다주택자 양도세 질문드립니다

최근 이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예를 더 이상 연장하지 않겠다는 입장을 공표한 이후, 다주택자분들의 상담 문의가 급격히 늘었습니다.“이제 다시 중과되는 것 아니냐”,“그렇다면 내 상황에도 해당되는 것이 맞느냐 라는 질문이 대부분이었습니다.다주택자 양도세 중과는 새로 생긴 제도가 아니라그동안 유예되어 왔던 규정이 다시 적용될 가능성이 언급된 것이고,이로 인해 본인의 주택 수, 지역, 계약 시점에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있는 상황이 되었습니다.다주택자 양도세 중과 제도는 무엇일까?다주택자 양도소득세 중과는새롭게 생긴 제도가 아니라 원래부터 소득세법에 존재하던 규정입니다.조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 다주택자에게는 일반적인 누진세율이 아닌 중과세율이 적용되도록 되어 있습니다.중과세율은 2주택자의 경우 기본세율에 20%p,3주택 이상자의 경우 기본세율에 30%p가 추가됩니다.다만 이 규정은 윤석열 정부 출범 이후 시장 안정 및 거래 정상화를 이유로 2022년 5월 10일부터 계속해서 한시적으로 유예되어 왔습니다.중과세율이 적용되면 장기보유특별공제는 함께 배제된다.다주택자 양도세에서 반드시 같이 이해해야 할 부분이 있습니다.바로 중과세율과 장기보유특별공제의 관계입니다.중과세율이 적용되는 경우에는장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.이는 선택의 문제가 아니라,소득세법 제95조 제2항에서다주택자 중과 대상 자산에 대해서는장기보유특별공제를 적용하지 않도록 명확히 규정하고 있기 때문입니다.즉,“보유기간이 길면 장기보유특별공제는 받을 수 있지 않느냐 라는 질문은중과 대상이 되는 순간 성립하지 않습니다.중과세율 적용 여부와 장기보유특별공제 배제는항상 함께 움직이는 구조라고 이해하셔야 합니다.다주택자 중과 여부는 ‘양도일 기준’으로 판단한다.다주택자 양도세 중과 여부를 판단할 때가장 중요한 기준은양도일 현재의 상황입니다.주택을 취득할 당시 조정대상지역이었는지,아니면 비조정대상지역이었는지는중과 판단 기준이 아닙니다.양도일 현재해당 주택이 조정대상지역에 위치해 있고,양도자가 다주택자라면원칙적으로 중과 규정이 적용됩니다.다만 예외가 있습니다.조정대상지역으로 지정되기 이전에해당 주택에 대해 매매계약을 체결하고계약금을 지급한 사실이 증빙으로 확인되는 경우에는, 양도일 현재 조정대상지역이더라도다주택자 중과 규정을 적용하지 않습니다.이는 계약 당시 납세자가 가졌던 합리적인 세 부담 기대를 보호하기 위한 규정입니다.중요 | 비과세 판단 기준은 중과와 다르다!여기서 많은 분들이 헷갈리는 부분이 하나 있습니다.다주택자 중과 여부는 ‘양도일 기준’이지만,1세대 1주택 비과세에서 조정대상지역 요건은 ‘취득일 기준’으로 판단합니다.즉,중과는 양도일 현재 조정대상지역 여부를 보고,비과세는 주택을 취득할 당시 조정대상지역이었는지를 기준으로 판단합니다.이 두 기준을 혼동하면비과세가 된다고 생각했던 주택이 중과 대상이 되거나, 반대로 중과를 걱정했지만 실제로는 적용되지 않는 경우도 발생합니다.