친인척간거래시 인정양도금액한도

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은 분들이 궁금해하셨던 주택 취득 자금조달 계획서 제출과 작성요령에 대해서 설명드리겠습니다.부동산 규제지역은?구분투기지역투기과열지구조정 대상 지역규제 내용토지 거래 허가·대출·청약 주택 분양권 및 조합원입주권 등 전매세제혜택 관련규제지역용산구·서초구·강남구·송파구(현재 투기지역·투기과열지구·조정 대상 지역이 동일하게 적용됨)자금조달 계획서 제출은?구분내용제출대상·규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정 대상 지역)에소재한 모든 주택(취득가액 무관)·빈 규제지역에 소재한 취득가액 6억 원 이상 주택제출기한·매매계약 체결일로부터 30일 이내제출 방법·방문 제출:주택 소재지 지방자치단체·인터넷 제출:부동산 거래관리 시스템제출 의무자·직접거래한 경우: 매수인·중개거래한 경우:공인중개사 or 매수인 직접-주택 취득 자금 조달 계획서를 제출하지 않거나 거짓으로 작성하는 경우에는5백만 원의 과태료가 부과됩니다-취득하고자 하는 주택이투기과열지구에 소재하고 있으면 주택 취득 자금 조달 계획서를 제출할 때관련 증빙서류(예금잔고, 증여세 신고서 등)까지첨부해야 합니다.-주택 취득자의직업, 나이, 재산상태를감안하여 해당 주택을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 자금 출처 조사대상자로 선정될 수 있습니다.-주택 취득 자금 조달 계획서는주택을 매매로 취득한 경우에만 제출하므로주택을 경매, 증여, 상속경우나 주택이아닌 준 주택(오피스텔, 노인복지주택, 기숙사, 상가 등)을 취득한 경우에는 제출대상이 아닙니다.주택 취득 자금 조달 계획서 내 자기자금과 차입금의 범위는?항목내용자기자금금융기관 예금액·금융기관에 예치하여 보유 중인 자금주식·채권 매각 대금·주식·유가증권 등 매각으로 조달하는 자금증여·상속 등·가족 등으로부터 상속·증여받아 조달하는 자금현금 등 기타·금융기관 등에 예치하지 아니하고 보유 중이던 현금·금융상품 투자 자금을 회수하여 조달하는 자금·타인에게 대여한 자금 등을 회수하여 조달하는 자금 등부동산 처분대금 등·부동산을 매도하여 조달하는 자금·기존 보증(전세) 금 회수하여 조달하는 자금 등차입금 등금융기관 대출액·주택 담보·신용·타 부동산 담보대출 등 금융기관 대출액임대보증금·임대차계약을 통해 조달하는 자금회사 지원금· 사채·대부 업체 및 소속된 회사 등의 주택자금 대여금 등(상환기간 등이 약정된 자금)그 밖의 차입금· 가족·친인적 등으로부터 대여하여 조달하는 자금(상환기간 약정이 없거나 불분명한 대여금)투기과열지구에 소재한 주택을 취득한 경우 첨부해야 할 증빙서류는?