상가주택 양도소득세 계산부탁드립니다.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경 세무사입니다.상가와 주택이 한 건물에 있는'상가주택 (겸용주택)'일반적으로 1층 상가 + 2,3 층 주택으로 되어있는상가 + 다가구주택으로 많이 구성되어 있습니다.상가주택은특성상 상가의 부분과주택의 부분으로 나뉘기 때문에양도하실 때나 취득하실 때계산법이 복잡해질수 밖에 없습니다.특히 상가주택에 대한 과세 방법이계속 개정이 되고 있어서더더욱 상가주택 양도시 주의하셔야 할 부분이 많습니다.오늘은 상가주택 양도시반드시 확인해야 하는 부분에 대해다뤄보도록 하겠습니다.대표사진 삭제1차적으로 면적을 따져보아야 합니다.주택면적 > 상가면적 : 전부 주택으로 봅니다.주택면적 < 상가면적 : 주택부분만 주택으로 봅니다.단, 22.1.1 이후 양도하는 분부터12억원을 초과하는 고가 겸용주택에 대해서는주택면적이 > 상가면적, 즉 주택면적이 더 크더라도주택 부분만 비과세하고 상가 부분은 일반 과세됩니다.구분주택면적 ＞ 상가면적주택면적 ≤ 상가면적일반주택 (12억 이하)주택으로 과세(1세대1주택이라면 비과세)주택은 주택으로 과세상가는 일반세율로 과세고가주택 (12억 초과)주택은 주택으로 과세상가는 일반세율로 과세이때 12억원은 전체 겸용주택을 매도하는 대가로 받은 금액을 말합니다.상가 주택 양도세 계산 방법주택과 상가로 나눈 경우주택분과 상가분에 대해 각각의 양도소득을 계산해야 합니다.이때는 거래가액이 중요합니다.일괄 양도하는 경우<전체 일괄 양도가액> 이 있기 때문에주택분 / 상가건물분 / 상가토지분 을 어떤 금액으로 산정할지가 중요합니다.만약 계약서상 실지거래가액이 작성되었다면실지거래가액으로 나누어서 양도세를 계산하게 됩니다.하지만 실지거래가액이시가를 기준으로 안분한 금액과 30% 이상 차이나는 경우세법은 실지거래가액을 인정하지 않고,기준시가 등으로 안분한 금액을 임의로 양도차익을 계산합니다.이때 시가란감정가액이 모두 있다면, 감정가액을 기준으로 안분계산하며기준시가가 모두 있는 경우에는 기준시가에 따라 안분 계산하게 됩니다.각각의 거래가액이 정해졌다면주택 / 상가건물 / 상가토지로 나누어서주택은 주택대로 1세대 1주택 비과세 or 일반과세 or 중과세 를 적용하고상가 건물과 상가 토지는 개별적으로 일반과세를 적용합니다.양도가액 - 취득가액 = 양도차익 을 계산하고각각의 양도소득금액을 합산하여전체 납부해야 할 양도소득세를 계산하게 됩니다.양도시 부가세도 꼭 챙기셔야 합니다.상가주택을 양도하게 되면상가 건물분은 양도시 부가세가 과세되는과세대상에 해당되는데요.상가 건물분으로 나뉜 금액에 10%는계약서 상 명시하시고부가세에 대한 부분을 정리하셔야 합니다.세법상 10% 에 대한 부가세는양도자의 매출세액으로부가세 신고시점에도 10%에 대한 부가세를납부하셔야 합니다.반대로 양수자는 해당 부가세에 대해매입세액 공제를 받으실 수 있겠죠.이 경우 매수자와 잘 협의하셔서부가세에 대한 내용을 계약서상 기재하시고부가세 세금계산서 발행 및 부가세 신고를 놓치시지 않길 바랍니다.만약 계약 - 잔금이 길어지는 경우중간지급조건부가 된다면 이 부분도 꼭 체크해주셔야 합니다.양도 전 반드시 챙겨야 할 체크리스트 5가지일반 상가나, 주택을 매도하셨을 때는많이들 셀프 양도세 신고를 하시고,아마 큰 부담은 없으실텐데요.그런데 상가주택은 개인이 양도세를 신고하기에는너무나 복잡한 영역이라고 판단됩니다.상가주택에 대해서는 양도신고가 들어와도과세관청에서 주의깊게 보는 신고내역이기도 합니다.아무래도 세금 자체가 클 수 있고,또 신고 내용도 복잡하기 때문입니다.그럼 상가주택을 양도하면서 납세자가 준비해야 할 것은무엇이 있을까요?<1>상가주택은 유사매매사례가액이 없는 경우가 많아절세나 정확한 세금 신고를 위해서는감정평가가 우선되는 경우가 많습니다.감정평가를 받는게 더 유리한지 한번 검토해보시고진행하시는 걸 추천드립니다.<2>상가주택의 건축물대장을 보시면용도 변경 내역이 있는지 확인이 필요합니다.용도가 중간에 변경되었고,변경된 시점에 따라주택 과 상가 에 대한 판단 내용이 달라질 수 있고세액이 변동될 수 있습니다<3>상가주택은 실질 사용 용도가 무척 중요합니다.건축물대장과 실질 현황이 다르다면,어떤 것이 더 세법상 유리하고어떤 증빙을 갖춰놓는것이향후 문제가 없는지 미리 체크하셔서 준비해둔 다음매도를 준비하시는 것이 좋습니다<4>자본적 지출 증빙 및 취득 가액을 준비하셔야 합니다.상가주택은 신축하여 오래 보유하신 경우가 많습니다.이에 따른 내용을 잘 보관하셔서추후 신고 진행시 절세가 되는 부분을 확인해야 합니다.<5>양도세와 부가세 둘 다 챙기셔야 합니다.특히 상가주택을 매도하시며 사업자도 폐업하셔야 하는 경우끝까지 마무리가 중요합니다.