일시적2주택자와 분양권 보유자(21년 1월 이후 취득) 혼인시 비과세 가능 여부 문의

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 많은분들이 궁금해 하셨던 혼인합가및 동거봉양합가에의한 일시적2주택비과세에대해서 혼인합가를 중심으로 설명드리겠습니다. 동거봉양합가에 의한 비과세는 혼인합가에서 단어만 동거봉양으로 바꾸어서 해석하시면됩니다.혼인및 동거봉양 합가에의한 일시적2주택비과세 란?◆혼인에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 특례◆●1주택을 보유하는자(1세대구성요건불요)가 1주택을 보유하는자(1세대구성요건불요)와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우그 혼인한날로부터 10년이내에 먼저 양도하는[2024.11.12이후 양도분부터는 10년으로 개정됨]2년이상보유및 취득당시 조정대상지역이면 2년이상 거주까지 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세가 가능합니다.→혼인 전후 기간을 통산하여 거주및 보유기간을 판단합니다.● 2012.02.02이후 양도분으로서 1주택을 보유하고 있는60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을포함)을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유한는 자와 혼인함으로써 1세대2주택 보유하게 되는경우가각각 혼인한날부터 10년이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세가 가능합니다.★혼인당사자 쌍방이 취득및 양도일현재 거주자신분 and 각각 1주택 취득 and 혼인신고(법적혼인신고일기준)and 양도하려는 주택이 1세대1주택 비과세요건 충족(2년이상보유및 취득당시 조정대상지역이면 2년이상거주) and 혼인합가일로부터 10년이내 양도 해야 비과세 가능합니다.◆동거봉양에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 특례◆●1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 거주자가 1주택을 보유하고 있는 2009.2.4이후 동거봉양 합가분부터60세이상의 직계존속(1세대 구성조건불요,배우자의 직계존속을 포함, 직계존속중 어느 한사람이 60세미만인 경우를 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 함침으로써 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우로서-그 합친날(주민등록 전입일과 실제 합가일 중 빠른날)부터 10년이내에먼저 양도하는 2년이상및 취득당시 조정대상지역이면 2년이상 거주거주한 주택은 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.-2019.02.12이후 양도분 부터는 합가일현재 직계존속이 60세 미만이어도 다음의 질환으로 요양급여를 받는 경우에는 예외적으로 동거봉양 합가에 따른 비과세가 가능합니다.①국민건강보험법 시행령 별료 2 제3호 가목 3)에 따른 결핵 질환자.②국민건강보험법 시행령 별료 2 제3호 나목 2)에 따른 희귀난치성 질환자.③①국민건강보험법 시행령 별료 2 제3호 마목 따른 중증질환자.혼인(동거봉양)합가 비과세 유형은?-다음과 같은 경우에는 합가후 10년이내에 최초 양도하는 주택은 비과세가 가능합니다.