오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 종부세 합산과세 대상 여부 문의

녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.지난 시간에 이어서 오피스텔과 관련한 세금에 대해서 알아보겠습니다.종합부동산세오피스텔은 업무용 시설에 해당하여 일반적으로 건축물과 토지에 대하여 각각 재산세가 부과됩니다. 종합부동산세는 재산세와 달리 세무서에서 부과하는 세금이지만 기본적으로 재산세 부과내역을 바탕으로 산정을 하게 되는데요. 주택분 재산세가 부과된 오피스텔의 경우 주택에 대한 종합부동산세가 부과될 것이고, 그렇지 않은 오피스텔은 토지에 대하여 종합부동산세가 부과됩니다. 종합부동산세의 과세대상 유형과 공제액은 다음과 같습니다.주택으로 보지 않는 오피스텔의 부속토지 및 다른 별도합산토지의 기준시가 합계액이 80억원을 초과하는 경우 종부세가 부과되는 반면에 주택으로 보는 오피스텔은 이외 주택과의 기준시가 합계액이 6억원을 초과하면 종부세가 과세되게 됩니다. 주택으로 보는 오피스텔이 종부세 측면에선 상당히 불리하다고 볼 수 있습니다.​오피스텔이 주택으로 분류되어 종합부동산세를 내고 있다면 다음의 요건을 충족하여 장기일반민간임대주택으로 등록한 뒤 종합부동산세 합산배제 신고를 통해 종부세를 줄일 수 있습니다.​① 세무서 및 지자체 사업자 등록② 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권 외 지방 3억) 초과하지 아니할 것③ 2018.9.13 이후 조정대상지역에서 취득한 오피스텔에 해당하지 아니할 것④ 임대료 상한 및 의무임대기간(8년 또는 10년) 준수할 것​ 종부세 합산배제를 받기 위해서는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제신고서를 세무서에 제출하시면 됩니다.양도소득세양도소득세는 다른 세목과는 달리 사실상 주거용으로 사용되는 경우 주택으로 보아 비과세 및 기타 감면 또는 중과여부를 판단합니다. 업무용 오피스텔이 아닌 주거용 오피스텔은 기본적으로 주택에 해당하게 되는데요. 다만, 주거용 오피스텔이라 하더라도 이를 사무실 목적으로 임대하고 있거나 거주하고 있다면 주택으로 보지 않게 되는 것이지요.​많은 분들이 주거용 오피스텔 분양권에 대해서 궁금해하시는데요. 현재 분양권의 경우 조정대상지역에서 양도하게 되면 보유기간에 관계없이 50%의 중과세율을 부과하고 있습니다. 과연 여기에 오피스텔 분양권도 포함이 되는 것일까요? 오피스텔 분양권은 포함하지 않습니다. 법조문을 살펴보면 다음과 같은데요.주택법에 따라 조정대상지역내 주택의 입주자로 선정된 지위가 주택 분양권으로 나타내는 말인데요. 오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택이라고 말씀드렸죠? 즉, 오피스텔 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하기 때문에 분양권 중과세율은 적용받지 않습니다.이외 분양권과 관련한 글은 제가 추후에 한번 정리하도록 하겠습니다.​그렇다면 업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에 1세대 1주택 비과세를 위한 보유기간 산정은 언제부터 시작되는 걸까요?업무용으로 사용하는 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 해당 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한 날 새로이 주택을 취득한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하여야 합니다. 상시 주거용으로 사용한 날이 취득시기가 되는 것입니다.​이상으로 오피스텔에 대한 세금에 대해서 알아봤습니다.감사합니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 종부세, 재산세, 부가가치세상 처리입니다.세부적으로 살펴보면,1.종합부동산세, 재산세종부세상 오피스텔이주택이면, 주택+부수토지가 과세 대상이고 종부세 주택수에 포함됩니다.우선 종부세의 과세 대상에 대해 간략히 먼저 살펴보면,과세대상은 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 나누어지고, 각 과세대상별 합산한 금액에서 공제금액을 차감하며 공제금액은 주택은 6억, 사무실부속토지인 별도합산토지는 80억입니다. (아래 표 참조)따라서,①오피스텔이 주택이면, 다른 아파트,단독 등과 합산하여 6억원을 공제하고②오피스텔이 사무실이면, 해당 건물은 제외한 부속토지만다른 상가 등과 합산하여80억원을 공제합니다.별도합산 토지는 사실상 법인이 아닌 개인의 경우는 흔치 않습니다.