상가주택은안분가액 계산,주택 수 산정,거주 요건 충족 여부,다세대 VS 다가구주택 이슈,부수 토지의 범위,취득가액이 없다면 환산취득가액 계산 등양도세 신고시 변수가 무척 많습니다.특히 부부 공동명의이거나증축 /개축 이력이 있거나취득가액이 없는 오래된 주택인 경우계산은 더더욱 복잡해집니다.절세의 시작은 정확한 분석입니다.상가주택 양도 신고를 진행할 땐반드시 전문가와 상담하여가장 유리한 양도 시기와 방법을 찾으시길 권장드립니다.상가주택 양도세와 관련해 고민이 있으시다면,언제든 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.편안한 한 주 되시길 바랍니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 상가주택 비과세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.1세대 1주택 비과세 소득세법 제89조 및 소득세법시행령 제154조소득세법상 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상(2018.08.03 이후 조정대상지역에서 취득하는 주택은 2년 이상 보유 및 거주)인 주택의 양도로 인하여 발생하는 양도소득에는 소득세를 과세하지 않습니다. 단, 가액이 대통령령으로 정하는 기준(9억원)을 초과하는 경우에는 해당 부분에 대해서 양도소득세가 과세됩니다.​고가주택에 대한 양도차익 계산 규정은 소득세법시행령 제160조에 규정되어 있습니다.1세대 1주택에 해당하는 주택의 양도가액이 12억, 취득가액이 9억이라고 가정하면 과세대상 양도차익은 다음과 같습니다.​(1)전체 양도차익계산 : 12억원 - 9억원 = 3억원(2)과세대상 양도차익의계산：3억원 × (12억원 - 9억원) / 12억원 = 7천 5백만원​겸용주택 비과세세법상 겸용주택이란 외형상 하나의 건물을 주거용과 비주거용으로 같이 사용하는 경우를 말합니다. 1세대 1주택 비과세 판단을 할 때, 주택의 연면적과 주택외의 연면적을 비교하여 판단합니다.2022년 이후 겸용주택 양도와 관련한 개정사항이 있습니다. 앞서 말씀드린 소득세법시행령 제160조 규정의 변화가 있습니다.붉은색 글씨로 쓰여져 있는 사항이 의미하는 것은 겸용주택의 주택 연면적이 주택외 연면적보다 크더라도 양도가액이 9억원을 초과하게 되면 주택과 주택외 부분을 구분하여 양도세를 계산해야 합니다.​양도가액 15억(주택 12억, 상가 3억)취득가액 12억(주택 9.6억, 상가 2.4억)보유기간 및 거주기간 10년으로 가정하고 양도소득세를 계산하면 다음과 같습니다.상가와 주택부분이 분리되어 계산되기 때문에 세부담이 더 증가한 것을 볼 수 있습니다. 만일 주택과 상가부분의 가액이 크게 차이나지 않는다면 세부담은 더 심해질 수 있습니다. 주택면적이 더 큰 겸용주택을 보유하고 있는 분들은 올해가 넘어가기 전에 빨리 양도하시는게 좋을 것으로 보입니다.​이상으로 이번 블로그 글을 마치겠습니다. 감사합니다.​

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 주택 겸용 주택을 양도할 때 제가 상담과 신고를 진행했을 때 알게 된 주요내용 중에서 납세자분이 필히 알아야 할 내용을 중심으로 설명드리겠습니다.겸용 주택(상가 및 주택) 양도 시 체크리스트 10가지1. 주택 및 상가 감가상각비 계상 검토 부동산 임대 소득에 대해서 종합소득세 신고 시 종합소득 세액을 줄이기 위해서 건물분에 대해서 감가상각비를 비용으로 넣는 경우가 있습니다. 이렇게 종합소득세 필요경비로 넣는 비용은양도세 신고 시에는 필요경비로 인정받지 못합니다.이중 경비를 방지하기 위해서입니다.실무적으로는 양도세율이 종합소득세 보다 높은 경우가 많으므로 종합소득세 때 감가상각비를 넣지 않는 것이 유리한 경우가 많습니다.2. 토지 건물 30% 안분 규정 검토상가주택을 일괄 양도가액으로 양도 시, 만약 주택 부분에 대해서 1세대 1주택 비과세가 가능한 경우 주택 부분에 양도가액을 크게 하고, 상가부분에 해당하는 양도가액을 작게 하면 주택 부분에 대해서 비과세 받는 금액이 커져서 양도세를 줄일 수 있습니다. 세법에서는 이 부분을 악용하는 것을 방지하기 위해서 양도계약서상의상가와 주택의 양도가액 안분한 금액을 상가와 주택의 기준 시가의 30% 이상 차이가 나는 경우에는 기준 시가를 안분했을 때 금액 기준으로 계산하도록 되어있습니다.즉, 다시 말해서 주택 상가의 실제구분가액이 기준 시가의 30% 이내라면 인정한다는 말이기도 합니다. 따라서양도계약을 하기 전에 미리 세무사에게 가장 유리하면서 세법에 어긋나지 않을 금액을 구해달라고 하셔서 미리 계약서를 작성해 놓는 것이 절세 목적상 유리합니다.