토지보상전 사전증여 또는 보상후 현금증여?

“회계사님, 보상협의요청서를 받았는데요. 우선 계약하고 나서 양도소득세 상담을 받아도 될까요?”보상협의요청서를 받으셨다고요?잠시만요. 아직 계약하시면 안 됩니다.보상협의요청서는 사업시행자가 토지소유자에게 다음과 같이 제안하는 공식 문서입니다.“이 금액으로 토지와 건물을 넘겨주십시오.”이제부터 토지소유자는 사업시행자가 제시한 보상금액과 조건을 확인하고, 그 제안을 받아들여 협의보상계약을 체결할 것인지 아니면 수용재결 절차로 갈 것인지 결정해야 합니다.그런데 많은 분이 보상협의요청서를 받으면 보상금 총액이 얼마인지만 확인합니다.보상금액이 예상보다 많으면 기분 좋게 계약하고, 적으면 무조건 수용재결을 신청하려고 합니다.하지만 보상금 총액만 확인하셨다면 보상협의요청서의 절반만 보신 것입니다.계약하기 전에는 보상금뿐 아니라 예상 양도소득세와 실제로 내 통장에 남는 금액까지 함께 확인해야 합니다.1. 필지별 보상금액이 적정한지 확인하세요가장 먼저 필지별 보상금액을 확인해야 합니다.여러 필지를 보유하고 있다면 전체 보상금액만 보지 말고 각 필지가 얼마로 평가되었는지를 따로 살펴보시기 바랍니다.비슷한 위치에 있는 토지인데도 특정 필지만 유독 낮게 평가되었거나, 토지의 이용 상황과 장점이 제대로 반영되지 않은 것으로 보일 수 있습니다.이럴 때는 단순히 보상금이 적다고 생각하는 데서 그치지 말고 사업시행자에게 정보공개를 청구하여 감정평가 내역을 받아보는 것이 좋습니다.감정평가 내역을 확인하면 다음과 같은 내용을 살펴볼 수 있습니다.필지별 적용단가토지의 이용 상황도로와의 접근조건형상과 고저비교표준지와 보상선례개별요인 비교 내용지장물의 평가내역유독 낮게 평가된 필지가 있다면 그 이유부터 확인해야 합니다.2. 감정평가 내역을 검토한 뒤 수용재결 여부를 결정하세요정보공개를 통해 받은 감정평가 내역은 보상 경험이 있는 전문가와 함께 검토하는 것이 좋습니다.그리고 검토 결과를 바탕으로 협의보상계약을 체결할 것인지, 수용재결로 갈 것인지 결정해야 합니다.다만 수용재결을 신청한다고 해서 보상금이 반드시 올라가는 것은 아닙니다.수용재결을 진행하면 시간이 더 걸리고 감정평가 및 법률대리 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 보상금이 기대했던 만큼 증액되지 않을 가능성도 있습니다.따라서 모든 토지를 수용재결로 보내는 것이 정답은 아닙니다.그렇다고 아무런 검토 없이 모든 필지에 대해 협의보상계약을 체결하는 것도 정답은 아닙니다.필지별 평가내용과 증액 가능성, 추가 비용과 소요기간을 따져서 일부 필지는 협의보상을 선택하고, 문제가 있다고 판단되는 필지는 수용재결을 검토할 수도 있습니다.전부 수용재결로 가는 것도, 전부 협의보상을 선택하는 것도 반드시 정답은 아닙니다.3. 진짜 중요한 기준은 ‘내 통장에 얼마가 남는가’입니다보상금이 높게 나오는 것은 분명 중요합니다.하지만 토지소유자 입장에서 진짜 중요한 기준은 따로 있습니다.세금을 모두 내고 내 통장에 실제로 얼마가 남느냐입니다.