한 해에 두채의 주택 매도시 양도세

[상담내용]▣ 사실관계주택 보유현황은 다음과 같습니다.① A주택 : 인천광역시 소재 아파트, 2022년 1월 매입② B주택 : 안성시 농촌주택, 2024년 4월 매입③ C주택 : 안성시 농촌주택, 2024년 5월 매입④ D주택 : 인천광역시 소재 아파트, 2024년 6월 매입 ▣ 질의위 주택 중 농촌주택 취득 전 보유한 일반주택인 A주택을 양도하는 경우, 양도소득세 비과세를 인정받을 수 있을까요? [답변] 농어촌주택 취득에 따른 과세특례를 적용받기 위해서는 다음의 요건을 충족하여야 합니다.① 1세대가 취득하는 1채의 농어촌주택이어야 함② 취득하는 주택은 「조세특례제한법」 제99조의 4에서 정한 농어촌주택이어야 함③ 농어촌주택 등 취득기간 내에 취득하고 3년 이상 보유할 것④ 양도하는 일반주택은 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 주택일 것 귀 사례의 경우 일반주택을 취득 후 조세특례제한법 제99조의 4에 해당하는 농어촌주택을 1채 취득하고 일반주택을 취득으로 인한 일시적 2주택 적용에 따른 양도소득세 비과세는 가능하겠으나, 농어촌주택을 2채 취득한 경우에는 일반주택 양도 시 조세특례제한법 제99조의 4의 규정이 적용되지 않아 양도소득세 비과세는 인정되지 않습니다. [관련 자료] ○ 양도, 사전-2021-법령해석재산-0072종전주택을 소유한 1세대가 순차로 「조세특례제한법」 제99조의 4에 따른 농어촌주택과 신규주택을 취득한 후 「소득세법시행령」 제155조 제1항의 요건을 구비하여 양도하는 경우 같은 영 제154조 제1항이 적용될 수 있음. ○ 양도, 부동산납세과-91, 2014.02.19.「조세특례제한법」 제99조의 4에 따른 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용할 때, 1세대가 농어촌주택 취득기간 중에 농어촌주택 2채를 취득한 경우 1채를 양도한 후에 보유하고 있는 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 해당 농어촌주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이 경우 1세대가 같은 조 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 같은 조 제1항을 적용받을 수 있는 것임.

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.2주택자가 한개의 주택을 양도하는 경우1억 미만의 주택, 주거용 오피스텔, 장기임대주택, 농어촌주택이 있어도1세대 1주택이 아니라면 원칙적으로 비과세는 안됩니다.중과 배제와 비과세는 엄격히 구분해야 하며,요건에 맞아서 중과가 배제된다 하더라도중과세율이 아닌 일반세율에 해당할뿐아예 과세 자체가 안되는 비과세는 적용이 안되는 것입니다.그런데 이때 주택이 비과세되는소득세법상, 조특법상 특수한 경우가 있습니다.(ex. 거주주택 비과세, 일시적 2주택 비과세, 농어촌특례)비과세는 소득세법에서도 매우 강력한 과세 혜택이므로그 요건과 절차를 엄격하게 지키셔야 가능한데요.그 특수한 경우 중 하나가조특법 99조의 4인,농어촌주택과 고향주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례에 대해설명 드리도록 하겠습니다.[1] 농어촌 주택에 대한 양도소득세 과세 특례1주택자가 요건에 맞는 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하면, 기존 주택 팔 때 농어촌주택은 없는 것으로 보고1세대 1주택 비과세를 적용해 줍니다.요건을 살펴보겠습니다.1) 일반주택(A)을먼저 보유한 상태에서2) 농어촌 주택(B)을 취득해야 합니다 (취득기간 :2003.8.1~ 2028.12.31)3) 그 농어촌 주택(B)을3년 이상 보유하고4) 이후 일반주택(A)을 양도하는 경우에는일반주택(A)의 1세대 1주택 비과세 판정시농어촌주택을 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 취급합니다.