지방저가주택 + 주택보유시의 거주요건과 양도소득세 발생에 대하여

쟁점주택의 양도에 대하여 거주요건을 충족하지아니한 것으로 보아1세대1주택 비과세 특례를 부인한 처분의 당부조심-2024-서-3867귀속년도 : 2021등록일자 : 2024.10.25.생산일자 : 2024.09.24.진행상태 : 진행중요 지청구인은 조정대상지역 공고일 이후에 전배우자로부터 쟁점주택을 수증받은 경우로서 양도 당시 전배우자와이혼하여 별도세대를 구성하고 있는 점 등에 비추어 청구인이 소득령§154①5에 따른 ‘거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결’한 경우에 해당한다고 보기 어려움결정내용결정 내용은 붙임과 같습니다.상세내용[주 문]심판청구를 기각한다.[이 유]1. 처분개요가. 청구인은 2019.4.24. A(청구인의 전 배우자, 2021.1.12. 이혼)으로부터 지분 1/2을 증여받은 경기도 용인시 수지구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2021.8.6. 공동소유자 A(지분 1/2 보유)과 함께 OOO원에 양도하고 청구인 지분에 대해 2021.8.10. 2021년 귀속 양도소득세 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.나. 청구인은 쟁점주택의 소재지인 경기도 용인시 수지구가 조정대상지역으로 지정(2018.12.31.)되기 이전에 A(청구인의 전 배우자)이 쟁점주택의 분양권 매매계약을 체결하고 계약금을 지급(2016.6.1.)하였으므로「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제5호에 따른 거주요건 예외사유에 해당한다고 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세 OOO원을 환급해달라는 내용으로 2024.1.22. 경정청구를 하였고, 처분청은 쟁점주택의 양도 당시(2021.8.6.) 청구인이 A과 동일세대를 구성하고 있지 않으므로 거주요건 예외사유에 해당하지 않는 것으로 보아 2024.3.21. 위 경정청구에 대해 거부통지를 하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2024.6.17. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장(1) 거주자가 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우로서, 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. (가) A은 2016.6.1. 쟁점주택의 분양권 매매계약을 체결하였고 계약금을 지급하였으며, 쟁점주택이 소재하는 ‘경기도 용인시 수지구’는 2018.12.31. 조정대상지역으로 지정되었다. (나) 청구인은「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제5호에서 규정하고 있는 ‘거주자가 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우’에 해당하는바, 거주기간의 제한을 받지 않는 것이 타당하다. (2) 양도 당시 분양권 증여자(전 배우자)와 동일세대를 구성하지 못한 것은 이혼이라는 부득이한 법률적 사정 변경으로 인한 것이므로 1세대 1주택 비과세 판정시 거주기간의 제한을 받지 않는 것이 타당하다. (가) 처분청은 청구인에게 쟁점주택의 분양권을 증여한 A과 이혼(2021.1.12.)하여 쟁점주택 양도일(2021.8.6.) 현재 청구인은 A과 별도세대 상태에서 쟁점주택을 양도하였으므로, 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 2년 이상 거주요건을 충족해야 한다는 취지로 경정청구 거부통지를 하였다. (나) 처분청은 국세청 유권해석(서면-2021-법규재산-0209)을 근거로 제시하고 있으나, 위 유권해석은 양도인의 의지로 인해 양도 당시 독립된 세대를 구성한 경우에 해당하는 반면, 청구인의 경우는 전 배우자과 상당 기간 혼인 관계를 유지하며 2명의 자녀를 낳아 양육하였고, 쟁점아파트에서 1년 7개월 이상 거주하다가 청구인의 개인사정으로 이혼에 이르게 되는 부득이한 상황으로 인해 별도세대 상태에서 양도한 것이므로 위 유권해석을 적용하는 것은 불합리하다. (다) 처분청의 논리대로라면, 배우자 일방(처)이 조정대상지역 지정 전 분양권을 취득하여 조정대상지역 지정 후 지분 1/2을 다른 배우자(부)에게 증여하고 해당 분양권이 주택으로 완공되어 주택을 취득한 후, 2년 이상 보유(2년 거주요건 미충족) 중 사망하여 배우자(부)가 지분을 상속받아 일괄 양도하는 경우에도 양도일 현재 동일세대가 아니므로 배우자(부)가 증여받은 지분 1/2은 거주요건을 충족해야만 비과세를 받을 수 있는 불합리한 결과가 나오게 되므로, 처분청의 주장은 부당하다.