유형합가전합가후비과세 대상 주택남편 (직계비속)아내(직계존속)11주택(A)1주택(B)2주택(A,B)A주택 or B주택21주택(A)1조합원입주권 또는 1분양권 (B)1주택 ·1조합원입주권or 1주택·분양권A주택 or B주택31조합원입주권 또는 1분양권 (B)1주택(A)1주택 ·1조합원입주권or 1주택·분양권A주택 or B주택41주택(A)1주택(B)과1조합원입주권 또는 1분양권(C)2주택 ·1조합원입주권or 2주택·1분양권A주택 or B주택51주택(B)과 1조합원입주권 또는 1분양권(C)1주택(A)2주택 ·1조합원입주권or 2주택·1분양권A주택 or B주택61조합원입주권 또는 1분양권 (C)1주택(A)과 1조합원입주권 또는 1분양권(B)1주택 · 2조합원입주권or1주택·2분양권or 1주택·1분양권·1조합원입주권A주택 or C주택71주택(A)과 1조합원입주권또는 1분양권(B)1조합원입주권 또는1 분양권(C)1주택 · 2조합원입주권or1주택·2분양권or 1주택·1분양권·1조합원입주권A주택 or C주택81주택(A)과 1조합원입주권또는 1분양권(B)1주택(C)과 1조합원입주권 또는 분양권(D)2주택 2조합원입주권or 2주택 2분양권 or 2주택 ·1분양권·1조합원입주권A주택 or C주택91조합원 또는 1분양권(A)1조합원입주권 또는 1분양권 (B)2조합원 입주권or2분양권or1분양권·1조합원입주권A주택 or B주택●case4,5번-남편(직계존속)과 아내(직계비속)가 조합원 입주권또는 분양권과 같이 가지고 있는주택(B)을 먼저양도시주택 (B)은 다음의 어느하나의 요건을 갖춘 B주택에 한정하여 비과세 가능합니다.①합친날 이전에 소유하던 최초 조합원입주권인 경우에는합가후 최초 양도주택이 그 개발사업등의 시행기간중 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 취득된것으로서 취득후 1년이상 거주하였을것.②합가전 조합원 입주권이 매매등으로 승계취득된 것인 경우에는합가후 최초 양도주택이합가전 조합원 입주권을 취득하기 전부터 소유하던것일것.③ 합친 날 이전 취득한 분양권으로서합가후 최초 양도주택이합친날 이전 분양권을 취득하기 전부터 소유하던것일것.●case6,7번-남편(직계존속)과 아내(직계비속)가 보유하고 있는A주택은 다음의 어느하나의 요건을 충족해야합니다.①합친날 이전에 소유하던 최초 조합원입주권인 경우에는합가후 최초 양도주택이 그 개발사업등의 시행기간중 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 취득된것으로서 취득후 1년이상 거주하였을것.②합가전 조합원 입주권이 매매등으로 승계취득된 것인 경우에는합가후 최초 양도주택이합가전 조합원 입주권을 취득하기 전부터 소유하던것일것.③ 합친 날 이전 취득한 분양권으로서합가후 최초 양도주택이합친날 이전 분양권을 취득하기 전부터 소유하던것일것.●case8번-남편(직계존속)과 아내(직계비속)가 보유하고 있는A,C주택은 다음의 어느하나의 요건을 충족해야합니다.①합친날 이전에 소유하던 최초 조합원입주권인 경우에는합가후 최초 양도주택이 그 개발사업등의 시행기간중 거주하기 위하여 사업시행인가일 이후 취득된것으로서 취득후 1년이상 거주하였을것.②합가전 조합원 입주권이 매매등으로 승계취득된 것인 경우에는합가후 최초 양도주택이합가전 조합원 입주권을 취득하기 전부터 소유하던것일것.③ 합친 날 이전 취득한 분양권으로서합가후 최초 양도주택이합친날 이전 분양권을 취득하기 전부터 소유하던것일것.◆부모님이 일시적 2주택 비과세 성립상태에서 자녀가 21년이후 취득한 분양권을 가지고 있다면 동거보양을 해도 비과세가 안됩니다 . 만약 자녀가 분양권이 아니라 주택이었다면 가능합니다. ◆혼인및 동거봉양 합가 비과세 주요 예규는?-혼인 합가후동일세대에게 본인이 보유하고 있던 주택을 양도시 비과세가 안됩니다. [소득세법 집행기준 89-155-21]-1주택을 보유한 비거주자가1주택을 보유한 거주자와 혼인한후 거주자로 신분이 전환후 혼인 전 주택을 양도하는 경우 혼인합가 비과세가 안됩니다.취득했을때도 거주자여야합니다[부동산거래관리과-0594,2011.07.13]-주택을 취득한날과 혼인한날이 같다면납세자가 선택한 순서에 따라주택을 취득한것으로 봅니다.