항목증빙서류자기자금금융기관 예금액·예금잔액 증명서 등주식·채권 매각 대금·잔고 증명서, 주식거래내역서 등증여·상속 등·증여세 및 상속세 신고서 및 납세증명서현금 등 기타·소득 금액증명원 및 원천징수영수증부동산 처분대금 등·부동산 매매 계약서 등차입금 등금융기관 대출액·금융거래확인서 및 부채증명서임대보증금·부동산 임대차 계약서회사 지원금· 사채·금전차용을 증빙할 수 있는 자료· 차용증 등그 밖의 차입금-조정 대상 지역에소재한 주택을 취득하거나,비지정 대상 지역의 6억 원 이상 주택을 취득한 경우에는주택 취득 자금 조달 계획서만 제출하고증빙서류를 첨부하지 않아도 됩니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#자금조달계획서전문세무사#자금조달계획서세무사#강서구자금조달계획서세무사#마곡자금조달계획서#일산김포부천상속세증여세양도세세무사#자금조달계획서작성방법#상속증여자금조달계획서#경매취득자금조달계획서 태그수정

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 양도소득세 계산시 공제되는 필요경비에 대해서 알아보도록 하겠습니다.​필요경비는 취득단계, 보유단계, 처분단계로 분류할 수 있습니다.취득 단계 ① 제세공과금취득시 납부한 취득세 및 등록세와 이에 부가되는 농어촌특별세와 지방교육세(납부영수증이 없는 경우에도 필요경비로 인정)​② 소송비용취득과 관련하여 쟁송이 발생하는 자산에 대한 소유권 확보를 위하여 소요된 소송비용​③ 취득관련 수수료취득과 관련한 중개수수료, 등기를 위한 법무사 비용, 취득컨설팅 비용​④ 대항력 있는 임차보증금구상권을 행사할 수 없는 경우에 대항력있는 임차인에게 지출된 전세보증금​⑤ 금융비용대금지급방법에 따라 발생한 이자(차입금에 대한 이자, 연체료 등은 필요경비 불산입)​보유 단계보유 단계에서 지출하는 비용은 자본적 지출액 또는 수익적 지출액으로 나눌 수 있습니다.자본적 지출액은 자산의 내용연수 연장 및 가치를 증가시키는 지출로써 필요경비로 인정받지만, 자산의 원상회복 및 능률유지를 위한 비용에 해당하는 수익적 지출액은 필요경비로 인정받지 못합니다.​법령에 의한 부담금 또한 필요경비로 인정이 됩니다. 대표적으로는 개발부담금 및 재건축부담금이 해당합니다.​처분 단계부동산 양도와 직접 관련된 비용은 필요경비로 인정이 가능하나 간접적 비용은 증빙자료를 확보한다고 하더라도 필요경비로 인정받을 수 없습니다.​양도비용은 그 지출시기에는 제한이 없으며 그 지급비용 또한 한도를 두지 않고 있습니다. 다만, 사회통념에 비추어 적정한 금액이어야 하며 부동산 중개수수료의 경우 법정 요율을 초과하여 지급하더라도 양도비용으로 인정받을 수 있습니다. 이는 취득시 중개수수료도 마찬가지입니다.​국민주택채권 매각차손의 경우 기존에는 금융기관 등에 매각한 경우로 그 범위를 한정하였으나, 2007년 이후에는 금융기관 이외의 자에게 양도하여 매각한 경우라도 금융기관 등에 양도함으로서 발생하는 매각차손을 한도로 하여 필요경비로 인정받을 수 있습니다,​취득, 보유, 처분단계에서 필요경비로 인정받기 위해서는 반드시 법적 증빙서류를 제출해야 합니다.법적 증빙서류로는 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등이 있습니다. 만일 법적 증빙서류를 제출하지 못한 경우라도 간이 영수증과 실제 지출사실이 금융거래에 의하여 확인되면 필요경비로 인정받을 수 있습니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다.감사합니다.