보상금이 조금 높더라도 세금이 크게 발생하면 실제로 남는 돈은 예상보다 적을 수 있습니다.반대로 보상금액 자체는 같더라도 보상 시기와 보상방법, 소유관계를 어떻게 정리하느냐에 따라 세후 수령액이 달라질 수 있습니다.따라서 보상계약을 체결하기 전에 예상 양도소득세부터 계산해 봐야 합니다.특히 다음 사항을 함께 검토해야 합니다.토지와 건물의 예상 양도소득세공익사업용 토지 등에 대한 감면 가능 여부현금보상과 채권보상의 세금 차이연도별 분할보상 가능 여부와 효과상속토지의 취득가액자경농지 감면 등 추가 감면 가능성다른 부동산 양도계획과의 관계보상금을 받은 뒤 가족에게 분배할 때 발생할 수 있는 증여세양도소득세 상담은 보상계약이 끝난 뒤 신고할 때 받는 것이 아니라, 계약을 체결하기 전에 받는 것이 더 중요합니다.계약한 뒤에는 바꿀 수 없는 선택이 많기 때문입니다.4. 개인별 상황에 맞는 보상전략을 세우세요예상세금을 계산했다면 그다음에는 개인별 상황을 바탕으로 보상전략을 세워야 합니다.검토할 수 있는 대표적인 사항은 다음과 같습니다.연도별로 나누어 보상받을 것인가보상대상 토지가 여러 필지라면 계약과 양도 시기를 연도별로 나누는 방법을 검토할 수 있습니다.양도소득세는 누진세 구조이므로 양도차익이 한 해에 몰리는 경우와 여러 해에 나누어 발생하는 경우의 세금이 달라질 수 있습니다.또한 공익사업용 토지에 대한 양도소득세 감면한도도 함께 검토해야 합니다.보상 전에 사전 증여를 할 것인가배우자나 자녀에게 토지지분을 미리 증여한 뒤 각자 보상금을 받는 방법도 검토할 수 있습니다.다만 단순히 양도소득세가 줄어든다는 이유만으로 결정해서는 안 됩니다.증여세와 취득세, 등기비용, 양도소득세 이월과세, 실제 보상금 귀속 및 가족 간 재산관계까지 함께 살펴봐야 합니다.보상계약을 체결한 뒤에는 사전 증여라는 선택 자체가 어려워질 수 있으므로 계약 전에 검토해야 합니다.부재지주라면 어떤 채권을 선택할 것인가부재부동산 소유자에 해당하면 보상금의 일부를 채권으로 받아야 할 수 있습니다.이때 일반채권을 받을지, 만기보유 특약채권을 선택할지 결정해야 합니다.만기보유 특약채권은 양도소득세 감면율이 높을 수 있지만 일정 기간 현금화하기 어렵습니다.일반채권은 비교적 빠르게 매도할 수 있지만 시장가격에 따라 할인손실이 발생할 수 있고 감면율도 달라집니다.따라서 감면율만 보지 말고 생활자금과 다른 투자계획, 금융소득 및 건강보험료 문제까지 함께 검토해야 합니다.이런 선택 하나로 세금과 실제 수령액이 수천만 원 차이 날 수 있습니다.보상금액이 크다면 그 차이가 수억 원에 이를 수도 있습니다.5. 계약 전에 개별 상담을 받아보세요보상협의요청서를 받았다면 바로 계약부터 하지 마십시오.먼저 보상내역을 토지보상 경험이 있는 전문가에게 보여주고, 전화상담이라도 개별적으로 받아보는 것이 좋습니다.주민설명회나 대책위에서 들은 내용은 전체적인 보상절차와 공통적인 세금 문제를 이해하는 데 도움이 됩니다.하지만 보유한 필지와 취득시기, 거주지, 가족관계, 다른 부동산의 보유 및 양도계획은 사람마다 다릅니다.다른 사람에게 유리한 보상방법이 나에게도 반드시 유리한 것은 아닙니다.