다주택자 판단 시 주택 수에 포함되는 자산다주택자 중과 규정을 적용하기 위해서는먼저 주택 수를 어떻게 계산하는지를 정확히 봐야 합니다.양도세 중과 판단 시 주택 수에는조합원입주권,2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권,실제로 주거용으로 사용하는 오피스텔 등이 포함됩니다.특히 분양권은취득세 중과와 양도세 중과에서 포함 기준 시점이 다르기 때문에 취득 시점에 따라 주택 수 포함 여부가 달라질 수 있습니다.또한 주거용 오피스텔은재산세 과세 유형이 아니라실제 사용 용도를 기준으로 판단한다는 점도 유의해야 합니다.입주권 자체의 양도는 중과세율이 적용되지 않는다.중과 규정이 다시 적용되더라도조합원입주권 자체를 양도하는 경우에는 다주택자 양도세 중과가 적용되지 않습니다.입주권은 주택이 아니라주택을 분양받을 수 있는 지위에 불과하기 때문입니다.다만 입주권 역시보유기간 1년 이내 양도 시 70%,1년 초과 2년 이내 양도 시 60%의단기양도 중과세율은 그대로 적용됩니다.다주택자 양도세 중과는“될 수도 있다 라는 수준의 문제가 아니라,계약 시점과 잔금 시점, 조정대상지역 여부에 따라 실제 세금이 확 달라질 수 있는 문제입니다.특히 중과 규정이 다시 적용된다면,다주택자의 경우 매매계약과 잔금 지급이 모두 5월 이전에 이루어져야 하는 구조가 될 가능성도 있어단순히 시장 상황만 보고 결정하기에는 리스크가 큽니다.주택 수 계산이 어떻게 되는지,중과 대상인지 아닌지,계약을 지금 체결해도 되는지에 따라세 부담 차이는 수억 원단위로 벌어질 수 있습니다.이런 상황에서는인터넷 정보만으로 판단하기보다는본인 상황을 기준으로 정리해 줄 수 있는 세무대리인과의 상담이 사실상 필수적인 시점이라고 보셔야 합니다.

소득세법 제104조 제7항에 의해 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 양도소득세 기본세율 6~45%에 20%(3주택자 30%)를 더한 ‘중과세율’을 적용한다.조정대상지역 외 지역의 주택은 양도하더라도 중과세율이 적용되지 않는다.3주택자가 양도차익이 10억원을 초과하는 주택을 양도하면 기본세율 45%에 30%포인트를 더한 75% 중과세율이 적용되며, 여기에 국세의 10%인 지방소득세를 합하면 최고 82.5%의 양도세율이 적용될 수 있다수십년을 보유 및 거주했던 주택이라도 중과세율이 적용되는 경우 추가공제 없이 양도차익 그대로 세금을 납부해야한다. 따라, 다주택자의 경우 중과세율을 피할 수 있는 방법을 최대한 검토한 뒤 양도해야한다. [사진 pixabay]이뿐만이 아니다, 중과세율이 적용되면 장기보유에 따른 추가 공제인 ‘장기보유특별공제’도 받을 수 없다. 즉, 수십 년을 거주했던 주택이더라도 추가공제 없이 양도차익 그대로 세금을 납부 해야 한다.여기에 보유 기간 동안 중과된 종합부동산세까지 감안하면 결국 남는 돈은 더 적다. 보유하면서 납부한 종합부동산세는 양도소득세 계산 시 필요경비에서도 제외된다.따라서 다주택자는 시세차익의 대부분이 세금으로 나가게 되므로 중과세율을 피할 수 있는 방법을 반드시 검토한 뒤 양도를 해야 한다. 세금을 줄이는 것이 돈을 버는 것이다.3주택 이상 보유시 중과세 배제 주택3주택자가 소유하는 조정대상지역 내 주택으로서 다음의 항목에 해당하는 주택은 양도소득세 중과세율을 적용하지 않고 일반세율을 적용한다.