사업자라면 업무용 차량을 구입할 때 세금 문제는 없는지 고민하게 된다. 종전에 회사 명의로 차량을 구입하거나 임차해 가족이 이용하는 등 임직원의 사적인 용도로 사용을 하면서 차량유지비 등으로 처리해 세금을 탈루하는 일이 많았다. 그렇다고 사적인 용도로 사용하는 것을 적발하기도 어려운 실정이었다. 이에 따라 회사 차량을 이용해 탈세하는 것을 막기 위해 법인세법과 소득세법에서 업무용 승용차 관련비용의 손금불산입(필요경비불산입) 특례규정이 신설되었으며, 2016년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터 적용됐다.세법의 내용이 방대하고 복잡하다 보니 사업자들은 해당 규정을 정확하게 이해하지 못해 오해하는 부분이 생기기 마련이다. 대부분 일정 금액을 초과하면 세무상 비용으로 인정을 받지 못하는 것으로 이해하지만 업무용 승용차 관련비용의 손금불산입 특례규정의 취지는 업무와 관련 없는 사적 비용에 대해 규제하는 것이며, 고가의 자동차에 대해 단기적으로 비용처리하는 것을 막기 위함이다. 따라서 업무와 관련된 비용이라면 한도를 초과하더라도 장기적으로 비용 인정을 받을 수 있다.업무용 승용차 관련비용의 손금불산입 특례규정은 업무전용 자동차보험에 가입하도록 했으며, 업무용 승용차별로 관련비용이 1500만원을 초과하는 경우 운행기록부 작성을 의무화하였다. 차량 구입 시 세무상 감가상각 방법은 정액법, 내용연수는 5년을 적용해 강제로 상각하도록 하고, 감가상각비는 연 800만원 한도를 적용하고 있다. 아래는 그 세부내용들이다.업무용승용차란?업무용승용차 관련비용을 세무상 비용으로 처리하기 위해서는 업무전용자동차보험에 가입해야 하며, 국세청 고시에 따른 운행기록부를 작성하여야 한다. [사진 pixnio]업무용승용차란 사업자가 취득하거나 임차(렌트, 리스)한 개별소비세법 제1조 제2항 제3호에 해당하는 승용자동차를 말한다. 정원 8명 이하의 자동차가 해당하며, 화물차와 배기량 1000cc 이하인 경차는 제외된다. 기아자동차의 카니발 같은 승합차의 경우 7인승은 업무용 승용차에 해당하지만, 9인승은 업무용 승용차에 해당하지 않는다. 또한 운수업, 자동차임대업 등 사업에 직접 사용하는 승용자동차 등은 업무용승용차 규정의 적용대상이 아니다.업무용승용차 관련비용은?업무용승용차 관련비용의 범위는 사업자가 차량을 취득하거나 임차해 해당 사업연도에 지출하는 감가상각비, 렌탈료, 리스료, 보험료, 수선비, 자동차세, 통행료, 금융부채에 대한 이자비용 등 업무용 승용차의 취득·유지를 위해 지출한 모든 비용을 말한다. 주차비도 관련 비용에 포함되며, 외부업체로부터 업무용 승용차의 운전기사를 제공받고 지급하는 용역대가는 관련비용에 포함되지 않는다.세무상 비용 인정 받으려면업무용승용차 관련비용을 세무상 비용으로 처리하기 위해서는업무전용자동차보험에 가입하여야 하며,국세청 고시에 따른 운행기록부를 작성하여야 한다. 업무전용자동차보험은 해당 사업장의 임직원, 계약에 따라 업무를 위해 운전하는 사람만 보상하는 자동차 보험다. 업무용 승용차 관련비용이 1500만원(월할 안분계산) 이하인 경우에는 운행기록부를 작성하지 않아도 100% 비용 인정을 받을 수 있다. 관련비용이 1500만원을 초과하는 경우 운행기록부를 작성하지 않았다면 1500만원까지만 비용으로 인정되고, 초과분은 인정받지 못한다. 운행기록부를 작성하였다면 총주행거리에서 업무용 사용거리를 나누어 업무사용비율을 구하고, 업무용승용차 관련비용에서 업무사용비율을 곱한 금액을 세무상 비용으로 인정해준다.업무사용비율 계산 시 업무용 사용거리에는 출·퇴근도 포함되며, 제조·판매시설 등 사업장 방문, 거래처·대리점 방문, 회의 참석, 판촉 활동 등 업무수행에 따라 주행한 거리를 말한다. 또한 거래처의 접대와 관련 운행 및 대리운전도 업무상 거리에 포함된다.감가상각비와 감가상각비상당액차량구입시 감가상각비는 감가상각방법은 정액법, 내용연수는 5년을 적용해 계산한 금액을 연 800만원 한도(월수 안분계산)로 비용을 인정해준다. 차량을 리스 또는 렌트하는 경우 감가상각비가 없으므로 세법에 따라 리스료나 임차료 중 일정한 금액을 ‘감가상각비상당액’으로 계산하며 연 800만원의 한도를 적용한다. 리스나 렌트의 경우 감가상각비상당액은 다음과 같이 계산한다.