부동산 임대업 간이과세 배제

안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 상가 양도 시 부가가치세 정리와 포괄 양수도의 개념 및 적용 방법에 대해서 정리해 드리겠습니다.양도인 부가가치세 정리1. 일반과세자(원칙)사업에 사용하던 건물은 부가가치세법상 재화에 해당하기 때문에 부가가치세가 과세됩니다.양도인은 전체 양도가액 중 건물가액과 토지가액을 안분 계산하여건물가액의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다.이는 토지분에 대해서는 부가가치세 면세 대상에 포함되기 때문에 과세되지 않습니다.이때 매도 잔금을 수령하실 때 세금계산서를 건물가액의 10%에 대해서세금계산서를 발행하셔야 합니다.되도록이면 그 금액에 대해 계약서에 명시를 해놓게 되면 거래가 명확해지고 세무서에서도 파악이 쉬워질 것입니다. 그렇게 해야 추후 양수인이 부가가치세를 환급받을 때 논란의 여지가 없을 겁니다.*** 세금계산서를 발행하는 방법은 제 블로그에 자세히 작성해놨으니 참고하시기 바랍니다.전자세금계산서 발행 서비스의 모든 것(종이세금계산서양식/의무발행/발행방법/발행기간/홈택스)안녕하세요 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 전자세금계산서 발행에 대해서 알아보겠습니다. 세금...blog.naver.com2. 간이과세자(예외)간이과세자는 업종별로 일정 매출 규모 이하일 때 국가에서 부가가치세법상 혜택을 주는 소규모 사업자를 말합니다. 현행 부가가치세법상에서는 8,000만 원 이하의 경우에는 간이과세자로 보게 되는데, 부동산임대업은 더 엄격합니다.부동산임대업은 직전 연도의 공급대가의 합계액이 4,800만 원 이하이면서 지역별 기준 면적 및 공시지가 요건을 초과하지 않는 경우에만 간이과세자로 봅니다.이때의 기준은 아래 별표 2와 같습니다.첨부파일[별표 2] 부동산임대업기준(간이과세배제기준).pdf파일 다운로드이렇게 적용된 부동산임대업을 영위하는 간이과세자는 연 임대료 4,800만 원 이하의 경우에는 부가가치세를 납부하지 않아도 됩니다. 하지만, 양도할 때에는 얘기가 달라집니다. 건물분 공급대가가 4,800만 원을 초과하게 된다면 간이과세자이지만 부가가치세를 납부해야 합니다.하지만 일반과세자와 같이 건물분의 10%가 과세되지 않습니다. 간이과세자는 혜택을 주는 소규모 사업자이기 때문에 업종별 부가가치율은 곱해서 과세합니다. 참고로 임대업의 부가가치율은 40%입니다.실제 부가가치세로 납부하는 금액은 건물분의 4%가 과세된다고 보시면 됩니다.간이과세자의 경우에는 세금계산서를 발급하면 안 됩니다.양수인 부가가치세 정리양수인이 일반과세자인 경우에는 건물분의 10%를 부가가치세로 지급한 경우에는 양도인으로부터 세금계산서 발급받아야 합니다. 상가를 최초 구입한 시기에는 매출보다는 매입이 클 수밖에 없기 때문에 부가가치세 환급이 발생하고 이를 국가로부터 받을 수 있습니다.하지만 양수인이 간이과세자인 경우에는 이와 다릅니다. 간이과세자는 부가가치세법상 국가의 혜택을 주는 사업자이기 때문에 환급을 해주지 않습니다. 따라서 양도인의 요구에 따라 부가가치세를 지급했어도간이과세자로 사업자를 낸 경우라면 환급이 불가한 점 꼭 인지하시길 바랍니다.권리금을 지급하는 경우에는 그 금액의 10%의 부가가치세를 지급하신 후 건물분과 동일하게 세금계산서를 발급받으신 후 동일하게 환급을 받으시면 되겠습니다. 권리금 관련한 세금, 원천징수는 제 블로그에 자세히 작성해놨으니 참고 바랍니다.권리금 세금 원천징수 계약서 세금계산서 정리안녕하세요, 최희원 세무사입니다. 오늘 포스팅에서는 권리금과 관련된 세법 사항 정리를 해보겠습니다. 권...blog.naver.com상가 양수도 계약서 작성 시 유의사항밑에서 언급 드릴 포괄 양수도에 해당하지 않은 일반적인 상가 양수도의 경우에는 부가가치세가 발생합니다. 부가가치세는 환급이 되지 않는 경우도 있고, 환급되더라도 최장 6개월 이후에 되기도 하기 때문에 양수인의 경우에 자금 압박이 되는 경우가 있습니다. 따라서 정리해 드리는 유의사항에 맞게 계약서를 작성하시는 것이 좋습니다.되도록이면 양수도로 인한 부가가치세액을 줄이는 것이 좋습니다. 이를 위해서는 전체 양도가액에서 건물가액이 차지하는 비율을 줄이는 작업을 해야 합니다. 따라서 감정평가를 통해 시가로 적용받되 건물가액을 최대한 낮추는 쪽으로 요청을 하셔야 합니다.시가로 산정한 안분 비율이 실무상 기준 시가에 따라 계산한 안분 비율과 30% 이상 차이가 나지 않는 선에서 건물가액을 최대한 낮춰준 후 그에 해당하는 비율, 금액을 계약서에 작성합니다. 