1주택 1분양권 양도세 관련

1. 지금 매도했을 때 주택을 1년이상 ~ 2년미만 보유하고 양도할 경우, 66%의 양도소득세율이 적용됩니다. 따라서 실제 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔을 현재 양도한다면 66%의 세율이 적용됩니다. 2. 2년 실거주를 채우더라도 분양권이 있기 때문에 양도소득세에서는 1세대 2주택자에 해당합니다. 따라서 양도당시의 세법에 따라 일반세율 또는 중과세율(일반세율+20%)로 중과될 수 있습니다. 현재 세법 기준으로는 '23.05.09까지 양도하는 주택에 한하여 다주택자이더라도 양도세가 중과되지는 않습니다. 해당 오피스텔을 비과세 받으시려면 반드시 아래 3의 방법으로 양도하셔야 합니다. 3. 분양권->주택으로 완공되고, 해당 주택에 입주하면서 오피스텔을 양도했을 경우 아래 요건을 모두 충족하면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다. 단, 이에 해당하라면 반드시 분양권 취득일로부터 3년 이후('24.06.23이후)에 오피스텔을 양도하셔야 합니다. a. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것 b. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도 c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. *보다 구체적인 상담을 원하실 경우, 전화상담을 신청해주셔도 됩니다.

양도세와 취득세 모두 일시적2주택 특례가 있습니다. 일시적2주택 특례란 종전 주택 취득후 1년이 지나서 신규주택을 취득하고(취득세에서는 1년이 지나서 취득하지 않아도 됨) 신규주택 취득일로부터 3년안에 종전 주택을 매각하면 1주택으로 보아 양도세 비과세 여부를 판단하고 취득세도 1주택 취득시 세율로 과세되게 됩니다.

1. 분양권 A는 주택으로 취득(잔금일 vs 등기일 중 빠른 날)하지 않는다면 주택수에 포함되지 않으므로 취득 전까지 B와 C의 취득세 및 양도세 관계에 영향을 미치지 않습니다. 2. '20.07.10 이전에 취득한 분양권은 종전의 취득세율이 적용됩니다. 종전의 취득세의 경우, 1~3주택까지는 취득세는 중과되지 않고 1%~3%의 취득세가 적용되며, 4주택 이상부터 4%의 취득세율이 적용되었습니다. 따라서 A와 C는 주택으로 등기시, 1%~3%의 취득세율이 적용됩니다. 3. B주택은 2년이상 보유요건을 충족한 이후, C주택 취득일(잔금일 vs 등기일 중 빠른 날)로부터 3년 이내 양도하시면 일시적 2주택 비과세가 가능한 것입니다. C분양권 계약 당시, 비조정지역이었으므로 비과세 기간은 3년이며, C주택으로의 전입요건은 없는 것입니다. 따라서 B주택은 24년 4월 양도시 일시적 2주택 비과세 가능합니다. 4. 참고로 1세대 1주택 비과세 요건 판단시 A주택과 B주택은 거주요건이 없고, C주택은 2년이상 거주요건이 있습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

네 맞습니다. 기재하신 것처럼 분양권 취득일로부터 3년 이내인 25년 9월까지 '비과세 요건'을 충족한 기존주택을 양도하거나 또는 분양권 취득일로부터 3년 이후 양도할 경우 아래 2번의 요건을 충족하시면 됩니다. 1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우 ▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우 a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득 b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도 c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것 2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우 ▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우 a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용) b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것 c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도 d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것 (관련법령) 소득세법 시행령 제156조의3 (주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) ① 법 제89조제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다. ② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. 1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

네 맞습니다. 조정지역 지정일 이전에 취득하셨다면 1세대 1주택 비과세 판단시, 거주요건은 없는 것입니다. 주택의 취득일은 잔금일 vs 등기일 중 빠른 날입니다. 따라서 잔금을 18.09.19에 지급하였으므로 이때가 주택의 취득일이 되는 것이고, 조정지역 이전에 취득했기 때문에 2년이상 보유만 하고 양도하시면 비과세 가능합니다. 기재하신 것처럼 양도가액이 12억원 이하라면 양도세는 한푼도 내지 않습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.