[부동산거래관리과-410,2012.08.01]-동거봉양 합가후아버지 주택을 아들이 증여 받았다면 그 해당주택은 동거봉야합가 특례주택이 아닙니다[소득세법 집행기준 89-155-20]-합가→분리→합가→분리→합가 후 양도할때 비과세 판단기준은최종 합가일부터 기산합니다. [국심 2003중568 ,2003.05.07]-아들이 일시적 2주택 상황에서 2주택을 보유한 직계존속과합가한날과 아들의 종전주택 양도일이 동일한경우에는 먼저 주택을 양도하고 세대합가를 한것으로 봅니다.[부동산거래 -1023-,2011.12.13]이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com태그#강서구상속세전문세무사#마곡상속세전문세무사#강서구증여세전문세무사#마곡증여세전문세무사#강서구양도세전문세무사#마곡양도세전문세무사#강서구부동산전문세무사#마곡부동산전문세무사#일산김포부천상속세증여세양도세전문세무사#혼인합가비과세#동거봉야합가비과세 태그수정공감이 글에 공감한 블로거 열고 닫기댓글쓰기 이 글에 댓글 단 블로거 열고 닫기

1주택(A)을 소유한 자(女)와1주택(B)과’21.1.1. 이후 취득한 1분양권(C)을 소유한 자(男)가혼인한 경우로써A주택을 혼인한 날부터 5년 이내 먼저 양도하여 비과세받고,’21.1.1. 이후 취득한 C분양권을 보유한 상태에서남은 B주택(종전주택)을 양도하는 경우 비과세 가능한지(양도세 비과세 가능)서면-2023-법규재산-1259생산일자 : 2024.05.29.요 지1주택(A)을 소유한 자와 1주택(B)과 ’21.1.1. 이후 취득한 1분양권(C)을 소유한 자가 혼인한 경우로써 A주택을 혼인한 날부터 5년 이내 먼저 양도하여 비과세받고(소득령§156의3⑥), ’21.1.1. 이후 취득한 C분양권을 보유한 상태에서 남은 B주택(종전주택)을 양도하는 경우 소득령§156의3②적용 가능함회 신1주택(A)을 소유한 자와 1주택(B)·1분양권(C, ’21.1.1. 이후 취득)을 소유한 자가 혼인함으로써 1세대가 2주택(A, B)과 1분양권(C)을 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(A)은 「소득세법 시행령」 제156조의3제6항 및 같은 영 제156조의2제9항의 규정을 적용하여 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용하는 것이며, 이후 1주택(B, 종전주택)·1분양권(C, ’21.1.1. 이후 취득)을 소유한 상태에서 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 1주택(B, 종전주택)을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」제156의3제2항을 적용하는 것입니다.1. 사실관계 - ’21.9.14. 여 A주택 취득 - ’21.9.24. 남 B주택 취득 - ’23.1.7. 남 C주택 분양권 취득 - ’23.6월 혼인신고 - ’23.10월 여 A주택 양도 예정(비과세) - ’25.3월 C주택 완공 예정 - ’25.3월 B주택 양도 예정2. 질의내용○ 1주택(A)을 소유한 자(女)와 1주택(B)과 ’21.1.1. 이후 취득한 1분양권(C)을 소유한 자(男)가 혼인한 경우로써 A주택을 혼인한 날부터 5년 이내 먼저 양도하여 비과세받고(소득령§156의3⑥) - ’21.1.1. 이후 취득한 C분양권을 보유한 상태에서 남은 B주택(종전주택)을 양도하는 경우 소득령§156의3②적용할 수 있는지 * 일시적 1주택과 1분양권 특례(소득령§156의3②)의 다른 요건들은 충족하는 것을 전제★주요 경력- 약 85,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,700건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 75,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​​조정대상지역내 다주택자 양도세 중과세율 적용시,분양권도 주택수에 포함됩니다.