계약은 하루면 끝나지만, 후회는 몇 년 갑니다.보상협의요청서를 받은 시점은 단순히 계약서에 도장을 찍기 위한 단계가 아닙니다.보상금의 적정성과 수용재결 가능성, 세금 및 가족의 자금계획을 마지막으로 점검할 수 있는 중요한 시점입니다.Q. 그런데 AI에서는 세금이 별로 나오지 않는다고 하던데요?AI는 일반적인 세법과 보상절차에 관한 정보를 알려줄 수 있습니다.하지만 토지보상 세금은 개인별 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.같은 사업지구에 있는 비슷한 토지라도 다음 사항에 따라 세금이 달라집니다.토지의 취득시기와 취득원인실제 취득가액과 증빙자료사업인정고시일현금·채권·대토 등 보상방법재촌·자경 및 부재지주 여부상속이나 증여 여부양도 시기와 다른 부동산의 양도내역보상금의 최종 귀속자적용할 수 있는 세액감면과 감면한도AI가 계산한 일반적인 결과만 보고 보상계약을 결정하기에는 한계가 있습니다.정답은 항상 고객님의 구체적인 상황 안에 있습니다.보상협의요청서를 받았다면 이것부터 확인하세요마지막으로 정리해 보겠습니다.필지별 보상금액이 적정한지 확인합니다.정보공개를 청구하여 감정평가 내역을 검토합니다.협의보상과 수용재결 중 어느 쪽이 유리한지 비교합니다.계약 전에 예상 양도소득세와 세후 수령액을 계산합니다.연도별 분할, 사전 증여 및 채권 선택 등 개인별 전략을 검토합니다.보상 경험이 있는 전문가에게 개별 상담을 받아봅니다.보상협의요청서는 계약하라는 단순한 안내문이 아닙니다.내 재산을 어떤 방식으로 넘기고, 세금을 얼마나 부담하며, 최종적으로 얼마를 남길 것인지 결정해야 한다는 신호입니다.계약서에 도장을 찍기 전에 보상금과 세금, 향후 자금계획까지 반드시 함께 확인하시기 바랍니다.김태하 회계사는 한국토지주택공사(LH)에서 약 20년간 근무한 경험을 바탕으로, 공익사업에 따른 토지·주택·공장 수용과 보상 관련 세무업무에 집중하고 있습니다.토지보상 세금은 단순히 양도소득세를 계산하는 것으로 끝나지 않습니다. 보상계약 전에 보상 시기와 방법, 현금·채권·대토보상 선택, 사전 증여, 상속지분 정리, 자경농지 감면, 수용재결 및 비거주자 보상 문제까지 함께 검토해야 합니다.특히 고액 보상금은 계약 전에 어떤 구조를 선택하느냐에 따라 실제 세금과 가족에게 남는 금액이 크게 달라질 수 있습니다.김태하 회계사는 LH 근무 경험을 통해 쌓은 공익사업과 보상절차에 대한 이해에 회계·세무 전문성을 더해, 고객의 개별 상황에 맞는 보상 세금과 절세방안을 검토합니다.주요 상담 분야토지·주택·공장 등 공익사업 보상 세금현금보상·채권보상·대토보상 비교보상 전 가족 간 사전 증여와 상속지분 정리공익사업 양도소득세 감면 및 자경농지 감면수용재결·공탁·보상금 증액에 따른 신고비거주자·외국인의 국내 토지보상보상 시기 분산과 가족 전체의 절세구조 검토“세금은 계산이 아니라 구조입니다.”보상계약서에 도장을 찍은 뒤 신고만 맡기는 것이 아니라, 계약 전에 고객에게 가장 적합한 보상방법과 세금구조를 함께 고민하겠습니다.

