매수인에 의한 부동산 계약파기 후 종합소득세 신고

매매계약의 특약에 의해 매수자가 변경되는 경우매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는지양도, 기획재정부 조세정책과-2030 [] , 2023.10.11[ 제 목 ]매매계약의 특약에 의해 매수자가 변경되는 경우 매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는지[ 요 지 ]매매계약의 특약에 의해 매수자가 변경되는 경우 매매계약 체결일은 최초 매매계약 체결일로 보는 것입니다.[ 회 신 ](질의) 1주택을 보유한 1세대가 2022.10.21.전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 후 양도하는 경우로서 2022.10.21. 이후 매매계약의 특약에 따른 매수인 변경으로 매매계약이 변경체결된 후 양도하는 경우 매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는지(제1안) 최초 매매계약 체결일(제2안) 매수인 변경으로 인한 변경체결일(회신) 귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다[ 관련법령 ]소득세법 제89조【비과세 양도소득】소득세법시행령 제155조【1세대1주택의 범위】1. 사실관계----- ▲ ----------- ▲ ----------- ▲ ----------- ▲ ----------- ▲ ----------- ▲ ----’22.7.6.’22.10.14.’22.10.21.’22.12.29’22.3.13.’22.3.30.~주택매매 계약 체결중도금 기일 변경예규*변경일매수인 변경주택에서 상가로 용도변경양도예정* (기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.) 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라 물건을 판정2. 질의내용○1주택을 보유한 1세대가 주택에 대한 매매계약을 체결하고 그 매매계약의 특약에 따른 매수인 변경(매수인 지위승계)으로 매매계약이 변경 체결된 후 주택을 양도하는 경우 매매계약 체결일을 언제로 보아야 하는 지

1. 내용​일시적 2주택 비과세 특례는, 이사를 할 때 현실적으로 종전주택에서 나오기 전에 신규주택을 매수한 다음에, 신규주택으로 몸을 옮기고 나서 종전주택을 팔게 되는 상황을 감안하는 조항입니다. 이사를 가면서 주택이 겹치는 상황을 일시적이라고 보고, 종전주택 1채만 있는 것으로 보고 [1세대 1주택 비과세]를 판단하도록 한 것입니다. ​우선 실거주 목적을 확인하기 위해 종전주택을 취득일부터 신규주택 취득일까지 1년 간격이 필요합니다. 또 신규주택을 취득 후 3년 내에 종전주택을 매도하여야 합니다. 그래야 2주택을 보유한 상황이 [일시적]이라고 인정하겠다는 것입니다.​이때 원래는 3년이 처분 기한이지만, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 처분기한이 단축됩니다. 처음 처분기한이 단축된 날은 2018년 9월 13일입니다. 3년이 2년으로 단축됐습니다. 두 번째로 처분기한이 단축된 날은 2019년 12월 16일입니다. 이번에는 2년을 1년으로 단축시켰고, 신규주택으로 세대 전원이 이사 후 전입신고까지 하도록 했습니다. 이때 신규주택으로 이사까지 가야 하는데, 신규주택에 세입자가 이미 있는 경우가 있습니다. 오늘은 여기에 대해서 좀 더 자세히 설명합니다.​​2. 처분/전입 기간 연장​요즘 같은 상승장에서 신규주택을 사려는 분들은 아무래도 갭투자 하시는 분들이 많습니다. 종전 주택을 보유한 채로 신규 주택을 사려면 2채 값이 있어야 하는데, 집값이 비싸기 때문에 그러기에는 자금이 부족합니다. 그래서 ① 기존 임차인이 있는 신규주택을 갭만큼의 자금으로 매수한 뒤에 종전주택의 처분대금으로 전세보증금을 내어주며 신규주택으로 입주하는 것이 대부분입니다. ② 집주인이나 중개사가 매수인을 도와주기 위해 매매계약 직전에 임차인을 구해다 주는 경우도 있고요, ③ 아니면 집주인이 스스로 임차인이 되어 갭을 만들어 주는 경우도 있습니다.