오피스텔 매수 후 사용 관련 문의

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.1주택 + 1오피스텔을 보유하고 계실 때오피스텔의 면적이 작거나 가액이 작은 경우가대부분입니다.소형평수나 기준시가가 1억 미만인 경우양도세 주택 수로 산입되지 않아문제가 없을거라 생각하고주택을 양도하시는 경우도 가끔 있는데요.1세대 1주택 비과세 규정에서는별도의 특례 규정이 없으니특히 1세대 1주택 비과세 관련해서는꼭 주의하셔야 합니다.1주택 을 비과세 받기 위해서는1오피스텔을 먼저 매도하시고1주택을 매도한다면1주택에 대한 비과세가 가능합니다.반대로1오피스텔을 둔 상태에서1주택 양도시 비과세 받고자 한다면어떻게 진행해야 하는지 말씀드리도록 하겠습니다.일시적 2주택 비과세1주택 을 매수한 뒤 1년이 지난 뒤,1오피스텔을 매수하고3년 이내 1주택을 매도한다면오피스텔이 주거용으로 판정되어도일시적 1세대 2주택 비과세를 받을 수 있습니다.오피스텔 업무용 사용오피스텔은 본래 업무용 시설입니다.건축물대장에는 업무시설이라고 되어 있고최초 취득시 취득세를 납부할 때도 주택이 아닌일반 세율을 적용하게 됩니다.오피스텔을 본래의 업무용 시설로 쓰게 되면1주택 + 1오피스텔이 있어도1주택에 대한 비과세를 받는 것이 당연합니다.오피스텔 주거용 사용주거용으로 임대한 경우에는,주택 수에 포함이 되어 거주주택에 대한 비과세가 불가능합니다.다만 주택을 매도하는 '양도일' 기준으로주택 여부가 판단되기 때문에일전에 주거용으로 사용하셨어도추후 업무용으로 전환하여 용도를 변경하시거나공실 상태에서 매각하는 경우도 있습니다.업무용으로 전환시재산세가 건축물분/토지분 부과내역업무용 월세에 대한 부가세 신고내역실제 업무용으로 쓰고 있는 내부 사진, 현황 등다각적으로 증빙을 갖추어야 합니다.처음부터 업무용으로 쓴 것이 아니라면실제 업무용으로 사용 유지하고 있다는증빙을 착실하게 갖추고 진행하시는 것이 안전합니다.반면,공실상태에서 매각시 위험할 수 있습니다.대부분의 판례가 주거용 임대 후 공실 상태 오피스텔을기존대로 주거용으로 보아 과세하고 있습니다.(조심-2019-서-2602, 2019.12.10.)(서울고등법원-2020-누-41193, 2020.10.16.)오피스텔에 대한 주택임대사업자 등록주택임대사업자 등록을 한 오피스텔의 경우세법상 모든 요건을 충족하면거주주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.세법상 의무임대기간을 모두 충족하고세무서 사업자등록 / 임대사업자등록 / 5% 이내 임대료 준수임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하거주주택에 대한 2년 거주 요건을 갖추신다면거주주택 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.다만, 자동말소 후 5년 이내 거주주택을 양도하셔야 하니양도 가능 기간을 잘 체크하셔야 하는 점 참고하세요.오피스텔을 세대 외 구성원에게 매각, 증여오피스텔을 별도 세대에게 매각 혹은 증여를 하실 수 있습니다.다만, 이때 실제 매매나 증여를 하게 되면서실질도 매매대금 등을 지급받으시고세금 처리도 (양도, 증여, 취득 등) 잘 해주셔야 합니다.만약 마치 그런 거래가 있었던 것처럼 하고실제 거래는 하지 않았다면 '가장매매'로 보아 다른 주택비과세를 받지 못할 수 있습니다.아래 사례처럼 가장매매의 경우 양도소득세가추후에 추징될 수 있는 가능성이 높으니 주의해주시길 바랍니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.오피스텔은 공부상 '업무시설' 로 되어있지만,세법상 '준주택'으로업무용 오피스텔로 쓰게 되면 → 일반건축물주거용 오피스텔로 쓰게 되면→ 주택 으로 보게 됩니다.이때 가장 중요한 것은형식 보다는 '실질' 인데요.실질적으로 오피스텔을사무실 용도로 썼거나,사무실 용도로 쓰는 사업자에게 임차한 경우,크게 문제되지 않을 수 있습니다.