매매과정에서 발생된 근저당권에 대하여 지출된 말소 비용이 양도 필요경비에 포함되는지?

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은개인사업자가 상가나 오피스텔 또는 주택을 매입할 때 대출을 받는 경우가 있는데, 이와 관련된 이자비용이 필요경비 등으로 인정되는지 여부에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,사업소득의 계산시,사업에 직접 사용된 부채에 대한 이자는 필요경비로 인정됩니다법인의 경우,대출이 발생한다면 법인명의로 이루어지므로 이자비용은 필요경비에 인정이 됩니다.개인의 경우는 대출이 개인적인 목적으로 사용된건지, 사업자금으로 사용이 된건지 불분명한 경우가 있습니다. 법에는 대출이 사업에 직접 사용된 경우라면 이자를 필요경비로 인정합니다.즉,사업과 무관한 용도로 차입금이 사용(사업무관 자산취득, 가사경비 등)된다면 이는 필요경비로 인정이 안된다는 것입니다.단, 사업에 직접 사용되었는지 여부는 본인이 입증을 해야합니다.소득세법 시행령제55조(사업소득의 필요경비의 계산)①사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.13.총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자사업용 자산의 취득에 소요된 차입금 이자는자본적지출로 취득가액에 가산됩니다부동산임대업용 건물이나 기타 사업용 건물을 신축하거나 매입하는 과정에 발생하는 대출에 대한 이자는 취득원가에 가산됩니다. 즉, 결과적으로 건축물분관련 취득 이자비용은 감가상각 기간동안 비용화가 됩니다.만약, 사업용 자산을 취득한 이후에도 대출이 남아 있다면 이에 대한 이자는 필요경비로 인정이 됩니다.소득세법 시행령제75조(건설자금의 이자계산)①법 제33조제1항제10호에서 “대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자”란 그 명목여하에 불구하고해당 사업용 유형자산 및 무형자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설(이하 이 조에서 “건설”이라 한다)에 소요된 차입금(자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 않은 차입금은 제외한다)에 대한 지급이자또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다.②제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 기획재정부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다)이를 자본적지출로 하여 그 원본에 가산한다.다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적지출금액에서 이를 차감한다.③차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다.④ 차입한 건설자금의 연체로 발생한 이자를 원본에 더한 경우 그 더한 금액은 해당 과세기간의 자본적 지출로 하고 그 원본에 더한 금액에 대한 지급이자는 필요경비로 한다.⑤건설자금의 명목으로 차입한 것으로서그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 과세기간의 필요경비로 한다.⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 자본적 지출 또는 필요경비를 계산할 때 법 제33조제1항제11호에 따른 이자는 자본적 지출 또는 필요경비로 계산하지 아니한다.채권자 불분명이자나초과인출금에대한 이자는 인정되지 않습니다간혹 사채업자를 통하거나 상호간에 이자소득에 대한 신고도 안하기로 하는 등으로 인한 채권자가 확인이 어려운채권자가 불분명한 차입금에 대한 이자는 비용으로 인정이 되지 않습니다.소득세법 시행령76조(채권자가 불분명한 차입금의 이자)법 제33조제1항제11호에서 “대통령령으로 정하는채권자가 불분명한 차입금의 이자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 차입금의 이자(알선수수료, 사례금 등 명목 여하에 불구하고 차입금을 차입하고 지급하는 금품을 포함한다)를 말한다. 다만, 지급일 현재 주민등록표등본에 의하여 그 거주사실등이 확인된 채권자가 차입금을 변제받은 후 소재불명이 된 경우에는 그러하지 아니하다.1. 채권자의 소재 및 성명을 확인할 수 없는 차입금2. 채권자의 능력 및 자산상태로 보아금전을 대여한 것으로 인정할 수 없는 차입금3. 채권자와의 금전거래사실 및거래내용이 불분명한 차입금추가적으로, 초과인출금에 대한 차입금의 이자비용도 가사관련 비용으로 보아 인정되지 않습니다.