즉, 일반주택(A) 는 1세대 1주택 비과세라는 의미입니다.만약 일반주택이 조정지역에 위치한다면중과가 진행될 수도 있는 상황이지만,요건을 갖춘 농어촌주택이 있다면비과세 까지 가능한 상황이기 때문에그 세액 차이가 매우 클 수 있습니다.이때 중요한 건 농어촌 주택의 요건입니다.내가 보유한 주택이 농어촌 주택인지 확인이 필요합니다.1) 지역기준① 기회발전특구의 경우기회발전특구는 도시나 읍면동이 아니라,산업통산자원부 고시에 나오는 '산업단지' '클러스터단지' 등 일부 지번을 의미합니다.대구 수성알파시티. 부산 문현금융단지. 광양국가산업단지. 세종스마트도시첨단산업단지 등다만 기회발전특구에서 경기도 이내 수도권 지역은 없습니다.② 기회발전특구 이외 지역의 경우일단 아래 지역을 제외합니다.수도권지역도시지역조정대상지역토지거래허가구역관광단지이 지역 이외의 지역에서읍, 면, 동 (인구 20만 이하의 시 지역에 속한 동) 에 소재하여야 합니다.즉 서울인천경기 등 수도권이 아닌경상, 전라, 강원, 충청 등의 지역에서 읍, 면 혹은 요건을 갖춘 동이어야 하는 것입니다.그런데 수도권 지역 중 다음의 지역은 예외입니다.1) 인구감소지역2) 접경지역2) 가액 기준취득 당시 기준시가 3억원이하여야 합니다.(기준시가 = 개별주택가격, 공동주택가격)[2] 고향 주택에 대한 양도소득세 과세 특례1주택자가 요건에 맞는 고향주택을 취득해 3년 이상 보유하면, 기존 주택 팔 때 고향주택은 없는 것으로 보고1세대 1주택 비과세를 적용해 줍니다.요건을 살펴보겠습니다.1) 일반주택(A)을먼저 보유한 상태에서2) 고향주택(B)을 취득해야 합니다 (취득기간 :2009.1.1~ 2028.12.31)3) 그 고향주택(B)을3년 이상 보유하고4) 이후 일반주택(A)을 양도하는 경우에는일반주택(A) 는 1세대 1주택 비과세가 됩니다.고향 주택의 요건을 살펴보도록 하겠습니다.1) 지역기준①'고향'에 소재하여야 합니다.여기서 고향이란,ⓐ 아니면 ⓑ 에 해당해야 합니다.ⓐ 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지ⓑ10년 이상 거주한 사실이 있는 지역② 아래 시 지역 (26개) 에 해당하여야 합니다2) 가액기준취득 당시 기준시가 3억원이하여야 합니다.(14.1.1. 이후 취득하는 한옥은 4억원 이하)(기준시가 = 개별주택가격, 공동주택가격)3) 타지역기준일반주택이 고향주택과행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 소재하지 않아야 합니다.Q. 농어촌주택을 상속받았는데 특례 적용되나요?네, 됩니다. 취득 방법(매매·증여·상속·신축)에 관계없이 적용됩니다.Q. 농어촌주택이 2채면요?이 특례는 농어촌주택1채에만 적용됩니다. 2채라면 1채만 특례 대상이 됩니다.Q. 일반주택이 12억을 넘으면요?비과세 기준(12억)을 초과하는 금액에 대해서는 과세됩니다.단, 1주택 장기보유특별공제(최대 80%)는 적용받을 수 있습니다.Q. 신청 안 하면 자동으로 적용되나요?아닙니다.양도소득세 신고기한 내에 과세특례적용신고서를 반드시 제출해야 합니다.이미 세금을 납부했다면 경정청구로 환급받을 수 있습니다.농어촌주택 양도세 특례는절세 효과가 크고 요건도 비교적 단순한편이지만,취득 순서·소재지·가격 기준을 하나라도 놓치면 혜택을 받지 못합니다.1세대 2주택이며 하나의 주택이고향주택이나 농어촌주택에 해당한다면이 요건을 적용받을 수 있는지꼭 검토해보시길 바라겠습니다!궁금한 내용 있으시거나, 세금 고민 있으시다면언제든 아래 링크로 편안하게 '세금 문의' 진행해주세요.친절하고, 꼼꼼하게, 함께 고민해드리겠습니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경 세무사 드림.

