아파트를 자녀에게 부담부 증여 또는 매도 시 세금문의

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다특수관계인 (부모님) 으로부터 자산을 이전받는 경우1) 증여 혹은 부담부증여2) 저가 매매 를하시는 경우가 많습니다이때 양도세나 증여세가 문제가 되어 관련 세금을 세팅하게 되는데이에 만만치 않게 <취득세> 의 과세표준과 세율이어떻게 되는지에 따라 세금 리스크가 굉장히 커지게됩니다게다가 최근 대법원 판례가 나와서채무 부분 (임대보증금, 주담대) 에 대해서도더 복잡해지고 있는데요관련 법령과 판례 예규를 종합하여 상세히 검토해보도록 하겠습니다부담부증여시 채무 인정 가능 요건지방세법 시행령 제14조의 4부담부증여는부동산을 증여로 받으면서,부동산에 담보되어 있는 부채를 함께 받기 때문에부채에 대한 부분은 일반 유상 매매로 보게 되고시가 - 부채, 즉 증여에 대한 부분만 무상 증여로 보는 경우입니다.다주택자가 조정지역 3억 이상 주택을 증여하는 경우증여세율이 중과되어 12% 를 적용하기 때문에유상매매세율이 적용이 된다면 취득세 측면에서 절세가 가능합니다.그럼 부담부증여의 '부담'은 어떤 것이 포함될까요?채무로 인정하는 금액은 법령상 명시되어 있습니다.채무부담액은 취득자가 부동산 등의취득일이 속하는 달의 말일로부터3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로 다음에 해당하는 금액입니다.등기부등본으로 확인되는 부동산 등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는금융기관의 금융채무액임대차계약서 등으로 확인되는 부동산 등에 대한 임대보증금액그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액부동산에 포함되어 있는 채무이기 때문에일반적으로 임대차 보증금 (전월세 임차인 있을 때),금융기관 주택담보대출 금액,저당권 등 을구에 잡혀있는 채무부담액 정도가 될 수 있습니다.유상 매매 (저가 매매 포함) 시 채무 관련 법령지방세법 제7조 11항 4호 가목유상 매매는 증여와는 달리 보셔야 합니다.실제 돈을 주고 받으며 '매매'의 형식을 취하는 것이기 때문입니다.하지만 특수관계인 간 유상 매매 형식을 취하는 경우,증여로 취득한 것을 본다 라는 의제규정이 있기 때문에제3자간의 매매와 달리 소득이나 이체증 같은 증빙을 잘 갖추셔야 합니다.<의제 규정> 이란 별다른 반증이 없으면 그렇게 추정하는 것이지만,납세자가 적극적으로 증빙을 갖추어 주장하는 경우법령에 정해진 대로 보지 않아도 된다는 의미이기 때문입니다.해당 법령을 보도록 하겠습니다.배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다.다만, 다음의 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 봅니다.해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실을 증명하는 경우로서1) 그 대가를 지급하기 위한 소득이 증명되는 경우 ▶ 소득 증명2) 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우3) 이미 상속세 또는 증여세를 과세한 경우로서 그 대가를 지급한 경우4) 위와 유사한 것으로 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우법령은 이렇게 심플하게 나와있습니다.채무에 대해서도 명확히 규정되어 있고,유상 매매인 경우에도① 그 대가를 취득하기 위해 대가를 지급 (이체)② 이체한 금액에 대한 소득을 증명 (소득 증빙)증빙을 갖추길 명시하고 있습니다.그럼 주요 판례 / 해석 등을 보겠습니다.직계존비속 간 주택 거래시 유상취득 인정범위부동산세제과-1147 (2019.12.06.)직계존비속 간 주택거래시매수인 (자녀) 가 해당 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출받아매도인 (부모) 에게 잔금을 지급한 경우, 유상취득으로 인정할 수 있는지?일반적으로 제3자 관계에서 잔금 시점에신규 취득하는 부동산을 담보로 은행에서 대출을 일으켜그 돈으로 잔금을 납부하는 것은 매우 일반적인 부분입니다.따라서 위 질의회신의 답변 또한매수인 (자녀) 가 자신의 채무로서 매도인 (부모) 에게 잔금을 지급하고채무를 상환하는데 매수인의 소득이 증명되며금융거래내역 등으로 대금 지급 사실이 입증되는 점해당 채무는 매수인 (자녀) 가 상환해야 하는 점 등을 고려하여최종적으로주택담보대출을 유상취득으로 인정하였습니다.부담부증여에서 인정해줄 수 있는 채무 범위대법원 2025.10.16 선고 2024두67238 판결해당 판례는자녀가 부친으로부터 아파트를 증여받으면서임차인에 대한 전세보증금을 자녀가 인수하기로 한 조건으로부담부증여계약을 체결하였습니다.이때 이 보증금에 대해서는 유상세율을 적용하고자 한 것이었는데대법원에서는 아래와 같이 판단을 하였습니다.자녀가 부동산 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어야 하는데이 소득이나 재산을 판단할 때에는자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고,부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 안된다고 명시되어 있습니다.이에 따르면 목적물인 해당 부동산을 담보로 한 담보 대출,해당 부동산에 있는 저당권, 채무, 임차인보증금 등을유상 / 무상으로 볼지에 대해서자녀가 상환할 수 있는 소득이나 재산을 기준으로 판단하여야 하는데그 소득이나 재산은 자녀 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 한다는 의미입니다.개인적인 의견으로는대한민국에 그 어느 누구가 주담대나 보증금 차액 없이어떻게 집을 내 개인의 소득과 재산만으로 통으로 살 수 있으며,특수관계인 간의 거래라고 해서 이렇게 규정하는 것은너무 과한 처사가 아닌가 싶은 마음은 드는데요.다만 서울시에서는 일관적으로형태가 유상매매이거나 증여라 하더라도특수관계인 간의 거래에 대해서는해당 대법원 판례를 기준으로 한다고 진행하고 있습니다.아직 행안부에서 관련 예규나 지침이명확히 나온 상황이 아니기 때문에그 부분을 좀 더 기다려보도록 해야 할 것 같습니다.직계존비속 간 거래를 진행하실 때는일단 채무를 포함한 유상이든 무상이든 방식을 선택하실텐데요.1차적으로 비용 등을 충당할 계획을 세우신 이후에는이에 따른 취득세가 어떻게 진행될지 상세히 파악하셔야 합니다.이렇게 자금 계획을 가지고 진행하는 것이유상세율로 인정받을 수 있는지 여부를 파악하시고,차후 세팅을 정확히 하신 후 계획을 실행으로 도입하시길 권해드립니다.이와 관련된 궁금증이나, 혹은 컨설팅을 원하시는 경우에는연락주시면 상세히 응대해드리도록 하겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224419995034원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요. 부동산 세금과 절세컨설팅을 연구하는 세로움입니다.​부모님으로부터 부동산을 이전 받을 때 가장 쉽고 흔하게 생각하는 방법은 단순증여, 조금 더 고민해보신 분들은 부담부증여로 받는 것이 일반적입니다.