즉, 사업용자산보다 부채가 더 큰 경우에 그 부채에 대한 이자분은 필요경비로 보지 않습니다.소득세법 시행령제61조(가사관련비등)①법 제33조제1항제5호에서 “대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.2.사업용 자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액양도세 계산시, 이자비용은 필요경비로 인정이 안됩니다주택이나 건물을 신축하는 과정에서 발생한 이자비용은 앞서 살펴본 바와 같이, 사업용 자산인 경우 취득가액에 포함이 되나양도소득세 계산시에는 포함되지 않습니다.즉, 건물을 신축하는 과정에 이자비용이 발생한 경우에는해당 이자비용은 상각기간에 걸쳐 비용화가 될 수 있으나 이를 처분하는 경우에는 양도세 계산시에는 비용으로 인정받지 못한다는 것입니다.종종 이를 헷갈려하시는 경우가 있으니 유의하시길 바랍니다.양도, 심사-양도-2020-0075, 2021.04.06[ 제 목 ]건설자금이자는양도소득세 필요경비로 인정되지 않음[ 요 지 ]소득세법상 열거된 필요경비 규정,대출금 아닌 금원으로 양도자산을 취득한 자와의 형평 등에 비추어건설자금이자는 필요경비로 반영할 수 없음양도, 사전-2014-법령해석재산-21894, 2015.02.25[ 요 지 ]사업용 고정자산의 건설에 소요된건설자금이자는 양도소득세 필요경비에 해당하지 않으며,가전제품 구입비용은 주택임대사업을 위한 것이므로 건물의 자본적지출액 등 필요경비에 해당하지 않고,일괄 양도시 부동산의 양도가액과 구분가능한 경우 전체 양도가액에서 이를 제외하는 것이며, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임정리하면,이상 상가, 오피스텔, 주택의 매입이나 건설에 소요된 이자비용의 처리에 대해 살펴보았습니다.원칙적으로 이자비용은 사업과 직접 관련된 경우에는 비용 인정이 되며, 취득이나 건설과정에서 발생한 경우에는 취득가액에 가산되고 완공 후에도 비용 인정이 됩니다.단, 업무무관자산 취득이나 초과인출금 및 채권자불분명이자 등은 인정되지 않습니다.특히, 해당 부동산을 처분할 때양도세 계산시에는 이자비용은 필요경비로 인정이 되지 않으니 주의가 필요한 부분입니다.by 상가,주택임대/세무기장/기장료/세무기장료/부산세무사

안녕하세요. 요즘책 작업을 하면서 정리한 양도소득세의 기본개념과 계산구조 등에 대해서 전달해 드리려 합니다.양도소득세를처음 접하시는 분들도 이해가 갈 수 있게 정리해봤습니다.1. 양도소득세 기본 계산 구조양도소득세는 큰 틀에서 보면실제로 양도한 금액에서 당초 실제로 취득한 금액을 뺀 시세차익에 대해 세금이 부과되는 것입니다.다만,세율과 장기보유특별공제는 부동산의 종류, 취득시기에 따라 달라지므로 복잡할 수 있습니다.양도가액① 부동산 등의 양도당시 실지거래가액- 취득가액① 실지 취득가액 ② 매매사례가액 ③ 감정가액 ④ 환산취득가액- 필요경비실가：설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용= 양도차익양도가액 - 취득가액 - 필요경비-장기보유특별공제토지·건물, 조합원입주권(승계취득한 경우는 제외)① 보유기간x2%(30% 한도)② 보유기간,거주기간x4%(각각 40%, 총80% 한도)= 양도소득금액양도차익 - 장기보유특별공제- 감면대상소득금액조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)- 기본공제1년 250만원 공제(미등기 양도자산은 적용 배제)= 과세표준양도소득금액 – (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제)x 세율① 단기세율 ② 일반세율 ③ 중과세율= 산출세액양도소득과세표준 × 세율- 세액감면, 세액공제전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액+ 가산세① 과소신고(무신고) 가산세 ② 납부지연 가산세= 자진납부할세액산출세액 - (세액공제 + 감면세액)2. 양도의 개념소득세법에서 양도란 자산에 대한등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 규정하고 있습니다.소득세법 제88조 [ 정의(2016.12.20 제목개정) ]1. 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.소득세법에서 열거하고 있는 과세 대상 자산을 유상으로 이전하는 경우에는 모두 양도소득세가 부과되는 양도에 해당합니다.경매, 교환, 물납, 대물변제, 수용 등의 경우 모두 유상으로 이전하는 양도에 해당하며,등기 이전이 되지 않았더라도 사실상 소유권이 이전된 것으로 볼 수 있는 경우에도 양도에 해당합니다.