종부세 주택인지 여부는, 재산세 과세 대상과 동일하고장기간 독립된 주거생활이 가능한지 여부로 판단합니다.종부세법상 주택은 지방세법에 따른 주택을 의미하고, 지방세법상의 주택은 다시 주택법 2조 1호에 따른 주택을 의미합니다.결과적으로 주택법상의 정의를 종부세나 지방세나 동일하게 따르는 것인데, 주택법은 장기간 독립된 주거가 가능한지 여부로 판단합니다.그리고 주택법상 오피스텔은 공동주택도 단독주택도 아닌 준주택에 해당합니다.준주택이 주택인지 여부는 사실상 주택의 정의에 해당하는지에 따르는 것입니다.종합부동산세법제2조 【정의】3. “주택”이라 함은 「지방세법」제 104조 제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제3항 제1호에 따른 별장은 제외한다.지방세법 제104조 【정의】3. 주택 이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다주택법 제2조 【정의】1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. 준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.제4조(준주택의 종류와 범위)법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔재산세 부과시, 오피스텔이 공부상 용도와 사실상 용도가 다른 경우에는, 사실상 현황에 따른다는 것입니다.따라서, 취득세, 양도세, 종부세, 재산세 모두 공부상의 현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상의 현황을 따른 다는 것을 알수 있습니다.지방세법 시행령제119조 (재산세의 현황부과)재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.건축물 대장에는 업무용 시설로 되어있으나, 사실상 주거용으로 사용하였거나 사용가능한 경우에는 주택분으로 정정하고 환급해주는 취지의 하기 재산세 조세심판원 결과를 참고하시면 되겠습니다.조심2017지0884, 2017.10.13. (세목) 재산세【결정요지】재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되었는지 여부를 재조사하여 주택으로 사용된 경우에는 주택으로 보아 재산세 등을 경정하는 것이 타당함3. 심리 및 판단(2)「지방세법」제111조 제1항 제2호 다목 및 제3호에서 일반 건축물의 경우에는 과세표준에 관계 없이 1천분의 2.5(정률세율)를, 주택의경우에는 과세표준에 따라 누진세율을 적용하되 과세표준이 OOO천만원 미만인 경우에는 1천분의 1을 재산세율로 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있다.한편, 「주택법」제2조 제4호에서 ‘준주택’이란 주택 외의 건축물과그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말한다고 규정하고있고, 같은 법 시행령 제4조 제4호에서 오피스텔을 ‘준주택’으로 규정하고 있다.(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「지방세법 시행령」제119조에서 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있으므로 당초 주거용으로 신축되지 아니한 건축물이라 하더라도 이를 실제로 주거용도로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보아 과세하는 것이 현황 과세의 원칙에 부합하는 점(조심 2014지1307, 2015.8.31. 같은 뜻임), 건축물대장상 이 건 오피스텔은 업무용 시설로 등재되어 있으나, 세대의 구성원이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 것으로 보이는 점,청구인이 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔을 주거용으로 사용하였다는 사실이 나타나지 아니하는 점, 「주민등록법」에 따른 주민등록을 하였다는 사실만으로 거주자가 장기간 독립하여 주거하고 있다는 사실을 입증하는 것은 아닌 점 등에 비추어 처분청은 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되었는지 여부를 재조사하여 주택으로 사용된 경우에는 주택으로 보아 재산세 등을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.재산세의 경우,오피스텔이 업무용 분류되어 건축물로 과세되는 경우보다, 주택으로 분류되는 것이 과세표준이 3억(주택 공시가격 5억)이하인 경우 세율이 낮아 주택분으로 과세됨이 유리합니다.