지역기준 및 금액기준에 따른 일정 주택조정대상지역 내 소재 주택이라고 하더라도 다음의 지역기준 및 가액기준에 해당하지 않는 주택은 양도소득세 중과세율이 적용되지 않는다.① 지역기준서울특별시, 광역시(군지역 제외), 경기도(읍, 면지역 제외), 세종시(읍, 면지역 제외)② 금액기준지역기준 외의 지역에 소재하는 주택으로서 주택과 부수토지의 기준시가 합계액이 3억원을 초과하는 주택장기임대주택소득세법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록해 임대하는 주택으로 일정 요건을 충족하는 장기임대주택은 양도 시 중과세율이 적용되지 않는다.-임대기간 : 10년 이상(2020년 8월18일 이후 등록분)-임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하(수도권 외 3억원)-아파트를 제외한 모든 주택(2020년8월18일 이후 등록분)-임대료 증액제한 5% 준수-취득 당시 비조정대상지역 주택 또는r 2018년9월13일 이전 취득한 조정대상지역 주택민간임대주택법의 개정으로 2020년 8월 18일 이후 등록분부터 아파트는 더 이상 임대주택으로 등록할 수 없으며, 임대유형도 단기임대주택이 폐지돼 장기임대주택(의무임대기간 10년)으로만 등록할 수 있다.2020년 8월 17일 이전에 등록한 임대물건들도 개정 전의 요건들을 충족한다면 중과세 배제 혜택을 적용받을 수 있다.조세특례제한법 적용 주택조세특례제한법에는 정책 목적에 따라 일부 양도소득세를 감면받는 주택들을 규정하고 있다. 이중 조세특례제한법 제77조, 제98조의2, 제98조의3, 제98조의5~8, 제99조~3 각각에 해당하는 주택은 양도하더라도 중과세율이 적용되지 않는다.상속주택으로서 상속개시일로부터 5년 이내 주택소득세법시행령 제155조 제2항에 해당하는 주택으로서 상속개시일로부터 5년이 지나지 않는 주택은 중과세율이 적용되지 않는다.상속주택 중에서도 소득세법시행령 제155조 제2항에 해당하는 주택이어야 하므로 피상속인의 상속주택이 2채 이상인 경우 피상속인이 소유한 기간, 거주한 기간, 상속개시 당시 거주한 주택의 순서로 이에 해당하는 1채의 주택만 중과세 배제가 적용 가능한 것을 유의해야 한다.그외 소유 1주택위에서 언급한 주택을 제외하고 1개의 주택만 소유하고 있는 경우에도 해당 주택을 양도할 때 중과세율이 적용되지 않는다.조정대상지역 지정 전 계약 주택조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 받은 사실이 확인되는 경우에는 조정대상지역 지정 후 양도시기가 도래하더라도 중과배제 적용이 가능하다.조세특례제한법에 따른 비과세1세대 3주택자가 조세특례제한법상 감면 주택을 보유한 자로 일시적 2주택에 해당하는 경우 양도소득세 비과세를 적용받지만 9억원 초과분(개정 전)에 대해서는 중과세율이 적용됐다. 하지만 2021년 세법 개정으로 지난해 2월 17일 이후 양도하는 주택으로 비과세가 적용되는 경우에는 9억 초과분에 대해서도 중과세가 적용되지 않는다.일시적 2주택 등 비과세 규정의 중복 적용으로 비과세가 되는 경우에도 9억원 초과분에 대해서는 중과세가 적용되어 논란이 있었으나, 세법 개정을 통해 중과 문제를 해결했다.