하지만 실질이 명확하지 않거나형식은 갖추었지만 실질이 주거용으로 사용한 경우에는세금 이슈가 생기고 큰 손실이 발생할 수 있습니다.주거용 오피스텔로 판단되는 경우, 세금폭탄?!주거용 오피스텔로 판단되는 경우,어떤 세무적 문제가 생기는걸까요?각 세목별로 확인해보도록 하겠습니다.양도세주택 + 오피스텔을 동시에 보유하시는 경우주택을 매도하신다면'1세대 1주택 비과세' 문제가 생길 수 있습니다.오피스텔이 업무용 오피스텔이라면주택의 1세대 1주택 비과세는 가능하지만,만약 주거용 오피스텔로 판단된다면2주택자로서 비과세가 아닌 중과 대상이 되게 됩니다.양도세는 워낙 세액이 크기 때문에 그 차이가 수억원이 될 수 있습니다.취득세오피스텔은 공부상 명확하게 업무시설로 나와있기 때문에취득할 때는 주택으로 보지 않습니다.그래서 4.6% 일반 건축물용 취득세를 납부하게 됩니다.그런데오피스텔을 보유할 때가문제입니다.오피스텔을 보유한 뒤 주택을 매수하고자 합니다.이때 새로 매수한 주택을 1세대 1주택으로 볼 것인가 (1-3%),2주택으로 보아 중과세율 (8%) 로 볼 것인가 에 대한이슈가 생길 수 있습니다.부가세오피스텔을 처음 분양 받으실 때 일반임대사업자로 사업자를 등록하면건물에 대한 부가세를 환급해준다 - 라는시행사의 말을 듣고크게 고민하지 않으시고사업자 등록 및 부가세를 환급받으신 분들이 정말 많으십니다.이 부분은 정말 조심해야 하는 것이오피스텔을 차후에 어떻게 활용하실 것인지에 대한목표와 계획을 분명히 하시고 환급을 진행하셔야 합니다.만약 추후 주거용 오피스텔로 사용하는 것이 발각되거나폐업을 하게 되는 경우 등 다양한 경우에 따라환급받은 돈을 가산세까지 얹어서 추징당할 수 있습니다.또한 임대사업자로 지속 보유시세금계산서 발행, 부가세 신고, 종합소득세 신고 등복잡한 세금 이슈가 생길 수 있다는 부분을 꼭 인지하고 진행하셔야 합니다.판례에서는 주거용 오피스텔을 어떻게 보는 것일까?오피스텔을 '주거용'으로 볼지 '업무용' 으로 볼지는판례에 따라 조금씩은 그 판단이 달라집니다.아무래도 사실관계의 이슈이기 때문에 종합적인 판단에 있어서승패가 갈리는 것으로 볼 수 있습니다.하지만 대부분의 판례가 '기각' 된 것을 알 수 있으며실질이 주거용 오피스텔에 가깝다면 대부분은 납세자가 지는 구조로 보입니다.우리가 주목해야 할 점은 판례에서 언급하는여러 증빙들에 대한 내용입니다.어떤 내용을 근거로 오피스텔이 주거용인지, 업무용인지를판단하는지 보도록 하겠습니다.오피스텔이 사실상 사용하는 용도당연히 1차적으로는 오피스텔의 실질 용도입니다.양도일 현재 주거용으로 사용하고 있는지양도일 현재 업무용으로 사용하고 있는지에 대한 싸움입니다.납세자는 당연히 '사업자' 가 전입신고 없이 사용을 했기에업무용이다 라고 주장하며과세관청은 형식을 갖추었다 하더라도임차인이 사용한 전반적인 형태를 볼 때 주거용으로 보인다 고 주장합니다.오피스텔의 내부 구조, 형태일반적으로 오피스텔은 화장실과 주방이 딸려 있습니다.게다가 빌트인 냉장고, 세탁기, 에어컨, 쿡탑 등이기존 옵션으로 따라 붙습니다.이러한 형태 때문에 더욱 더 '주거용' 으로 보는 경향이 많습니다.판례 내용을 인용하겠습니다.이 사건 오피스텔은 샤워가 가능한 독립된 화장실이 딸려있는 원룸 형태의 구조로서빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 옷장, 신발장, 책장, 인덕션 등이 기본으로 비치되어 있고 바닥난방을 할 수 있는 도시가스가 연결되어 있는 등 소유자나 제3자가 언제든 용도나 구조변경 없이 곧바로 주거용으로 사용할 수 있었던 것으로 보인다.정OO이 이 사건 오피스텔을 고OO에게 임차한 2019. 5. 6.자 전세계약서(갑 제8호증)에 의하더라도, 특약사항으로 ‘옵션 : 빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 옷장, 신발장, 책상 등 기본 옵션이 있으며 사용 도중 파손 분실시 임차인이 원상복구한다’, ‘임차인은 전입신고를 하지 않으며 전세권설정과 해지는 임차인과 임대인이 반씩 비용을 부담한다‘, ’애완동물 사육금지‘ 등의 내용이 포함되어 있다. 