규제지역(서울 아파트) 1주택자가 비규제지역(인천) 아파트 분양권 매수시 이슈 여부

안녕하세요? 2017년경 규제지역(투기과열지역-서울)에 아파트를 매수하였습니다. 현재는 월세 주고 있으며 1주택자입니다. 이번에 비규제지역 인천지역에 미분양 아파트 분양권(전매제한)을 매수하려고 합니다. #. 전매제한이고, 3년뒤 전매 가능 (전매 시점 : 25년 11월경 예상) 1. 주택수 포함 여부 - 비규제지역 아파트 분양권 매수시 주택수에 포함이 되나요? 2. 전매시 양도소득세 및 기존 1주택 세금 이슈 여부가 있나요? (양도세 등) 3. 만약 전매 불가로, 분양권 매수후 등기처리시 종부세 부여 대상이 되나요?

5개의 전문가 답변

채택된
답변

안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 주택수에 포함이 됩니다. '20.08.12 이후 취득한 분양권은 취득세에서 주택수에 포함이 되며, '21.01.01 이후에 취득한 분양권은 양도세에서도 주택수에 포함이 됩니다. 2. 인천분양권을 양도할 경우, 양도세를 납부합니다. 분양권의 양도세율은 1년미만 보유한 분양권은 77%, 1년이상 보유한 분양권은 66%입니다. 주택으로 등기치고 양도할 경우 1년미만 주택에 해당하여 77%의 양도소득세율이 적용됩니다. 인천을 판 이후에 기존 서울 주택은 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능한 것입니다. 3. 종합부동산세 대상입니다. 1세대 1주택자가 수도권/광역시/세종시를 제외한 공시가격 3억 이하의 주택을 취득할 경우, 1세대 1주택자의 종합부동산세 특례를 적용할 수 있습니다. 인천은 수도권이기 때문에 이를 적용할 수 없습니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!

3초만에 회원가입하기

안녕하세요? 세무회계 택싱포인트 최윤영 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 네, 현재 취득하시는 주택분양권은 주택 수에 포함됩니다. 2. 종전 1주택을 양도하기 전에 주택분양권을 취득하시면, 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하여야 일시적1주택1분양권 특례로써 비과세 대상이 되실 수 있습니다. 만약, 3년이 지나 종전주택을 양도하면서 비과세 대상이 되려면, 해당 주택분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주하고, 완성 전 또는 후 2년 이내에 종전주택을 양도하셔야 합니다. 3년 뒤 종전주택이 아닌 분양권을 먼저 전매하신다면, 분양권의 양도소득세율은 지방세포함 66%가 적용됩니다. 이 후 종전주택은 최종1주택으로써 비과세 요건을 갖출 시 비과세 가능합니다. 3. 분양권 상태는 종부세 과세대상이 아니지만, 분양권에 따라 완공된 주택을 취득하시면 보유한 주택들을 합산하여 종부세 과세기준금액 초과부분은 과세 대상이 되실 수 있습니다. 감사합니다.

안녕하세요? 심플리택스 윤국녕 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 01. 주택수 포함 여부 - 취득세 중과세 판단시의 주택수 20.08.12. 이후에 취득한 분양권은 취득세 중과세 판단할 때에 주택수에 포함됩니다. -양도소득세 비과세/중과세 판단시의 주택수 21년 이후 취득한 분양권은 양도소득세 비과세와 중과세를 판단할 때에 주택수에 포함됩니다. -종합부동산세 중과세 판단시의 주택수 종합부동산세 판단시에는 주택수에 포함하지 않습니다. 02. 세금이슈 - 1세대 1주택 비과세 관련 기존주택을 양도하기전에 분양권을 전매하는 경우라면 기존 1주택에 대해서는 별다른 세금이슈는 없습니다. -분양권 전매 관련 분양권 상태에서 전매하는 경우라면 취득일부터 1년 이상 지난 후 양도하는 경우라도 66%의 고율의 세율이 적용되니 이 점 유의하시기 바랍니다. 03. 종부세 등기하시고 기존주택과 완공주택의 공시가격 합계액이 6억원을 초과한다면 종부세 과세대상에 해당합니다. 더 자세한 사항이 궁금하신 경우에는 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.