​이때 종전주택을 1주택으로 보고 비과세를 받으려면 신규주택 취득일부터 1년 이내에 종전주택을 매도해야 한다고 말씀드렸습니다. 신규주택의 취득일이란, 매수잔금일(대금청산일)을 말하고, 매수잔금일 전에 등기하는 경우 등기일을 말합니다. 전세보증금 반환채무를 떠안는 조건으로 잔금 일부를 대체하기로 한 경우에는 나머지 금액을 지급한 날을 말합니다. 이 1년을 [처분/전입 유예기간]이라고 부르겠습니다.​조심2009서204(2009.04.16)「소득세법」제98조 및 「소득세법 시행령」제162조 규정에 의하면, 자산의 양도차익을 산정함에 있어 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일로 한다고 규정되어 있는 바, 부동산을 양도한 경우로서 양수자가 양도자의 채무를 인수하는 경우, 그 채무인수일이 분명한 경우는 그 채무인수일이 양도시기가 되는 것이나, 불분명한 경우는 등기접수일이 양도시기가 된다.​​그런데 신규주택에 임차인이 있는 경우에는 전입할 수가 없습니다. 이때 그 임차인의 임대기간은 얼마나 남아 있을까요? 통상은 2년을 기준으로, 적으면 1년 미만, 많으면 1년 이상 ~ 2년 미만이 남았을 것입니다. 요즘에는 계약갱신청구권이 보장되기 때문에, 3년 이상 남을 수 있지 않겠나 생각하겠지만, 주인이 실거주 목적으로 전입을 준비하고 있기 때문에 계약갱신청구권은 행사가 불가합니다. 따라서 임대차계약이 2년 미만이 남은 상황입니다.​다시 좀 더 자세히 알아보면 임대차계약이 1년 미만인 경우가 있습니다. 이때는, [처분/전입 유예기간] 1년 중 임차인의 임대차계약이 끝나고 나서도 조금 시간이 있기 때문에, 그 틈에 전입하면 됩니다. 여기서도 꼭 주의해야 하는데 임대차계약이 6개월이 남지 않은 물건을 사게 되면, 아무리 내가 새 주인으로서 실거주를 한다고 해도 계약갱신청구권을 쓸 수 있습니다. 그렇게 되면 전입을 못해 비과세를 날리게 됩니다. 그러니 임대차계약이 6개월 미만 남았으면, 갱신청구권 의사여부 물어보고 사든지 사지 말아야 하구요, 6개월 ~ 1년 남은 것은 오케이입니다.​임대차계약이 1년 이상 ~ 2년 미만 남은 경우에는, [처분/전입 유예기간] 1년 안에 전입할 수가 없습니다. 그러면 일시적 2주택 비과세를 날리는 걸까요? 현실에서 임차인 없는 신규주택이 더 찾아보기 힘들기 때문에 이 특례의 실효성을 위해서는 반드시 임차인이 있는 경우에 대한 구제가 필요합니다. 그래서, 단서 규정을 만들었습니다. 그런데 내용이 어려워서 잘 살펴보아야 합니다.​​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​​1) 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있어야 합니다. 그것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되어야 합니다.​신규 주택을 매수하는 때에 이미 임차인이 신규주택에 거주하고 있는 상태여야 한다는 것입니다. 신규 주택 매수인이 보기에, 신규 주택의 매도인과 제3의 임차인 사이에 임대차계약이 이미 맺어져 있는 상태를 말합니다. 이때 집주인이나 중개사가 매매계약 직전에 세입자를 구해주는 것도 괜찮습니다. 매매계약의 잔금일 현재 시점에서는 기존에 임차인이 거주하고 있는 상태가 맞기 때문입니다.​그러나, 매매계약을 하면서 집주인을 세입자로 돌리는 경우에는 주의해야 합니다. 기존 임차인이라는 것은 신규 주택의 취득일에 그 신규 주택에 이미 임차인이 있다는 것을 뜻하므로, 매매계약을 하면서 집주인을 임차인으로 돌리는 상황에 그를 ‘기존 임차인’이라고 부를 수는 없습니다.​​2) 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후여야 합니다.​위에서 말씀드렸듯이 남은 임대차기간이 1년 미만인 경우에는, [처분/전입 유예기간] 1년 여유가 다 가기 전에 세입자의 임대차계약이 끝나므로, 남은 기간에 전입하면 됩니다. 따라서 임대차계약이 1년 이상 ~ 2년 미만 남은 경우에만 기간 연장의 의미가 있습니다.