혼인으로인한 2주택 세금문의

안녕하세요 머털도사 절세도 사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 신년을 맞아 2025년 주요 개정 부동산 세법에 대해서 설명드리겠습니다.◆1. 혼인으로 인한 일시적 2주택 기간 5년에서 10년으로 연장(소령 §155 ⑤)·1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.▶ 개정내용: 5년에서 10년으로 연장함▶ 적용시기: 2024년 11월 12일 이후 주택을 양도하는 분부터 적용함.◆2. 혼인으로 주택과 조합원입주권을 소유한 경우의 일시적 2주택 기간을 5년에서 10년으로 연장(소령 §156의 2 ⑨)·다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이 요건을 갖춘 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.▶ 개정내용: 5년에서10년으로 연장함.▶ 적용시기: 2024년 11월 12일 이후 주택을 양도하는 분부터 적용함.◆3. 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례 적용기한 2026년 12월 31일까지 연장(소령 §155의 3 ① 1호)·국내에 1주택(제155조, 제155조의 2, 제156조의 2, 제156조의 3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 요건을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의 4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 즉, 1세대 1주택 거주요건을 충족하지 않아도 나머지 요건을 충족한다면 1주택 비과세가 가능한 합니다.▶1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약을 2021년 12월 20일부터2026년 12월 31일까지의 기간중에 체결하고 임대를 개시할 것(2024.11.12. 개정)▶ 개정내용: 종전에 2024년 12월 31일까지에서2026년 12월 31일까지로 연장◆4. 종합부동산세에서 혼인으로 인한 세대의 범위 기간 연장(종부령 §1의 2 ④)·혼인함으로써 1세대를 구성하는 경우에는 혼인한 날부터 10년 동안은 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 혼인한 자별로 각각 1세대로 봅니다.▶ 개정내용: 종전에 5년에서10년으로 개정함.▶ 적용시기:2024년도에 납세의무가 성립하는 경우부터 적용함.◆5. 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 계산방법(소법 §95)·주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우로서 그 자산이 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산인 경우 장기보유 특별공제액은 그 자산의 양도차익에 ①에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 ②에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말합니다.① 보유기간별 공제율(최대 40%)주택이 아닌 건물로 보유한 기간에 해당하는 일반 공제율 + 주택으로 보유한 기간에 해당하는 1세대 1주택 공제율② 거주기간별 공제율주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간에 해당하는 1세대 1주택 공제율▶ 기산일: ‘①’ 및 ‘②’에 따른 주택으로 보유한 기간은 해당 자산을사실상 주거용으로 사용한 날부터기산함.▶ 적용시기:2025년 1월 1일이후 양도하는 경우부터 적용함.◆6. 양도소득세에서 1세대 3주택의 범위에서 도시형생활주택 제외·2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 주택으로서 다음에 해당하는 주택은 1세대 3주택의 주택 수 계산에서 제외합니다.