​하지만 정말 유의미한 절세효과를 원하는 분들이라면 증여와 부담부증여만 비교해서는 부족합니다. 어차피 내 명의로 가져올 부동산이라면, 같은 재산 이전 효과를 얻으면서도 세금을 훨씬 줄일 수 있는 ‘저가양도’나 ‘가족간 부동산 교환’ 방식까지 함께 검토해야 합니다.​물론 단순증여보다 절차가 복잡하고 충족해야하는 요건도 많습니다. 하지만 절세는 귀찮고 복잡함에 비례합니다. 지금 당장 요건을 충족하지 못하더라도, 시간을 두고 준비해서 진행할 만큼 절세효과는 차이가 큽니다.​오늘 설명드릴 내용 중 하나인 '저가양도' 사례입니다. 저가양도의 실익이 있을 수 있는 몇 가지 요건이 충족되도록 설계한다면 세금은 2.6억원에서 4백만원으로 증여 대비 세금을 약 '98%' 줄일 수 있습니다.물론 모든 사람에게 저가양도가 가장 유리한 것은 아닙니다. 누군가는 부담부증여가 더 유리할 수 있고, 부동산을 소유한 자녀라면 가족간 부동산 맞교환이 절세에서 더 좋은 선택지가 될 수도 있습니다.​오늘은 부모님의 부동산을 이전받을 때 활용할 수 있는 여러 가지 방법을 비교해보고, 어떤 상황에서 유리한지 자세하게 살펴보겠습니다.부동산을 증여하는 방법은 크게 4가지로 구분할 수 있습니다. 증여 vs 부담부증여 vs 매매 vs 부동산 교환의 방식입니다.​​​​​​증여 vs 부담부증여 vs 매매 vs 부동산 교환(세법상 시가)4가지를 비교하기 전에 가장 먼저 이해해야 하는 개념이 있는데 바로, ‘세법상 시가’입니다. 부모님의 부동산을 얼마로 볼 것인지, 세법에서 그 기준을 정하고 있습니다.​세법상 시가로 산정된 금액이 모든 세금의 기준이 되고, 앞으로 설명드릴 4가지 방식과 부동산 교환 절세에도 공통적으로 적용됩니다.1순위 : 해당 부동산의 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액2순위 : 유사한 부동산의 거래금액(유사매매사례가액)3순위 : 공시가격 등 보충적 평가금액아파트는 보통 같은 평형의 거래사례(2순위)가 있기 때문에 공시가격(3순위)을 사용할 수 없습니다. 따라서 만약 최근 거래가격이 높게 형성되어 있다면, 감정평가(1순위)로 낮춰서 증여를 하는 것이 더 유리합니다.​아파트가 아니라 단독주택이나 상가라면 유사한 부동산이 없기 때문에 공시가격(3순위)로 증여할 수도 있습니다. 공시가격은 시세보다 훨씬 낮게 형성되기 때문에, 같은 가치의 아파트에 비해 적은 세금으로 증여가 가능합니다.​아파트라도 나홀로 아파트거나 최근 거래가 거의 없다면, 실제로 운 좋게 공시가격으로 증여가 가능한 상황도 있습니다.​따라서 부모님이 여러 종류의 자산이 있다면, 평가방법을 검토해서 증여 우선순위를 정하는 것은 절세플랜에 매우 중요합니다. 10억원짜리 아파트를 증여하면 증여세가 2.2억이지만, 공시가로 증여할 수 있는 아파트거나 상가라면 증여세는 8천만원 수준까지 줄어듭니다.​​​​​​1. 증여(자녀 증여세, 취득세)첫 번째는 가장 간단한 방법인 증여입니다. 단순증여는 자녀의 증여세와 취득세만 발생합니다.​[1] 자녀의 증여세① 시세 10억원짜리 아파트를 증여한다고 가정해보겠습니다. 최근 시세로 증여하면 자녀의 증여세는 ​약 2.2억원입니다.​② 여기서 증여세를 조금이라도 줄이기 위해 감정평가를 9억원에 받아서 증여한다면 증여세는 1.9억원으로 줄어듭니다. 여기에 자녀 부부에게 50%씩 나눠서 증여하면 1.6억원까지 줄어들 수 있습니다.​③ 만약 자녀의 혼인과 출산시기에 맞춰 추가 공제까지 활용한다면 1.4억원까지 더 줄일 수 있습니다.​​[2] 자녀의 취득세자녀의 취득세는 부모님의 주택 수와 상황에 따라 중과세율과 기본세율이 달리 적용됩니다.증여하는 부모님이 다주택자이면서 증여물건이 조정지역의 공시가 3억원 이상이라면 취득세는 중과세율이 적용됩니다.​10억 아파트를 증여받을 때 기본세율이 적용되면 4천만원이지만, 중과세율이 적용되면 1.2억으로 4배 가량 늘어납니다.​많은 분들이 주택을 매수할 때는 매수자의 주택 수에 따라 취득세율이 달라진다는 것은 잘 알고 계십니다. 하지만 증여는 받는 사람이 아닌 증여자인 부모님을 기준으로 판단한다는 점을 꼭 유의해야 합니다.​따라서 부모님이 다주택자이고 조정지역 주택이라면, 차라리 현금을 증여해서 자녀명의로 새로운 주택을 취득하는 것이 더 유리할 수 있습니다.결국 오늘 글의 핵심은 증여를 결정하시기 전에, 증여만 고려하는 것이 아니라본인에게 가장 유리한 방법이 무엇인지 충분히 검토하고 찾는 것입니다.​​​​​​2. 부담부증여(부모님 양도세, 자녀 증여세와 취득세)두 번째는 부담부증여입니다. 부담부증여는 부동산에 설정된 임대보증금이나 대출 같은 채무를 함께 넘기는 증여입니다.부담부증여는 자녀의 증여세, 취득세 외에도 부모님의 양도세가 추가됩니다.​[1] 부모님의 양도세, 자녀의 증여세10억원짜리 부동산과 대출 6억을 함께 넘기는 경우, 세법은 6억원은 양도로 보고, 나머지 4억원만 증여한 것으로 봅니다. 부모님이 갚아야할 6억원을 자녀가 대신 부담하기 때문에, 6억만큼은 대가를 받고 판 것으로 보는 것이죠.​부담부증여 양도세 계산은 일반 양도세와 같습니다. 1세대 1주택자면 비과세, 다주택자면 중과세나 일반과세가 적용됩니다.​보통 부담부증여가 단순증여보다 세금이 줄어든다고 하는 이유는 '세율'입니다. 금액이 클수록 높은 세율이 적용되는데, 10억원 전체를 증여세로 내는 것이 아니라 양도세와 증여로 나누기 때문에 낮은 세율이 적용됩니다.​10년 전에 5억원에 샀던 아파트라면, 6억원에 대한 양도세는 8천만원, 나머지 4억원에 대한 증여세는 약 7천원입니다. 10억원을 단순하게 증여하는 경우 발생하는 증여세 약 2.2억원과 비교하면 7천만원의 절세효과를 얻을 수 있습니다.하지만 부모님이 양도세 중과세가 적용된다면 유불리가 달라집니다. 양도세는 1.7억까지 늘어나고, 증여세 7천만원을 합치면 총 2.4억원이기 때문에, 오히려 단순증여보다 더 많은 세금이 발생합니다. 반대로 부모님이 1세대 1주택 비과세라면 증여세 7천만원만 내면되니 무려 1.5억원의 절세효과가 발생합니다.​따라서 부담부증여가 누구에게나 항상 유리한 것은 아닙니다. 부모님의 주택 수에 따라 유불리를 정확하게 따져봐야 합니다.​[2] 자녀의 취득세부담부증여의 취득세는 조금 더 복잡합니다.양도로 보는 6억원은 매매취득세, 증여로 보는 4억원은 증여취득세로 구분되어 적용됩니다.​여기서 중요한 점은 매매취득세와 증여취득세의 판단 기준이 서로 다르다는 것입니다.매매취득세는 매수자를 기준으로 주택 수를 판단하지만, 증여취득세는 증여자를 기준으로 판단합니다.​[사례1]부모님이 1주택자인데 자녀가 다주택자로 가정해보겠습니다. 단순증여시 취득세는 4천만원 이지만, 부담부증여시엔 9천만원으로 늘어납니다. 단순증여는 10억원 모두 증여취득세가 적용되지만, 부담부증여 6억원에 대해서는 매매취득세로 중과되기 때문입니다.[사례2]부모님이 다주택자고 자녀가 무주택자라면 부담부증여가 취득세에서 오히려 더 유리합니다. 단순증여는 10억에 대해 모두 중과세율이지만, 부담부증여는 6억에 대해서는 기본세율이 적용되기 때문입니다.앞서 양도세와 증여세를 비교했을 때는 부담부증여가 유리하더라도, 취득세까지 포함한 전체세액은 오히려 불리해지는 경우도 있습니다.이렇게 보면 흔히 “부담부증여를 하지 왜 증여를 했어?” 라는 말이 항상 맞지는 않다는 것을 알 수 있습니다.