부부간 일반증여시 전세금 반환

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 사례분석은 최근 늘어나는 부담부증여인데 기존 전세계약을 인수하는 경우와 특히 증여자인 부모가 전세 계약을 하는 경우에 대한 내용입니다.세부적으로 살펴보면,배우자와 직계존비속간의 채무 인수는 인수되지 않은 것으로 추정합니다. 다만, 법에 정한 객관적으로 인정되는 경우에만 인수된 것으로 봅니다.원칙적으로 배우자와 직계존비속 간에는 부담부증여를 하더라도 인정을 하지 않습니다. 다만, 객관적으로 인정되는 경우만 인수한 것으로 보는데① 금융기관 차입금② 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정/이자지급 증빙 등 서류입니다.즉 객관적으로 인정되고, 실제로 부담을 할 것이라는 법적인 확인이 된 경우만 인정된다는 것입니다. 물른 금융기관 차입금 처럼 명백한 경우라도 그 상환이 채무인수자가 하지 않은 경우는 부담부증여로 인정하지 않습니다.채무 인수액에 대한 사후관리는 최근 철저해지고 있으므로 주의해야합니다.상증세법제47조(증여세 과세가액)③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.상증세법 시행령제10조(채무의 입증방법등)1. 국가·지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류증여 부동산의 전세금도 부담부증여의 채무로 인정이 됩니다.당연히, 증여하는 부동산에 대한 전세금은 채무로 인정이 됩니다. 굳이 전세권이 설정되어 있지 않더라도 임대차계약에 의해 확인이 되면 채무로 인정이 됩니다.상증, 서면-2015-상속증여-0105 , 2015.04.22【답변사항】증여재산인 부동산에 담보된 증여자의 채무에 한하여 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 계산함【답변요지】부동산을 증여받은 경우 증여일 현재 해당 증여재산에 담보된 증여자의 채무에 한하여 해당 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증되는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제47조제1항에 따라서 증여재산의 가액에서 그 채무액을 차감하는 것이며, 이 경우 채무에는 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 포함하는 것입니다.【이유】1. 질의내용O 사실관계-세대주인 본인명의로 아파트 2채를 보유하고 있음. 이 중 1채가 매각이 되지 않아 아내에게 증여하고자 함O 질의 내용-증여하고자 하는 아파트가 실거래가 4억원 정도이며, 전세보증금이 3억원정도 있을 경우 부담부증여가 가능한지? 증여세계산은 어떻게 하는지?단, 부모가 증여하고 그 집에 전세계약을 하는 경우에는 유의해야 합니다.부모가 자녀에게 부담부증여를 한 집에 전세 계약을 하는 경우, 상황에 따라 채무를 인수하지 않은 것으로 볼 수 있으니 유의해야 합니다.아래의 사례를 살펴보면,[상황]① 부친이 본인이 거주하는 주택을 자녀에게 증여② 증여계약일과 같은 날에 부친이 자녀와 전세계약을 체결국세청은 전세금을 채무인수로 보지 않고, 전액 증여로 보아 추징하였고 조세불복을 진행결과적으로,①기존 설정된 전세 계약이 아닌 새롭게 체결된 계약인 점②부친이 종국적으로 부담할 채무도 아니었다는 점③임대차 계약 자체가 허위로 보이는 점④부친은 거주할 수 있는 다른 집이 있음에도, 전세 계약을 한 점을 사유로 들어 가공의 채무 인수로 보아 전액 증여로 추징하였습니다.[세 목] 상증 [문서번호] 국심2004서2692 [생산일자] 2004.12.24[ 제 목 ]전세보증금의 부담부증여 해당 여부[ 요 지 ]부가 거주하고 있던 주택을 자에게 증여하면서 전세보증금이 있는 것으로 하여 전세권을 설정한것에 대하여 부담부증여로 볼 수 있는지 여부1. 처분개요청구인은 2003.11.19. 부(父) 김○○○로부터 0 0 0시 ○○○를 증여받은 후 2003.12.4. 