이는 일단 위 전세계약이 당사자 간 어느 정도의 협의와 교섭을 거쳐 체결되었음을 보여주고, 더 나아가 앞서 본 바와 같이 고OO이 이 사건 오피스텔을 주거 용도로 사용할 수 있음을 정OO이 계약 체결 당시 전혀 몰랐다거나 도저히 예상하지 못하였다고는 볼 수 없음을 뒷받침한다.서울행정법원-2023-구단-68039 (2024.09.05.)사실상 오피스텔은 분양 시점부터사무실 보다는 '원룸' 혹은 '투룸' 인 주거용 형태로 만들어집니다.이 부분이 판례에서 지속적으로 과세근거로 언급하는 부분이며납세자가 이긴 판례 중 다음과 같은 '구조변경' 에 대한 내용이 있습니다.배우자는 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하기 위하여 구조를 변경하여 취득당시침실 등 방 3개 중 2개를 헐어 사무용 공간을 확장하였다. 그 이후 배우자는 쟁점오피스텔을 개인이 아닌 법인에게 “업무용”으로 명시하여 임대해 왔다.위 <사진4> ㈜BBB의 쟁점오피스텔 사용평면도에 의하면 청구인 주장과 같이 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로 임차하기 위하여 침실 사이의 벽 등을 철거한 사실이 확인되는 점조심-2021-전-6949 (2022.11.07.)구조나 내용물을 적극적으로 '사무실' 처럼 변경했는지 여부도과세관청과 다툼이 생기는 경우 중요한 근거 자료가 될 수 있습니다. 공과금 (전기세, 수도세), 쟁점 오피스텔 입주세대 기록카드이 공간이 사실상 주거지라는 부분은공과금에서도 확인할 수 있습니다.먹고, 자고, 생활하는 공간에서는 전기세 및 수도세가 많이 나가지만사무실로 사용하는 공간은 숙식이 배제되기 때문에해당 공과금이 현저히 적은 수치를 보이는데요.이러한 공과금 발생현황은 관리사무소를 통해 쉽게과세관청과 납세자 모두 증빙으로 파악할 수 있습니다.또한 오피스텔의 입주세대 기록카드 등을 확인하기도 하는데요.전입신고가 아닌, 오피스텔 관리사무소에서는실제 거주하고 있는 자가 누구인지, 임차인에 대한 정보를 가지고 있습니다.양도부동산 양도 당시를 전후로 한 쟁점오피스텔의 공과금 등 발생현황은 매우 적다는 사실이 확인되었다. 이의신청 당시 OOO국세청 심리담당자가 쟁점오피스텔 관리사무소에 문의한 결과, 관리사무소 직원은 공실인 오피스텔은 매월 전기사용량이 45∼50kwh인데, 쟁점오피스텔은 월평균 85kwh로 거의 공실과 가까운 것으로 보이고,통상 주거용으로 사용하는 오피스텔은 월 수도사용량이 19톤 정도인데, 쟁점오피스텔은 월 평균 1톤∼2톤으로 거의 공실에 가깝다고 답한 것으로 확인되었다.조심-2021-전-6949 (2022.11.07.)임차인의 전입신고 및 임차인의 소득 형태임차인이 전입신고를 하지 않으면문제 없다고 생각하시는 경우가 많습니다.그러나 최근 판례를 보면 전입신고가 전혀 되어있지 않은오피스텔에 대해서도 주택으로 본 사례가 많습니다.전입신고를 하지 말라는 계약서상 특약을 걸어논 것은단지 주거용 오피스텔을 피하고자 하는 세제 회피 형태로 보이며,라고 명시되어있는 판례가 있습니다.또한 전입신고를 안했다면 2차적으로,임차인이 근로소득자인지 사업소득자인지 여부를 확인합니다.임차인이 사업소득자 라 한다면그 사업이 '실질' 사업인지 무늬만 '사업'인지를 확인하며사업의 실질적 장소가 해당 오피스텔이 맞는지집중적으로 파악하게 됩니다.(ex. 오피스텔 내부 사진, 임차인 확인서, 사업자 상호 및 명패 확인)해당 판례는 전입신고가 되어있지는 않았지만임차인의 실제 전입신고가 되어있는 고향집의 주소지와임차인이 실제 근무하고 있는 근무처의 주소지가 너무 다르며,오히려 회사 근처에 해당 오피스텔이 있다는 것을 근거로합리적인 유추로 이 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다는 증빙으로 내세운 바 있습니다.