만약 부담부증여를 진행하신다면 채무의 일부만 가지고 오거나, 반대로 없던 채무를 더 만들어서, 더 유리한 방향으로 조절하는 디테일도 있으니 같이 검토해보세요.​​​​​​3. 저가양도(부모님 양도세, 자녀 증여세, 자녀 취득세)세 번째는 저가양도입니다. 세금에 관심이 많고, 난 최대한 절세를 해보겠다 하시는분들이 많이 활용하는 방법입니다. 내용이 어렵고 절차가 복잡하지만, 그만큼 가치가 크고 다양한 기법으로 활용 가능한 방식입니다.​저가양도를 간단하게 말하면 자녀에게 시세보다 저렴하게 돈을 받고 파는 행위입니다. 부모님에게는 양도세, 자녀에게는 증여세와 취득세가 발생합니다.​[1] 부모님의 양도세자녀에게 저렴하게 파는 것이므로, 당연히 부모님에게는 양도세가 발생합니다. 특히 가족간 거래는 양도세 계산 구조가 특이합니다.​10억원짜리 아파트를 제3자에게 급매로 7억원에 팔면 양도세는 당연히 7억원으로 계산합니다.하지만, 자녀에게 팔았을 때는 7억이 아니라 시세대로 10억원에 판 것으로 계산합니다.소득세법 제101조 [양도소득의 부당행위계산]① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.(2012.01.01 개정)​따라서 다주택자인 부모님은 주택 수를 줄인 뒤에 진행하는 것이 유리하고, 양도세 비과세인 부모님에게는 최고의 절세컨설팅이 될 수 있습니다.​[2] 자녀의 증여세10억짜리 아파트를 자녀가 7억원에 사온다면 3억원의 재산상 이득을 얻게됩니다.세법은 이것을 증여받았다고 보지만, 저가양도에서는 추가공제 혜택을 부여합니다.[저가양도 증여공제]: (부동산 시가의 30% / 3억원) 중 작은 금액따라서 10억원의 아파트를 7억원에 양도했을 때 차액 3억원이, 공제금액인 시가의 30%와 3억원 이내기 때문에 증여세는 발생하지 않습니다.​세금을 더 줄이기 위해서 감정평가를 9억원에 받는다면, 30% 저렴한 6.3억원까지 더 저렴하게 양도할 수 있습니다. 여기에 더 나아가서 자녀의 기본공제 5천만원까지 활용한다면 5.8억원까지도 증여세 없이 저렴하게 양도할 수 있게됩니다.10억원짜리 아파트를 5.8억원에 주는데 증여세를 하나도 안내는 엄청난 절세효과인 것입니다.​또 매수자를 자녀부부 공동명의로 하거나, 일부는 매매하고 일부는 증여하는 방식 등을 함께 활용한다면 여기서 더 많은 절세효과를 얻을 수 있습니다.​[3] 자녀의 취득세저가양도는 매매기 때문에 그동안은 당연히 매매취득세가 적용되었습니다. 하지만 너무 많은 분들이 저가양도를 활용하다보니, 정부는 올해 초부터 취득세를 강화했습니다.​시가의 30% 또는 3억원 이상 저렴하게 양도하는 경우에는 매매취득세가 아니라 증여취득세를 적용하도록 개정했습니다.매매취득세(1~3%)는 자녀 기준이지만, 증여취득세는 부모님 기준이기 때문에 부모님이 다주택자라면 취득세가 4배(12%)가량 늘어납니다.​하지만, 1주택인 부모님이라면 증여취득세도 기본세율이 적용되며, 이때는 자녀가 주택이 있더라도 불리함이 없습니다.​만약 부모님이 다주택자라면, 주택 수를 먼저 줄이는 방법이 가장 좋지만, 30% 내로 매매금액을 딱 맞추는 방식으로 매매취득세를 적용받을 수 있습니다. 10억원짜리 부동산을 7억이 아니라 7억 100만원에 저가양도 한다면 똑같이 매매취득세를 적용받을 수 있습니다.​그럼 저가양도가 실제로 얼마나 큰 절세효과를 낼 수 있는지, 간단한 사례를 통해 비교해보겠습니다.​[사례]- 시세 : 10억원- 취득가 : 5억원- 취득시기 : 10년 전- 자녀에게 7억원에 양도- 부모님 1세대 1주택 가정① 1세대 1주택자의 경우 양도세를 10억원으로 계산하더라도 12억원 이하기 때문에 양도세는 0원입니다.② 자녀는 3억원의 이득을 얻었지만 추가 공제금액(시가의 30%와 3억원 중 작은금액) 이내이므로 증여세는 없습니다.③ 취득세는 증여취득세가 적용되지만 부모님이 1주택이므로 기본세율(3.5%)입니다.증여하는 방법만 바꿨을 뿐인데, 2억 6천만원이던 세금이 400만원으로 줄어들었습니다.세금의 '98%'가 사라지는 것입니다.​[4] 기타사항저가양도는 활용가치가 매우 높지만, 몇 가지 단점과 주의할 점도 존재합니다.​① 우선 증여와 다르게 매매는 토지거래허가를 받아야 하는 거래입니다. 또한 매매 이후에도 적정한 거래였는지를 확인하기 위해 국세청의 사후관리와 소명절차가 진행됩니다. 저가매매는 사진 같이 실제 거래가격이 국토부에 신고되기 때문에 의심거래로 보일 수 있습니다.​하지만 적법하게 계획하여 진행된 저가양도라면 문제될 것은 없습니다.​② 또한 자녀가 매매대금을 지급할 수 있는 자금력이 있어야하고, 자금의 출처를 입증할 수 있어야 합니다.​하지만, 자녀의 현재 자금력이 부족한 경우에도 방법은 있습니다. 앞서 설명드린 것처럼 감정평가를 받거나 부부 공동명의로 진행해서 매매대금 자체를 더 낮출 수 있습니다. 또 일부 지분만 먼저 매매하고, 자금이 마련됐을 때 나머지 지분을 추가로 매매하거나, 일부는 매매하고 일부는 증여로 가지고 올 수도 있습니다.​만약 부모님애개 자금여력이 있다면, 부모님의 자금을 활용해서 저가양도가 가능한 조건을 만들 수도 있습니다.​단점과 주의할 점이 있지만, 조건을 잘 맞춰 계획한다면 충분히 해소할 수 있으니, 증여를 고민하고 계시다면 꼭 검토해보시길 바랍니다.저가양도에 대한 보다 자세한 내용은 아래 글에서 설명드리고 있으니 참고해주세요.https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com​​​​​​4. 가족간 부동산 교환(부모님과 자녀 양도세, 자녀 증여세, 자녀 취득세)마지막 방법은 부모 자녀 부동산 교환입니다.​교환은 부모님과 자녀의 부동산을 맞바꾸는 것입니다. 서로에게 부동산을 양도한 것으로 보기 때문에 당사자 모두에게 양도세와 취득세가 발생합니다. 또한 자녀에게는 교환 내용에 따라 증여세가 발생할 수 있습니다.​교환은 교환만의 장점이 있습니다. 저가양도를 하기 위해서는 자녀에게 자금이 필요하지만, 교환은 자금이 없어도 진행 가능합니다.15억원짜리 A부동산을 가진 甲과 10억원짜리 B부동산을 가진 乙이 교환하는 경우 乙은 甲에게 5억원을 추가로 지급해야합니다.​하지만, 乙이 자녀라면 차액 정산 없이 교환이 가능합니다.따라서 가족간 부동산 교환은 자녀가 자금은 없지만 부동산을 가지고 있는 경우 매우 유용한 방법이 되고, 가족간 저가양도에 준하는 절세효과를 얻을 수 있습니다.​[1] 부모님과 자녀의 양도세교환은 부모님과 자녀 모두에게 양도세가 발생합니다. 따라서 당사자 모두 1주택 비과세 대상이거나, 자녀의 부동산의 취득금액이 비교적 높은 경우 활용가치가 높습니다.​교환은 양도세 절세거 핵심이기 때문에 비과세가 안된다면, 공시가를 적용할 수 있는 부동산을 선택하거나, 감정평가액을 적절하게 조절하는 것이 핵심입니다.​​[2] 자녀의 증여세저가양도와 마찬가지로 자녀가 얻은 경제적 이득을 증여로 보지만, 추가공제 역시 동일하게 적용받을 수 있습니다.[교환 증여공제]: (부동산 시가의 30% / 3억원) 중 작은 금액​부모님의 15억원짜리 아파트와 자녀의 10억원짜리 아파트를 차액 정산 없이 교환하는 경우, 자녀가 얻은 이익 5억에 대해서 증여로 봅니다. 5억원의 증여재산에 대해서는 추가공제를 받을 수 있는데, 이때도 감정평가액을 조절한다면 세금을 더욱 줄일 수 있습니다.