5/10부로 바뀐양도세 질문드려요^^

반갑습니다, 최지호 세무사입니다.최근 상담에서“주택을 매매계약할 당시에는 주택이었는데, 잔금 전에 상가로 용도변경되면 비과세가 불가능한지”라는 질문을 자주 받고 있습니다.2025년 2월 28일 자로 관련 규정이 개정되면서, 용도변경과 멸실을 어떻게 판단해야 하는지가 실무에서 중요한 쟁점이 되고 있습니다.오늘은 이 개정 내용을 중심으로비과세 판단 시점이 어떻게 바뀌는지,그리고용도변경과 멸실이 어떤 기준으로 달리 판정되는지정확하게 정리해 보겠습니다.주택 양도세·취득세는 ‘잔금일 기준’으로 판단한다부동산 세법의 기본 원칙은양도일과 취득일을 모두 잔금일 기준으로 본다는 점입니다.이 원칙에 따라 세금이 다음과 같이 결정됩니다.양도인(파는 사람)1세대 1주택 요건을 충족했다면양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.매수인(사는 사람)주택을 취득하는 경우다주택자 또는 법인 →취득세 12% 중과주택이 아닌 상가·토지 취득 →취득세 약 3.5% 수준즉,주택인지 비주택인지가 양도세와 취득세 모두에서 가장 중요한 판단 기준입니다.멸실(철거)은 개정과 무관하게 ‘잔금일 기준’으로 주택 여부를 판단한다.멸실의 경우에는 규정이 변화되지 않았습니다.지금까지와 동일하게 잔금일 기준으로 주택인지 여부를 판단합니다.따라서 계약일 당시 주택이었더라도,잔금일 기준 이미 멸실되어 있다면 주택으로 보지 않으며 비과세가 적용되지 않습니다.이 때문에 매수인이 취득세를 낮추기 위해 멸실을 선택하는 방식은 매도인의 비과세가 완전히 배제되는 구조가 되어 실무적으로 사용할 이유가 없습니다.관련 예규) 기재부 재산세제과-1543(2022.12.20)“1세대 1주택 매매계약을 체결하고 그 매매 특약에 따라 잔금 전에 주택을 멸실한 경우,1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제의 판단 시 기준 일은 잔금청산일이다.”용도변경은 종전에는 ‘양도일 기준’, 개정 후에는 ‘계약일 기준’으로 판단한다!용도변경은 멸실과 달리 판정 기준 자체가 변경되었습니다.개정 전(종전)양도일(잔금일) 기준 주택 여부로 판단개정 후(2025.2.28 이후 계약)계약일 당시 주택이면 비과세 인정따라서 2025년 이후에는 잔금 전에 용도변경이 이루어져도 계약일에 주택이었다면 매도인의 비과세는 보호됩니다.관련 법령) 소득세법 시행령 제154조 제1항“매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 변경하고 양도하는 경우에는해당 주택의 주택 여부 판단은 ‘매매계약일’을 기준으로 한다.”주택 비과세 판단은 항상“언제 주택으로 보느냐”가 핵심인데,2025년 이후에는 용도변경과 멸실이 서로 다른 기준으로 판단되기 때문에거래 시점과건축물대장 상태를 정확하게 체크하는 것이 무엇보다 중요합니다.앞으로도 실무에서 자주 발생하는 쟁점과 개정 내용들을 쉽고 정확하게 정리해 드리겠습니다.궁금하신 부분은 언제든 문의 주시면 도움드리겠습니다.