[양도소득세 과세 대상]양도소득세 과세 대상은 열거주의로서다음에 해당하는 자산을 양도하는 경우에만 양도소득세가 과세됩니다.구분내용부동산토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)부동산에 관한 권리부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권주식 등대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등* 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권기타자산사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권파생상품국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결제거래 파생상품(CFD), 주식워런증권(ELW), 국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품신탁 수익권신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득3. 양도가액양도차익 계산의 양도가액은양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도와 대가관계가 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말합니다.양도가액은 다음에 해당하는 금액을 포함하여 계산해야합니다.구분양도가액 포함 여부이자상당액양도가액포함(지급기일의 지연에 따라 발생하는 연체이자 제외)금전 외의 대가양도가액포함(상증법상 평가)양수인이 부담하는 양도세양도가액포함(순환논리 발생)채무 승계양도가액포함명도비양도가액포함<1> 이자 상당액당사자의 약정에 의한 대금 지급 방법에 따라 일정액에이자 상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자 상당액은 양도가액이 포함합니다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 포함하지 않습니다.<2> 금전 외의 대가 지급양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품 수량만이 명시된 경우에는 당해 양도자 산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 합니다.(소득세기본통칙 97-0…1)이때 시가란 상속세및증여세법에 따른 평가액으로 합니다.<3> 양도소득세 양수인 부담양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 실제 지급한 경우에는 대납한 양도소득세를 포함한 가액을 양도가액으로 합니다. 따라서대납한 세금을 합산하면 다시 양도소득세가 증가하므로 순환 논리에 빠지는 이슈가 발생합니다.따라서손피거래 등의 경우에는 합산에 대해서 충분히 검토하여야 합니다.<4> 채무 승계양도 자산의 채무를 취득자가 인수·변제하는 조건으로 양도하는 경우에는 해당 채무액은 양도가액에 포함합니다.<5> 명도비양도인이 부담할 명도비를 매수인이 부담하는 경우 매수인이 부담한 금액은 양도가액에 포함합니다.이외 교환, 일괄 양도, 추계 등의 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.4. 필요경비양도가액에서 필요경비를 뺀 금액을 양도차익으로 합니다. 이때 양도가액에서 공제하는 필요경비란‘취득가액’,‘기타필요경비’(자본적 지출액 등, 양도비 등)로 구분됩니다.필요경비취득가액실지가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액기타필요경비자본적 지출액 등양도비 등5. 취득가액취득가액은 다음의 순서로 적용합니다.(소득세법 제97조 제1항 제1호 나목)순서내용1. 실지 취득가액증빙서류에 의하여 확인되는 실제 거래된 가액(취득세 포함, 위약금, 해약금 등 제외)2. 매매사례가액조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 유사성이 인정되는 자산의 거래가액 (취득일 전후 각 3개월 이내)3. 감정가액취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액 (기준시가 10억 원 이하는 한 곳, 대출목적 감정가 제외)4. 환산취득가액양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액* 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가<1> 실지 취득가액실지 취득가액이란매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액으로서 약정되거나 지급된 금액 전부를 말하는 것으로 거래 내용의 사실관계에 따릅니다.