​부모님의 부동산을 감정평가로 14억원으로 낮추고, 자녀의 부동산은 11억원으로 높힌다면 차액이 공제금액 이내이므로 증여세 없이 진행 가능합니다.​​[3] 부모님과 자녀의 취득세교환은 당사자 쌍방에게 취득세가 발생합니다. 따라서 교환은 거래당사자 중 한세대라도 다주택자라면 절세효과가 많이 줄어들 수 있습니다.​교환을 활용하기 좋은 상황은 비교적 명확합니다. 각각 1주택인 부모님과 자녀가 서로의 집에서 거주하는데 명의를 바꿀 필요가 있거나, 저가매매하고 싶지만 자금이 부족할 때 제한적으로 활용한다면 매우 큰 절세효과를 얻을 수 있습니다.​또 교환은 바꾸는 부동산이 꼭 아파트가 아니어도 가능합니다. 부모님은 주택, 자녀는 아파트 또는 부모님은 아파트, 자녀는 상가나 토지의 경우에도 교환으로 절세할 수 있습니다.​실제로 저희가 진행해드렸던 교환 절세사례입니다.[교환 거래 실제사례]- 부모님 소유 A주택 : 시세 25억원(전세보증금 4.5억원)- 자녀 소유 B아파트 : 시세 9억원(은행 채무 4억원)- 부모님과 자녀 세대는 각각 1세대 1주택부모님의 강남 소재 고가 단독주택과 자녀의 아파트를 교환한 사례입니다.​처음에는 단순증여를 계획하셨고, 예상세액은 약 9억원이었습니다. 하지만 증여 외에도 여러 가지 이전 방식을 검토한 결과, 최종적으로는 교환을 활용하여 약 8천만원의 세금만 납부할 수 있었습니다.​특히 해당 부동산이 아파트가 아닌 단독주택인 덕분에, 교환 시기를 조절해서 공시가로 적용할 수 있었던 것이 주요했고, 결과적으로 아파트 교환사례보다 더 많은 세금을 줄일 수 있었습니다.​가족간 부동산 교환은 앞서 설명드린 다른 방법들보다 더 많은 사실관계가 세금에 영향을 미치는 방식입니다. 그만큼 검토해야 할 요소가 많아 가장 복잡한 방법이기도 하지만, 반대로 생각하면 상황에 따라 훨씬 다양한 절세플랜을 설계할 수 있다는 장점도 있습니​다.​앞선 사례처럼 교환에 유리한 종류의 부동산을 선택해서 진행할 수도 있고, 보유하고 있는 여러 부동산을 함께 검토하여 두 개 이상의 부동산을 동시에 교환하는 방식도 가능합니다. 결국 교환은 정형화된 하나의 방법이라기보다, 종합적으로 고려해 가장 유리한 구조를 만들어가는 방식에 가깝습니다.​​​​​​마치며오늘은 단순증여보다 절차는 복잡하지만, 경우에 따라 훨씬 큰 절세효과를 얻을 수 있는 다양한 부동산 이전방식을 비교해봤습니다.결국 오늘 말씀드리고 싶은 핵심은 증여 외에도 증여보다 세금을 줄이면서 부동산을 이전할 수 있는 방법은 다양하고, 사람마다 가장 유리한 방법은 모두 다르다는 것입니다.누군가는 채무를 함께 넘기는 부담부증여가 유리할 수 있고, 누군가는 오히려 매매가 더 나을 수 있으며, 자녀가 이미 부동산을 보유하고 있다면 부모님과 부동산을 교환하는 것이 가장 좋은 방법이 될 수도 있습니다. 여러 종류의 세금들이 톱니바퀴처럼 맞물려 있기 때문에 작은 사실관계 하나로 유불리는 완전히 달라질 수 있습니다.​그리고 누군가에게는 절세보다 더 중요한 목표가 있을 수도 있습니다. 세금에서는 증여가 더 낫더라도, 부모님이 노후를 위해 일부 자금이 반드시 필요한 상황이라면 그때는 오히려 매매가 더 나은 선택지가 됩니다.​또 부모님이 여러 종류의 부동산을 보유하고 있다면, 아파트보다 증여하기 유리한 상가를 먼저 증여하고 아파트는 추후 상속으로 이전하는 방식이 전체 세금 측면에서 더 유리한 경우도 있습니다.​누구에게나 증여보다 더 나은 결과를 만들 수 있는 방법은 반드시 있습니다. 단순히 증여를 고민하기보다 같은 효과를 내면서 세금을 줄일 수 있는, 나에게 최선의 방법은 무엇일까를 고민해보시길 바랍니다.​오늘 내용이 부모님의 부동산 이전을 고민하고 계신 분들에게 실질적인 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.​​​함께 살펴보면 도움되는 글내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 사례분석은 부담부증여 중 일반적인 경우인 자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고 살고 있다가, 부모가 증여를 하는 경우입니다.해당 전세금이 부담부증여로 인정될 수 있는지가 쟁점입니다.세부적으로 살펴보면,자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고, 해당 주택을 증여받는 경우부담부증여에 해당합니다.가장 일반적인 부담부증여의 형태는부모의 소유 주택에① 타인이 전세로 살고 있거나② 은행 담보대출이 된 경우 입니다.이 경우, 타인이 아닌 자녀가 전세로 살아도 인정이 되느냐 여부입니다.법에서는자녀와의 전세계약이라도 전세금이 실제로 수수되고 자녀가 그 집에 실제 전세로 살고 있다면, 타인이 아닌 자녀라고 부담부증여를 배제할 논리는 없다고 판단하고 있습니다.이와 관련, 여러 질의회신이 있는데 대표적인 몇개를 살펴보면[사례1]부모 소유 시세 2.4억인 주택에 딸이 전세 1.1억을 실제 통장 이체로 지급하고, 전세로 살고 있음⇒ 전세 1.1억은 채무 인수로 보아 부담부 증여로 봅니다.이 경우, 2.4억 - 1.1억=1.3억은 증여, 전세 1.1억은 양도입니다.상증, 상속증여세과-18 , 2015.01.20[ 제 목 ]부담부증여 해당여부 등[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 출가한 딸에게 아파트(현 시가 약 2억4천만원)를 증여하고자 하는데 딸이 증여받고자 하는 아파트에서 저와 임대차계약을 맺고 전세로 거주하고 있으며 임차보증금 1억1천만원이 저의 통장으로 입금된 사실이 있음O 질의내용- 전세보증금에 대해 ‘부담부증여’로 공제받을 수 있는지 여부와 ‘부담부증여’일 경우 양도소득세가 발생하는지[사례2]부친 소유 주택에 자녀가 2월 전세 계약 체결하고 전세금을 지급하였고 12월 부담부증여⇒ 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감상증, 서면-2017-상속증여-2519 [상속증여세과-1376] , 2017.12.22[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계○ 甲은2017년 2월경 아버지와 전세계약을 체결 후 전세금을 지급하고 아버지 소유의 아파트에서 거주하고 있음○ 甲은 아버지에게 지급한 전세금을 돌려받지 않고 위 아파트를 증여 받는 증여계약을 하고자 함2. 