비과세여부 판단은 중도금일?잔금일?

미분양주택(분양권 포함)의 지분을 배우자로부터 증여받은 경우일반주택의 비과세 판단시 주택수 제외 여부(제외가능함)기준-2025-법규재산-0033 [법규과-667]생산일자 : 2025.04.01.요 지미분양주택(분양권 포함)의 지분을 배우자로부터 증여받은 경우 일반주택의 비과세 판단시 주택수 제외 가능함회 신귀 질의의 사실관계와 같이, 부부가 공동으로 ｢조세특례제한법｣ 제98조의3 제1항이 적용되는 미분양주택(분양권 포함)을 ｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체등과 최초로 매매계약을 체결한 후 그 중 한 명의 지분을 배우자에게 증여하는 경우로서 ｢소득세법｣ 제89조 제1항 제3호를 적용하는 경우 해당 주택 전체를 세대의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’05.10. 甲, A주택 취득○’09.04. 甲과 乙(甲 의 배우자), B주택* 분양계약 체결 * 조특법§98의3에 따른 과세특례 요건을 갖춘 것으로 전제○’12.10. 甲 → 乙, B분양권 지분 증여○’12.11. 乙, B아파트 취득○’21.08. 甲, A주택 양도2. 질의내용○조특법§98의3에 따른 과세특례 대상주택(분양권 포함) 지분을 최초 계약자인 배우자로부터 증여받은 경우 -일반주택의 1세대1주택 비과세 여부 판단 시 해당주택 전체를 세대의 소유주택 수에서 제외 가능한지 여부3. 관련법령□조세특례제한법(법률 제17759호로 개정된 것, 2021.01.01. 시행) 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】①거주자 또는｢소득세법｣ 제120조에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역(｢소득세법｣ 제104조의2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에｢주택법｣ 제54조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. 1.거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2.비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간②제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1.｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재개발사업 또는 재건축사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 2.거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택③｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요심현주 세무사입니다.​본 포스팅은 2020년 8월에 작성되었습니다.​피할 수 없는 것..?피할 수 없는 것은 여러가지가 있죠. 시간의 흐름, 중력, 죽음, 그리고 세금.외국으로 나가도 세금에서는 도망칠 수 없죠. 그러나 적법한 방법에 따라 세금을 줄이는 행위는 문제가 없습니다.​정해진 운명이 다가온다 하지만 잘 대처하는 것도 중요한 이유죠.그리고 잘 대처한다면 운명이 바뀌기도 합니다.​과세에서 비과세로!​비과세 요건과 양도시기(취득시기), 법 문구에 따라 보기예전에 글에 취득시기가 정말 중요하다 말씀 드린적이 있습니다.주택 양도에서는 특히나 중요하고요.​예를들어 1세대1주택을 2년이상 보유하면(조정지역은 거주요건 추가) 비과세란건 대부분 알고 계실 텐데요정말 여의치 않은 상황에 의해 1년 7개월만에 팔아야 하게 되었다 가정해보겠습니다.​눈물을 머금고 주택을 양도하는데.. 세율은 자그마치 40%(2년내 양도)너무 억울한 상황이죠 5개월 차이로 비과세가 40%세율로 탈바꿈하다니요.​억울하다고만 생각하고 넘어가면 세금을 낼 수 밖에 없습니다.하지만5개월차이로 40%세율을 적용받는다면, 거꾸로 5개월만 양도시기를 늦추면 비과세라는 말이죠.​당장 돈이 필요한데 나중에 팔라는 말일까요?전혀 아닙니다.​여기서 양도시기는 언제일까요?거래에 의해 양도하는 것이라면 잔금청산일을 양도시기(취득시기)로 보는 것이 원칙입니다.​즉 계약금 및 중도금은 빠른 시일 내에 받되, 잔금은 5개월 뒤의 시점으로 하면 보유기간을 요건을 갖추어 비과세를 받을 수 있습니다.​물론 등기일이 빠르다면 등기일을 양도시기로 보기때문에 등기는 잔금청산일 이후로 해야겠죠.그로인해 세금을 40%나 피할 수 있다면, 이정도는 얼마든지 신경쓸 수 있을거라 생각합니다.​세무상담은 언제?위와 같은 사례는 쉬우면서도 마음이 급해지면 놓치고 지나갈 수도 있다 생각합니다.특히나 평소 주택양도에 별 관심이 없으셨다면 더더욱 그렇고요.그런데 잔금청산일을 미루지 않고 이미 등기도 마친 상태에서 세무상담을 찾아오시면 어떻게 될까요?​위로의 말씀을 전하거나, 세법에 따른 세금 납부를 도와드리는 것 외엔 할 수 있는게 없어집니다.​세금에 대한 중요한 사항이 있는 경우에꼭 주변의 세무 전문가를 통한 상담을 한 후에 일을 진행하셔야 하는 가장 큰 이유입니다.​​양도도, 취득도, 세무상담도 시기가 가장 중요합니다. 인생에 찰나같이 찾아오는 많은 기회의 시기를 놓치지 않으시길 바라며이번 글은 여기서 줄이겠습니다.감사합니다.

