생활형숙박시설 양도세 관련 질문

1. 개요소득세법 제89조에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용 받기 위해서는 세대를 기준으로 1개의 주택을 보유해야 하는 것이 원칙입니다.이때 주택에 해당하는지 여부의 판단은 실질에 따라 판단하게 되므로 주거용으로 사용하는오피스텔, 폐가, 무허가주택, 생활형숙박시설 등의 경우에도 사실관계에 따라 주택으로 포함될 수 있습니다.소득세법 제88조 [ 정의 ]7. 주택 이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.국세, 지방세, 청약, 대출, 지역주택조합 등 무주택자 및 1주택자를 판단해야 하는 경우들이 많지만 각 관련 법 규정에 따라 판단의 기준이 달라집니다. 청약 시 무주택자에 해당하여 해당 분양아파트를 1세대 1주택 비과세를 적용하여 비과세로 신고했지만보유하고 있던 오피스텔이 주택으로 잡혀 양도세가 추징되는가 하면, 상속받은 토지 위에 본인도 모르게 위에 친척이 농가주택으로 사용함으로써 취득세 폭탄을 맞는 경우도 있습니다.사례1)- 일산 A아파트 보유- 송도 B오피스텔 보유(주거용으로 임대)- 일산 A아파트를 7억원에 양도 후 비과세 신고구분실제 추징 세액A아파트 양도 전 B오피스텔을사무용으로 변경하는 경우양도소득세110,000,000원0원가산세30,000,000원0원합계세액140,000,000원0원양도소득세의 경우 오피스텔이라고 하더라도 실제로 주거용으로 임대하여 임차인이 주거용으로 사용하는 경우 주택수에 포함되므로 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않습니다.사례2)- 10년 전 파주 A토지 상속(토지 위 건물은 친척이 농가주택으로 사용)- 은평구 B아파트 12억원에 취득구분실제 납부 세액B아파트 취득 전 A농가주택을멸실하는 경우취득세108,000,000원42,000,000원취득세의 경우 주택으로 사용하고 있는 건물의 부속 토지에 해당한다면 해당토지만 본인 소유라고 하더라도 주택 수에 포함되므로 새로운 조정대상지역의 주택 취득 시 2주택에 해당하여 9%의 높은 중과세율이 적용됩니다.이처럼 각 세목에 따라 생각하지 못한 부동산들이 주택에 포함되어 비과세가 불가능하거나 중과세율이 적용되는 불이익을 받지 않도록 각별한 주의가 필요합니다.아래에서는 양도소득세 비과세 및 다주택자 중과세 판단 시 물건 종류별로 주택 수 포함 여부에 대해서 자세하게 안내해 드리겠습니다.1. 오피스텔2. 생활형 숙박시설(레지던스)3. 고시원4. 별장5. 기숙사6. 무허가주택2. 오피스텔소득세법 제88조에 따라 오피스텔이라도 주거용으로 사용하는 것은 주택에 해당합니다.오피스텔로 건축하여 공부상 오피스텔이라고 하더라도실제 사용하는 용도에 따라 소득세법상 주택에 해당할 수도 있는 것입니다.주거용으로 사용 여부의 판단은임대차계약서, 전입신고 여부, 확정일자 부여, 사업자등록 여부, 수도 사용량, 내부 구조등으로 판단할 수 있습니다.[절세방안]오피스텔은 주택에 포함될 수도 있으며, 제외될 수도 있습니다.따라서무주택자의 경우에는 오피스텔을 주택으로 인정받을 수 있도록 하여 1세대 1주택 비과세를 받는 것이 유리하며,1주택 이상자의 경우에는 오피스텔이 주택에서 제외될 수 있도록 하여 다른 주택을 비과세 받는 것이 유리합니다.다만 실무에서는 조세회피 행위를 방지를 위한 제도들이 마련되어 있으며, 사실관계에 따라 인정받기 어려울 수 있습니다.따라서양도일 현재의 사용 용도뿐만 아니라 전후 사실관계를 함께 고려하여 유리한 방향으로 인정될 수 있도록 사전에 필요한 절차들을 준비해 놓는 것이 필요하며, 일정 기간의 여유만 있다면 충분히 입증 가능합니다.3. 생활형 숙박시설(레지던스)주택에 대한 각종 세금들이 높은 중과세율이 적용되면서 새로운 투자처를 찾는 사람들이 늘어나면서 최근 생활형 숙박시설이 관심을 많이 받고 있습니다.생활형 숙박시설은 실내에서 취사가 가능한 숙박시설로서 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념으로 건축법상 숙박시설 중 생활숙박시설에 해당합니다.