안녕하세요. 이미정 세무사입니다.이번에는다주택자 양도소득세 환급과 관련해서 다뤄보겠습니다.대표사진 삭제작년에판례(2022누13943, 2023.06.21.)에 이어기획재정부 예규(기재부 재산-1422, 2023.12.26.)가 나오면서그간세금 폭탄 맞았던 다주택자들에 대한 세금 환급 이슈가 핫합니다.결론부터 말씀드리면,최근 5년 내 주택을 팔았는데당시 조정대상지역의 다주택자라고 해서세금을 수천만원에서 수억원까지 낸 분들 중에서그 주택이 2009년부터 2012년 사이에 취득했던 주택이라면세금 중과 안하는게 맞다는 것이 골자입니다.구체적으로 보면2018년 4월 1일 ~ 2022년 5월 9일이 기간 내에주택을 팔고 양도소득세를 낸 분들 중에는그 주택이 조정대상지역에 있는 주택이었고,그 주택 외에도 다른 주택을 보유한 다주택자라는 이유로장기로 보유한 기간 만큼 공제 해주는장기보유특별공제도 적용하지 않고세금도기본세율에 10~20%까지 중과하다 보니세금을 수천만원에서 수억원까지 내신 분들이 많이 있을 것입니다.그런데 그렇게 세금폭탄을 안겨온 주택이만약2009년 3월 16일 ~ 2012년 12월 31일사이에 취득했던 주택이라면조정대상지역의 다주택자였더라도장기보유특별공제 적용해줬어야 하는게 맞고세율도 중과가 아니라기본세율 적용해줬어야 하는게 맞다이러한 해석이 뒤늦게서야 나온 것입니다.왜 이제서야 해석이 뒤집어 졌는지에 대해히스토리는 복잡합니다만..스티커를 붙였다가 잘 못 떼면깔끔하게 떨어지지 않고 흔적이 남는 경우가 있죠.여기에 비유해보자면..부동산 경기에 따라 다주택자에게 중과하기도 하고또 중과하던걸 없애주기도 하는 과정이거듭 반복되어 왔었습니다.( 2003년 중과 - 2009년 완화 - 2017년 중과 - 2022년 완화 ... )* 별론이지만 세금제도 변천을 보면부동산 경기흐름이 보이기도 합니다이렇게10여년 전에 중과세 규정을 법에 붙였다 뗐다 하는 과정에서깔끔하게 떼어지지 않고 남은 얼룩이 있었는데(소득세법 부칙(제9270호) 제14조)2017년에 다시 중과세 규정을 붙이면서당시엔 그 얼룩을 못보고 중과세 딱지를 붙여왔는데이제와서 봤더니 그얼룩진 부분만큼은중과세 딱지를 붙여선 안된다라는 해석이 나온 것입니다.어쨌든 납세자 입장에선 쾌재를 부를만한 이슈인 것입니다.이게 적용되면환급되는 세금이 수천만원에서 수억원에 달할 수도있는 것이죠.그런데 앞서경정청구에 대해 말씀 드렸듯이환급대상이 되는 세금은나라(국세청)에서 알아서 돌려주지 않습니다. 경정청구 라는 제도를 거쳐야비로소 환급받을 수 있는 것입니다.만약 다음 두가지 요건에 해당된다라고 판단되시면경정청구로 세금 환급받을 가능성이 높습니다.1. 최근 5년 내 집을 팔면서 세금을 많이 낸 분들(2018.04.02-2022.05.09.)2. 그 주택 취득일이 2009년에서 2012년 사이(2009.03.16.-2012.12.31.)그런데... 이도 저도 잘 모르겠다~~그러면 주소 만 알려주셔도 기본적인 검토는 가능합니다.관련하여 문의사항이 있으시면 댓글 남겨주시거나구체적인 상담을 원하시는 경우 아래로 연락주시면친절히 답변해드리겠습니다.감사합니다.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 일시적 2주택과 전입요건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.일시적 2주택 기간소득세법 시행령 제155조 제1항에 규정되어 있는 일시적 2주택 기간은 지속적으로 변화해왔습니다.2008.11.27 이전까지는 일시적 2주택 기간은 1년이었으나, 2008.11.28 이후 양도분부터 2년으로 연장하였다가 2012.6.29 이후 양도분부터는 3년으로 연장하였는데요. ​소위 1-2-3 법칙이라고 일컫는 일시적 2주택 비과세 규정이 이후 계속되어왔습니다.① 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득할 것② 종전주택은 2년 이상 보유할 것③ 신규주택 취득일로부터 종전주택을 3년 이내에 양도할 것​그리고 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 위치해있는 경우 일시적 2주택 기간이 3년에서 2년, 2년에서 1년으로 단축되었습니다.