①리스의 경우 리스료에 포함되어 있는 보험료, 자동차세, 수선유지비를 차감한 금액으로 한다. 다만, 수선유지비를 별도로 구분하기 어려운 경우 리스료에서 보험료와 자동차세를 차감한 금액의 7%를 수선유지비로 계산할 수 있다.②렌트의 경우 렌트료의 70%에 해당하는 금액으로 한다. 감가상각비 한도초과액의 추인은 일반적으로 5년 후에 감가상각비가 800만원에 미달하는 경우 연 800만원 한도로 추인해준다. 고가의 차량을 구입해 단기간 내에 감가상각하는 것을 막는 취지이고, 감가상각비 한도초과액에 대하여는 이후 장기적으로 연간 800만원을 한도로 비용처리가 가능한 것이다. 추가로 업무용승용차를 중간에 처분하여 업무용승용차의 처분손실이 800만원을 초과하는 경우 그 초과액은 비용처리하지 않고 이월시키며, 다음 사업연도부터 연 800만원을 한도로 추인해준다.특정법인에 대한 규제가족회사 소유의 고급승용차를 개인적으로 사용하는 사례가 있어 부동산임대업을 주업으로 하는 등 일정한 요건을 갖춘 법인에 대해서는 업무용승용차 관련비용 한도를 축소해 적용토록 하고 있다. 특정법인은 다음 요건을 모두 갖춘 내국법인을 말한다.① 사업연도 종료일 현재 지배주주가 보유한 주식의 지분율이 50%를 초과할 것② 해당 사업연도에 부동산 임대업을 주된 사업으로 하거나, 부동산임대수익·이자수익·배당수익의 합계가 매출액의 70% 이상일 것.③ 특수관계자 등을 제외한 상시근로자 수가 5인 미만일 것.이러한 특정법인의 경우 관련비용 한도가 축소되는 내용은 다음과 같다.① 운행기록부를 작성하지 않은 경우 1500만원 한도는 500만원으로 한다.② 감가상각비와 감가상각비상당액의 한도액은 800만원이 아니라 400만원으로 한다.③ 업무용승용차처분손실 비용처리 한도는 800만원이 아니라 400만원으로 한다.

안녕하세요. 요즘책 작업을 하면서 정리한 양도소득세의 기본개념과 계산구조 등에 대해서 전달해 드리려 합니다.양도소득세를처음 접하시는 분들도 이해가 갈 수 있게 정리해봤습니다.1. 양도소득세 기본 계산 구조양도소득세는 큰 틀에서 보면실제로 양도한 금액에서 당초 실제로 취득한 금액을 뺀 시세차익에 대해 세금이 부과되는 것입니다.다만,세율과 장기보유특별공제는 부동산의 종류, 취득시기에 따라 달라지므로 복잡할 수 있습니다.양도가액① 부동산 등의 양도당시 실지거래가액- 취득가액① 실지 취득가액 ② 매매사례가액 ③ 감정가액 ④ 환산취득가액- 필요경비실가：설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용= 양도차익양도가액 - 취득가액 - 필요경비-장기보유특별공제토지·건물, 조합원입주권(승계취득한 경우는 제외)① 보유기간x2%(30% 한도)② 보유기간,거주기간x4%(각각 40%, 총80% 한도)= 양도소득금액양도차익 - 장기보유특별공제- 감면대상소득금액조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)- 기본공제1년 250만원 공제(미등기 양도자산은 적용 배제)= 과세표준양도소득금액 – (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제)x 세율① 단기세율 ② 일반세율 ③ 중과세율= 산출세액양도소득과세표준 × 세율- 세액감면, 세액공제전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액+ 가산세① 과소신고(무신고) 가산세 ② 납부지연 가산세= 자진납부할세액산출세액 - (세액공제 + 감면세액)2. 양도의 개념소득세법에서 양도란 자산에 대한등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 규정하고 있습니다.소득세법 제88조 [ 정의(2016.12.20 제목개정) ]1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.소득세법에서 열거하고 있는 과세 대상 자산을 유상으로 이전하는 경우에는 모두 양도소득세가 부과되는 양도에 해당합니다.경매, 교환, 물납, 대물변제, 수용 등의 경우 모두 유상으로 이전하는 양도에 해당하며,등기 이전이 되지 않았더라도 사실상 소유권이 이전된 것으로 볼 수 있는 경우에도 양도에 해당합니다.[양도소득세 과세 대상]양도소득세 과세 대상은 열거주의로서다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에만 양도소득세가 과세됩니다.