세무상 리스크를 줄일 수 있도록 30%보다는 낮춰주는 것이 좋습니다.부가가치세는 원칙적으로 계약서에 건물분과 토지분을 적고, 건물분의 10%를 명확히 적은 후 양도인이 양수인으로부터 받아 국가에 납부해야 합니다. 따라서, 이러한 부분을 명확하게 계약서에 적는 것이 추후 분쟁을 막을 수 있는 방법입니다.포괄 양수도 정리포괄 양수도란 기존 사업에 대해 양도인이 양수인에게 모든 권리와 의무를 넘기는 것으로, 상호 간의 사업의 동질성이 있는 경우에 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않는 개념입니다.이에 해당하는 경우에는 이를 재화의 공급으로 보지 않아서 부가가치세가 과세되지 않고 세금계산서 발행 대상도 아닙니다.포괄 양수도의 조건은 아래와 같습니다.1. 사업장 별로 모든 권리와 의무가 포괄적으로 양도되어야 합니다.2개 이상의 사업 부문을 영위하는 법인사업자가 일부의 사업 부문을 넘겨서 새로운 법인을 신설하는 경우는 이에 해당하지 않습니다.겸업 사업자(부동산임대업 및 기타 업종)이 부동산임대업 부문만을 양도하는 경우에도 사업장 전체가 넘어가는 것이 아니기 때문에 포괄 양수도로 볼 수 없습니다.사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시켜야 하지만 예외는 있습니다. 미수금, 미지급금, 해당 사업과 직접 관련 없는 토지, 건물은 모든 권리와 의무에서 제외를 시켜줍니다.2. 매매 당사자 모두 과세사업자이어야 합니다. 아래 예시는 1~3 요건이 모두 만족했을 때를 가정하여 정리했습니다.양도인양수인부가세 발생 여부일반 임대 사업자일반 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제일반 임대 사업자간이 임대 사업자부가세 과세간이 임대 사업자일반 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제간이 임대 사업자간이 임대 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제업종이 같은 임대업 외 사업자업종이 같은 임대업 외 사업자포괄 양수도로서 부가세 면제업종이 다른 사업자업종이 다른 사업자부가세 과세3. 포괄 양수도 전후 상황이 변하지 않아야 합니다.개념에서도 말씀드렸듯이 사업은 그대로 유지되면서 경영 주체만 변경되어야 합니다.직원이 변경되거나 거래처가 변경되면 안 됩니다.실무적으로 가장 중요한 부분은임대차계약에 대한 조건이 변경되면 포괄 양수도는 성립되지 않습니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.상가 양도 시 부가가치세 정리(포괄 양수도 포함)재생0좋아요000:0000:06상가 양도 시 부가가치세 정리(포괄 양수도 포함)

안녕하세요반포세무회계 심현주세무사입니다.​얼마전 자동말소 임대주택과 거주주택이 있는 상태에서거주주택 과세특례 적용시임대일 이후에는 요건을 지키지 않더라도 적용이 된다는 예규가 나와기존 보수적인 해석 입장을 뒤집었는데요.​같은 맥락에서 중과배제 적용시에도 거주주택 과세특례와 같이자동말소 이후에는 요건 준수가 필요 없다는 예규가 나왔습니다.​사실 맥락 상 당연한 일이긴 한데기본적으로 중과배제와 거주주택 과세특례는 요건이 다르게 적용되므로새롭게 임대주택 관련한 내용을 알아보시는 분께서는​중과배제와 거주주택 과세특례 내용에 대해 각각 확인하시는게 좋습니다.감사합니다.​양도, 서면-2022-법규재산-0208 [법규과-1023] , 2022.03.30[ 제 목 ]장기임대주택 자동말소 후 임대요건 등을 계속 준수해야 중과배제 가능한지 여부[ 요 지 ]민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동말소된 장기임대주택이 자동말소된 이후 소득령§167의3①(2)의 요건을 준수하지 않더라도 해당 임대주택을 양도하는 경우 중과세율 배제 가능[ 회 신 ]귀 서면질의 신청의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정(이하 “해당 목”이라 함)에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정하며, 이하 “쟁점주택”이라 함)을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 후 양도하는 경우, 등록이 말소된 후 양도일 현재까지 쟁점주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호 각목 외의 부분 본문과 해당 목에서 정하는 바에 따라 임대하지 않더라도 같은 법 제104조제7항에 따른 세율을 적용하지 않는 것입니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