안녕하세요.심현주세무사입니다.본 포스팅은 2020년 11월에 작성되었습니다.​증여세 관련한 몇가지 질문들은 보았는데요,질문별로 몇가지 짚고 넘어가면 좋은 부분들을 정리해두려 합니다.​문제1아버지에게 5천만원 어머니에게 5천만원 증여시납부할 증여세가 있을까요?​답변1증여세는 수증자를 기준으로 판단합니다따라서 아버지 어머니 각각 직계비속으로부터 5천만원씩 받으므로증여일로부터 10년내 다른 증여가 없었다면전액 공제되어 증여세 신고납부의무가 없습니다.​​질문2아버지가 5천만원을 할아버지가 5천만원을 증여해주셨습니다납부할 증여세는 얼마일까요?​답변2수증자 기준 직계존속(아버지,할아버지)으로부터1억을 받았으므로 직계존속으로부터 받을때의 증여공제 5천만원을 제외한5천만원에 대하여 증여세 납부의무가 있으며1억이하 10%증여세율 및 3%증여세액 공제를 적용하여485만원의 증여세를 납부해야합니다.​​질문3애 아버지와는 이혼한 상태입니다.아이는 아버지와 같은세대를 구성하고있습니다.아이에게 외조부가 5천만원 증여시증여세 납부의무가 있을까요?​답변3외조부도 아이에게 직계존속이므로 5천만원 공제가 적용되어 증여세 납부의무가 없습니다.​​질문4아이의 계모인데 아이의 미래를 위해 미리 금전을 증여해두고 싶습니다.얼마까지 공제가능할까요?​답변4직계존속과 혼인중인 배우자도 직계존속으로보아5천만원의 증여공제가 적용됩니다.다만 사실혼의 경우 직계존속으로 보지 않는 다는점에 유의하시기 바랍니다!​​이렇게 수증자기준으로 판단하는 점이나, 직계존속의 배우자도 직계존속으로 보는 등증여세법도 꽤 재밌는 부분이 많답니다.​2010년 이전만 해도 의붓부모의 증여공제가 위와같지 않았답니다.이러한 법령의 개정을 보면 재혼이나 의붓아버지 어머니에 대한 인식도계속 바뀌어 왔음이 느껴집니다.​앞으로도법에 녹아있는 시대와 문화의 모습까지 전해드리고 싶네요그럼 다음 글에서 기다리겠습니다~

상속세 및 증여세[강서구마곡상속세 전문세무사][강서구마곡증여세전문세무사]토지거래허가구역 실거주 유예기간 연장 ·확대(자연 세무회계컨설팅) 머털도사 절세도사 ・ 16시간 전URL 복사 통계본문 기타 기능안녕하세요 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 최근 국토교통부가 발표한 토지거래허가구역(토허구역) 내 주택 실거주 유예기간 연장·확대 조치에 대해 설명드리겠습니다. 세입자가 있는 주택을 매수하려는 무주택 실수요자분들이라면 반드시 알아두셔야 할 내용입니다.​​​​​​​​실거주 유예 제도, 원래는 이런 겁니다- 토허구역에서는 원칙적으로 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 이내에 주택을 취득·등기하고, 이후 2년간 실제로 거주해야 합니다.​- 세입자가 이미 거주 중인 주택을 매수하는 무주택자 입장에서는, 임대차 계약이 남아있는데 곧바로 입주하라는 원칙이 현실적으로 큰 걸림돌이었습니다.​- 이에 국토교통부는 2026년 5월 12일, 무주택 실수요자가 임차인이 있는 주택을 매수할 경우 기존 임대차계약이 끝날 때까지 입주를 유예할 수 있도록 하는 한시적 특례 조치를 발표했습니다.​- 매수자 요건은 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람으로 한정되며, 유예기간이 끝나 입주한 뒤에는 여전히 2년간 거주해야 하는 의무가 있습니다.· · ·​​​​​기존안 vs 수정안, 무엇이 어떻게 바뀌었나요?- 2026년 9월 17일, 국토교통부는 지난 5월 발표한 실거주 유예 조치를 연장·확대한다고 밝혔습니다. 관련 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안은 9월 18일 입법예고를 거쳐 2026년 10월 1일부터 시행됩니다.​① 신청기한 연장기존안: 2026년 12월 31일까지 → 수정안: 2027년 12월 31일까지 (1년 연장)​② 유예 인정범위 확대 (가장 큰 변화)기존안: 시행 당시 임대차계약의 잔여기간까지만 → 수정안: 잔여기간 + 갱신계약 1회(최대 2년)까지 확대​③ 최장 유예 가능기간​기존안: 약 2년(~2028.9.30 입주) → 수정안: 갱신계약 체결 시 최장 3년 3개월, 경우에 따라 2029년까지 입주 유예 가능​- 다만 갱신계약을 하지 않는다면 기존 임대차계약 종료일까지만 유예되므로, 이 경우 입주 시한은 여전히 2028년 9월 30일입니다.