다주택자 양도소득세 중과 유예 적용 시 양도소득세 계산

공동상속주택 소수지분 양도 시일시적 2주택 비과세 특례 및 중과세율 적용 여부 등(비과세 가능 및 장특공은 주된 상속인 따라감)사전-2021-법규재산-1175 [법규과-445]등록일자 : 2023.04.21.생산일자 : 2023.02.20.요 지공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우에도 일시적2주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며,이 경우 장기보유 특별공제액은 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간을 적용하여 [표2]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산하여 산정하는 것임답변내용귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣(2021.11.09. 대통령령 제32104호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제155조제3항에 따른 공동상속주택 소수지분(이하 “공동상속주택 소수지분”이라 함)을 양도하는 경우에도 같은 법 시행령 제155조제1항(이하 “일시적2주택 특례”라 함)에 따른 요건을 갖추어 양도하는 경우 일시적2주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 ｢소득세법｣(2021.12.08. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액은 같은 법 시행령 제159조의4에 따른공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간을 적용하여 [표2]에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산하여 산정하는 것입니다.또한, 공동상속주택 소수지분을 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제104조제7항에 따른 세율이 적용되지 아니하는 것이며, 공동상속주택 소수지분 양도일 현재 같은 법 시행령 제159조의4에 따른 1세대1주택(제155조․제155조의2․제156조의2․제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함)에 해당하지 않는 경우에는 같은 법 제95조제2항 [표1]에 따른 보유기간별 공제율을 적용하여 장기보유 특별공제액을 산정하는 것입니다.1. 사실관계○ 2014.12월 어머니 별세로 서울시 소재 A주택을 甲, 乙, 丙 3인이 공동상속받음 - 甲 : 지분 7/10, 피상속인과 같은 세대(甲이 A주택 상속 후 계속 거주) - 乙 : 지분 2/10, 피상속인과 별도 세대 - 丙 : 지분 1/10, 피상속인과 별도 세대○ 2019.12월 A주택 상속 후 5년 경과○ 2021.5월 乙이 B주택 취득(A, B주택 모두 조정대상지역)○ 2021.8월 A주택 양도(양도가액 *,***백만원 : 고가주택)2. 질의내용○(질의1) 乙이 A주택 상속 취득 이후 양도 시까지 거주사실이 없는 상태에서 B주택을 취득한 경우, 乙의 A주택(공동상속주택 소수지분) 양도에 대해 소득령§155①에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부○ (질의2) A주택 최대지분자인 甲이 상속 이후 A주택에 계속 거주하다 양도하는 경우, 乙의 A주택(공동상속주택 소수지분) 양도에 대한 장기보유특별공제 적용 시 [표2] 적용 여부○ (질의3) 乙의 A주택(공동상속주택 소수지분) 양도에 대해 중과세율 적용이 배제되는지 여부○ (질의4) 丙이 A주택(공동상속주택 소수지분) 이외에 2주택을 보유하고 있는 경우, 丙의 A주택(공동상속주택 소수지분) 양도에 대해중과세율 적용이 배제되는지 여부 및 장기보유특별공제 적용 시 [표1] 적용 여부★주요 경력- 102,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 96,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

다세대주택을 신규주택 취득 후다가구주택으로용도변경하여양도 시 일시적 2주택(1세대 1주택) 특례 적용 가능 여부(변경후 2년이 지나야 함)기획재정부 재산세제과-1054생산일자 : 2023.09.05.요 지다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우,일시적2주택(1세대 1주택 양도세 비과세) 특례 적용 가능함【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.★주요 경력- 약 73,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 67,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부★ 일시적 2주택 양도세 비과세 요건1) 종전주택 취득일로부터1년 이상 지난 후 신규주택 취득2) 신규주택 취득일로부터3년 이내 종전주택 양도3) 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년이상 보유, 취득당시 조정지역일 경우 2년이상 거주포함)을 충족할 것양도, 서면-2022-법규재산-1143 [법규과-2337] , 2023.09.11[ 제 목 ]다세대주택을 신규주택 취득 후 다가구주택으로 용도변경하여 양도 시 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부[ 요 지 ]다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, 일시적2주택 특례 적용 가능함[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, 아래 ｢기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.