양도계약이 이미 이루어진 경우에는 양수자가 나중에 양도 시 비과세 금액이 줄어서 세금을 많이 낼 수도 있기 때문에 재작성 합의를 안 해줄 수도 있으며, 취득세 납부까지 이루어진 경우 취득세 수정신고해야 하는 어려움도 있으므로 양도계약을 쓰기 전에 미리 세무사에게 사전 컨설팅을 받으시는 게 좋습니다.3. 다가구주택인지 다세대주택인지-다가구주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수 (지하층 제외)가 3층 이하 주택으로 가구별로 구분등기가 되어있지 않고 주택 전체가 하나의 등기로 되어있는 주택을 의미합니다.-다세대주택이란 주택으로 사용하고 있는 층수가 4층 이하의 주택으로 가구별로각각 구분등기가 되어있는 주택을 의미합니다.구분건축법상 규정 [건축법 시행령 제3조의 5]비고다가구주택다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 아니하는 것①주택으로 쓰는 층수 (지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것.1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분은 주택 외 용도로 쓰이는 경우 해당 층은 주택에서 제외함.② 주택으로 쓰이는바닥면적 합계가 660제곱 미터 이하일 것③19세대 이하가 거주할 수 있을 것옥탑 면적이 건축면적(수평 투영 면적)의 1/8을 초과하는 경우 주택 층수에 포함됨다세대주택주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660제곱미터이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택- 다가구주택의 경우 지하층은 주택수 판단 시 제외된다고 하지만만약, 실제로 조사관님이 현장 방문하여 지하가 지상으로 1/2 이상이 올라와 있다면 주택으로 쓰는 층수에 포함될 수 있습니다. 그래서 주택으로 쓰는 층수가 4층이 되어 다가구주택이 아니라 다세대주택으로 보아 양도세 비과세가 안될 수 있습니다.실제로 추징되는 사례가 발생되고 있으니, 건축물대장상에 다가구주택으로 나와 있다고 하더라고 실제 현장 방문하여 다시 한번 체크 지하가 지상으로 1/2 이상 올라와 있는지 검토해야 합니다.4. 주택 부수토지 비사업용 토지 여부다음의 해당하는 토지는 주택 부수토지로 보아 비과세 가능하지만 초과하는 면적은 비사업용 토지로 보아 과세 됩니다.지역부수토지 범위도시지역의 수도권 내 녹지지역 및 도시지역의 수도권 밖정착면적의 5배정착면적이란 건물 중 주택으로 쓰이는면적이 가장 넓은 면적을 의미합니다도시지역의 수도권 내 주거· 상업 ·공업지역정착면적의 3배도시지역 밖정착면적의 5배▷세법 개정으로 인해서서울의 경우에도 주택 정착면적의 3배를 초과하는 경우가 발생할 수 있으므로 유의하셔야 합니다.5. 상가 부분 부가세 납부 문제 (사업의 포괄 양수도 해당 여부)- 주택과 상가를 양도 시 상가부분에 대해서는 부가세 문제가 발생할 수 있으나,양도자와 양수자가 사업의 권리와 의무를 포괄적으로 양수도 하는 경우에는 부가세 이슈가 없습니다.따라서 사업의 포괄 양수도에 해당하지는 검토해야 합니다.- 주택 및 상가의 구분가액이 불명확한 경우 상가부분의 부가세는 일괄 양도가액을 주택, 상가, 토지의 감정가액이 있다면 감정가액으로 안분하지만 감정가액이 없는 경우가 많으므로 다음과 같이 주택 기준 시가, 상가 기준 시가, 토지 기준 시가로 안분해서 계산하는 경우가 많습니다.????상가부가가치세 = 일괄양도가액 * (상가기준시가) / (주택기준시가 + 상가기준시가 + 토지기준시가)*10%6. 양도가액 12억 초과 상가 겸용 주택- 2022년 세법 개정 사항으로 양도가액 12억 이하 상가 주택 겸용 주택은 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 비과세가 가능하나양도가액 12억이 넘는다면 주택 부분만 양도세 비과세가 가능하고, 장기보유특별공제도 2년 거주했다면 연 8%씩 적용이 가능할 수 있으며 상가부분은 과세되며 장기보유특별공제는 연 2%씩 (15년 한도) 됩니다.-양도가액 12억 초과 여부 판단 시에는 주택과 상가부분 다 포함해서 판단합니다.7. 인테리어 자본적지출 or 수익적지출 여부- 만약 취득 후에 주택을 상가로 용도변경하거나, 상가를 주택으로 용도변경했다면인테리어 공사 비용에 대해서 미리 세금계산서, 견적서, 공사계약서 ,공사당시사진, 금융이 체내 역을 준비하시어자본적지출액에 대해서 비용 인정을 받는 것이 좋습니다.용도변경의 경우 수익적지출도 예외적으로 자본적지출로 인정받을 수 있으니 이점 양지하셔야 합니다.8. 