임야 토지보상은 일반적인 아파트 양도와 달리“언제 샀는지”보다 “어떤 원인으로 취득했는지”가 훨씬 중요해지는 경우가 많습니다.특히 임야는 상속·증여로 보유하게 된 경우가 많고,사업용토지 여부 및 중과세율 판단에서 “취득시기”가 핵심이 되므로 주의가 필요합니다.(1) 임야는 ‘취득원인’부터 확인해야 합니다임야의 취득원인은 크게 다음 3가지가 많습니다.∨ 매매 취득∨ 증여 취득∨ 상속 취득그런데 세법상 취득시기는 각각 다르게 판단됩니다.구분취득시기매매잔금청산일(통상 등기접수일)증여증여등기 접수일상속상속개시일(사망일)특히 상속은 상속등기 시기가 아니라“피상속인이 사망한 날”인 상속개시일이 취득시기가 됩니다.즉, 등기를 몇 년 뒤에 했더라도등기부상 ‘등기원인’에 기재된 상속일이 취득시기로 판단됩니다.(2) 왜 취득시기가 중요할까?임야 보상에서 취득시기가 중요한 이유는 크게 2가지입니다.∨ 비사업용토지 여부∨ 2년 미만 보유 중과세율 적용 여부특히 임야는 원칙적으로 재촌요건을 충족하지 못하면 비사업용토지로 판정될 가능성이 높습니다.(3) 임야의 재촌요건과 공익사업 특례임야는 일반적으로 아래 요건을 충족해야 사업용토지로 인정받을 가능성이 높습니다.∨ 해당 임야 소재지로부터 직선거리 30km 이내 거주∨ 재촌기간 충족그런데 공익사업 수용지구에서는 중요한 특례가 있습니다.공익사업 수용 토지 특례사업인정고시일 기준으로 일정 기간 이전에 취득한 토지는실제 재촌·자경 여부와 관계없이 비사업용토지에서 제외될 수 있습니다.(4) 핵심은 ‘사업인정고시일’이다실무에서는 “사업인정고시일이 언제인가?”가 매우 중요합니다.예를 들어,군포 당동 근린공원 조성사업∨ 실시계획인가 고시일 : 2022.11.30∨ 군포시 고시 제2022-149호이 경우 실시계획인가 고시가 「토지보상법」상 사업인정으로 의제되므로2022.11.30이 사업인정고시일이 됩니다.(5) 사업용토지 제외 기준은 2년? 5년?여기서 많은 분들이 헷갈립니다.사업인정고시일이 언제냐에 따라 기준이 달라지기 때문입니다.사업인정고시일사업용토지 인정 기준2021.5.4 이후사업인정고시일 기준 5년 이전 취득2021.5.4 이전사업인정고시일 기준 2년 이전 취득즉,2022.11.30이 사업인정고시일이라면2017.11.30 이전 취득 토지는 비사업용토지에서 제외될 가능성이 높습니다.따라서 상속·증여·매매 중 어떤 원인으로 언제 취득했는지가 매우 중요합니다.(6) 2년 미만 보유 토지는 세율 자체가 달라질 수 있다양도소득세는 단순히 차익만 보는 것이 아닙니다.보유기간이 짧으면 세율 자체가 크게 올라갈 수 있습니다.보유기간세율1년 미만50%2년 미만40%따라서 최근 증여받은 임야나 급하게 취득한 토지의 경우에는보상 협의시기나 계약시점을 조정할 수 있는지도 함께 검토할 필요가 있습니다.특히 협의보상 단계에서는잔금일·협의일·등기시기 등에 따라 과세연도 및 보유기간이 달라질 수 있기 때문입니다.(7) 공익사업 감면은 ‘산출세액’ 기준 감면이다공익사업 감면도 자주 오해가 발생합니다.감면은 양도차익 자체가 아니라“산출세액” 기준으로 적용됩니다.현재는 보상 방식에 따라 다음과 같이 감면율이 달라집니다.보상방법감면율현금보상15%일반채권보상20%3년 만기 보유예탁채권35%5년 만기 보유예탁채권40%※ 일반채권은 중도 현금화 가능(채권 할인비용 부담)(8) 농어촌특별세는 별도로 추가 부담된다주의할 점은양도세 감면을 받더라도 끝이 아니라는 점입니다.감면받은 세액의 20%는농어촌특별세로 추가 부담하여야 합니다.즉,“공익사업 감면이 있으니 세금이 거의 없겠구나”라고 생각하셨다가 실제 신고 단계에서 당황하는 경우도 많습니다.(9) 감면한도도 있다공익사업 감면은 무제한이 아닙니다.현재 기준으로는 다음 한도가 적용됩니다.