다음의 요건을 모두 갖춘 소형 신축주택1) 전용면적이 60제곱미터 이하일 것2) 취득가액이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하일 것3) 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지의 기간 중에 준공된 것일 것4) 아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다)에 해당하지 않을 것5) 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 요건을 갖출 것▶ 개정내용: 종전 ‘아파트에 해당하지 않을 것’에서 ‘아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다)에 해당하지 않을 것’으로 변경. 즉, 아파트 중에서 도시형생활주택은 소형신축주택인 경우 3주택의 범위에서 제외 가능함.▶ 적용시기:2024년이 속하는 과세기간에 주택을 양도하는 경우부터 적용함.◆7. 매수자부담 양도소득세 유권해석 변경·2024년 11월 7일부터 매수자가 부담한 양도소득세액 전체가 양도소득세 과세표준에 합산된다.[기획재정부 조세정책과-2048,2024.11.07]→매수자가 매도인의 양도세를 전액 부담하기로 약정한 경우 양도가액에 합산하는 양도세 계산방법에 관하여 기존에는최초 1회에 한하여양도소득세를 양도가액에 합산한다고 했으나, 새로운 유권해석에서는 매수자 부담하는양도세 전부를 양도가액에 합산한다고하였습니다. 즉, 최초 1회분 양도세를 양도가액에 더하고 추가양도세를 다시 양도가액에 더하고를 무한 반복해서 양도가액을 구하겠다것으로 기존 원래 내야할 세금의 1.5배 ~2배가량 늘어나서 세금 폭탄이 될수 있습니다.◆8. 양도세 중과세 유예기간 종료 예정·다주택자의 양도세 중과세 유예기간이 현재로서는 2025년 5월 9일자로 종료예정입니다. 향후 중과가 떠연장될지 폐지 될지 지켜봐야 합니다.◆9. 6년 단기 주택임대사업자등록가능·아파트를 제외한 다가구주택,연립주택,다세대주택,도시형생활주택,주거용 오피스텔등은 6년단기로 주택임대사업자 등록이 가능합니다→전용면적 60제곱미터이하/ 취득가격 수도권 6억이하,비수도권 3억이하의 주택만 가능합니다.→아파트및 생활형숙박시설은 불가능합니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com저작자 명시 필수 영리적 사용 불가 내용 변경 불가태그#강서구상속세세무사#마곡상속세세무사#강서구증여세세무사#마곡증여세세무사#강서구양도세세무사#마곡양도세세무사#강서구부동산전문세무사#일산김포부천상속세증여세양도세전문세무사#강남상속세세무사#2025년세법개정#2025년부동산세법개정#2025년단기임대주택등록#2025년양도세개정세법

양도소득세양도세전문세무사 이혼에 따른 세금 문제 (위자료, 재산분할, 취득세, 양도세, 절세방법) 이혼재산분할, 이혼취득세, 재산분할취득세, 이혼양도세 머털도사 절세도사・2022. 8. 8. 17:40URL 복사 통계본문 기타 기능위치자연세무회계컨설팅안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번 시간에는 이혼 시 발생하는 세무 문제에 대해서 사례를 통해서 설명드리겠습니다.◆ 사례 1.-남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2015년 7월 21일 취득(결혼 전 취득 재산분할 대상이 안됨)-법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일-남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 07월 25일 취득(결혼 후 취득 재산분할 대상이 됨)-아내 소유 주택 C : 서울시 강남구 주택 / 2018년 05월 24일 취득(결혼 후 취득 재산분할 대상이 됨)-이혼일 : 2022년 09월 15일1. 이혼 시 양도세 문제이혼을 하게 되면 크게 2가지 방법에 따라 재산을 나누게 됩니다첫째는위자료로 재산을 나누는 방법입니다.-위 사례에서 남편이 아내에게A 주택을위자료로 재산을 나누었을 때는 남편이 아내에게 법적으로 한쪽이 다른 쪽에 과실을 갚기 위해서 본인 소유의 재산을 넘기는 것이므로유상 이전에해당되어 남편은양도세 부과 대상이 됩니다.-아내가 A 주택을 취득 후에 제3자에게 양도 시 A 주택의 취득 시점은 위자료에 따른 등기이전 시점이 취득시기가 됩니다.둘째는재산분할에 의해서 자산을 이전하는 방법입니다.-위 사례에서B 주택을남편이 아내에게 양도 시에는양도세 과세 대상이 아닙니다. 재산분할은 부부가 혼인 기간 동안 함께 노력해 일군 재산을 이혼에 따라 나누는 절차로서 내 것을 내가 가져간다는 개념이므로유상 이전에 해당하지 않으므로 양도세가 과세되지 않습니다.