​​3) 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되 ​다음 각 목의 기간이란 이사 후 전입 기간과 종전 주택 처분기간 모두를 말합니다. 그러니 종전주택도 조금은 천천히 처분할 수 있게 됩니다. 원래라면 매수인은 [처분/전입 유예기간] 1년 안에 종전 주택을 처분하고 신규주택으로 이사하여 전입해야 하는데, 그 기간이 늘어나는 상황입니다. 그런데 늘어난 [처분/전입 유예기간]의 마지막 날은 ‘임대차계약 종료일’이라는데 주의가 필요합니다.​임차인은 집주인이 실거주한다고 하니 그 집에서 계약갱신청구권을 쓰지는 못할지언정, 임대차계약의 종료일까지는 거주할 권리가 있습니다. 그러니 임차인이 '임대차계약의 종료일'에 이사를 나가도 법적으로 아무 문제가 없는 것입니다. 그런데 임대차계약의 종료일은 공교롭게도 [처분/전입 유예기간]의 마지막 날입니다. 임차인이 오전에 전출 나가고 매수인이 오후에 이사 후 전입신고를 하면 참 좋겠지만, 여건이 맞지 않아 그 날 전입을 못 할 수도 있습니다. 그러면, [처분/전입 유예기간]이라는 주어진 시한을 넘었기 때문에 비과세 특례를 받지 못합니다. 참 난처한 상황이 됩니다.​그러니, 임대차계약 종료일 전에 임차인을 내보내고, 신규주택 매수자가 이사하여 전입해야 안전합니다. 실무상으로는 일주일 정도 전에 이사비를 주고 내보내라고 권하고 있습니다. 현실의 상황을 고려하여, [처분/전입 유예기간]을 임대차계약 종료일의 다음 날 정도로 해주면 좋으련만, 그렇지 못하니 주의하셔야 합니다.​​4) 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않습니다.​최대 2년을 한도로 한 것은, 임대차계약이 2년을 기준으로 하고 있기 때문입니다. 조금 발상을 바꿔보면 임차인에게 계약갱신청구권을 허용해주면서 4년까지 기간을 늘려 종전주택도 천천히 처분하며 상황을 지켜보려 할 수도 있지만 그런 방법은 통하지 않습니다. 신규 주택 취득일 이후 임대차계약을 갱신해주는 경우, 갱신은 자유지만, 그 임대차계약은 [처분/전입 유예기간]을 연장시키지 못하기 때문입니다.​​실무에서는, 1) 집주인이 임차인이 되는 경우에 특례적용이 불가하다는 사실, 2) 임대차계약 종료일이 마지막 날이라는 사실을 모르는 경우가 많습니다. 일시적 2주택 비과세 특례를 못 받고 못 받고 차이가 크니, 주의하셔야겠습니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 가산세와 관련된 것으로 부정과소신고가산세로 추징당했으나, 조세불복 결과 일반과소신고로 결정된 심판사례입니다.세부적으로 살펴보면,취득가액은 실제거래가액이 우선이나,알 수 없는 경우는 주로 환산취득가액을 적용합니다양도차익을 계산할 때는 실제 거래가액을 적용함이 원칙이나, 2006년부터 부동산 실거래가 신고가 도입되어 2006년 이전에는 정부에서 실제 거래가액을 확인하기 어려운 경우가 많습니다.이런 경우에 취득가액은 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액을 적용하나, 실무적으로 매매사례와 감정가액이 있는 경우는 드물어 환산취득가액을 적용하게 됩니다.환산취득가액은『 실제 양도가액 X (취득시 기준시가 / 양도시 기준시가)』를 적용하여 계산합니다.환산취득가액을 적용한 금액이 실제 취득가액보다 높다면, 양도차익이 그만큼 줄어드는 것이니 양도세를 덜 내게 됩니다. 물론, 환산취득가액이 더 낮아 더 내게 될 수도 있습니다.소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액간혹, 실제 취득금액을 알고 있고 계약서와 증빙이 있어도 이를 무시하고 환산취득가액을 적용하여 신고하는 경우가 있는데 2006년 이전이라면 운좋게 안걸리는 경우도 있습니다.일반과소신고 가산세는 10%이나,부정과소신고가산세는 40%를 적용합니다납세자들이 가장 두려워하는 것이, 가산세입니다.신고불성실 가산세를 알아보면,① 무신고의 경우는 20%② 과소신고를 한 경우는 10%이지만,③부당 무/과소신고를 한 경우는 40%의 매우 높은 금액을 추징합니다.물론, 아래의 납부지연 가산세는 별도로 내야 합니다.