[양도세, 상속주택]일반주택과 공동상속주택 2채를 보유한1세대의 일반주택 양도 시 비과세 여부(비과세 불가능함)※ 기존주택 보유 중에 상속주택을 취득할 경우, 양도세 비과세 특례에 대해서 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 됩니다.상속주택으로 2주택이 된 경우(상속주택이 여러개일 때, 공동으로 상속받았을 때 등)상속주택으로 2주택이 된 경우 (상속주택이 여러채일 때, 공동으로 상속받았을 때 등) 안녕하세요~ <세...blog.naver.com서면-2025-부동산-0714 [부동산납세과-415]등록일자 : 2026.04.27.생산일자 : 2026.04.22.요지일반주택과 공동상속주택 2채를 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 비과세 특례가 적용되지 않는 것입니다.회신귀 질의의 경우 1주택(이하 ‘일반주택’이라함)을 보유한 1세대가 별도세대인 1주택을 보유한 조부모세대와 1주택을 보유한 부모세대로부터 각각 공동상속주택 소수지분을 상속받아 1세대 3주택이 된 경우로서 일반주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.1. 사실관계A주택’15.8.예정 ▴--------------------------▴취득양도㉮주택’99.6.’21.5. ▴------------------▴--------------------母와外祖母 취득(50:50)外祖母 사망母 상속포기外孫 1,2 취득 (25:25)㉯주택’92.9.’21.5.’24.5. ▴---------------------------▴---------▴----------母 취득母 → 父증여父 사망자녀 1,2 취득(50:50)-’15. 8.A주택 취득-’21. 5.별도세대 外祖母 사망으로 ㉮주택 상속*1순위 상속인 외동딸 母의 상속포기로 외손 자녀 지분 취득(50% 지분 25:25로 취득, 질의자는 동생)-’24. 5.별도세대 父로부터 ㉯주택 상속*1순위 공동상속인 배우자 母의 상속포기로 자녀 지분 취득(100% 지분 50:50로 취득, 질의자는 동생)-예정A주택 양도2.질의요지 - 모가 상속을 포기함으로써 외손자녀가 공동으로 상속받은 주택과 부 사망으로 취득한 공동상속주택을 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 소득령 §155③에 따른 공동상속주택 특례 대상인지도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.민특법상 장기일반민간임대주택으로 등록한 주택을매도하는 경우 해당 주택이 어떤 상황인지에 따라비과세 / 일반과세 / 중과세 / 감면 적용 여부 가달라질 수 있습니다.특히나 민특법상 폐지되는 유형인 아파트 의 경우,자동말소 이후 양도시 양도세가 어떻게 될지그 요건을 잘 따져보아야 합니다.임대주택이 최종적으로 남은 주택이 아니라고 가정했을 때(거주주택 이나 및 타 임대주택이 있는 경우)1세대 1주택 비과세가 안된다면해당 임대주택은1) 조특법 97조의3 장특공제2) 소득령 167조의3 중과 배제 요건을충족하는지 따져보아야 합니다.장특공제 요건을 충족한다면임대의무기간에 대해서 50% 공제를 받을 수 있으며,중과 배제 요건을 충족한다면조정지역에서 2채 이상 있는 경우에도장특공을 배제하지 않고, 세율도 일반세율로 적용됩니다.두 요건은 미세히 다르기 때문에하나만 충족되고 하나는 요건이 안 맞을수도 있습니다.이번 개정안을 통해 자동말소된 임대주택의장특공 특례와 중과 배제를 27년, 28년, 29년에 걸쳐서서히 폐지하겠다는 의사를 밝혔습니다.개정안에 따르면 27년까지는현재의 장특공제 및 중과 배제 우대를 유지하는 방향으로 해석되는데,27년까지 매도를 하는 경우어떤 요건을 충족해야지 장특공제 및 중과 배제 를 받을 수 있는지확인해보도록 하겠습니다.임대주택 양도시 양도소득세 계산 방법Ⅰ. 