자금조달계획을 작성함에 있어 거의 대부분의 분들이 기재하게되는 항목은 금융기관 예금액입니다.투기과열지구(강남, 서초, 용산, 송파) 소재 주택은 자금증빙을 위해 부속서류를 제출해야 하고, 그 외 소재 주택은 추후 소명 또는 조사를 대비하여 구비만 해두시면 됩니다.이 때, 금융기관 예금액을 증빙하기 위한 서류는 예금잔액증명서인데요.그럼, 예금잔액증명서는 언제 시점으로 발급하고, 몇 개의 통장에 대해 발급해야 할까요? 예금잔액증명서와 관련된 여러 질문들을 모아 답변을 드리겠습니다.언제를 기준으로 예금잔액증명서를 발급할까?자금조달계획서 법정서식에는 구체적인 발급일자를 특정하지 않고 있습니다. 다만, 자금조달계획서를 제출하는 이유와 후속적으로 이어지는 부동산원 소명 안내문을 확인하면 이를 추론할 수 있습니다.(1) 목적에 따라 판단할 경우자금조달계획서를 제출하는 목적은 제출일 전까지 진행되었던 자금조달내역과 제출일 이후 이루어질 자금조달내역에 있어 문제가 없음을 주장하기 위함입니다.따라서 기본적으로 예금잔액증명서는 자금조달계획서의 제출일과 가까울수록 좋습니다. 계약금은 이미 지급했더라도 중도금과 잔금을 지급하기 위한 예금잔액에 대해 증빙을 해야하니까요.다만, 가계약금과 계약금만 예금으로 지급하고, 추후 남은 중도금과 잔금은 대출 또는 별도 자금으로 지급하는 경우도 많습니다.이러한 경우에는 예금잔액증명서를 제출일에 가깝게 하여 제출일 전 날 기준으로 제출한다면 잔액증명서에 기재된 금액이 없어 자금조달내역을 증빙할 수 없습니다.즉, 이런 경우에는 가계약금 또는 계약금을 지급하기 전 날 기준으로 예금잔액증명서를 발급하여 제출해야 합니다. 자금조달계획서 제출일 기준으로 이미 지급된 가계약금과 계약금을 지급할 수 있는 능력이 당시에 있었음을 증빙해야 하니까요.(2) 부동산원 소명 안내문에 따라 판단할 경우부동산원 소명 안내문에서는 매수인의 자금조달 증빙 중 금융기관 예금액의 증빙을 (가)계약금 출금 1일 전, 잔금 출금 1일 후 각 1부로 정하고 있습니다.이는 계약금을 지급하기 전부터 잔금을 지급한 후 잔액을 파악하여 실제 매각대금을 지급하였는 지, 지급할 능력이 있었는 지를 파악하기 위함입니다.대부분 잔금까지 지급하고 등기가 이루어진 이후 소명 요청이 오는 부동산원 소명과 달리, 자금조달계획서의 제출은 보통 계약금까지 지급한 시점에서 이루어지기에,자금조달계획 시점에서는 (가)계약금 전 날 기준으로 예금잔액증명서를 제출해도 될 것으로 추론할 수 있습니다.(3) 정리저는 투기과열지구의 자금조달계획서를 작성할 때, 예금잔액증명서를 가계약 전 날, 계약 전 날, 자금조달계획서 제출일과 가까운 날 기준으로 제출하는 것을 추천드리며,한 가지 시점으로만 제출한다면(가)계약금 전 날 기준이 가장 목적에 부합한다고 생각합니다.또한 투기과열지구라면 어짜피 추후 소명으로 이어질 확률이 높기에 사전에 리스크를 체크한 후,가계약 전 2주부터 자금조달계획서 제출 전 가까운 날까지의 예금거래내역서(전체 거래내역포함)를 함께 제출하기도 합니다.모든통장의 예금잔액증명서를 발급해야할까?일반적으로 매수인분들은 입출금계좌 별도, 예적금 별도로 보유하고 있는 경우가 많습니다. 즉, 하나의 통장에 모든 예적금자산이 있는 것이 아니기에 자금증빙을 어디까지 제출해야 하나 걱정하시는 분들이 있습니다.이런 경우 예금에 대해 증빙을 제출해야 한다면,각 은행별 잔액증명서를 발급받아 제출하는 방법도 있고, 주택 구입 전 매매자금을 지급할 전용통장을 특정하여, 해당 통장으로 예금을 모은 뒤, 한 장의 예금잔액증명서를 발급받아 제출하는 방법도 있습니다.결국 예금잔액의 총합은 동일하기에, 매수인의 근로소득 및 신고된 소득 등 대비 예금액의 합계가 과다하지 않다면 문제되지 않을 것이고, 과다하다고 판단된다면 과다한 자금이 어떻게 축적되었는 지 확인하는 절차는 동일하게 진행될 것입니다.예금은 여러 곳으로 분산되어 있어도,최종 거래대금의 지급은 하나의 통장으로 하자자금조달계획서를 제출하는 시점에서는 어떤 통장으로 대금을 지급하는 지가 크게 중요하지 않습니다. 다만 추후 소명으로 이어질 경우, 거래에 사용한 통장은 (가)계약금 지급 전 2주, 잔금 지급 후 2주까지의 전체 통장거래내역을 제출해야 합니다.즉, 거래와 무관한 이체내역도 모두 제출해야 하는 것이고, 여기서 예상치 못한 세법상 리스크가 발생하는 경우가 많습니다. 