나. 처분청 의견 (1) 청구인은「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제5호의 ‘거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결’한 경우에 해당하지 않는다. (가) 「소득세법」은 1세대 1주택 비과세 요건을 세대 단위로 판단하도록 규정하고 있고,「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제5호와 관련된 유권해석은 비록 조정대상지역 지정 후 분양권 지분을 이전했더라도 그 대상이 동일 세대원인 배우자나 자녀라면 세대 기준에서 볼 때 소유권의 변동이 없는 것이므로 거주요건이 적용되지 않는 것으로 해석(재산세제과-858, 2018.10.10., 서면-2018-법령해석재산-3385, 2019.11.25.)하고 있는데,이는양도일 현재도 동일 세대원인 것을 전제로 하여 해석(서면-2022-부동산-1772, 2022.11.22., 서면-2021-법규재산-0209, 2022.5.23.)하고 있는 것이다. (나) A은 쟁점주택의 소재지인 경기도 용인시 수지구가 조정대상지역으로 지정(2018.12.31.)되기 전인 2016.6.1. 분양권 계약을 체결하였으나, 청구인은 조정대상지역 공고 후에 쟁점주택의 분양권 지분 1/2을 수증 받아 쟁점주택을 취득한 후 A과 이혼 후에 별도세대인 상태에서 쟁점주택을 양도하였으므로, 거주요건을 적용하지 않는다는 관련 유권해석은 사실관계가 다르므로 원용할 수 없고, 청구인은 ‘조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결’한 경우에 해당하지 아니하므로 2년 거주요건을 충족하지 못한 이상 1세대 1주택 비과세 대상이 될 수 없다. (2)이혼이라는 사정이 거주요건 예외사유에 해당한다고 볼 법령상 규정이 없으므로, 청구인이 거주요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 부인한 처분청의 처분은 타당하다. 청구인은 처분청이 거부처분의 사유로 든 유권해석 사례가 양도인의 의지로 독립된 세대를 구성한 후 양도한 반면, 청구인은 이혼이라는 불가피한 사정으로 별도세대인 상태에서 양도하였으므로 거주요건을 충족하지 않아도 된다고 주장하나, 조세법률주의와 조세공평의 이념에서 비롯된 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되므로, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는바(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 참조), 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.3. 심리 및 판단가. 쟁 점 쟁점주택의 양도에 대하여 거주요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 부인한 처분의 당부나. 관련 법령 (1) 소득세법제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 (2)소득세법시행령제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 따르면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점주택의 취득 및 처분 등 주요 경위는 아래 <표>와 같다.<표> 쟁점주택 취득 및 처분 등 주요 경위일 자주요 경과2016.6.1.배우자 쟁점주택의 분양권 계약2018.12.31.쟁점주택 소재지(경기도 용인시 수지구) 조정대상지역 지정2019.4.24.쟁점주택의 분양권 1/2증여(배우자→청구인)2019.7.2.쟁점주택 잔금 완납2021.1.12.청구인과 배우자 이혼2021.8.6.쟁점주택 양도 (나) A이 2016.6.1. 작성한 부동산매매계약서에는 2016.6.3.을 잔금일로 하여 쟁점주택의 분양권을 OOO원에 매수하기로 한 것으로 나타난다. (다) 국토교통부 공고(제2018-1766호, 2018.12.31.)에 따르면, 쟁점주택 소재지인 경기도 용인시 수지구는 2018.12.31. 조정대상지역으로 지정된 것으로 확인된다. (라) A과 청구인이 2019.4.24. 작성한 증여계약서에는 증여자 A, 수증자 청구인으로 하여 쟁점주택 분양권의 지분 1/2을 증여한 것으로 확인된다. (마) 혼인관계증명서에 따르면 청구인은 2009.5.19. A과 혼인하였고, 2021.1.12. 이혼한 것으로 확인되며, 주민등록등본에 따르면 청구인은 2019.8.9.