『미납·미달납부세액 * 미납기간 * 22/100,000(’22.2.14. 이전까지는 25/100,000)』부당과소신고의 경우, 40%의 엄청난 가산세율이 적용되는데 아래와 같은 부정한 방법으로 인한 경우 적용이 됩니다.1.이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장2.거짓증빙 또는 거짓문서의 작성 및 수취3.장부와 기록의 파기4.재산을 은닉하거나 소득·수익·행위·거래의 조작 또는 은폐5.그 밖에 국세를 포탈하거나 환급 공제받기 위한 사기 그 밖의 부정한 행위일반적으로양도세의 경우, 허위계약서나 허위증빙으로 필요경비 차감등이 이에 해당합니다.부정과소신고 가산세를 적용하였으나, 조세불복 결과 일반과소신고를 적용한 사례입니다살펴볼 심판사례는 과세관청은 허위의 매매계약서로 부정과소신고 가산세 40%를 적용하였으나, 불복하여 10%의 일반과소신고 가산세를 적용하게 된 경우입니다.구체적인 상황은[상황]① 2001년 목장 토지와 건물을 오빠로부터 매수② 2015년 토지와 건물을 각각 수용당함③취득 매매계약서를 근거로, 양도세를 신고④제출한 토지 취득계약서는 수기이나, 건물 취득계약서는 워드작성본임⑤세무서는 취득계약서가 허위라고 판단하고, 환산취득가액으로 양도세를 계산하여 추징⑥추가로,가산세는 허위계약서 이므로 부당과소신고 40%를 적용청구인이 이에 불복하여, 조세심판 청구를 진행조심-2020-서-1401 , 2020.12.21 , 일부인용 , 완료[ 제 목 ]이 사건 처분 관련 가산세 전부를 취소하거나 부정과소신고가산세가 아닌 일반과소신고가산세를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부 등[ 요 지 ]처분청이 일반과소신고가산세율이 아닌 부정과소신고가산세율을 적용하여 가산세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단됨부정한 적극적인 행위가 없다고 판단하여, 일반과소신고 가산세를 적용불복결과, 매매계약서는 인정하기 어려우나 과소신고 가산세율은 40%에서 10%로 적용해야한다고 판단하였습니다.조세심판원의 판단 근거를 살펴보면,①형식이 다른 다수의 계약서를 가지고 있음②취득에 대한 금융증빙을 제시하지 못함③따라서, 계약서를 실제 거래금액으로 인정하지 못함④단, 계약서가 사후에 거짓 작성되었다는 증거는 없음⑤단지 금융거래 내역을 보관하지 못함을 사기나 부정으로 보기 어려움따라서, 부정한 의도로 허위계약서를 작성한 것으로 본 세무조사 결과는 문제가 있으므로 가산세율은 40%가 아닌 10%를 적용하는 것으로 판단하였습니다.3. 심리 및 판단청구인이 형식이 다른 다수의 취득계약서를 가지고 있다는 사실만 확인될 뿐 위 계약서가 사후에 거짓으로 작성되었다거나 기재된 거래금액이 실제 거래금액과 현저히 차이가 난다는 점 등이 확인된바 없고, 청구인이 20여년 전 쟁점부동산의 취득 관련 금융자료 등을 충실히 보관하지 못하여 실제 취득가액에 대한 입증을 하고 있지 못한 것으로 보일 뿐 부정한 목적으로 허위 신고를 하였다고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 형식이 다른 다수의 취득계약서를 제출한 것이 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 사기 기타 부정한 적극적인 행위에 해당한다고 보기 어려우므로처분청이 일반과소신고가산세율이 아닌 부정과소신고가산세율을 적용하여 가산세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.정리하면,이상, 오래전의 취득한 부동산을 양도할 때 환산취득가액을 적용하지 않고 계약서를 근거로 실제취득가액을 적용하였으나세무서는 세무조사 결과 이를허위의 계약서로 보아 40%의 부정과소신고가산세를 적용하였으나, 불복결과 일반 10% 가산세로 적용이 변경된 경우를 살펴보았습니다.간혹 이와 같이, 가공의 매매계약서나 공사계약서를 근거로 양도차익을 줄이는 경우가 있는데 부정한 행위로 판단되면 40%의 가산세를 추징당하니 주의해야 합니다.그러나, 위와 같이 부정한 의도가 없다고 판단되면 불복결과 가산세가 줄어들 수도 있습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