임대주택 자동말소 후,임대료 5%를 계속 유지해야 중과배제가 가능한지 여부안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택임대사업자가 의무임대기간을 모두 충족한 이후, 주택이 자동말소되었다면 그 이후에는 임대료를 5% 넘게 인상하더라도 중과배제를 적용받을 수 있습니다.이에 대한 해석이 나오지 않았었는데 2022.04.04에 발표된 해석을 첨부합니다. 참고로 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례제도 자동말소 또는 자진말소 이후에 5% 요건을 충족하지 않더라도 적용받을 수 있습니다. 따라서 이에 해당하시는 분들은 양도소득세 신고시, 일반세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.서면-2021-부동산-4644(2022.04.04)[제 목]장기임대주택 자동말소 후 임대요건 등을 계속 준수해야 중과배제 가능한지 여부[요 지]민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동말소된 장기임대주택이 자동말소된 이후 소득령§167의3①(2)의 요건을 준수하지 않더라도 해당 임대주택을 양도하는 경우 중과세율 배제 가능주택임대사업자의 양도소득세 중과배제(자진말소, 자동말소 등)주택임대사업자의 양도소득세 중과배제 (자진말소, 자동말소 등) 안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 ...blog.naver.com(참고) 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례도 자진말소, 자동말소 이후 5% 상한을 지키지 않아도 됨서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부임대주택 자진말소 후 거주주택 비과세를 받을 수 있는지 여부 (거주주택 양도 전 또는 후, 임대주택을 자...blog.naver.com

임대주택 자동말소 후,임대료 5%를 계속 유지해야 중과배제가 가능한지 여부안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.주택임대사업자가 의무임대기간을 모두 충족한 이후, 주택이 자동말소되었다면 그 이후에는 임대료를 5% 넘게 인상하더라도 중과배제를 적용받을 수 있습니다.이에 대한 해석이 나오지 않았었는데 2022.04.04에 발표된 해석을 첨부합니다. 참고로 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례제도 자동말소 또는 자진말소 이후에 5% 요건을 충족하지 않더라도 적용받을 수 있습니다. 따라서 이에 해당하시는 분들은 양도소득세 신고시, 일반세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하시면 됩니다.서면-2021-부동산-4644(2022.04.04)[제 목]장기임대주택 자동말소 후 임대요건 등을 계속 준수해야 중과배제 가능한지 여부[요 지]민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동말소된 장기임대주택이 자동말소된 이후 소득령§167의3①(2)의 요건을 준수하지 않더라도 해당 임대주택을 양도하는 경우 중과세율 배제 가능(참고) 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례도 자진말소, 자동말소 이후 5% 상한을 지키지 않아도 됨서면-2021-부동산-3532(2022.02.08)[제목]장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부[요지]소득령§155㉓과 같이 장기임대주택이 자진․자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 소득령§155⑳에 따른 특례 적용 가능