부터 2021.3.16.까지 쟁점주택에 거주한 것으로 나타난다. (바) 청구인과 A은 2021.8.6. 쟁점주택을 양도한 후 2021.8.10. 양도소득세 납부세액을 각각 OOO원과 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고를 한 것으로 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택 소재지인 경기도 용인시 수지구의 조정대상지역 공고일(2018.12.31.) 이전에 증여자(전 배우자)가 쟁점주택 분양권의 매매계약을 체결(2016.6.1.)하였으므로「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제5호에 따라 1세대 1주택 비과세 판정 시 거주기간의 제한을 받지 않는다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것인바(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결 등 다수, 같은 뜻임), 청구인의 경우 A이 조정대상지역 공고일(2018.12.31.) 이전에 쟁점주택의 분양권 매매계약을 체결(2016.6.1.)하였으나, 청구인은 조정대상지역 공고일(2018.12.31.) 이후에 A으로부터 쟁점주택을 수증(2019.4.24.)받은 경우로서, 청구인은 쟁점주택 양도 당시 A과 이혼하여 별도세대를 구성하고 있으므로「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제5호에 따른 ‘거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결’한 경우에 해당한다고 보기 어렵고, 청구인이 주장하는 이혼이라는 사정이 1세대 1주택 비과세 판정 시 거주요건 예외 사유에 해당한다고 볼 법령상 명문의 규정이 없는 점 등에 비추어 위 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

[양도소득세]주택과 부수토지 소유자가 다른 거주주택 양도 시 부수토지 소유자도거주요건이 필요한지 여부(양도일 현재 동일세대원의 거주기간을 통산)기준-2025-법규재산-0040 [법규과-1473]등록일자 : 2025.09.08.생산일자 : 2025.06.30.요 지주택과 함께 양도하는 부수토지의 거주기간은 동일세대원으로서 주택의 소유자와 함께 거주한 기간만을 통산하여 계산하는 것임회 신귀 과세기준자문 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항제1호(거주주택)의 규정에 의한 2년 이상 거주기간을 계산함에 있어 양도일 현재 동일세대원이 주택과 그 부수토지를 각각 소유하고 있는 경우 주택과 함께 양도하는 부수토지의 거주기간은 동일세대원으로서 주택의 소유자와 함께 거주한 기간만을 통산하여 계산하는 것입니다.상세내용1. 사실관계○’91. 5.31. 甲이 A주택 취득○’08. 3. 3. 甲이 A주택을 멸실 후 겸용주택*(A)을 신축 * 1층～2층 근린생활시설, 3층 주택○’14.11.20. 겸용주택(A)의 건물만 별도세대인 乙(子)에게 양도 * 토지는 甲이 소유, 건물은 乙이 소유○’15. 1. 6. 乙은 A주택에 거주(2년 이상)○’16. 8.30. 乙은 장기임대주택(B) 취득○’20.11.12. 甲이 A주택에 전입하여 乙(子)과 동일세대를 구성○’20.11.19. 겸용주택(A)이 수용2. 질의요지○ 양도일 현재 동일세대원이 거주주택(乙)과 그 부수토지(甲)를 각각 소유하는 경우,｢소득세법시행령｣ 제155조제20항제1호의 요건을 적용함에 있어 부수토지 소유자(甲)도 2년 이상 거주기간이 필요한지 여부★주요 경력- 105,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,900건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (98,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요? 신세무사입니다.오늘은 상속주택과 일반주택과 관련된 기본적인 쟁점에 대하여 다음의 순서대로 알아보겠습니다.*피상속인 : 돌아가신 분 (ex:부모님)*상속인 : 상속을 받는 분 (ex:자녀)*상속주택 : 피상속인이 보유하고 계셨던 주택*일반주택 : 상속인이 보유하고 있던 주택1. 상속주택(1) 비과세(2) 세율중과(3) 장기보유특별공제(4) 정리2. 일반주택(1) 비과세(2) 세율중과(3) 장기보유특별공제(4) 정리3. 상속주택 증여 시 취득세1. 상속주택(1) 비과세상속주택을 양도할 경우 무조건 1주택으로 보아 비과세를 적용하는 것으로 잘못된 정보를 알고 계신 분들이 많습니다. 이는 사실과 다릅니다.