😮 802 저도 궁금해요!
09-29
엄마의 재개발아파트조합원권을 딸,사위가 증여받을때
어머님이 재개발아파트조합원이신데 딸,사위가 공동명의로 증여를 받으려합니다. 어머님이 살았던 집은 무허가건물이고 자산가액은 2천4백이며 아직 동호수추첨전에 있습니다. 이럴때 증여세는 어떻게 책정되나요?
아파트 프리미엄이 붙으면 나중에 분양 받은 집을 매매할때 양도세는 없는건지 궁금합니다.
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안녕하세요? 조운 세무회계사무소 김승현 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
무허가 건물의 경우 시세를 특정하기 어렵습니다.
따라서 감정평가 후 증여를 추천드립니다.
이후 양도시에는 현시점에서 증여가액이 취득가액이 되므로 양도시점의 양도가액과의 차액에 대하여 양도소득세가 산출되실것입니다.
언제든지 편하게 연락주시면 자세한 답변 드리겠습니다.^^
[조운 세무회계사무소]
카카오톡 채팅 URL = http://pf.kakao.com/_SfsRxj/chat
#양도#상속#증여#조세불복#기장
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안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
2천 4백만원 + 증여 시점까지의 프리미엄이 증여재산으로 산출되게 됩니다. 증여재산공제를 활용하지 않았다면 딸의 지분에서는 5천만원 공제, 사위에게는 1천만원 공제 됩니다.
나중에 분양받은 집을 매도시 프리미엄에 대한 양도소득세가 발생합니다.
정보가 매우 적으므로 명확하게 답변드리기는 힘듭니다. 자세한 사항은 전화상담이나 방문상담해 주시기 바랍니다.
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*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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김현우
김현우세무회계인천광역시 서구
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김주성
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머털도사 절세도사 자연세무회계컨설팅 김주성 입니다.^^
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관련 질문답변
모두보기상속∙증여세
아버지 명의 재개발아파트 증여..
01.
입주권 증여가 나을 지 등기 후 증여가 나을지
일반적으로 입주권 증여가 나을 것입니다.
등기 후 증여를 하면 완공 당시의 취득세 + 증여로 인한 취득세로
두번에 걸쳐서 취득세를 내는 반면에 입주권 상태로 증여하면
완공일날 취득세만 내면 되기 때문입니다.
다만 투기과열지구에서는 재개발에 대한 관처인가~이전등기
사이에는 조합원 지위 양도가 불가하므로 해당 구역이 투기과열지구인지
확인하고 입주권 증여를 결정하시기 바랍니다.
02.
증여금액 제외 여부
귀하가 아버님께 드린 분양대금은 되갚을 의도가 있다면 차용이며
없다면 증여에 해당합니다.
차용으로 본다면 차후에 해당 아파트를 매매의 형식으로 취득할 때
지불할 현금에서 제외할 수 있으나,
해당 아파트를 증여의 형식으로 취득할 때에는 증여금액에서 제외되거나
하지 않습니다.
더 궁금하신 사항 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.
상속∙증여세
부모님 부동산 증여 받고 싶습니다.
가족간 저가양도, 교환 등 컨설팅을 전문으로 하고 있으며 관련하여 작성한 칼럼, 블로그글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
https://www.hankyung.com/economy/article/202206214596Q
https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830
https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363
1. 가족간 소유권을 이전하는 경우 증여, 부담부증여, 매매, 교환 등 여러 가지 방식을 비교하여 가장 절세될 수 있는 방안을 찾아야 합니다. 제목과 적어주신 내용이 반대되어 혼동되긴 하지만, 부모님 소유 부동산을 가지고 오시는 경우 사실관계에 따라 증여보다 시세보다 저렴하게 매매로 사오시는 것이 유리할 수 있습니다.
2. 부모님께서 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족하시는 경우 적어주신 내용처럼 시가의 70% 이내로 매매하실 때 양도세 및 증여세가 없을 수 있습니다. 다만, 세법에서 가족간 매매거래는 제3자간 거래와 다르게 증여추정 및 실질과세원칙을 적용하고 있습니다. 증여추정규정이란 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 증여 받은 것으로 추정하며, 실질적인 매매임을 입증하는 경우에만 매매로 인정해주고 있습니다.
3. 따라서 자금출처에 대해 명백히 입증해야하므로 현금여력이 있어야 하며, 추가적인 절세 및 증여효과를 생각해봤을 때 부모님이 자녀에게 양도하는 경우 자녀가 부모님에게 드리는 매매대금이 적을수록 증여효과가 큰 것이기 때문에 시세가 5억원이라고 가정했을 때 3.5억원 이하의 금액으로 매매하시더라도 세금이 발생하지 않도록 안전하게 진행 도와드릴 수 있습니다.
가족간 매매거래(또는 이와 유사한 저가양도거래)는 실거래가신고, 자금조달계획서 제출 절차를 통해 제3자간 거래와는 구분하여 별도로 관리되는 거래로서 매매 후 지자체 및 세무에서 거래에 대한 소명을 반드시 요청하고 있습니다. 향후 자금출처조사의 대상이 되지 않도록 소명대응을 위한 구체적이고 꼼꼼한 입증자료를 준비와 법적근거가 필요하며, 상황에 맞는 매매가액 설정과 자금마련 등의 법적인 문제보다 실무적인 경험이 더 중요한 컨설팅입니다.
상담을 통하여 추가적인 사실관계 여쭤보고 상황에 맞는 가장 좋은 방안 안내, 거래가액 설정 등과 등기부터 감정평가, 신고, 사후관리까지 모든 진행 절차 대행 해드리고 있습니다.
유사한 사례에 대해서 수많은 건들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다. 감사합니다.
상속∙증여세
아버지명의 조합원입주권 딸에게 부담부증여할때 세금은 어느정도 나오나요
1. 입주권을 부담부증여할 경우, 대출 이전분에 대해서 입주권의 양도소득세를 계산해야 합니다. 입주권의 양도세를 계산하려면 최초 주택의 취득가격, 관리처분일까지의 보유기간, 평가액, 추가분담금의 구체적인 정보가 필요합니다.
2. 또한 입주권을 부담부증여할 경우, 반드시 시가로 거래하셔야 합니다. 시가란 증여일 이전 6개월 ~ 증여일 이후 3개월간의 매매사례가액, 감정가액을 의미합니다. 현재 입주권의 시세 또는 감정가액의 대략적인 정보가 필요합니다.
3. 해당 주택이 관리처분인가일 기준, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였다면 부담부증여보다 시세대비 70%가액으로 양도한다면 양도세 비과세도 문제 없으며, 저가로 취득하는 자녀분에게도 증여세가 부과되지도 않으니, 의사결정에 참고하시면 됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
*보다 구체적인 세금계산 등의 상담을 원하신다면 전화상담을 신청해주시면 됩니다.