​1) 양도세 중과세율의 인상 (21.6.1 이후 양도하는 분부터 적용)​조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세율이 다음과 같이 인상됩니다. ※ 중과세율이 적용되는 경우에는 장기보유특별공제도 적용이 배제 됩니다. ​​​2) 중과세 주택 수 산정시 포함하는 종류​중과세율 산정시 포함하는 주택수 ▶ 주택 (아파트 등) + 조합원입주권 + *분양권​※분양권은 21.1.1 이후 취득한 분양권만 포함 합니다. 따라서 20.12.31 이전에 취득한 분양권은 21.1.1. 이후에 양도하더라도 중과세율 적용시 주택수에서 제외 됩니다. ​​​[일시적] 1주택 1분양권의 경우에도 비과세가 적용됩니다.1) [일시적] 2주택 또는 일시적 1주택 1입주권 1세대 1주택(A)자가 새로운 주택 또는 입주권(B)을 취득했을 때, 아래의 ①②③ 중 어느 하나에 해당한다면, 기존에 보유하고 있던 주택(A)을 양도시, 현재 보유하는 것은 (A) 와 (B) 이지만, 이를 1세대 1주택으로 간주하여 비과세를 적용합니다. 단, 비과세는 9억까지만 적용합니다. ​① 1주택자가 새로운 주택/입주권 취득후 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 (종전주택 취득후 1년 이상 지난 후 새로운 주택/입주권을 취득하였을 것)​② 1주택자가 입주권 취득후 3년 이내 종전주택을 양도하지 못한 경우로서 다음 요건 (㉠ & ㉡) 를 모두 충족한 경우​㉠ 신규주택 완성 후 2년 내 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주㉡신규주택 완성전 또는 완성후 2년 이내 종전주택 양고​③ 1주택자가 그 주택에 대한 재개발 사업 등의 시행중 거주를 위한 주택을 취득한 경우로서 다음 요건을 모두 충족하는 경우㉠재개발사업 등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득, 1년 이상 거주할 것㉡주택이 완성후 2년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 거주, 대체주택을 양도 할 것.​​2) [일시적] 1주택 1분양권에 대한 양도세 비과세 특례 (21.1.1 이후 취득하는 분양권부터 적용.) ​위의 ①② 의 경우에 한해 분양권 취득을 입주권 취득과 동일한 것으로 보아 비과세를 적용합니다. 단, 비과세는 9억까지만 적용합니다. ​​상속·혼인·동거봉양 합가 등으로 1주택 1분양권 등을 보유한 1세대에도 비과세가 적용됩니다. ※ 이하 모두 21.1.1 이후 취득하는 분양권에 적용되는 것입니다. ​​1) 상속으로 1주택 1입주권/분양권 등을 소유한 1세대에 대한 비과세 적용​① 일반주택 + 상속(입주권/분양권)​② [일반주택+입주권] + 상속 (주택/입주권/분양권)​▶일반주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 단, ②의 일반주택은 일시적 [1주택 + 1입주권]을 적용받는 경우에 한합니다. ​2) 혼인·동거봉양 합가로 1주택 1입주권/분양권 등을 소유한 1세대한 비과세 적용​다음중 하나를 소유한 자간 혼인 또는 세대간 동거봉양을 위해 합가하는 경우에는 혼인일부터 5년 또는 합가일부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택에대해서 비과세를 적용받을 수 있습니다. ㉠ 1주택㉡ 1입주권/분양권㉢ 1주택 1입주권​단, ㉢의 주택은 동거봉양 합가·혼인 전 입주권을 취득하기 전부터 소유하던 경우에 한합니다.