안녕하세요, 오회계사입니다.이번 포스팅에 다룰 주제는 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 조건으로 매매를 하는 경우 세법은 어떻게 보는지 알아보겠습니다.최근 부동산 가격 급등으로 이러한 거래가 종종 발생하고, 이웃님 중에 해당 주제에 대한 포스팅 요청이 있어 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,매수자 양도세 대납은 세법에서 인정되는 거래 방식이며,대납세액은 양도가액에 가산됩니다.매수자가 양도세를 대납하는 조건의 거래는 불법은 아닌 정상적인 거래이며, 이에 대해 세법에서는 대납세액을 양도가액에 포함하여 보도록 하고 있습니다.양도, 부동산거래관리과-1047 , 2010.08.12[ 제 목 ]매수자가 양도소득세를 부담하는 경우 양도가액[ 요 지 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것임[ 회 신 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것입니다.1. 질의내용 요약○ 사실관계- 2005년 6월 토지 양도 계약- 계약시 소유권이전 지연으로 발생되는 양도소득세는 매수자가 부담하기로 약정함- 2006년 12월 잔금 및 양도소득세 차액을 수령하고 소유권이전함○ 질의내용- 매수자로부터 수령한 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부대납액의 양도가액 가산은1회에 한하고, 해당 양도금액에 따라 계산된 양도세 금액이 최종 납부액입니다.그렇다면, 양도세를 다시 양도가액에 더한다는 것인데 이 경우 양도차익은 다시 산정되고 더 올라간 양도세를 내게 됩니다.이러한 것을무한 반복해야 하는지, 1회만 양도가액에 가산하고 나온 양도세로 종료되는지 여부인데 1회만 가산하여 재계산된 양도세를 최종 납부해야 합니다.양도세 대납 조건의 양도세를 계산 예시를 보면,1차 양도세 계산)취득가: 6억양도가: 16억 (계약서상)양도차익 = 10억세율 60% 가정시, 양도세는 6억인데 이를 다시 양도가에 1회 가산합니다.1회 대납액 가산)취득가: 6억양도가: 16억 + 6억 = 22억 (대납 합산)양도차익 = 16억세율 60%를 적용한 9.6억원이 최종 양도세액 입니다.이 경우, 매매 계약 조건에 따라 매도자, 매수자가 부담할 양도세는 달라집니다.① '1회 양도세만 대납하기로 한다': 매수자 6억부담, 매도자 3.6억부담② 특별한 언급 없이, '양도세는 매수자가 대납한다': 분쟁이 있을수 있지만, 9.6억 전액 매수자 부담이라고 보는게 합리적일 것입니다.③ '전액 양도세 매수자 대납한다': 매수자 9.6억 부담이라고 봐야겠죠중요한 것은 6억 대납으로 끝난게 아니라는 것이고, 무한반복 가산/재계산하지는 않지만 1회가산 후 증액된 양도가액으로 양도세를 다시 계산한다는 것입니다.○ 재일46014-3077, 1994.12.01【제목】매수자가 양도소득세를 부담키로 한 부동산매매에 있어 양도가액은 매도자가 받는 가액에 매수자가 부담한 양도소득세를 포함한 가액임【질의】매도자가 16억원을 수령하고, 매도자 부담 양도소득세 전액을 매수자가 부담하기로 약정한 부동산매매 계약에 있어서 취득가액 6억 세율 60％인 경우의 양도소득세 산출 계산방법(필요 경비 등은 무시함)갑설: 양도가액을 16억원으로 하고 취득가액 6억원과의 차액인 10억원을 양도소득으로 하여 세율 60％ 적용하여 양도소득세 6억원을 계산한 후, 다시 6억원을 당초양도가액에 합산하여 (양도가액 22억 - 취득가액 6억) 60％로 계산하여 양도소득세 9억 6천만원으로 과세함.을설: 양도가액에는 납부해야 할 양도소득세 상당액(x)이 포함되어야 함으로 양도가액에 양도소득세 상당액(x)을 포함한 16억 + x를 양도가 액으로 하고 이에 취득가액 6억원을 차감후 세율 60％를 적용하여 양도소득세를 계산함. 즉[ (16억 + x) - 6억] 60％ = x로 계산하여 양도소득세 상당 x는 15억원으로 계산함.【회신】귀 문의 경우 갑설 에 의하는 것임.