안녕하세요? 세무회계샤인 최연주 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 주택수 포함 여부 - 비규제지역 아파트 분양권 매수시 주택수에 포함이 되나요? ▶ 2021. 1. 1 이후 취득하는 분양권은 지역에 관계없이 주택수에 포함됩니다. 2. 전매시 양도소득세 및 기존 1주택 세금 이슈 여부가 있나요? (양도세 등) ▶ 분양권 취득후 전매시 분양권 양도에 대한 양도소득세가 과세됩니다. ▶ 분양권 전매이후 기존1주택 양도시에는 2년이상 보유 및 거주요건(2017.8.2이전 취득시 거주요건없음)만 충족하면 1주택 비과세가 가능합니다. ▶ 분양권 취득후 일시적 1주택 1분양권 상태에서 기존주택에 대한 양도세 비과세를 적용받으려면 비과세 기본요건(2년이상 보유 등)을 충족한다는 전제하에 분양권 취득일 이후 3년내( 3년이지나서 양도하는경우는 신규취득주택에 이사 등 별도요건 필요함)에 양도하여야 합니다. 아래 법령 참조하시기 바랍니다. 소득세법시행령 제156조의 3 [ 주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 ] ② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.(2021.02.17 신설) ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. 1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재 정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도 할 것 3. 만약 전매 불가로, 분양권 매수후 등기처리시 종부세 부여 대상이 되나요? ▶ 분양권 매수 후 등기처리 이후에는 2주택자가 되기 때문에 2주택 합산하여 공시가액 6억 초과시 종부세가 과세됩니다. 그러나 일시적2주택(기존주택을 신규주택 등기일 이후 2년내 양도시) 인 경우에는 1주택자로 보아 종부세를 계산하기 때문에 1주택의 공시가액이 11억을 초과하지 않는다면 종부세가 과세되지 않습니다. 다만, 1주택자 기준으로 종부세를 계산한 경우로서 위 기한내(2년내) 기존주택을 양도하지 못한다면 추가세액과 이자상당액이 추징됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 주택수에 포함됩니다. 2. 양도소득세 기준(일시적 2주택 요건)을 신경쓰셔야 할 것 같습니다. 분양권 전매를 하실 생각이라면 분양권의 경우는 60%, 70%의 세율로 과세되니 주의하시기 발바니다. 3. 종부세 과세기준을 초과할 경우 종부세 대상이 됩니다.

*질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.