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은임대사업이나 사업용으로 사용하던 건물을 감가상각을 할지에 대한 것입니다. 감가상각을 하는 경우 양도세가 늘어나게 되므로 유의해야하는 부분입니다.세부적으로 살펴보면,감가상각은 선택이고, 임대사업이나 사업에 사용하는 건축물은감가상각하면 소득세가 줄어듭니다건축물의 경우, 기준내용연수는 40년이고 내용연수는 30년~50년 사이에서 선택을 할 수가 있습니다. 따라서, 감가상각을 하는 경우에는 사업소득의 필요경비로 인정이 되어 종합소득세가 줄어들게 됩니다.예를 들어]월세가 1,500만원인 임대사업자이고 건물의 취득가액이 40억원이고 40년간 상각을 하는 경우① 연간임대수입 = 1.8억원② 감가상각비 = 40억원/40년 = 1억원③ 수리비등 = 3천만원사업소득은 5천만원입니다.만약, 상각을 하지 않았다면 사업소득은 1.5억원이 됩니다.적용세율 35%라면, 상각을 하여 연간 3,500만원의 소득세를 절감할 수가 있습니다.감가상각을 한 경우, 양도세 계산시취득가액에서 차감하게 됩니다사업소득만 고려하면, 감가상각을 최대한 하는 것이 유리합니다. 그러나, 이 경우 향후에 해당 건물을 처분할 때 문제가 발생합니다.왜냐하면, 이미 사업소득에 필요경비로 산입하였기 때문에 향후 양도할 때도 당초 취득가액을 인정하면이중으로 공제가 되는 셈이므로 양도세 계산시 감가상각을 한 금액은 취득가액에서 차감하게 됩니다. 즉, 양도세가 늘어납니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-521 , 2008.03.13[ 제 목 ]부동산임대소득금액 계산시필요경비로 산입한 감가상각비[ 요 지 ]감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서필요경비에 산입한 금액이 있는 때에는필요경비에 산입한 감가상각비를 취득가액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것임.[ 회 신 ]귀 질의의 경우 양도하는 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입한 금액이 있는 때에는「소득세법」제97조제2항 규정에 따라 필요경비에 산입한 감가상각비를 취득가액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것입니다.위의 사례의 경우,10년이 경과되었고 해당 건물의 가격이 50억원으로 상승한 경우,양도차익은① 감가상각을 한 경우 = 50억원 - (40억원 - 10억원) = 20억원② 감가상각을 안한 경우 = 50억원 - 40억원 = 10억원결과적으로, 감가상각을 함으로 인해 10년뒤 양도할 때 10억원의양도차익이 증가하게 됩니다.만약 적용세율이 45%라면 감가상각을 안하는 경우보다 4억5천만원의 양도세를 더 내게됩니다.결과적으로, 이 경우에는 상각을 하지 않는 것이 유리합니다.상속이나 증여를 할 계획이면, 상각을 하는 것이 유리합니다상속이나 증여로 취득하는 자산의 취득가액은 상속 증여 재산평가액이 새로운 취득가액이 됩니다.따라서, 기존에 사업에 사용하던 건물에 대한 감가상각을 한 경우라도 해당 건물을 상속이나 증여로 취득하게 된다면 향후 건물을 처분하는 경우에는새로운 평가액이 취득가액이 되므로 기존의 감가상각비로 계상한 것을 차감하지 않습니다.따라서, 사업용 건물을 돌아가실 때까지 보유할 생각이라거나 증여할 계획이라면감가상각을 하여 사업소득을 줄이는 것이 유리합니다.소득, 서면-2016-소득-3743 [소득세과-2023] , 2016.12.30[ 제 목 ]상속으로 취득한 사업용 고정자산의 취득가액 및 감가상각방법, 내용연수의 적용[ 요 지 ]부동산임대업을 상속받은 거주자가상속으로 사업용 고정자산을 취득한 경우에 상속이 개시된 날의 시가를 해당 자산의 취득가액으로하는 것이고, 해당 자산에 대한 감가상각방법, 내용연수의 적용은「소득세법 시행령」제63조, 제63조의 3, 제64조 및 같은 법 시행규칙 제32조, 제35조에 따라 하는 것임양도, 서면인터넷방문상담5팀-1226 , 2008.06.10[ 제 목 ]증여로 취득한 자산을 양도하는 경우 실지취득가액[ 요 지 ]실지거래가액으로 자산의 양도차익을 산정함에증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」의 평가원칙에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임정리하면,부동산임대업이나 사업용으로 사용하던 건물을 감가상각하는 경우, 매년 한도내 금액은 사업소득 필요경비로 인정되므로종합소득세 절감 효과가 있습니다.그러나, 해당 건물을 양도하는 경우 양도세 계산시 취득가액에서 기존에 사업소득에 필요경비로 산입한 감가상각비는 차감을 하도록 하고 있습니다.결과적으로 양도세는 늘어나게 됩니다.따라서, 부동산임대업이나 사업용으로 사용하던 건물을 감가상각 하여사업소득을 줄이는게 유리한지 아니면 하지 않고 양도세를 줄이는 것이 유리할지는 비교를 해보아야 합니다.다만, 해당 건물을 상속이나 증여로 물려줄 계획이라면새로운 취득가액은 상속 증여 평가액이 되고 기존 감가상각비를 취득가액에 차감하지 않으므로 종합소득세 절감목적으로 감가상각을 하는 것이 유리합니다.