종부세해당여부 문의드립니다.

[종합부동산세]｢종합부동산세법｣ 1세대 1주택자 판단(실질에 따라 판단함)사전-2021-법령해석재산-0827 [법령해석과-3793]등록일자 : 2021.12.07.생산일자 : 2021.10.29.요지｢종합부동산세법｣ 제8조에 따른 “1세대 1주택자”인지 여부를 판단할 때 ‘세대’라 함은 주택의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것임답변내용｢종합부동산세법｣ 제8조에 따른 “1세대 1주택자”인지 여부를 판단할 때 ‘세대’라 함은 주택의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것으로 1세대인지 여부는 형식상의 주민등록 내용에 불구하고, 실질적인 생활관계 등을 고려하여 판단할 사항입니다.​상세내용1. 사실관계○갑은 어머니 소유 집에서 생계를 같이 하다 ’21.5.31. 본인 소유의 집으로 이사함- 갑은 이사일(5.31.)에 전입신고를 하였고 해당 신고는 6.1. 처리 완료됨​2. 질의내용○｢종합부동산세법｣ 제8조에 따른 1세대 1주택자에 해당하는지 여부​3. 관련법령○ 종합부동산세법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.8. 세대 라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자와 그들과 생계를 같이하는 가족으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.​○ 종합부동산세법 제3조 【과세기준일】종합부동산세의 과세기준일은 ｢지방세법｣ 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.​○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.​○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 1세대 1주택자 라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.​○ 종합부동산세법 시행령 제1조의2 【세대의 범위】① ｢종합부동산세법｣(이하 법 이라 한다) 제2조제8호에서 대통령령이 정하는 것 이라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다.​○ 종합부동산세법 시행령 제2조의3 【1세대 1주택의 범위】① 법 제8조제1항 본문에서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자 란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 ｢소득세법｣ 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말한다. 이 경우 ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 보되, 제3조에 따른 합산배제 임대주택으로 같은 조 제9항에 따라 신고한 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 본다.​​도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★ 전화상담 및 방문상담은 직접 02-6403-9250으로 전화를 주시거나 cta_moonyh@naver.com 으로 연락을 주시면 됩니다!★ 주요 경력- 125,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,200건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (120,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.최근 상담을 하다 보면 “종합부동산세가 어떻게 계산되는지”, “1세대 1주택자와 다주택자, 법인은 무엇이 다른지”에 대한 질문이 여전히 매우 많습니다. 지금은 과거와 달리 제도가 비교적 안정되었기 때문에, 주택 보유자 입장에서 필요한 핵심만 정확하게 이해해 두시면 충분합니다.오늘은 주택에 대한 종합부동산세만 깔끔하게 정리해 보겠습니다.주택분 종부세 납세의무자종합부동산세는 매년6월 1일 기준으로 주택을 보유한 사람에게 부과됩니다.이 날을 기준으로 소유자, 주택 수, 공시가격을 모두 판단합니다.6월 1일 이전에 매도하면 그 해 종부세는 새 소유자가 부담하고, 6월 1일 이후에 매수하면 해당 연도 종부세는 본인이 부담하지 않습니다.종부세 과세표준소유자가 가지고 있는 모든 주택의 공시가격을 전부 합계 후 공제금액을 빼고 60%을 곱하면 됩니다.1세대 1주택자: (공시가격의 합 - 12억 원)* 공정시장가액 비율 60%다주택자: (공시가격의 합 - 9억 원)* 공정시장가액 비율 60%법인: 공시가격의 합* 공정시장가액 비율 60%종부세 세율주택 (2주택 이하)주택 (3주택 이상)과세표준개인 세율 (%)법인 세율 (%)과세표준개인 세율 (%)법인 세율 (%)3억원 이하0.52.73억원 이하0.55.06억원 이하0.76억원 이하0.712억원 이하1.012억원 이하1.025억원 이하1.325억원 이하2.050억원 이하1.550억원 이하3.094억원 이하2.094억원 이하4.094억원 초과2.794억원 초과5.01세대 1주택 추가 세액공제1세대 1주택자는 ‘세액공제’가 추가로 있습니다.1세대 1주택자는 과세표준 단계에서 12억 원 공제를 한 번 받고, 세액 계산 단계에서 “고령자·장기보유 공제”를 한 번 더 받을 수 있습니다.고령자 공제60세 이상 20%65세 이상 30%70세 이상 40%장기보유 공제5년 이상 20%10년 이상 40%15년 이상 50%두 공제는 합산 가능하지만, 합계 공제율은 최대 80%까지입니다.따라서 1세대 1주택자는 연령·보유기간에 따라 종부세 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.납부기한, 분납 제도총 납부세액은종합부동산세와종합부동산세의 20%인 농어촌특별세가합산된 금액이 됩니다.종합부동산세는매년 12월 1일~12월 15일사이에 납부합니다.국세청에서 고지서가 발송되며, 본인이 직접 신고납부도 할 수 있습니다.분납 제도는 다음과 같습니다.납부세액이250만 원 초과: 분납 가능납부 세액분납 가능 금액250만원 ~ 500만원250만원을 초과하는 금액만 분납 가능500만원 ~납부할 세액의 50% 까지 분납 가능분납 기한: 납부 기한 경과 후 6개월 이내종합부동산세는 단순히 공시가격이 올랐다고 해서 세금이 정해지는 구조가 아닙니다.1세대 1주택 판정, 공제금액, 공정시장가액비율, 세액공제 여부 등 여러 요소가 함께 작동하기 때문에 같은 금액의 주택이라도 납세자별로 결과가 크게 달라질 수 있습니다.이번 글이 보유 구조를 정리하시거나 향후 매도·증여·법인 이전 등을 고민하실 때 기준 잡는 데 도움이 되셨으면 합니다.앞으로도 실무에서 자주 발생하는 쟁점과 개정 내용들을 쉽고 정확하게 정리해 드리겠습니다.궁금하신 부분은 언제든 문의 주시면 도움드리겠습니다.