질의내용○위와 같은 경우 해당 전세금을 아들이 돌려받지 않는다면 부담부증여에 해당되어 증여재산가액에서 전세금을 채무로서 차감한 후 증여세를 신고납부할 수 있는지[사례3]모친 소유 2.6억 아파트에 4월 자녀가 1.7억에 전세 계약을 체결4월에 리모델링 비용 0.16억은 모친 대신 세입자인 자녀가 지급11월에 전세 잔금을 리모델링 비용 차감한 1.54억을 송금12월에 자녀에게 증여⇒ 자녀의 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감하나, 구체적인 사실 관계를 파악해야할 사안임상증, 재산세과-915 , 2010.12.10[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임[ 회 신 ]「상속세 및 증여세법」제47조 제1항 및 제3항 단서의 규정에 따라 직계존비속간의 부담부증여로 인하여증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 사실이 같은 법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 그 채무액을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우모친과 수증자인 아들사이의 임대차계약에 따른 모친의 임대보증금채무를 사실상 수증자가 인수한 것이 확인되는 때에는 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 모친 명의 아파트(기준시가 2억3천/시세 2억6천)를금년 4월에 1억7천에 전세 계약해서 살고 있음- 4월 중 리모델링한 비용 16백만원은 제가 리모델링업자에게 송금하였음- 그리고 전세계약서에 계약금은 리모델링비용으로 송금한 금액으로 하기로 명시하였으며 나머지 잔금 1억5천4백만원을 11월에 송금하였음- 12월에 모친으로부터 모친명의 아파트를 증여받으려고 함O 질의내용- 자녀가 부모와 계약을 하고 전세금을 전달한 경우도 증여시 부담부증여로 인정받을 수 있는지 여부와 증빙자료단, 자녀의 전세금이가공의 채무로 판단되는 경우에는 부담부증여에 해당하지 않습니다.기존 세입자가 나가는 경우나 은행 대출이 있는 집에자녀가 새로운 세입자로 들어와서 전세금을 주거나 은행 대출을 갚은 경우는매우 자연스러운 상황으로 전세금의 인수를 부담부증여로 인정하겠습니다.단, 부담부증여로 증여세, 양도세를 줄이고자 하는 목적으로 증여일에 의도적으로 없던 전세금 채무를 생성하거나, 실제 전세금이 오간적이 없고 자녀가 세입자로 산적도 없는데 단순히 전세계약서만 만드는 경우에는 부담부증여로 보지 않을 수 있습니다.이러한 경우는 세무서에서는 부담부증여로 보지않고 전액 증여로 과세할 수 있고, 억울하다면 조세 불복의 절차를 통해 판결을 받아야 할 사안이 됩니다.결론은, 가공의 채무로 의심되거나 증여일 임박하여 돈은 오갔으나 허위 전세계약을 맺은 경우는 조세 회피 목적으로 과세될 수 있으니 주의해야 한다는 것입니다.아래 사례의 경우,부친의 소유 주택을 자녀에 증여하면서, 부친이 세입자로 들어가는 경우인데① 기존 설정된 전세 계약이 아닌 새롭게 체결된 계약인 점② 부친이 종국적으로 부담할 채무도 아니었다는 점③ 임대차 계약 자체가 허위로 보이는 점④ 부친은 거주할 수 있는 다른 집이 있음에도, 전세 계약을 한 점을 들어 부담부증여를 인정하지 않았습니다.상증, 국심2004서2692 , 2004.12.24 , 기각[ 제 목 ]전세보증금의 부담부증여 해당 여부[ 요 지 ]부가 거주하고 있던 주택을 자에게 증여하면서 전세보증금이 있는 것으로 하여 전세권을 설정한 것에 대하여 부담부증여로 볼 수 있는지 여부1. 처분개요청구인은 2003.11.19. 부(父) 김○○○로부터 0 0 0시 ○○○를 증여받은 후 2003.12.4. 주택가액(기준시가 450,500천원)에서 전세권이 설정된 부(父)의 전세보증금(280,000천원, 이하 쟁점전세보증금 이라 한다)을 부담부 채무금액으로 보아 이를 제외한 170,500천원을 증여세 과세가액으로 하여 2003년 귀속분 증여세 16,290,000원을 신고납부하였다.처분청은 쟁점전세보증금을 증여일 현재 존재하지 않는 가공의 부담부 채무금액으로 보아 이를 쟁점주택의 증여세 과세가액에 포함하여 2004.7.7. 청구인에게 2003년 귀속분 증여세 70,362,780원을 경정고지하였다.(3) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 상속세및증여세법 제47조 제1항에서 증여세 과세가액에서 차감하는 부담부 증여규정은 수증자가 인수한 증여자의 채무 중 증여자가 종국적으로 부담하리라는 것이 확실시 되는 채무만을 과세가액에서 공제하겠다는 취지로 풀이되고 직계존비속 사이의 부담부증여인 경우에도 그 채무액을 수증자가 인수하거나 부담한 채무가 진정한 것인 때에 한하여 증여재산의 가액에서 공제되는 것이고(대법원 87누518, 1988.6.28 같은 뜻), 동 법령상 담보채무는 당해 증여재산에 담보된 채무로서 증여자가 당해 증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 포함하는 것으로 규정하고 있는 바,이 건 쟁점전세보증금은 증여재산인 쟁점주택에 기왕에 설정된 증여자의 채무가 아닐 뿐만 아니라 증여자가 종국적으로 부담할 채무에 해당하지 아니하고,전세권자인 부(父)가 쟁점전세보증금 상당액을 청구인에게 실제 지급한 바도 없으며전세권이 설정된 5년 이후 거주할 수 있는 다른 주택을 소유하고 있는데도 부자지간에 동 보증금 상당액을 반환받을 수 있는지가 불가능한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점전세보증금을 진정한 채무로 보아야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다, 따라서 처분청이 쟁점전세보증금을 법형식을 이용한 허위의 부담부 증여로 보아 이 건 증여세를 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,자녀가 부모 소유 주택에 전세계약을 체결하고 세입자로 살다가, 부모가 주택을 증여하는 경우 자녀의 전세금은 채무인수로 부담부증여로 인정이 됩니다.단, 실제 전세금이 오간적이 없다거나, 증여일에 임박하여 전세 채무를 생성한 경우, 실제 전세 계약만하고 산적도 없는 경우 법의 형식을 악용한 허위의 부담부증여로 판단되어 채무 인수가 되지 않은 것으로 보아 전액 증여세 과세될 수 있으니 주의해야합니다.타인과 전세 계약이 되어 있는 부담부증여 처럼 자연스러운 거래과정이고, 우연히 세입자가 자녀인 경우는 부담부증여에 아무런 문제가 없습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224160240863원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,세대에 걸친 부의이전, 자산 전반을 컨설팅해드리는세로움입니다.오늘은 증여세 절세방안 중에서부담부증여에 대해 자세하게 설명드리겠습니다.-부담부증여 양도세- 부담부증여 취득세- 부담부증여 증여세 계산구조- 아파트 부담부증여부터 입주권, 분양권 부담부증여까지 종류별 비교- 증여세 절세방안1. 부동산 증여,남들보다 똑똑하게 받자부동산을 증여받을때 세금을 줄이기 위해서는 먼저소유권을 이전하는 방식을 이해해야합니다.상속 전에 자녀에게 부동산을 넘겨주는 방법은 크게증여와매매2가지로 구분됩니다.증여는 부모님의 부동산을무상으로 공짜로 자녀에게 넘겨주는 것이고, 매매는 자녀에게부동산에 대한 대가를 받고 넘겨주는 것입니다.1. 증여부모님이 내야할 세금 : 없음자녀가 내야할 세금 : 증여세 / 취득세장점 : 규모가 작은 부동산의 경우 적은세금으로 증여 가능단점 : 규모가 일정금액 이상이면 세금이 급격하게 증가부동산을 증여로 받을때 부모님은 세금이 없지만, 자산이 늘어나는 자녀가 증여세와 취득세가 부과됩니다.결혼을 하는 자녀에게는 1.5억원까지 세금 없이 증여할 수 있기 때문에 규모가 작은 아파트나 부동산을 증여한다면 세금이 부담되지 않지만, 증여하려는 부동산의 규모가 클수록 증여세는 기하급수적으로 늘어납니다.3억짜리 주택을 결혼하는 자녀에게 증여하면 증여세2천만원만 내면 되지만, 10억원짜리 아파트를 증여하면 증여세는1.9억원을 내야합니다. 만약 부모님이 다주택자라면 자녀가 내야하는 취득세가1.3억원이기 때문에 합계3억원 넘는 세금을 내야 증여받을 수 있습니다.2. 