[재산세 과세표준]-건축물: 공시가격 * 70% * 0.25%-주택: 공시가격 * 60% * 0.1% ~ 0.4% (아래표)그러나, 재산세는 유리하나 종부세, 취득세 중과, 양도세에는 불리하게 작용할 수 있으니 주의해야겠습니다.2.부가가치세법오피스텔로 임대업을 하는 경우,주택으로 임대하는 경우 매입세액공제를 받지 못합니다.오피스텔은 임대사업으로 사용하는 경우가 많은데, 부가가치세법상 일반 건축물을 임대하면 과세용역이나 주택의 임대는 면세용역에 해당합니다.따라서, 분양시에부가가치세 매입세액을 공제를 받았으나, 왼공 이후 주택으로 임대하는 경우 환급받은 경우에 당초 환급액과 가산세를 납부해야 합니다.기준-2016-법령해석기본-0264 [법령해석과-3634] , 2016.11.11오피스텔을 분양받은 납세자가 임대사업 개시 전에 과세사업자인 일반임대사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받았으나, 오피스텔 준공 후 과세사업에 사용하지 아니하고 면세사업자인 주택임대사업자로 전환한 경우에는 당초부터 면세사업자로 보아부당하게 환급받은 부가가치세에 대하여 「국세기본법」 제 47조의3 및 같은 법 제47조의4 규정에 의한초과환급신고가산세 및 환급불성실가산세를 부과하는 것임오피스텔을 일반 임대로 사용하다가,주택 임대로 전환하는 경우 간주공급으로 보아 부가가치세를 납부해야 합니다.당초에 일반임대업으로 부가세를 공제받고 업무용으로 사용하는 임차인에게 제공하던 중에 주거용 임대로 전환하는 경우에는, 부가세법상 간주공급에 해당하여 산식에 따른 부가세를 납부해야 합니다.부가, 부가가치세과-322 , 2014.04.11[ 제 목 ]감가상각 자산을 면세사업에 사용・소비하는 경우 부가가치세 과세표준 및 공급시기[ 회 신 ]가. 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 매입세액이 공제된 해당 재화를 자기의 면세사업을 위하여 사용・소비하여재화의 공급으로 보는 경우 과세표준은 부가가치세법 제29조 제11항 및 동법시행령 제66조 제3항에 따라 계산한 금액으로 합니다.나 .위 경우 재화의 공급시기는 부가가치세법 시행령 제28조 제4항 제1호 규정에 의거당해 면세사업에 재화를 사용하거나 소비하는 때가 되는 것입니다.1. 사실관계오피스텔을 2008.1.18. 분양받은 수분양자가 동 오피스텔을 주택으로 사용하여 면세전용으로 인한 간주공급으로 부가가치세 수정신고 안내를 받음납부할 금액은 당초 공제받은 매입세액 전액이 아니라, 감가상각을 고려한 가액에 대해 납부하게 됩니다.예를 들어, 당초 오피스텔 건물 취득가액이 2억이고 2천만원을 공제받았다면완공 후에 4 과세 기간이 경과된 경우, 2억*(1- 5%*4) = 1.6억으로 1.6억의 10%인 1천 6백만원을 납부하게 됩니다.따라서, 만약 20 과세기간 (10년)이 경과된 경우라면 공급가액이 0원이 되기 때문에 주택임대로 전환해도 납부할 부가세는 없습니다.부가가치세법 시행령 제66조 【감가상각자산 자가공급 등의 공급가액 계산】③ 과세사업에 제공한 감가상각자산을 면세사업에 일부 사용하는 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 하되, 그 면세사업에 의한 면세공급가액이 총공급가액 중 5퍼센트 미만인 경우에는 공급가액이 없는 것으로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제2항 후단을 준용한다1.건물 또는 구축물공급가액 = 해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수) x 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 면세공급가액 / 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 총공급가액오피스텔을 주거용 임대로 사용하다가,다시 상업용으로 전환하는 경우 과세 전환 감가상각자산에 대해 부가세 공제가능합니다.매입세액을 공제받고 주거용 오피스텔로 임대하는 경우와는 반대로,주거용으로 매입세액 공제를 받지않은 후에 업무용으로 전환하는 경우, 당초 매입세액 불공제액에 기간 경과분을 차감한 금액을 환급받을 수 있습니다.부가가치세법제43조 【면세사업등을 위한 감가상각자산의 과세사업 전환 시 매입세액공제 특례 】사업자는 제39조제1항제7호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한면세사업등을 위한 감가상각자산을 과세사업에 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 그 과세사업에 사용하거나 소비하는 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있다.