고OO이 이 사건 오피스텔을 임차한 기간(2019. 5. 31.부터 2021. 5. 30.까지) 동안 주민등록주소지는 아래와 같다. 고OO은 2019. 3. 28. 서울 관악구 봉천동에 전입하였고, 그 후 이 사건 오피스텔에 관하여 전세계약을 체결한 때(2019. 5. 6.)로부터 얼마 되지 않은 시점인 2019. 6. 3. 상주시 사벌면에 전입한 것으로 나타난다.위와 같이 상주시 사벌면에 주민등록을 두었던 기간 내지 이 사건 오피스텔의 임대차기간 동안 고OO은 아래와 같이 서울 강남구 삼성동 소재 회사에 재직하였음이 원천징수영수증에 의해 확인된다. 반면 고OO이 해당 기간 동안 근로소득 외에 사업소득 등 다른 유형의 소득을 얻었다는 점은 확인되지 않는다.서울행정법원-2023-구단-68039 (2024.09.05.)세금계산서 발행 및 부가세 신고일반임대사업자로 사업자 등록이 되어 있는건'업무용' 오피스텔을 임대차하고 있다는 강력한 증빙이 되는데요.사업자를 등록했음에도형식 보다는 실질이 더 중요할 수 있습니다.임차인에게 매번 세금계산서를 발행했는지또한세금계산서를 발행하였다 하더라도'사업자'인 임차인에게 사업자번호로 발행했는지'개인'인 임차인에게 주민번호로 발행했는지에 따라그 판단이 달라질 수 있습니다.재산세상 주택 및 건축물, 사업자등록증위의 내용을 쭉 보신다면전입신고가 안되어있고,사업자등록을 낸 상태이며,부가세 신고를 정상적으로 하고,재산세법상 건축물로 부과되더라도이 모든 형태를 갖추었더라도실질이 '주거용' 오피스텔이라면과세관청과 다툼이 생길 여지가 있다는 것을 알 수 있습니다.형식 보다는 실질이 매우 중요합니다.오늘은 오피스텔을 어떠한 근거로 판단하는지알아보았는데요.오피스텔에 대한 예규해석이나 판례가 굉장히 많습니다.오피스텔의 주택 여부에 따라양도세와 같은 경우는 수억원이 달려있기 때문에납세자도, 과세관청도, 매우 적극적으로 다툴 수밖에 없는 문제입니다.특히나 오피스텔을 보유하시면서 양도세 비과세를신고하시는 경우에는, 깊은 주의가 필요합니다.이런 부분은 국세청이 됐든, 세무사가 됐든다양한 세무 상담 이후 진행하시기를 권해드립니다.궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

부가가치세 신고 시즌이 되면오피스텔을 분양받고 부가세 환급을 받은 분들의 문의가 특히 많아집니다.수천만 원을 환급받으면 기분이 좋을 수밖에 없습니다.하지만 상담을 하다 보면그 환급 때문에 오히려 세금을 다시 내게 되는 상황도 적지 않게 보게 됩니다.이유는 간단합니다.부가세 환급은 세금 혜택이 아니라, 과세사업을 전제로 한 선(先)정산이기 때문입니다.오피스텔 부가세 환급은 어떤 의미일까?오피스텔 분양 시 부가세를 환급받을 수 있는 이유는해당 오피스텔을과세사업에 사용할 것이라는 전제가 있기 때문입니다.예를 들면사무실 임대업무용 사용과세 대상 임대사업이처럼 부가세가 과세되는 형태로 계속 사용한다는 전제 아래 분양 단계에서 부가세를 먼저 돌려주는 구조입니다.문제가 되는 순간은 ‘주택 임대’로 바뀔 때입니다실무에서 가장 많이 보는 흐름은 다음과 같습니다.오피스텔 분양→ 분양가에 포함된 부가세 환급이후 사무실 임대가 잘되지 않음→ 전입 가능한 주택 임대로 전환이 시점에서해당 오피스텔은 더 이상 과세사업에 사용되지 않게 됩니다.주택 임대는 부가가치세 면세 사업이기 때문입니다.결국,환급을 받았던 전제가 깨지게 되고이미 돌려받은 부가세가 문제가 되는 구조로 바뀌게 됩니다.주택 임대로 전환했는데 신고를 안 해서 가산세가 나온 사례오피스텔을 분양받아과세 임대(사무실 임대)를 전제로 사업자등록을 하고 분양 당시 부가세를 환급받은 사례입니다.이후 사무실 임대가 잘 되지 않아전입이 가능한 주택 임대(면세사업)로 전환하면서실제로는 과세사업을 중단했지만,사업자등록 정정이나 면세 전용 신고를 하지 않고그대로 두고 월세를 받기 시작했습니다.이 경우 납세자 입장에서는“어차피 부가세를 더 받은 것도 아니고,주택 임대는 부가세가 없으니까 문제없겠지”라고 생각하기 쉽습니다.