매매부모님이 내야할 세금 : 양도세자녀가 내야할 세금 : 취득세장점 : 시세보다 저렴하게 사올 수 있으며, 부모님이 1주택인 경우 세금이 매우 줄어듬단점 : 부모님에게 매매대금을 지급할 수 있는 현금여력이 필요매매의 경우 부모님이 양도세를 내지만, 자녀는 증여세 없이 취득세만 내면 됩니다. 게다가 매매에 따른 취득세는 부모님이 다주택자라도 1~3%의 낮은 기본취득세율만 발생합니다.다주택자인 부모님의 10억원짜리 아파트를 사오더라도취득세는 3,500만원밖에 나오지 않습니다. 만약 부모님이 1세대 1주택자라면양도세 역시 비과세를 받기 때문에 세금은 0원이죠.이렇게만 본다면 매매가 훨씬 좋아보이지만, 가장 큰 문제는 자녀가부모님께 실제로 매매대금을 드려야합니다.얼마 전까지만 해도 보증금을 끼고 사오면 됐지만, 지금은 수도권 대부분이 토허제로 묶여현금부담이 매우 클 수 밖에 없습니다.여기서 증여와 매매 각각의 단점을 보완하는 방법이 있는데 바로‘부담부증여’와‘저가매매’입니다.이번 글은 부담부증여의 내용이며 부모님의 부동산을 시세보다 저렴하게 매수하는 저가매매는 아래 글을 참고 부탁드립니다.[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com2. 일반증여 vs 부담부증여 세액비교부담부증여란 증여를 받을 때 부동산의 채무를 함께 가져오는 것입니다. 흔히 전세끼고 증여, 대출끼고 증여로 표현하는데 채무를 자녀가 부담한다고 해서 부담부증여입니다.부담부증여의 세금은 증여보다 조금 더 복잡합니다.부모님이 내야할 세금 : 양도세(채무액)자녀가 내야할 세금 : 증여세, 취득세일반증여는 부모님에게 세금이 없었지만, 부담부증여는 양도세가 발생합니다. 부모님이 갚아야하는 채무를 자녀가 부담했기 때문에 채무만큼은 돈을 받고 증여한 것으로 보고 채무금액만큼만 양도세를 부과합니다.[사례1]증여하는 아파트 시세 : 10억원담보대출 : 4억원부모님은 일시적 2주택자자녀는 무주택자10억원짜리 아파트를 증여하면서 담보대출 4억을 함께 넘기는 부담부증여를 하게되면,앞으로 대출 4억원은 부모님이 아니라 자녀가 갚아야합니다.따라서 부모님은 자녀에게 3억원을 받고 증여한 것으로 보고 3억원에 대해서는 양도세, 나머지 6억원에 대해서는 자녀에게 증여세를 부과합니다.결과적으로 부담부증여는 증여와 양도를 섞은 개념인데요, 세금이 어떻게 달라지는지 비교해보겠습니다. 부모님은 일시적 2주택자이며, 자녀는 무주택자를 가정하겠습니다.① 일반증여는 증여세가 1.8억원이었지만, 부담부증여는 10억원 중 4억원을 양도로 전환하면서 6억원에 대한 증여세 8천만원만 부과됩니다.② 일반증여의 취득세는 1.3억원이지만, 부담부증여는 4억원에 대해서는 매매로 인한 취득세가 적용되어 취득세 역시 4천만원이 줄어드는 것입니다.이렇게 부담부증여를 한다면1.4억원의 세금이 줄어드는 것으로 일반증여에 비해 절반 수준의 세금으로 부동산을 증여받을 수 있습니다.하지만 부담부증여가 일반증여에 비해항상 유리한 것은 아닙니다.사례 1에서 일부 내용만 바꿔보겠습니다.[사례2]증여하는 아파트 시세 : 10억원증여하는 아파트 취득시기, 취득금액 : 15년 전, 5억원담보대출 : 4억원부모님은 1세대 1주택이지만, 비과세 요건 중 거주요건을 충족하지 못함자녀는 1주택자① 사례1의 일반증여 취득세는 중과세율이 적용되어 1.3억원이었지만, 부모님이 1주택만 보유한 경우 조정대상지역의 3억원 이상 아파트를 증여하더라도 기본취득세율을 적용하기 때문에 4천만원만 발생합니다.② 반면 양도소득세에서는 부모님이 1주택이라도 거주요건을 충족하지 못한다면 비과세를 못받기 때문에 사례2에서 부담부증여는 양도소득세가 발생하며, 자녀가 1주택을 보유한 상황에서 추가로 주택을 취득하면중과세율이 적용되어 취득세는 일반증여에 비해 오히려 더 늘어나게 됩니다.결과적으로 사례2는 부담부증여를 함으로써오히려 세금 3천만원이 늘어나고,뿐만 아니라 부모님의 채무를 자녀가 가져갔기 때문에자녀의 자산이 더 줄어들었기 때문에 역증여 효과도 발생합니다.3. 세금이 달라지는 이유부담부증여는 증여와 양도를 같이 진행하는 소유권 이전이기 때문에 양도세, 증여세, 취득세 3가지 모두 살펴봐야합니다.[부담부증여 양도세, 부담부증여 취득세, 부담부증여 증여세]1. 양도소득세양도소득세는 부모님이 내는 것으로비과세, 일반과세, 중과세3가지 상황이 있습니다.①비과세는 1세대 1주택자이거나 일시적 2주택 등 특정요건을 충족하는 경우 양도세를 내지 않습니다.②일반과세는 비과세 요건을 충족하지 못한 경우 6~45%의 양도세를 내야합니다.1세대 1주택이라도 거주요건 등을 충족하지 못하면 비과세를 받을 수 없습니다.③중과세는 현재 유예기간이지만, 올해 5월 9일 이후 중과세 적용이 다시 시행된다면 최대82.5%의 양도세를 내야합니다.사례2에서 중과세가 적용된다면 양도세는 약 2.7억원으로 세금폭탄을 맞게됩니다.따라서 부담부증여는 양도세가 비과세 될 때 가장 유리하므로 비과세 요건을 미리 충족해두는 계획이 필요합니다.2. 증여세증여세는 기본 5천만원, 결혼 예정인 자녀라면 1.5억원을 세금 없이 증여받을 수 있습니다. 또한 증여받는 사람이 많을수록 세금이 줄어드는 구조이기 때문에자녀부부에게 나눠서 증여하는 것이 유리합니다.자녀부부에게 50%씩 증여한다면 일반증여의 경우 1.8억원에서 1.4억원으로약 4천만원의 증여세가 더 줄어듭니다.또한 물건의 종류에 따라 토지, 상가 등의 건물들은형제나 손자에게 공동으로 증여할 수 있기 때문에 훨씬 많은 세금이 줄어들 수 있습니다. 자녀나 손자분들이 많으시다면 공동으로 증여하는 것은 매우 좋은 방법입니다.3. 취득세취득세는 기본세율과 중과세율 2가지로 구분되는데, 증여취득세와 매매취득세에 따라 판단의 기준이 다릅니다.① 증여취득세는 조정지역에 소재하면서 공시가격 3억원 이상인 주택이면 무려12%의 중과세율을 부과하지만,부모님이 1주택자라면 3.5%의 기본세율이 적용됩니다.② 매매취득세는 조정지역 주택을 취득할 때 무주택자라면1~3%의 기본세율이 적용되지만, 1주택자면8%, 2주택자면12%의 중과세율이 적용됩니다. 다만, 매매취득세는 1주택자라도일시적 2주택에 해당한다면 기본세율이 적용됩니다.③ 또 다른 차이점은 증여취득세는 부모님을 기준으로 중과세 여부를 판단하지만, 매매취득세는 자녀를 기준으로 중과세 여부를 판단합니다.앞선 사례처럼 부담부증여가 유리한 경우도 있지만, 오히려 불리할 수도 있는 이유는양도세와 증여세, 취득세 3가지 세목이 부모님과 자녀의 상황에 따라 서로 다르게 적용되기 때문입니다.증여와 매매가 동시에 이루어지므로 일반증여에 비해 내용이 어렵고 복잡하지만,내용을 충분히 이해하고 비과세요건, 기본세율 적용요건을 미리 만들어 둘 수 있다면,사례1처럼 절반이 넘는 세금을 줄일 수도 있습니다.4.증여받기 좋은 부동산은 따로 있습니다.지금 부담부증여를 진행해드리고 있는 건 중에서 안타까운 사례가 있습니다.1년에 한번씩 3번 정도 상담했던 분인데, 부모님 소유 강남아파트입니다.2년 전 상담때는 시세가 10억원대 후반이었다가, 1년 전에는 20억원대, 지금은 30억원대가 되면서 지금 하지 않으면 앞으로는 절대 못할 것이라는 생각에 진행하기로 결정하셨습니다.만약 첫 상담때 진행하셨다면 세금이 절반도 안나왔겠지만, 시세가 이렇게 오를 것이라 생각하지 못해 망설여2배 이상 세금이 나오게된 안타까운 사례입니다.