highyes_tax/223079971475