∨ 연간 감면한도 : 2억원∨ 5년간 합산한도 : 3억원다만 실제로는 현금보상 감면율이 15% 수준이므로양도세 자체가 상당히 큰 경우에 주로 한도 문제가 발생합니다.따라서 단순히“공익사업이면 2억원까지 세금이 없다”라고 이해하는 것은 정확하지 않습니다.실제 세액 계산 구조를 반드시 확인해야 합니다.정리임야 보상은 단순한 토지 양도가 아닙니다.∨ 언제 취득했는지∨ 상속인지 증여인지∨ 사업인정고시일이 언제인지∨ 비사업용토지 제외 가능 여부∨ 보유기간 2년 충족 여부∨ 현금보상인지 채권보상인지에 따라 세금 차이가 매우 크게 발생할 수 있습니다.특히 보상 직전 증여, 최근 상속, 비거주 임야, 채권보상 선택 여부는실무상 세액 차이가 수천만원~수억원까지 벌어질 수 있는 영역입니다.“특히 상속·증여 임야는 사업인정고시일과 취득시기 검토가 핵심입니다.”“토지보상 세금은 계산이 아니라 구조입니다.”

광명시흥지구, 3기 신도시, 도로·철도 사업 등 공익사업이 본격화되면서 보상 협의요청서를 받았는데 어떻게 해야 하나요? 라는 문의가 늘고 있습니다.대부분의 토지소유자는 처음 겪는 일이다 보니 보상금 액수만 보고 협의에 응할지 말지를 고민합니다.그런데 보상 협의요청서는 단순한 안내문이 아닙니다.한 번 협의보상에 응하면 되돌리기 어려운 중요한 선택이 될 수 있습니다.1. 협의보상은 가격 흥정이 아닙니다많은 분들이 보상금을 조금 더 받을 수 없을까요? 라고 묻습니다.하지만 협의보상 단계에서 사업시행자와 가격 협상을 하는 것은 사실상 어렵습니다.사업시행자는 감정평가 결과를 토대로 보상금을 제시하며, 토지소유자는 그 금액을 수용할 것인지 여부를 결정하게 됩니다.즉, 3억원을 받을 것인가? 받지 않고 다음 절차를 진행할 것인가? 를 선택하는 단계에 가깝습니다.2. 협의보상에 응하면 절차가 종료될 수 있습니다보상금을 지급받고 소유권을 이전하면 일반적으로 보상절차는 마무리됩니다.이후 주변 토지의 보상금이 더 높게 인정되었다고 하더라도 이미 협의가 완료된 경우 다시 보상금을 올려달라고 요구하기는 쉽지 않습니다.실제로 보상 이후 뒤늦게 옆 토지는 더 받았다. 수용재결에서 증액되었다. 라는 이야기를 듣고 후회하는 사례도 적지 않습니다.따라서 협의서에 서명하기 전 충분한 검토가 필요합니다.3. 가장 먼저 확인할 것은 '증액 가능성'입니다협의에 응할지 여부는 결국 하나의 질문으로 귀결됩니다. 이의신청이나 수용재결을 진행할 경우 보상금이 올라갈 가능성이 있는가? 입니다.토지의 위치, 이용현황, 도로접면, 개발가능성, 인근 보상사례 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.경우에 따라 수천만원에서 수억원 이상 차이가 발생하기도 합니다.반대로 객관적인 증액 사유가 없는 경우에는 시간과 비용만 소요될 수 있습니다.따라서 무조건 협의도, 무조건 이의신청도 정답은 아닙니다.4. 보상금만 볼 것이 아니라 세금도 함께 검토해야 합니다실무에서는 의외로 보상금보다 세금이 더 중요한 경우가 많습니다.예를 들어,공익사업 양도소득세 감면 대상인지채권보상을 선택하는 것이 유리한지연도별 분할 수령이 가능한지대토보상 검토가 필요한지사전 증여를 활용할 수 있는지등에 따라 실제 손에 쥐는 금액이 크게 달라질 수 있습니다.보상금이 1억원 증액되더라도 세금 구조를 잘못 설계하면 기대보다 적은 금액을 수령하게 되는 경우도 있습니다.따라서 감정평가 검토와 세금 검토는 함께 이루어지는 것이 바람직합니다.5. 보상 협의요청서를 받았다면 이렇게 확인해 보세요□ 감정평가 금액이 적정한가?□ 인근 유사 사례와 비교해 불리하지 않은가?□ 이의신청 또는 수용재결 시 증액 가능성이 있는가?□ 양도소득세 감면 적용이 가능한가?