1. 개요최근 2월 28일 시행령 개정을 통하여 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 처분기한이조정지역 여부와 무관하게 2년에서 3년으로 연장되었습니다.개정 전에는 새집을 취득할 때 기존집과 새집이 모두 조정대상지역에 있으면 새집을 취득한 날로부터 2년 내 기존집을 양도해야 비과세를 받을 수 있었지만 모두 3년으로 연장된 것입니다.이번 개정을 통해양도소득세 비과세뿐만 아니라 취득세와 종합부동산세의 일시적 2주택이 모두 연장되었으므로당초 2년의 기간이 지나 비과세 기한은 놓치신 분들도 이번 개정 내용을 잘 활용한다면 여러 세목에서 다양한 절세혜택을 누릴 수 있습니다.구분혜택(내용)기본 취득세율조정지역 2주택 중과세율(8%)을배제하고기본취득세율(1~3%)적용양도소득세 비과세, 장기보유특별공제- 양도가12억원 이하 양도세 비과세- 12억원 초과분장기보유특별공제(최대 80%) 적용종합부동산세 1세대 1주택 공제- 기본공제12억원 적용- 고령자·장기보유세액공제(최대 80%) 적용국내에 1주택(종전주택)을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택자으로 보아 비과세를 적용합니다.(소득세법시행령 제155조 제1항)다만, 양도하는 종전주택은 2년 보유(거주)기간 등 비과세 요건은 갖추어야 하는 등 취득의 방식과 보유 현황에 따라 비과세 적용 여부가 달라질 수 있어 사례별로 구분하여 판단해야 합니다.종전에는 조정지역 여부에 따라 신규주택에 이사 및 전입요건이 있어 더욱 복잡한 규정이었지만, 22.05.10 이후 양도분 부터는 이사 및 전입요건이 폐지되었습니다.2. 주요 사례구분내용1종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)2종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)3신규주택 입주권(A)를 보유한 상태에서 종전주택(B) 취득4종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택5분양권으로 취득한 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택6종전주택 + 직접 건설한 신규주택7종전주택 + 동일세대원으로부터 증여 받은 신규주택※ 각 사례에서는 비과세 적용가능 여부를 중점적으로 판단하므로 기본적인 1년 이상 경과 후 신규주택 취득, 2년 보유(거주)요건 등 이외의 요건들은 언급하지 않았습니다.사례1 : 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)재개발·재건축 등의 사업으로 신축주택이 완성되었을 때 소유자가 원조합원이라면 해당신축주택의 취득시기는 준공일이 아닌 철거 전 주택의 최초 취득일입니다. 따라서 오래전 취득했던 주택이 재건축으로신축되더라도 새로운 취득으로 보지 않으므로 비과세 적용이 불가능할 수 있습니다.예시) 보유하고 있던 주택 중 한 개의 주택이 재건축으로 신축되는 경우 신규주택 취득일10년 전에 A,B 주택을 취득한 1세대가 B주택이 재건축으로 멸실되고 이후 신축되는 경우 B주택의 취득시기는 신축주택의 준공일이 아닌 최초의 취득일이기 때문에비과세가 적용되지 않는 점을 유의해야 합니다.사례2 : 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)사례1과 다르게 원조합원이 아닌 관리처분인가일 이후 입주권을 취득한 승계조합원이라면신축주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)로 판단합니다.하지만 소득령 제155조 제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1세대가 신규주택을 취득한 경우에 적용되는 규정이므로신규주택을 최초에 입주권으로 취득했다면 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.