세무상담
어머니와공동명의단독주택을 증여받으려면?
부동산을 증여 받는 경우 원칙은 시가이며, 예외적으로 기준시가로 평가하여 증여할 수 있습니다.
다만, 해당 물건의 상황에 따라 평가심의위원회를 고려해야 합니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222422082689
증여시 평가액 산정에 대한 블로그 글이니 참고 하시면 좋을 것 같습니다.
증여세는 현재 평가가액에 따라 달라지게 됩니다.
소유권 이전이 증여 뿐만 아니라 부담부증여 , 매매 등 여러가지 방안 중 가장 유리한 방법을 선택하는 것이 좋습니다.
https://www.joongang.co.kr/article/25019930
https://blog.naver.com/highyes_tax/222464251076
상담을 통하여 쟁점사항과 자세한 세액 안내 드리고 있습니다.
양도소득세
부모님께 증여받은 주택을 매도시 세금문제
양도, 증여, 상속 컨설팅 전문으로 하고 있습니다.
1. 양도세 계산 구조
양도소득세는 기본적으로 양도가액 - 취득가액인 양도차익에 대하여 세금을 과세합니다.
1.8~2억에 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익을 계산해야 하는데, 원칙적으로 취득가액은 증여 받으신 가액으로 산정합니다.
다만, 이월과세 규정에 따라 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 증여일로부터 5년 내에 양도하는 경우 취득가액 등을 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 금액으로 하여 양도세를 계산합니다.
2. 이월과세
이월과세에 따라 부모님으로부터 증여 받은 부동산을 5년 내에 양도한다면
Min(증여 받은 증여평가액 4100만원, 부모님께서 최초에 취득하신 취득가액) 두 가지 취득가액 중 작은 것을 기준으로 취득가액을 산정합니다.
3. 양도소득세
현재 당초 부모님께서 취득하신 취득가액을 모르니, 증여 받으신 4100만원을 기준으로 양도가 2억원 산정시 양도세는 약 1.03억원 입니다.
주택을 증여받은 날로부터 2년 내 양도시 66%의 단기세율이 적용되어 1.03억원이며, 만약 몇달만 더 보유해서 22.10.30일 이후에 양도한다면 기본양도세율 6~45%를 적용받아 44백만원이 부과됩니다.
따라서 최소한 22.10.30일 이후에 양도하는 것이 절세 목적으로 유리합니다.
4. 중과세, 비과세
김해시는 조정대상지역이 아니므로 다주택자라고 하더라도 중과세가 적용되지 않습니다.
현재 말씀 주신 내용대로는 비과세가 어려워 보이나, 추가 사실관계 여쭤보고 판단 해야 합니다.
이월과세는 취득가액 뿐만 아니라, 취득시기도 변경되며, 비과세 여부도 달라질 수 있으므로 추가적인 사실관계를 더 여쭤보고 자세하게 세액산정을 해야 합니다.
이월과세에 대해 작성한 글이니 참고해주시고, 상담을 통하여 추가적인 사실관계 여쭤보고 상황에 맞는 가장 좋은 방안 안내 드리고 있습니다.
https://blog.naver.com/highyes_tax/222472304622
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양도소득세
[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법의 모든 것–'시가'(증여세
1. 개요부모의 부를 자녀에게 물려주는상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 상속세 절세(2) 다주택자 종합부동산세 중과세 부담(3) 2023년 취득세 개정(4) 재개발·재건축이 예상되는 부동산(5) 다주택자 양도소득세 중과 등일례로현재 조정대상지역의 2주택자가 5억에 산 아파트가 10억으로 올랐다면,해당 아파트를 양도하는 경우 발생하는 양도소득세는 3억 원이지만,자녀에게 증여하는 경우 발생하는 증여세는 2,2억 원입니다. 만약 제삼자에게 양도하고 남은 7억원을 자녀에게 증여한다면 추가로 발생하는 증여세는 1.3억 원으로서 합계세액은 4.3억 원이 됩니다.조정대상지역 2주택자제삼자에게 양도 시 양도소득세액(중과세율)자녀에게 증여 시 증여세액300,000,000원세후 금액을 자녀에게 증여 시 증여세액130,000,000원합계세액430,000,000원220,000,000원비록 올해 5월 10일부터 1년간 다주택자의 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해주고 있지만, 급매로 내놓아도 매수자를 찾기가 쉽지 않은 상태입니다.만약,여러 가지 이유로 증여해야 하는 상황이라면 증여세액과 직결되는 가장 유리한 증여재산평가 방법과 평가시기를 고려하여 증여를 해야 합니다.참고 사항으로 현재 증여 시취득세는 공시가격(기준시가)를 기준으로 부과되지만, 23.1.1 이후 취득분부터는 시가를 기준으로 부과되므로 취득세가 물건 종류에 따라 2배 이상 증가할 수 있습니다.관련 내용에 대해서는 다음의 글을 참고하시면 좋습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713[부동산전문세무사]가 말하는 지금 아파트을 증여해야 하는 이유최근 서울 및 수도권부터 전국으로 집값이 하락세 또는 지역에 따라서 보합세가 지속되고 있습니다. 금융규...blog.naver.com2. 증여재산 평가증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가3. 시가증여세법에서시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내의 기간 중 다음의 가액을 의미합니다.1매매가액2감정가액3수용·공매·경매가액4유사 매매사례가액<1> 매매가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 매매한 사실이 있는 경우에는 거래가액을 시가로 적용합니다.평가기간 이내 판단 기준일은매매 잔금일이나 등기접수일이 아닌‘매매계약일’을 기준으로 적용함을 유의해야 합니다.또한 매매가액이란 제삼자 간 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로서특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 시가에 해당하지 않습니다.중도에매매계약이 해지된 경우 거래가액의 시가 인정 여부는 국세청과 대법원의 판결을 달리하고 있습니다. 따라서 사실관계에 따라 적정한 거래가액으로 인정될 수 있는지에 대한 판단이 필요합니다.<2> 감정평가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 2곳 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 평균액을 시가로 적용합니다.(주식 및 출자지분에 대하여는 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 시가로 인정되지 않습니다.)(1) 평가기간 이내의 판단기준일평가기간 이내 판단 기준일은가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단합니다.2014.2.21. 이후 평가하는 분부터 소급감정 방지를 위해 감정평가서를 작성한 날 뿐만 아니라감정가액평가서 작성일 모두 평가기간 이내에 들어와야 하는 것으로 개정하였습니다.