하지만 호텔은 일반숙박시설로서 취사가 불가능 하지만 생활형 숙박시설은 취사가 가능하므로 주거용으로 사용 가능한 것이 특징입니다.청약 시 제한을 받지 않고, 생활형 숙박시설을 보유하고 있더라도 전세자금대출도 가능하여 큰 인기를 얻고 있으나 세법에서는 사용 용도에 따라 주택에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.구분내용청약주택 수 제외대출주택 수 제외전매 제한전매 제한 제외세금분양권 상태 주택 수 제외(준공 후 사용현황에 따라 포함)취득세는 공부를 기준으로 판단하므로 실제 사용 용도가 주거용이라고 하더라도 주택의 취득세가 적용되지 않습니다.다만, 실질의 원칙으로 하는 양도소득세에서는 다릅니다.생활형 숙박시설이라고 하더라도 주거용으로 사용하는 경우에는 주택에 포함됩니다.따라서 생활형 숙박시설이 소득세법상 주택에서 제외되기 위해서는 숙박업으로 신고가 필요합니다. 숙박업으로 등록하지 않는 경우 공중위생관리법상 벌금이 부과될 수 있으며, 각종 세금에서 주택으로 보아 중과세가 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.[생활형 숙박시설 분양권]소득세법에서 21.1.1 이후 취득한 아파트의 분양권은 주택에 포함됩니다.다만, 생활형 숙박시설의 분양권은 21.1.1 이후 취득하더라도 소득세법에 따른 분양권에 해당하지 않으므로 주택 수에서 제외됩니다.4. 고시원고시원은 일반적으로 방마다 취사시설이 구비되어 있지 않고 공동 취사시설을 사용합니다. 고시원의 주택 여부를 판단할 때는 방마다 취사시설 및 화장실 등 독립된 주거 활동이 가능한지, 주택임대차계약서 작성 여부, 공부상 주택 여부, 보증금 여부 등 관련 사실관계를 종합적으로 판단합니다.고시원이 주택 외 건물로 인정된 사례도 있지만, 사실관계에 따라 주거용으로 보아 주택으로 본 사례도 있습니다.고시원 건물이 공부상 주택이 아니더라도 사실에 따라 주거용으로 인정되는 경우 주택으로 사용하는 층수가 4층 이상이라면 다세대주택으로 보아 다주택자 중과세율의 높은 세금이 부과될 수 있으므로 유의해야 합니다.5. 별장소득세법에서'별장'이란‘주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물’이라고 규정하고 있습니다.하지만 이 조문은 비사업용토지에 대한 것으로서 1세대 1주택 비과세 판단에 있어서 동일하게 적용하기 어렵습니다.별장은 일반적으로 주거용으로 사용할 수 있도록 내부구조와 취사시설이 설비되어 있습니다.따라서 주거용으로 사용하기 적합한 건물로서 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물에 해당하기 때문에 주택에서 제외되기 어려울 수 있습니다.별장의 가장 중요한 것은 주거용으로 사용할 수 있는 적합한주거기능이 유지·관리되어 있다는 점으로서 1주택과 1별장을 보유하는 경우 별장을 주택에서 제외하여 1세대 1주택 비과세를 받는 것은 쉽지 않은 일입니다.다만, 실무에서 별장으로 사용하고 있음을 입증하는 방법은 다양하게 있으므로 전문 세무사와 함께 준비한다면 충분히 인정받을 수 있습니다.6. 기숙사기숙사는오피스텔, 고시원과 같이 주택법에 따른 준주택으로서 주택 외 건축물로서 주거시설로 이용가능한 시설을 말합니다.따라서 기숙사 역시 주거시설로 사용 가능한 건물이기 때문에 소득세법상 주택에 해당할 수 있는 건물입니다. 특히나기숙사는 고시원과 다르게 아파트 등을 기숙사 등으로 사용하는 경우도 있으므로 기숙사의 형태나 사업주의 형태도 함께 고려해야 합니다.기숙사의 형태 중공장 등에 부수된 합숙소인 경우에는 주택에서 제외될 수 있지만, 공장 이외의 장소에 위치한 주택인 경우 주택으로 인정되기 어려울 수 있습니다.만약기숙사로 사용하고 있는 건물이 아파트라면 인정 가능성이 낮을 수 있습니다.아파트는 기숙사 뿐만 아니라 실제로 사업용으로 사용하더라도 사업용 건물로도 보기 어렵습니다. 