○ 국심90서101, 1990.03.23【요약】양수자가 대신 부담한 양도소득세는 처음 1회에 한하여 동세액을 양도가액에 합산함.【판결이유】이는 이미 청구인이 스스로 실지양도가액에 양도소득세등 726,906,165원을(1회) 산입하여 예정신고 및 자진납부한데 대하여 또다시 양도소득세등 346,073,975원을(2회) 산입과세한 것이 된다. 그러나 전시한 당청예규에서 “자산양도차익을 실지거래가액으로 결정하는 경우에 매입자가 대신 부담한 양도소득세는 양도가액에 산입한다”라고 하는 것은 양도소득세 등을 예측할 수 있는 1회만을 산입하는 것으로 보아야 한다. 왜냐하면, 매수자가 부담한 양도소득세를 양도가액에 포함시키는 것은 예컨대, 이 건과 같이 어떤 부동산을 17억원에 양도한 경우 세금이 7억원인바, 이를 매수자가 부담할 때는 매도자에게 24억원에 양도한 결과가 되어 국가가 받을 세금이 10억원이 됨에도 만약 매수자가 부담한 7억원을 양도가액에 포함시키지 않으면 3억원의 탈세를 추징할 수 없기 때문임.따라서 제1회의 양도소득세만이 양도가액에 포함됨.또 만일 무한히 양도소득세를 포함한다고 하면, 양도가액이 무한히 계산되어 양도시기 및 양도가액이 불분명하게 되는 결과로 인하여 실지거래가액으로 양도소득세를 과세할 수 없게 될 것임.계약서에 양도세 대납약정이 없는 경우, 증여로 봅니다.양도세를 대납하는 조건도, 매매 계약서에 명시해야 합니다.명시하지 않은 경우, 매수자가 대가 없이 매도자에게 양도세를 대신 부담한 것으로 봅니다. 이 경우, 매수자가 매도자에게 증여한 것으로 보아 결국 매도자에게 증여세가 나오게 됩니다.따라서, 반드시 약정 내용을 명시해야 하는점 주의해야합니다.양도, 재산세과-1918 , 2008.07.25[ 제 목 ]매수자가 부담한 양도소득세의 증여세 해당 여부[ 요 지 ]양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항임○ 서면4팀-2093, 2007.07.09.양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것이나, 매매약정내용에 관계없이 매매계약을 체결한 후 양수자가 양도자의 양도소득세를 아무런 조건 없이 대신 납부한 때에는 양수자가 대신 납부한 양도소득세액을 양도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세되는 것으로서, 양도소득세가 양도가액에 포함되는지 여부는 매매약정내용, 양도소득세 지급 여부 등 사실관계를 확인하여 판단할 사항임매수자의 양도세 대납액은 추후 양도차익 계산시차감되는 필요경비로 인정됩니다.당연한 애기이겠습니다만, 매수자가 대신 부담한 양도세는 추후 매수자가 양도할 때 필요경비로 인정되어 양도차익을 줄여줍니다.소득세 기본통칙97-0…4 【 매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입 】주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 매도자는 동 양도소득세상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매수자는 동 세액상당액을 매입원가로서 필요경비에매수자가 대납 약정을 하였으나, 신고납부 기한까지 이행하지 못하고 추후 대납하는 경우 가산세는 적용됩니다.간혹 발생할 수 있겠지만, 매수자가 양도세 대납해주기로 계약서에 명시적으로 약정까지 해놓고, 신고/납부 기한까지 약속을 안지키면 우선 실거래가로 세액을 납부하고, 추후 매수자에게서 돈을 받아 수정신고를 하는 경우 가산세는 발생합니다.○ 서면4팀-3404, 2006.10.10(질의요지(쟁점))매수자가 양도소득세를 부담하기로 계약하였으나 부담하지 아니하여 동세액 상당액을 제외하고 양도소득세 확정신고를 한 후, 동 양도소득세를 지급받은 경우 수정신고시 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세의 적용여부【회신】양도소득세를 매수인이 부담하는 조건으로 부동산 매매계약을 체결하고 양도하였으나, 양수인이 부담하기로 한 세액을 양도소득세확정 신고 기한까지 지급받지 못하여 동 세액을 제외한 금액으로 양도소득세 과세표준을 계산하여 신고ㆍ납부한 후, 양수자로부터 동 세액을 지급받은 시점에 양도소득세 과세표준을「국세기본법」제45조의 규정에 의하여 수정 신고하는 경우에는「소득세법」제115조 제1항 및 제2항의 가산세가 적용되는 것임.