｣를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1054, 2023.09.05.【질의】다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구 주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도 하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례 (이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부(제1안) 쟁점특례 적용 가능(제2안) 쟁점특례 적용 불가【회신】귀 청의 질의에 대하여 제1안이 타당합니다.[ 관련법령 ]소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】1. 사실관계○2015.1월 甲은 다세대주택(A) 취득○2021.12월 甲은 아파트(B) 취득○2022.2월 다세대주택(A)을 다가구주택 1채로 용도변경○2024.3월 A주택 양도 예정2. 질의내용○다세대주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득한 후 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하는 경우로서 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 이내에 하나의 매매단위로 양도하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항에 따른 일시적2주택 특례(이하 “쟁점특례”)를 적용받을 수 있는지 여부

오늘 22년 5월 9일자로 기재부에서양도소득세 시행령 개정에 대한 보도자료가 나왔습니다.개정사항 중요한 부분을 정리하면 다음과 같습니다.위 개정사항은 5월말에 공포예정이지만,납세자에게 유리한 개정이므로 시행령 개정일 이전인'22.5.10일 이후 양도'분부터 소급 적용하도록 하고 있습니다.현재 조정대상지역 내의 주택을 양도시주택 보유수에 따라 장기보유특별공제가 제외되며 중과된 세율이 적용됩니다.​다만,22.5.10일부터 23.5.9일까지 양도하는 경우 조정대상지역 내 다주택자라고 하더라도 장기보유특별공제를 적용하면서 기본 양도소득세율이 적용됩니다.다주택자에 대한 과도한 세부담을 완화하여 부동산 시장 매매활성화와 시장불안을 해소하기 위하여다주택자가 주택을 양도하더라도1년간 한시적으로 중과세를 배제하도록 개정됩니다.​기존 다주택자의 경우 주택을 양도시 기본 양도소득세율(6~45%)에 20%(3주택자 30%)의중과세율이 적용되어 최대 시세차익의 80% 이상을 세금을 부과하였습니다.​다만,한시적 중과배제 기간내에 양도하는 경우에는 기본 양도소득세율(6~45%)이 적용됩니다.​해당기간을 활용하여자녀에게 부담부증여를 하는 경우 절세효과를 누릴 수 있습니다.해당 내용은 다음 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://taxly.kr/post/683-부동산전문세무사-중과유예기간을-활용한-자녀에게-부담부증여-컨설팅-절세효과중과유예기간을-이용해야-하는-이중과세가 적용되는 경우에는 해당 주택의보유기간이 아무리 길더라도 공제를 받지 못하였습니다.​다만, 다주택자라고 하더라도 이번 한시적 유예기간내에 주택을 양도한다면3년 이상 보유한 물건은 1년에 2%(최대 30%한도)의 공제를 추가적으로 받을 수 있습니다.​19년 소득세법시행령 제154조 제5항 개정에 따라 21년 이후 양도한 경우 남은 1주택을 비과세 받기 위해서는최종 1주택이 된 날로부터 다시 2년 보유 및 거주를 해야합니다.다만, 이번 소득세법시행령 개정으로주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 비과세를 적용하도록 개정되었습니다.​따라서 과거에 2년 보유·거주한 주택이러다로 다른 주택을 양도 한 경우에는다시 해당 주택에 전입하여 거주해야하는 문제점을 해소하였습니다.​5.10일 이후 양도하는 주택부터는과거에 2년 보유·거주기간을 충족했다면 종전 주택을 양도했더라도 1주택이 된 시점에 즉시 비과세를 적용받을 수 있습니다.소득세법시행령 제155조 제1항에 따라 종전주택을 보유한 세대가 새롭게 대체주택을 취득한 경우 대체주택 취득일 현재 종전주택과 대체주택이 모두 조정대상지역이라면다음의 요건을 충족해야 일시적 2주택 비과세 가능합니다.다만, 이번 시행령 개정으로 전입요건이 삭제되었으며 중복보유기간이 1년에서 2년으로 완화됩니다.대체주택 취득일 현재 종전, 대체주택 중 하나라도 비조정대상지역인 경우에는중복보유기간이 3년입니다.​비과세를 받기 위하여 급매로 주택을 내놓았으나,최근 주택거래가 급감한 상황에서 1년 이내 팔리지 않아 비과세를 적용 받지 못한 분들과 세대원 전원이 신규주택으로 전입하기 어려운 상황에 처하신 분들에게 유리한 개정내용입니다.그동안 물건을 처리하기 어려워 하셨던다주택자분들은 중과유예기간을 활용하여 자녀에게 부담부증여 또는 가족간 매매를 통하여 종부세, 상속세 등의 절세효과를 누릴 수 있습니다.