따라서 기숙사 건물의 용도뿐만 아니라 건물 종류도 함께 고려해야 합니다.7. 무허가주택소득세법에서 주택이란 등기부상 등기 또는 건축물관리대장상 등재 여부에 불구하고무허가주택을 모두 포함하는 것입니다.[무허가주택의 토지를 취득한 경우]소득세법상 주택의 건물과 주택의 부수토지의 소유자가 다른 경우로서 각 소유자가 별도세대라면 주택의 부수토지 소유자는 소득세법상 주택에서 제외합니다.다만,주택이 무허가주택인 경우에는 소유주를 특정할 수 없으므로 부수토지만 취득한 경우에도 주택을 함께 취득한 것으로 보아 주택 수에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.[양성화 조치에 따라 등기가 가능한 경우]무허가주택을 주택으로 인정 받아 1세대 1주택 비과세로 양도하려는 경우로서 무허가주택이 특정건축물 양성화 조치에 따라 등기가 가능한 주택에 해당한다면‘미등기양도자산’에 해당하여 비과세 혜택 적용이 불가능할 수 있으니 유의해야 합니다.함께 읽어보시면 좋은 관련 글[양도세 전문 세무사]1주택 비과세, 장특혜택 2년 거주 요건 충족하는 방법안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 양도소득세에 있어서 거주 기간의 문제는 비과세 및 장기보...blog.naver.com[부동산전문세무사]주택 취득세 자주 묻는 주요 질문 모아봤습니다. - 취득세 중과, 세대기준, 일시적 2주택, 입주권·분양권작년 7.10 대책 이후로 취득세 부담이 크게 올라가고 복잡해졌습니다. 그만큼 주택 취득시 취득세에 대한 ...blog.naver.com

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다 : )이전에 한참 인기를 끌었던,생활형 숙박시설 (생숙, 레지던스) .만약 '생활형 숙박시설' 을 가지고 계신 분이주택을 하나 취득하면 어떻게 될까요?<주택> 이면 주택이던지<상가> 면 상가던지 성격이 드러나면미리 대비도 할 수 있고 명확한 내용이라 크게 문제가 안되는데준주거용 오피스텔이라던지, 생활형 숙박시설 등이어떻게 보느냐에 따라 달라질 수 있는 여지가 있는 부동산은꼭 사전에 정확히 세법적으로 체크를 하셔야 합니다.오늘은 생활형 숙박시설이 세금상 어떻게 취급되는지핵심만 정확하게 정리해드리겠습니다!AI 활용생활형 숙박시설 이란?생활형 숙박시설이란법적으로는 숙박시설(호텔) 입니다.호텔식 서비스가 제공되는 오피스텔의 형태로취사가 가능한 숙박시설입니다.건축법상 '숙박시설'에 해당하며,주택법의 적용을 받지 않습니다.주거용 임대는 원칙적으로 불법입니다.따라서 실거주 목적이나 전입신고시 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며주택임대사업자 가 아닌 일반임대사업자를 내셔야 합니다.일반적인 경우 -<생활형숙박시설> 자체를 취득, 보유, 양도할 때세금이 어떻게 산정되는지 알아보도록 하겠습니다.취득세일반세율 4.6%주택 수 관계 없음부가가치세사업자 등록시 매입세액 환급 가능주거용 사용시 반환 이슈양도소득세(원칙)일반 건축물 양도1세대 1주택 비과세 (X)다주택자 중과 (X)(실질) 주거용 사용시주택 수에 포함될 수 있음실거주용이나 주택 임대용으로 사용이 안되는 것이 원칙이니세법에서도 원칙적으로주택이 아닌 일반건축물,부가세가 과세되는 숙박시설로 보게 됩니다.이 경우 양도세나 종부세, 취득세 등에서주택 수로 잡혀서 문제가 되지 않습니다.다만, 국세의 가장 큰 틀은 <실질과세> 입니다.아래 각각의 예규를 통해실질적인 사용에 따라 국세청에서 생활형 숙박시설을어떻게 바라보는지 확인해보도록 하겠습니다.생활형 숙박시설 관련 국세청 예규 해석서면 2017-부가-2910 (2018.9.30)생활형 숙박시설을 주거용으로 임대시 부가세 면제 여부실제 상시 주거용 주택으로 사용하는 경우, 해당 임대용역은 그 건물면적에 관계없이「부가가치세법」제26조제1항제12호에 따라부가가치세가 면제되며 해당 건물의 신축공사비 관련 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니하는 것임생활형 숙박시설은 숙박업으로'과세사업자' 에 해당합니다.