주택가액(기준시가 450,500천원)에서 전세권이 설정된부(父)의 전세보증금(280,000천원, 이하 쟁점전세보증금 이라 한다)을 부담부 채무금액으로 보아 이를 제외한 170,500천원을 증여세 과세가액으로 하여 2003년 귀속분 증여세 16,290,000원을 신고납부하였다.처분청은 쟁점전세보증금을 증여일 현재 존재하지 않는 가공의 부담부 채무금액으로 보아 이를 쟁점주택의 증여세 과세가액에 포함하여2004.7.7. 청구인에게 2003년 귀속분 증여세 70,362,780원을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2004.7.21. 이 건 심판청구를 제기하였다.중략3. 심리 및 판단(1) 처분청은 쟁점주택에 증여자인 부(父)가 전세권을 설정한 쟁점전세보증금에 대하여 증여인과 수증인(子, 청구인)간 금원이 수수되지 않은 가공의 부담부 채무액으로 보아 쟁점주택의 증여가액에 포함하여 이 건 증여세를 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.(2) 청구인은 쟁점주택의 증여계약서, 부동산임대차계약서 및 전세권설정계약서 등을 제출하면서 쟁점주택의 증여에 대하여 당사자간 의사의 합치로 쟁점전세보증금을 쟁점주택 증여가액에서 공제하기로 하고 채권채무관계를 명백히 하기 위하여 전세권설정등기를 하기로 합의한 후 이를 이행하여 민법상 적법한 증여이고 부담부증여에 해당하며 증여당시 존재하는 진정한 채무에 해당함에도 처분청이 이를 가공의 부담부증여로 보아 이 건 과세함은 부당하다는 주장이다.(가) 먼저, 쟁점주택의 등기부등본에 의하면 아래와 같이 증여자인 부(父) 김○○○가 2003.11.19. 쟁점주택을 자(子) 김○○○(청구인)에게 증여하면서 전세보증금 280,000천원에 상당하는 전세권을 설정하였음이 확인되고, 증여자인 김○○○는 동 주택에서 취득일 이후 현재까지 계속거주하고 있으며 이에 대하여 당사자간 다툼이 없다.(나) 청구인이 입증자료로 제출한 증여계약서(2003.11.19)에는 수증자인 청구인이 쟁점주택의 증여를 승낙하면서 증여자(父)와 전세보증금 280백만원으로 한 전세계약을 체결하고 소유권이전등기와 동시에 전세권설정등기를 하기로 하며 상기 전세보증금은 쟁점주택의 증여금액에서 공제하는 것으로 약정되어 있다.또한 제출된 부동산임대차계약서(2003.11.20) 및 전세권설정계약서(2003.11.19)에 의하면, 임차인인 부(父)가 쟁점주택의 소유자인 청구인으로부터 쟁점주택의 증여가액에서 쟁점전세보증금을 공제하는 조건으로 쟁점주택을 2003.11.20부터 2008.11.19까지 임대하기로 한 후 주거목적으로 쟁점주택에 전세권을 설정한 것으로 나타난다.(다) 증여자인 김○○○는 이 건 부담부 증여계약을 하게 된 경위에 대하여 2002.4.5. 노후생활대책으로 임대업을 영위하고자 0 0 0시 ○○○2개를 분양받았으며 계약일로부터 입주 예정일(2004.10.25)까지 소요되는 총금액이 납부액을 포함하여 약 280백만원으로 예상되고 본인이 다른 주택을 임차한다고 하더라도 동 금액 상당의 전세보증금이 필요한 것이므로 이를 치과의사인 아들○○○과 상의한 결과 은행대출을 받아서라도 조달하겠다는 약속하에 동 금액 상당액을 전세보증금으로 산정하여 ○○○아들○○○이 부담할 것을 조건부로 이 건 증여계약을 한 것이라고 확인하고 있다.(라) 한편, 증여자인 김○○○는 쟁점주택 이외에 청구인의 주소지인 0 0 0시 ○○○를 2004.3.15. 취득한 것으로 관련 등기부등본에 의하여 확인된다.(3) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 상속세및증여세법 제47조 제1항에서 증여세 과세가액에서 차감하는 부담부 증여 규정은 수증자가 인수한 증여자의 채무 중증여자가 종국적으로 부담하리라는 것이 확실시 되는 채무만을 과세가액에서 공제하겠다는 취지로 풀이되고 직계존비속 사이의 부담부증여인 경우에도 그 채무액을 수증자가 인수하거나 부담한 채무가 진정한 것인 때에 한하여 증여재산의 가액에서 공제되는 것이고(대법원 87누518, 1988.6.28 같은 뜻), 동 법령상 담 보채무는 당해 증여재산에 담보된 채무로서 증여자가 당해 증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 