부동산의 종류와 시기에 따라서 증여받기 좋은 부동산은 정해져 있습니다. 만약 이런 부동산에 해당하거나 상황을 만들 수 있다면 훨씬 적은 세금으로 증여를 받을 수 있을 것입니다.1. 거래가 적은 나홀로 아파트아파트를 증여할때는 시세로 계산하는 것이 원칙입니다. 최근 6개월 거래가격 중 가장 유사한 물건이 거래된 가격으로 하며, 감정평가를 통해 일부 세금을 낮출 수 있지만 큰 차이가 생기지는 않습니다.다만,아파트라도 세대수가 적은 나홀로 아파트는훨씬 적은 세금으로 증여할 수 있습니다. 거래가 잘 이루어지지 않는 나홀로 아파트는 세법에 따라 시세의 절반 수준의 공시가격으로 증여할 수 있기 때문입니다.짧게는 6개월, 최대 2년간 거래된 적이 없는 아파트라면,2년 내 거래가 됐더라도 같은 평형이 아닌 경우라면 증여하기에 최적의 물건이므로 새로운 거래가 체결되기 전에 확인해보는 것이 좋겠습니다.증여하는 아파트 시세 : 12억원증여하는 아파트 기준시가 : 7억원전세보증금 : 5억원부모님은 1주택자자녀는 무주택자시세가 12억원, 기준시가가 7억원, 전세보증금이 5억원인 아파트의 경우시세로 일반증여하면 3억원이지만,기준시가로 일반증여한다면 1.3억원으로 세금의'60%'가 줄어들고기준시가로 부담부증여한다면 2천만원으로 무려'95%'의 세금을 줄일 수있습니다.2. 상가, 토지, 꼬마빌딩상가, 토지, 꼬마빌딩처럼 아파트가 아닌 부동산들은대부분 기준시가로 증여할 수 있습니다.수익형 부동산은 아파트보다 시세상승이 적을 수는 있지만,①훨씬 적은 세금을 내고 증여가 가능하며,②월세소득이 앞으로 자녀의 자금원천이 되는 장점이 있습니다.③ 그리고주택 수가 늘어나는 것이 아니기 때문에 일부지분만 증여해서 효율적인 증여구간까지 증여할 수 있고, 자녀의 배우자나 손자들까지 같이 증여할 수 있기 때문에 다양한 절세컨설팅이 가능합니다.3. 재개발, 재건축 예정 부동산(분양권, 입주권 부담부증여)재개발, 재건축처럼 시세상승이 예상되는 부동산을 증여하는 것이 좋습니다.투기과열지구에서 진행되는 재개발, 재건축은일정시점 이후부터는 향후 준공시점까지 증여를 할 수 없습니다.서울의 경우 사업이 진행되는 동안 1년에 평균 16%씩 시세가 상승하고 있습니다.사업지마다 차이가 있지만, 단순하게 계산해서7년간 사업이 진행된다고 가정해보면약 3배 가량 시세가 상승한다고 볼 수 있습니다.증여세는 누진과세기 때문에소유권 이전이 가능한 시기를 놓쳐 준공 이후 증여하게 된다면시세상승보다 더 많은 세금을 내고 받을 수 밖에 없게 됩니다.바꿔 말하면 사업이 본격적으로 진행되기 전 증여한다면자녀의 자산이 크게 상승하기 때문에 적은 세금으로 훨씬 많은 증여효과를 얻을 수 있는 것입니다.따라 재개발, 재건축 예정 부동산이나 소유권 이전이 가능한 입주권, 분양권을 활용해서 적절한 계획으로 증여, 부담부증여한다면 많은 세금을 줄일 수 있습니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.함께 살펴보면 좋은 상속, 증여 절세컨설팅내용링크부모님 38억원 아파트 → 21억원원에 사오는 방법-가족간 저가양도https://blog.naver.com/highyes_tax/223705860001증여, 상속세 없이 자녀에게 집을 물려주는 방법- 가족간 교환https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284상속세 18억→5억-상속세 절세를 위한 효과적인 방법https://blog.naver.com/highyes_tax/223619755796

그동안 종합부동산세 중과, 상속세 절세, 부의 이전, 양도소득세 비과세 등의 여러 가지 이유로 보유 주택을 자녀나 가족들에게 부담부증여의 방법으로 진행하기 위해 문의 주신 분들이 많으셨습니다.하지만부담부증여는 채무승계부분에 대하여 양도소득세가 발생하므로, 다주택자의 경우 무거운 양도소득세 중과세율이 부담되어 진행하지 못한 분들이 많았습니다.윤 당선인이 대통령직에 취임하자마자 다주택자양도세 중과를 한시적으로 유예하는 시행령을 취임(5월 10일)하자마자 곧바로 시행하겠다고 발표하였습니다.조정대상지역에서 다주택자에 대하여 양도소득세 기본세율(6~45%)에 20%(30%)를 중과하여 적용하였지만,중과유예 기간에 부담부증여를 진행한다면 기본세율을 적용받아 진행할 수 있게 됩니다.아래에서 중과유예기간을 통하여 부담부증여를 하는 경우 다른 방법과 비교하여 절세효과가 어느 정도 발생할 수 있는지 사례를 통하여 자세하게 알아보겠습니다.1. 자녀에게 주택을 이전하는 방법주택을 보유한 부모가 자녀 또는 가족에게 재산을 이전하는 방식은 다음과 같은 여러 방법을 생각해볼 수 있습니다.방법발생하는 세금양도소득세증여세취득세1. 제3자에게 주택 양도 후 대금을 자녀에게 증여하여 자녀가 새로운 주택 취득부모 양도소득세현금에 대한 자녀 증여세새롭게 취득하는 주택 자녀 취득세2. 자녀에게 주택을 단순 증여없음주택 시가에 대한 자녀 증여세주택 공시가격에 대한 자녀의 취득세3. 자녀에게 전세보증금 등의 채무를 승계하여 주택을 부담부증여채무에 대한 부모 양도소득세주택 시가 – 채무자녀 증여세주택 공시가격에 대한 자녀의 취득세(매매와 증여 구분)2. 세액 비교다음의 사례를 통하여위 방법 1,2,3에 따른 세액을 비교해보겠습니다.세액계산은 모든 구체적인 상황을 가정할 수 없으므로, 큰 틀의 비교를 위해 장기보유특별공제, 기본공제, 신고세액공제 등의 크지 않은 부분들은 생략하여 계산하였으며 대상이 되는 주택의 면적 등에 따라 세액은 달라질 수 있습니다.[사례]부모님은 다주택자, 자녀는 무주택자로서 별도세대를 구성하고 있음1. 양도가(시세) : 10억원2. 취득가 : 3억원3. 전세보증금 : 6억원4. 주택 공시가격 : 7억원방법1 : 부모가 제3자에게 주택을 양도 후 대금을 자녀에게 증여하여 자녀가 새로운 주택을 취득세목세액양도소득세(일반세율)285,000,000원증여세60,000,000원취득세35,000,000원합계세액380,000,000원<1> 양도소득세조정대상지역의 다주택자는 원칙적으로 기본 양도소득세율 6~45%에 20%(30%)의 세율이 중과됩니다.다만,중과유예기간 내에 양도하는 경우 기본 양도소득세율이 적용 됩니다.<2> 증여세부모가 10억원에 주택을 양도하고 전세보증금 6억원을 상환하고 남은4억원을 자녀에게 증여하는 경우 자녀에게는 현금 수증에 대한 증여세가 부과됩니다.<3> 취득세10억원의 주택을 증여 및 부담부증여하는 상황과 비교하기 위하여 무주택자인 자녀가 증여받은 4억원과 전세 6억원이 체결되어 있는 주택을 갭투자 하는 경우 매매가액10억원에 대하여 1~3%의 기본취득세율이 적용됩니다.2. 방법2 : 부모가 자녀에게 주택을 단순 증여세목세액양도소득세(일반세율)없음증여세220,000,000원취득세90,000,000원합계세액310,000,000원<1> 양도소득세전세보증금 등의 채무가 설정된 주택을 단순 증여하는 경우에는양도소득세는 발생되지 않습니다.다만,증여 후 기존 부동산의 채무는 증여자인 부모가 상환해야 합니다.<2> 증여세채무를 승계하지 않는단순 증여의 경우 주택의 시가인 10억원에 대하여 부동산 수증에 따른 증여세가 부과됩니다.<3> 취득세조정대상지역내 공시가격이 3억원이 넘는 주택을 다주택자인 부모가 자녀에게 증여하는 경우주택 공시가격에 대하여 12%의 중과 취득세율이 적용됩니다.3. 