주택 부분 비과세 가능 여부 검토- 주택 부분이 양도일 현재 1세대 1주택이며 2년 이상 보유[취득 당시 조정 대상 지역이면 2년 거주까지]했다면 비과세가 가능할 수 있으므로 주택이 비과세 가능한지 검토해야 합니다.9. 다가구주택 지분 양도 시 비과세 안됨- 다가구주택을 갑이 1/2을 보유하다가, 본인의 1/2만 양도하는 경우 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도한 것이 아닌 것으로 보아 비과세가 안됩니다. [사전-2017 법령해석재산-0089,2017.03.30]- 만약 다가구 주택을 갑(1/3), 을(1/3), 병(1/3)씩 보유하다가 각각의 지분 1/3을 양수인 정에게 하나의 매매단위로 양도 시에는 비과세가 가능합니다.10. 주택 ⇒ 상가, 상가 ⇒ 주택으로 용도변경 시 장기보유특별공제 및 1세대 1주택 보유 및 거주 기간 판단《 case1.》 1주택자가 주택을 상가로 용도변경한 경우-건물의 취득일(주택 취득일)부터 양도일까지 보유기간에 따 장기보유특별공제[보유기간*2%,15년한도] 가능합니다.-그러나 주택의 양도세 다주택 중과 대상자가 주택을 상가로 용도변경 시에는 용도변경 전 주택으로 보유한 기간에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.상가로 용도변경한 이후의 보유기간에 대해서만 장기보유특별공제 가능합니다《 case2.》 상가를 주택으로 용도변경하는 경우 보유기간 및 거주 기간 판단-주택은 용도변경한 날에 취득한 것으로 보아용도변경 시 조정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되며, 비지정 대상 지역이면 거주 요건이 적용되지 않습니다.- 보유기간 및 거주 기간은 상가를 주택으로용도변경하여 주택으로 사용한 기간만을 가지고 판단합니다.▷상가를 주택으로 변경 시 장기보유특별공제율은 다음과 같습니다.구분내용용도변경 후 3년 내 양도상가와 주택부분(부수토지포함)의 양도차익을 구분하여각각 [보유기간*2%], [ 보유기간*4%+거주기간*4%] 적용[서면 부동산 2018-11518.02.13]용도변경 후 3년이 지나서 양도건물과 토지 각각의 보유기간에 따른 [보유기간*2%]과 주택의 보유기간에 따른 [ 보유기간*4%+거주기간*4%]중에큰 공제율 적용[부동산 거래관리-1191 10.0928]

[양도소득세]상가겸용주택 1세대 1주택 양도세 비과세 절세 방법(실무팁)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.​(양도가격 12억 이하) 겸용주택의 경우,1 세대 1주택 양도세 비과세 판단할 때 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 크면 전체를 주택으로 보지만, 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 작거나 같으면 주택부분만 주택으로 봅니다.​★ 양도가격 12억 이하 겸용주택 1세대 1주택 양도세 비과세 판단 시 ★■ 주택의 연면적 > 주택 외 연면적 : 전부를 주택으로 봅니다.■ 주택의 연면적 ≤ 주택 외 연면적 : 주택부분만 주택으로 봅니다.​다만, 양도가격 12억 원을 초과하는 고가 겸용주택의 경우, 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 큰 경우에도 주택부분만 주택으로 보고 양도소득세를 계산해야 합니다.​따라서 겸용주택 하나만을 보유하고 있는 1세대 1주택자의 경우, 주택 부분이 주택 이외의 부분보다 큰지 여부에 따라 양도소득세를 거의 안내거나 혹은 거액의 양도소득세를 내게 되는 경우가 생길 수 있습니다.​1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 취득일~양도일까지 2년 이상 보유(취득당시 조정지역일 경우, 2년 이상 거주)하셔야 합니다.​주택의 연면적과 주택 외의 연면적이 같거나 비슷한 경우에는 다음의 경우를 참고하여 주택의 연면적이 크다는 사실을 적극적으로 입증하면 절세를 할 수 있습니다.상가에 딸린 주거용 방이 있는 경우실무에서는 상가로 임대하고 있는 영업용 건물 내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있다 하더라도 그 부분은 주택으로 인정하지 않고 있으나, 조세심판결정례에서는 임차인이 가족과 함께 상가 내의 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정해 주고 있습니다(심사양도2011-0270).따라서 상가에 딸린 방이 있는 경우에는 다음과 같은 서류를 준비하여 주택임을 입증해야 합니다.