하지만 세무서 입장에서는이미 과세사업이 종료되었음에도면세 전용 사실을 신고하지 않은 상태로 부가세 환급분을 유지하고 있는 상황으로 보게 됩니다.그 결과로과소신고 가산세납부지연 가산세가 함께 발생하는 사례가 실제로 존재합니다.즉,“주택 임대로 바꿨다”는 사실 자체는 문제되지 않지만,그 사실을 신고하지 않고 환급 상태를 유지한 기간에 대해 가산세가 붙는 구조입니다.매각이나 폐업도 같은 논리로 문제가 될 수 있습니다주택 임대 전환뿐만 아니라매각이나 폐업 역시 같은 구조의 문제를 만듭니다.예를 들어오피스텔을 분양받아 부가세 환급을 받은 후과세사업을 중단하거나사업자등록을 말소하거나오피스텔을 매각하는 경우이 역시 더 이상 과세사업이 유지되지 않게 되면서환급받았던 부가세를 그대로 유지할 근거가 사라지게 됩니다.그래서매각 시점이나 폐업 시점에환급받았던 부가세를 다시 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.“환급 = 끝”이라고 생각하면 가장 위험합니다부가세 환급은소득세처럼 ‘내 돈을 돌려받는 개념’이 아닙니다.사업 구조가 유지된다는 전제 아래잠시 먼저 정산해 준 세금에 가깝습니다.따라서,주택 임대로 전환하거나매각을 하거나폐업을 하게 되면환급받았던 부가세가언제든 다시 문제가 될 수 있다는 점을반드시 염두에 두셔야 합니다.부가세 환급 자체가 잘못된 것은 아닙니다.다만 환급 이후 오피스텔을 어떻게 사용할 것인지,그리고 매각·폐업 가능성까지 함께 고려하지 않으면환급이 오히려 부담으로 돌아올 수 있습니다.이미 환급을 받은 상태이거나주택 임대, 매각, 폐업을 고민 중이라면결정 전에 세무사와 함께 구조를 한 번 점검해 보시는 것이 안전합니다.⬇️???? 010-7667-8698✉️hwchoi1990@gmail.com상담 내용 바로 작성하기⬆️

상가->주택으로 용도변경된 경우 일시적2주택 해당여부(용도변경일에 신규주택 취득한 것으로 봄)부동산거래관리과-55생산일자 : 2013.02.05.요 지1세대 1주택이던 자가 소유하던 상가를 용도 변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 소득세법시행령 제155조 제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임회 신귀 질의의 경우 우리 청 기존해석사례(서면인터넷방문상담5팀-406 2008.02.29.)를 참조하시기 바랍니다.※ 관련참고자료1. 질의내용 요약○ 사실관계 - ‘96.10.17. 대구 수성구 소재 단독주택A 취득 - ‘04.11.12. 대구 달서구 소재 단독주택B 취득 - ‘08.04.08. 단독주택B 상가B로 용도변경 - ‘11.12.20. 단독주택A 양도 (1세대1주택 비과세 신고 및 결정) - ‘11.12.20. 대구 남구 소재 대지C 취득 - ‘12.07.18. 대지C 지상에 다가구주택C 신축 '96.10.17. '04.11.12. '08.04.08. '11.12.20. '12.07.18.----▼------------▼----------▼---------▼---------▼----------▼--- 주택A취득 주택B취득 상가B변경 주택A양도 주택C취득 주택B변경?● 질의내용- 상가B를 주택B로 용도변경할 경우 다가구주택C를 신축한 날로부터 3년내에주택B를 팔면 일시적2주택이 적용되는 지 여부2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)○소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 종전의 주택 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2012.6.29>(이하 생략)나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판)○ 서면인터넷방문상담5팀-406 2008.02.29.