부부간 부동산 증여시 취득세 및 이후 매도시 양도소득세

보유 주택: 2008년 매입, 현재 공시지가 4.6억 , 부부 공동 명의 (지분 1:1), 조정지역 올해 증여를 통해 단독 명의로 변경코자 합니다. - 이 때, 공시가격 (4.6억) 기준으로 취득세 12% 가 되는 것인지요? 아니면, 증여액 (2.3억) 기준으로 3.5% 가 되는지요? - 변경 후 5년 후 매도 시, 양도세 계산 상 취득가액은 증여시점의 공시가격인지요 ? (예) 증여시점 공시가격 4.6억, 양도가액 7억: 양도차익 2.4 억 ? -증여 후 주택 매입으로 조정지역 2주택이 되어도 기존 주택 양도세는 동일한지요?

2개의 전문가 답변

채택된
답변

안녕하세요? 당신의 자산 코디네이터 이상웅 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 조정대상지역내 시가표준액 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우 취득세는 12%로 중과됩니다. 일부 지분을 증여하는 경우 3억원의 기준은 주택 전체를 기준으로 판단합니다. 다만, 증여자가 1세대 1주택자이면서 배우자 또는 직계존비속에게 증여한다면 취득세가 중과되지 않습니다. 따라서 현재 공동명의주택 1채만 보유하고 있는 경우에는 공시가격이 3억원이 초과되더라도 3.5%의 취득세가 부과됩니다. 관련 내용에 대한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222544771098 [유의사항] (1) 23.1.1 이후 증여분 부터는 취득세 시가표준액이 공시가격이 아닌 시가(시세)로 부과됩니다. (2) 최근 발표된 개정사항 보도에 따르면 231.1 이후 증여분 부터는 이월과세가 적용되는 기간을 증여일부터 5년 이내에서 10년 이내로 확대합니다. 따라서 위 2가지 사항에 따라 올해 안에 증여하시는 것이 유리합니다. 2. 증여일로부터 5년(내년 이후 10년) 이후에 양도하는 경우 이월과세가 적용 되지 않으며, 이때 양도세의 취득가액은 증여평가액입니다. 만약 공시가격 4.6억원을 기준으로 증여하는 경우 기존 50% 보유부분은 최초 취득가액 / 증여한 50% 증여부분은 증여평가액인 공시가격의 50%를 취득가액으로 합니다. 따라서 취득가액을 높히기 위해서는 공시가격이 아닌 감정평가액으로 하여 50% 지분이 부부간 증여공제액인 6억원에 가깝도록 하는 것이 유리할 수 있습니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222472304622 3. 증여 후 새로운 주택을 취득하는 경우 사실관계에 따라 비과세, 일반세율, 중과세율이 적용될 수 있습니다. 만약 증여하는 주택A만 보유하고 있는 1세대 1주택자라면 새롭게 B주택을 취득하여 2년 내 양도한다면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있으며, 비과세 요건을 충족하지 못하거나 2년 경과 3년 내 양도시 일반세율, 3년 이후에 양도한다면 양도일 현재 중과세 규정이 있는 경우 중과세가 적용될 수 있습니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222726379932 위와 같이 상황에 따라 가장 유리한 증여방식과 이후 취득계획을 세우는 것이 필요합니다. 상담을 통하여 추가적인 사실관계 여쭤보고 상황에 맞는 가장 좋은 방안 안내 드리고 있습니다.

다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!