주택 부수토지의 주택수 포함 여부 (양도세, 취득세, 종합부동산세 및 재산세)​​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. ​주택 부수토지만을 소유했을 경우, 주택수에 포함 되는지 여부에 대해서 알아보겠습니다. 세목별로 주택수 포함 여부가 다릅니다. 주택 부수토지의 경우, 양도세에서는 주택수 미포함되며 취득세, 재산세, 종합부동산세에서는 주택수에 모두 포함이 됩니다.​양도소득세 : 주택수 미포함양도소득세에서는 주택 부수토지만을 소유하고 있는 경우에는 주택으로 간주하지 않습니다. 따라서 1주택과 다른 주택의 부수토지만을 보유하고 있을 경우, 다른주택의 부수토지는 주택으로 보지 않으므로1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.​이와 반대로 주택부수토지만 있는 상태에서 주택 부수토지만을 양도한다면 1세대 1주택 양도세를 비과세 받을 수 없습니다.​취득세 : 주택수에 포함취득세에서 주택이란 건물 일부 및 그 부속토지를 말합니다. 따라서 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 봅니다.​따라서 주택 부수토지만 소유하고 있는 상태에서 주택을 신규로 취득할 경우, 2주택의 취득세율이 적용됩니다.​재산세 및 종합부동산세 : 주택수 포함(단, 종합부동산세의 경우 예외 존재)재산세 및 종합부동산세의 기준은 동일하며, 주택 부수토지만 소유하고 있는 경우에도 주택수에 포함이 됩니다. ​따라서 본인이 1주택을 보유한 상태에서 세대원 중 1명이 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 1세대 1주택에 해당하지 않습니다. (종합부동산세의 경우 : 본인, 세대원 각각 6억 공제) 다만, 납세의무자가 1주택(주택의 부속토지만 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 1세대 1주택자에 해당하는 것입니다. 이 경우 종합부동산세 계산시 9억까지 공제가 됩니다.지금까지 주택 부수토지의 주택수 포함 여부에 대해서 알아보았습니다. 기본적으로 양도세에서만 주택수에서 제외되고, 나머지는 모두 주택수에 포함이 됩니다.​실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

안녕하세요, 최지호 세무사입니다.오늘은2025년 1월 2일 이후부터 적용되는 지방 저가 주택 취득세율 인하 제도에 대해 안내드리겠습니다.이번 개정은 지방 주택시장 활성화를 위한 조치로, 실수요자뿐만 아니라 투자자분들에게도 중요한 내용입니다.목차 구조지방 저가 주택 취득세율 개정 배경적용 대상 및 요건적용 제외 지역 유의사항주의할 점: 주택 수 포함 여부지방 저가 주택 취득세율 개정 배경최근 정부는 지방 부동산 거래 침체를 해소하고, 실수요자의 취득 부담을 완화하기 위해기존 공시가격 1억 원 이하 주택에 한정되어 있던 1% 취득세 특례를2억 원 이하 주택까지 확대 적용하기로 결정했습니다.이는 다음과 같은 정책적 목적을 갖고 있습니다:- 지방 부동산 시장 활성화- 실수요자·임대사업자 세부담 완화- 소형·저가 주택 공급 유도 및 공실 해소적용 대상 및 요건1. 적용 대상: 개인과 법인 모두 해당2. 지역 요건: 수도권(서울·경기·인천)을 제외한 지방 전 지역3. 가격 기준: 공시가격 기준으로 2억 원 이하인 주택4. 적용 시기: 2025년 1월 2일 이후 잔금 및 등기 기준으로 취득한 경우5. 취득세율: 1% (지방교육세 포함 시 1.1%)*** 실거래가가 2억 원을 초과해도, 공시가격만 2억 이하라면 적용 가능합니다.***적용 제외 지역 유의사항이번 제도는 ‘전국’이 아닌 ‘지방’만 해당합니다.따라서 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)은 적용 대상에서 제외되며,대전·광주·부산·울산 등 광역시는 적용 지역에 포함됩니다.여기서의 수도권은 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에서 다음과 같이 규정하고 있습니다. 서울특별시, 인천광역시 및 경기도의 행정구역 전부를 말합니다. 주의할 점 : 주택 수 포함 여부지방 저가 주택에 대해 취득세율이 1%로 낮아지더라도,이 주택은 「소득세법」, 「종합부동산세법」 등에서의 '주택 수'에는 포함된다는 점을 반드시 유의하셔야 합니다.