정리하면,매수자가 매도자의 양도세를 대납하는 조건의 거래도 가능하나, 1차 계산 양도세 대납액은 양도가액에 가산하여 양도세를 재차 계산하게 됩니다.최종 부담 양도세는 무한 반복하는 식의 계산은 아닌, 1회 대납세액을 양도가액에 가산한 방식으로 계산하게 됩니다.반드시, 계약상의 약정이 있어야 위의 방식이 인정이 되며, 약정이 없다고 보는 경우 매수자가 매도자에게 증여를 한 것으로 보아 매도자에게 증여세가 발생할 수 있으니 주의해야합니다.그리고, 해당 대납세액은 추후 양도차익 계산시 필요경비로 차감되는 항목입니다.이상 양도세 대납 방식의 양도세 계산과 주의점에 대해 살펴보았습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

1. 서론​양도소득세 업무를 보다 보면, 양도인께서 재외국민이거나 외국인(이하 외국인 등)인 경우를 적잖이 봅니다. 이런 경우에는 내국인이 양도소득세를 신고하는 것과는 달리 신경써야 할 부분이 있습니다. 오늘은 소득세법 제108조 [외국인 등 양도신고확인서 제출]에 대해서 이야기해보고자 합니다. 이 제도는 2020년 7월 1일부터 시행되어, 아직 잘 모르시는 분들이 많습니다.​그 전에 헷갈리지 않도록 설명하겠습니다. 세법에서는 원래 국적이 외국인인 것은 중요하지 않습니다. 세법에서는 고유의 개념으로 거주자인지 비거주자인지가 중요합니다. 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 말합니다. 비거주자는 거주자가 아닌 개인입니다. 그러니 짧은 기간에 여러 번 거주자/비거주자를 오가는 것도 얼마든지 가능합니다. 국적 획득은 굉장히 절차가 복잡하고 어려운 일이므로, 거주자 비거주자 변동이 훨씬 탄력적입니다. 과세권을 신속하게 결정짓기 위해서 정해진 규정입니다.​그러나 [외국인 등 양도신고확인서 제출] 규정은, 세법의 세계에서 정말 특이하게도 재외국민, 외국인을 대상으로 합니다. 외국인 등은 대부분 비거주자이겠으나, 항상 비거주자인 것은 아닙니다. 그러니, 평소에도 세법을 생각하실 때 국적을 기준으로 생각하지 않도록 주의하시고 이 규정만 특이하다고 생각하시기 바랍니다. 거주자와 비거주자에 관한 내용은 다음에 더 자세히 설명드리겠으니, 필요하신 경우 가까운 세무사를 찾아 상담받으시기 바랍니다.​​2. 내용​1) 개요​먼저 법률 전문을 살펴봅니다.​소득세법 제108조(재외국민과 외국인의 부동산등양도신고확인서의 제출)「재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 재외국민과 「출입국관리법」 제2조제2호에 따른 외국인이 제94조제1항제1호의 자산을 양도하고 그 소유권을 이전하기 위하여 등기관서의 장에게 등기를 신청할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 부동산등양도신고확인서를 제출하여야 한다.​​원래 부동산을 거래하면, 매수인이 잔금을 지급하는 날 (매도인이 잔금을 받는 날) 곧바로 등기를 이전시킵니다. 부동산은 다른 자산과는 달리 물권을 득하기 위하여 등기하여야 하기 때문입니다. 그 날 등기를 마치지 않으면 매도인이 이중매매를 하는 등 장난을 칠 우려도 있습니다. 그러니 부동산 매매에서 가장 긴장감이 높아지는 순간입니다. 매수인이 빨리 등기이전을 마치기 위해 법무사를 등기국에서 대기시키는 경우도 있습니다.​그런데 [재외국민/외국인 양도신고확인서 제출] 규정에 의하면, 재외국민/외국인이 자산을 양도한 때에는, 일반적인 방법으로는 매도인에게서 매수인에게로 등기가 넘어가지 않습니다. 등기국에서 “각하” 처리를 합니다. 그러니 매수인은 속이 탑니다. 왜 그럴까요? 외국인 등은 우리나라에 거점을 두고 있는 사람이 아니기 때문에, 부동산을 양도하고 나서 외국으로 떠나버리면 양도소득세를 받아내기가 굉장히 어려워집니다. 외국 정부와 협력을 거치는 등 몇 년도 모자랄 지경입니다. 