1주택 1분양권 취득세 양도세 질문드립니다

1. 분양권 A는 주택으로 취득(잔금일 vs 등기일 중 빠른 날)하지 않는다면 주택수에 포함되지 않으므로 취득 전까지 B와 C의 취득세 및 양도세 관계에 영향을 미치지 않습니다. 2. '20.07.10 이전에 취득한 분양권은 종전의 취득세율이 적용됩니다. 종전의 취득세의 경우, 1~3주택까지는 취득세는 중과되지 않고 1%~3%의 취득세가 적용되며, 4주택 이상부터 4%의 취득세율이 적용되었습니다. 따라서 A와 C는 주택으로 등기시, 1%~3%의 취득세율이 적용됩니다. 3. B주택은 2년이상 보유요건을 충족한 이후, C주택 취득일(잔금일 vs 등기일 중 빠른 날)로부터 3년 이내 양도하시면 일시적 2주택 비과세가 가능한 것입니다. C분양권 계약 당시, 비조정지역이었으므로 비과세 기간은 3년이며, C주택으로의 전입요건은 없는 것입니다. 따라서 B주택은 24년 4월 양도시 일시적 2주택 비과세 가능합니다. 4. 참고로 1세대 1주택 비과세 요건 판단시 A주택과 B주택은 거주요건이 없고, C주택은 2년이상 거주요건이 있습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

개정전 규정을 보면 1세대 1주택자가 분양권을 취득하는 경우 ① 종전주택의 취득일부터 1년 이상 경과후 분양권을 취득하고 해당 분양권의 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 ② 분양권 취득일로부터 3년 경과 후 종전주택을 양도하는 경우로서 신규주택 완성후 2년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고 신규주택 완성 전 또는 완성 후 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 종전주택의 양도는 비과세가 적용됩니다(소득세법시행령 제156조의 3 제2항 및 제3항). 현재 발표되어 있는 소득세법시행령 제156조의 3의 개정안에 의하면 ②의 경우 “종전주택의 취득후 1년 이상 경과후 분양권의 취득”을 요건으로 추가하여 시행일 이후 취득하는 분양권부터 적용되는 것으로 하고 있습니다. 따라서 개정안이 확정되어 개정안을 적용받는 경우 1주택자가 된 날부터 1년 이상 경과후 분양권을 취득하여야 비과세를 적용받을 수 있을 것입니다. (개정전)제156조의 3【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】 ② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우로서 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우이고, 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】 ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의 2 및 제156조의 2 및 제156조의 3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

1. 2020.08.12 이후에 취득한 분양권에 의한 주택 취득은 분양권 취득일을 기준으로 세대별 주택수를 산정하므로 분양권 취득당시 주택수에 따른 세율을 적용합니다. 따라서 22년 2월 분양권 취득시, 본인의 다른 주택이 없을 경우 1주택 취득세율이 적용됩니다. 2. 1주택과 1분양권을 보유한 자끼리 혼인하여 1주택+1분양권을 소유하게 된 경우, 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 단, 양도하는 주택은 당연히 비과세 요건(2년이상 보유 및 거주 등)을 충족해야 하는 것입니다. 따라서 혼인일로부터 5년 이내 A주택을 양도할 경우, A주택은 2년이상 보유+거주를 해야 비과세가 가능한 것입니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

1. 주택분양권을 1년 미만 보유하고 양도할 경우 77%, 1년이상~2년미만 보유하고 양도할 경우 66%의 세율이 적용됩니다. 따라서 A분양권을 양도할 경우, 66%의 세율이 적용되는 것입니다. 2. B주택은 A분양권 양도 이후, 새롭게 2년이상 보유 및 거주를 하시고 양도하신다면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

1. 취득세에서 주택 수를 판단하는 1세대는, 주택 취득일 현재 주민등록표에 ​함께 기재되어 있는 가족을 기준으로 합니다. 혼인신고 없이 단순히 동거인으로 전입하신다면 별도세대에 해당합니다. 따라서, 동거인 상태로 분양권에 의해 완공된 주택을 취득하더라도 배우자의 주택이 주택 수에 포함되지 않고, 설령 혼인신고를 하여 동일세대가 되더라도 해당 분양권은 20년 7월 10일 이전에 취득한 분양권이기 때문에 취득세는 중과되지 않습니다. 2. 양도세도 동거인으로 전입하신 상태는 별도세대로 봅니다. 이혼 후 사실혼 관계는 실질에 따라 동일세대로 볼 여지도 있으나, 처음부터 혼인하지 않은 관계로 사실혼을 유지하는 것은 동일세대로 보지 않습니다. 따라서, 동거인 상태로 배우자의 보유주택 양도 시 1주택 양도로써 비과세 요건을 충족하면 비과세 대상이 되고, 고가주택으로써 과세대상이 되는 부분이 있다면 일반과세로 중과되지 않습니다. 3. 분양권에 의해 완공된 주택을 취득한 이후에 혼인신고를 진행하신다면, 혼인합가 특례(소득령 제155조 제5항) 적용이 가능합니다. 만약, 1주택 + 완공전 1분양권 상태에서 혼인신고를 하신다면 해당 분양권은 20년 12월 31일 이전에 취득한 분양권이기 때문에 현행법(소득령 제156조의3 제6항)에 따른 1주택 + 1분양권의 혼인합가 특례가 적용될 수 없고, 혼인 이후에 신규주택을 취득한 경우로써 일시적2주택(소득령 제155조 제1항) 특례 대상이 될지를 따져보아야 하는데 질문자님의 경우는 완공예정인 23년 1분기까지 기간이 얼마 남지 않아서 완공된 주택을 취득한 이후 혼인신고를 진행하시는 것이 좋습니다. [기획재정부재산 -1356(2022.10.27)] 귀하의 질의 사례와 같이 1세대가 ‘20.12.31. 이전에 취득한 분양권의 사업시행 완료에 따라 ‘신규 주택‘을 취득한 경우에는, 1세대가 ‘혼인한 날‘에 ‘종전의 주택‘과 ‘신규 주택을 취득할 수 있는 권리‘를 취득한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제1항 적용 여부를 판단하는 것입니다. 감사합니다.