구분취득가액 포함 여부이자상당액당사자의 약정에 따라 거래가액에 가산된 이자상당액포함(지연에 따라 추가로 발생하는 이자상당액은제외)취득세취득시 납부한 취득세포함(취득세의 가산세, 이혼에 따른 재산분할에 의한 취득세제외)(이월과세가 적용되는 경우 증여에 대한 취득세제외)부가가치세취득과 관련하여 부담한 부가가치세포함(매입세액 공제 받은 금액제외)중개수수료취득시 지급한 중개수수료포함(양도시 지급한 중개수수료는 기타필요경비에 포함)법무사 비용취득시 등기를 위해 지급한 법무사 비용포함소송비용소유권 쟁송에 직접 소요된 소송비용·화해비용포함(계약 해제와 관련된 소송비용, 명도소송비용, 퇴거소송비용제외)이외교환, 일괄취득, 건축 등 예외적인 거래들은 별도의 양도가액 산정기준을 따릅니다.<2> 매매사례가액실지거래가액을 확인할 수 없는 경우매매사례가액 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용합니다.매매매사례가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 의미합니다.소득세법시행령 제176조의2 [ 추계결정 및 경정 ]1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액(2009.02.04 개정)실가를 확인할 수 없는 교환거래 등의 경우에 매매사례가액을 적용하여 취득가액을 산정할 수 있으며,유사성은 조망권, 용도, 면적, 기준시가, 위치, 구조 등을 종합하여 판단합니다.<3> 감정가액감정가액이란 취득일 전후 각3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액을 의미합니다.기준시가 10억 원 이하의 자산은 하나의 감정평가법인 등이 평가 받은 금액도 인정합니다.다만,담보제공 목적 등의 감정평가액은 취득 당시의 시가를 반영한 합리적인 가액으로 볼 수 없으므로 인정받지 못합니다.<4> 환산취득가액환산취득가액이란다음의 산식으로 계산한 가액을 의미합니다.환산취득가액= 양도시 실지거래가액·매매사례가액·감정가액 * 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가환산취득가액 계산시 적용하는 기준시가는 양도, 취득일 현재의 고시된 기준시가를 의미합니다.만약, 고시되기 전에 부동산을 취득한 경우 기준시가는 소득세법시행령 제164조에 따라 계산 합니다.6. 기타 필요경비기타필요경비는‘자본적 지출액 등’과‘양도비 등’으로 구분됩니다.실제 지출한 기타필요경비는취득가액을 실가로 산정하는 경우에만 인정되며, 취득가액을 매매사례가액 등이외의 취득가액으로 산정하는 경우에는 개산공제액을 적용합니다.<1> 자본적 지출액 등양도가액에서 공제하는 자본적 지출액이란 소득세법시행령 제163조 제3항과 소득세시행규칙 제79조 제1항에 열거한 것으로 주요 항목들은 다음과 같습니다.(1) 부동산의 인테리어 공사비용 등자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비에 해당하는 비용은 자본적지출에 해당하며, 이에 해당하는지 여부의 판단은 사실관계에 따릅니다.자본적지출로 인정한 사례와 부인한 사례는 다음과 같습니다.구분사례자본적 지출 인정 사례-베란다 샤시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등의 내부시설의 개량을 위한 공사비(집행기준 97-163-29)-건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용(양도소득세집행기준 97-163-33)-건물개조비용(심사양도2003-18(2003.03.17.))-보일러 및 배관 개체 비용(심사양도2005-201(2006.01.31.))-건물 신축 및 증축공사(기획재정부재산-696(2010.07.16))자본적 지출 부인 사례-벽지·장판 또는 싱크대 교체비용 등(양도소득세집행기준 97-163-30))-장판 교체비 및 도배비용(심사양도2014-79(2014.05.08.))-붙박이장 설치비용(심사양도2010-127(2010.07.05.))-거실 천장 조명 및 도배공사(조심2010서1037(2010.07.29.))-방문, 싱크대 교체, 페인트 및 도배 비용(조심2008부4085(2009.03.10.))-비품(에어컨,세탁기,냉장고,TV등)구입 비용(조심2009중2298(2009.08.17.))-파손된 유리나 기와의 대체(조심2018서563(2018.04.10.))다만,개별적으로는 수익적지출로 볼 수 있는 비용이라고 하더라도 자본적 지출에 해당하는 공사의 부수공사로 인정되는 경우에는 자본적 지출로 공제받을 수 있습니다.(2) 취득 후 소유권 확보를 위한 쟁송비용자산을 취득한 후 소유권에 대한 쟁송을 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액은 자본적지출에 해당합니다.