그렇기에 처음 숙박시설을 분양 / 매매하셨을 때부가세도 환급받을 수 있는 것입니다.하지만 실질과세원칙에 따라생활형 숙박시설을 주거용으로 임대시'주택'으로 보아 과세가 아닌 면세로 보겠다는 취지입니다.해당 예규 때문에생활형 숙박시설도 오피스텔과 같이'실질' 사용 용도가 중요하다는 것을 알 수 있습니다.서면-2021-법규재산-5635 (2022.03.02.)비과세 및 중과세율 판정 시 ‘21.1.1. 이후 취득한 생활형 숙박시설 분양권의 주택 수 포함여부｢건축법 시행령｣ 별표1 제15호가목에 따른 생활숙박시설을 공급받는 자로 선정된 지위는｢소득세법｣ 제88조제10호에 따른 분양권에 해당하지 아니하는 것임생활형 숙박시설을 분양권으로 가지고 있는 경우일반 주택 분양권 및 조합원입주권과 같이계약일을 기점으로 주택 수에 포함되는지질의하는 예규입니다.회신 내용을 보면, 생활형숙박시설의 분양권은소득세법 88조 10호, 즉 주택법에 따른 분양권으로 보지 않기 때문에주택 수에 포함되지 않는다고 합니다.생활형 숙박시설이 문제가 되는 것은실질 사용에 따른 이슈이기 때문에분양권이나 취득세를 낼 때 용도를 판단하는 것은형식상 원칙적인 용도를 기준으로 보게 됩니다.따라서 분양권이 주택 수에 들어가지 않는다는예규도 이 일환으로 참고해주시면 됩니다.취득세 또한 주택에 대한 취득세를 내는 것이 아닌일반 건축물에 대한 4.6% (중과 X) 취득세를 납부하게 됩니다.조심-2018-서-3892 (2019.01.23.)숙박업의 사업장으로이용되고 있는 쟁점부동산을 사실상 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부쟁점부동산은 청구인의배우자가 숙박업(여관업이나 생활형 숙박시설)을 영위하여 온 사실이 구체적으로 확인되는 점, 심리일 현재에도 정상적인 숙박업 영업을 하고 있음이 인터넷 검색으로 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인의 남편이 쟁점부동산을 숙박업의 사업장으로 이용하고 있다고 봄이 타당하므로 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단됨생활형 숙박시설이 가장 큰 문제가 되는 부분은기존 주택에 대한 양도시 1세대 1주택 비과세에문제가 생기는 경우입니다.생활형 숙박시설을 실제 어떤 목적으로 운영하였는지에 따라주택 수 포함 여부가 달라지게 되며,불특정다수가 일시적으로 숙박할 목적인 경우 비주거용 건물특정 임차인이 상시거주할 목적으로 임차한 경우 주택으로 판단될 수 있습니다.위의 조심 사례는 일반적인 생활형 숙박시설 보다는 숙박업에 가까운 상황이나,청구인이 해당 건물을 '주택' 이 아닌 '숙박업' 으로 적용받기 위해여러 자료를 제출하고 그에 따른 실질을 인정해주었습니다.장기투숙객이 있었고, 이에 따른 전입신고도 되어 있었으나일반적인 임대차계약과 달리 임대차기간에 관한 약정이 없으며이용자들이 별도의 관리비를 부담하지 않고,장기거주를 목적으로 하는 경우 전입자가 있는 것 자체로 주택으로 볼 수 없다는 취지로서 '숙박업'을 영위한 것이 보다 실질에 더 가깝다고 판단하였습니다.숙박업이냐, 주거용이냐의 문제는전입신고 하나의 여부로만 결정되는 것이 아니라일관적인 실질과 이를 뒷받침해줄 수 있는 구체적인 증빙이가장 중요할 것으로 보입니다.생활형 숙박시설을 보유하고 계시다면 -생활형 숙박시설을 보유하고 계시다면,'숙박업' 관련 사업자등록증을 보유하여일반 과세사업자로 부가세 신고를 성실히 진행하며관련 숙박 비용 및 임대차계약에 대해세무대리인과 의논하여 진행하시는 것이 좋습니다.특히나 해당 건물이 있는 상태에서새로운 주택을 취득하시거나기존 주택을 양도하시는 경우에는실질 자료를 더욱더 갖춰놓고과세관청의 질의에 대응할 수 있도록사전적으로 세팅 후 진행하시는 것을 추천드립니다.전입신고 여부, 실제 거주 여부,임대 형태, 관리 운영 방식,부가세 신고 내역 등 종합적으로 판단해서안전하게 진행하시길 추천드립니다.명확히 세법을 들여다보면,막연히 공포스럽게 느껴졌던 것 보다실제 부담은 덜 할 수도 있습니다.반대로 전혀 문제로 생각하지 않고 간과했던 부분이큰 부담으로 되는 경우도 많죠.그래서 세무사라는 직업이 있다고 저는 생각합니다.궁금하신 점 있으시면 언제든 연락주세요.간단한 세법 내용은 무료 상담 가능하며구체적인 유료 상담이 필요한 경우 사전에 안내드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