구분내용부동산토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)부동산에 관한 권리부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권주식 등대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등* 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권기타자산사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권파생상품국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품신탁 수익권신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득3. 양도가액양도차익 계산의 양도가액은양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도와 대가관계가 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말합니다.양도가액은 다음에 해당하는 금액을 포함하여 계산해야합니다.구분양도가액 포함 여부이자상당액양도가액포함(지급기일의 지연에 따라 발생하는 연체이자 제외)금전 외의 대가양도가액포함(상증법상 평가)양수인이 부담하는 양도세양도가액포함(순환논리 발생)채무 승계양도가액포함명도비양도가액포함<1> 이자 상당액당사자의 약정에 의한 대금 지급 방법에 따라 일정액에이자 상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자 상당액은 양도가액이 포함합니다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 포함하지 않습니다.<2> 금전 외의 대가 지급양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품 수량만이 명시된 경우에는 당해 양도자 산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 합니다.(소득세기본통칙 97-0…1)이때 시가란 상속세및증여세법에 따른 평가액으로 합니다.<3> 양도소득세 양수인 부담양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 실제 지급한 경우에는 대납한 양도소득세를 포함한 가액을 양도가액으로 합니다. 따라서대납한 세금을 합산하면 다시 양도소득세가 증가하므로 순환 논리에 빠지는 이슈가 발생합니다.따라서손피거래 등의 경우에는 합산에 대해서 충분히 검토하여야 합니다.<4> 채무 승계양도 자산의 채무를 취득자가 인수·변제하는 조건으로 양도하는 경우에는 해당 채무액은 양도가액에 포함합니다.<5> 명도비양도인이 부담할 명도비를 매수인이 부담하는 경우 매수인이 부담한 금액은 양도가액에 포함합니다.이외 교환, 일괄 양도, 추계 등의 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.4. 필요경비양도가액에서 필요경비를 뺀 금액을 양도차익으로 합니다. 이때 양도가액에서 공제하는 필요경비란‘취득가액’,‘기타필요경비’(자본적 지출액 등, 양도비 등)로 구분됩니다.필요경비취득가액실지가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액기타필요경비자본적 지출액 등양도비 등5. 취득가액취득가액은 다음의 순서로 적용합니다.(소득세법 제97조 제1항 제1호 나목)순서내용1. 실지 취득가액증빙서류에 의하여 확인되는 실제 거래된 가액(취득세 포함, 위약금, 해약금 등 제외)2. 매매사례가액조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 유사성이 인정되는 자산의 거래가액 (취득일 전후 각 3개월 이내)3. 감정가액취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액 (기준시가 10억 원 이하는 한 곳, 대출목적 감정가 제외)4. 