포함하는 것으로 규정하고 있는 바, 이 건 쟁점전세보증금은 증여재산인 쟁점주택에기왕에 설정된 증여자의 채무가 아닐 뿐만 아니라증여자가 종국적으로 부담할 채무에 해당하지 아니하고, 전세권자인 부(父)가 쟁점전세보증금 상당액을 청구인에게 실제 지급한 바도 없으며전세권이 설정된 5년 이후 거주할 수 있는 다른 주택을 소유하고 있는데도부자지간에 동 보증금 상당액을 반환받을 수 있는지가 불가능한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점전세보증금을 진정한 채무로 보아야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다, 따라서 처분청이 쟁점전세보증금을 법형식을 이용한 허위의 부담부 증여로 보아 이 건 증여세를 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.21.2월의 국세청 보도자료의 사례를 보면,[상황]①은행 대출이 있는 아파트를 자녀에게 부담부증여함②그 집에 부친이 세입자로 들어가서 전세금을 지급함③자녀는 그 전세금으로 은행 대출을 상환함④그 후, 부친은 퇴거하였음에도 자녀는 전세금을 돌려주지 않았음위의 상황은 ①~③까지는 정상적인 부담부증여로 볼 수 있는 것입니다. 단, 부친이 퇴거하였으나 전세금을 받지 않았다는건 실질적으로 채무를 자녀가 인수한 것이 아니라고 본 것입니다.이 외에도 자녀에게 부담부증여를 하고, 전세계약을 하였으나 자녀와 부모가 여전히 그 집에서 동거하고 있는 경우 등도 대표적인 가공 채무 인수로 볼 수 있습니다.정리하면,배우자와 직계존비속에 대한 부담부증여는 원칙적으로 인정되지 않으나,채무 인수가 객관적으로 인정되는 경우에만 부담부증여로 처리가 됩니다.이 경우 전세금을 인수하는 경우에도 부담부증여로 인정이 되는데, 부모가 증여한 집에 전세로 계약하는 경우 실질적으로 자녀가 채무를 부담하지 않는 것으로 판단되는 경우, 전액 증여로 볼 수 있으므로 주의가 필요합니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산회계사/세무사

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 사례분석은 부담부증여 중 일반적인 경우인 자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고 살고 있다가, 부모가 증여를 하는 경우입니다.해당 전세금이 부담부증여로 인정될 수 있는지가 쟁점입니다.세부적으로 살펴보면,자녀가 부모의 집에 전세계약을 하고, 해당 주택을 증여받는 경우부담부증여에 해당합니다.가장 일반적인 부담부증여의 형태는부모의 소유 주택에① 타인이 전세로 살고 있거나② 은행 담보대출이 된 경우 입니다.이 경우, 타인이 아닌 자녀가 전세로 살아도 인정이 되느냐 여부입니다.법에서는자녀와의 전세계약이라도 전세금이 실제로 수수되고 자녀가 그 집에 실제 전세로 살고 있다면, 타인이 아닌 자녀라고 부담부증여를 배제할 논리는 없다고 판단하고 있습니다.이와 관련, 여러 질의회신이 있는데 대표적인 몇개를 살펴보면[사례1]부모 소유 시세 2.4억인 주택에 딸이 전세 1.1억을 실제 통장 이체로 지급하고, 전세로 살고 있음⇒ 전세 1.1억은 채무 인수로 보아 부담부 증여로 봅니다.이 경우, 2.4억 - 1.1억=1.3억은 증여, 전세 1.1억은 양도입니다.상증, 상속증여세과-18 , 2015.01.20[ 제 목 ]부담부증여 해당여부 등[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 출가한 딸에게 아파트(현 시가 약 2억4천만원)를 증여하고자 하는데 딸이 증여받고자 하는 아파트에서 저와 임대차계약을 맺고 전세로 거주하고 있으며 임차보증금 1억1천만원이 저의 통장으로 입금된 사실이 있음O 질의내용- 전세보증금에 대해 ‘부담부증여’로 공제받을 수 있는지 여부와 ‘부담부증여’일 경우 양도소득세가 발생하는지[사례2]부친 소유 주택에 자녀가 2월 전세 계약 체결하고 전세금을 지급하였고 12월 부담부증여⇒ 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감상증, 서면-2017-상속증여-2519 [상속증여세과-1376] , 2017.12.22[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임1. 