가격산정기준일 또는 평가서 작성일이‘평가기간’이내인지‘법정결정기한’이내인지에 따라‘적정시가’, ‘평가심의위원회에 따른 시가’, ‘소급감정가’, ‘시가 불인정액’해당 여부가 달라질 수 있습니다.해당 부분에 대해서는 명확한 규정이 없지만,관련 예규·판례를 참고하여 진행하고 있으므로 잘 판단해서 진행하셔야 합니다.(2) 2곳 이상의 평가액다만, 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 하나의 감정가액도 시가로 적용합니다.이때 지분을 증여하는 경우에도 해당 부동산 전체지분의 기준시가를 기준으로 10억 원 이하 해당 여부를 판단해야 합니다.(3) 부적절한 감정가액 등다음의 사유에 해당하는 감정가액은 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.구분내용납부목적에 적합하지 않거나 원형대로 감정하지 않은 경우시가 제외보충적 평가액 또는 유사 매매사례가액의 90%에 미달하는 경우세무서장이 재감정 의뢰위의 사유에 해당하지 않더라도세무서장 등이 부적정한 평가액이라고 인정되는 경우 다른 감정기관에 의뢰하여 재감정을 의뢰할 수 있습니다.따라서감정가액이 무조건 낮다고 유리한 것이 아니며, 재감정 등을 통하여 추징될 수 있으니 해당 감정가액이 세법상으로도 인정될 수 있는지를 함께 검토해야 합니다.(4) 소급감정소급감정이란평가기간 이후에 감정한 가액으로서 평가심의위원회의 결정기한 내에 들어오지 않는 평가액을 의미합니다.소급감정을 시가로 인정할 수 있는지에 대하여 국세청, 심판원과 대법원의 입장이 다릅니다.국세청, 심판원은 소급감정가액을 시가로서 부인하고 있지만,대법원은 시가로 인정하는 것으로 판시한 바 있습니다.<3> 수용가격, 경·공매가격증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 수용, 경·공매한 사실이 있는 경우에는 보상가액, 경매·공매가격을 시가로 적용합니다.평가기간 이내 판단 기준일은보상가액, 경매·공매가격이 결정된 날을 기준으로 판단합니다.이때 결정된 날이란 수용 보상계약체결일과 매각 허가 결정일을 말합니다.<4> 유사 매매사례가액증여 재산이증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 적용합니다.구분요건공동주택1. 동일한공동주택단지 내2. 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의5% 이내3. 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의5% 이내이외의 재산면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 비교적 유사한 재산의 판단기준이 명확하지만, 이외의 재산의 유사성 판단기준이 명확하지 않아, 유사 매매사례가의 판단에 어려움일 발생합니다.각종 예규와 판례에 따르면 층수, 위치, 면적, 기준시가, 조망권, 실제 사용용도 등 사실관계를 종합하여 유사성을 판단하고 있습니다. 따라서물건별로 유사 매매사례가액 적용 가능 여부를 면밀하게 검토하여 진행해야 합니다.또한입주권과 분양권 역시 유사 매매사례가액을 인정하고 있습니다.4. 정리작성한 내용 이외에도 다음의 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.(1) 평가기간 내 유사 매매사례가액이 여러 개가 있는 경우우선순위 판단(2) 시가로 사용할 수 있는 가액들의우선 적용 여부(3) 평가심의위원회를 통한 시가재산정 후 추징 여부절세 방안평가 방법의 내용을 모두 알고 있다면,적용할 수 있는 가장 유리한 평가방법과 증여시기를 파악 하여 증여한다면 최선의절세효과를 누릴 수 있습니다.도움이 되셨다면공감과 이웃추가한 번씩 부탁드립니다.상담은 유료로 진행돠며, 상담이 필요하신 분들은상단 배너의 번호로 연락주시기 바랍니다.감정평가, 등기, 신고진행 까지 모두 같이 진행하여 최적 절세 컨설팅을 도와드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.com
상속∙증여세
동거주택 상속공제
1. 개요요즘 젊은 사람들의 결혼 비율이 점차 낮아지면서, 1인 가구 못지 않게, 부모님이 돌아가실 때까지 부모님과 함께 사는 경우도 많아지고 있습니다. 꼭 그런 것은 아니지만 그 이면에는 현실의 경제적인 어려움이 자리하고 있습니다. 그러다 부모님께서 돌아가시게 되면 주택이 상속되고, 상속세 부담 때문에 주택을 급히 처분해야 하는 상황에 처하는데요, 의식주 생활에 필수적인 주택을 잃게 되면 실거주자에게는 큰 어려움이 닥칠 수 있습니다. 이 경우를 대비하여, 1주택 실수요자가 주택을 상속받는 경우 상속세 부담을 줄여주는 제도를 마련하고 있습니다. 이를 동거주택 상속공제라고 합니다.원래 상속세는 상속인들이 상속재산을 어떻게 배분하는지와 관계없이 상속재산에 대해 세금이 매겨지는 유산과세방식으로 되어 있습니다. 그런데 동거주택 상속공제는 배우자상속공제와 더불어 누가 상속받느냐에 따라 세금이 달라지게 되는 몇 안 되는 제도이므로 중요합니다. 그래서 상속재산의 귀속을 잘 의논하면 상속세를 줄일 수 있는 절세 포인트가 될 수 있습니다. 법 전문을 먼저 보시겠습니다.상속세 및 증여세법 제23조의2(동거주택 상속공제)① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 상속주택가액(「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 주택부수토지의 가액을 포함하되, 상속개시일 현재 해당 주택 및 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 가액을 말한다)의 100분의 100에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제한다. 다만, 그 공제할 금액은 6억원을 한도로 한다.1. 피상속인과 상속인(직계비속 및 「민법」 제1003조제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자인 경우로 한정하며, 이하 이 조에서 같다)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(상속인이 미성년자인 기간은 제외한다) 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것2. 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이하 이 조에서 “1세대 1주택”이라 한다)에 해당할 것. 이 경우 무주택인 기간이 있는 경우에는 해당 기간은 전단에 따른 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다.3. 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것② 제1항을 적용할 때 피상속인과 상속인이 대통령령으로 정하는 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 같은 항에 따른 동거 기간에 산입하지 아니한다.③ 일시적으로 1세대가 2주택을 소유한 경우 동거주택의 판정방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.상속세 및 증여세법 시행령 제20조의2(동거주택 인정의 범위)① 법 제23조의2제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 「소득세법」 제88조제6호에 따른 1세대가 1주택(「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 고가주택을 포함한다)을 소유한 경우를 말한다. 