-아내가 B 주택을 취득 후에 제3자에게 양도 시 취득시기는 남편이 취득한 2018년 7월 25일이 취득시기가 될 것입니다.⇒ 따라서 부부가 부동산을 나눌 때 위자료가 아니라재산분할 형태로 나누셔야 유리합니다. 그러나 이러한 재산분할은 결혼 이후에 취득한 재산에 대해서만 가능하며 결혼 전부터 본인이 가지고 있어 재산에 대해서는 재산분할 대상 자체가 안됩니다.이점 유의해야 합니다.● 사례별 과세 문제◆사례 1.-남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2015년 7월 21일 취득-남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 07월 25일 취득-아내 소유 주택 C : 서울시 강남구 주택 / 2018년 05월 24일 취득-법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일-이혼일 : 2022년 09월 15일Q : 만약 위 사례 1에서 이혼 후(2022.09.15) 남편이 A 주택을 양도하고 나서 현금화 시킨 후에 아내에게 주었다면 어떤 세금 문제가 생길까요?A :만약 소유권이전등기시 등기원인이 '재산분할'로 되어있다면 양도세나 증여세가 없을 것입니다. 이때 재산분할임을 입증하는 서류에는 이혼 합의서 혹은 판결문 등이 있습니다.[불확실,관세관청의 유권해석에따라 판단]관련 예규 번호 ※ 서면4팀-3806,2006.11.17◆ 사례 2.(혼인 유지 기간중에 남편이 아내에게 증여 후,이혼 후 아내가 제3자에게 양도시)- 법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일- 남편 소유 주택 A :서울시 강서구 주택 / 2018년 7월 21일 취득 (세대 전원 2년 이상 거주함)- 남편이 아내에게 주택 A 증여 : 2019년 05월 26일- 이혼일 : 2021년 09월 15일- 아내가 A 주택을 제3자에게 양도 : 2022년 02월 21일Q : 아내가 제3자에게 양도시1세대 1주택 비과세가 가능한가요?A : 가능합니다근거 :남편이 아내에게 증여하고 나서 이혼 후에 증여받은 날로부터 제3자에게 5년 이내에 양도시 양도세 이월과세규정이 적용이 되는것이 원칙이나이처럼 양도세가 이월과세적용으로 비과세되는 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다.(소득세법 97조의 2 제 2항 제2호)따라서 아내가 증여받은날(2019.05.26)로 부터 2년 이상 보유 및 거주했다면양도가액 12억이하 비과세가능할 것입니다◆사례 3(이혼 후 재결합 경우에 양도세 문제)- 법적 혼인신고일 : 2015년 12월 4일- 남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2017년 7월 21일 취득- 남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 8월 21일 취득-남편이 아내에게 주택 B 증여 : 서울시 양천구 주택 / 2018년 10월 24일- 이혼일 : 2019년 09월 15일- 재결합으로 인한 혼인신고 : 2022년 8월 15일- 아내가 제3자에게 B 주택 양도 : 2023년 12월 17일Q : 아내가 B 주택을 제3자에게 양도시혼인합가에 의한 일시적 1세대 2주택 비과세가능한가요?A : 가능합니다근거 :재결합으로 인하여 1세대 2주택이 되었으나 재결합일로 부터 5년 이내 양도시 혼인합가에의한 일시적 2주택 비과세 적용이 가능하기 때문입니다(사전-2015-법령해석재산-0441,생산일자 2016.01.29)아내의 B 주택 취득시기는 남편의 취득시기인 2017년 07월 21일이 됩니다2. 이혼 시 취득세 문제-민법상 이혼이나 재산분할청구에 따른 재산분할로 부동산을 배우자 등으로부터 취득하는 경우 무상 승계취득취득세율 3.5%에서 중과 기준세율 2%를 차감한 1.5%의 세율로 취득세가 부과됩니다. 여기다가 농어촌특별세도 감면되며 지방교육세만 추가적으로 0.2% 내시면 됩니다.이상으로 이혼 시 양도세 및 취득세 문제에 대해서 설명드렸습니다. 추가적으로 궁금하신 사항 및 업무 문의는010-9071-3720으로연락 부탁드립니다.자연세무회계컨설팅 대표세무사 김주성