환산취득가액양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액* 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가<1> 실지 취득가액실지 취득가액이란매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액으로서 약정되거나 지급된 금액 전부를 말하는 것으로 거래 내용의 사실관계에 따릅니다.구분취득가액 포함 여부이자상당액당사자의 약정에 따라 거래가액에 가산된 이자상당액포함(지연에 따라 추가로 발생하는 이자상당액은제외)취득세취득시 납부한 취득세포함(취득세의 가산세, 이혼에 따른 재산분할에 의한 취득세제외)(이월과세가 적용되는 경우 증여에 대한 취득세제외)부가가치세취득과 관련하여 부담한 부가가치세포함(매입세액 공제 받은 금액제외)중개수수료취득시 지급한 중개수수료포함(양도시 지급한 중개수수료는 기타필요경비에 포함)법무사 비용취득시 등기를 위해 지급한 법무사 비용포함소송비용소유권 쟁송에 직접 소요된 소송비용·화해비용포함(계약 해제와 관련된 소송비용, 명도소송비용, 퇴거소송비용제외)이외교환, 일괄취득, 건축 등 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.<2> 매매사례가액실지거래가액을 확인할 수 없는 경우매매사례가액 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용합니다.매매매사례가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 의미합니다.소득세법시행령 제176조의2 [ 추계결정 및 경정 ]1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액(2009.02.04 개정)실가를 확인할 수 없는 교환거래 등의 경우에 매매사례가액을 적용하여 취득가액을 산정할 수 있으며,유사성은 조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 판단합니다.<3> 감정가액감정가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액을 의미합니다.기준시가 10억 원 이하의 자산은 하나의 감정평가법인 등이 평가 받은 금액도 인정합니다.다만,담보제공 목적 등의 감정평가액은 취득 당시의 시가를 반영한 합리적인 가액으로 볼 수 없으므로 인정받지 못합니다.<4> 환산취득가액환산취득가액이란다음의 산식으로 계산한 가액을 의미합니다.환산취득가액= 양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액 * 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가환산취득가액 계산시 적용하는 기준시가는 양도, 취득일 현재의 고시된 기준시가를 의미합니다.만약, 고시되기 전에 부동산을 취득한 경우 기준시가는 소득세법시행령 제164조에 따라 계산 합니다.6. 기타 필요경비기타필요경비는‘자본적 지출액 등’과‘양도비 등’으로 구분됩니다.실제 지출한 기타필요경비는취득가액을 실가로 산정하는 경우에만 인정되며, 취득가액을 매매사례가액 등이외의 취득가액으로 산정하는 경우에는 개산공제액을 적용합니다.<1> 자본적 지출액 등양도가액에서 공제하는 자본적 지출액이란 소득세법시행령 제163조 제3항과 소득세시행규칙 제79조 제1항에 열거한 것으로 주요 항목들은 다음과 같습니다.(1) 부동산의 인테리어 공사비용 등자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비에 해당하는 비용은 자본적지출에 해당하며, 이에 해당하는지 여부의 판단은 사실관계에 따릅니다.자본적지출로 인정한 사례와 부인한 사례는 다음과 같습니다.구분사례자본적 지출 인정 사례-베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등의 내부시설의 개량을 위한 공사비(집행기준 97-163-29)-건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용(양도소득세집행기준 97-163-33)-건물개조비용(심사양도2003-18(2003.03.17.))-보일러 및 배관 개체 비용(심사양도2005-201(2006.01.31.))-건물 신축 및 증축공사(기획재정부재산-696(2010.07.16))자본적 지출 부인 사례-벽지·장판 또는 싱크대 교체비용 등(양도소득세집행기준 97-163-30))-장판 교체비 및 도배비용(심사양도2014-79(2014.05.08.))