<신규주택 계약일 기준>18.09.13 이전 : 3년18.09.14 ~ 19.12.16 : 2년19.12.17 이후 : 1년​전입 요건 분석조정대상지역에 종전주택이 위치한 상태에서 2019.12.17 이후에 조정대상지역에 위치한 신규주택을 취득하는 경우 1년이내 양도 뿐만 아니라 전입도 해야 합니다. 이와 관련한 소득세법 시행령상의 조문은 다음과 같습니다. 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우원칙은 신규주택 취득일로부터 1년 이내 전세대원이 전입 및 실제로 거주해야 하지만, 취득 당시 기존 임차인이 거주하고 있는 경우로서 임대차기간이 끝나는 날이 신규주택 취득일부터 1년 후인 경우 그 임대차계약 종료일에 전입하면 됩니다.​전입요건과 관련하여 많은 분들이 물어보시는 질문에 대해 알아보도록 하겠습니다.​Q1. 신규주택에 전입한 후 즉시 퇴거해도 비과세를 받을 수 있나요?- 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지에 따라 판단하기 때문에, 최소 30일 이상 거주해야 합니다.양도, 기획재정부 조세법령운용과-592 [​] , 2021.07.06​소득령§155(2)가목의 주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우란 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임Q2. 전 소유자가 임차인으로 거주하는 조건으로 신규주택을 취득한 경우 예외조항(임대차종료일까지 양도 및 전입)이 적용되나요?- 전 소유자가 임차인이 되는 경우에는 예외조항은 적용되지 않습니다.양도, 서면-2021-부동산-3992 [부동산납세과-1323] , 2021.09.29​전 소유자가 임차인으로 전환하여 거주하는 조건으로 신규주택을 취득한 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항제2호 단서를 적용하지 않는 것임Q3. 신규주택 취득일과 임대차계약 시작일이 동일한 경우 예외조항(임대차종료일까지 양도 및 전입)이 적용되나요?- 가능합니다. 또한, 최대 2년 한도를 계산할 때 초일은 불산입합니다.사전-2021-법령해석재산-0078 [법령해석과-2090]​조정대상지역에 종전주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 신규주택을 취득하는 경우 신규 주택 취득일과 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 시작일이 동일한 경우에도 소득령§155①(2) 적용 가능하고, ‘최대 2년’한도 기간 계산시 신규주택 취득일인 초일은 불산입함이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다.감사합니다.

안녕하세요서가세무회계 최혜경세무사입니다.다주택자가 양도소득세 중과가 되면서양도세는 크게 3부분으로 나뉘게 되었습니다.1세대 1주택 비과세 적용일반 세율 적용 (6~45%)중과 세율 적용 (20%, 30% up)확실하게 1주택이거나확실하게 2주택인 경우 명확히 판별이 가능합니다만,2주택자지만특례 주택을 보유하고 있어요건에 잘 맞는다면1세대 1주택 비과세가 될 수도 있는 것이고,비과세는 불가능하지만2주택자임에도 중과 배제가 되는 주택인 경우에일반 세율을 적용받을 수 있게 될 수도 있습니다.하지만 경우에 따라비과세 특례도 불가능하고, 중과 배제도 불가능하다면조정지역 2주택자가 주택을 매도하게 되면중과 세율을 적용받게 됩니다.비과세와 중과세율의 차이는양도차익이 크면 클수록 어마어마한 차이가 날텐데요.양도차익이 4억 정도로 가정해본다면(12억 이하)대략적으로 다음과 같이 차이가 날 수 있습니다.장기보유특별공제까지 고려한다면 그 차이는 더 어마어마해집니다.비과세일반 세율중과 세율0원1.3억원2.1억원따라서 2주택자인 경우,비과세 특례를 적용받는 것이 불가능하다면반드시 중과가 적용되는지 여부를 판단해야 합니다.중과 배제 규정은 비과세 규정과 전혀 다르기 때문에각각 따로 검토해야 하는 점을 기억해주셔야 합니다.