05-20

주태임대사업자 종합소득세 신고

시세 약 2억정도 40제곱미터이하 오피스텔 주택임대사업자(장기 일반 10년)입니다 .(부앙가족 없음)이번에 처음 종합소득세 신고를 해야하는데 방법을 잘 모르겠네요 월세는 55만원(보증금 1천만원), 작년 수입3,850,000이며 다른 수입 없습니다. 종합, 분리과세 어떤걸 해야하는지 ,나중에 양도 소득세관련 문제가 없으려면 어떻게 신고를 해야하는지( 종합 소득세 금액이 크지 않을것 같은데 75% 세액 감면 안받는것이 좋은지 아닌지 세액 감면받으면 무조건 감가상각비 비용처리 되는건지) 이와 관련 전반적인 세무 상담이 필요합니다
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안녕하세요? 이시현세무회계사무소 이시현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 부부합산하여 1개의 주택(기준시가 9억원이하)을 소유하는 자의 주택임대소득에 대해서는 비과세소득이며, 2개 주택이상을 보유한 자의 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능한 것입니다. 2. 주택임대사업자가 소형주택임대사업자 세액감면을 적용받은 경우에는 감가상각의제 규정을 적용되므로 주택에 대한 감가상각비를 필요경비로 계상한 것으로 보며(사전-2020-법령해석소득-0233. 2021.03.09.), 감가상각 의제된 금액을 해당 자산의 양도소득세 계산 시 취득가액에서 차감하는 것(사전법규재산 2021-856. 2022.01.27.)으로 추후 주택을 양도할 때 양도차익이 증가하여 세부담이 증가할 수 있습니다. 3.귀하의 사례처럼 주택임대소득에 대한 소득세가 많지 않은 경우에는 소형주택임대사업자 세액감면을 적용받지 않는 것이 유리할 수 있는 것으로 보입니다만, 이는 현재 종합소득세 절감액와 양도시점의 과세표준 및 1세대1주택비과세규정 적용여부등을 종합적으로 검토하여 판단해야 하는 것입니다, 답변이 도움이 되었기를 바라며 좋은하루되시길 바랍니다. * 관련사례 ■ 사전-2020-법령해석소득-0233(2021.03.09.) [ 요 지 ] 주택임대소득에 대하여 조세특례제한법 제96조 제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받는 경우에는 소득세법시행령 제68조제1항이 적용 되는 것임 [ 답변내용 ] 귀 사전답변 신청의 경우, 주택임대사업자가 주택임대소득에 대하여 「소득세법」제64조의2제1항에 따라 분리과세를 선택하고 같은 법 제70조제4항제6호에 따른 추계소득금액 계산서를 제출한 경우에도 건축물에 대해서는 「소득세법 시행령」제68조제2항의 적용이 배제되는 것이나, 위 주택임대소득에 대하여 「조세특례제한법」제96조 제1항의 규정에 따라 소득세를 감면받은 경우에는 위 건축물에 대하여 「소득세법 시행령」제68조제1항이 적용되는 것입니다. [ 관련법령 ] 소득세법시행령 제68조【감가상각의제】 ■ 소득세법 시행령 제68조 [ 감가상각의 의제 ] ① 해당 과세기간의 소득에 대하여 소득세가 면제되거나 감면되는 사업을 경영하는 사업자가 소득세를 면제받거나 감면받은 경우에는 제62조, 제63조, 제63조의2, 제63조의3, 제64조부터 제67조까지, 제70조, 제71조 및 제73조에 따라 감가상각자산에 대한 감가상각비를 계산하여 필요경비로 계상하여야 한다. ■ 사전법규재산 2021-856(2022.01.27) [제목] 감가상각 의제된 금액을 해당 자산의 양도소득세 계산 시 취득가액에서 차감하는지 [요약] 「소득세법」 제97조제3항에 따른 “감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액”에는 같은 법 시행령 제68조에 따라 감가상각한 것으로 의제된 감가상각비 상당액이 포함됨 ■ 소득세법 제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ] ③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.(2010.12.27 개정)
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