​④ 매수자 요건·거주의무는 그대로​매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람이어야 한다는 요건은 완화되지 않고 유지되며, 입주 후 2년 거주의무도 그대로입니다.​- 조정대상지역의 등록임대주택이나 재건축·재개발로 거래 시점이 늦어지는 경우, 의무임대 종료일·이전고시일 등부터 15개월간 신청할 수 있도록 신청기간도 탄력 적용됩니다.· · ·​​​​​​​왜 이번에 유예기간을 연장·확대했을까요?1. 8·3 세제개편안과의 연계 : 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화, 조정대상지역 매입임대아파트 세제혜택 단계적 폐지 등 '2027년까지 매도하라'는 시그널을 담은 세제개편 방향에 맞춰, 세입자를 낀 주택의 거래 걸림돌을 함께 완화해 준 것으로 풀이됩니다.​2. 여당의 제도개선 요청 : 2026년 9월 15일 여당 원내대책회의에서 세제개편의 실효성을 높이기 위해 토허구역 내 세 낀 주택 거래 제약 완화를 제안했고, 국토부가 이를 반영했습니다.​3. 현실적인 거래 애로 보완 : 임차인이 있다는 이유만으로 매매 자체가 막히는 상황을 완화하려는 목적입니다.​4. 임차인 주거안정성 제고 : 갱신계약까지 유예 대상에 포함시켜, 집주인이 바뀌어도 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 안정적으로 거주기간을 이어갈 수 있도록 했습니다.​- 국토교통부는 토지거래허가제의 실거주 원칙은 유지하면서, 임대 중인 주택 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것 이라고 설명했습니다.​실무 한마디 — 이번 개정안은 정책 방향(다주택자 매도 유도)과 실수요자 보호라는 두 목적을 동시에 달성하려는 취지입니다. 다만 무주택 요건과 입주 후 2년 거주의무는 전혀 완화되지 않았다는 점, 갱신계약을 체결해야만 확대된 유예기간의 혜택을 받을 수 있다는 점을 꼭 기억하세요.· · ·​​​​​​​실무에서 꼭 체크해야 할 포인트​1. 갱신계약 유예는 2026년 10월 1일 시행일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용됩니다.​2. 유예기간이 늘었다고 해서 허가 후 4개월 이내 취득·등기 요건까지 늦춰지는 것은 아닙니다.​3. 매수자의 무주택 요건 판단 기준일인 2026년 5월 12일 이후 주택을 취득한 이력이 있는지 반드시 확인해야 합니다.​4. 등록임대주택, 재건축·재개발 조합원 지위 관련 사유로 거래 시점이 늦어지는 경우 신청기간이 별도로 탄력 조정되므로 개별 확인이 필요합니다.​5. 유예기간이 끝나고 실제 입주하면 2년간 거주의무가 그대로 적용되므로, 향후 거주 계획도 미리 세워두셔야 합니다.· · ·​참고 법령 및 자료​부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 개정안 (2026.9.18. 입법예고, 2026.10.1. 시행)국토교통부 보도자료, 토지거래허가구역 내 실거주 유예조치 연장·확대 (2026.9.17.)국토교통부 보도자료, 토지거래허가구역 실거주 유예 확대 조치 (2026.5.22., 2026.5.29. 시행)

몇 달 동안 세무사와 납세자를 괴롭히던 [보유기간 기산 세법 해석 모순]이 어제 해결되었습니다. 저도 이 해석에 따라 결과가 크게 바뀌는 케이스를 다루고 있었는데요, 납세자가 비로소 안심하고 잠을 이룰 수 있게 되었습니다. ​​1. 기존 해석​1세대 1주택자가 비과세를 받기 위해 2년 보유기간이 필요합니다. (조정대상지역은 2년 거주도 필요합니다) 그런데 세법 개정을 통해 2021년부터 양도하는 물건은 [취득부터 양도까지 최소 2년을 보유했는지]가 아닌, [최종 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우, 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 2년을 보유했는지]를 묻도록 바뀌었습니다. 