사해행위취소소송 중 양수인이 소송상 화해하면서 지급한 금액은 소유권확보를 위한 지출로서 필요경비에 산입하는 자본적지출액에 해당합니다.<2> 양도비 등자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음에 해당하는 것은 필요경비에 해당합니다.(1) 중개수수료취득시 지급한 중개수수료는 취득가액에 포함되며,양도시 지급한 중개수수료는 양도비 등으로서 필요경비에 포함됩니다.중개수수료는 지출증빙에 의하여 확인되는 경우에 공제를 받을 수 있으며,통상의 중개수수료보다 많이 지급한 경우에도 필요경비에 산입됩니다.양도소득세 집행기준 97-163-43중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입된다.(2) 세무사수수료, 컨설팅 비용양도소득세 신고서 작성을 위한세무사 수수료는 양도비 등에 포함됩니다.다만,부동산 매도를 위한 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비 등에 포함되지 않을 수 있습니다.2018년 4월 1일 이후 양도분부터 양도비 등에 해당하는 지출은 증명서류에 의해 증명되거나, 실제 지출 사실이 금융거래내역으로 증명되는 경우 양도비용으로 인정됩니다.참고하시면 좋은 관련된 내용의 글https://blog.naver.com/highyes_tax/222585834373[양도세전문세무사] 아파트 인테리어, 수리비용 양도세 혜택 어떻게 받을 수 있을까?필요경비 양도소득세를 계산할때 양도가액에서 필요경비 를 공제한 양도차익을 기준으로 합니다...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222505574076[양도세 전문 세무사] 손해 보고 판 부동산으로 절세하는 법 (양도차손 통산 여부)같은 해에 여러 개의 부동산을 양도하는 경우 손해 보고 판 양도차손 부동산은 다른 부동산의 양도소득세 ...blog.naver.comhttps://blog.naver.com/highyes_tax/222499472994[양도세 전문 세무사]1주택 비과세, 장특혜택 2년 거주 요건 충족하는 방법안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다. 양도소득세에 있어서 거주 기간의 문제는 비과세 및 장기보...blog.naver.com

1. 이사비용 개요​계약갱신청구권이 생긴 이후로 임대차시장에는 새로운 문화가 생겼습니다. 바로 이사비입니다. 원래 이사비는 임대차계약에서 임대인이 임차인에게 반드시 지급해야 하는 법적인 의무는 아닙니다. 법적으로는 임대인은 본인 소유 물건을 임차인이 사용, 수익할 수 있도록만 해주면 됩니다. 하지만 임대인 입장에서 임차인이 계약 이전에 나가기를 원한다면, 실비 성격의 이사비를 지급하는 것이 관행처럼 되어 있습니다. 반대로 임차인이 계약 이전에 나가기를 원한다면, 임대인이 종용한 것이 아니기 때문에 이사비를 요구하기는 어렵습니다.​이처럼 얼마전까지만해도 임대차계약 중에 계약을 조기 종료시킬 때만 이사비 문제가 불거졌는데요, [계약갱신청구권]이 생기고, [양도소득세 개정]이 이루어지고 나서는 이사비에 새로운 성격이 생겼습니다. 계약갱신청구권을 사용하지 않는 조건으로 이사비를 달라고 한다든지, 일시적 2주택에 협조하는 조건으로 이사비를 달라고 한다든지 하는 일이 잦아졌습니다. 좀 더 자세히 살펴보면,​계약갱신청구권은 1회에 한하여 임대차를 2년간 연장시키고, 보증금이나 월세를 5%만 증액시키도록 하여 임차인을 보호하는 제도입니다. 그러다 보니 임대인 입장에선 임대차계약이 끝날 때, 안그래도 전세보증금이 물가상승을 반영하지 못하고 있는 상태인데, 앞으로 2년간 그 보증금을 5%만 올려 유지해줘야 합니다. 그래서 내심 세입자가 계약갱신청구를 하지 않기를 원하지만, 세입자는 부담없이 2년을 더 살 수 있는 권리를 포기할 수 없습니다.​첫 번째 2년 만기가 다 되어가는 물건, 요즘이 그런 물건 많은 시즌입니다. 임대인이 현금이 급하지 않으면 관계없는데, 이런 집을 팔려고 내놓으면 문제가 생깁니다. 집을 사러 온 손님은 이런 물건을 ① 본인이 실거주할 것은 아니지만 전세금이 너무 싸서 실투자금이 많이 들어서 꺼리거나, ② 본인이 실거주하고 싶지만, 계약갱신청구권 거절을 못하여 실거주하기 어려운 경우가 생깁니다.​그래서 집주인이 집을 팔기 위해 세입자에게 계약갱신청구권을 사용하지 않는 조건으로 이사비를 제공하게 됩니다. 이때의 이사비는 이제까지 말하던 실비로써의 이사비가 아니고요, [주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제3호]에서 말하는 [서로 합의하여 임대인이 임차인에게 제공한 상당한 보상]에 해당합니다. 