다만, 이와 유사한소득령 156조의2 비과세 규정이 적용될 수 있으므로 해당 비과세 규정에 대한 별도 판단이 필요합니다.사례3 : 신규주택 입주권(A)를 보유한 상태에서 종전주택(B) 취득입주권A를 승계 취득한 상황에서 B주택을 취득한 경우로서입주권A가 주택으로 완공된 이후 B주택을 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.입주권A를 보유한 상황에서 B주택을 취득한 것이므로 1주택을 보유한 1세대가 신규주택을 취득하는 경우에 해당하지 않기 때문입니다.만약입주권A가 없는 상황에서 종전주택B를 취득한 경우에는 B주택을 양도 시 비과세가 적용될 수 있으며,입주권A가 주택으로 완공된 상황에서 주택B를 취득한 경우에는 A주택이 종전주택으로서 A주택 양도 시 일시적 1세대 2주택 비과세 규정이 적용될 수 있습니다.사례4 : 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택신규주택이 분양권을 취득하여 신축된 주택인 경우 분양권의 취득시기에 따라 판단이 달라집니다.(1) 분양권을 21.1.1 전 취득한 경우분양권은 21년 이후 취득분부터 1세대 1주택 비과세 규정 적용시 주택 수에 포함되었습니다. 따라서 21년 전에 취득한 분양권은 주택으로 보지 않으며분양권이 신축주택이 되는 시점을 신규주택의 취득일로 보아 일시적 1세대 2주택 비과세 규정 적용이 가능합니다.예시) 21.1.1 전 2개의 분양권을 취득한 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 여부2개의 분양권 중 먼저 신축주택으로 변경된 주택이 종전주택에 해당하며, 1년이 지나 다른 분양권이 신축주택으로 변경되면 신규주택이 되어 종전주택에 대하여일시적 1세대 2주택 비과세 적용이 가능합니다.(2) 분양권을 21.1.1 이후 취득한 경우21년 이후 취득하는 분양권은 주택 수에 포함됩니다. 따라서 위에서 언급했던 입주권을 추가로 취득하는 사례와 유사합니다.소득령 제155조 제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1세대가 신규주택을 취득한 경우에 적용되는 규정이므로신규주택을 최초에 21.1.1 이후 분양권으로 취득했다면 일시적 1세대 2주택 규정이 적용되지 않습니다.다만, 이와 유사한소득령 156조의3 비과세 규정이 적용될 수 있으므로 해당 비과세 규정에 대한 별도 판단이 필요합니다.사례5 : 분양권으로 취득한 종전주택 + 분양권으로 취득한 신규주택(1) 분양권 모두 21.1.1 전 취득한 경우두 개의 분양권이 모두 21.1.1 전 취득한 것이라면 먼저 취득하는 신축주택이 종전주택이 되며, 나중에 취득하는 신축주택이 신규주택이 되어 각 주택의 취득시기가 1년 이상 경과되는 경우일시적 1세대 2주택 비과세가 적용됩니다.(2) 분양권 모두 21.1.1 이후 취득한 경우21.1.1 이후 취득한 분양권은 위에 언급한 것처럼 주택 수에 포함되므로일시적 1세대 2주택 비과세 규정을 적용받을 수 없을 뿐만 아니라분양권 보유시 적용되는 비과세 규정인 소득령 156조의3 비과세 규정도 내용에 따라 적용받을 수 없으므로 유의해야 합니다.사례6 : 종전주택 + 직접 건설한 신규주택직접 건설한 주택의소득세법상 취득시기는 준공일(사용승인일)입니다. 실제가 입주가 늦어지거나, 등기가 늦게 나더라도 신규주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)이므로실제 입주한 날을 취득시기로 오해하여 처분기한을 놓치지 않도록 해야 합니다.사례7 : 종전주택 + 동일세대원으로부터 증여 받은 신규주택일시적 1세대 2주택 비과세는 세대를 기준으로 하므로동일세대원 간 소유권 이전의 경우 신규주택의 취득시기는 증여일이 아닌 증여자가 최초에 취득한 날로 봅니다.따라서 증여의 경우 동일세대원, 별도세대원 여부를 함께 고려해야 합니다.