조정대상지역 내 물건이라면 새롭게 2년을 거주했는지도 묻습니다. 실무에서 다주택 상황 해소부터 보유거주기간이 리셋된다고 표현하기도 합니다.​그런데 시행령에서는 다시, [제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되]라는 문구가 등장합니다. 여기서, [해당 2주택은 제외하되]라는 문구가 아주 중요합니다. 일시적 2주택에 해당하게 되어 결국 1주택으로 보는 해당 물건 뿐만 아니라 남은 물건까지, 일시적 2주택에 해당하는 주택 2개가 모두 예외로 빠져나갈 수 있다는 것입니다.​155조의2는 장기저당담보주택을 말하는데, 사례가 별로 없어 생략합니다.155조는, 대체주택(1항), 상속주택(2항, 3항), 동거봉양(4항) 혼인(5항), 거주주택 비과세(20항) 등을 담고 있는 규정입니다.156조의2는, 1주택과 1조합원입주권의 특례를 말합니다. 대체수요(3항), 실수요(4항), 재개발 대체주택(5항)입니다.​소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019. 2. 12.>​​법에서는 여기까지만 설명하고 있기 때문에, 사람들은 궁금증이 생겼습니다. 그 중에서도 가장 질문이 많았던 내용이 이것입니다. 여기 3주택자가 있다고 합시다. 이 사람이 1개의 주택을 비과세 없이 양도하고 2개의 주택이 남았습니다. 그 2개의 주택이 일시적 2주택에 해당한다고 합시다. 그러면 남은 일시적 2주택 모두, 직전주택 양도와 관계없이 [취득일부터 양도일까지] 보유기간을 계산할 수 있을까? 괄호의 예외 규정으로 빠져나갈 수 있을까하는 문제입니다. 여기에 대해서 기획재정부가 해석으로 답변을 해주었습니다. 가능하다는 것입니다.​기획재정부재산-194(2020.02.18)[질의] 「소득세법 시행령」(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되어 2021.1.1. 시행되는 것) 제154조제5항을 적용할 때 아래의 각 쟁점별로 양도주택의 1세대1주택 비과세 판정 시 보유기간 기산일​(쟁점1) 3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도(제1안) 당해 주택 취득일(’15.10.)(제2안) 직전 주택 양도일(’20.12.)[회신] 귀 질의 중 쟁점 1·3·4·6의 경우 각각 제1안이 타당하고, 쟁점 2·5·7의 경우 각각 제2안이 타당합니다.​​2. 조선일보의 보도, 기재부의 반박 보도자료​[3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 점. 얼마 지나지 않아 이것을 이용한 새로운 절세방법이 등장했습니다.​다주택자로서 중과세를 받아야 하는 2주택자는, 그냥 1주택을 처분하면, 남은 1주택이 비과세 받기 위하여 새롭게 2년을 기다려야 합니다. 그런데 그가 세 번째 주택을 추가 구입한 뒤 다시 기존 2주택 중 하나를 팔아, 남은 두 개의 주택을 일시적 2주택을 만든 것입니다. 그러면 2년을 기다리지 않아도 된다는 논리입니다. 이때 세 번째 주택은 지방의 기준시가 1억원 미만의 주택으로 하여 취득세와 양도세도 대폭 줄이는 방법입니다.​법에 의하면 [1주택 외의 모든 주택을 양도한 경우에는]라고 표현되어 있습니다. 그러니 이 사람은 1주택 외의 모든 주택을 양도한 적이 없어 괜찮습니다. 해석에서도 [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]고 하였는데, 사례가 어긋나지 않고 들어맞습니다. 그래서 법을 문리해석하는 경우 문제가 없었습니다. 급기야 신문기사로 이 내용이 등장하게 됩니다.양도세 줄이려 집 한채 더 산다... 규제가 만든 ‘황당 절세법' : 네이버 뉴스 (naver.com)기획재정부에서는 그날 바로 기사를 내고, 반박했습니다. 2021년 1월 1일 현재 2주택자가 추가로 주택을 매입하여 3주택이 된 후 기존 2주택 중 하나를 처분하는 경우에는, 새롭게 2년을 보유 거주하여야 비과세를 받을 수 있다고 하였습니다. 