이 경우 1세대가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 2주택 이상을 소유한 경우에도 1세대가 1주택을 소유한 것으로 본다.1. 피상속인이 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 일시적으로 2주택을 소유한 경우. 다만, 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하고 이사하는 경우만 해당한다.2. 상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.3. 피상속인이 「문화재보호법」 제53조제1항에 따른 국가등록문화재에 해당하는 주택을 소유한 경우4. 피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조제7항제2호에 따른 이농주택을 소유한 경우5. 피상속인이 「소득세법 시행령」 제155조제7항제3호에 따른 귀농주택을 소유한 경우6. 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 상속개시일 이전에 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합쳐 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만, 세대를 합친 날부터 5년 이내에 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.7. 피상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 피상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당한다.8. 피상속인 또는 상속인이 피상속인의 사망 전에 발생된 제3자로부터의 상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 소유한 경우. 다만, 피상속인 또는 상속인이 해당 주택의 공동소유자 중 가장 큰 상속지분을 소유한 경우(상속지분이 가장 큰 공동 소유자가 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 목의 순서에 따라 해당 각 목에 해당하는 사람이 가장 큰 상속지분을 소유한 것으로 본다)는 제외한다.가. 해당 주택에 거주하는 자나. 최연장자② 법 제23조의2제2항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 징집2. 취학, 근무상 형편 또는 질병 요양의 사유로서 기획재정부령으로 정하는 사유3. 제1호 및 제2호와 비슷한 사유로서 기획재정부령으로 정하는 사유③ 제1항제1호를 적용할 때 상속개시일에 피상속인과 상속인이 동거한 주택을 동거주택으로 본다.2. 동거요건동거주택 상속공제를 받기 위해서는 크게 3가지 요건이 필요합니다. 자녀 또는 며느리/사위가 부모와 1세대를 이루며 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 동거하여야 합니다.작년까지만 해도 자녀(직계비속)만 가능했지만, 올해부터 범위가 확대되었습니다. 사위나 며느리가 부모를 모셔도 가능합니다. 사위나 며느리가 부모를 모셨다는 것은 아무래도 자녀가 먼저 사망했을 가능성이 높은데요, 이때 사위나 며느리는 대습상속인의 지위가 되어 주택을 상속하게 됩니다.10년 동거는 계속하여 유지되어야 하므로, 중단되면 안 됩니다. 10년의 기간에는 미성년자인 기간은 제외되고, 반대로 부득이한 사유가 있어 동거하지 못하면 동거한 기간으로 봅니다. 부득이한 사유란 자녀등이 군대에 가거나, 대학교 진학, 근무상 형편, 1년 이상의 질병 치료 때문에 따로 떨어져 살게 되는 경우를 말합니다.동거란, 통상 주소를 함께하면서 주민등록표에 세대로 구성되는 것을 말하지만, 주소를 달리한 경우에도 실제로 함께 살았던 것이 증명되면 동거기간에 포함됩니다. 주택을 소유하면서 10년을 동거해야 한다는 것이 아니라, 전세라도 말 그대로 한 집에서 살기만 했으면 됩니다.상속세 및 증여세법 시행규칙 제9조의2(동거주택 인정범위)영 제20조의2제2항제2호에서 “기획재정부령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(유치원ㆍ초등학교 및 중학교는 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편3. 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양기획재정부재산 -575, 2010.06.21귀 질의의 경우와 같이 근무상의 형편에 따른 동거기간의 계산은 피상속인과 상속인이 주민등록여부와 관계없이 한집에서 실제 같이 살았던 기간을 말하는 것이므로, 피상속인의 가족관계, 근무여건 등을 고려하여 사실판단할 사항입니다.3. 1세대 1주택 요건동거하고 있는 1세대가 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 [무주택]이거나, [1세대 1주택]이거나, [일시적 2주택]이어야 합니다. 이때 1주택을 보유하는 상태는 꼭 10년 동안 1채의 주택을 소유했어야 한다는 의미는 아니고, 중간에 주택이 바뀌어도 되는데 주택 수가 1주택이라는 뜻입니다. 주택은 무허가주택인 경우에도 괜찮고, 오피스텔도 됩니다. 그러나 피상속인이 주택의 부수토지만을 상속해준 경우(상속인이 주택 건물을 가진 경우라도)에는 안 됩니다. 주택이 조합원 입주권으로 변한 경우에도 괜찮습니다. 하지만 1+1 분양신청을 한 경우에는 안 됩니다.일시적 2주택에는 여러가지 경우가 있는데, 1) 어쩔 수 없이 2주택이 되었으나 기간 내에 1주택 상태로 조치를 한 경우와 2) 가지고 있어도 괜찮은 주택을 규정한 경우로 나뉩니다.1)을 정리해보면① 소득세법 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택이 대표적입니다. 주의할 점은 여기서는 소득세법에서는 비조정지역 3년, 조정대상지역 1년의 유예기간을 부여하는 것과는 달리, 신규주택을 취득하고 2년 이내에 종전주택을 양도하고 이사하는 경우로 규정하고 있습니다. 또한 피상속인이 일시적으로 2주택이 되는 경우이므로, 부모가 1주택을 가진 상태에서 자녀가 신규주택을 취득한 경우는 해당되지 않아 주의합니다. 원래 양도소득세에서는 허용됩니다.② 소득세법 시행령 제155조 제4항의 동거봉양 합가로 인한 일시적 2주택입니다. 여기서도 소득세법이 10년이라는 기간을 부여한 것과는 달리 동거주택 상속공제에서는 유예기간을 5년으로 규정하고 있고 직계존속 중 1명이 60세 미만이어도 된다든가, 중증질환자인 경우에도 된다든가 하는 내용이 없고, 주택을 처분하는 것은 반드시 자녀등이어야 한다는 차이점에 주의합니다. (그래야 부모의 1주택이 자녀에게로 상속되므로)③ 소득세법 시행령 제155조 제5항의 혼인으로 인한 일시적 2주택입니다. 이 내용은 양도소득세와 같습니다.④ 부모와 자녀등 이외의 자의 상속으로 인하여 피상속인이나 상속인이 주택을 상속받았는데, 소득세법 시행령 제155조 제3항과 같이 소수지분을 받은 경우에는 괜찮습니다. 조부모 세대에서 주택이 먼저 상속되면서 부모와 백부, 숙부, 고모 세대에서 지분을 나누는 경우가 대표적입니다. 