예시) 부모가 동일세대원인 자녀에게 증여하는 경우 신규주택의 취득일자녀가 1주택을 보유한 상황에서 부모가 신규주택을 취득하고 이후 자녀에게 신규주택을 증여하는 경우 부모와 자녀가 동일세대원이라면 부모의 신규주택 취득일을 기준으로 3년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세 적용이 가능합니다.따라서부모가 취득 후 3년이 이미 경과했다면 동일세대원인 자녀에게 증여하는 경우 자녀는 비과세를 적용 받지 못합니다.3. 함께 고려해야 할 사항<1> 동일세대원에게 양도일시적 1세대 2주택 비과세 규정의 법적 취지는 1세대 1주택을 유지할 목적이지만 이사 등의 이유로 어쩔 수 없이 일정 기간동안 2주택이 되는 경우 비과세를 적용하는 것으로서 종전주택 양도 후 1세대가 1주택을 소유해야 합니다.따라서동일세대원에게 양도하거나 부담부증여 하는 경우에는 비과세가 적용되지 않는 점을 유의해야 합니다.<2> 다른 비과세 규정과의 중복 적용일시적 1세대 2주택 비과세는 다른 2주택 비과세 특례와 중복 적용이 가능합니다. 즉,3개의 1세대가 3채의 주택을 보유하더라도 비과세가 가능한 경우가 있습니다.예시)일시적 1세대 2주택자(A,B)가 상속으로 새로운 주택C를 취득함으로써 1세대 3주택인 경우 C주택이 상속주택 특례에 해당한다면 종전주택A를 양도기한 이내 양도 시 1세대 1주택 비과세 규정이 적용됩니다.4. 관련 포스팅내용링크일시적 2주택 양도,취득,종부세 개정내용https://blog.naver.com/highyes_tax/222995322893입주권 보유한 경우 받을 수 있는 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371가족간 고저가매매를 활용한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830가족간 교환매매를 활용한 일시적 2주택 비과세https://blog.naver.com/highyes_tax/222817350284

양도소득세양도세전문세무사 이혼에 따른 세금 문제 (위자료, 재산분할, 취득세, 양도세, 절세방법) 이혼재산분할, 이혼취득세, 재산분할취득세, 이혼양도세 머털도사 절세도사・2022. 8. 8. 17:40URL 복사 통계본문 기타 기능위치자연세무회계컨설팅안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^이번 시간에는 이혼 시 발생하는 세무 문제에 대해서 사례를 통해서 설명드리겠습니다.◆ 사례 1.-남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2015년 7월 21일 취득(결혼 전 취득 재산분할 대상이 안됨)-법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일-남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 07월 25일 취득(결혼 후 취득 재산분할 대상이 됨)-아내 소유 주택 C : 서울시 강남구 주택 / 2018년 05월 24일 취득(결혼 후 취득 재산분할 대상이 됨)-이혼일 : 2022년 09월 15일1. 이혼 시 양도세 문제이혼을 하게 되면 크게 2가지 방법에 따라 재산을 나누게 됩니다첫째는위자료로 재산을 나누는 방법입니다.-위 사례에서 남편이 아내에게A 주택을위자료로 재산을 나누었을 때는 남편이 아내에게 법적으로 한쪽이 다른 쪽에 과실을 갚기 위해서 본인 소유의 재산을 넘기는 것이므로유상 이전에해당되어 남편은양도세 부과 대상이 됩니다.-아내가 A 주택을 취득 후에 제3자에게 양도 시 A 주택의 취득 시점은 위자료에 따른 등기이전 시점이 취득시기가 됩니다.둘째는재산분할에 의해서 자산을 이전하는 방법입니다.-위 사례에서B 주택을남편이 아내에게 양도 시에는양도세 과세 대상이 아닙니다. 재산분할은 부부가 혼인 기간 동안 함께 노력해 일군 재산을 이혼에 따라 나누는 절차로서 내 것을 내가 가져간다는 개념이므로유상 이전에 해당하지 않으므로 양도세가 과세되지 않습니다.