상속받은 주택 한 채만 보유하고, 거주 및 보유기간 등 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에 비과세 적용이 가능합니다. 1) 거주여부2017-08-02 이전에 피상속인이 취득한 조정대상지역 내 주택이면서 2017-08-02 현재 동일세대를 구성한 상속인이 상속받은 주택의 경우 거주기간 제한이 없습니다.피상속인이 취득한 시점, 동일세대를 구성한 시점을 기준으로 거주기간 제한여부 판단하게 됩니다. 2) 보유기간 및 거주기간의 기산보유기간 및 거주기간의 기산은 상속개시 당시 동일세대에 해당되는지 여부가 중요합니다.상속개시당시 동일세대인 경우 : 피상속인의 취득시기부터 보유 및 거주기간을 기산합니다.상속개시당시 별도세대인 경우 : 상속개시일부터 보유 및 거주기간을 기산합니다.(2) 세율중과 1) 상속주택외 일반주택을 보유한 거주자인 경우로서 별도세대로부터 상속받은 날부터 5년 기간 내에 상속주택 양도 시 양도소득세 중과배제가 됩니다. 별도세대여부에 따라 다음과 같이 중과여부가 달라집니다.동일세대인 피상속인으로부터상속받은 주택의 양도 시다주택자인경우 중과대상입니다. (소득세법 시행령 제155조2 적용불가, 따라서 소득세법 시행령 제167조의3 1항 7호 중과배제규정을 적용할 수 없음)별도세대인 피상속인으로부터상속받은 상속주택을상속개시일부터 5년 내 양도 시 중과배제 (소득세법 시행령 제167조3의 1항 7호) 2) 상속개시일부터 1년 혹은 2년 이내 양도할 경우에도 단기중과세율(60%,70%)이 적용되지 않습니다. 단기중과세율은 피상속인의 취득일부터 기산합니다.(3) 장기보유특별공제(비과세 요건 충족한 상속주택의 경우) 1) 별도세대원으로부터 상속받은 경우별도세대원인 피상속인으로부터 상속받은 경우, 상속개시일부터 보유 및 거주기간을 기산하여 장기보유특별공제를 적용합니다. 2) 동일세대원으로부터 상속받은 경우동일세대원인 피상속인으로부터 상속받은 경우, 장기보유특별공제율표1 또는 표2의 적용여부를 판단할 때의 보유, 거주기간과실제 장기보유특별공제 계산 시적용되는 보유, 거주기간이다르다는 사실을 알고 계셔야합니다.표1,표2 적용여부 : 동일세대원인피상속인이 상속주택을 취득한 시점부터보유,거주기간을 고려하여 표1, 표2를 적용여부를 판단합니다.장기보유특별공제 적용 : 해당 공제율(표1,표2)을 피상속인의 보유,거주기간을 기준으로 판단 후, 실제 장기보유특별공제 적용 시에는상속개시일부터 보유,거주기간을 기산하여 적용합니다.간단한 예를 들어보겠습니다.공통가정: 상속주택은 비과세 요건을 충족하였음.<사례 1>*피상속인의 거주,보유기간 : 모두 3년이상*상속인의 거주, 보유기간 : 보유기간 4년, 거주하지 않았음첫째로, 피상속인이 거주 및 보유한 기간을 토대로 보면장기보유특별공제율 표2를 적용할 수 있습니다.둘째로, 상속인은보유만 4년하였고, 거주를 하지 않았습니다.따라서,장기보유특별공제율은 16%가 적용됩니다.[(보유 4년 x 4%) + (거주 0년 x 4%) = 16%]<사례2>*피상속인의 거주, 보유기간 : 보유기간 3년, 거주하지 않았음*상속인의 거주, 보유기간 : 보유기간 4년, 거주하지 않았음첫째로, 피상속인은 보유 3년을 하였으나거주하지 않았으므로 장기보유특별공제율 표1을 적용할 수 있습니다.둘째로, 상속인은보유만 4년하였고, 거주를 하지 않았습니다.따라서,장기보유특별공제율은 8%가 적용됩니다.[(보유 4년 x 2%) + (거주 0년 x 2%)=8%](4) 주의일반주택을 보유한 상속인이 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 상속주택을 5년이내 양도할 경우 중과배제된다는 사실을, 5년 이내 양도하면 1주택으로 보아 비과세 적용 및 장기보유특별공제 표2(최대80%)를 적용가능한 것으로알아잘못된 의사결정을 하지 않으시길 바랍니다.2. 일반주택(1) 비과세일반주택의 경우 상속인이 해당주택을 취득한 시점부터 보유 및 거주기간을 기산하여 비과세여부를 판단합니다. 비과세 요건을 충족하여도, 상속이 개시되어 다주택자가 되어 비과세가 불가능한 경우가 발생할 수 있습니다.다만, 다음의 요건을 갖춘 일반주택의 경우, 상속을 받아 2주택자가 되어도 일반주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있습니다.*비과세 요건(거주 및 보유)을 모두 충족한 일반주택을 가정함 1) 별도세대인 피상속인으로부터 상속받을 것. 2) 상속개시 당시 보유하고 있던 일반주택일 것. (2013년 2월 14일 이전 취득한 일반주택은 상속개시 당시 보유하지 않아도 됨) 3) 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택에 해당하지 않을 것.