다만 최대지분권자(거주자, 최연장자)가 주택을 받는 경우 일시적 2주택이 아니게 되고, 10년 계속 1주택 소유 요건이 깨지게 됩니다. 또, 피상속인이나 상속인이 아니라, 상속인의 배우자, 즉 [부모, 자녀, 사위/며느리]가 이루고 있는 1세대에서 사위/며느리가 소수지분을 상속받은 경우에도 1주택 소유 요건이 깨지게 됩니다.2)를 정리해보면 문화재주택, 이농주택, 귀농주택을 소유한 경우에는 1주택만 가지고 있는 것으로 봐줍니다.대법2012두2474(2014.06.26)구 상속세 및 증여세법 제23조의2 제1항이 동거주택을 상속세 과세가액에서 공제하도록 규정한 취지는 일세대 일주택 실수요자의 상속세 부담을 완화시키기 위한 것일 뿐만 아니라 상속인의 주거안정을 도모하려는 데에 있다고 할 것이고 피상속인의 주택 보유기간은 상속인의 주거안정과 직접적인 관련이 없는 점, 위 규정의 문언도 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속 동거한 주택이라고 하였을 뿐 이므로 위 동거라는 용어에 주택의 소유 또는 보유라는 개념이 포함되어 있다고 보기는 어려운 점, 위 규정이 정한 상속개시일 현재 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 일세대 일주택이라는 요건에 의하여 보유요건이 별도로 요구되는 점 등을 종합하여 보면, 구 상속세 및 증여세법 제23조의2 제1항이 동거주택 상속공제의 대상으로 정하고 있는 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속 동거한 주택은 피상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속 소유한 주택에 국한되는 것으로 볼 수 없다.재산-163(2012.04.27)이때 상속받은 주택이 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택인 경우에도 관련 공부 등에 의하여 피상속인의 소유 및 거주사실이 확인되는 경우에는 상속받은 주택에 포함하는 것입니다.재산-237(2012.06.25)이 경우 피상속인이 1세대1주택 요건을 충족한 주택의 멸실로 인해 취득한 조합원입주권 이외에 상속개시일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 1세대1주택 요건을 충족한 것으로 보아 동거주택상속공제를 적용하는 것입니다.법규재산2013-411(2013.10.31)위 사전답변신청의 사실관계와 같이, 「상속세 및 증여세법」제23조의 2에서 규정하는 동거주택 상속공제를 적용함에 있어, “주택”은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 의미하는 것으로, 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 해당 오피스텔의 내부구조·형태, 사실상 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다.서면상속증여2020-2418(2020.10.20)피상속인이 상속개시일 현재 주택부수토지만을 보유한 경우로서 상속인이 해당 주택부속토지를 상속받은 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제23조의2에 따른 동거주택상속공제가 적용되지 않는 것입니다.재산 -607, 2010.08.18상속인의 배우자가 공동상속주택의 지분을 보유하고 있는 경우「상속세 및 증여세법」제23조의 2에 따른 동거주택 상속공제를 적용하지 아니하는 것임서면상속증여2020-5940(2021.05.26)동거주택 상속공제는 피상속인과 상속인이 「상속세 및 증여세법」 제23조의2제1항의 요건을 모두 갖춘 경우 적용되는 것이며, 귀 질의와 같이 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업으로 조합원입주권을 2개 취득하고 해당 입주권 2개를 보유한 상태에서 상속이 개시되는 경우에는 동거주택 상속공제를 적용받을 수 없는 것입니다.4. 상속 요건부모와 동거한 그 자녀등이 상속을 받아야 합니다. 이때 그 동거한 자녀등이 무주택자이거나, 피상속인과 공유로 1주택을 소유한 경우여야 합니다. 만약 동거주택 상속공제 요건을 갖춘 자녀등과 그렇지 않은 자녀가 분할상속하면, 요건 충족한 자녀등의 지분에 대해서만 공제가 적용됩니다. 그리고 여기서는 배우자상속공제가 재산분할기한까지 등기등록을 마쳐야 하는 것과 같이 언제까지 등기해야 한다는 요건은 없습니다.재산-200(2010.03.30)귀 질의의 경우 「상속세 및 증여세법」제23조의 2의 동거주택 상속공제 요건을 갖춘 상속인과 그 외의 상속인이 주택을 공동으로 상속 등기하여 동거주택의 상속인 지분을 확인할 수 있는 경우 주택가액에서 공제요건을 충족하는 상속인의 지분 상당액의 100분의 40에 상당하는 금액(5억원을 한도로 함)을 상속세과세가액에서 공제하는 것임5. 효과요건을 모두 충족하면, 주택과 부수토지의 합계액에서 담보채무금액을 뺀 금액에 대해, 100%를 6억 한도 내에서 공제합니다. 담보된 채무를 빼는 이유는, 원래 피상속인의 채무는 상속세 과세표준에서 빠지는 요소입니다. 그런데 동거주택에서 담보된 채무를 빼지 않으면 다시 동거주택상속공제의 대상이 되어 이중으로 공제를 적용하게 되기 때문에, 공제액을 줄이기 위해 담보된 채무액을 빼고 공제액을 산정합니다. 부수토지의 범위는 수도권의 주거/상업/공업지역은 3배이고 나머지는 5배 ~ 10배입니다. 동거주택 상속공제는 공제금액이 크기 때문에, 반드시 상속공제 한도도 추가 검토해야 하는 점을 잊지 맙시다.소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율가. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서 “수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배다. 수도권 밖의 토지: 5배2. 그 밖의 토지: 10배
상속∙증여세
양도소득세
[증여세무사] 부동산 거래침체를 활용한 합리적인 증여세 절세방안(보충적 평가방법)
1. 개요부동산 시장이 매수세가 끊겨 연일 시세가 하락하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만 5천987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었습니다.특히 올해 매매 건수는 지난해(31만 5천153건)의 '반 토막' 수준이며,서울의 아파트 매매 건수는 같은 기간 7천917건으로, 작년(2만 5천159건)의 3분의 1 수준에 그쳤습니다.아파트 매매 건수는 역대 최저이지만, 중개업소를 통하지 않는교환, 증여, 직거래 등의 특이 거래는 늘어나는 상황입니다.오늘은최근 매매거래가 이루어지지 않는 상황을 이용한 증여 절세 방안에 대해서 설명해 드리겠습니다.자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 거래절벽을 활용하여 기준시가로 증여(2) 2023년 취득세 개정(시가 기준 과세)(3) 다주택자 양도소득세 중과세(4) 다주택자 종합부동산세 중과 부담(5) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건(6) 상속세 절세 대비2. 