사실관계○ 甲은2017년 2월경 아버지와 전세계약을 체결 후 전세금을 지급하고 아버지 소유의 아파트에서 거주하고 있음○ 甲은 아버지에게 지급한 전세금을 돌려받지 않고 위 아파트를 증여 받는 증여계약을 하고자 함2. 질의내용○위와 같은 경우 해당 전세금을 아들이 돌려받지 않는다면 부담부증여에 해당되어 증여재산가액에서 전세금을 채무로서 차감한 후 증여세를 신고납부할 수 있는지[사례3]모친 소유 2.6억 아파트에 4월 자녀가 1.7억에 전세 계약을 체결4월에 리모델링 비용 0.16억은 모친 대신 세입자인 자녀가 지급11월에 전세 잔금을 리모델링 비용 차감한 1.54억을 송금12월에 자녀에게 증여⇒ 자녀의 전세금을 채무 인수로 보아 증여액에서 차감하나, 구체적인 사실 관계를 파악해야할 사안임상증, 재산세과-915 , 2010.12.10[ 제 목 ]직계존비속간 임대차계약이 체결된 재산을 부담부증여 하는 경우[ 요 지 ]직계존비속 사이에 임대차계약이 체결된 재산을 증여하면서 해당 재산에 해당하는 채무(임대보증금)를 수증자가 인수하는 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무를 차감하는 것임[ 회 신 ]「상속세 및 증여세법」제47조 제1항 및 제3항 단서의 규정에 따라 직계존비속간의 부담부증여로 인하여증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 증여자의 채무로서 수증자가 인수한 사실이 같은 법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 그 채무액을 차감한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우모친과 수증자인 아들사이의 임대차계약에 따른 모친의 임대보증금채무를 사실상 수증자가 인수한 것이 확인되는 때에는 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임1. 사실관계 및 질의내용O 사실관계- 모친 명의 아파트(기준시가 2억3천/시세 2억6천)를금년 4월에 1억7천에 전세 계약해서 살고 있음- 4월 중 리모델링한 비용 16백만원은 제가 리모델링업자에게 송금하였음- 그리고 전세계약서에 계약금은 리모델링비용으로 송금한 금액으로 하기로 명시하였으며 나머지 잔금 1억5천4백만원을 11월에 송금하였음- 12월에 모친으로부터 모친명의 아파트를 증여받으려고 함O 질의내용- 자녀가 부모와 계약을 하고 전세금을 전달한 경우도 증여시 부담부증여로 인정받을 수 있는지 여부와 증빙자료단, 자녀의 전세금이가공의 채무로 판단되는 경우에는 부담부증여에 해당하지 않습니다.기존 세입자가 나가는 경우나 은행 대출이 있는 집에자녀가 새로운 세입자로 들어와서 전세금을 주거나 은행 대출을 갚은 경우는매우 자연스러운 상황으로 전세금의 인수를 부담부증여로 인정하겠습니다.단, 부담부증여로 증여세, 양도세를 줄이고자 하는 목적으로 증여일에 의도적으로 없던 전세금 채무를 생성하거나, 실제 전세금이 오간적이 없고 자녀가 세입자로 산적도 없는데 단순히 전세계약서만 만드는 경우에는 부담부증여로 보지 않을 수 있습니다.이러한 경우는 세무서에서는 부담부증여로 보지않고 전액 증여로 과세할 수 있고, 억울하다면 조세 불복의 절차를 통해 판결을 받아야 할 사안이 됩니다.결론은, 가공의 채무로 의심되거나 증여일 임박하여 돈은 오갔으나 허위 전세계약을 맺은 경우는 조세 회피 목적으로 과세될 수 있으니 주의해야 한다는 것입니다.아래 사례의 경우,부친의 소유 주택을 자녀에 증여하면서, 부친이 세입자로 들어가는 경우인데① 기존 설정된 전세 계약이 아닌 새롭게 체결된 계약인 점② 부친이 종국적으로 부담할 채무도 아니었다는 점③ 임대차 계약 자체가 허위로 보이는 점④ 부친은 거주할 수 있는 다른 집이 있음에도, 전세 계약을 한 점을 들어 부담부증여를 인정하지 않았습니다.