중과배제 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건만 충족한 경우,해당 임대주택은 <기본세율> 및 장기보유특별공제 <표1, 최대30%> 을 적용받아양도세가 과세됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간 8년, 보유기간 10년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(100,000,000원)표1, 연간 2% (10년 X 2%)양도소득금액400,000,000원세율40% - 25,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액134,060,000원Ⅱ. 중과배제 및 장특공 특례 적용 요건을 모두 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건과 50% (8년) 특례 적용을 모두 충족한 경우를 살펴보겠습니다.50% 적용은임대주택으로 등록한 기간에만 적용되기 때문에 기준시가를 기준으로안분하여 계산하게 됩니다. 아래 내용은 편의상 임대기간과 보유기간을 같다고 설정하겠습니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율38% - 19,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액75,060,000원Ⅲ. 장특공 특례 적용 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로50% (8년) 특례 적용은 충족이 되었는데중과 배제 요건을 충족하지 못한 경우도 있을 수 있습니다.원래 중과가 되면, 세율 할증 뿐만 아니라장기보유특별공제가 배제됩니다.그럼 50% 특례 적용은 불가능한걸까요?중과 배제 요건은 소득세법에 따르고장특공 특례 적용은 조특법을 따르기 때문에특별법 우선 적용 원칙에 따라 양도소득세가 중과되더라도다행히 50% 장특공 특례는 적용이 가능합니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율58% - 19,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액125,060,000원Ⅳ. 모든 요건을 불충족한 경우 임대주택의 양도세임대주택을 양도하는 경우,위의 특례는 모두 요건을 충족했을 때가능한 부분입니다.만약 요건에서 위배가 되었는데조정지역 다주택자인 경우라면 세액이 굉장히 커지게 됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제-중과시 장기보유특별공제 불가양도소득금액500,000,000원세율60% - 25,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액274,060,000원개정안에 따르면위의 특례 적용은 27년까지 100% 적용이 가능하며28년에 반으로 축소, 29년에 사라지게 됩니다.(조정대상지역 소재 매입임대아파트 기준*)* 4년 단기매입임대주택 및 8년 장기일반매입임대아파트구분27년28년29년장기보유특별공제 특례50%30%장특공제우대 배제중과세율 적용중과 배제중과세율 1/2 적용중과임대주택 특례 적용 요건각 요건을 살펴보겠습니다.장기보유특별공제 특례 적용이 가능한 요건입니다.조특법 97조의 3 장기보유특별공제 특례 50% (70%)장기임대주택 (구 준공공임대주택) 을 8년 이상 임대하고 양도하면임대기간 중에 발생한 양도차익에 대해서 50%의 장기보유특별공제를 적용합니다.10년 으로 등록한 경우 70% 의 특례율을 적용합니다.요건은 다음과 같습니다.① 국민주택규모 이하일 것② 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것(2018. 9. 14. 이후 취득하는 주택분부터 적용)③ 장기임대주택으로 등록하여 8년이상 계속 임대할 것④ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(장기임대주택으로 등록한 이후 작성한 임대차계약 분부터 적용)⑤ 2020.12.31.까지 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것소득령 167조의3 중과 배제주택임대사업자가 다음 요건을 모두 충족하여임대주택을 양도하면 양도일 현재 조정지역에 소재하는중과대상 주택에 해당하더라도 양도세가 중과되지 않습니다.요건은 다음과 같습니다.