아파트 양도소득세 (아파트1채 오피스텔1채)

안녕하세요. 반포세무회계 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 오피스텔과 관련한 세금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.재산세재산세는 재산의 보유사실에 대하여 부과하는 보유세로 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 토지, 주택, 건축물(주택제외), 선박 및 항공기를 보유하고 있는 자에 대하여 부과하는 지방세입니다.​오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택으로서 업무용 시설로 분류가 되는데요. 이에 따라서 주택에 대한 재산세가 아닌 건축물에 대한 재산세를 부과받게 됩니다. 주거용 오피스텔의 경우에도 업무용 시설로 분류가 되어 별도의 신고나 지자체가 현장확인하여 주택으로 보지 않는한 재산세법상 건축물에 해당하게 됩니다.주거용 오피스텔을 주택으로 볼때와 건축물로 볼때의 재산세는 일반적으로 건축물로 볼 때가 더 많이 나오게 됩니다. 다음의 예를 통해 보시죠.세액차이가 거의 2배가량 나는데요. 주거용 오피스텔에 대하여 재산세가 과도하게 나오는 분들은 재산세 과세대상 변동신고를 통해 오피스텔을 주택으로 신고하는 방법도 있습니다. 다만, 이렇게 할 경우 향후 취득세나 종부세에 불리하게 작용할 여지가 있기 때문에 전문가와의 상담을 통해 결정하시는 것이 좋아보입니다.취득세7.10 대책에 따른 취득세 개정으로 인해서 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함하여 계산하도록 바뀌었는데요. 여기서 말하는 주거용 오피스텔이란주택으로 분류되어 재산세가 부과된 오피스텔을 말합니다. 즉, 주거용 오피스텔이라 하더라도 주택으로 재산세가 부과되지 않았다면 취득세 주택수 산정시 포함이 되지 않습니다.​주거용 오피스텔을 보유하고 추가적으로 주택을 취득하는 경우 취득세 세율은 다음과 같습니다.​다만, 지방세법 시행일이 8월 12일이기 때문에 8월 11일 이전에 취득한 주거용 오피스텔은 주택으로 분류된다고 하더라도 취득세 중과 계산시 주택수에 포함이 되지 않습니다.​사실 많은 분들이 재산세보다는 취득세와 관련하여 상담 문의를 주시는데 자주 묻는 사항과 이에 대한 답변으로 글 마무리하겠습니다.​Q1. 주거용 오피스텔 분양권도 취득세 중과시 주택수에 포함이 되는지?비록 법 개정으로 인하여 주택 분양권이 취득세 중과시 주택수에 포함이 되지만 오피스텔 분양권의 경우 별다른 언급이 없는 바 취득세 중과 계산시 주택수에 포함되지 않습니다.​Q2. 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔을 취득하는 경우에 취득세 중과대상에 해당되는지? 오피스텔 취득 당시에는 주거용인지 업무용인지 용도가 정해지지 않은 바 취득세율 4.6%(지방세 포함)를 적용하고 추후 주택분 재산세가 과세되는 경우 중과계산시 주택수에 포함합니다.​Q3. 주거용 오피스텔을 증여하는 경우에도 취득세 중과세율이 적용이 되는지?개정된 지방세법에 따르면 조정대상지역에서 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여하는 경우에는 13.4%(지방세 포함)의 세율을 적용받게 되는데요. 여기서 주택은 건축법상 주택으로서 주거용 오피스텔은 포함이 되지 않습니다. 즉, 주거용 오피스텔을 증여하는 경우에는 일반적인 증여로 인한 취득세율 4%(지방세 포함)가 적용이 됩니다.​다음 시간에는 오피스텔과 관련한 양도세 및 종부세를 알아보도록 하겠습니다감사합니다!

