비조정지역 1주택 2분양권 中 분양권 선매도

2020년 8월 12일 이후 취득하는 분양권은 주택수에 포함되며, 동 분양권으로 취득하는 주택의 취득세율은 분양권을 취득하는 시점에서의 주택수(주택+분양권)로 결정됩니다. 본인과 배우자는 동일세대로 1주택을 보유한 상태에서 본인이 분양권을 취득하는 경우 2주택이 되고, 이후 배우자가 분양권 취득하는 경우 3주택이 됩니다. 이 경우 주택과 분양권 모두 비조정지역이므로 본인이 분양권 취득으로 2주택이 된 경우라도 중과세율이 적용되지 않으나, 배우자가 분양권을 취득하는 시점에서 3주택이 되므로 비조정지역 3주택에 적용되는 8%의 세율이 적용됩니다.

1) 취득세에서 주택 수는 분양권을 포함하여 카운트하는 것이 원칙입니다. 하지만 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권부터 주택 수에 포함합니다. 따라서 현재 주택 1채, 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권 1개 가지고 있는 상태입니다. 여기서 비규제지역에서 3번째 주택을 취득하는 경우, 취득세가 8%가 됩니다. 2) 2020년 8월 12일 이후에 분양권을 취득하는 경우, 그 분양권을 취득하는 시점(올해 1월)을 기준으로 주택 수를 판정합니다. 등기칠 때로 판단하는 것이 아닙니다. 그러므로, 주택을 1채 보유하다가 비규제지역에 분양권을 취득했으므로, 1~3%가 적용될 것으로 판단됩니다. 지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다. 부칙 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택에 관한 적용례) 제28조의4제1항 후단의 개정규정은 이 영 시행 이후 조합원입주권 또는 주택분양권을 취득하는 경우부터 적용한다

1. B분양권 취득당시의 주택수를 기준으로 B주택의 취득세가 적용이 됩니다. 따라서 B분양권 취득당시에는 A주택만 보유하고 있으므로 B주택은 2주택 취득세율이 적용되는 것이며, 비조정지역이라면 주택 가격에 따라 1%~3%가 적용됩니다. 6억 이하는 1%, 9억 초과는 3%, 6억~9억 사이는 1%~3%가 적용됩니다. 2. B주택 취득세에는 C분양권은 영향을 미치지 않으므로 처분하지 않으셔도 관계 없습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우, 02 6403 9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

부동산 취득자금으로 타인으로부터 차입한 금액도 인정되며, 타인으로부터 차입한 금액은 차용증으로 입증이 가능할 것이므로 증여로 추정하지는 않을 것입니다. 한편, 상증법은 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산상태 등에 비추어 볼 때 재산을 자력으로 취득한 것으로 인정하기 어려운 경우 자산의 취득자금을 증여받은 것으로 추정하고 있으나, 미입증 금액이 Min[재산취득가액×20%, 2억원]에 미달하는 경우에는 증여추정에서 제외하고 있습니다. 참고로 상속세 및 증여세 사무처리규정에는 재산취득자금 등의 증여추정 배제기준(제42조)을 규정하고 있으며, 동 규정에서는 연령, 취득재산, 채무상환 등에 따라 배제기준(예, 40세이상, 주택 3억원)을 두고 있습니다. 상증법 제45조【재산 취득자금 등의 증여 추정】 ① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다. ② 채무자의 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등으로 볼 때 채무를 자력으로 상환(일부 상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 그 상환자금을 그 채무자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 채무자의 증여재산가액으로 한다. ③ 취득자금 또는 상환자금이 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액 이하인 경우와 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명(疏明)이 있는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다. ④「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」제3조에 따라 실명이 확인된 계좌 또는 외국의 관계 법령에 따라 이와 유사한 방법으로 실명이 확인된 계좌에 보유하고 있는 재산은 명의자가 그 재산을 취득한 것으로 추정하여 제1항을 적용한다. 상증법시행령 제34조【재산 취득자금 등의 증여추정】 ① 법 제45조 제1항 및 제2항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호에 따라 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다. 1. 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)받은 소득금액 2. 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액 3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액 ② 법 제45조 제3항에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 해당 재산 취득자금 또는 해당 채무 상환자금의 합계액이 5천만원 이상으로서 연령ㆍ직업ㆍ재산상태ㆍ사회경제적 지위 등을 고려하여 국세청장이 정하는 금액을 말한다. 상속세 및 증여세 사무처리규정 제42조(재산취득자금 등의 증여추정 배제기준)   ① 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타재산의 취득가액 및 채무상환금액이 각각 아래 기준에 미달하고, 주택취득자금, 기타재산 취득자금 및 채무상환자금의 합계액이 총액한도 기준에 미달하는 경우에는 법 제45조제1항과 제2항을 적용하지 않는다.
 https://www.law.go.kr/LSW/flDownload.do?flSeq=110693557 ② 제1항과 관계없이 취득가액 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 된다. 

1. 기재하신 것처럼 3번 분양권을 취득하지 않고, 1번 주택을 양도한다면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있습니다. 2. 만약, 3번 분양권 취득 및 양도 이후, 1번주택을 양도한다면 양도소득세는 기본세율로 과세가 됩니다. 양도차익 2억, 보유기간 3년을 가정할 경우 예상 양도소득세는 56,199,000 원입니다. 주택의 양도시기는 잔금일 vs 등기일 중 빠른 날입니다. 양도차익 200,000,000 -장기보유특별공제(3년이상~4년미만 보유 가정) 12,000,000 =양도소득금액 188,000,000 -기본공제 2,500,000 =과세표준 185,500,000 x세율 38% =양도세 51,090,000 =지방세 5,109,000 =합계 56,199,000 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.