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.결혼을 준비하면서 가장 많이 듣는 이야기 중 하나가'혼인신고는 최대한 늦게 해라' 라는 말일 겁니다.청약 문제도 있지만, 가장 큰 이유는 바로'세금' 때문이죠.정부에서도 나름 결혼을 장려하기 위해소득세, 양도세, 취득세 등 다양한 세목에서여러 종류의 세제 혜택을 주고 있습니다.그중에서도 특히'혼인 합가 비과세 특례' 규정은정말 강력한 세제 혜택입니다.꼭 혼인신고를 늦게 해야 하는건지,양도세는 어떤 혜택이 있는건지한번 확인해보도록 하겠습니다.혼인합가 비과세 특례란?1주택을 소유한 남자와1주택을 소유한 여자가혼인하여 2주택이 된 경우,혼인한 날부터 10년 이내먼저 양도하는 주택은양도일 현재 2주택임에도 불구하고1주택을 소유한 것으로 보아 비과세를 적용합니다.(혼인한 날은 혼인신고일을 의미합니다)요건을 정리해보겠습니다① 1주택 소유한 남자와 1주택 소유한 여자가 혼인할 것② 혼인한 날부터 10년 이내 1주택을 양도할 것③ 양도일 현재 양도주택은 2년 이상 보유요건을 충족할 것(2017.8.3. 이후 조정지역 소재 주택을 취득하면 2년 이상 거주요건 충족할 것)그럼 나중에 양도하는 주택은요?1세대 1주택자로서 비과세가 적용됩니다.이전에는 5년 이내 팔아야 했지만2024.11.12 이후 양도분부터세법의 개정으로 10년 이내로 양도기간이 연장되었습니다.혼인합가로 인한 비과세 특례는'합가일' 현재 기준으로 비과세를 판단하기 때문에합가일 현재 남자와 여자가각각 1주택을 보유하고 있는 경우가 아니라면혼인합가로 인한 비과세특례는 적용 받을 수 없습니다.주의해야 할 사항은?1)혼인 합가 기준일은 예식일이 아닌 '혼인신고일' 입니다.결혼식을 아무리 일찍 했어도서류상 혼인신고를 한 날짜부터 10년 이 카운트 됩니다.2)먼저 파는 집에 대해서 비과세가 가능합니다.먼저 파는 집은 1세대 1주택자가 아니지만,혼인 합가 특례로 인해 특별히 비과세가 되는 것이고이후에 남은 한 채는당연히 1세대 1주택자이기 때문에요건 (2년 보유, 조정지역이라면 2년 거주) 을 갖추면남은 세대도 이후에 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.3)분양권이나 입주권도 포함됩니다.주택 뿐만 아니라 분양권이나 입주권을 가진 상태에서결혼해도 특례 적용이 가능합니다.이 외에도 혼인신고 관련 세제 혜택1) 취득세혼인 전 분양권 취득한 경우 취득세 중과되지 않을 수 있습니다.원칙적으로각자 1주택을 소유해서 혼인 후 1세대 2주택이 된 후추가로 주택을 취득하는 경우 취득세는 중과됩니다.그런데 분양권으로 취득한 주택에 대해서는주택수를 분양권 취득일 현재의 주택 수를 기준으로 계산합니다.그래서 배우자가 혼인 전에 소유한 주택은 주택에서 제외되게 됩니다.2) 종부세종부세를 계산할 때 1세대 1주택자는주택의 공시가격에서 12억을 공제하고장기보유 세액공제 등을 적용 받을 수 있습니다.종부세에서는 두 사람이 혼인신고를 해서1세대 2주택자가 되면 남편은 1주택자에 대한특례 혜택을 10년간 받을 수 있도록 하고 있습니다.즉, 혼인신고를 한 날로부터 10년간은두 사람을 별도 세대로 보아남편은 계속해서 종부세 1세대 1주택자에 대한특례를 적용받을 수 있게 됩니다.3) 주택임대 소득세주택임대 소득세의 경우소득세 과세 여부를 판단할 때주택 수는 배우자의 주택 수를 포함합니다.혼인신고 전 1주택의 경우에는비과세가 되거나 간주임대료를 내지 않는 요건이었다 하더라도혼인신고 후 배우자 주택과 합산하여 2주택자가 된다면주택임대소득에 대해 과세되게 됩니다.혼인신고 여부에 따라 주택임대 소득세가 달라지게 됩니다.결혼 패널티라는 말이 무색하게부동산 세금 측면에서는 10년이라는 넉넉한 기간을 줍니다.무리하게 혼인신고를 미루기 보다는,10년이라는 시간을 활용해자산 증식 계획을 세우는 것도 현명한 방법입니다.세무 관련 법규는 개별 상황에 따라 다르게 적용될 수있으며수시로 변경될 수 있습니다. 매도 전 반드시 세무 전문가와 상담하시길 바랍니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