방법3 : 부모가 자녀에게 전세보증금 등의 채무를 승계하여 주택을 부담부증여세목세액양도소득세(일반세율)155,000,000원증여세60,000,000원취득세20,000,000원합계세액235,000,000원<1> 양도소득세전세보증금 등의 채무를 승계하는 부담부증여의 경우 승계하는채무 부분에 대하여 양도소득세가 발생됩니다.중과유예기간을 활용한다면 다주택자라고 하더라도 해당양도소득세에 대하여 일반세율을 적용받아 낮은 세부담을 지고 부의 이전을 할 수 있습니다.<2> 증여세부모가 10억원의 주택과 6억원의 채무를 승계하는 경우 차액4억원에 대하여 자녀에게 증여세가 부과됩니다.이후 승계한 6억원의 전세보증금은 자녀가 상환해야 합니다.<3> 취득세부담부증여의 경우 공시가를 기준으로 하여 채무승계부분에 대한 취득세율과 나머지 부분에 대한 취득세율이 달리 적용됩니다.(1) 채무승계부분채무승계부분은 매매를 원인으로 한 것으로 보아매매에 대한 취득세율이 적용됩니다.매매를 원인으로한 취득세율은 수증자의 주택 수를 기준으로 산정하며,무주택자의 경우 채무승계액에 대하여 1~3% 기본취득세율이 적용됩니다.(2) 공시가격 – 채무승계부분공시가격에서 채무승계부분을 공제한 금액에 대해서는 증여를 원인으로한 취득세율이 적용되며, 증여자의 주택 수를 기준으로 산정합니다.증여자가 다주택자인 경우 해당 금액에 대하여12%의 중과취득세율이 적용됩니다.3-1. 감정평가를 9억원으로 받아 방법3을 진행하는 경우세목세액양도소득세(일반세율)145,000,000원증여세40,000,000원취득세20,000,000원합계세액205,000,000원증여 주택의 상황에 따라 감정평가액은 달라지지만,세법에서 허용하는 범위내에서 유리한 감정평가액을 받는 경우 받지 않는 경우와 비교하여 세액을 절세할 수 있습니다.3. 비교 정리구분방법1(양도 후 취득)방법2(단순증여)방법3(부담부증여)방법3-1(평가후 부담부증여)양도소득세285,000,000원없음155,000,000원145,000,000원증여세60,000,000원230,000,000원60,000,000원40,000,000원취득세35,000,000원90,000,000원20,000,000원20,000,000원합계세액380,000,000원320,000,000원235,000,000원205,000,000원절세세액60,000,000원145,000,000원175,000,000원부담부증여시 발생되는 세금은 주택의 면적, 증여자 및 수증자의 주택 수, 부동산의 종류, 최근 거래가액의 형성 여부, 수증자의 담세력 등의구체적인 내용에 따라 상황별로 세금이 달라지게 되며, 각자의 상황에 따라 절세할 수 있는 방안은 달라지게 됩니다.위 방법들에서 비교한 취득세는 주택의 공시가격을 기준으로 하여 계산하였습니다.취득세는 23.1.1이후부터 주택의 공시가격이 아닌 시가를 기준으로 과세하도록 개정이 예정되어있습니다.따라서 23.1.1 이후 부담부증여시 취득세의 부담이 크게 증가할 수 있으므로부담부증여를 계획중이라면22.12.31 이내에 진행하는 것이 유리합니다.4. 상생임대주택 활용 비과세 방안22년 6월 21일 제1차 부동산 관계장관회의를 통하여 임대차 시장안정 및 정상화 정책이 발표되었습니다.https://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000059926&menuNo=4010100기획재정부제1차 부동산 관계장관회의 개최, 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 정상화 과제 발표www.moef.go.kr이번 개정안으로 요건이 완화된'상생임대주택을 활용'하여 부담부증여 절세효과를 극대화할 수 있습니다.<1> 상생임대주택 혜택1. 조정대상지역 1세대 1주택 양도세비과세 2년 거주요건 면제2. 1세대 1주택장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제(1) 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제개정된 요건을 모두 충족하는 상생임대주택은 양도시2년 거주요건을 면제합니다.따라서 상생임대주택에 해당한다면거주하지 않더라도 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있습니다.(2) 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제양도소득세 비과세는 양도가액을 기준으로 12억원까지 양도소득세가 발생하지 않습니다.만약, 12억을 초과하는 고가주택이라면 초과부분에 대하여 양도소득세가 부과됩니다.이때 개정된 요건을 모두 충족하는 상생임대주택은 초과부분의 양도차익에 대하여1세대 1주택자로서 높은 장기보유특별공제(표2)를 받을 수 있습니다.구분공제율표1보유연수*2%(30% 한도)표2(2년 거주 후 양도)보유연수*4%+거주연수*4%(각각 40%씩 총 80% 한도)조정대상지역 여부와 무관하게 양도일 현재 2년 거주를 해야 표2 공제가 가능하지만, 상생임대주택이라면2년 거주요건을 면제함으로써 거주하지 않더라도 표2의 높은 공제를 적용 받을 수 있습니다.<2> 요건개정안에 따른 완화된 상생임대주택 적용 요건은 다음과 같습니다.요건내용임대기간 요건상생임대차계약에 따른 임대계약의직전 임대차계약에 따른임대 기간이 1년 6개월 이상증액제한 요건직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는임대료의 증가율이100분의 5 이내계약갱신 요건2021.12.20. ~ 2024.12.31.기간 내에 갱신계약체결(계약금을 지급 받은 사실이 확인되는 경우에 한함)임대기간 요건상생임대차계약에 따라임대한 기간이 2년 이상절세방안기준시가 요건과 1세대 1주택자 요건이 삭제되면서 자녀에게 부담부증여한 주택의 경우 24.12.31 기간 내에 5% 범위내에서 갱신계약을 체결한다면자녀가 부담부증여로 받은 주택에 2년 거주하지 않더라도 자녀는 이후 비과세를 받을 수 있기 때문에 시세가 높아져도 양도소득세 부담이 사라지게 되므로 굉장히 큰 혜택을 적용 받게 됩니다.절세컨설팅 플랜을 세우고 증여계약서 작성부터 감정평가, 세액신고 마무리 까지 모든 절차를 한번에 도와드리고 있습니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222399442516[재산전문세무사]실제 증여 및 부담부증여시 유의할 사항(절세되는 경우와 오히려 세금이 늘어나는 경우 세액비교)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 다주택자 중과와 종부세 중과로 인하여 절세를 위해 증여건...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222364280205[재산전문세무사] 부담부증여 응용편(누구나 아는 내용에 대해 지겨우신 분들을 위한 추가적인 절세방안)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 부담부증여에 대해서 알아보겠습니다. 부담부증여는 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713[부동산전문세무사]가 말하는 지금 아파트을 증여해야 하는 이유최근 서울 및 수도권부터 전국으로 집값이 하락세 또는 지역에 따라서 보합세가 지속되고 있습니다. 금융규...blog.naver.com