위 요건을 충족한 경우, 상속개시일부터 5년이내라는기간제한 없이언제든 양도하여도 비과세를 적용받을 수 있습니다.*관련법령 : 소득세법 시행령 제155조 2항소득세법 시행령 제155조 2항(2) 세율중과별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받은 상속인이 일반주택을 보유한 경우로서, 다음의 요건을 충족하면 세율중과가 되지 않습니다. 1) 소득세법 시행령 제154조 1항 요건(1주택비과세)을 모두 충족할 것. 2) 별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받은 경우일 것.위 요건을 모두 충족한 경우, 상속개시일부터5년이내라는 기간제한 없이 일반주택 양도할 때 중과배제가 가능합니다.(3) 장기보유특별공제별도세대원인 피상속인으로부터 주택을 상속받은 경우, 일반주택의 취득시기부터 기산한 보유 및 거주기간을 기준으로 장기보유특별공제율 표1, 표2의 여부를 결정하고, 실제 공제율도 계산합니다.(4) 정리상속주택과 달리 일반주택은일정 요건을 충족한 경우에5년 이내라는 기간제한 없이 비과세 및 중과배제가 가능합니다. 장기보유특별공제 또한 당초 일반주택 취득시점부터 고려하게 됩니다.3. 상속주택 증여 시 무상취득세한가지 간단한 사례를 통해서 상속주택을 증여할 경우 발생하는 취득세 이슈를 살펴보겠습니다.<사례>*부모입장에서는 조부가 본인의 부모가 되지만, 편의상 조부 , 부모 , 자녀로 표현하였습니다.얼마 전 조부로부터 주택을 상속받은 경우로서 이미 일반주택을 보유하고 계신 부모는 자녀에게 해당 상속주택을 증여하고 싶어합니다. 어디서 듣기로 상속주택은 2년 혹은 5년동안에는 주택 수에서 제외시켜주므로, 부모는 1주택자에 해당되어 양도세, 종합부동산세, 취득세에서 중과되지 않는다고 생각하고 자녀에게 상속주택 증여를 진행할 것을 고려하고 있습니다.이는 여러 법령이 혼합되고 잘못 이해하셔셔 생기는 문제입니다.(1) 일반주택 소유자가 상속받은 상속주택이 상속개시일부터 5년이 경과하지 아니하거나, 지분율이 40%이하이거나, 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 외 3억원)이하인 경우, 1세대 1주택자로 봄. 과세표준(일반주택,상속주택 합산), 1세대 1주택자로 보아 11억 공제 가능 및 세율 중과배제.(2022.09.23개정)(2) 일정 요건을 충족한 상속주택을 상속개시일부터 5년 이내 양도할 경우, 양도소득세 중과배제.(3) 상속개시일부터 5년간 유상취득세 중과세율 고려 시, 상속주택을 주택 수에서 제외.취득세는 지방세로서 위에 언급한 국세인 종합부동산세, 양도소득세와 다르고, 세목자체도 다릅니다.또한, 취득의 개념은 유상취득과 무상취득으로 나뉘어집니다. 취득세는 이렇게 두가지로 구분하여 세율중과 및 중과배제등의 조항을 두고 있습니다.많은 분들이 상속개시일부터 5년까지 취득세 중과 고려 시 상속주택을 주택 수에서 제외된다고 알고 계십니다.이러한 내용은 반은 맞고 반은 틀린 말입니다.해당 내용을 더욱 정확하게 보면, 상속을 받은상속인이 다른 주택을 유상취득할 경우에만상속주택을 주택 수에서 제외하는 것입니다.다음의 법령을 기준으로 살펴보겠습니다.(1) 지방세법 제13조의2 제1항은유상거래를 원인으로 취득하는 경우로 한정하고 있습니다.(2) 지방세법 시행령 제28조의4 제1항은 지방세법 제13조의2 제1항 2호,3호를 적용할 때 기준이 되는 1세대의 주택 수를 말하고 있습니다.즉, 유상취득할 때 1세대의 주택 수에 대해 규정하고 있습니다.(3) 동 시행령 제5항에서는 동 시행령 1항부터 4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 판정함에 있어 다음 각 호에 해당되는 주택은 주택 수에서 제외한다고 하였습니다.즉, 다음 각 호에 해당되는 주택의 경우 유상취득 시 주택 수에서 제외시키는 것입니다.(4) 동 시행령 제5항의3호를 보면, 상속주택으로서 상속개시일부터 5년이 지나지 아니한 경우로 규정하고 있습니다.정리해보면, 본인이 유상취득을 하는 경우에 한정하여 상속주택을 주택 수에서 제외시켜준다는 의미입니다.추가적으로, 2020년 8월 11일 이전에 상속이 개시된 경우라도, 2020년 8월 12일부터 5년간 유상취득 시 상속주택을 주택 수에서 제외합니다.<관련법령>지방세법 제13조의 2지방세법 시행령 제28조의4지방세법 시행령 제28조의4<관련부칙>2020.08.12 대통령령 제30939호_지방세법시행령부칙(1) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.(2) 이 영 시행 전에 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔에 대해서는제28조의4 제5항 제3호의 개정규정에도 불구하고 이 영 시행 이후 5년 동안 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외한다.