1주택자와 3주택자가 혼인한 경우(혼인합가 양도세 비과세 특례 불가)서면-2024-법규재산-0277생산일자 : 2024.10.16.요 지1주택을 보유하는 자가 3주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 4주택을 보유하게 되는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제5항을 적용받을 수 없는 것임회 신귀 서면질의의 사실관계와 같이, 1주택을 보유하는 자가 3주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 4주택을 보유하게 되는 경우에는 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제5항을 적용받을 수 없는 것입니다.상세내용1. 사실관계○ ’09. 8. 男, A주택 취득○ ’14.11. 女, B주택 취득○ ’17. 8. 女, C주택 취득 및 거주○ ’20. 2. 女, D주택 취득○ ’21. 1. 혼인합가○ ’23. 4. B주택 임대등록(오피스텔, 장기 10년)○ ’23. 7. D주택 임대등록(단독주택, 장기 10년)○ 예정 C주택 양도(2년 이상 거주) ＊거주주택과 장기임대주택은 소득령§155⑳의 요건을 충족한 것으로 전제2. 질의요지○1주택자(男, A주택)와 3주택자(女, B·C·D주택)가 혼인합가 후 B·D주택을 장기임대주택으로 등록하고 2년 이상 거주한 C주택을 혼인일로부터 5년 이내 양도하는 경우 혼인합가 특례 적용이 가능한지 여부3. 관련법령□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】⑤ 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.□소득세법 시행규칙89-155…2 【대체취득 및 상속 등으로 인하여 1세대 3주택이 된 경우 종전 주택양도에 따른 비과세】① 국내에 1세대 1주택을 소유한 거주자가 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하여 일시 2개의 주택을 소유하고 있던 중 상속 또는 영 제155조 제4항 및 제5항에 따른 혼인 또는 직계존속을 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 3개의 주택을 소유하게 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 영 제155조제1항에 따른 종전 주택 양도기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 양도로 보아 영 제154조제1항의 규정을 적용한다.★주요 경력- 95,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 90,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 요즘 부동산 거래 절벽인 시기라 일시적 2주택 등 처분기한 내에 주택을 팔아야 비과세를 받는데 매수 문의가 없어 걱정인 분들이 많습니다. 급매로 팔기는 싫고, 그래서 나온 대안이 교환 거래입니다. 이에 대해 자세히 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,일시적 2주택, 1주택+1조합원입주권/분양권, 혼인합가 등은처분기한이 있습니다1세대 2주택임에도 비과세가 적용되는 경우가 있는데, 대표적인 것이 일시적 2주택입니다.비과세를 위해서는 종전주택을 2년, 3년 이내에 양도해야 하는데 요즘 거래가 잘 안되고 시세도 내려 급매로 팔아야 하나 고민인 경우가 많습니다.그래서 나온 대안이 기한내에 팔아야 되는 2주택자들끼리 상호 교환거래를 하는 것입니다.관련 신문 기사 참고바랍니다.https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0004974328?sid=101 아파트 교환 도와주는 곳 있나요 …매매 힘든 다주택자 '돌파구' 광교 이편한세상아파트, 11년차, 47평, 고층, 실거래 17억원, KB시세 18억원. 비과세 목적 교환매매합니다. 비슷한 매물 가지고 계신 분, 채팅 주세요. 거래절벽 현상이 심화하면서 아파트 매매가 어려워지자n.news.naver.com1주택 1분양권/조합원입주권의 경우에도 종전 주택을 기한내에 처분하면 비과세가 되며, 혼인합가로 인한 2주택도 합가일 기준 5년이내 양도하면 비과세가 됩니다.1주택 1분양권 비과세 특례는 아래 포스팅 참고하세요https://blog.naver.com/riverodw/222528962464[양도세 - 1주택 1분양권] 1주택 1분양권 비과세 (by 부산회계사/부산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 21년 개정사항 중 분양권을 주택으로 보게 되...blog.naver.com교환거래도 양도에 해당하고, 조건 충족시 비과세 됩니다부동산을 교환 거래를 하는 경우도 양도에 해당하고, 비과세 조건이 충족된다면 비과세가 됩니다.