상증, 국심2004서2692 , 2004.12.24 , 기각[ 제 목 ]전세보증금의 부담부증여 해당 여부[ 요 지 ]부가 거주하고 있던 주택을 자에게 증여하면서 전세보증금이 있는 것으로 하여 전세권을 설정한 것에 대하여 부담부증여로 볼 수 있는지 여부1. 처분개요청구인은 2003.11.19. 부(父) 김○○○로부터 0 0 0시 ○○○를 증여받은 후 2003.12.4. 주택가액(기준시가 450,500천원)에서 전세권이 설정된 부(父)의 전세보증금(280,000천원, 이하 쟁점전세보증금 이라 한다)을 부담부 채무금액으로 보아 이를 제외한 170,500천원을 증여세 과세가액으로 하여 2003년 귀속분 증여세 16,290,000원을 신고납부하였다.처분청은 쟁점전세보증금을 증여일 현재 존재하지 않는 가공의 부담부 채무금액으로 보아 이를 쟁점주택의 증여세 과세가액에 포함하여 2004.7.7. 청구인에게 2003년 귀속분 증여세 70,362,780원을 경정고지하였다.(3) 위의 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 보면, 상속세및증여세법 제47조 제1항에서 증여세 과세가액에서 차감하는 부담부 증여규정은 수증자가 인수한 증여자의 채무 중 증여자가 종국적으로 부담하리라는 것이 확실시 되는 채무만을 과세가액에서 공제하겠다는 취지로 풀이되고 직계존비속 사이의 부담부증여인 경우에도 그 채무액을 수증자가 인수하거나 부담한 채무가 진정한 것인 때에 한하여 증여재산의 가액에서 공제되는 것이고(대법원 87누518, 1988.6.28 같은 뜻), 동 법령상 담보채무는 당해 증여재산에 담보된 채무로서 증여자가 당해 증여재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 포함하는 것으로 규정하고 있는 바,이 건 쟁점전세보증금은 증여재산인 쟁점주택에 기왕에 설정된 증여자의 채무가 아닐 뿐만 아니라 증여자가 종국적으로 부담할 채무에 해당하지 아니하고,전세권자인 부(父)가 쟁점전세보증금 상당액을 청구인에게 실제 지급한 바도 없으며전세권이 설정된 5년 이후 거주할 수 있는 다른 주택을 소유하고 있는데도 부자지간에 동 보증금 상당액을 반환받을 수 있는지가 불가능한 것으로 보여지므로 청구인이 쟁점전세보증금을 진정한 채무로 보아야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다, 따라서 처분청이 쟁점전세보증금을 법형식을 이용한 허위의 부담부 증여로 보아 이 건 증여세를 추징한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,자녀가 부모 소유 주택에 전세계약을 체결하고 세입자로 살다가, 부모가 주택을 증여하는 경우 자녀의 전세금은 채무인수로 부담부증여로 인정이 됩니다.단, 실제 전세금이 오간적이 없다거나, 증여일에 임박하여 전세 채무를 생성한 경우, 실제 전세 계약만하고 산적도 없는 경우 법의 형식을 악용한 허위의 부담부증여로 판단되어 채무 인수가 되지 않은 것으로 보아 전액 증여세 과세될 수 있으니 주의해야합니다.타인과 전세 계약이 되어 있는 부담부증여 처럼 자연스러운 거래과정이고, 우연히 세입자가 자녀인 경우는 부담부증여에 아무런 문제가 없습니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산 오회계사/세무사

​상가 등을 임대하는 경우 대부분 보증금+월세 형태로 계약합니다. ​일반적으로 임대료가 미납하는 경우 퇴거시 보증금에서 미납 월세를 차감하고 지급하면서 일시에 세금계산서를 발행합니다. ​그러나 세법상으로는 매월 세금계산서를 발행해야 합니다. ​권리의무확정주의에 따라 상가 등을 임대했으며 그로 인해 임대료를 받을 권리가 확정되었기 때문에 ​임대료의 수령여부와 상관없이 세금계산서는 발행해야하는 것입니다. ​보증금이 없는 경우에도 임대료를 받지 못하였다고 하더라도 세금계산서를 발행해야합니다. ​------------------------------------------(서면3팀-997, 2008.05.19)사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 「부가가치세법」 제9조 제2항 및 같은법 시행령 제22조 제2호의 규정에 의하여 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것임.