귀 질의의 경우,「소득세법시행령」제155조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택의 특례 규정을 적용함에 있어서 국내에 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인 오피스텔 1채를 취득하여 업무용 시설 또는 주거용 시설로 반복·변경하여 사용하는 경우로서, 오피스텔의 사용현황이 아래와 같은 경우 2007.1월 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 동 규정을 적용할 수 있는 것입니다.- 아 래 -- 2001.1월 : A주택(3년 보유 및 2년 거주)을 보유한 상태에서 오피스텔 1채 취득하여 업무용으로 사용- 2002.1월∼2004.12월 : 오피스텔을 주거용으로 사용- 2005.1월∼2006.12월 : 오피스텔을 업무용으로 사용- 2007.1월∼ : 오피스텔을 주거용으로 사용- 2007.3월 : A주택 양도.○ 서면인터넷방문상담4팀- 3244, 2007.11.09.귀 질의의 1세대 1주택이던 자가 소유하던 상가를 용도 변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아소득세법시행령 제155조 제1항의 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것입니다.★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물을 말하며, 주거 시설을 갖추어 사무실과 주거의 기능을 겸한다. 일하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종으로 상업지역에 공동주택 건설을 못 하게 하는 규제를 회피하기 위해 1985년 최초로 선보인 형태의 건축물이다. 최근 들어 정부의 부동산 규제가 아파트에 집중되고 있는 상황에서 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔에 대한 투자수요가 커지고 있다. 오피스텔 분양사업자는 분양권 전매가 가능하고, 담보대출의 경우 LTV 규제가 적용되지 않으며, 세금 규제를 받지 않는 등 아파트에 비해 유리한 조건을 앞세워 열띤 홍보를 진행하고 있다. 그러나 사전 검토 없이 유리한 조건만 생각하고 분양을 받거나 매수를 한다면 낭패를 볼 수 있다. 특히 주택을 보유한 사람이라면 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지 아닌지를 종합적으로 따져봐야 할 것이다. 오피스텔을 취득하고 보유하는 동안 단계별로 발생하는 세금 문제를 살펴보자.오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. [사진 Pxhere]기본적으로 오피스텔은 등기부 등본상 업무시설이기 때문에 업무시설에 대한 세금이 부과된다. 오피스텔의 취득 시점에는 소유자가 오피스텔을 어떻게 사용할지 판단할 방법이 없기 때문에 오피스텔을 취득하는 경우 주거용과 업무용을 막론하고 공부(등기부 등본)에 따라 4.6%의 취득세가 적용된다. 문제는 오피스텔을 보유하고 있는 상황에서 주택을 취득할 때 발생한다. 세법에서는 공부를 기준으로 판단하지 않고 실질에 따라 판단하기 때문에 오피스텔을 업무용으로 사용한다면 업무시설로 보고, 주거용으로 사용한다면 주택으로 본다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 보유한 상황에서 주택을 취득하게 된다면 다주택자 취득세 중과가 적용될 수 있다. 조정대상 지역에서는 2주택부터, 비조정대상 지역에서는 3주택부터 취득세가 중과된다.다만, 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다는 내용은 2020년 ‘7·10 부동산대책’에 따라 지방세법이 개정되면서 반영된 것으로 2020년 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 주택 수에서 제외된다. 이 내용을 세 줄로 요약하면 다음과 같다.