□ 채권보상·대토보상 선택이 유리한가?□ 보상금 수령 시기를 조정할 수 있는가?□ 상속·증여 계획과 연계할 필요는 없는가?마무리보상 협의요청서를 받았다고 해서 무조건 협의에 응하는 것이 정답은 아닙니다.반대로 무조건 이의신청을 진행하는 것도 정답이 아닙니다.중요한 것은 현재 제시된 보상금이 적정한지, 그리고 다음 단계에서 실질적인 증액 가능성이 있는지를 객관적으로 검토하는 것입니다.토지보상은 감정평가와 세금이 함께 움직이는 분야입니다.한 번의 선택이 수천만원에서 수억원의 차이로 이어질 수 있는 만큼, 협의서에 서명하기 전에 충분한 검토를 거치시길 바랍니다.

사업인정고시일이란?사업인정고시일은 공익사업을 공식적으로 추진하겠다고 국가나 사업시행자가 관보에 고시한 날을 말합니다.사업을 시행하는 법률에 따라 조금씩 다르지만,공공주택 특별법에 따른 사업은 대부분 공공주택지구 지정 고시일이 사업인정고시일이 됩니다.이때부터 사업시행자는 토지를 수용할 수 있는 법적인 권한을 갖게 됩니다.광명시흥 사업인정고시일은?광명시흥 공공주택사업은2022년 11월 29일공공주택지구로 지정되었습니다.따라서 광명시흥 사업인정고시일은 2022년 11월 29일입니다.이 날짜를 기준으로 대부분의 세법상 특례가 판단됩니다.첫 번째공익사업 양도소득세 감면공익사업에서 가장 많이 활용하는 절세제도는 양도소득세 감면입니다.대표적으로현금보상 : 15%채권보상 : 20%, 35%, 45%까지 세액감면을 받을 수 있습니다.하지만 아무나 받을 수 있는 것은 아닙니다.사업인정고시일 2년 이전에 취득한 토지여야 합니다.광명시흥의 경우 사업인정고시일이 2022년 11월 29일이므로,2020년 11월 29일 이전 취득한 토지부터 감면 대상이 됩니다.반대로 2021년에 취득한 토지는 공익사업 감면 대상이 아닙니다.두 번째비사업용토지 중과세 여부사업인정고시일은 비사업용토지 판정에서도 매우 중요합니다.세법에서는 일정한 토지를 비사업용토지로 판단하면양도소득세 기본세율에 10%포인트가 추가되는 중과세가 적용될 수 있습니다.대표적인 예는직접 경작하지 않은 농지거주요건을 충족하지 못하는 임야장기간 방치한 나대지등입니다.그런데 공익사업에서는 중요한 예외가 있습니다.사업인정고시일 5년 이전에 취득한 토지라면 비사업용토지에서 제외됩니다.광명시흥의 경우사업인정고시일이 2022년 11월 29일이므로2017년 11월 29일 이전 취득한 토지라면비사업용토지 중과를 걱정하지 않아도 됩니다.예를 들어,농사를 짓지 않은 농지라도 이 요건을 충족하면 비사업용토지에서 제외될 수 있습니다.반면 2018년에 취득한 토지라면 자동 제외가 아니므로 별도의 검토가 필요합니다.세 번째1세대 1주택 비과세 특례와 다주택자 중과 배제공익사업에서는 주택도 일반 양도와 다르게 특례가 적용됩니다.원칙적으로 1세대 1주택 비과세는보유기간과 경우에 따라 거주기간 요건까지 충족해야 합니다.하지만 공익사업으로 수용되는 경우에는사업인정고시일 전에 취득한 주택이라면보유기간이나 거주기간과 관계없이1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.또한사업인정고시일 전에 취득한 주택이라면다주택자라도 다주택자 중과세가 배제되는 경우가 있습니다.광명시흥 토지보상에서 꼭 기억해야 할 날짜정리하면 다음 세 가지만 기억하시면 됩니다.① 사업인정고시일 2년 이전 취득→ 공익사업 양도소득세 감면 가능② 사업인정고시일 5년 이전 취득→ 비사업용토지 제외 가능③ 사업인정고시일 이전 취득→ 1세대 1주택 비과세 특례 및 다주택자 중과 배제 검토 가능광명시흥의 경우라면2020년 11월 29일 이전 취득2017년 11월 29일 이전 취득2022년 11월 29일 이전 취득이 세 날짜를 함께 기억하시면 대부분의 절세 판단 기준을 이해하는 데 도움이 됩니다.마무리토지보상에서 절세의 기본은 공익사업 감면 제도를 제대로 활용하는 것입니다.하지만 감면 대상이 아니라면 방법이 없는 것은 아닙니다.보상 시기를 조정하거나, 사전 증여를 검토하거나, 다른 절세 전략을 활용하는 방법도 있습니다.중요한 것은 먼저 사업인정고시일을 확인하는 것입니다.세금은 계산이 아니라 구조입니다.