즉, 취득세만 경감되는 것이며, 다음과 같은 세목 판단 시 주택 수로 간주됩니다.① 양도소득세 중과세는 없음현재 다주택자 중과세는 한시적 폐지 상태이므로, 지방 저가 주택을 취득해도 양도세 중과는 적용되지 않습니다.→ 단, 향후 중과세 제도 재개 시 주택 수 포함 가능성은 존재합니다.② 1세대 1주택 비과세 요건에는 여전히 영향 있음공시가격이 2억 원 이하라도 무조건 주택 수로 포함되므로,기존 주택 보유자가 지방 저가 주택을 취득할 경우에 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않을 수 있습니다.③ 종합부동산세 주택 수 산정에도 포함공시가격이 낮더라도 종부세는 주택 수 전체를 기준으로 판단하므로 고가주택과 저가 주택을 함께 보유 시1세대 1주택 특례 배제 또는 합산 과세 대상이 될 수 있습니다.④ 임대 소득 과세 대상 확대 가능성 있음2주택 이상 보유자부터는 월세 발생 시 주택임대 소득 과세가 적용됩니다.따라서, 지방 저가 주택이라도 월세 계약을 하면 과세 대상이 됩니다. (1주택자는 일정 요건 하에 과세 제외 가능)예를 들어, 수도권 주택 1채 보유 중 지방 1.8억 공시가 주택을 취득하면→ 2주택이 되어 기존 주택 매도 시 비과세 요건 불충족따라서 이번 제도는 지방 거래 활성화를 위한 취득세 완화 조치일 뿐,다른 세금에서는 주택 수로서 동일하게 취급되므로 향후 매도·보유·추가 취득까지 고려한 종합적인 세무 전략이 필요합니다.도움 되셨다면 공감 하트 & 이웃 추가 부탁드리며,문의사항은 댓글이나 메시지로 언제든지 남겨주세요.

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다^^오늘은 2025년 10월 15일 정부가 발표한「주택시장 안정화 대책」(10·15 대책)에 대해서 설명드리겠습니다. 대출한도부터 세금까지 한 번에 바뀌는 만큼, 주택 매매나 자금계획을 앞두고 계신 분이라면 꼭 확인이 필요합니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안(6·27 대책) 이후 잠시 진정되는 듯했던 서울·수도권 집값이, 8월 말부터 다시 들썩이기 시작했습니다.-특히 한강 인접 지역의 상승세가 서울 전역과 성남 분당구, 과천시, 광명시 등 강남권 인접 지역으로 확산되었습니다.-금리 인하로 유동성이 풍부해지고, 2026년 이후 수도권 아파트 입주 물량 감소 우려까지 겹치면서 매도자 우위 시장 심리가 강해졌습니다.-이에 정부는 국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동으로 수요억제·금융규제·세제합리화·불법단속·공급확대 다섯 축으로 구성된 대책을 내놓았습니다.10·15 대책, 도대체 왜 나온 걸까요?-이번 대책의 핵심은조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역이 동시에 적용되는 '삼중 규제'입니다.-서울 25개 자치구 전역과 경기도 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양동안·의왕·하남·용인수지 등 12개 시·군·구가 규제지역으로 추가 지정되었습니다.-조정대상지역·투기과열지구는 발표 다음 날인 2025년 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 2025년 10월 20일부터 효력이 발생합니다.-토지거래허가구역 내에서는 전세를 끼고 매입하는 '갭투자'가 전면 금지되고, 주택을 취득하면 2년간 실거주해야 합니다.다만10월 19일까지 계약을 체결한 경우에는 이 의무가 적용되지 않습니다.대출한도, 얼마나 줄어드나요? (feat. DSR·스트레스 금리)-가장 체감이 큰 부분은 역시 대출입니다. 기존에는 규제지역이라도 주택가격과 무관하게 주담대 한도가 일괄 6억원이었지만, 이제는주택 시가 구간별로 차등 적용됩니다.-시가 15억원 이하 주택은 LTV 40% 적용에 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 최대 4억원, 25억원을 초과하면 최대 2억원까지만 대출이 가능합니다.-유주택자는 규제지역 내에서 주택구입 목적의 신규 주담대 자체가 금지(LTV 0%)됩니다. 무주택자(6개월 내 처분조건부 1주택자 포함)만 LTV 40%로 대출을 받을 수 있습니다.