-붙박이장 설치비용(심사양도2010-127(2010.07.05.))-거실 천장 조명 및 도배공사(조심2010서1037(2010.07.29.))-방문, 싱크대 교체, 페인트 및 도배 비용(조심2008부4085(2009.03.10.))-비품(에어컨,세탁기,냉장고,TV등)구입 비용(조심2009중2298(2009.08.17.))-파손된 유리나 기와의 대체(조심2018서563(2018.04.10.))다만,개별적으로는 수익적지출로 볼 수 있는 비용이라고 하더라도 자본적 지출에 해당하는 공사의 부수공사로 인정되는 경우에는 자본적 지출로 공제받을 수 있습니다.(2) 취득 후 소유권 확보를 위한 쟁송비용자산을 취득한 후 소유권에 대한 쟁송을 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액은 자본적지출에 해당합니다.사해행위취소소송 중 양수인이 소송상 화해하면서 지급한 금액은 소유권확보를 위한 지출로서 필요경비에 산입하는 자본적지출액에 해당합니다.<2> 양도비 등자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음에 해당하는 것은 필요경비에 해당합니다.(1) 중개수수료취득시 지급한 중개수수료는 취득가액에 포함되며,양도시 지급한 중개수수료는 양도비 등으로서 필요경비에 포함됩니다.중개수수료는 지출증빙에 의하여 확인되는 경우에 공제를 받을 수 있으며,통상의 중개수수료보다 많이 지급한 경우에도 필요경비에 산입됩니다.양도소득세 집행기준 97-163-43중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입된다.(2) 세무사수수료, 컨설팅 비용양도소득세 신고서 작성을 위한세무사 수수료는 양도비 등에 포함됩니다.다만,부동산 매도를 위한 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비 등에 포함되지 않을 수 있습니다.2018년 4월 1일 이후 양도분부터 양도비 등에 해당하는 지출은 증명서류에 의해 증명되거나, 실제 지출 사실이 금융거래내역으로 증명되는 경우 양도비용으로 인정됩니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222585834373[양도세전문세무사] 아파트 인테리어, 수리비용 양도세 혜택 어떻게 받을 수 있을까?필요경비 양도소득세를 계산할때 양도가액에서 필요경비 를 공제한 양도차익을 기준으로 합니다...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222505574076[양도세 전문 세무사] 손해 보고 판 부동산으로 절세하는 법 (양도차손 통산 여부)같은 해에 여러 개의 부동산을 양도하는 경우 손해 보고 판 양도차손 부동산은 다른 부동산의 양도소득세 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994[양도세 전문 세무사]1주택 비과세, 장특혜택 2년 거주 요건 충족하는 방법안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 양도소득세에 있어서 거주 기간의 문제는 비과세 및 장기보...blog.naver.com

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은임대사업이나 사업용으로 사용하던 건물을 감가상각을 할지에 대한 것입니다. 감가상각을 하는 경우 양도세가 늘어나게 되므로 유의해야하는 부분입니다.세부적으로 살펴보면,감가상각은 선택이고, 임대사업이나 사업에 사용하는 건축물은감가상각하면 소득세가 줄어듭니다건축물의 경우, 기준내용연수는 40년이고 내용연수는 30년~50년 사이에서 선택을 할 수가 있습니다. 따라서, 감가상각을 하는 경우에는 사업소득의 필요경비로 인정이 되어 종합소득세가 줄어들게 됩니다.예를 들어]월세가 1,500만원인 임대사업자이고 건물의 취득가액이 40억원이고 40년간 상각을 하는 경우① 연간임대수입 = 1.8억원② 감가상각비 = 40억원/40년 = 1억원③ 수리비등 = 3천만원사업소득은 5천만원입니다.만약, 상각을 하지 않았다면 사업소득은 1.5억원이 됩니다.