3초만에 회원가입하기

안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 취득세는 공시가격으로 기준으로 과세가 됩니다. 질문자님 부부가 1세대 1주택자일 경우, 공시가격 4.6억 x 50% x 3.8%(85제곱미터 초과:4%)의 취득세율이 적용되며 이때 취득세는 874만원(85제곱미터초과시:920만원)입니다. 만약, 1세대 2주택 이상에 해당할 경우 취득세는 기재해주신 것처럼 중과세율이 적용됩니다. 이때의 취득세는 공시가격 4.6억 x 50% x 12.4%(85제곱미터초과:13.4%) = 28,520,000원(85제곱미터초과: 30,0820,000원)입니다. 2. 증여받은 부동산의 취득가액은 증여세 신고당시의 가액(시가)입니다. 취득세를 계산할 때만 공시가격 기준으로 하는 것이며, 증여받을 때의 취득가액은 증여받을 당시의 시가입니다. 증여세에서 시가란 증여일 이전 6개월 ~ 증여일 이후 3개월간의 해당재산의 매매가액, 감정가액, 유사자산의 매매사례가액 등을 의미합니다. 따라서 증여일 기준으로 증여일 전 6개월 ~ 증여일 후 3개월 간의 실거래가격을 확인해보셔야 합니다. 실거래가는 국토교통부실거래가 사이트에서 확인가능합니다. 예를 들어 주택의 증여 당시, 전체 시가가 10억일 경우에는 본인이 증여받은 지분은 50%이므로 10억의 50%인 5억이 취득가액이 되는 것입니다. 따라서 증여일로부터 5년 이후 증여받은 주택을 양도시, 양도가액에서 취득가액 5억을 차감하시면 됩니다. 3. 부부는 무조건 동일세대로 봅니다. 따라서 현재도 1세대 2주택자이고, 증여후에도 1세대 2주택자이므로 증여하지 않은 기존 주택의 양도소득세의 계산 산식에는 변함 없습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. *충분한 답변이 되었을 것으로 보여지지만, 보다 구체적인 상담을 원하실 경우에는 전화상담을 신청해주셔도 됩니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.