나도 질문하기

추천전문가

Ads

나도 질문하기

관련 포스트

모두보기

안녕하세요 서가세무회계 최혜경세무사입니다.동탄, 구리, 기흥이토지허가거래구역 및 조정지역에 지정이 되었습니다.기정사실화 되어있었던 지역이고,날짜가 언제로 될지가 관건이었던 것 같은데투기과열지구 및 조정지역은2026년 7월 1일부터 효력 발생토지거래허가구역은2026년 7월 5일부터 효력이 발생합니다.이미 서울 강남 4구를 제외한 전 구 (21개구) 와경기도의 12개 구역은(과천, 광명, 하남, 의왕, 성남 분당/수정/중원, 수원 영통/장안/팔달, 용인 수지, 안양 동안)2025년 10월 16일재지정이 된 상태인데요.뒤이어화성 동탄구 / 용인 기흥구 / 구리시이 3곳이신규 지정이 되었습니다.이제는 다주택자 중과, 취득세 중과, 대출 규제, 토허제 적용 등많은 분들이 조정지역 등의 효과를 잘 아시고 계실텐데요.다시 한번 정리해드리도록 하겠습니다.대출가계대출은 크게주담대와 전세대출로 나누어집니다.조정지역 및 투기과열지구에서주담대를 받고자 하는 경우금액에 상관없이LTV 가무주택자는 40% (처분조건부 1주택자 포함)유주택자는 0% (대출 불가) 규제가 적용됩니다.생애최초의 경우 LTV 70% + 전입의무 (6개월 이내) 를 가집니다.비규제지역은무주택자가 70%, 유주택자가 60% 인 것과는대출 폭이 현저히 줄어든다는 것을 알 수 있습니다.전세대출의 경우소유권 이전 조건부 전세대출은 금지되어매수자가 전세보증금으로 매매 잔금을 대체하는갭투자 형태의 거래는 차단이 되게 됩니다.세제조정지역의 다주택자의 경우취득 / 양도 모두 문제가 될 수 있습니다.조정지역 내 물건을 다주택자가취득하게 된다면,2주택은 8%, 3주택은 12%의 취득세를 부과하게 됩니다.조정지역 내 물건을 다주택자가양도하게 된다면,양도소득세 중과 (2주택 20%, 3주택 30% up)장기보유특별공제를 전면 배제하게 됩니다.양도세에서는 장특공제의 공제율이 세액에 큰 영향을 미치기 때문에세율 중과 뿐 아니라 공제율이 0으로 적용되어실제 세액 효과는 2~3배 이상 차이가 날 수 있습니다.또한 조정지역 내 물건을 매수하신다면,보유요건 뿐만 아니라 거주요건 2년을 필수적으로 충족해야만1세대 1주택 비과세가 가능해집니다.토지거래허가토지거래허가구역에서는부동산 계약하시는 것이상당히 기간도 길어지고 사안이 복잡해지게 됩니다.토허제 지역의 집을 사기 위해서는약정서를 쓴 후 구청에 허가서를 제출하면구청에서 업무협의 및 현장조사를 통해허가 or 불허가 의 결정을 내립니다.개인간의 결정인데 구청의 허가가 떨어지지 못하면계약 이행 등기가 불가능합니다. 즉 못 사는거죠.토허제에서 허가를 받기 위해서는무조건 실거주를 해야 하며 (갭투자 불가)2년을 채워야 합니다.그리고 매수자와 매도자의 주택 수 또한허가의 중요 포인트가 되게 됩니다.한마디로 계약이 매우 복잡해지는 것입니다.또한 자금조달계획서의 이슈가 있습니다.조정지역 및 투기과열지구 내 주택을 취득하시게 되면자금조달계획서 및 입주계획 신고 의무는 물론증빙자료에 대한 제출 의무도 있습니다.부동산을 사면서 구청 등에잔액 예금 증명서, 대출 증명서, 차용증, 증여신고서 등을필수적으로 제출해야 합니다.조정 지역 이외에는 6억원 기준으로자금조달계획서에 대한 제출의무가 있는데요.조정 지역에서는 금액과 관계없이모든 매수자는 자금조달계획서를 필수적으로 제출해야 합니다.자금조달계획서는 신고가 되지 않은 수익에 대한 리스크를 안고 있고,가족 간 알음알음 건네받은 자산 등에 대한 추적이 들어올 수 있기 때문에문제가 되는 자산의 흐름이 있다면,세무사를 통해 꼭 사전 상담을 진행하시기를 권해드립니다.기타 사항전매조정지역 내 주택은 수도권 3년 지방 1년 간의 전매 제한이 있으며오피스텔 또한 1년의 전매 제한 규정을 적용합니다.청약조정지역에서 청약을 받게 되면,재담청 제한이 7년,투기과열지구는 10년 이 적용됩니다.현재 모든 조정지역이 투기과열지구 이기 때문에10년의 재담청 제한을 적용받게 됩니다.재건축 재개발 정비사업조정지역 내 재건축 재개발의 경우 주택 공급수를 1주택으로 제한합니다.1+1 입주권 등에 이슈가 생기겠습니다.또한 투기과열지구 내 조합인가일 혹은 관처일 이후에 부터는조합원의 지위양도가 제한되며 (매도 불가)정비사업에 따른 분양시 재담청 제한도 5년간 규제가 적용됩니다.화성 동탄은 제가 공무원 시절업무했던 지역이기도 했는데요.조정지역 내에주택을 매도하시거나 매수하실 계획이 있으신 분은,꼭 세무적으로 내용을 짚고 넘어가시는 것을추천 드립니다.간단하게 궁금하신 사항 있으시면가볍게 문자 보내주셔도 되시고,세무 상담이 필요하시다면예약을 통해 진행하시면 됩니다.긴 글 읽어주셔서 감사합니다.서가세무회계 최혜경세무사 드림.