① 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것② 의무임대기간을 준수할 것2018.3.31. 이전 등록 : 5년 이상2018.4.1 ~ 2020.8.17. 등록 : 8년 이상2020.8.18. ~ 2025.6.3. 등록 : 10년 이상2025.6.4 이후 등록 : 단기 6년 장기 10년③ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(2019.2.12. 이후 임대차계약을 갱신, 체결하는 분부터 적용)④ 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것얼핏보면 비슷한 요건으로 보이나평형(면적) 요건이 중과배제에는 따로 없으며,기준시가, 증액제한 요건도부수적으로 기준점이 되는 시점이나취득시기에 따라 달라질 수 있습니다.만약 임대주택이 최종 1채로 남은 경우라면1세대 1주택 비과세 요건을 따져봐야됩니다.거주주택 비과세를 받은 상황이라면그 이후의 차익에 대해서만 비과세가 가능합니다.임대주택을 양도하는 경우,모든 부분을 다양하게 따져봐야 하니,이 부분을 고려하셔서 의사결정 하시길 바랍니다.상담이 필요하시면 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.민특법상 장기일반민간임대주택으로 등록한 주택을매도하는 경우 해당 주택이 어떤 상황인지에 따라비과세 / 일반과세 / 중과세 / 감면 적용 여부 가달라질 수 있습니다.특히나 민특법상 폐지되는 유형인 아파트 의 경우,자동말소 이후 양도시 양도세가 어떻게 될지그 요건을 잘 따져보아야 합니다.임대주택이 최종적으로 남은 주택이 아니라고 가정했을 때(거주주택 이나 및 타 임대주택이 있는 경우)1세대 1주택 비과세가 안된다면해당 임대주택은1) 조특법 97조의3 장특공제2) 소득령 167조의3 중과 배제 요건을충족하는지 따져보아야 합니다.장특공제 요건을 충족한다면임대의무기간에 대해서 50% 공제를 받을 수 있으며,중과 배제 요건을 충족한다면조정지역에서 2채 이상 있는 경우에도장특공을 배제하지 않고, 세율도 일반세율로 적용됩니다.두 요건은 미세히 다르기 때문에하나만 충족되고 하나는 요건이 안 맞을수도 있습니다.이번 개정안을 통해 자동말소된 임대주택의장특공 특례와 중과 배제를 27년, 28년, 29년에 걸쳐서서히 폐지하겠다는 의사를 밝혔습니다.개정안에 따르면 27년까지는현재의 장특공제 및 중과 배제 우대를 유지하는 방향으로 해석되는데,27년까지 매도를 하는 경우어떤 요건을 충족해야지 장특공제 및 중과 배제 를 받을 수 있는지확인해보도록 하겠습니다.임대주택 양도시 양도소득세 계산 방법Ⅰ. 중과배제 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건만 충족한 경우,해당 임대주택은 <기본세율> 및 장기보유특별공제 <표1, 최대30%> 을 적용받아양도세가 과세됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간 8년, 보유기간 10년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(100,000,000원)표1, 연간 2% (10년 X 2%)양도소득금액400,000,000원세율40% - 25,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액134,060,000원Ⅱ. 중과배제 및 장특공 특례 적용 요건을 모두 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로중과배제 요건과 50% (8년) 특례 적용을 모두 충족한 경우를 살펴보겠습니다.50% 적용은임대주택으로 등록한 기간에만 적용되기 때문에 기준시가를 기준으로안분하여 계산하게 됩니다. 아래 내용은 편의상 임대기간과 보유기간을 같다고 설정하겠습니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율38% - 19,940,000원기본 누진 세율 6~45%산출세액75,060,000원Ⅲ. 장특공 특례 적용 요건만 충족한 경우조정지역에서 소재하는 중과대상 주택으로50% (8년) 특례 적용은 충족이 되었는데중과 배제 요건을 충족하지 못한 경우도 있을 수 있습니다.