나도 질문하기

추천전문가

Ads

나도 질문하기

관련 포스트

모두보기

1. 개요양도소득세에서 주택 비과세 및 중과세 판단은세대를 기준으로 판단합니다.만약 2주택 이상의 부부가 일시적 2주택 등 비과세 특례 대상에 해당하지 않는 경우에는먼저 양도하는 주택은 비과세가 안될뿐만 아니라 양도시기와 소재지에 따라 중과세가 적용될 수 있습니다.주택이 아닌 상가건물 또는 토지의 경우도 동일합니다. 오래전 상속·증여 또는 매매로 취득한 부동산은 취득가액이 굉장히 낮을 수 밖에 없습니다. 이렇게 취득가액이 낮은 부동산을 양도하는 경우 시세차익 전체에 대해 온전히 양도소득세를 납부할 수 밖에 없으며,양도소득세율은 양도차익에 따라 최대 45%(지방세 포함 49.5%)까지 적용됩니다.비록 장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있지만, 8년 이상 자경을 하는 등 예외적인 상황이 아니라면5억의 양도차익이 발생하는 경우 양도소득세는 약1.25억원(비사업용 토지의 경우 1,65억원) 이상 발생합니다.이러한 상황에서부부간 증여를 활용한다면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.2. 부부간 증여를 하는 이유1. 양도소득세 절세부부간 증여시증여세는 10년간 6억원이 공제됩니다. 쉽게 말해 배우자에게 6억원의 부동산을 증여해도 취득세 외 세금은 발생하지 않습니다.이렇게 배우자에게 6억원의 부동산(또는 지분)을 증여한다면 이후 증여 받은 부동산을 양도할 때의 취득가액은 예전에 증여자가 취득했던 가액이 아닌증여가액 6억원으로 산정되어 6억원에 대한 양도소득세가 줄어드는 구조입니다.[사례1]- 20년 전 1억원에 증여 받은 상가건물- 현재 상속세및증여세법상 기준시가 6억원- 현재 시세 10억원구분현재 상황에서 양도시 양도세배우자 증여 후 5년뒤 양도세양도소득세250,000,000원120,000,000원증여세0원0원취득세0원24,000,000원합계세액250,000,000원144,000,000원절세액106,000,000원*취득세는 지방세법의 시가표준액에 따라 달라질 수 있습니다.사례1과 같이 부동산의 증여재산가액 산정액이 6억원과 유사하는 경우도 있지만, 보유하고 있는 부동산의 가액이 6억원을 초과하는 경우지분 증여를 통하여 절세할 수 있습니다.[사례2]- 부부세대 기준 2주택자- 20년 전 2억원에 취득한 서울아파트- 현재 시세 10억원(공시가 7억원)- 당장 매도할 계획은 없으며, 5년 뒤 예상 시세는 12억원- 배우자에게 6억원의 지분증여(약 60%)구분중과세율 가정일반세율 가정현재 상황에서 5년 뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세현재 상황에서 5년 뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세양도소득세640,000,000원260,000,000원280,000,000원100,000,000원증여세0원0원0원0원취득세0원50,000,000원0원50,000,000원합계세액640,000,000원310,000,000원280,000,000원150,000,000원절세액330,000,000원130,000,000원*취득세는 23.1.1이후 증여분부터 개정세법이 적용되므로 위 계산과 달라질 수 있습니다.부부간 증여는 6억원이 공제되며,6억원을 초과하는 경우 1억원까지의 증여세율 구간은 10%입니다. 다시 말해7억원까지 증여시 10%의 증여세율 구간을 활용하여 취득가액을 높혀 더 많은 세액을 절세할 수 있습니다.위 사례2번에서 증여가액을 7억원으로 올린다면 당장의 증여세, 취득세는 증가하지만이후 양도소득세까지 고려했을 때 중과세의 경우 합계세액은 더 줄어들게 됩니다.[사례3]부부세대 기준 2주택자20년 전 2억원에 취득한 서울아파트현재 시세 10억원(공시가 7억원)당장 매도할 계획은 없으며, 5년 뒤 예상 시세는 12억원배우자에게 7억원의 지분증여(약 70%)구분중과세율 가정현재 상황에서 5년뒤 양도세배우자 증여 후 5년 뒤 양도세양도소득세640,000,000원200,000,000원증여세0원10,000,000원취득세0원60,000,000원합계세액640,000,000원270,000,000원절세액370,000,000원*취득세는 23.1.1이후 증여분부터 개정세법이 적용되므로 위 계산과 달라질 수 있습니다.지분비율을 늘리는 경우 증여세와 취득세가 증가하지만, 이후 양도소득세가 줄어들 수 있습니다. 다만,지분비율을 무한정 늘리는 것이 유리한 것은 아니니 사실관계에 맞는 가장 유리한 지분비율을 산정하는 것이 필요합니다.2. 종부세 절세종합부동산세는 시세가 아닌 공시가격(기준시가)를 기준으로 과세를 하는데 이때 과세기준은세대단위가 아닌 인별과세입니다. 1세대 1주택자가 아닌 2주택 이상의 다주택자의 경우 부부 각각 본인의 지분비율에 따른 공시가격에서 6억원씩 공제를 해주고 있습니다.