​(부가-4583, 2008.12.03)부동산임대업을 영위하는 일반과세자가 실질적으로 임대용역을 제공하는 경우에는 그 대가의 영수 여부와 관계없이 그 공급시기에 임차인에게 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 하는 것임. 다만, 개인사업자의 경우 예정신고기간의 부가가치세는 직전 과세기간에 대한 납부세액의 2분의 1에 상당하는 금액을 납부하고 확정신고 시 납부할 세액에서 예정고지세액만큼 차감하고 납부하는 것임.폐업신고는 부동산임대업을 더 이상 영위하지 않을 때 하는 것으로, 임대사업장이 일시적으로 공실이어도 부동산임대업을 계속하여 영위하고자 하는 경우에는 폐업신고를 하지 않는 것임.------------------------------------------그렇다면 보증금에 대한 간주임대료는 어떻게 해야할까요?​당사자간에 보증금에서 매월 임대료를 차감하기로 하였다면 보증금 계산시 매월의 임대료를 차감하여 간주임대료를 계산합니다. ​그러나 단순히 임대료가 미납되어 계약 종료시에 보증금에서 차감하고 지급하는 경우에는 ​최초 보증금 전체를 기준으로 간주임대료를 계산해야합니다. ------------------------------------------(부가46015-905, 1998.05.01)1. 부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임대용역을 제공하고 임대보증금과 매월 임대료를 별도로 받기로 하였으나 중도에 매월 임대료를 임대보증금에서 차감하기로 하고 임대계약 종료시 임대기간 동안의 임대료를 차감한 잔액만을 반환하기로 변경한 경우 부가가치세 과세표준은 매월의 임대료와 보증금 중 매월 임대료를 순차로 차감한 금액에 대한 간주임대료의 합계액이 되는 것이나, 임대사업자가 단순히 매월의 임대료를 지급받지 못하여 임대계약 종료시 지급받지 못한 임대료 전액을 지급할 보증금과 상계처리하는 경우에는 기 질의회신문(부가 46015-2338, 1997. 10. 15)을 참조하기 바람.​부가46015-2338 (1997.10.15)[제 목]부동산임대용역을 공급하고 전세금을 받은 경우 간주임대료의 계산[요 지]사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 간주임대료를 계산하는 것이며 이 경우 임대료가 연체된 경우에도 임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니함[회 신]1. 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우에는 부가가치세법 제13조 제1항 제2호의 규정에 의하여 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 부가가치세법시행령 제49조의 2 제1항의 규정에 의한 간주임대료를 계산하는 것임.2. 이 경우 임대사업자가 임차인으로부터 임대료를 지급받지 못하여 임대료가 연체된 경우에도 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료 계산시에는 지급받지 못한 동 임대료를 당해 전세금 또는 임대보증금에서 차감하지 아니하는 것임.​​​

안녕하세요.심현주 세무사입니다.본 포스팅은 2020년 8월에 작성되었습니다.사회인의 꿈.. 증여받고 싶지만 받기힘든 증여.. 그러나 좋고 나쁜 걸 떠나서 세금은 피할수가 없는데요. 이 글에서는 그 중에서도 현금 증여에 대해 말씀드리겠습니다.​​먼저 현금 증여는 기본적으로 반환규정이 적용되지 않습니다.증여세법에는 증여세법신고 기한(증여받은날의 말일로부터 3개월) 이내에 증여받은대상을 반환하는 경우 증여가 없다 보는데요,현금의 경우에는 위와 같은 규정이 적용되지 않습니다.일단 증여를 해버리면 되돌릴 수 없이 증여세를 내야하는 것이죠.1)​하지만 요즘 전세도 그렇고 매매도 그렇고 살 곳 마련하기가 쉽지가 않아부모님이나 형제들이 금전적인 도움을 줄 수도 있죠.이 경우도 물론 일정 금액이 넘어가면 증여세를 내야하고요.