-대출한도를 계산할 때 적용하는스트레스 금리도 1.5%에서 3%로 2배상향되어(2025.10.16 시행), 향후 시중금리가 내려가도 대출한도가 쉽게 늘어나지 않도록 했습니다.-그동안 서민 주거 안정을 위해 DSR 계산에서 제외했던전세대출도 이번엔 예외가 아닙니다.2025년 10월 29일부터 수도권·규제지역에서 1주택자가 신규로 받는 전세대출의 이자상환액이 DSR에 포함됩니다.다만 기존 전세대출의 단순 연장분은 원칙적으로 적용이 제외되고, 증액은 신규로 간주되어 적용됩니다.-2026년 1월부터는 은행의 주담대 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 높아져, 은행 스스로도 부동산 대출 쏠림을 완화하도록 유도합니다.세무사가 특히 강조드리는 부분: 세금도 함께 강화됩니다-대출 규제 못지않게 중요한 것이 세금입니다. 규제지역으로 새로 지정되면 아래 세제가 그대로 연동되기 때문에, 다주택자분들은 자산 처분·취득 계획을 다시 점검하셔야 합니다.-취득세 중과: 조정대상지역 기준 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 적용됩니다(비조정지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%).-양도소득세 중과: 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 다만 2022년 5월부터 2026년 5월까지 한시적으로 유예되고 있어 유예 종료 시점을 반드시 확인하셔야 합니다.-1세대 1주택 비과세 요건 강화: 기존 '보유 2년'에서 '보유 2년 + 거주 2년'으로 요건이 강화됩니다. 거주 요건을 채우지 못하면 양도차익 전체에 대해 과세될 수 있습니다.-종합부동산세: 민간매입임대주택이 종부세 합산배제 대상에서 제외되어, 임대사업자의 보유세 부담이 늘어날 수 있습니다.-세부 개편 방향은 관계부처의 추가 검토와 입법 절차를 거쳐 확정되므로, 실제 신고·납부 전에는 최신 시행령·시행규칙을 다시 확인하시길 권해드립니다.실무에서 꼭 체크해야 할 포인트1. 잔금·대출 실행일을 다시 확인하세요. 시행일 전날인 10월 15일까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명한 경우에는 강화된 주담대 규제가 적용되지 않습니다. 계약 시점과 잔금 시점의 규제 적용 여부를 반드시 대조해야 합니다.2. 다주택자는 취득·양도 순서를 재설계해야 합니다. 취득세·양도세 중과가 동시에 걸리는 구간에서는 처분 순서와 시점에 따라 세부담 차이가 크게 벌어질 수 있습니다.3. 전세대출 보유자는 DSR 반영 시점을 확인해야 합니다. 10월 29일 이후 신규 전세대출을 받는 1주택자라면 이자상환액이 DSR에 잡혀 다른 대출 한도에도 영향을 줄 수 있습니다.4. 토지거래허가구역 내 갭투자·실거주 요건을 사전에 점검하세요. 2년 실거주 의무를 채우지 못하면 제재를 받을 수 있으므로, 임대 중인 주택을 매입하실 계획이라면 세입자 임대차 잔여기간까지 함께 검토해야 합니다.규제지역 지정, 우리 집도 해당될까요?자연세무회계컨설팅은 10·15 대책에 따른 대출한도 시뮬레이션, 다주택자 취득세·양도세 절세 전략, 종합부동산세 합산배제 컨설팅까지 종합적으로 상담해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 언제든 문의해 주세요.참고 법령 및 정책자료국토교통부·기획재정부·금융위원회·국세청 합동, 「주택시장 안정화 대책」(2025.10.15.)금융위원회, 「긴급 가계부채 점검회의」 개최 보도자료(2025.10.15.)지방세법 제13조의2 (다주택자 등 취득세 중과세율)소득세법 제104조 제7항 (다주택자 양도소득세 중과)소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택 비과세 요건)종합부동산세법 제8조 (합산배제 임대주택 요건)※ 세부 시행령·시행규칙 개정 및 유예기간 종료 여부는 게시 전 국가법령정보센터(law.go.kr) 및 국세법령정보시스템에서 한 번 더 확인하시길 권장드립니다.이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서 상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다.https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com