사전-2021-법령해석재산-0192, 2021.02.26「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 공익사업을 위하여 수용되는 경우로서 보상금이 공탁된 경우에는 공탁일, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 양도시기가 되는 것임질 의(사실관계)o 신청인은 ‘□ □ 시 ☆☆동 ***-* 외 3필지’ 토지(이하 “쟁점토지”)를 ◎◎◎◎공사에서 시행하는 “□ □ ☆☆역세권지구3차” 사업지구내의 부동산으로 공공주택특별법에 의해 수용당함.o 신청인은 사업시행자와 토지보상금이 저렴하다는 이유로 협의가 성립되지 않아 중앙토지수용위원회에 재결을 신청하였고, 2020.11.**. 재결결정을 받음.- 재결결정에 따라 수용개시일은 2021.01.06.로 하고, 쟁점토지의 보상가격은 *,***,***,***원으로 결정됨.o 사업시행자는 재결일 후에 2020.12.**.까지 보상금을 지급하려고 청구안내를 하였으나, 신청인이 수령을 거절하였고, 2020.12.**. 보상금 *,***,***,***원을 법원에 공탁함.o 신청인은 보상금 재결에 불복하여 불복청구한 상태이며, 2021.1.22. 이의를 유보한다는 뜻을 제출하고 2021.1.22. 공탁금을 수령함.o 쟁점토지의 소유권이전 등기접수는 현재 이루어지지 않음.(질의내용)o 토지등이 공익사업용으로 수용되는 경우로서 중앙토지수용위원회의 보상가액 재결결정에 불복하여 보상금이 공탁된 경우, 쟁점토지의 소득세법상 양도시기가 수용보상금 공탁일인지 또는 수용개시일인지 여부회 신위 사전답변 신청의 경우, 기존해석사례(부동산거래-83, 2011.01.27.)를 참고하기 바람.◈ 부동산거래관리과-83, 2011.01.27.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 공익사업을 위하여 수용되는 경우로서 보상금이 공탁된 경우에는 공탁일, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 양도시기가 되는 것임.관련법령○ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010.12.27.>○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우 란 다음 각 호의 경우를 말한다.1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날6.「민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.10. 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.② 삭제 <2010.12.30>③ 삭제 <2010.12.30>④ 삭제 <2010.12.30>⑤ 법 제98조 및 이 조 제1항을 적용할 때 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다. <개정 2010.12.30>⑥ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 대통령령이 정하는 자산 이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. <개정 1995.12.30, 1998.12.31, 2000.12.29, 2005.2.19>1. 