적용세율 35%라면, 상각을 하여 연간 3,500만원의 소득세를 절감할 수가 있습니다.감가상각을 한 경우, 양도세 계산시취득가액에서 차감하게 됩니다사업소득만 고려하면, 감가상각을 최대한 하는 것이 유리합니다. 그러나, 이 경우 향후에 해당 건물을 처분할 때 문제가 발생합니다.왜냐하면, 이미 사업소득에 필요경비로 산입하였기 때문에 향후 양도할 때도 당초 취득가액을 인정하면이중으로 공제가 되는 셈이므로 양도세 계산시 감가상각을 한 금액은 취득가액에서 차감하게 됩니다. 즉, 양도세가 늘어납니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-521 , 2008.03.13[ 제 목 ]부동산임대소득금액 계산시필요경비로 산입한 감가상각비[ 요 지 ]감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서필요경비에 산입한 금액이 있는 때에는필요경비에 산입한 감가상각비를 취득가액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것임.[ 회 신 ]귀 질의의 경우 양도하는 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입한 금액이 있는 때에는「소득세법」제97조제2항 규정에 따라 필요경비에 산입한 감가상각비를 취득가액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것입니다.위의 사례의 경우,10년이 경과되었고 해당 건물의 가격이 50억원으로 상승한 경우,양도차익은① 감가상각을 한 경우 = 50억원 - (40억원 - 10억원) = 20억원② 감가상각을 안한 경우 = 50억원 - 40억원 = 10억원결과적으로, 감가상각을 함으로 인해 10년뒤 양도할 때 10억원의양도차익이 증가하게 됩니다.만약 적용세율이 45%라면 감가상각을 안하는 경우보다 4억5천만원의 양도세를 더 내게됩니다.결과적으로, 이 경우에는 상각을 하지 않는 것이 유리합니다.상속이나 증여를 할 계획이면, 상각을 하는 것이 유리합니다상속이나 증여로 취득하는 자산의 취득가액은 상속 증여 재산평가액이 새로운 취득가액이 됩니다.따라서, 기존에 사업에 사용하던 건물에 대한 감가상각을 한 경우라도 해당 건물을 상속이나 증여로 취득하게 된다면 향후 건물을 처분하는 경우에는새로운 평가액이 취득가액이 되므로 기존의 감가상각비로 계상한 것을 차감하지 않습니다.따라서, 사업용 건물을 돌아가실 때까지 보유할 생각이라거나 증여할 계획이라면감가상각을 하여 사업소득을 줄이는 것이 유리합니다.소득, 서면-2016-소득-3743 [소득세과-2023] , 2016.12.30[ 제 목 ]상속으로 취득한 사업용 고정자산의 취득가액 및 감가상각방법, 내용연수의 적용[ 요 지 ]부동산임대업을 상속받은 거주자가상속으로 사업용 고정자산을 취득한 경우에 상속이 개시된 날의 시가를 해당 자산의 취득가액으로하는 것이고, 해당 자산에 대한 감가상각방법, 내용연수의 적용은「소득세법 시행령」제63조, 제63조의 3, 제64조 및 같은 법 시행규칙 제32조, 제35조에 따라 하는 것임양도, 서면인터넷방문상담5팀-1226 , 2008.06.10[ 제 목 ]증여로 취득한 자산을 양도하는 경우 실지취득가액[ 요 지 ]실지거래가액으로 자산의 양도차익을 산정함에증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」의 평가원칙에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임정리하면,부동산임대업이나 사업용으로 사용하던 건물을 감가상각하는 경우, 매년 한도내 금액은 사업소득 필요경비로 인정되므로종합소득세 절감 효과가 있습니다.그러나, 해당 건물을 양도하는 경우 양도세 계산시 취득가액에서 기존에 사업소득에 필요경비로 산입한 감가상각비는 차감을 하도록 하고 있습니다.결과적으로 양도세는 늘어나게 됩니다.따라서, 부동산임대업이나 사업용으로 사용하던 건물을 감가상각 하여사업소득을 줄이는게 유리한지 아니면 하지 않고 양도세를 줄이는 것이 유리할지는 비교를 해보아야 합니다.다만, 해당 건물을 상속이나 증여로 물려줄 계획이라면새로운 취득가액은 상속 증여 평가액이 되고 기존 감가상각비를 취득가액에 차감하지 않으므로 종합소득세 절감목적으로 감가상각을 하는 것이 유리합니다.