원래 중과가 되면, 세율 할증 뿐만 아니라장기보유특별공제가 배제됩니다.그럼 50% 특례 적용은 불가능한걸까요?중과 배제 요건은 소득세법에 따르고장특공 특례 적용은 조특법을 따르기 때문에특별법 우선 적용 원칙에 따라 양도소득세가 중과되더라도다행히 50% 장특공 특례는 적용이 가능합니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제(250,000,000원)장특공 특례 50% 적용양도소득금액250,000,000원세율58% - 19,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액125,060,000원Ⅳ. 모든 요건을 불충족한 경우 임대주택의 양도세임대주택을 양도하는 경우,위의 특례는 모두 요건을 충족했을 때가능한 부분입니다.만약 요건에서 위배가 되었는데조정지역 다주택자인 경우라면 세액이 굉장히 커지게 됩니다.ex. 양도차익 5억, 장기임대주택, 임대기간&보유기간 8년 기준, 2주택자 중과 (20%라고 가정)중과세율은 현행 20%, 개정시 27년 5%, 28년 10% 로 변경됩니다.구분금액세부내용양도차익500,000,000원장기보유특별공제-중과시 장기보유특별공제 불가양도소득금액500,000,000원세율60% - 25,940,000원중과세율 6~45% + 20% up산출세액274,060,000원개정안에 따르면위의 특례 적용은 27년까지 100% 적용이 가능하며28년에 반으로 축소, 29년에 사라지게 됩니다.(조정대상지역 소재 매입임대아파트 기준*)* 4년 단기매입임대주택 및 8년 장기일반매입임대아파트구분27년28년29년장기보유특별공제 특례50%30%장특공제우대 배제중과세율 적용중과 배제중과세율 1/2 적용중과임대주택 특례 적용 요건각 요건을 살펴보겠습니다.장기보유특별공제 특례 적용이 가능한 요건입니다.조특법 97조의 3 장기보유특별공제 특례 50% (70%)장기임대주택 (구 준공공임대주택) 을 8년 이상 임대하고 양도하면임대기간 중에 발생한 양도차익에 대해서 50%의 장기보유특별공제를 적용합니다.10년 으로 등록한 경우 70% 의 특례율을 적용합니다.요건은 다음과 같습니다.① 국민주택규모 이하일 것② 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것(2018. 9. 14. 이후 취득하는 주택분부터 적용)③ 장기임대주택으로 등록하여 8년이상 계속 임대할 것④ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(장기임대주택으로 등록한 이후 작성한 임대차계약 분부터 적용)⑤ 2020.12.31.까지 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것소득령 167조의3 중과 배제주택임대사업자가 다음 요건을 모두 충족하여임대주택을 양도하면 양도일 현재 조정지역에 소재하는중과대상 주택에 해당하더라도 양도세가 중과되지 않습니다.요건은 다음과 같습니다.① 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하일 것② 의무임대기간을 준수할 것2018.3.31. 이전 등록 : 5년 이상2018.4.1 ~ 2020.8.17. 등록 : 8년 이상2020.8.18. ~ 2025.6.3. 등록 : 10년 이상2025.6.4 이후 등록 : 단기 6년 장기 10년③ 임대료(임대보증금) 증액제한을 준수할 것(2019.2.12. 이후 임대차계약을 갱신, 체결하는 분부터 적용)④ 지자체 및 세무서에서 임대주택으로 등록할 것얼핏보면 비슷한 요건으로 보이나평형(면적) 요건이 중과배제에는 따로 없으며,기준시가, 증액제한 요건도부수적으로 기준점이 되는 시점이나취득시기에 따라 달라질 수 있습니다.만약 임대주택이 최종 1채로 남은 경우라면1세대 1주택 비과세 요건을 따져봐야됩니다.거주주택 비과세를 받은 상황이라면그 이후의 차익에 대해서만 비과세가 가능합니다.임대주택을 양도하는 경우,모든 부분을 다양하게 따져봐야 하니,이 부분을 고려하셔서 의사결정 하시길 바랍니다.상담이 필요하시면 아래 링크로 연락 부탁드립니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.최혜경 세무사 드림