​임대차계약서 사본(당초 계약을 할 때 상가면적과 주택면적을 구분 기재하는 것이 좋음)세입자의 주민등록표 등본(해당 주택의 전입세대 열람으로 갈음 가능)인근 주민들의 거주사실확인서기타 세입자가 거주한 사실을 입증할 수 있는 서류지하실이 있는 경우지하실은 실제로 사용하는 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 연면적과 주택 외의 연면적의 비율로 안분하여 구분합니다. 따라서 지하실의 일부 또는 전부를 세입자가 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 적극 입증해야 합니다.계단이 있는 경우통상 계단에 대해서 별 관심을 두고 있지 않으나 위와 같이 주택의 연면적과 상가 등의 면적이 같거나 비슷한 경우에는 계단에도 관심을 기울여야 합니다.​계단도 다른 시설물의 경우와 같이 실지 사용용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 연면적과 주택 외의 연면적의 비율로 안분계산합니다.​예를 들어, 1층은 상가이고 2층은 주택인 겸용주택으로서 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 1층 면적 중 그 계단부분은 주택으로 봅니다. 또한, 3, 4층 주택을 올라가기 위한 주택전용계단이 2층에 설치된 경우 2층 면적 중 계단부분은 주택으로 볼 수 있습니다.이처럼 겸용주택은 주택과 주택 외 부분의 면적뿐만 아니라 계단, 지하실, 상가에 딸린 방의 실제 사용 현황 등에 따라 양도소득세 비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 양도 전 관련 요건과 증빙자료를 꼼꼼히 확인하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 최대한 적용받으시기 바랍니다.​글 보시고 궁금한 점 있으시면 별도로 연락을 주셔도 됩니다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com 으 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도세]상가에서 실제 거주한 사실이 확인되는 경우 주택으로 봄이 타당함(국세청 심사청구 인용)★ 상가겸용주택 1세대 1주택 양도세 비과세 절세 방법에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.[양도소득세] 상가겸용주택 1세대 1주택 양도세 비과세 절세 방법(실무팁)[양도소득세] 상가겸용주택 1세대 1주택 양도세 비과세 절세 방법 (실무팁) 안녕하세요. <세무회계 문&g...blog.naver.com​심사양도2011-0270귀속년도 : 2009심급 : 심사등록일자 : 2012.02.06.생산일자 : 2012.01.26.진행상태 : 완료요지사실관계를 종합할 때 음식점을 영위하는 세입자가 음식점에 부속된 방에서 주민등록을 옮겨 가족과 함께 실제 거주한 사실이 확인되므로 실제 거주한 방을 주택으로 보아 1세대1주택 여부를 판단하여야 함상세내용​주 문○○세무서장이 2011. 7. 1. 청구인에게 결정고지한 2009년 과세연도 양도소득세 68,259,620원 및 농어촌특별세 4,314,080원의 부과처분은 이를 취소합니다.​이 유1. 처분내용청구인은 2002. 11. 14. 400,000천원에 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 49*-1*번지 소재 대지 331㎡와 동 소재지 지상의 단층주택 및 근린생활시설 141.72㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 2009. 12. 29. 매수인에 1,065,378천원에 양도한 후, 이를 공부상 건물면적이 아닌 매수인의 지장물 조사를 근거로 주택부분의 면적이 상가부분의 면적보다 큰 것으로 보아 쟁점건물 전체를 주택으로 판단하고, 이를 1세대1주택으로 보아 고가주택으로 양도가액 9억원을 초과하는 부분에 대하여만 양도소득세 8,317천원을 계산하여 2010. 3. 2. 관할세무서에 신고․납부하였다.​◎◎세무서장은 2011. 5월 쟁점건물에 대하여 실지조사를 실시한 결과, 청구인이 주택으로 보아 신고한 주택면적 150.13㎡ 중 옥외화장실 1.76㎡와 옥상계단아래 창고 4.0㎡는 상가면적에 해당한다고 판단하면서 쟁점건물의 면적을 주택 144.37㎡, 상가 153.49㎡로 재계산함에 따라 쟁점건물의 상가부분의 면적이 주택부분의 면적보다 크게 되었고, 이에 따라 쟁점건물 중 주택부분에 대하여만 1세대1주택으로 보고 나머지 상가부분은 1세대1주택 비과세를 배제하는 것으로 조사 종결하여 그 결과를 처분 당시의 주소지를 관할하는 처분청에 통보하였다.