-아내가 B 주택을 취득 후에 제3자에게 양도 시 취득시기는 남편이 취득한 2018년 7월 25일이 취득시기가 될 것입니다.⇒ 따라서 부부가 부동산을 나눌 때 위자료가 아니라재산분할 형태로 나누셔야 유리합니다. 그러나 이러한 재산분할은 결혼 이후에 취득한 재산에 대해서만 가능하며 결혼 전부터 본인이 가지고 있어 재산에 대해서는 재산분할 대상 자체가 안됩니다.이점 유의해야 합니다.● 사례별 과세 문제◆사례 1.-남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2015년 7월 21일 취득-남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 07월 25일 취득-아내 소유 주택 C : 서울시 강남구 주택 / 2018년 05월 24일 취득-법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일-이혼일 : 2022년 09월 15일Q : 만약 위 사례 1에서 이혼 후(2022.09.15) 남편이 A 주택을 양도하고 나서 현금화 시킨 후에 아내에게 주었다면 어떤 세금 문제가 생길까요?A :만약 소유권이전등기시 등기원인이 '재산분할'로 되어있다면 양도세나 증여세가 없을 것입니다. 이때 재산분할임을 입증하는 서류에는 이혼 합의서 혹은 판결문 등이 있습니다.[불확실,관세관청의 유권해석에따라 판단]관련 예규 번호 ※ 서면4팀-3806,2006.11.17◆ 사례 2.(혼인 유지 기간중에 남편이 아내에게 증여 후,이혼 후 아내가 제3자에게 양도시)- 법적 혼인신고일 : 2017년 12월 4일- 남편 소유 주택 A :서울시 강서구 주택 / 2018년 7월 21일 취득 (세대 전원 2년 이상 거주함)- 남편이 아내에게 주택 A 증여 : 2019년 05월 26일- 이혼일 : 2021년 09월 15일- 아내가 A 주택을 제3자에게 양도 : 2022년 02월 21일Q : 아내가 제3자에게 양도시1세대 1주택 비과세가 가능한가요?A : 가능합니다근거 :남편이 아내에게 증여하고 나서 이혼 후에 증여받은 날로부터 제3자에게 5년 이내에 양도시 양도세 이월과세규정이 적용이 되는것이 원칙이나이처럼 양도세가 이월과세적용으로 비과세되는 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다.(소득세법 97조의 2 제 2항 제2호)따라서 아내가 증여받은날(2019.05.26)로 부터 2년 이상 보유 및 거주했다면양도가액 12억이하 비과세가능할 것입니다◆사례 3(이혼 후 재결합 경우에 양도세 문제)- 법적 혼인신고일 : 2015년 12월 4일- 남편 소유 주택 A : 서울시 강서구 주택 / 2017년 7월 21일 취득- 남편 소유 주택 B : 서울시 양천구 주택 / 2018년 8월 21일 취득-남편이 아내에게 주택 B 증여 : 서울시 양천구 주택 / 2018년 10월 24일- 이혼일 : 2019년 09월 15일- 재결합으로 인한 혼인신고 : 2022년 8월 15일- 아내가 제3자에게 B 주택 양도 : 2023년 12월 17일Q : 아내가 B 주택을 제3자에게 양도시혼인합가에 의한 일시적 1세대 2주택 비과세가능한가요?A : 가능합니다근거 :재결합으로 인하여 1세대 2주택이 되었으나 재결합일로 부터 5년 이내 양도시 혼인합가에의한 일시적 2주택 비과세 적용이 가능하기 때문입니다(사전-2015-법령해석재산-0441,생산일자 2016.01.29)아내의 B 주택 취득시기는 남편의 취득시기인 2017년 07월 21일이 됩니다2. 이혼 시 취득세 문제-민법상 이혼이나 재산분할청구에 따른 재산분할로 부동산을 배우자 등으로부터 취득하는 경우 무상 승계취득취득세율 3.5%에서 중과 기준세율 2%를 차감한 1.5%의 세율로 취득세가 부과됩니다. 여기다가 농어촌특별세도 감면되며 지방교육세만 추가적으로 0.2% 내시면 됩니다.이상으로 이혼 시 양도세 및 취득세 문제에 대해서 설명드렸습니다. 추가적으로 궁금하신 사항 및 업무 문의는010-9071-3720으로연락 부탁드립니다.자연세무회계컨설팅 대표세무사 김주성