그런데 전세보증금같은 경우 나중에 돌려받을때 그대로 다시 돌려드릴 예정이라면증여세 부과가 너무 가혹하게 느껴집니다.준게 아니라 빌려준거라면?타인게에 금전을 대여했을 경우, 최소한 이 정도는 받아야 한다고 국가에서 정해놓은 이율은 4.6%입니다.​그런데 빌려줘 놓고 이자를 안받는다면 이자만큼은 증여한것으로 봐야겠죠?다만 증여로 보는 경우는 4.6%로 계산한 이자금액과 실제로 받은 이자금액의 차이가1천만원 이상이여야 합니다.​역산해보면 10,000,000/4.6% = 217,391,304 즉, 2억1,700만원까지는 무상대여를 받아도 증여세를 내지 않게 되는것입니다.​​어차피 돌려받을 2억을 준 건 마찬가진데,줄 때와 빌려줄 때 감당해야 하는 세금은 천차만별입니다.만약에 10년내 이미 증여 공제 이상 증여한 금액이 있다면 증여세 부담은 더욱 늘어나겠죠??돌려받을 금액이라면 무상 대여를 하는게 증여보다 훨씬 유리하다는 걸 알 수 있습니다.​하지만 우리는 특수관계!부모와 자식 또는 배우자의 관계는 매우 특수한 관계죠.따라서 원칙적으로 위와 같은 관계에서 소비대차 행위는 인정하지 않으려 합니다.이는 상증법 기본통칙 45-34…1 【 자금출처로 인정되는 경우 】를 보면 알 수 있는데요4. 재산취득일 이전에 차용한 부채로서 영 제10조 규정의 방법에 따라 입증된 금액. 다만, 원칙적으로 배우자 및 직계존비속간의 소비대차는 인정하지 아니한다.​그래서 차용증 한 장으로는 금전대여 인정받기 어려울 수 있습니다.아래 그림을 봐 주세요.배우자 또는 직계존비속간 금전대차거래(현금대여)는 증빙에 의하여 객관적으로 확인되는 경우에만 인정할 수 있음!, ​바꿔 말하면 요지에 있는 내용을 모두 포함하여 객관적인 증빙을 만들면 됩니다.​이에 대한 답은 공증입니다.위 요지상 내용을 모두 포함한 금전대차계약서를 쓰고 공증을 받으면 되는데요.이때도 법에 따른 수수료가 부과되나, 증여세액에 비하면 훨씬 낮은 편입니다.기회가 있으시다면 잊지 말고 활용해보세요.​이번 글은 여기까지 입니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 양도세 중과한시적 배제로 다주택자들의 증여시 부담부증여에 대한 관심이 높아지는데, 부담부증여시 주의할 부분 위주로 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,부담부증여가 유리할 수 있으나,항상 유리한 것은 아닙니다기존 부동산에 담보된 채무나 보증금이 있는 경우, 이를 증여받는자가 인수하는 경우를 부담부증여라고 합니다.증여가액은 증여재산평가액에서 채무를 뺀 금액이고, 채무인수 부분에 대해서 양도차익을 계산합니다.증여세도 누진세율 구조이므로 채무인수 부분만큼 증여세는 줄어드나, 양도세는 발생하는데 양도세가 얼마정도인지에 따라 유불리가 달리집니다.기본적인 부담부증여에 대한 내용은 기존 포스팅 참고하세요.https://blog.naver.com/riverodw/222220333487[부담부증여 장단점 분석] - 주택/분양권 부담부증여 양도세, 증여세 계산들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 정부의 다주택자 양도세, 보유세 강화 조치로 인해 양도 보다는 자...blog.naver.com부담부증여시 취득세도 고려되어야 합니다.부담부증여시, 증여세 감소와 양도세 발생하는 것 외에 취득세도 반드시 고려해야 합니다.일반적인 주택 증여 취득세는 3.5%이나,다주택자가 조정대상지역내에 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여를 하는 경우에는 12%의 세율이 적용됩니다. 부가세 포함하면, 12.4%~13.4%입니다.다주택자의 일반 증여시 전체 중과세율이 적용될 수 있는데,부담부증여로 하면 채무분은 유상매매에므로 매매로 인한 취득세가 적용되니 더 이득입니다.물른 매매로 인한 취득세도 중과세율이 적용될 수 있으나, 8%나 12%가 적용되므로 부담부증여가 유리합니다.배우자 직계존비속간의 채무는인수되지 않는 것으로 추정합니다배우자, 직계존비속간에 부담부증여는 채무 인수가 되지 않았다고 추정합니다. 여기서, '추정'은 법률 용어인데 명백한 반증이 있으면 인정한다는 애깁니다.