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책은취득부터 양도, 금융까지 전방위 규제 강화라는 점에서그 어느 때보다 강력한 규제 확대라고 평가받고 있습니다.서울 전역과 경기 핵심 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 동시에 지정되고, 토지거래허가구역까지 확대되면서사실상 수도권 전역이 규제망 안으로 들어왔습니다.이에 따른 세금, 규제 및 대출의 변화에 대해서 알아보겠습니다.조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황현재는 강남, 송파, 용산구만 조정대상지역으로 지정되어 있었으나, 이번지정으로 서울 전역과과천, 광명, 성남시(분당,수정,중원구 한정), 수원시(영통,장안,팔달구 한정), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시등 경기 12개 시지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정되었습니다.효력 발생일은 어제 15일 대책발표 다음 날인 오늘 16일부터입니다.조정대상지역 지정 시 변화되는 취득세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 하나가취득세 중과 확대입니다.지정 전에는 2주택까지 일반세율(1~3%)이 가능했던 지역들이 신규 조정대상지역으로 지정되어 이제부터는2주택부터 8%, 3주택부터 12% 중과가 적용됩니다.< 현행 다주택자에 대한 취득세 증과 세율 >일시적 2주택 취득세판단은 신규 주택 취득 시점을 기준으로 하고, 매도잔금일에 조정대상지역에서 해제가 되었더라도 신규 주택 취득 시점에 조정대상지역이면 처분 기한은 2년이 됩니다.분양권 취득세주택 수 판단은 분양권 취득 시점으로 하고, 조정대상지역 판단은 매수잔금일로 합니다. 따라서, 분양권 취득 시점에 2주택이었다면 현행 기준으로는 1~3%의 세율, 2주택부터는 매수잔금일 기준으로 조정대상지역이라면 8%, 3주택부터는 12%의 세율이 적용됩니다.증여 취득세증여자가 2주택 이상이고, 조정대상지역의 공시지가 3억 원 이상의 주택 증여 시 : 12%(기본 세율은 3.5% 취득세율)조정대상지역 지정 시 변화되는 양도세 규정이번 규제의 가장 큰 파급효과 중 또 하나가양도세 비과세 거주요건 및 중과 확대입니다.1세대 1주택 비과세 요건 강화1세대1주택 비과세 거주요건은 ‘양도일’이 아니라 ‘취득 당시’ 지역 상태를 기준으로 판단합니다.따라서 기존에 비조정대상지역을 매수하셨던 분들은 거주요건이 필요없으나, 10.16일 이후 계약분에 대해서는 조정대상지역에 해당한다면 2년 거주 요건을 만족해야 비과세가 가능합니다.다주택자 중과 적용 및 장기보유특별공제 배제다주택자는 조정대상지역의 주택을 양도하면 법령에서는 양도세가 중과되고, 그에 따른 장기보유특별공제도 배제됩니다.하지만 한시적으로 22년 5.10일부터 26년 5월 9일까지 유예가 되어 있는 상황이었습니다.이 부분을 명확하게 유예 기간이 끝나면 다시 다주택자의 양도소득세를 중과 적용하겠다는 명확한 지침으로 보입니다.따라서 다주택자인 분들은 중과 배제를 피하기 위해서 내년 5월 9일까지 매도에 대한 잔금까지 받으셔야 합니다.< 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 >투기과열지구 지정 시 변화되는 정비사업 규제투기과열지구 지정 시정비사업 관련 규제가 매우 강력해집니다.이번 지정으로 서울 전역이 투기과열지구에 포함되면서 정비사업 물건 거래도 사실상 차단되는 구간이 크게 늘었습니다.또한, 투자 목적으로 재개발·재건축 물건을 여러 번 당첨받는 전략은 사실상 불가능해집니다.투기과열지구 지정 시 변화되는 대출 규제투기과열지구는 금융 규제의 강도도 매우 높습니다. 특히 이번 발표로DSR 적용 강화와 대출한도 축소가 동시에 진행됩니다.실수요자라 하더라도 고가주택 구입 시 대출 여력이 크게 줄어듭니다.특히 전세대출을 이용 중인 경우 신규 주택 매입 자체가 제한되는 경우도 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.갭투자는 사실상 봉쇄되는 구조입니다.토지거래허가구역 지정서울 전역과 경기 12개 지역이 2025.10.20일자로토지거래허가구역으로 지정됩니다.이는 이번 대책의 또 하나의 핵심입니다. 조정대상지역·투기과열지구가 세제·금융 규제라면, 토지거래허가구역은거래 자체를 제한하는 규제입니다.매수자는 잔금 전에 반드시 관할 구청에 허가신청을 해야 하며, 실거주를 증명해야 합니다.실거주 의무 위반 시 이행강제금 부과 및 계약 해제 가능성이 있습니다.따라서, 갭투자나 전세 끼고 매수하는 형태는 사실상 불가능합니다.조정대상지역, 투기과열지구와 다른 점은 효력일이 25.10.20일부터라는 점입니다.이번 10·15 부동산 대책은 단순한 ‘부분 규제’가 아니라,취득·보유·양도·정비사업·금융·거래 절차 전반에 걸친 종합 규제입니다.앞으로 수도권 대부분의 부동산 거래는 세금과 금융규제를 전제로 한 전략적 설계가 필수적입니다.투자자뿐 아니라 실수요자 역시 단순 매수·매도보다는 세무와 자금조달, 실거주 요건까지 함께 고려해야 불필요한 세금 부담이나 규제 리스크를 피할 수 있습니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