또한 조정대상지역 2주택 이상(비조정 3주택 이상)을 보유하고 있는 경우 적용되는 중과세율 역시 세대단위가 아닌 인별로 판단하여 적용합니다.구분적용 세율2주택 이하일반세율(0.6~3%)3주택 이상 or 조정지역 2주택 이상중과세율(1.2~6%)예를 들어2개의 주택이 남편의 명의로 되어 있는 경우 모든 공시가격이 남편에게만 산정되어높은 세율 구간이 적용될 뿐만 아니라 중과세율이 적용되어 부담이 될 수 있습니다.이때 하나의 주택을 아내에게 증여하는 경우 각각1주택으로서 6억원을 공제 받을뿐만 아니라 일반세율이 적용되어 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.다만, 반대로 부부가 각각 1주택씩 보유하고 있는 상황에서 증여한다면 오히려 종부세가 증가할 수 있으니 유의해야 합니다.종합부동산세는 현재 개정여부가 확정되지 않았기 때문에 이후 개정사항을 지켜봐야합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222513505316[재산전문세무사] 주택 부부공동명의 장단점 총정리 1탄 (명의에 따른 취득세, 보유세, 증여세, 양도세, 상속세 비교)새로운 주택을 취득하는 경우 부부공동명의로 취득할지, 단독명의로 취득할지는 누구나 가지는 고민입니다....blog.naver.com3. 상속세 절세상속세는 상속개시일 현재 피상속인(돌아가신 분)의 순재산(부동산 및 금융재산 등 – 채무)에 대해서 과세하는 세금입니다. 상속세를 부과함에 있어서 기본적으로 공제해주는 금액이 상속개시일 현재 배우자가 있다면 10억원, 없다면 5억원입니다.예를 들어 재산의 대부분이 남편의 명의로 되어 있는 상황에서 아내가 먼저 사망한다면10억원 공제를 활용하지 못하고 이후 남편이 사망할 때 5억원의 공제만 받아 재산의 대부분이 상속세 과세대상이 되며, 높은 세율구간이 적용됩니다.만약 재산이 남편과 아내에게 적절히 분배되어 있다면,아내가 먼저 사망했을 때 10억원 공제를 받을 수 있을 뿐만 아니라 이후 남편이 사망할 때 낮은 세율구간이 적용되어 유리할 수 있습니다.따라서 재산의 대부분이 배우자 일방에게 몰려 있는 경우에는 배우자에게 증여하는 것이 이후 상속세에서도 절세 효과를 얻을 수 있습니다.구분상속세율1억원 이하10%1억원 ~ 5억원 이하20%5억원 ~ 10억원 이하30%10억원 ~ 30억원 이하40%30억원 초과50%3. 유의사항1. 증여부동산의 평가부동산을 증여할 때 증여재산가액은‘시가’와‘기준시가’로 나뉩니다.시가란 증여하려는 부동산과 유사한 물건이 최근 거래가 됐다면 최근거래가액, 흔히 말하는시세와 감정평가를 받는 경우 감정평가액이있습니다.만약 시가가 없는 경우공동주택가격, 공시지가 등의 기준시가를 사용할 수 있습니다.다만, 물건의 종류와 사실관계에 따라 기준시가를 사용하기 어려운 물건들도 있습니다.일반적으로 아파트의 경우 시가로 적용하지만 예외적으로 기준시가로 증여가 가능한 경우가 있으며, 아파트 외 부동산은 일반적으로 기준시가 적용이 가능합니다.다만, 꼬마빌딩 등의 부동산은 기준시가로 증여하는 경우 평가심의위원회 대상이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 18년에 다주택자 중과가 부활하고, 올해부터 다주택자 종부...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com2. 이월과세소득세법에 따라 배우자로부터 증여 받은 부동산을증여일로부터 5년 내 양도하는 경우 취득가액 등을 증여가액이 아닌 증여자가 최초에 취득한 가액으로 적용합니다.따라서 증여일로부터 5년을 추가로 보유해야만 양도소득세 절세 실익을 얻을 수 있으므로매도 계획에 맞게 증여를 진행해야 합니다.2022년 세제개편안에 따르면 23년부터 이월과세는 10년으로 늘어나게 됩니다. 따라서 양도세 절세를 위한 증여는 22년 올해 안에 진행하는 것이 유리할 수 있습니다.[관련 포스팅]https://blog.naver.com/highyes_tax/222472304622[양도세 전문 세무사]배우자 등으로부터 증여받은 자산은 5년 동안 양도하지 못한다?(소득세법 제97조의2 이월과세)흔히들 배우자 및 직계존비속에게 증여 후 5년간은 양도하면 안 되는 것으로 알고 계십니다. 해당 내용은 ...blog.naver.com최적의 절세를 위해 각자의 상황과 물건의 종류에 맞는 증여플랜을 수립하는 것이 필요합니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 많은 분들이 궁금해하시는 부부공동명의 장단점에 대한 것으로 취득세 부분에 대해 살펴보겠습니다.세부적으로 살펴보면,양도세 절세를 위해 부부공동명의를 많이 합니다양도세의 세율 구조는 양도차익이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율 구조입니다. 