소득세법 제104조 제7항에 의해 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 양도소득세 기본세율 6~45%에 20%(3주택자 30%)를 더한 ‘중과세율’을 적용한다.조정대상지역 외 지역의 주택은 양도하더라도 중과세율이 적용되지 않는다.3주택자가 양도차익이 10억원을 초과하는 주택을 양도하면 기본세율 45%에 30%포인트를 더한 75% 중과세율이 적용되며, 여기에 국세의 10%인 지방소득세를 합하면 최고 82.5%의 양도세율이 적용될 수 있다수십년을 보유 및 거주했던 주택이라도 중과세율이 적용되는 경우 추가공제 없이 양도차익 그대로 세금을 납부해야한다. 따라, 다주택자의 경우 중과세율을 피할 수 있는 방법을 최대한 검토한 뒤 양도해야한다. [사진 pixabay]이뿐만이 아니다, 중과세율이 적용되면 장기보유에 따른 추가 공제인 ‘장기보유특별공제’도 받을 수 없다. 즉, 수십 년을 거주했던 주택이더라도 추가공제 없이 양도차익 그대로 세금을 납부 해야 한다.여기에 보유 기간 동안 중과된 종합부동산세까지 감안하면 결국 남는 돈은 더 적다. 보유하면서 납부한 종합부동산세는 양도소득세 계산 시 필요경비에서도 제외된다.따라서 다주택자는 시세차익의 대부분이 세금으로 나가게 되므로 중과세율을 피할 수 있는 방법을 반드시 검토한 뒤 양도를 해야 한다. 세금을 줄이는 것이 돈을 버는 것이다.3주택 이상 보유시 중과세 배제 주택3주택자가 소유하는 조정대상지역 내 주택으로서 다음의 항목에 해당하는 주택은 양도소득세 중과세율을 적용하지 않고 일반세율을 적용한다.지역기준 및 금액기준에 따른 일정 주택조정대상지역 내 소재 주택이라고 하더라도 다음의 지역기준 및 가액기준에 해당하지 않는 주택은 양도소득세 중과세율이 적용되지 않는다.① 지역기준서울특별시, 광역시(군지역 제외), 경기도(읍, 면지역 제외), 세종시(읍, 면지역 제외)② 금액기준지역기준 외의 지역에 소재하는 주택으로서 주택과 부수토지의 기준시가 합계액이 3억원을 초과하는 주택장기임대주택소득세법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록해 임대하는 주택으로 일정 요건을 충족하는 장기임대주택은 양도 시 중과세율이 적용되지 않는다.-임대기간 : 10년 이상(2020년 8월18일 이후 등록분)-임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하(수도권 외 3억원)-아파트를 제외한 모든 주택(2020년8월18일 이후 등록분)-임대료 증액제한 5% 준수-취득 당시 비조정대상지역 주택 또는r 2018년9월13일 이전 취득한 조정대상지역 주택민간임대주택법의 개정으로 2020년 8월 18일 이후 등록분부터 아파트는 더 이상 임대주택으로 등록할 수 없으며, 임대유형도 단기임대주택이 폐지돼 장기임대주택(의무임대기간 10년)으로만 등록할 수 있다.2020년 8월 17일 이전에 등록한 임대물건들도 개정 전의 요건들을 충족한다면 중과세 배제 혜택을 적용받을 수 있다.조세특례제한법 적용 주택조세특례제한법에는 정책 목적에 따라 일부 양도소득세를 감면받는 주택들을 규정하고 있다. 이중 조세특례제한법 제77조, 제98조의2, 제98조의3, 제98조의5~8, 제99조~3 각각에 해당하는 주택은 양도하더라도 중과세율이 적용되지 않는다.상속주택으로서 상속개시일로부터 5년 이내 주택소득세법시행령 제155조 제2항에 해당하는 주택으로서 상속개시일로부터 5년이 지나지 않는 주택은 중과세율이 적용되지 않는다.상속주택 중에서도 소득세법시행령 제155조 제2항에 해당하는 주택이어야 하므로 피상속인의 상속주택이 2채 이상인 경우 피상속인이 소유한 기간, 거주한 기간, 상속개시 당시 거주한 주택의 순서로 이에 해당하는 1채의 주택만 중과세 배제가 적용 가능한 것을 유의해야 한다.그외 소유 1주택위에서 언급한 주택을 제외하고 1개의 주택만 소유하고 있는 경우에도 해당 주택을 양도할 때 중과세율이 적용되지 않는다.조정대상지역 지정 전 계약 주택조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 받은 사실이 확인되는 경우에는 조정대상지역 지정 후 양도시기가 도래하더라도 중과배제 적용이 가능하다.조세특례제한법에 따른 비과세1세대 3주택자가 조세특례제한법상 감면 주택을 보유한 자로 일시적 2주택에 해당하는 경우 양도소득세 비과세를 적용받지만 9억원 초과분(개정 전)에 대해서는 중과세율이 적용됐다. 하지만 2021년 세법 개정으로 지난해 2월 17일 이후 양도하는 주택으로 비과세가 적용되는 경우에는 9억 초과분에 대해서도 중과세가 적용되지 않는다.일시적 2주택 등 비과세 규정의 중복 적용으로 비과세가 되는 경우에도 9억원 초과분에 대해서는 중과세가 적용되어 논란이 있었으나, 세법 개정을 통해 중과 문제를 해결했다.