-오피스텔 취득 시에는 주택 수에 상관없이 4.6%의 취득세가 적용된다.-2020년 8월 12일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 산입하지 않는다.-2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택 취득 시 주택 수에 포함된다.따라서 주택과 오피스텔을 둘 다 취득할 계획이 있다면, 주택을 먼저 취득한 후에 오피스텔을 취득하는 것이 유리할 것이다. 참고로 취득세 중과 판단 시 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다.오피스텔 보유 시 재산세와 종합부동산세는재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 보유한 부동산에 대해 부과된다. 기본적으로 오피스텔은 공부에 따라 근린생활시설로 토지와 건축물 각각에 재산세가 부과된다. 단, 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록하거나 주거용으로 재산세 과세 대상 변동신고를 한 경우 주택분 재산세를 납부하게 된다. 일반적으로 주택분 재산세가 업무용보다는 저렴하지만 주택분 재산세를 납부하는 경우 종합부동산세와 양도소득세 산정 시 주택 수에 포함되는 등 불리한 상황이 생길 수 있으므로 다른 세금효과를 고려해 결정해야 한다.양도 시 주택 수에 포함되는가?양도소득세에서 오피스텔은 부동산대책 이전에도 실질 용도에 따라 판단하였으며, 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함된다. 따라서 주거용 오피스텔 1채만 보유해 요건을 충족했다면 1주택으로 보아 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상 지역에서 다른 주택을 함께 보유하고 있다면 양도 시 다주택자 중과세율을 적용받게 된다.다주택자의 경우 기존 주택 매도 시 양도세 중과를 피하거나 비과세 혜택을 받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하는 경우가 있는데, 변경 후 적법하게 세금 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 예를 들어 조정대상 지역에 주택 1채와 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 있는 개인이 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용받기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 변경하였다면, 용도변경 후 2년 보유 및 거주요건을 채워야 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한, 주택임대사업자에 대한 혜택이 축소되었지만 주택임대사업자 거주 주택 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과 배제 규정이 있으니 절세 혜택을 받을 수 있다면 반드시 챙겨야 할 것이다. 참고로 오피스텔 분양권은 양도할 때도 주택 수에 포함되지 않는다.주택청약 시 주택 수에 포함되는가?결론부터 말하면 주택청약에서 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받기 때문에 업무용이든 주거용(주택임대사업자 포함)이든 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 민간분양이 아닌 공공분양의 특별공급이나 일반공급 중 전용면적 60㎡ 이하의 경우 자산 기준을 충족해야 하는데, 보유 오피스텔의 시가표준액이 자산 기준에 포함된다. 2021년 기준 공공주택 청약 시 자산 기준은 부동산 가액 2억1550만원 이하, 자동차 가액 3496만원 이하이다. 이 자산 기준을 초과하면 위의 공공분양에 청약할 수 없으니 주의해야 한다.