그리고 부부공동명의는 각자의 양도차익에 대해서 세율을 적용하게됩니다.따라서, 부부공동명의를 하면 양도차익이 분산되고 보다 낮은 세율이 적용되어세부담이 줄어들 수 있습니다. 그리고 250만원의 기본공제도 본인과 배우자 각각 적용이 됩니다.예를 들어, 양도차익이 4억원인 경우 양도세는 13,360만원이나 공동명의로 하면 양도차익이 분산되고 기본공제도 각자 적용이되어 각자 5,565만원만 납부하면 되므로 단독명의보다 2천만원 정도가 절감된 셈입니다.주택을 취득할 때,취득세는 단독명의와 공동명의가 동일합니다주택의 취득세율은 아래와 같이 취득가액에 따라 1~3%의 세율이 적용됩니다.단, 조정/비조정지역 여부와 주택수에 따라 아래와 같이 8%나 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.주택을 취득할 때는 공동명의로 하던 단독명의로 하던 취득세는 동일합니다.10억원의 아파트를 단독으로 매입하면 3%의 세율이 적용되고, 공동명의로 5억원 지분을 취득하면 1%가 적용되는게 아닐까 생각할 수 있으나 법에서는 세율의 적용시 지분으로 취득하는 경우에는 전체 주택의 매매가액을 기준으로 세율을 적용하도록 하고 있어 차이가 없습니다.단독명의 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우, 취득세가 중과될 수 있습니다이미 단독명의로 보유하고 있는 주택을 부부공동명의로 변경하는 경우는 취득세가 발생하고, 배우자에 대한 증여에 해당하므로 증여세가 발생할 수 있습니다.우선, 취득세는 부동산의 증여로 인한 취득세율인 3.5%가 적용됩니다. 하지만, 다주택자가 조정대상지역의 공시가격 3억이상의 주택을 증여하는 경우에는 12%의 중과세율이 적용되므로 유의해야합니다.따라서, 부동산증여의 취득세는 아래의 경우 중과세율이 적용되지 않습니다.① 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에 증여하는 경우②비조정지역의 주택인 경우③조정지역이라도 공시가격 3억원 미만인 경우지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.제28조의6(중과세 대상 무상취득 등)① 법 제13조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택”이란 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이3억원 이상인 주택을 말한다.단독명의 분양권을 공동명의로 전환하는 경우, 취득세 증감을 고려해야 합니다분양권을 공동명의로 전환하는 시점에는 주택의 취득이 아니므로, 취득세는 발생하지 않고 향후 완공된 시점에 취득세가 발생합니다.분양권으로 주택을 취득하는 경우에는 시공사의 보존등기 이후 등기가 이전되는 것으로 유상거래에 해당하고 유상거래로 인한 주택수와 조정여부에 따른 중과세율이 적용될 수 있습니다.중요한 것은, 분양권으로 주택을 취득하는 경우에 주택수는 분양권을 취득할 당시의 1세대 주택수로 판단합니다.즉, 당초 단독명의시는 중과대상이 아니더라도 배우자에 증여하기 전에 다른 주택이나 분양권을 취득하여 주택수가 늘어났다면 배우자가 취득하는 지분은 중과세율이 적용될 수 있으니 유의가 필요합니다.그 외에도 증여세, 부담부증여, 양도세 이월과세 등에 주의해야 합니다보유 주택이나 분양권의 증여시, 증여세와 양도세 부분을 주의해야 합니다.①증여세주택이던 분양권이던 절반의 지분을 증여하는 것이므로, 증여지분 가액이 배우자 공제 6억원(직전 10년 누계)이하라면 증여세가 없지만 초과하면 증여세가 발생하게 됩니다.②부담부증여 양도세담보대출이나 전세금을 인수하는 조건인 경우는 부담부증여에 해당하여 양도세가 발생할 수 있습니다.③이월과세그리고 일부 지분의 증여시, 배우자가 취득하는 지분의 취득가액은 증여평가액이 적용되므로, 양도세 절감 효과가 있으나 5년 이후에 양도시 이월과세 적용으로 효과가 없으지니 유의해야 합니다. 특히, 이월과세는 내년 세법 개정안으로 10년으로 연장될 예정입니다.정리하면,이상 부부공동명의시 취득세 관점에서 장단점을 확인해보았습니다.요약하면,①최초 취득시점에 공동명의를 한 경우에는 단독이나 공동이나 무차별합니다.②단독명의 주택을 배우자에 증여시,증여로 인한 취득세가 다시 발생하고 중과세율이 적용될 수도 있으니 유의해야 합니다.③단독명의 분양권을 배우자에게 증여시,완공후 취득세가 발생하고 분양권 증여시점에는 취득세가 발생하지 않으나 주택수는 분양권 증여시점을 기준으로 판단하므로 중과세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.단독을 공동명의 전환시는 증여세, 부담부증여, 이월과세 등도 고려해야 합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodw

주택을 취득하게 되면 취득단계에서 취득세, 보유단계에서 보유세, 매도단계에서 양도소득세가 주요 세금으로 발생한다. 주택 보유 상황에 따라 새로운 주택을 취득할 때 부부공동명의와 단독명의 유불리가 달라지므로 잘 따져보고 행동으로 옮겨야 한다.양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 과세하는 세금으로, 양도차익은 보유하고 있는 지분 비율에 따라 세율이 적용되기 때문에 공동명의가 양도소득세에서 유리하다. [사진 pxhere]취득단계의 취득세일반적으로 제3자로부터 매매를 원인으로 취득하는 경우 취득세는 세대를 기준으로 하기 때문에 부부공동명의와 단독명의의 취득세 차이는 없다. 다만, 부부일방의 부모로부터 증여 또는 매매로 취득할 때는 취득세가 달라질 수 있다.증여 및 부담부증여증여로 취득하는 경우 조정대상지역에 소재하면서 공시가격이 3억원을 초과하는 물건이라면 취득세가 12%로 중과될 수 있다. 하지만 증여자가 1세대1주택자이면서 직계비속에게 증여하는 경우라면 기본 취득세율인 4%가 적용된다.매매로 취득하는 경우가족간 매매로 취득하는 경우 매매가액이 공시가액보다 낮은 경우에는 매매가액을 초과하는 공시가액 부분은 직계비속의 취득 부분은 증여를 원인으로 취득한 것으로 보아 4% 또는 12%의 세율이 적용될 수 있지만, 며느리 또는 사위의 취득 부분은 매매를 원인으로 취득한 것으로 보아 1~3% 또는 8, 12%의 취득세율이 적용될 수 있다.보유단계의 보유세보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성되어 있다. 일반적으로 쟁점이 되는 보유세는 세부담이 큰 종부세다.종부세는 세대기준이 아닌 인별로 과세가액을 산정하며, 세율 적용 시 주택 수도 각자의 보유하고 있는 주택 수를 기준으로 한다.1주택자① 단독명의1세대 1주택자가 단독명의로 주택을 보유하고 있는 경우에는 공시가격에서 11억원 초과분에 대해서만 종부세를 과세한다. 또한 보유기간 및 보유자의 나이에 따라 추가 세액공제를 받을 수 있다.② 부부공동명의원칙적으로 공동명의는 본인의 소유하고 있는 지분 만큼의 공시가액을 기준으로 6억 원 초과분에 대해 종부세를 납부하게 된다. 따라서 단독명의와 비교해보면 공제되는 금액이 각각 6억원씩 총 12억원으로 단독명의의 11억원보다 공제금액이 더 높다.하지만 이때는 추가 세액공제를 받지 못한다.고가의 주택일수록 12억원 공제보다 세액공제 혜택이 절세에 있어 더 효과적이다.다만, 부부공동명의인 경우 공동명의로 계산했을 때의 종부세와 단독명의로 계산했을 때의 종부세를 비교해 유리한 것을 선택할 수 있는 1세대1주택 특례 신청을 할 수 있기 때문에 부부공동명의가 단독명의보다 유리하다.조정지역 2주택 이상 보유조정대상지역 2주택자 또는 지역 무관 3주택 이상 보유자는 종부세에서 중과세율이 적용되어 세부담이 크게 증가한다.① 단독명의만약, 조정대상지역 A와 B주택을 부부가 단독으로 한 채씩 보유하고 있다면 각각의 공시가액에 6억원을 공제해 주며, 6억원 초과부분에 대해 적용되는 세율은 조정 2주택 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다.② 공동명의조정대상지역 A와 B주택을 부부가 50%씩 공동명의로 보유하고 있다면 각각의 50%만큼의 공시가격을 합산한 가액 중 6억원 초과분에 대해 종부세가 과세되며 이때 적용되는 세율은 중과세율이 적용된다.매도단계의 양도소득세양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에 대해 과세하는 세금으로서 양도차익의 계산은 인별로 판단하지만, 중과세율 적용 시 주택 수 판단은 세대 기준으로 한다. 적용되는 세율은 세대 기준이기 때문에 공동명의, 단독명의의 차이가 없지만 과세 대상인 양도차익은 보유하고 있는 지분 비율에 대해 각각 세율이 적용되기 때문에 공동명의가 양도소득세에서 더 유리하다.양도소득세의 기본세율은 양도차익에 따라 6~45%가 적용되는데 만약 11억원의 양도차익이 발생하는 부동산이라면 단독명의인 경우 최고 45% 세율이 적용되지만, 50% 공동명의인 경우 각각 42% 세율이 적용되면서 기본공제 250만원을 각각 적용받을 수 있다.주택 취득 시 명의가 고민된다면부부공동명의는 부부간 증여세 이슈가 발생할 수 있으며, 이후 상속세까지 고려해야 한다. 주택을 취득함에 있어서 영향을 미치는 세금이 이렇게 다양하다 보니 주택 취득 후 몇 년간의 계획에 따라 예상 세액을 비교하여 취득하기 전 미리 본인에게 가장 유리한 방향을 정하는 것이 필요하다.