증여재산 평가 방법증여재산을 평가할 때 가액은'시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는'기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.구분평가액원칙시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)보충적 평가 방법(시가를 알 수 없는 경우 적용)기준시가[기준시가를 활용한 증여세 절세방안]증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간에 시가로 사용할 수 있는 금액이 있다면 시가를 사용해야 합니다.따라서 만약 증여하려는 물건 또는 면적·위치·용도·기준시가 등이 유사한 물건이증여일 전 6개월 이내에 계약되지 않았다면 시세 대비 50~70% 정도로 형성되어 있는'기준시가'를 기준으로 증여할 수 있습니다.따라서 최근 거래절벽인 상황에서 최근 유사한 물건의 거래가 없다면기준시가를 활용하여 증여하기 좋은 시점입니다.시가(매매가·감정가·유사 매매사례가액)에 대해서는 다음의 글에 자세하게 작성되어 있으니 참고하시면 될 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222801271435[증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법 총정리–'시가'(증여세 절세방안)1. 개요 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀...blog.naver.com3. 보충적 평가 방법증여세법에서 규정하고 있는 시가로 사용할 수 있는 금액을 알 수 없는 경우재산평가의 불확실성으로 인한 납세자의 법적 안전성과 예측 가능성에 혼란을 야기할 수 있으므로재산의 종류·규모·거래 상황 등을 감안하여 보충적 평가 방법을 규정하고 있습니다.자산 종류보충적 평가 방법토지개별공시지가일반 건물국세청장이 산정·고시하는 가액오피스텔 및 상업용 건물국세청장이 고시하는 가액(고시가액이 없는 경우 일반 건물 평가 방법 적용)주택, 아파트기초단체장, 국토부 장관이 공시하는 주택가격입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)(조합원 권리가) + 증여일 현재 불입한 금액+ 증여일 현재 프리미엄 상당액1. 토지시가가 불분명한 토지는'개별공시지가'로 평가하며, 개별공지시가는 ‘부동산 공시가격알리미’ 등 일부 사이트에서 조회할 수 있습니다.개별공시지가는 토지 소재지, 이용현황에 따라 다르지만,시세의 50% 정도 수준으로 형성되어 있으므로 시가 대비 훨씬 낮은 가액으로 증여할 수 있습니다.개별공시지가는 증여일 현재 공시된 공시지가를 적용하며,증여일과 개별공시지가 고시일이 같은 날이면 새로운 공시지가를 적용합니다.[주택의 부수토지]개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지의 경우 주택 건물과 토지를 모두 증여한다면 개별주택가격으로 평가하지만, 주택의 부수토지만 증여하는 경우에는 개별주택가격을 개별공시지가와 건물의 기준시가로 안분한 가격으로 평가합니다.[공시지가가 없는 토지]개별공시지가가 없는 토지는 관할세무서장이 평가한 가액으로 합니다.이때 형질변경, 용도변경 등으로 지목이 변경된 토지는 공시자가가 없는 토지에 해당하며, 분할 및 합병된 토지로서 고시된 공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 개별공시지가가 없는 토지에 해당합니다.상속세및증여세법기본통칙 61-50…12. 일반 건물시가가 불분명한 일반 건물은매년 1월 1일'국세청장이 고시하는 방법으로 계산한 가액'으로 평가합니다.기준시가:신축가격기준액*구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별 잔가율*개별건물의 특성에 따른 조정율기준시가를 계산할 때 적용하는 지수는공부와 실질 사용이 다르다면 실질에 따라 계산하며,주택과 상가 건물이 같이 있는 겸용주택의 경우주택 부분은 주택공시가격으로, 상가건물은 일반건물 기준시가로 적용합니다.3. 오피스텔 및 상업용 건물오피스텔 및 상업용 건물은 매년 1월 1일에'국세청장이 고시하는 가액'을 기준으로 평가합니다.오피스텔 및 상업용 건물의 기준시가는 단위면적당 고시된 가액에전유면적뿐만 아닌 공용면적을 합한 건물면적으로 기준으로 곱하여 산정해야 합니다.고시대상은 지정지역 내의 건물로서, 오피스텔과 연면적 합계가 3,000㎡ 이상이거나 점포가 100개 호 이상인 상업용 건물이며, 국세청에서 고시의 실익이 없다고 보는 경우 기준시가를 고시하지 않습니다.고시가액이 없는 경우 일반 건물과 동일한 방법으로 산출한 가액을 기준시가를 적용하며, 토지는 개별공시지가를 적용합니다.4. 주택, 아파트주택, 아파트 등은 매년 4월 말일에'기초단체장, 국토부장관이 공시하는 주택가격'으로 평가합니다.일반 개별주택은 고시된‘개별주택가격’으로 평가하며, 아파트 등의 공동주택은‘공동주택가격’으로 평가합니다.주택의 공시가격은 토지와 건물을 일괄하여 산정한 가액이며, 부수토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가를 합산한 가액과는 다릅니다.만약, 부수토지의 개별공시지가가 주택의 공시가격보다 크더라도 개별주택가격으로 평가해야 합니다.[개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 주택의 평가]주택의 고시가격이 없는 경우와 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 않은 경우에는 대통령령으로 정하는 다음의 방법에 따라 평가해야 합니다.1. 개별주택가격이 없는 단독주택구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택을 표준주택으로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액2. 공동주택가격이 없는 공동주택인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액5. 입주권, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)① 재개발·재건축 입주권재개발·재건축 조합원으로 아파트를 분양받을 수 있는 권리인 입주권은'권리가액에 증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액을 합한 금액'으로 평가합니다.기준시가: 조합원 권리가 + 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액이때프리미엄 상당액이란 불특정 다수인 간 거래에서 통상 지급되는 금액을 말하는 것입니다.② 분양권일반분양으로 취득한 분양권은'증여일 현재 불입한 금액과 프리미엄 상당액'을 합한 금액으로 평가합니다.기준시가: 증여일 현재 불입한 금액 + 증여일 현재 프리미엄 상당액입주권, 분양권의 경우 통상 사업이 진행될수록 거래되는 시세가 상승하기 때문에시세 상승이 예상되는 물건이라면 최대한 빠르게 증여하는 것이 유리합니다.다만, 양도소득세의 경우 권리변환일이 멸실 여부와 무관하게 관리처분계획인가일이지만 취득세의 경우 멸실일을 기준으로 물건의 종류가 달라지기 때문에 각종 세목에 따라 유불리를 고려하여 증여를 진행하는 것이 유리합니다.