근린생활시설에서 주택으로 용도변경하여양도하는 경우 여러가지 세금 문제(양도세율, 양도세 비과세, 일시적 2주택 양도세 등)서면-2024-법규재산-0823생산일자 : 2024.06.27.회신○(질의1)2년 이상 보유한 근린생활시설을 겸용주택으로 용도변경(건물면적의 65%를 주택으로 변경)하여 양도하는 경우로서, 용도변경일로부터 1년 또는 2년 이내 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제104조제1항제1호에 따라 같은 법제55조제1항에 따른 세율(일반세율)을 적용하는 것입니다.○(질의2) 2년 이상 보유한 근린생활시설을겸용주택으로 용도변경(건물면적의 65%를 주택으로 변경)하여 양도하는 경우로서 건물의취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간등이 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 요건을 충족하는 경우 같은 영 같은 항에 따른비과세 규정을 적용하는 것입니다.○(질의3) 2년 이상 보유한 근린생활시설을 겸용주택으로 용도변경(건물면적의 65%를 주택으로 변경)하는 경우,용도변경일을「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른신규주택의 취득일로 보아같은 영 같은 항에 따른 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」제155조제1항이 적용되는 것입니다.1. 사실관계○ ’05. 8. A건물 취득(노유자시설_어린이집)○ ’13. 2. B아파트 취득거주○ ’21. 6. A건물 전체를 노유자시설에서 근린생활시설로 용도변경○ ’24. 3. A건물을 근린생활시설에서 겸용주택으로 용도변경(주택 65%, 상가 35%) * 용도변경일 당시 비조정대상지역임○ 예 정 A겸용주택 양도2. 질의내용○ (질의1) 근린생활시설에서 겸용주택(건물면적의 65%를 주택으로 용도 변경)으로 용도변경하여 양도하는 경우로서, 용도변경일로부터 1년 또는 2년 이내 양도하는 경우 단기보유세율이 적용되는지 (질의2) 근린생활시설을 겸용주택으로 용도변경(건물면적의 65%를 주택으로 용도 변경) 후 2년 이후 매도시 비과세 가능 여부 * 양도당시 양도주택 외 보유중인 다른 주택이 없음을 전체 (질의3) B아파트를 먼저 매도할 경우, A건물을 겸용주택으로 용도변경 후(건물면적의 65%를 주택으로 용도 변경) 3년 이내 매도시 비과세 가능 여부★주요 경력- 약 73,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 67,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

주택임대사업자가 상시주거용으로 임대하던 단독주택을근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우 부가가치세 과세 여부(부가세 면제됨)사전-2024-법규부가-0058 [법규과-636]생산일자 : 2024.03.14.요 지주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 단독주택을 근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우 주택임대사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화에 해당하므로 부가가치세가 면제되는 것임답변내용｢부가가치세법｣ 제26조제1항제12호에 따라 부가가치세가 면제되는 주택임대업을 영위하는 사업자가 상시 주거용으로 임대하던 ｢주택법 시행령｣ 제2조제1호에 따른 단독주택을 부동산 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 양도하는 경우 ｢부가가치세법｣ 제14조제2항에 따라 부가가치세가 면제되는 것입니다.