강남, 교대, 서초 세무사노우만 세무회계의 안성인 세무사 입니다. 의뢰하실 내용이 있으신 경우에는 자료를 구비하셔서 직접상담을 받으시는 것을 권해드립니다.주택 매매·임대사업자 주택담보대출 금지 (법인·개인 모두에게 적용)(1) 현행▶ 규제지역내 주택매매·임대 사업자 주담대는 LTV 20% ~ 50% ▶ 비규제지역내 주택 매매·임대사업자 주담대는 LTV 규제 없음(2) 변경내용▶ 모든 지역 (규제지역 비규제지역 모두 포함) 주택 매매·임대 사업자에 대하여 주담대 금지 (3) 시행시기2020.07.01 이후 부터 시행 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제 (6억원) 폐지(1) 현행▶ 납세자 (개인·법인)별로 종부세 공제 (6억원, 1세대 1주택 9억원) 를 허용하였음.▶ 가능했던 절세전략3주택을 개인이 단독 보유하는 경우에는 6억원만 공제가 가능하였으나, 아래와 같은 경우에는 21억원을 공제 받을 수 있었음.법인 2개 설립하여 3주택을 분산으로 보유하는 경우에는 21억원이 공제가 가능. (개인 1주택 9억원 + 법인A 6억 원+ 법인B 6억 원)(2) 변경내용법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지(3) 시행시기2021년 종합부동산세 부과분부터 적용법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세(1) 현행법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택 (수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세 비과세(2) 변경내용조정대상지역에 8년 장기 임대등록하더라도 종부세 과세(3) 시행시기2020.06.18 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택부터 적용법인이 보유한 주택 양도 시 추가세율 인상 등(1) 현행▶ 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10% ~ 25%)에 + 10%를 추가세율 과세▶ 단, 8년 장기 임대등록 주택 (수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)에게는 추가세율 과세 제외(2) 변경내용▶ 추가세율을 + 10% 에서 + 20% 로 상향▶ 법인이 ㅣ2020.6.18 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 (+20%) 적용(3) 시행시기2021.1.1 이후 양도하는 분부터 적용