1984년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산2. 삭제 <1995.12.30>3. 1985년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조제1항제3호의 자산⑦ 법률 제4803호 「소득세법개정법률」 부칙 제8조에서 대통령령이 정하는 날 이라 함은 다음 각호의 날을 말한다. <개정 1995.12.30, 1998.12.31, 2000.12.29, 2005.2.19>1. 법 제94조제1항제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일2. 삭제 <1995.12.30>3. 법 제94조제1항제3호의 자산의 경우에는 1986년 1월 1일⑧ 법 제95조에 따른 양도가액의 수입시기에 관하여는 법 제98조 및 이 조 제1항을 준용한다. <개정 2010.12.30>○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조【보상금의 지급 또는 공탁】① 사업시행자는 제38조 또는 제39조에 따른 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일(토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 또는 사용을 시작하는 날을 말한다. 이하 같다)까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 한다.② 사업시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 수용 또는 사용의 개시일까지 수용하거나 사용하려는 토지 등의 소재지의 공탁소에 보상금을 공탁(供託)할 수 있다.1. 보상금을 받을 자가 그 수령을 거부하거나 보상금을 수령할 수 없을 때2. 사업시행자의 과실 없이 보상금을 받을 자를 알 수 없을 때3. 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금에 대하여 사업시행자가 불복할 때4. 압류나 가압류에 의하여 보상금의 지급이 금지되었을 때③ 사업인정고시가 된 후 권리의 변동이 있을 때에는 그 권리를 승계한 자가 제1항에 따른 보상금 또는 제2항에 따른 공탁금을 받는다.④ 사업시행자는 제2항제3호의 경우 보상금을 받을 자에게 자기가 산정한 보상금을 지급하고 그 금액과 토지수용위원회가 재결한 보상금과의 차액(差額)을 공탁하여야 한다. 이 경우 보상금을 받을 자는 그 불복의 절차가 종결될 때까지 공탁된 보상금을 수령할 수 없다.○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조【권리의 취득ㆍ소멸 및 제한】① 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.② 사업시행자는 사용의 개시일에 토지나 물건의 사용권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 사용 기간 중에는 행사하지 못한다.③ 토지수용위원회의 재결로 인정된 권리는 제1항 및 제2항에도 불구하고 소멸되거나 그 행사가 정지되지 아니한다.○ 민법 제487조【변제공탁의 요건, 효과】채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다.○ 민법 제488조【공탁의 방법】① 공탁은 채무이행지의 공탁소에 하여야 한다.② 공탁소에 관하여 법률에 특별한 규정이 없으면 법원은 변제자의 청구에 의하여 공탁소를 지정하고 공탁물보관자를 선임하여야 한다.③ 공탁자는 지체없이 채권자에게 공탁통지를 하여야 한다.