<정리>앞에서 언급한 것을 토대로 보면, 조부께서 상속이 개시되어 일반주택을 이미 보유하고 계신 부모가 주택을 상속받아그 상속주택을 자녀에게 증여할 경우로서 상속주택 및 일반주택이모두 조정대상지역 내 소재하고 있다면,자녀가 증여로 취득하는 상속주택의 취득세율은13.4%로 중과됩니다.오늘은 상속주택 및 일반주택의 기본적인 쟁점과 상속주택을 증여할 경우의 취득세에 대해서 알아보았습니다.상속주택 이슈는 오늘 언급한 쟁점 이외에도 공동상속 및 소수지분권자 등 기타 다양한 이슈들이 혼재하고 있습니다. 또한, 취득세, 종합부동산세, 양도세 각 세목마다 규정하고 있는 내용이 모두 다릅니다.따라서, 상속주택과 관련하여 의사결정을 하시기 전에 반드시 조세전문가와 상담을 통하여 계획을 세우고 실행하시기를 바랍니다.이상 신세무사였습니다.감사합니다.

안녕하십니까, 오회계사입니다.이번에 다룰 주제는 1세대 2주택 비과세 특례 중 부득이한 사유로 수도권밖의 주택을 취득한 경우의 2주택 비과세 특례입니다.일반적으로 지방 발령을 받거나 이직을 하는 경우에 해당하는 조항이며, 조건 충족시 2주택 비과세의 혜택을 누릴수 있으니 잘 활용하시길 바랍니다.세부적으로 살펴보면,부득이한 사유로 주거 목적의지방 주택을 취득한 경우, 기존 보유 주택을 부득이한 사유해소일 3년내 처분하면 비과세 됩니다.쉬운 예를 들면, 서울에 1채를 보유하던 자가 지방 발령을 받고 그 지방의 주택 1채 매입하고 전가족이 이사를 하는 경우에 해당하는 것으로, 이런 경우 일시적 2주택의 처분기한이 아닌 해당사유가 해소되는 날로부터 3년이내 서울주택을 처분하면 비과세해주겠다는 것입니다.일반적인 일시적 2주택의 경우, 3년/2년/1년의 처분 시한이 적용되며 매우 타이트하게 규제되는데 반해, 본 규정은 현재의 상황을 보면 실로 엄청난 혜택이라고 볼 수있습니다.서울 근무자가 지방에 발령받은 경우라면 5년간 지방근무 중에 서울주택을 팔아도 비과세를 해준다는 것은 물른 15년되어 지방근무가 끝나면 그날로 부터 3년이내 서울주택 팔아도 비과세 해준다는 것입니다.소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이 항에서 부득이한 사유 라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 일반주택 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.해당 조건을 구체적으로 살펴보면,부득이한 사유로 인한수도권 밖의 주택을 취득한 경우에 적용되며,세대 전원이 이사를 가야합니다.본 규정을 적용받을려면,지방 주택의 취득이 부득이한 사유로 인한 것이어야 하며 이는 아래 4가지의 경우만 가능합니다.①취학 (초등, 중등 안됨)②이직, 전근 등 근무상의 형편③ 1년 이상 치료나 요양이 필요한 질병 치료④ 학폭 피해에 의한 전학취학에 고등, 대학교는 되나, 초중등은 안된다는 것과 근무상 형편에 기존 직장의 발령뿐 아니라 퇴사 후 이직을 하는 경우도 가능하다는 것에 주의해야 합니다.위에서 열거한 것 외의 부득이한 사유는 해당이 안되며, 실제로 부득이한 사유의 대부분은 전근이나 이직 또는 지방발령입니다.취득 대상 주택은, 수도권(서울,경기,인천)이 아닌 지방에 있는 주택만이 대상입니다. 따라서, 지방 거주 1주택자가 수도권으로 이직, 취학을 하면서 수도권 주택을 매입하는 경우에는 적용대상이 아닙니다.그리고 결정적으로 세대 전원이 이사를 가야합니다. 물른 일부 세대원이 부득이한 사유로 남는 경우는 전원이 이사 간것으로 인정해 줍니다.부득이한 사유해소 전 또는 해소 후 3년이내에 기존 주택을 처분해야 합니다.해당 부득이한 사유가 해소된 후 3년 이내에는 기존 주택을 처분해야 기존 주택을 비과세해주고,해소되기 전에 매각해도 비과세는 인정이 됩니다. 중복 보유 인정기간이 상당히 길어져도 인정이 된다는 것입니다.본 규정은 2012.2.2 개정 이전에는 양도 시한도 없었으나 추가된 것으로, 2012년 2월 2일 이전에 부득이한 사유가 해소된 경우는 양도 시한 3년의 규정도 적용받지 않습니다.지방주택이 아닌, 종전 일반주택을 처분해야 비과세가 된다는 것에 주의해야겠습니다.사전-2020-법령해석재산-0834 2020.10.26근무상 형편에 따른 부득이한 사유가 있는 경우에 대한 1세대 1주택 특례 적용 여부[ 요 지 ]부득이한 사유가 해소되지 않은 상태에서 일반주택을 양도하는 경우 해당 일반주택에 대하여 소득령 제155조 제8항이 적용됨[ 답변내용 ]귀 사전답변 신청의 경우, 기존의 해석사례(기준-2016-법령해석재산-0010, 2016.09.13., 기준-2016-법령해석재산-0232, 2016.11.02.)