소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이매도,교환,법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.문제는 해당 거래의 양도가액을 얼마로 볼 것인지인데, 만약 교환하는 쌍방간에 비과세라면 당장은 문제가 되지 않을지라도 추후 해당 자산을 과세로 양도할 때 취득가액이 얼마인지에 대해 세무서와 분쟁이 있을 수 있으니 중요한 부분입니다.등가 교환인 경우, 계약서의 금액으로 하되 인정하지 않는 경우 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 적용합니다동일한 가치를 가진 부동산을 교환한 경우에는 매매 계약서의 금액을 양도가액으로 합니다. 그러나, 해당 금액을 인정할 수 없는 경우에는 매매사례, 감정가액, 기준시가를 적용합니다.예를 들어, 10억원의 A,B 아파트를 상호간에 교환하고 매매계약서에도 10억원이라 되어있으면 이를 인정하나, 만약 A 아파트의 유사매매사례가 7억이 있다면 이는 등가매매가 아닌게 되어 10억이 매매가로 인정되지 않고 저가매매로 인정됩니다.양도, 부동산거래관리과-797 , 2010.06.09[ 제 목 ]부동산을교환으로 양도하는 경우 양도가액[ 요 지 ]실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항의 규정에 해당하여실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차로 적용함등가 교환이 아닌 경우, 차액을 정산해야 하고 안하면 부당행위계산 부인과 증여세 문제가 발생합니다동일한 가치가 아닌 부동산을 교환하면, 당연히 차액을 정산하여 주고 받는 것이 일반적입니다. 이 경우, 양도가액은 정산금액을 가산/차감하여 산정하게 됩니다.양도, 국심2007중5191 , 2008.04.25[ 제 목 ]교환으로 취득한 부동산의 실지양도가액 산정[ 요 지 ]실지양도가액은 거래당시 지급받은 가액으로서, 교환거래의 경우에는 실지양도가액은 인수한 자산의 가액이 되고, 금전의 수수가 수반되는 거래의 경우 실지 양도가액은인수한 자산의 가액에 수수한 금전의 가액을 가감하여야 함.하지만, 가족간의 거래라면 가치가 동일하지 않아도 교환되는 경우가 있는데 예를 들어, 부친의 10억원 아파트와 자녀의 6억원 아파트를 별도로 차액정산 없이 교환한 경우① 저가 양도로 인한 증여세가 발생할 수 있습니다.② 부당행위계산 부인 규정에 따라 부친은 10억원에 양도한 것으로 봅니다.실무적으로는감정평가를 하여 차액을 정산하고 거래함이 안전합니다설명드린 바 같이, 교환하는 부동산의 가치가 동일하지 않다고 판정되는 경우는 양도세 부당행위계산부인이나 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서, 실무적으로는 감정평가를 하고 차액을 정산하여 거래하는 것이 안전합니다.특히, 해당 자산이 유사매매사례도 없는 단독주택이나 빌라 같은 경우라면 향후에 해당 자산을 양도할 때 취득가액이 기준시가가 적용될 수도 있기 때문에 감정평가를 먼저 합니다.취득세도 고려해야 합니다교환거래로 부동산을 취득하는 경우, 당연히 취득세를 납부해야 합니다. 유상거래로 인한 취득이므로 아래의 취득세율이 적용됩니다.조정지역 2주택인 경우, 중과세율이 적용되나 일시적 2주택 기한 내에 양도시 중과배제 됩니다.취득세가 발생하더라도, 양도세 비과세로 절감되는 금액이 크기 때문에 일반적으로 교환거래가 유리하나 양도차익이 적은 경우에는 비교를 잘 해봐야 합니다.결국, 일시적 2주택 비과세를 받기 위해 교환 거래에 성공했다고 하더라도 다시 일시적 2주택이라면 양도세 비과세, 취득세 중과배제를 위해서는 다시 주택을 기한내에 양도해야 합니다.정리하면,최근 부동산 거래 절벽으로 인해, 일시적 2주택자 등 처분기한 내에 1주택을 양도해야 하는 분들 간의 교환 거래가 늘고 있습니다. 교환도 양도에 해당하고, 비과세 조건 충족시 비과세 됩니다.교환 거래시, 주의할 점은 교환하는 두 주택의 가치를 측정하는 것이며 가치가 다르다면 차액을 정산해야 합니다.실무적으로는 감정평가를 받아 차액을 정산함이 일반적이며,감정평가를 받지 않고 거래했다가 나중에 계약서상의 금액이 유사매매사례와 차이가 나면 증여세나 양도세 부당행위계산 부인이 적용될 수도 있으니 유의햐야 합니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 양도세신고/양도세상담/부산세무사