​처분청은 ◎◎세무서장의 조사결과 통보에 따라 2011. 7. 1. 쟁점건물의 상가부분의 면적에 대한 1세대1주택 비과세를 배제하여 2009년 과세연도 양도소득세 68,259,620원과 농어촌특별세 4,314,080원, 합계 72,573,700원을 청구인에게 고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2011. 8. 3. 이의신청을 거쳐 2011. 11. 9. 이 건 심사청구를 제기하였다.​2. 청구주장처분청이 쟁점건물의 전체를 주택으로 보지 않고 상가부분의 면적이 주택부분보다 큰 것으로 보아 상가부분에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제한 처분은 아래와 같은 이유로 부당하다.가) 청구인이 당초 쟁점건물 전체를 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세로 신고한데 대하여 처분청은 현지확인을 실시하였고, 담당공무원의 현지확인 결과, 주택면적이 상가면적보다 큰 것으로 확인되어 청구인의 신고대로 1세대1주택 비과세로 결정된 바 있음에도 ◎◎세무서에서 다시 조사를 실시하여 청구인과 점포 임차관련 영업권 보상문제로 다툼이 있는 세입자 청구외 박☆☆의 일방적인 말만 믿고 쟁점건물의 상가부분이 주택부분보다 큰 것으로 보아 이 건 과세를 한 것은 부당하다.​청구인과 청구외 임차인 박☆☆은 지장물 보상 및 영업권 보상문제로 철천지 원수지간이 되어 현재까지도 다투고 있고, 박☆☆은 청구인에게 앙심을 품고 쟁점건물의 옥외창고와 옥외화장실을 청구외 박☆☆이 음식점 접객용으로 사용하였다고 거짓진술을 한 것이며, 이의신청 과정에서 청구외 박☆☆에게 거짓진술을 철회하고 진술을 번복해 줄것을 요구하였으나 일언지하에 묵살당하였고, 금전적 댓가를 지급해 주면 진술을 번복해 주겠다고 터무니 없는 요구를 하였다.​나) 청구외 박☆☆은 2003. 11월경부터 쟁점건물에서 ○○보신탕이라는 음식점을 운영하면서 음식점과는 별도의 쟁점건물의 주택부분에서 가족들과 함께 거주해오다가 2005년 5월경 청구인이 쟁점건물로 거주지를 옮기면서 청구외 박☆☆은 청구인에게 그 주택을 비워주고 ○○보신탕 음식점 내의 별도의 방에서 가족과 함께 거주하면서 영업을 해오고 있고, 심사청구일 현재도 음식점 내의 별도의 방에서 거주하고 있으며, 주민등록도 2003. 11월부터 현재까지 쟁점건물소재지로 계속 등재되어 있을 뿐만 아니라, 청구외 박☆☆이 가족과 함께 쟁점건물소재지에서 현재까지 거주해 오고 있다는 사실은 붙임의 사진을 보아도 확인할 수 있고, 지금도 현장확인을 하면 바로 확인할 수 있는 사항이다.​다) 청구외 박☆☆이 그 가족과 함께 주거용으로 사용하고 있는 4평 정도의 방은 공부상 상가로 되어 있고, 지장물 조사시에도 음식점 내에 있는 관계로 쟁점건물의 주택여부를 판담함에 있어서 그 면적을 상가로 계산하였으나 이를 주택으로 보게 되면 처분청의 주장대로 쟁점건물의 옥외창고와 옥외화장실을 상가로 보아 면적을 계산하더라도 쟁점건물의 주택부분이 상가부분보다 그 면적이 더 크게 되므로 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 한다.처분청에서는 음식점 내에 소재하고 있어서 언제든지 음식점 용도로 사용전환이 가능하다고 보아 주택으로 볼 수 없다고 하나, 실제로 가족과 함께 수년간 거주 및 생활해 왔고, 현재도 주거용으로 사용하고 있는 공간이라면 당연히 실질과세의 원칙에 따라 주택으로 보는 것이 당연한 것이다.​라) 처분청은 보신탕집이 갖는 영업구조의 특성상 재래식방도 단골들의 음식점시설로 사용된다고 주장하나, 쟁점건물은 주거용방의 4면이 벽으로 분리되어 영업장으로 사용할 수 없는 구조이며, ○○보신탕의 박☆☆ 가족 3인이 거주하는 영업장 내의 주거공간도 박☆☆의 가족이 주민등록이 등재된 공간으로서 사면이 벽으로 분리되어 있고 가재도구가 산재되어 있어 음식접객의 용도로 사용될 수 없다.​마) 결론적으로 위에서 설명한 바와 같이 청구외 박☆☆이 그 가족과 함께 거주․생활한 공간의 면적을 당초 상가부분으로 계산하였으나, 이는 분명히 상가가 아닌 주거용으로 사용하였음이 확인되므로 이를 주택으로 보아야 하고, 이를 주택으로 보는 경우 처분청이 청구외 박☆☆의 일방적인 말만 믿고 상가부분으로 계산한 쟁점건물의 옥외창고와 옥외화장실을 처분청의 주장대로 상가로 보아 계산한다 하더라도 결국 청구인의 쟁점건물은 주택부분이 상가부분 보다 더 크게 되는 것이므로 처분청은 쟁점건물을 1세대1주택으로 보아 이 건 양도세 부과처분을 취소하여야 한다.3. 