를 참고하시기 바랍니다. 한편, 「소득세법 시행령」 제155조제8항 및 같은 법 시행규칙 제72조제7항에 따른 부득이한 사유에 해당하는지 여부는 관련 입증자료의 사실관계를 보아 판단할 사항입니다.○ 기준-2016-법령해석재산-0010, 2016.09.13.위 과세기준자문 신청의 사실관계와 같이, 서울에서 근무하던 거주자가 「소득세법 시행규칙」 제72조 제7항에 따른 근무상의 형편 등의 부득이한 사유로 수도권 밖 소재 주택을 취득하고 세대전원이 수도권 밖 소재 주택으로 이전하여 거주하다가 당해 부득이한 사유가 해소되지 아니한 상태에서수도권 소재 일반주택을 양도하는 경우일반주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 제8항이적용되는 것입니다.○ 기준-2016-법령해석재산-0232, 2016.11.02.수도권 밖에 소재하는 1주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 소유하는 1세대가 근무상의 형편으로 수도권 밖에 소재하는 다른 시로 주거를 이전하기 위하여 1주택을 취득한 경우「소득세법 시행령(2015.10.23. 대통령령 제26600호로 개정되기 전의 것)」제155조제8항에 따라 근무상 형편이 해소된 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것임다만, 근무상 형편으로 다른 시의 주택을 취득한 것인지 여부는 일반주택 소재지에서 근무지까지의 거리, 시간, 비용, 교통수단 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항임[사실관계]○ ‘12.XX월 □□시 소재 A주택 취득하여 거주- ‘17.XX월 □□시 소재 직장에서 명예퇴직 후‘18.XX월 △△시 소재 회사에 새로이 취업함(근무상 형편)○ ‘18.X.XX. □□시 소재 B주택 취득* 이사 목적으로 ‘15.XX월 분양받은 뒤 완공되어 취득함○ ‘19.XX월 새로운 직장에 근무하기 위해 △△시 소재 C주택 취득* △△시 소재 직장 출퇴근을 위해 ‘18.XX월 분양권 매수 후 ‘19.XX월 완공되어 취득함○ ‘19.XX월 A주택을 제3자에게 양도하여 양도소득세 신고함○ ‘20.XX.XX. B주택을 제3자에게 양도함일반주택의분양권을 보유한 경우에도, 적용이 가능함일반 주택이 아닌 분양권을 취득하여 중도금을 납입중이었는데 지방 근무를 하게된 경우에도 가능하느냐인데, 분양권을 보유한 경우에도 가능합니다. 물른 실거주 목적으로 취득하였는지 여부는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.조심2012부4283 , 2013.01.09부득이한 사유 발생 이전에 종전주택을 취득할 목적으로 분양계약을 체결하여 종전주택의 취득의사가 분명하였다고 보이는 점, 청구인이 이직 이후 종전주택 양도시까지 계속 ㅇㅇ시에 거주하고 있는 점 등을 종합할 때, 부득이한 사유 발생 이전에 종전주택을 취득할 목적으로 분양계약을 체결한 후 실제로 취득한 이 건의 경우 1세대 1주택 특례를 적용하는 것이 합리적이라고 판단됨정리하면,일반적으로 이사를 하는 경우, 일시적 2주택이 적용되나 아래의 요건을 충족하는 경우에는 2주택 중복 보유기간을 상당히 길어져도 2주택 비과세가 가능하게 됩니다.①취학, 근무, 치료/요양, 학폭으로 인한 부득이한 사유②지방(서울,경기,인천이외지역)에 주택을 취득③전세대원이 지방으로 이사(부득이한 사유 있는자는 예외)이 경우, 부득이한 사유가 유지된 상태에서 기존 주택을 매도해도 비과세되고 최장 부득이한 사유 해소일로부터 3년이내 종전주택 양도시 비과세됩니다.물른 종전주택은 수도권에 있어도 되고 지방에 있어도 되고 제한은 없습니다만, 수도권으로 신규주택을 취득하는 경우에는 적용이 안된다는 것에 주의해야 합니다.2주택 중복 보유기간이 인정되는 혼인, 동거봉양, 상속 등이 있으나, 각각 중복 보유 가능 기간은 5년, 10년, 무제한으로 차이가 있습니다.본 규정도 중복 보유기간을 상당기간 가능하게 됨에 따라 편법을 사용하는 경우도 있습니다만, 합법적인 범위내에서 잘 활용하면 도움이 될것입니다.예를 들어 서울 1주택자 직장인이 부산에도 1주택을 취득하고 장기간 보유하면서 둘다 비과세를 받고 싶은 경우, 고등학생 자녀 1명에 부인은 직장이 서울이라면, 다니던 회사 그만두고 본인 혼자 부산으로 직장을 구한 후 부산 1주택을 취득하면 둘다 10년을 보유하던 15년을 보유하던 부득이한 사유인 지방근무가 해소되지 않았거나 해소후 3년이내라면 둘다 비과세입니다.이직을 하며 전가족이 지방으로 이사를 가야함은 쉽지않겠지만, 순환근무 직장이라던가 상대적으로 이직이 용이한 직종이라면 절세의 대안도 될수 있습니다.