안녕하세요, 오회계사입니다.일반적으로 1가구 1주택 양도소득세 비과세로 아는 것의 세법 용어는 「1세대 1주택」 비과세로 다양한 세법 중에서도 가장 일반적이고 자주 현실에서 접하게 되는 세금 문제입니다.1세대 1주택의 비과세 요건은① 1세대가② 1주택을③ 보유기간 충족④ 거주요건 충족(조정지역에만 해당)⑤ 고가 주택이 아닌 경우에 적용됩니다.1주택 요건에 대해서 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1주택 요건주택이란,여기서 주택이란 공부상의 용도나 허가 여부에 관계 없이 사실상 주거용으로사용하는 경우 주택에 해당합니다.즉, 공부상 주택이나 실제로는 영업용 사업장으로만 사용하는 경우 주택이아닐 수도 있고, 무허가 주택도 상시 주거용으로 사용하면 주택으로 봅니다.주요 유형별로 알아보겠습니다.1.조합원입주권, 분양권재건축, 재개발 주택의 경우 의해 관리처분계획인가 이후, 조합원입주권으로변환되며 이는 주택 수에 포함됩니다. 다만, 조합원입주권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하는 등 별도의 비과세 특례가 있으며 이는 따로 살펴보도록 하겠습니다.조합원입주권과의 성격은 약간 다르지만, 21년 이후 부터는 분양권도 조합원입주권과 동일하게 주택수에 포함되며, 1주택 1분양권 비과세 특례가 적용될 예정입니다.2.공동명의1주택을 공동명의로 소유하는 경우,원칙적으로 각 공동 소유자 개인이 1주택을 보유한 것으로 봅니다. 다만, 공동소유자가 동일한 세대인 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.고가주택의 적용은 공동명의로 소유하더라도, 1주택 전체를 기준으로 판단합니다.즉, 부부가 공동명의로 10억원 주택을 취득하고 양도하는 경우, 10억원을 기준으로 보아 9억원이 초과하므로 고가주택이며 비과세 적용이 되지 않습니다.3.다세대주택다세대주택에 해당하는 경우,각 세대별로 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 봅니다.4.다가구주택3층 이하, 200평 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 곳이며, 독립적으로거주할 수 있는 곳을 1주택으로 보나, 다가구주택 전체를 1개의 매매 단위로 양도하는 경우 단독주택으로 보아 1세대 1주택 적용이 가능합니다.다만, 여기서 3층 다가구주택에 옥탑방을 증축하는 경우 4층으로 보느냐에 따라비과세 여부가 달라질 수 있습니다. 옥탑방의 경우, 수평투영면적의 1/10을 초과하느냐에 따라 달라지는데예를 들어, 수평투영면적이 50평인 경우, 옥탑방 크기가 6평인 경우 4층으로 보아 비과세 안되고 5평인 경우 3층으로 보아 비과세 적용이 되니 옥탑방의 경우 주의해야겠습니다. (옥탑방 허가 여부는 따지지 않습니다)5.겸용주택하나의 건물에 주택과 상가 등이 함께 있는 경우에 해당하는데주택의 연면적이 더 큰 경우 ⇒ 전체를 주택주택의 연면적이 더 작거나 같은 경우 ⇒ 주택 부분만을 주택으로 봅니다.연면적을 따질 떄는 옥탑방의 연면적도 포함하여 계산하게 됩니다.★단, 고가주택(12억원 초과)인 겸용주택의 경우에는 2022년 양도분부터 주택부분만 주택으로 봅니다.6.오피스텔오피스텔은 내부시설, 구조,사실상의 사용용도 등으로 판단하게 되며상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보고, 상시 주거용이 아닌 경우주택에 포함하지 않습니다.결국 오피스텔이 주택인지 아닌지 여부는 사실 관계에 따라서 판단하겠다는 것이며판단시에 고려사항으로,임차인 사업자등록 여부, 직업, 주민등록 전입, 오피스텔 구조(주방, 김치냉장고, 장롱, 침대 등), 사용 수도/가스/전력 사용량 등의 다양한 요소를 고려합니다.7.가정보육시설아파트 1층을 가정보육시설로 용도 변경하여 어린이집이나 놀이방으로 사용하는 경우로, 본래 주거용이며 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있으므로 주택으로 봅니다. 다만, 인허가를 받고 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정어린이집을 사용하고사용하지 않게된 날로부터 6월이 경과하지 않은 주택은 장기가정어린이집에 해당하여 1세대 1주택 중과대상에서 제외합니다.8.별장상시 주거용으로 사용하지 않는 별장은 주택에 포함되지 않습니다.다만, 아파트를 별장으로 취득하는 경우 이는 주택으로 봅니다.9.펜션펜션은 주택에 해당하지 않습니다만, 전 세대원이 펜션의 일부를 상시 주거용으로 사용하는 경우 겸용주택에 해당합니다.10.기숙사공장에 부수된 기숙사는 주택으로 보지 않습니다.다만, 개인사업자가 공장 이외의 장소에 아파트나 다가구주택을 매입하여 합숙소나 기숙사로 사용하는 경우 이를 주택으로 봅니다.11.