관련 내용에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222650124818[부동산전문세무사] 재개발·재건축 투자시 반드시 알아야 할 단계별 세금 총정리 -1편도정법상 재개발·재건축 물건을 투자하는 경우 매매일 현재 사업 진행의 단계에 따라 세금이 크게 달라지게...blog.naver.com4. 보충적 평가방법의 위험성상·증세법상 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월, 총 9개월의 기간의 매매가·감정가·유사 매매사례가액을 의미하지만, 해당 평가 기간에 시가 등의 가액이 없더라도'평가심의위원회 제도'에 따라 시가로 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.평가기간에 해당하지 않는 기간으로서평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 또는 평가 기간 후 9개월(상속의 경우 15개월)의 기간에 매매등이 있는 경우에도 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있습니다.즉, 증여일 이후 과세관청이 임의로 진행한 감정평가액으로 추징될 수 있습니다.따라서 증여하려는 부동산의 상세내역을 파악하고, 평가심의위원회 리스크를 충분히 검토하여 가장 유리한 방안으로 진행해야 합니다.평가심의위원회에 대한 내용은 다음의 글에 자세하게 작성되어 있습니다.https://blog.naver.com/highyes_tax/222433702084[증여·상속 전문세무사] 부동산 기준시가로 증여·상속하는 경우 세금폭탄 맞을 수 있습니다.(평가심의위원회)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 논란이 되고 있는 제도 중의 하나인 평가심의위원회...blog.naver.com실무에서 실제로 진행되고 있는 평가심의위원회 사례를 통하여 내부적으로 리스크를 검토하고 진행하고 있으며, 평가심의위원회 리스크를 줄이는 방안으로 안전하게 진행하고 있으며,감정평가, 등기, 절세 컨설팅 모두 함께 진행해드리고 있습니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222789643038[컨설팅전문세무사] 상생임대주택, 중과유예기간을 활용한 부담부증여 절세 컨설팅 방법(상생임대주택 혜택 극대화)1. 개요 최근 윤석열 정부가 내놓은 ‘상생임대인 개선안’과 ‘다주택자 중과유예’가 큰 이슈가 되고 있...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830[양도·증여·상속 전문 세무사]특수관계인간(부모,자식간) 부동산 저가매매·양도 컨설팅 세부내용(인터넷으로 절대 알 수 없는 이유)안녕하세요. 가족간 부동산 매매거래를 전문으로 컨설팅 하고 있는 이상웅 세무사입니다. 따라서 오늘은 &#...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222473398125[컨설팅 전문 세무사] 입주권, 분양권 증여·부담부증여 절세 컨설팅 (양도세·증여세·취득세 합법적으로 세금 줄이는 방법)안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 오늘은 제가 진행한 입주권 부담부증여 컨설팅 사례에 대해...blog.naver.com
상속∙증여세
증여재산공제 거주자 / 비거주자
강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.증여재산공제액※ 중요사항□ 수증자가 비거주자에 해당하는 경우에는 공제가 되지 않습니다. □ 공제되는 금액은 증여자별로 각각 공제받는 것이 아니며, 수증자를 기준으로 10년간 공제받을 수 있는 금액입니다. □ 직계존속인 어머니, 아버지로 부터 받는 경우 어머니 5천, 아버지 5천이 아니라 직계존속인 어머니와 아버지를 합쳐서 5천만원입니다. □ 증여재산공제가 가능한 '배우자'라 함은 거주자로서 민법상 혼인으로 인정되는 혼인관계에 있는 배우자를 말하며, 사실혼관계에 있는 배우자는 증여재산공제가 적용되지 않는다□ 외조부모와 외손자는 직계존비속에 해당한다. □ 장인장모와 사위간에는 친족에 해당한다. 결혼한 여자의 경우 친정부모님은 직계존속에 해당하나 시부모는 친족에 해당한다.□ 혼인외 출생자와 생모와는 직계존비속간에 해당한다. □ 미성년자라 함은 성년기가 도래하지 아니한 자로서 증여일 현재 만 19세 미만인 사람을 말한다. 필독: 비거주자인 수증자 대신 납부한 증여세는 과세되지 않습니다. (하단 포스팅 참조) 수증자가 비거주자인 경우, 증여세 대납액은 증여로 보지 않음 | TAXLY.KR (택슬리)
상속∙증여세
양도소득세
[양도전문세무사] 2023년 완화된 일시적 2주택 양도세 비과세, 나도 받을 수 있을까? -주요 사례별 적용
1. 개요최근 2월 28일 시행령 개정을 통하여 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 처분기한이조정지역 여부와 무관하게 2년에서 3년으로 연장되었습니다.개정 전에는 새집을 취득할 때 기존집과 새집이 모두 조정대상지역에 있으면 새집을 취득한 날로부터 2년 내 기존집을 양도해야 비과세를 받을 수 있었지만 모두 3년으로 연장된 것입니다.이번 개정을 통해양도소득세 비과세뿐만 아니라 취득세와 종합부동산세의 일시적 2주택이 모두 연장되었으므로당초 2년의 기간이 지나 비과세 기한은 놓치신 분들도 이번 개정 내용을 잘 활용한다면 여러 세목에서 다양한 절세혜택을 누릴 수 있습니다.구분혜택(내용)기본 취득세율조정지역 2주택 중과세율(8%)을배제하고기본취득세율(1~3%)적용양도소득세 비과세, 장기보유특별공제- 양도가12억원 이하 양도세 비과세- 12억원 초과분장기보유특별공제(최대 80%) 적용종합부동산세 1세대 1주택 공제- 기본공제12억원 적용- 고령자·장기보유세액공제(최대 80%) 적용국내에 1주택(종전주택)을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택자으로 보아 비과세를 적용합니다.(소득세법시행령 제155조 제1항)다만, 양도하는 종전주택은 2년 보유(거주)기간 등 비과세 요건은 갖추어야 하는 등 취득의 방식과 보유 현황에 따라 비과세 적용 여부가 달라질 수 있어 사례별로 구분하여 판단해야 합니다.종전에는 조정지역 여부에 따라 신규주택에 이사 및 전입요건이 있어 더욱 복잡한 규정이었지만, 22.05.10 이후 양도분 부터는 이사 및 전입요건이 폐지되었습니다.2. 주요 사례구분내용1종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)2종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)3신규주택 입주권(A)를 보유한 상태에서 종전주택(B) 취득4종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택5분양권으로 취득한 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택6종전주택 + 직접 건설한 신규주택7종전주택 + 동일세대원으로부터 증여 받은 신규주택※ 각 사례에서는 비과세 적용가능 여부를 중점적으로 판단하므로 기본적인 1년 이상 경과 후 신규주택 취득, 2년 보유(거주)요건 등 이외의 요건들은 언급하지 않았습니다.사례1 : 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)재개발·재건축 등의 사업으로 신축주택이 완성되었을 때 소유자가 원조합원이라면 해당신축주택의 취득시기는 준공일이 아닌 철거 전 주택의 최초 취득일입니다. 