처분청 의견가) 청구인은 당초 쟁점토지를 신고하면서 주택과 상가로 구분한 내용 중 상가로 구분하여 신고한 영업장 중 일부 면적 13.2㎡는 상가 임차인 박☆☆이 거주한 주택이므로 주택 연면적이 상가 연면적 보다 크다고 주장하나, 매수인에서 조사한 지장물건조사서에는 청구인이 주장하는 쟁점면적은 ‘영업장 및 쪽방’으로 표시되어 있는 바 실제는 영업장으로 사용하면서 박☆☆이나 종업원 등이 손님이 없을 때 쉴 수 있는 쪽방이었음을 알 수 있으므로 청구인이 주택이라고 주장하는 13.2㎡는 상가에 해당하며,​박☆☆이 쟁점건물에 주민등록이 되어 있으므로 위 13.2㎡를 주택으로 인정해야 한다고 주장하나, 청구인과 박☆☆의 임대차계약서를 보면 위 면적을 주택으로 별도로 구분하여 임대한 것이 아니라 위 면적도 상가로 하여 박☆☆에게 임대하였으므로 박☆☆이 주민등록이 되어 있다고 하여 주택으로 인정할 수 없다.​또한 박☆☆이 거주했다고 하더라도 상가 내의 쪽방으로 언제든지 상가(식당)로 전환할 수 있고, 상가와 별도로 쪽방으로 출입할 수 있는 출입문, 취사시설, 화장실 등이 없어 독립된 주택으로 볼 수 없다.​나) 결국 청구인은 위 13.2㎡을 주택이라 주장하나, 이 면적의 주용도는 영업장에 해당하며, 박☆☆이 손님이 없을 때 쉬는 공간을 주택으로 볼 수 없고, 임대차계약서에 따르면 상가임을 알 수 있으며,쪽방이 상가와 분리하여 별도의 주택이라고 할 수 있는 독립된 출입문, 취사시설, 화장실 등이 없어 상가에 해당하므로 상가면적이 주택면적 보다 크게 되어 쟁점건물 전체를 주택으로 볼 수 없고, 상가부분에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제한 당초 처분은 정당한 것이다.4. 심리 및 판단가. 쟁 점음식점에 부속된 방을 영업주(임차인)와 그 가족들이 상시주거용으로 실제 사용하였으므로 이를 주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부​나. 관련법령1) 국세기본법 제14조【실질과세】② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.​2) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득​3) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(◎◎특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (각호 생략)③ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동 항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학․질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.다. 사실관계1) 청구인은 매수인의 지장물건조사서(평면도) 및 물건조서명세를 근거로 아래 <표1>과 같이 쟁점건물의 주택과 상가의 면적을 구분하였고, 이에 따라 주택의 면적이 상가면적을 초과하는 것으로 보아 쟁점건물 전체에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여 고가주택으로 양도가액 9억원을 초과하는 부분의 양도소득에 대하여만 양도소득세를 신고하였다.이에 대하여 조사청은 현지확인조사를 통하여 옥상계단아래 가공창고 4㎡와 옥외 가옥용화장실 1.76㎡을 상가로 보아 쟁점건물 중 상가의 면적이 주택의 면적보다 큰 것으로 판단하여 이 건 부과처분을 하였다.2) ◎◎세무서장은 2011. 5. 2. ～ 5. 16. 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시하면서 쟁점건물에 대하여 현지확인을 실시한 결과, 쟁점건물의 일부에서 음식점(○○보신탕)을 운영하고 있는 청구외 박☆☆이 옥상계단아래 가공창고 4㎡와 옥외 가옥용화장실 1.76㎡을 본인이 영업용으로 사용해왔다고 확인서에 의하여 진술하였고, 이에 따라 청구인이 주택으로 계산한 창고면적 및 옥외화장실 5.76㎡을 상가로 보아 건물과 상가의 면적을 재계산하면, 쟁점건물의 상가부분의 면적 153.49㎡가 주택부분의 면적 144.37㎡ 보다 크게 되며, 조사청은 위 조사결과에 따라 상가 및 그 부수토지에 해당하는 양도차익에 대하여 1세대1주택 비과세를 부인하여 이 건 양도세를 추징하는 것으로 조사 종결하였음이 조사청의 조사종결복명서 등에 의하여 확인되고 있다.3) 국세통합시스템에 의하면 청구외 박☆☆은 2003. 11. 27. 쟁점건물 소재지에 남편 김△△, 딸 김□□과 함께 전입하여 현재까지 거주하고 있는 것으로 주민등록이 되어 있고, 이 건 심사청구 심리진행 중(2011. 12. 14. 