부가가치세법 시행령제85조【면세사업등을 위한 감가상각자산의 과세사업 전환 시 매입세액 공제 특례 】① 사업자가 법 제39조제1항제7호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한 감가상각자산을 과세사업에 사용하거나 소비하는 경우 법 제43조에 따라 공제되는 세액은 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제66조제2항 후단을 준용한다.1. 건물 또는 구축물공제되는 세액 = 취득 등시 해당 재화의 면세사업등과 관련하여 공제되지 아니한 매입세액 × (1- 5/100 × 경과된 과세기간의 수)업무용으로 매입세액 공제 ⇒ 주거용 전환으로 간주공급으로 부가세 납부 ⇒ 다시 업무용으로 전환하는 경우에도, 마찬가지로 공제를 받을 수 있습니다.법규 부가2013-43 2013.02.15【제목】주거용으로 임대하던 오피스텔을 상업용으로 임대시 과세사업 전환 감가상각자산에 대한 매입세액공제 가능함[ 요 지 ]오피스텔을 취득하면서 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하여 관련 매입세액을 공제받고 오피스텔을 상업용으로 임대한 자(이하 “신청인”이라 함)가 오피스텔을 주거용 임대로 전환하면서 면세전용에 따른 자가공급에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 신고・납부한후, 해당 오피스텔을 상업용으로 임대하는 경우 신청인은과세사업전환 감가상각자산에 대하여그 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있는 것임정리하면,오피스텔을 보유한 경우,종부세와 재산세는 주거용인지 업무용인지에 따라 달라집니다.주거용 오피스텔은 종부세의 경우, 주택으로 분류되어 합산되고 중과 주택수의 계산시에도 포함이 됩니다.주거용 구분 여부는 종부세와 재산세 모두 동일한데, 공부상의 용도와 사실상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도를 따릅니다.재산세의 경우, 주택분으로 분류되는 경우가 공시가격 5억이하인 경우 유리하나종부세의 경우, 주택분에 합산되고 중과세율이 적용될 수 있으므로 불리합니다.오피스텔로 임대사업을 하는 경우,부가가치세법상 주택의 임대는 면세이나, 일반 건물의 임대는 과세이므로당초 분양받을시 일반 임대로 하여 매입세액 공제를 받은 경우,① 완공이후 주거용으로 임대하는 경우, 당초 환급을 추징하고 가산세를 납부해야하고② 완공이후 업무용으로 임대하다 주거용으로 전환 임대하는 경우, 1과세(6개월) 기간당 5%를 감액한 금액을 간주공급으로 하여 납부하게 됩니다.반대로, 주택 임대로 사용하던 중 일반 업무용 임대로 전환되는 경우, 1과세(6개월) 기간당 5%를 감액한 금액을 매입세액 공제해 줍니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 오피스텔과 관련한 세금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.재산세재산세는 재산의 보유사실에 대하여 부과하는 보유세로 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 토지, 주택, 건축물(주택제외), 선박 및 항공기를 보유하고 있는 자에 대하여 부과하는 지방세입니다.​오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택으로서 업무용 시설로 분류가 되는데요. 이에 따라서 주택에 대한 재산세가 아닌 건축물에 대한 재산세를 부과받게 됩니다. 주거용 오피스텔의 경우에도 업무용 시설로 분류가 되어 별도의 신고나 지자체가 현장확인하여 주택으로 보지 않는한 재산세법상 건축물에 해당하게 됩니다.주거용 오피스텔을 주택으로 볼때와 건축물로 볼때의 재산세는 일반적으로 건축물로 볼 때가 더 많이 나오게 됩니다. 다음의 예를 통해 보시죠.세액차이가 거의 2배가량 나는데요. 주거용 오피스텔에 대하여 재산세가 과도하게 나오는 분들은 재산세 과세대상 변동신고를 통해 오피스텔을 주택으로 신고하는 방법도 있습니다. 다만, 이렇게 할 경우 향후 취득세나 종부세에 불리하게 작용할 여지가 있기 때문에 전문가와의 상담을 통해 결정하시는 것이 좋아보입니다.취득세7.10 대책에 따른 취득세 개정으로 인해서 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함하여 계산하도록 바뀌었는데요. 여기서 말하는 주거용 오피스텔이란주택으로 분류되어 재산세가 부과된 오피스텔을 말합니다. 즉, 주거용 오피스텔이라 하더라도 주택으로 재산세가 부과되지 않았다면 취득세 주택수 산정시 포함이 되지 않습니다.​주거용 오피스텔을 보유하고 추가적으로 주택을 취득하는 경우 취득세 세율은 다음과 같습니다.