폐가향후 전원주택 건축 목적 등으로 시골에 폐가를 소유한 경우에장기간 방치되어 건축물로 볼 수 없을 정도인 경우 주택으로 보지 않습니다만,주거에 적합한 상태로 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 상태라면 주택으로 판단하게 됩니다. 사실 판단 사항으로 주택 가격 공시 여부, 주민등록 전입, 전기/수도 공급 여부, 벽 균열 상태, 지붕, 방치 기간 등을 고려하여 판단하게 됩니다.정리하면,1세대 1주택 비과세 요건 중 1주택 정의와 요건에 대해서 알아보았는데주의할 점은주택 여부는 상시 주거용인지 사실관계로 판단하는 것이고본인은 주택이 아니라고 생각하고 보유하고 있는 것(일반적으로 오피스텔, 다가구주택 등)이 나중에 주택으로 판정되어 양도소득세를 추징당하게 될 수가 있다는 점입니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.​양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택(1) 개요​1주택을 소유하는 1세대가 양도일 현재 2년 이상 보유한 국내의 1주택을 양도할 때에는 비과세가 적용됩니다. 단, 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 부분은 비과세가 적용되지 않습니다. ​​(2) 요건​▶ 거주기간 요건 (조정대상지역에 있는 주택의 경우에만 적용)취득당시 조정대상 지역에 있는 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 합니다. 다만, 다음의 주택을 양도하는 경우에는 적용되지 않습니다. - 조정대상지역 지정일(2017년8월2일) 이전 취득한 주택 (지정일 이전 매매계약을 체결 및 계약금을 지급한 경우 포함)- 2019년12월16일 이전에 세무서 및 시,군,구에 등록한 임대주택으로서 임대의무기간을 충족한 주택 (2019년 12월17일 이후 임대주택으로 등록한 경우에는 거주요건 적용됨​)​▶보유기간 요건- 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 기간이 2년 이상이 되어야 합니다. - 2021년 1월1일 이후부터는 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우, 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 2년 이상이 되어야 합니다. ​​(3) 비과세 제외에 해당되는 경우​▶ 1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 '미등기 양도' 의 경우에는 비과세 요건에 해당된다 하더라도 양도소득세를 부담하여야 합니다. '미등기 양도'인 경우에는 양도차익의 70%에 해당되는 세율이 적용됩니다. ​▶ 1세대 1주택이라도 '고가주택'(양도가액이 9억원을 초과하는 경우)에 해당되면 양도소득세가 부과됩니다.​▶ 2011년 7월1일 이후 최초로 매매계약하는 분부터, 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 아래의 ①과 ② 중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세 됩니다. ① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, 예외사항 등)​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. ​2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다. 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 1주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.​​​1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 조합원입주권 취득b. 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것​다만, 1년 이상 지난후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우​​2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.​▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것​지금까지 분양권(조합원입주권)과 1주택을 보유할 경우 양도소득세 문제에 대해서 알아보았습니다. 복잡할 수 있는 규정이므로 해당 내용을 천천히 보시고 본인 상황에 적용되는지 파악해보심이 좋습니다.​실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건(취득시점, 양도시점, 예외사항 등)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다.1주택과 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것다만, 1년 이상 지난후분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것