17:00경)에 청구외 박☆☆에게 유선으로 확인한 바에 의하면 ○○보신탕을 운영하고 있는 청구외 박☆☆은 남편 및 딸과 함께 2003. 11월부터 ○○보신탕의 영업장과 별도로 구분된 쟁점건물의 주택부분에서 거주해 오다가, 2005년부터는 청구인이 쟁점건물에 전입하여 살겠다고 주택을 비워달라고 하여 청구외 박☆☆과 그 가족들은 따로 거주할 주택을 구하지 않고, ○○보신탕의 영업장내의 방 한 칸(약 4평)에서 지금까지 생활해오고 있다고 진술하였다.4) 청구외 박☆☆이 운영하는 ○○보신탕은 2003. 10. 17. 개업하여 현재까지 영업 중에 있고, 그 매출액은 아래 <표2>와 같음이 국세통합시스템에 의하여 확인된다.5) 청구인이 제출한 주민등록초본에 의하면 청구인은 2005. 5. 2. 쟁점건물 소재지로 전입하여 쟁점건물의 양도일인 2009. 12. 29. 이후인 2010. 5. 10. ◇◇ ◇◇구 ◇◇동 6*-3* 신◎◎2*차아파트 3**동 1***호로 전출한 것으로 확인되고, 주택부분의 일부에 대하여 매수인의 지장물건조사서 평면도에 “소유자 임★★ 거주”라고 기재되어 있으며, 청구인이 쟁점건물에 실제 전입하여 거주한 것으로 청구외 박☆☆이 진술하고 있다.6) 청구인 및 박☆☆ 가족 외에 청구외 세입자 오◇◇은 2007. 10. 4. 전입하여 쟁점건물의 1층 부속건물에서, 청구외 세입자 한∇∇은 2008. 6. 4. 전입하여 옥상가옥에서 거주하여 왔음이 조사청의 현지확인 및 동사무소에서 발급한 전입세대 열람내역에 의해 확인되고, 박☆☆이 운영하고 있는 ○○보신탕의 영업장을 제외한 청구인, 세입자 오◇◇, 세입자 한∇∇이 거주한 면적에 대하여 이를 주택으로 보아 면적을 계산하는 것에 대하여는 청구인과 조사청 간에 달리 다툼이 없다.라. 판단청구인은 쟁점건물의 주택부분의 면적이 상가부분의 면적보다 크므로 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 한다고 주장하면서 조사청이 상가로 계산한 면적 중 청구외 박☆☆이 그 가족과 함께 생활한 공간을 주택의 면적으로 계산하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.​위 사실관계를 종합하면, 이 건 심리과정에서 청구외 박☆☆이 2003. 11월부터 쟁점건물에서 ○○보신탕이라는 음식점을 운영하면서 음식점과는 별도로 동일 장소의 주택에서 가족과 함께 거주하다가, 2005. 5월경 건물주인인 청구인이 쟁점건물로 거주지를 옮김에 따라 청구외 박☆☆이 거주하던 주택부분을 청구인에게 비워주고 음식점에 부속된 방으로 거처를 옮겨 가족과 함께 현재까지 거주해오고 있다고 청구외 박☆☆이 진술하고 있고,​실제로 청구외 박☆☆과 그 가족들의 주민등록이 2003. 11. 27. 쟁점건물의 소재지로 이전된 후 현재까지 주민등록상 주소지를 그대로 유지하고 있으며, 달리 청구외 박☆☆과 그 가족들의 거주지가 따로 있다는 사실을 확인할 수 없는 점 등으로 볼 때, 청구외 박☆☆ 등이 음식점에 부속된 방에서 실제 거주하였음이 인정되므로 실제 거주한 부분에 해당하는 면적은 주택으로 보아야 할 것이며(국심2001서1204, 2001.10.29. 같은 뜻), 이를 감안할 경우 쟁점건물의 주택면적이 상가부분의 면적보다 크게 되어 쟁점건물 전체는 1세대1주택에 해당한다 할 것이다.​따라서 상가부분의 면적에 대하여 1세대1주택 비과세를 부인하여 과세한 처분청의 이 건 부과처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.5. 결 론이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 저는 별도의 광고나 홍보없이 세무사 사무실을 운영하고 있습니다.저(문용현 세무사)의 플랫폼별 세무 상담 및 신고 관련 후기를 모아보았습니다. 세무 상담이나 세금 신고를 위해 세무사를 선택하실 때, 참고하시면 의사결정에 도움이 될 것입니다.문용현 세무사 플랫폼별 후기모음문용현 세무사 플랫폼별 후기모음 ★ 저는 별도의 광고나 홍보없이 세무사 사무실을 운영하고 있습니다. 저...blog.naver.com★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 143,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 7,600건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (122,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 지식플랫폼 '아하' AI 추론(Reasoning) 검수 및 품질 평가- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트