따라서 오래전 취득했던 주택이 재건축으로신축되더라도 새로운 취득으로 보지 않으므로 비과세 적용이 불가능할 수 있습니다.예시) 보유하고 있던 주택 중 한 개의 주택이 재건축으로 신축되는 경우 신규주택 취득일10년 전에 A,B 주택을 취득한 1세대가 B주택이 재건축으로 멸실되고 이후 신축되는 경우 B주택의 취득시기는 신축주택의 준공일이 아닌 최초의 취득일이기 때문에비과세가 적용되지 않는 점을 유의해야 합니다.사례2 : 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)사례1과 다르게 원조합원이 아닌 관리처분인가일 이후 입주권을 취득한 승계조합원이라면신축주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)로 판단합니다.하지만 소득령 제155조 제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1세대가 신규주택을 취득한 경우에 적용되는 규정이므로신규주택을 최초에 입주권으로 취득했다면 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.다만, 이와 유사한소득령 156조의2 비과세 규정이 적용될 수 있으므로 해당 비과세 규정에 대한 별도 판단이 필요합니다.사례3 : 신규주택 입주권(A)를 보유한 상태에서 종전주택(B) 취득입주권A를 승계 취득한 상황에서 B주택을 취득한 경우로서입주권A가 주택으로 완공된 이후 B주택을 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.입주권A를 보유한 상황에서 B주택을 취득한 것이므로 1주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득하는 경우에 해당하지 않기 때문입니다.만약입주권A가 없는 상황에서 종전주택B를 취득한 경우에는 B주택을 양도 시 비과세가 적용될 수 있으며,입주권A가 주택으로 완공된 상황에서 주택B를 취득한 경우에는 A주택이 종전주택으로서 A주택 양도 시 일시적 1세대 2주택 비과세 규정이 적용될 수 있습니다.사례4 : 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택신규주택이 분양권을 취득하여 신축된 주택인 경우 분양권의 취득시기에 따라 판단이 달라집니다.(1) 분양권을 21.1.1 전 취득한 경우분양권은 21년 이후 취득분부터 1세대 1주택 비과세 규정 적용시 주택 수에 포함되었습니다. 따라서 21년 전에 취득한 분양권은 주택으로 보지 않으며분양권이 신축주택이 되는 시점을 신규주택의 취득일로 보아 일시적 1세대 2주택 비과세 규정 적용이 가능합니다.예시) 21.1.1 전 2개의 분양권을 취득한 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 여부2개의 분양권 중 먼저 신축주택으로 변경된 주택이 종전주택에 해당하며, 1년이 지나 다른 분양권이 신축주택으로 변경되면 신규주택이 되어 종전주택에 대하여일시적 1세대 2주택 비과세 적용이 가능합니다.(2) 분양권을 21.1.1 이후 취득한 경우21년 이후 취득하는 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 따라서 위에서 언급했던 입주권을 추가로 취득하는 사례와 유사합니다.소득령 제155조 제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1세대가 신규주택을 취득한 경우에 적용되는 규정이므로신규주택을 최초에 21.1.1 이후 분양권으로 취득했다면 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.다만, 이와 유사한소득령 156조의3 비과세 규정이 적용될 수 있으므로 해당 비과세 규정에 대한 별도 판단이 필요합니다.사례5 : 분양권으로 취득한 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택(1) 분양권 모두 21.1.1 전 취득한 경우두 개의 분양권이 모두 21.1.1 전 취득한 것이라면 먼저 취득하는 신축주택이 종전주택이 되며, 나중에 취득하는 신축주택이 신규주택이 되어 각 주택의 취득시기가 1년 이상 경과되는 경우일시적 1세대 2주택 비과세가 적용됩니다.(2) 분양권 모두 21.1.1 이후 취득한 경우21.1.1 이후 취득한 분양권은 위에 언급한 것처럼 주택 수에 포함되므로일시적 1세대 2주택 비과세 규정을 적용받을 수 없을 뿐만 아니라분양권 보유시 적용되는 비과세 규정인 소득령 156조의3 비과세 규정도 내용에 따라 적용받을 수 없으므로 유의해야 합니다.사례6 : 종전주택 + 직접 건설한 신규주택직접 건설한 주택의소득세법상 취득시기는 준공일(사용승인일)입니다. 실제가 입주가 늦어지거나, 등기가 늦게 나더라도 신규주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)이므로실제 입주한 날을 취득시기로 오해하여 처분기한을 놓치지 않도록 해야 합니다.사례7 : 종전주택 + 동일세대원으로부터 증여 받은 신규주택일시적 1세대 2주택 비과세는 세대를 기준으로 하므로동일세대원 간 소유권 이전의 경우 신규주택의 취득시기는 증여일이 아닌 증여자가 최초에 취득한 날로 봅니다.따라서 증여의 경우 동일세대원, 별도세대원 여부를 함께 고려해야 합니다.예시) 부모가 동일세대원인 자녀에게 증여하는 경우 신규주택의 취득일자녀가 1주택을 보유한 상황에서 부모가 신규주택을 취득하고 이후 자녀에게 신규주택을 증여하는 경우 부모와 자녀가 동일세대원이라면 부모의 신규주택 취득일을 기준으로 3년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세 적용이 가능합니다.따라서부모가 취득 후 3년이 이미 경과했다면 동일세대원인 자녀에게 증여하는 경우 자녀는 비과세를 적용 받지 못합니다.3. 함께 고려해야 할 사항<1> 동일세대원에게 양도일시적 1세대 2주택 비과세 규정의 법적 취지는 1세대 1주택을 유지할 목적이지만 이사 등의 이유로 어쩔 수 없이 일정 기간동안 2주택이 되는 경우 비과세를 적용하는 것으로서 종전주택 양도 후 1세대가 1주택을 소유해야 합니다.따라서동일세대원에게 양도하거나 부담부증여 하는 경우에는 비과세가 적용되지 않는 점을 유의해야 합니다.<2> 다른 비과세 규정과의 중복 적용일시적 1세대 2주택 비과세는 다른 2주택 비과세 특례와 중복 적용이 가능합니다. 즉,3개의 1세대가 3채의 주택을 보유하더라도 비과세가 가능한 경우가 있습니다.예시)일시적 1세대 2주택자(A,B)가 상속으로 새로운 주택C를 취득함으로써 1세대 3주택인 경우 C주택이 상속주택 특례에 해당한다면 종전주택A를 양도기한 이내 양도 시 1세대 1주택 비과세 규정이 적용됩니다.4. 관련 포스팅내용링크일시적 2주택 양도,취득,종부세 개정내용https://blog.naver.com/highyes_tax/222995322893입주권 보유한 경우 받을 수 있는 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371가족간 고저가매매를 활용한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830가족간 교환매매를 활용한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284