오늘은 양도소득세 중과 배제에 대해알아보도록 하겠습니다.양도소득세 중과 배제다주택자 양도소득세 중과 배제 판정은다음의 3단계로 이루어집니다.1단계. 조정대상지역 확인양도주택이 비조정지역에 소재 ? 중과 제외양도주택이 조정지역에 소재 ? 중과!중과 대상인,조정지역에 소재하는 주택을 매도하게 되었습니다.그럼 2단계로 넘어가게 됩니다.2단계. 중과대상 주택 수 판정중과대상 주택 수라는 것은,매도하는 주택이 아닌기존에 보유하고 있는 주택을 의미합니다.기존에 보유하고 있는 주택이주택 수에 들어간다면 2주택, 3주택자가 되어 중과가 되는 것이고기존에 보유하고 있는 주택이세법상 주택 수가 배제되는 주택에 해당한다면주택 수에 산입되지 않아보유주택 + 매도주택 2주택을 보유하여도1주택자가 되어 중과가 배제되게 됩니다.중과대상 주택 수에서 배제되는 주택은아래 두 종류에 해당합니다.이 외에는 중과대상 주택 수에서 배제되지 않습니다.많이들 장기임대주택, 상속주택, 소형주택 등이 배제된다고 알고 계시지만,해당 주택은 그 주택을 양도할 때 중과가 배제되는 것이지보유 주택 수에는 산입되고 있습니다.1) 지방 저가주택(취득 시기 관계 없음)가액 기준 / 지역 기준수도권, 광역시, 세종시수도권의 읍, 면지역광역시의 군 지역세종시의 읍, 면지역기타지역3억원 초과무조건 포함3억원 초과시 포함3억원 초과지역 & 가액 요건 모두 충족시 제외지방 저가주택 중주택공시가격이 공시되지 않은 조합원입주권과 주택분양권은종전 부동산의 감정가액과 분양가액으로 가액요건을 판정합니다.다가구주택의 경우 개별주택가격 전체 금액이 아닌각 가구별 안분금액으로 가액 요건을 판정합니다.2) 일정 기간 이내에 취득한(2024.1.10. 이후)소형 신축주택, 준공 후 미분양주택, 인구감소지역 주택, 인구감소관심지역 주택해당 주택의 요건은 아래 포스팅을 참고하시면 좋습니다.[1.10 대책] ① 소형 신축 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택[1.10 대책] ② 지방 미분양 주택 - 취득세, 종부세, 양도세 세제 혜택___추가적으로 혼인으로 인해 중과가 배제되는 조항은2주택 중과 배제에는 적용이 안되나3주택 이상이 된 경우 중과 배제가 가능합니다.(혼인 후5년 이내주택 수 계산시 제외됩니다.)3단계. 중과제외 주택 확인여기까지 내용을 검토한 결과,1단계 - 양도 주택이 조정지역에 해당하며2단계 - 기존 보유 주택이 중과 주택 수에도 모두 포함됩니다.그럼 3단계,양도하는 주택 자체가중과제외 주택에 해당하는지 여부를마지막으로 검토합니다.양도소득세 중과제도는 다주택자 투기 수요를 막기 위해서 마련된 제도로,부득이한 사유로 취득한 주택이거나 정부정책상 혜택을 준 주택 등은그 주택 자체가 양도세 중과 배제가 됩니다.대표적으로 민특법상 장기임대주택이거나, 상속 주택인 경우 등에 해당합니다.3주택 이상 중과제외 주택은소득령 167조의 3 1항 1호 ~13호에 걸쳐 나열되어 있고2주택 이상 중과제외 주택은소득령 167조의 10 1항 1호 ~ 15호에 걸쳐 나열되어 있습니다.1호. 지방저가주택2호. 소득세법상 장기임대주택 (주임사 등록 주택)3호. 미분양주택 등 조특법상 특례 주택4호. 장기사원용 주택 (종업원 10년 이상 무상 제공)5호. 신축주택 등 조특법상 특례주택6호. 국가유산주택7호. 상속주택 (상속개시일부터 5년 이내 선순위 상속주택)8호. 저당권 실행 등으로 취득한 주택8호의 2. 장기어린이집9호. 소형주택 (2018.2.13 이전)11호. 조정대상지역 지정 전 계약을 체결한 주택12호. 소형 신축주택, 준공 후 미분양 주택12호의2. 중과 한시적 유예 주택 (2022.5.10 - 2026.5.9. 중 양도)13호. 1세대1주택 비과세 특례 등 적용 주택중과 여부를 판단하는 것은사실 매우 어려운 부분입니다.위의 내용을 최대한 간단하게 적어보았는데사실관계에 잘 맞추어서 판단해보시고,실제 매도 계획을 잡으신 후에는종합적인 세제 분석 상담을 받아보시는 것이 좋습니다!궁금한 내용 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.