그러니 외국인 등 매도인이 우리나라를 떠나기 전에, 양도소득세를 확실히 해결해주는 경우에만 등기를 넘겨주겠다는 의도입니다. 그래서 매도인이 양도소득세 신고 납부를 마친 뒤, 세무서가 [부동산등양도신고확인서]를 발행하여, 매수인이 그걸 받아 등기국에 제출해야만, 비로소 매수인에게 등기가 이전됩니다. 예전에도 조세 포탈을 막기 위한 비슷한 제도는 있었습니다. 그때는 외국인 등의 인감증명에 세무서장의 확인을 받는 식이었습니다. 그러다 현재 [외국인 등 양도신고확인서 제출] 규정으로 자리잡았습니다.​민법 제186조(부동산물권변동의 효력)부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.​​2) 외국인 등이 부동산을 양도​재외국민과 외국인이란, 「재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 재외국민과 「출입국관리법」 제2조제2호에 따른 외국인을 말합니다. 외국인은 우리나라 국적이 아닌 사람을 뜻하며 시민권자로도 불립니다. 재외국민은 우리나라 국적인데 외국의 영주권을 가진 자나 영주 목적으로 외국에 거주하는 자입니다. 즉, 실무에서 매도인이 시민권과 영주권이 있는 사람이라고 하면 일단 이 규정을 고려해보아야 합니다.​재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률 제2조(정의)이 법에서 “재외동포”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.1. 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권(永住權)을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자(이하 “재외국민”이라 한다)​출입국관리법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.2. “외국인”이란 대한민국의 국적을 가지지 아니한 사람을 말한다.​​3) 사전 신고 납부​외국인 등인 매도인이 일반적인 절차와 같이 양도소득세를 신고 납부하고, 추가로 [양도신고확인서 발급신청서]를 제출합니다. 그러면 세무공무원이 가장 최우선순위로 신고내용을 검토하고, 그 내용이 적법하다고 판단되면 [양도신고확인서]를 발급해줍니다. 실제로는 신청서 아래에 세무서장이 날인한 뒤에 보존 테이프로 붙여서 돌려주는 식입니다.​​​4) 실무상 주의점​외국인 등인 매도인이 매수인을 배려하기 위해서는, 잔금일에 매수인이 등기를 이전할 수 있게 [양도신고확인서]를 넘겨줘야 합니다. 그러면 잔금일에 매도인 손에 [양도신고확인서]가 있어야 한다는 뜻이고, 매도인이 양도소득세 신고와 납부를 마치고 세무서 검토도 마쳤다는 뜻입니다.​그런데, 양도소득세에서 양도시기는 대금청산일입니다. 즉 잔금일이 양도 시기인데, 이미 양도소득세 신고와 납부를 마쳤다는 이야기입니다. 즉, 실무에서는 매도인이 잔금을 받기도 전에 양도소득세 신고를 마치고 세액을 납부한 뒤에 양도신고확인서를 확보해야 합니다.​매도인 입장에서는 다소 껄끄러운 이야기가 됩니다. 만약 계약이 중간에 잘못되어 잔금을 받지 못하게 된다면? 또는 계약이 변경된다면? 물론 계약이 당초부터 없던 것이 된 경우에는 소득도 실현되지 않은 것이 되어 양도소득세는 돌려줍니다. 계약이 변경되면 [양도신고확인서 발급신청서]를 다시 쓰면 됩니다. 그래도 어떻게 될 지 모르는데 양도소득세를 미리 내는 것이 썩 내키지는 않습니다. 하지만 어쩔 수 없습니다.​아무리 외국인 등의 양도소득세 신고서를 최우선으로 검토한다고 해도 늦으면 2주까지도 소요된 경험이 있습니다. 그러니 잔금일로부터 1개월 전 ~ 보름 전에는 반드시 양도소득세 신고 납부를 하고 [양도신고확인서 발급신청서]를 제출해야 합니다. 그것도 양도소득세 신고서에 아무런 오류가 없을 때 이야기이므로, 실제로는 1개월 정도 여유를 두도록 권하고 있습니다.​​중개사님들이나 매수인들께서는 매도인이 영주권자나 시민권자인 경우 이 내용을 꼭 숙지하셔서, 잔금일에 매수인에게 [양도신고확인서]가 전달될 수 있도록 스케줄을 잘 짜셔서 착오가 없으시길 바라겠습니다.