안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.오늘은 제가 진행한 컨설팅 사례에 대해서 간략하게 소개해드리려고 합니다.각자의 상황에 따라 적절한 절세 컨설팅 방안들은 다양하게 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.■ 사실관계1. 매도자는 부모님 세대로서 세대 기준 2개의 아파트 A, B를 보유A : 16년에 취득한 물건으로서 조특법 99조 2에 해당하는 특례 주택(수도권 소재, 거주한 적 없음)B : 19년에 취득한 물건(수도권 소재)2. 매수자는 자녀 부부로서 무주택자이며 별도로 부모님 세대와 별도로 거주 중3. A 주택의 시세는 15억이며, 공시가는 9억, 취득가는 5억■ 컨설팅 방안<1안>- 부모님이 A 주택을 제3자에게 양도 후 현금을 자녀 부부에게 증여 후 부부세대가 15억의 주택을 취득:제3자에게 시세인 15억에 양도 후 남은 현금을 자녀에게 증여후 부부세대가 주택을 취득<2안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 증여:아파트 형태로 자녀 부부에게 증여<3안>- 부모님이 A 주택을 자녀 부부에게 저가로 매매:아파트 형태로 자녀 부부에게 시세보다 저가로 양도※ 조특법 99조 2 해당 여부는 아랫글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222335107797[재산전문세무사]조세특례제한법 99조의2, 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(양도세 안내는 방법)■ 세액 비교<1안>(1) 양도소득세1안의 경우 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.→ 고가주택이 조특법상 양도소득세 감면 주택이 소득세법상 비과세에 해당하는 경우비과세를 우선 적용한 뒤 과세대상 소득에 대하여 감면을 추가로 적용합니다.이때 감면세액에 대하여20% 농특세가 과세됩니다.(2) 증여세양도세를 내고 남은 금액을 자녀 부부에게 증여 시현금 증여에 대하여 증여세가 발생됩니다.(3) 취득세무주택자가 국민주택규모 초과 + 9억 초과 주택을 취득 시3.5%의 취득세율이 적용됩니다.<2안>(1) 증여세아파트의 경우 상증법상실무상 유사매매사례가로 평가됩니다.부동산 종류에 따라 증여 시 평가 방법과 가액 산정은 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689[증여·상속세 전문 세무사] 부동산 증여시 평가액 산정의 모든 것(입주권·분양권, 뚜껑, 평가심의위원회 포함)(2) 취득세지방세법 13조의 2에 따라 조정 대상 지역 내 기준 시가 3억 이상의 주택을 증여로 취득하는 경우기본 취득세율이 12%로 중과됩니다.(1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에 세 증여하는 경우에는 제외합니다.)농특세와 지방교육세를 포함하면총 13.4%의 취득세율이 적용됩니다.<3안>(1) 양도소득세1안의 경우와 동일하게 조특법 99조의 2와 소령 155조 1항의 일시적 2주택 적용으로 양도소득세 비과세와 5년간의 감면을 동시에 적용받습니다.(2) 증여세부동산을 시세의 30%보다 저가로 매수하게 되는 경우일정 금액에 대하여 증여세가 과세됩니다.해당 내용에 대해서는 아래의 글에 자세하게 기재하였으니 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)(3) 취득세→ 저가매매의 경우 취득세는매매분과 증여분으로 나눠서 판단해야 합니다.매매분: 매매 대가에 대한 부분은 매매로 매매로 인한 취득세율을 적용합니다.증여분: 만약 공시가격이 매매가 액보다 큰 경우에는 초과분에 대해서는 증여로 인한 취득세율이 적용됩니다.이때,매수자가 배우자 및 직계존비속이 아닌 경우에는 초과분에 대해서도 매매 취득세율이 적용돼야 하는 것으로 판단됩니다.※절세방안따라서매수자를 누구로 설정하느냐에 따라, 매수자의 지분비율과 매매가 액을 어떻게 설정하느냐에 따라 양도세·증여세·취득세에서 큰 절세가 가능합니다.■ 유의사항해당 컨설팅 건은 여러 가지 쟁점들이 존재합니다.구체적인 내용을 담지는 못하겠지만, 큰 맥락에서 말씀드리면 다음과 같습니다.■ 정리고가의 부동산일수록 컨설팅의 방향은 다양해지며, 절세가능한 세액도 늘어나게 됩니다.다만,그만큼의 리스크가 발생할 수 있으니 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.각자의 상황에 맞는 절세 컨설팅 방안은 다를 수 있으니 전문가와 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.