물론 생활비를 사용하거나, 급여 등을 지급받은 내역만 있다면 문제되지 않으나, 소명을 용이하게 진행하기 위하여 꼭통장은 1개로 거래를 진행하는 것이 좋습니다.만약 공동명의로 구매하는 주택일 경우에는 공동명의자 각각 1개의 통장, 총 2개의 통장으로 거래를 진행하면 됩니다. 물론 대금의 지급은 지분율에 따라 부담해야 할 금액만큼 각각의 통장에서 이루어지는 것이 좋습니다.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​1) 상황​피상속인이 생전에 본인 소유의 부동산을 타인에게 매도하는 계약을 체결하고 계약금과 중도금을 받았으나, 잔금을 받기 전에 사망하였습니다. 이러한 경우에는 상속인은 해당 부동산에 대한 등기·등록을 이행하지 않더라도 사실상 취득을 하게 됩니다. 이는 상속재산의 매도계약이 이루어졌지만 잔금이 지급되지 않아 소유권은 여전이 피상속인에게 있기 때문입니다. ​2) 상속등기 필요여부​민법상 등기는 순차적으로 진행되어야 하며, 중간생략등기는 위법사유가 됩니다. 그러나 매매계약 후 잔금 수령 전 매도인이 사망하는 특수한 경우에는 상속인에 대한 상속등기를 거칠 필요없이 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 피상속인으로부터 바로 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다. [등기선례 제6-216호] ​3) 상속에 따른 취득세 납부의무​지방세법에 따르면 부동산의 취득은 법령에 따른 등기·등록을 하지 아니한 경우라도 이를 사실상 취득하는 것이며, 상속인 명의로 등기가 이루어지지 않았다 하더라도 상속인은 상속에 따른 취득세 납세의무가 있는 것입니다. 상속에 따른 취득세를 신고·납부하지 않는 경우에는 무신고 가산세와 납부불성실 가산세가 부과되오니, 반드시 상속에 따른 취득세를 신고·납부 하시기 바랍니다.

매매계약의 특약에 의해 매수자가 변경되는 경우매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는지양도, 기획재정부 조세정책과-2030 [] , 2023.10.11[ 제 목 ]매매계약의 특약에 의해 매수자가 변경되는 경우 매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는지[ 요 지 ]매매계약의 특약에 의해 매수자가 변경되는 경우 매매계약 체결일은 최초 매매계약 체결일로 보는 것입니다.[ 회 신 ](질의) 1주택을 보유한 1세대가 2022.10.21.전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 후 양도하는 경우로서 2022.10.21. 이후 매매계약의 특약에 따른 매수인 변경으로 매매계약이 변경체결된 후 양도하는 경우 매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는지(제1안) 최초 매매계약 체결일(제2안) 매수인 변경으로 인한 변경체결일(회신) 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다[ 관련법령 ]소득세법 제89조【비과세 양도소득】소득세법시행령 제155조【1세대1주택의 범위】1. 사실관계----- ▲ ----------- ▲ ----------- ▲ ----------- ▲ ----------- ▲ ----------- ▲ ----’22.7.6.’22.10.14.’22.10.21.’22.12.29’22.3.13.’22.3.30.~주택매매 계약 체결중도금 기일 변경예규*변경일매수인 변경주택에서 상가로 용도변경양도예정* (기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.) 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 물건을 판정2. 질의내용○1주택을 보유한 1세대가 주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매계약의 특약에 따른 매수인 변경(매수인 지위승계)으로 매매계약이 변경 체결된 후 주택을 양도하는 경우 매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는 지