물른, 위장취업이나 위장전입 등은 추후 적발시 가산세까지 물게 되겠습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요.이상웅세무사입니다.​[주택임대사업자]「소득세법」에 따른 세무서 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 지방자치단체 임대사업자등록을한 주택으로서 일정 요건들을 갖춘 경우에는 취득세·재산세 감면, 종합부동산세합사냅제, 양도소득세중과배제, 거주주택비과세 혜택 등을 적용 받을 수 있습니다. 다만, 민특법에 따른 임대사업자로 등록할 수 있는 물건은 주택과 대통령령으로 정하는 기숙사, 오피스텔 등의 일부 준주택만 가능합니다. 따라서 건축물대장상 근린생활시설(상가)는 실제로 주택으로 사용한다고 하더라도 주택임대사업자로 등록할 수 없습니다.​4. 양도소득세1. 상가로 보유하다 양도하는 경우상가로 보유하다가 양도하는 경우에 양도소득세 계산은 간단합니다.양도차익에서 장기보유특별공제, 기본공제 공제 후의 과세표준에 일반 양도소득세 세율을 곱하여 계산합니다.​상가를 양도하는 경우 장기보유특별공제는주택 보유 현황에 관계 없이 1년에 2%씩 30%를 한도로 하여 공제받을 수 있습니다.​양도소득세율 역시 주택 보유 현황에 관계 없이 중과세율이 아닌일반양도소득세율 (6~45%)가 적용됩니다. 다만, 취득 후1년 이내 양도시 55%, 1년~2년 이내 양도시 44%의 단일세율이 적용되므로 유의해야 합니다.​​​(1) 부가세상가를 매매하는 경우상가의 건물부분에 대해서는 부가가치세가 발생하게 되며, 일반적으로 매수자가 해당 부가세를 포함하여 양도대금을 지급하게 됩니다.상가 매입시 부담한 건물부분의 부가가치세는 이후 매입세액공제를 통하여 환급이 가능합니다. 다만, 환급받은 부가가치세는 이후 양도시 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 계산하게 되므로 양도소득세가 증가하게 됩니다.​부가가치세를 매도자가 부담하는 경우에는 양도가액에 부가가치세를 포함하여 양도소득세를 산출하게 되므로 상가 매매시 매매가액과 건물부분에 대한 부가가치세를 구분기재하고 부가가치세를 매수자가 부담한다는 조건을 명시하는 것이 좋습니다.​부가가치세를 별도로 구분하여 기재하지 않은 경우로서 불분명한 경우에는 일단 매매금액에 부가가치세가 포함된 것으로 판단합니다.​상가를포괄양수도로 매매하는 경우에는 부가가치세가 발생하지 않으므로 세금계산서 발급 등복잡한 절차를 거칠 필요가 없으므로 편리합니다.​​​(2) 감가상각비소득세법 제97조 제2항에 따른 필요경비 계산시 보유기간에사업소득금액의 필요경비에 산입한 감가상각비는 취득가액에서 공제합니다.​따라서 상가 임대소득에 대하여 매년 종합소득세 신고시 감가상각비를 산입한 경우에는 이후 양도차익 계산시 취득가액에서 공제하므로양도소득세가 증가하게 됩니다. 사업소득금액에서 결손금이 발생한 경우에도 동일하게적용합니다.​취득가액을환산취득가액으로 산정하는 경우에도 취득가액은감가상각비를 공제한 금액으로 산정하지만, 취득가액기준시가로 계산한 경우에는취득가액에서 공제하지 않습니다.​​​2. 상가에서 주택으로 용도변경 후 양도하는 경우1세대 1주택자가 주택을 양도하는 경우 소득세법 제154조에 따라 양도가액 12억원까지 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.​이때 상가로 취득하였지만 보유 중 주택으로 사용하다가 양도하는 경우에도 동일하게 적용받을 수 있지만, 비과세 적용시 보유기간 판정과 장기보유특별공제 기간 판단에 유의해야 합니다.​​(1) 보유기간 및 거주기간 판정주택 외 부분으로 사용하던 건물을 주택으로 용도변경한 경우에는 최초 상가 취득일이 아닌주택으로 용도변경한 날부터 2년 보유 및 거주기간을 판단하여 2년 보유 및 거주기간 요건 충족 여부를 판단하므로 유의해야 합니다.​​(2) 장기보유특별공제 기간 판정소득세법 제95조에 따른 장기보유특별공제는 표1과 표2로 나뉘어 집니다.① 표1: 보유기간에 따라1년에 2%씩 공제(최대30% 한도)② 표2: 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자로서 2년 이상 거주한 경우 보유기간1년 4% + 거주기간 1년 4%씩 공제(보유기간 40%, 거주기간 40%로 최대 80% 한도)​상가로 양도한다면 표1을 적용받을 수 밖에 없지만,상가를 주택으로 용도변경하여 주택으로 양도하는 경우 표2를 적용받을 수 있습니다.​이때, 주택으로 보유 및 거주한 기간이 짧다면 표2를 적용 받더라도 상가로서 표1을 적용받는 경우보다 공제율이 적을 수 있는데, 이 경우건물의 보유기간에 따른 표1과 주택으로서의 보유기간에 따른 표2의 공제율 중 큰 공제율을 적용 받을 수 있습니다.​​감사합니다.