​다만, 지방세법 시행일이 8월 12일이기 때문에 8월 11일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택으로 분류된다고 하더라도 취득세 중과 계산시 주택수에 포함이 되지 않습니다.​사실 많은 분들이 재산세보다는 취득세와 관련하여 상담 문의를 주시는데 자주 묻는 사항과 이에 대한 답변으로 글 마무리하겠습니다.​Q1. 주거용 오피스텔 분양권도 취득세 중과시 주택수에 포함이 되는지?비록 법 개정으로 인하여 주택 분양권이 취득세 중과시 주택수에 포함이 되지만 오피스텔 분양권의 경우 별다른 언급이 없는 바 취득세 중과 계산시 주택수에 포함되지 않습니다.​Q2. 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔을 취득하는 경우에 취득세 중과대상에 해당되는지? 오피스텔 취득 당시에는 주거용인지 업무용인지 용도가 정해지지 않은 바 취득세율 4.6%(지방세 포함)를 적용하고 추후 주택분 재산세가 과세되는 경우 중과계산시 주택수에 포함합니다.​Q3. 주거용 오피스텔을 증여하는 경우에도 취득세 중과세율이 적용이 되는지?개정된 지방세법에 따르면 조정대상지역에서 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우에는 13.4%(지방세 포함)의 세율을 적용받게 되는데요. 여기서 주택은 건축법상 주택으로서 주거용 오피스텔은 포함이 되지 않습니다. 즉, 주거용 오피스텔을 증여하는 경우에는 일반적인 증여로 인한 취득세율 4%(지방세 포함)가 적용이 됩니다.​다음 시간에는 오피스텔과 관련한 양도세 및 종부세를 알아보도록 하겠습니다감사합니다!

오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물을 말하며, 주거 시설을 갖추어 사무실과 주거의 기능을 겸한다. 일하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종으로 상업지역에 공동주택 건설을 못 하게 하는 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이다. 최근 들어 정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되고 있는 상황에서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔에 대한 투자수요가 커지고 있다. 오피스텔 분양사업자는 분양권 전매가 가능하고, 담보대출의 경우 LTV 규제가 적용되지 않으며, 세금 규제를 받지 않는 등 아파트에 비해 유리한 조건을 앞세워 열띤 홍보를 진행하고 있다. 그러나 사전 검토 없이 유리한 조건만 생각하고 분양을 받거나 매수를 한다면 낭패를 볼 수 있다. 특히 주택을 보유한 사람이라면 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지 아닌지를 종합적으로 따져봐야 할 것이다. 오피스텔을 취득하고 보유하는 동안 단계별로 발생하는 세금 문제를 살펴보자.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. [사진 Pxhere]기본적으로 오피스텔은 등기부 등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 오피스텔의 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없기 때문에 오피스텔을 취득하는 경우 주거용과 업무용을 막론하고 공부(등기부 등본)에 따라 4.6%의 취득세가 적용된다. 문제는 오피스텔을 보유하고 있는 상황에서 주택을 취득할 때 발생한다. 세법에서는 공부를 기준으로 판단하지 않고 실질에 따라 판단하기 때문에 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. 조정대상 지역에서는 2주택부터, 비조정대상 지역에서는 3주택부터 취득세가 중과된다.다만, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다는 내용은 2020년 ‘7·10 부동산대책’에 따라 지방세법이 개정되면서 반영된 것으로 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외된다. 이 내용을 세 줄로 요약하면 다음과 같다.-오피스텔 취득 시에는 주택 수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용된다.-2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 산입하지 않는다.-2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 포함된다.