기획재정부의 입장도 이해는 갑니다. 다주택자를 규제하기 위해 만든 조항인데, 주택을 추가로 매입하면 오히려 혜택을 받는 상황은 말이 안 됩니다. 그러나 법이란 문리해석이 기본이므로 어쩔 수 없습니다. 법을 처음부터 잘 만들었어야 하는 문제입니다. 공식적인 해석도 아니고 보도자료로 법을 바로잡으려고 하는 것은 법치국가의 체계에 맞지 않는 일이라 비판이 많았습니다. 그러나 어쩌겠습니까?​그런데 보도자료는 둘째치고, 이 보도자료의 내용은 기존의 해석과 충돌하는 부분이 있었기 때문에 세무사와 납세자가 정말로 혼란스러웠습니다. ① [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 기존 해석이 전면 철회되는 것인가? ② 아니면 해석은 그대로 살리되 2021년에 새롭게 주택을 매입한 것만 문제인가? 여기에서 논란이 많았습니다. 세무사도 모르고, 국세청 상담원도 모르고, 기재부도 모르는 상황이 몇 달 동안 이어졌습니다.3. 새로운 해석​오늘 새로운 해석이 등장했습니다. [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 해석에 대해 다음으로 나뉩니다.​① 1주택을 2020년에 양도하였다면, 종전 해석이 맞다. (남은 일시적 2주택은 보유기간 재기산 필요없다)② 1주택을 2021년에 양도하였다면, 종전 해석은 적용되지 않는다. (남은 일시적 2주택 모두 보유기간 새로 2년 채워야 한다) 그러나 2020년에 취득하여 2021년 11월 2일 전에 양도했다면 종전 해석대로 적용한다. (남은 일시적 2주택은 보유기간 재기산 필요없다)③ 1주택을 2021년에 취득하였다면, 2021년 11월 2일 전에 양도했는지 불문하고 종전 해석은 적용되지 않는다. (남은 일시적 2주택 모두 보유기간 새로 2년 채워야 한다)​2020년 양도하는 케이스는 이제 앞으로 등장할 수 없습니다. 그러니 원칙적으로 [3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택 양도시 보유기간을 재기산하지 않는다]는 해석은 철회된 것입니다. 다만, [2020년 이전 취득, 2021년 11월 2일 이전 양도만 구제해준다]고 이해하셔도 좋겠습니다.

안녕하세요반포세무회계 심현주 세무사입니다.​포스팅 글은 지식인 답변이나 상담중에 이런부분은 기억해두시면 괜찮을 것 같은 내용으로 구성되어있습니다. 주제가 자주 바뀌는점 양해부탁드려요​오늘은 상장주식 양도시 취득가액이 어떻게 구성될지에 관한 이야기입니다. 저도 주식 부분에 대해서는 깊게 생각해본적이 없어서 선입선출법이라고만 기억하고 있었는데요​동종 주식을 여러계좌로 나누어서 취득했을때 전체를 선입선출한 것으로 계산해야 할까요?라는 질문에 순간 당황했는데 역시 타당한 방식으로 취득시기를 정하고 있었습니다.​별도의 계좌등으로 취득시기를 확인할수 있는 경우에는 그 확인되는 날이 취득시기가 되는 것.계좌를 통한 후입선출이 가능하긴 했네요​요새 증권계좌는 보통 여러개 쓰시는데 이런점을 잘 이용해보시는 것도 좋을거같습니다.감사합니다.​​아래는 집행기준및 질의회신 내용입니다. ​​​​​양도, 서면인터넷방문상담5팀-604 , 2006.10.31[ 제 목 ]양도한 주식의 취득시기가 불분명한 경우 취득시기의 판정​[ 요 지 ]양도주식의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 그 양도주식이 보관된 각 계좌별로 먼저 취득한 주식을 먼저 양도한 것으로 보는 것임​[ 회 신 ]거주자가 증권회사에 개설된 수개의 계좌를 통하여 취득한 동일종목(발행자가 동일한 동종의 주식을 말함)의 주식 중 일부를 양도하는 경우로서 양도한 당해 주식이 보관된 계좌는 확인되나 당해 양도주식의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 그 양도주식이 보관된 각 계좌별로 소득세법 시행령 제162조 제5항의 규정에 의하여 먼저 취득한 주식을 먼저 양도한 것으로 보는 것입니다.​[ 관련법령 ]소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】