배우자, 직계존비속간이라도① 금융기관 채무 ② 임차보증금은 인정이 됩니다.상증세법제47조(증여세 과세가액)③ 제1항을 적용할 때배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(負擔附贈與, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다.다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.상증세법 시행령제10조(채무의 입증방법등)①법 제14조제4항에서 대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것 이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.1. 국가ㆍ지방자치단체 및금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류2. 제1호외의 자에 대한 채무는채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류채무 인수여부를증여계약서 등에 언급하지 않은 경우가 있는데, 실제 인수가 확인되면 인정됩니다간혹, 대출금이나 전세금 부담부증여인데 증여계약서에 이런 조건을 명시하지 않은 경우가 있습니다.실질과세 원칙에 따라, 이런 경우도실제로 증여받은 자가 대출금을 상환하였거나 전세금을 인수한 것으로 확인되는 경우에는 부담부증여로 인정이 됩니다.그러나, 세무서에서는 인수하지 않은 것으로 보고 과세할 수 있으니가급적 증여계약서에 채무인수에 대해 명확히 언급을 해야합니다.상증, 심사증여1999-0077 , 1999.04.23 ,[ 제 목 ]증여받은 주택의 전세보증금을 부담부증여로 보아 공제 할 것인지 여부[ 요 지 ]채무액을 인수한다는 증여계약서를 작성하지 않았으나모로부터 증여받은 주택에 증여당시 세입자들이 거주하고 있는 사실이주민등록등본 및 전세계약서를 통해 확인이 되고 수증자가 채무를 인수한 것으로 보여져 증여재산가액에서 전세금을 공제함상증, 심사증여2001-0103 , 2001.11.30[ 제 목 ]증여계약서에 채무연수 조건이 없는 경우부담부증여 인정 여부[ 요 지 ]증여자가 증여아파트를 담보로 차입한 은행 대출금을 수증자가 상환하는 조건으로증여 받은 후 대환대출로 채무액을 변제하였으므로 실제 인수한 채무액은 증여재산가액에서 차감하여 증여세를 결정하여야 함채무를 인수한다고 하고,증여자가 상환한 것이 확인되면 증여세 추징됩니다부담부 조건을 명시한 증여계약서도 잘 작성하고, 대출금도 자녀 명의로 전환하는 등의 형식적인 것을 잘 갖춘다고 문제가 없는 것이 아닙니다.일반적으로 문제가 되는 경우로,실제 그 대출금 상환에 부모의 자금이 소요된 경우에는 순수 증여로 보아 증여세가 추징될 수 있습니다.부담부증여에 대해서는 부채 상환에 대한 사후관리를 하는데, 이 과정에서 적발될 수 있으니 유의해야 합니다.채무자명의가 변경되지 않아도, 실제 채무인수를 하였다면 부담부증여입니다간혹, 은행에서 담보대출 명의가 이전이 안되는 경우가 있습니다.마찬가지 실질과세 원칙에 따라,은행에서 증여받은 자의 명의로 전환이 안되었더라도 실제 그 채무를 수증자가 상환함이 확인되면 부담부증여로 인정이 됩니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-608 , 2008.03.20[ 제 목 ]채무명의가 변경되지 않은 대출금의 부담부증여 해당여부[ 요 지 ]증여자의 채무를 인수하였는지 여부는채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이재산을증여받은 후 당해 채무를 사실상 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 사실판단 하는 것임정리하면,양도세 중과한시배제로 다주택자의 부담부증여 관심이 늘고 있으나,일반적으로 유리할 수 있으나 항상 유리한 것은 아님에 유의해야 합니다.또한, 종종 발생하는 문제인① 채무인수여부 증여계약서 미언급② 채무인수 조건 명시했으나, 증여자가 대신 상환③ 대출금 명의이전이 안된 경우등에 대해서 살펴보았습니다.by 부동산세무상담/증여세세무사