따라서 주택과 오피스텔을 둘 다 취득할 계획이 있다면, 주택을 먼저 취득한 후에 오피스텔을 취득하는 것이 유리할 것이다. 참고로 취득세 중과 판단 시 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.오피스텔 보유 시 재산세와 종합부동산세는재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 보유한 부동산에 대해 부과된다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 근린생활시설로 토지와 건축물 각각에 재산세가 부과된다. 단, 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우 주택분 재산세를 납부하게 된다. 일반적으로 주택분 재산세가 업무용보다는 저렴하지만 주택분 재산세를 납부하는 경우 종합부동산세와 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되는 등 불리한 상황이 생길 수 있으므로 다른 세금효과를 고려해 결정해야 한다.양도 시 주택 수에 포함되는가?양도소득세에서 오피스텔은 부동산대책 이전에도 실질 용도에 따라 판단하였으며, 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함된다. 따라서 주거용 오피스텔 1채만 보유해 요건을 충족했다면 1주택으로 보아 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상 지역에서 다른 주택을 함께 보유하고 있다면 양도 시 다주택자 중과세율을 적용받게 된다.다주택자의 경우 기존 주택 매도 시 양도세 중과를 피하거나 비과세 혜택을 받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하는 경우가 있는데, 변경 후 적법하게 세금 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 예를 들어 조정대상 지역에 주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 개인이 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하였다면, 용도변경 후 2년 보유 및 거주요건을 채워야 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한, 주택임대사업자에 대한 혜택이 축소되었지만 주택임대사업자 거주 주택 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과 배제 규정이 있으니 절세 혜택을 받을 수 있다면 반드시 챙겨야 할 것이다. 참고로 오피스텔 분양권은 양도할 때도 주택 수에 포함되지 않는다.주택청약 시 주택 수에 포함되는가?결론부터 말하면 주택청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 업무용이든 주거용(주택임대사업자 포함)이든 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 민간분양이 아닌 공공분양의 특별공급이나 일반공급 중 전용면적 60㎡ 이하의 경우 자산 기준을 충족해야 하는데, 보유 오피스텔의 시가표준액이 자산 기준에 포함된다. 2021년 기준 공공주택 청약 시 자산 기준은 부동산 가액 2억1550만원 이하, 자동차 가액 3496만원 이하이다. 이 자산 기준을 초과하면 위의 공공분양에 청약할 수 없으니 주의해야 한다.

주택에 대한 세금 규제가 지속되면서 오피스텔에 투자수요가 몰리고 있다. 주택에 대하여 다주택자와 법인에게 취득세를 중과하고 보유세 부담을 늘리는 등 규제가 이루어지면서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔 투자가 인기인 것이다. 또한 소득세 절세 및 대출한도 등의 이유로 법인 명의로 오피스텔을 취득하는 투자자가 늘고 있다. 이 역시도 법인을 통한 오피스텔 투자에 따라 취득하고 보유하는 과정에서 발생하는 세금 이슈를 미리 파악하고 투자를 해야 한다.오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다. [사진 pxhere]법인이 오피스텔을 취득하고 임대하면서 화두가 되는 것은 업무용인지 주거용인지에 대한 구분일 것이다. 최근에는 오피스텔을 주거용으로 쓰는 비율이 높아지고 있으며, 임대할 경우 임차인의 실질적인 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 임차인이 업무용으로 사용한다면 부가가치세 과세사업자가 되는 것이고, 주택임대는 부가가치세법상 면세 항목이기 때문에 면세사업자가 되는 것이다.면세사업이란?