상세내용1. 사실관계○**은 주택임대업(’**.*월 사업자등록)*을 영위하고 있던 중 ’**.**월 매수인과 부동산매매계약을 체결하고 * 사업장 소재지 : **시 **구 **동 ***-** - 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 단독주택을 근린생활시설로 용도변경 한 후 ’**.**월 해당 건물을 양도함2. 질의요지○ 주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 단독주택을 매매계약 특약사항에 따라 잔금 지급 전 근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우 부가가치세가 과세되는지 여부3. 관련 법령○부가가치세법 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】 ② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다. 1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역○부가가치세법 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】 ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것○부가가치세법시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 면세하는 것의 범위】 ① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.○주택법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.○주택법 시행령 제2조【단독주택의 종류와 범위】 ｢주택법｣(이하 “법”이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다. 1. ｢건축법시행령｣ 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택○건축법 시행령별표 1【용도별 건축물의 종류】 1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(｢아이돌봄 지원법｣ 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(｢도서관법｣ 제4조제2항제1호가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] 가. 단독주택★주요 경력- 약 68,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 59,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사 입니다.저도 에어비앤비 숙박을 자주 이용하지만,실제로 주변에서 작은 빌라나 시골 주택을 이용해에어비앤비를 해볼까 고민하시는 분들을 종종 뵙게됩니다.대부분 투잡이나 부업을 하고 싶으시거나약간의 목돈이 생겨 용돈벌이 식으로시작을 고민하시는 경우가 많았는데요.실제 '숙박업'인 펜션이나 모텔, 서비스업과 달리에어비앤비는 보다 가볍게 진입이 가능하고세금 적으로도 문제가 없다고 생각하십니다.하지만 늘 드리는 말씀이'소득 있는 곳에 세금 있다' 이며에어비앤비 사업도 마찬가지로상시, 반복적으로 운영 여부청소,관리,응대 서비스 제공 여부여러 채 운영 여부등에 따라에어비앤비도 충분히'사업소득'으로 볼 수 있는 여지가 있으며이런 경우 어떤 세금을 대비해야 하는지확인해보도록 하겠습니다.에어비앤비, 사업자등록을 꼭 해야 할까?에어비앤비는 기본적으로내가 거주하는 집에 손님을 받는 개념으로생겨난 공유숙박 플랫폼입니다.