흔히 ‘면세’와 ‘비과세’의 용어를 혼동하는 경우가 많다. ‘면세’는 부가가치세를 면제하는 것으로 1977년 부가가치세법이 시행되면서 국민 필수재 등에 대한 국민들의 세금 부담을 경감하기 위하여 면세제도를 두었다. 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세)에 부가가치세의 면세 대상이 열거되어 있으며, 최종 소비자가 부담하는 부가가치세를 면제해주는 것이다. 예를 들어 면세 항목으로는 농산물, 축산물, 수산물, 수돗물, 도서, 주택임대 등이 있다. ‘비과세’는 소득자에게 일정한 소득에 대하여 세금을 부과하지 않도록 법인세법, 소득세법 등에서 규정한 것을 말한다. 해당 세법에서 비과세 항목을 정해놓은 것으로 예를 들면 1세대 1주택 양도소득세 비과세, 근로소득자의 식대와 차량유지비, 무주택자의 상속주택 비과세 등이 있다.임차인이 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 면세사업자가 되는 것이고, 업무용으로 사용한다면 과세사업자가 되는 것이다. 주거용으로 사용하는지는 공부상 용도 구분에 상관없이 실질에 따르며, 임차인의 사업자등록 여부에 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 볼 수 있으니 주의해야 한다.법인의 오피스텔 취득법인이 오피스텔을 취득하는 단계에서 만나는 주요 세금은 취득세와 건물분에 대한 부가가치세일 것이다. 취득세는 업무용과 주거용에 상관없이 4.6%의 취득세를 적용한다. 다만, 대도시에서 법인을 설립한 지 5년 이내라면 대도시 내에서 부동산 취득 시 취득세가 중과되는 규정이 있으니 주의해야 한다.건물분에 대한 부가가치세는 오피스텔 취득 시 사용 용도가 불분명하기 때문에 부가가치세 환급이 가능하다. 오피스텔 취득할 때부터 주거용으로 임대하게 된다면 면세사업이 되므로 취득 시 부가가치세를 환급받을 수 없다. 또한 취득 당시에는 부가가치세 환급을 받았다가 임차인이 주거용으로 사용한다면 면세사업에 사용하게 되는 것이므로 환급받았던 부가가치세를 다시 반납해야 한다. 다만 건물의 경우 부가가치세 과세기간이 지날수록 과세기간마다 5%의 체감률을 적용하여 간주시가를 계산하기 때문에 건물의 금액이 감소하는 만큼 반납해야 할 부가가치세 부담도 줄어들게 된다.법인의 오피스텔 보유단계법인이 오피스텔을 보유하면서 발생하는 세금은 재산세, 부가가치세, 법인세 등이다. 오피스텔 재산세의 경우 주택분과 상업분(토지/건축물분)으로 나눌 수 있다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 상업분 재산세에 해당하지만 지자체에 주택임대사업자로 등록하거나, 소유자가 주택분 재산세로 변경 신청한 경우 주택분 재산세가 부과된다. 일반적으로 주택분 재산세가 상업분 재산세보다 저렴하다고 해서 주택분으로 변경 신청하는 경우가 있는데, 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세 납부의무도 생기므로 주의해야 한다.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 과세사업이므로 임차인에게 세금계산서를 발행하고, 임대차 계약에 따라 10%의 부가가치세가 포함된 임대료를 받게 된다. 예를 들어 월임차료(공급가액)가 100만원이라면 10만원을 별도로 받아 부가가치세 신고 시 납부하는 것이다. 또한 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산하여 부가가치세 신고서에 반영하여 납부하여야 한다. 주거용이라면 면세사업이므로 부가가치세가 면제되는 계산서를 발행하게 된다. 면세사업의 경우 부가가치세 매출세액이 없어 부가가치세를 부담하지 않기 때문에 매입세액에 대하여도 공제를 받을 수 없게 된다.법인의 오피스텔 양도법인이 오피스텔을 양도하는 경우 발생하는 세금은 건물분에 대한 부가가치세와 법인세 등이다.오피스텔을 업무용으로 사용했을 경우 건물분에 대하여 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 납부하여야 한다. 일반적으로 양도금액에 토지와 건물의 가격이 구분되지 않는 경우에는 공시가격에 따라 안분한다. 또한 오피스텔을 양도하면서 양도차익이 발생했다면 장부에 반영하여 법인세 및 법인지방소득세 신고·납부를 진행하면 된다.오피스텔을 주거용으로 사용했다면 건물분에 대한 부가가치세는 발생하지 않지만, 양도차익이 발생한 경우 ‘토지 등 양도소득에 대한 과세특례’에 따라 주택에 해당하여 법인세 신고 시 양도차익의 20%를 추가하여 납부하여야 한다. 법인지방소득세까지 합치면 22%의 세금을 더 부담하게 된다.이처럼 오피스텔은 임차인이 어떻게 사용하느냐에 따라 취득, 보유 및 양도 단계별로 세금이 달라지므로 사전에 검토하여 투자계획을 세워야 할 것이다.