이를 공유숙박사업자라 부르며,세법상 에어비앤비란 사업으로상시, 반복적으로 운영을 하고 소득을 낸다면당연히 '사업자' 등록 의무를 가지게 됩니다.민박업이나 숙박업이 아닌'숙박공유업' (업종코드 551007) 로 업종이 분류되며온라인 중개 플랫폼을 통해 빈방이나 빈집 등을여행객에게 유상으로 제공하는 경우에 해당합니다.사업자등록은 사업개시일로부터 20일 이내 진행하셔야 하며미등록시 매출(공급가액)의 1% 에 대한 가산세와그전 매입세액에 대한 불공제의 제재가 있습니다.에어비앤비 호스트는 어떤 세금을 내야 하나요?사업자 등록을 한 에어비앤비 호스트라면1) 부가가치세와2) 종합소득세를신고 납부 해야 합니다.에어비앤비 플랫폼 자체에서투숙객이 결제한 비용에서 게스트 서비스 수수료 등을 제외한나머지 숙박비를 매출로 보게 되는데요.국내 플랫폼사에서 숙박대금 지급한 내역에 대해홈택스에서 즉시 조회가 되어 매출을 신고하였으나국외 플랫폼사에서 숙박대금을 지급한 내역은홈택스에 따로 조회가 되지 않아 매출신고를 누락하여조사를 통해 추징된 케이스입니다.홈택스 조회 여부와 관계없이매출액에 포함하여매출에 대해 부가세와 사업소득에 대해 종합소득세를신고하셔야 합니다.에어비앤비 부가세 신고'주거용 주택을 임대하는 경우 부가세가 면세 아닌가요?'하고 세법을 아시는 분들이 질문을 많이 주시는데요.물론 주거용으로 임대하는 전월세의 경우부가세법상 '면세'로 판단되는데요.'주거용 임대' 가 아닌 '체류형 숙박시설' 에 따라단기간 임차하고 임대료를 받는 경우로서숙박업 형태로 본다면 부가세가 과세됩니다.수수료를 받고 일반 대중이나 특정 회원을 대상으로단기간 동안 숙박시설을 제공하는 사업활동은 숙박업으로 분류한다고 규정되어 있습니다.부가, 서삼46015-11012 , 2002.06.20사업자가 공부상의오피스텔과 주택을 국내에 체류하는 외국인 등에게 이용하게 함에 있어, 숙박업과 유사한 내용의 서비스를 제공하고, 그 대가를 받는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것임.단, 호스트가 실제 거주하며 일부 공간에 숙박업을 영위하면부가세는 면세된다는 판단도 있기 때문에현재 상황이 어떤 상황인지를 가장 먼저 체크하셔야 합니다.에어비앤비 종합소득세 신고사업소득이 있는 에어비앤비 호스트라면매년 5월에 종합소득세 신고를 하셔야 합니다.매출이 적을수록 경비를 많이 반영해주고 추계 신고가 가능하기 때문에세 부담은 훨씬 더 적어집니다.공유숙박 수입금액이1) 연 2400만원인 경우와2) 연 7000만원인 경우로각각 아래 예시를 참고하시길 바랍니다.(타소득이 없는 경우)만약 연 소득이 정말 낮다면요?에어비앤비 등 통신판매중개업자를 통해 숙박을 제공하고연 소득이 500만원 이하라면'기타소득' 으로 보아 분리과세 됩니다.분리 과세가 되더라도 5월 종합소득세 기간에신고 검토는 진행되니 이 부분은 놓치지 마시길 바랍니다.연 5백 이하의 사용료를 받는 경우 분리과세 가능가장 많이 하는 실수에어비앤비 호스트가 가장 많이 하는 실수는1) 매출을 누락, 수익을 신고하지 않거나2) 환율 반영을 안하고 원화 환산 오류가 있어 수익에 대한 잘못된 금액이 신고되거나3) 청소비, 플랫폼 수수료나 관련 비용에 대한 비용 누락을 하여적게 낼 세금을 많이 내고,내야 할 세금을 내지 않아 추후 문제가 되는상황들이 자주 발생합니다.또한 숙박업은 현금영수증 발급 의무가 있기 때문에숙박 서비스를 제공하고 10만원 이상의 수익이 발생했다면반드시 현금영수증을 발행해야 합니다.오히려 세금 정리를 깔끔하게 해 놓으면소득에 대한 신고도 정상처리가 되어 리스크가 없고지출한 비용에 대한 적정한 반영이 되어 세금도 줄일 수 있습니다.에어비앤비는 사업인지 아닌지분간이 어렵기도 하며케이스별로 판단이 달라같은 수익이라도세금이 완전히 달라질 수 있습니다.위의 내용과 관련하여 궁금한 내용 있으시다면,아래 링크로 연락주시길 바랍니다.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.