그래서 수천만원의 이사비도 등장하게 됩니다.​주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (생략)3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.​​한편 일시적 2주택으로 양도소득세 비과세 규정에서 이런 내용이 있었습니다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우, 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 신규 주택으로 세대 전원이 이사하여 전입신고해야 합니다. 그런데 신규주택 취득 당시에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우에는 처분과 전입 기간이 임대차계약 종료일까지로 연장된다고 하였습니다.​임차인은 임대차계약의 종료일까지 점유할 권리가 있으므로 임차인이 '임대차계의 종료일'에 이사를 나가도 법적으로 문제가 없습니다. 그러니 [임대차계약의 종료일]과 [처분/전입 유예기한]이 같은 날로 겹쳐서, 그 날 전입을 못하면 자칫 일시적 2주택 비과세 혜택을 못 받을 수도 있습니다. 그러니, 임대차계약 종료일 전에 임차인을 내보내고, 신규주택 매수자가 이사하여 전입해야 안전하다고 말씀드렸습니다. 이때 실무상 일주일 정도 전에 이사비를 주고 내보내라고 권해드립니다.​소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)① 2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(생략)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우​​2. 이사비용의 비용성격​양도를 원활하게 하기 위해서 이사비용을 지급했다면, 이사비용을 준 것은 그렇다 치고, 양도소득세에서 필요경비로 인정받을 수 있을까요? 그럴려면 이사비용이 양도차익에서 차감하는 필요경비라고, 법에 명시되어 있어야 합니다. 양도소득세에서 필요경비는 열거된 것만 인정하기 때문입니다. 그런데 법문을 보면 내용이 분명하지가 않습니다. 가장 해당 가능성이 높은 것이, [소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목]의 [매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용]이 될 것 같습니다. 계약갱신청구를 막기 위한 이사비, 양도세 비과세를 받기 위해 임차인을 내보내며 지급한 이사비는 어떨까요? 해석이 분분합니다.​소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.1. 취득가액(생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 (생략)2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것​소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)⑤법 제97조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용다. 공증비용, 인지대 및 소개비라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용​​3. 필요경비 긍정​(1) 사례 1​첫 번째 사례에서는 법문 그대로 매매계약에 명도 의무가 있었고, 명도 의무를 다하지 않을 경우에는 계약이 성립할 수 없었으므로, 명도 비용을 양도의 불가피한 비용으로 보아 경비로 인정한 케이스입니다.​조심 2011서15, 2011.03.25쟁점부동산의 매매계약서 특약사항에 매도인은 현 세입자를 2007.12.31.까지 책임지고 명도처리하며 잔금은 명도확인 후 지불한다고 되어 있는 점, 쟁점부동산의 임차인들(8개 업체) 중 ○○○ 등 6개 업체는 ○○○지방법원 화해조서(2007.9.4.)에 의하여 화해한 것으로 나타나는 점, 청구인이 ○○○과 2005.11.28. 계약한 부동산임대차계약서에는 보증금 30,000천원, 월 임대료 1,500천원으로 되어 있는 점, 청구인이 쟁점비용을 ○○○과 ○○○의 계좌로 송금한 내역이 나타나는 점 등으로 볼 때, 쟁점비용은 ○○○과 ○○○에 실제 지급된 것으로 보이고, 쟁점부동산의 매매계약을 체결하면서 임차인들의 명도의무를 이행함을 조건으로 잔금을 지불하는 것으로 되어 있어, ○○○ 등 2개 업체가 쟁점부동산의 명도를 거부할 경우, 청구인이 쟁점부동산의 매매계약서에 따른 명도의무를 이행하기 곤란한 사정이 있다고 보이는 바, 쟁점비용은 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 불가피하게 직접 지출한 비용으로 보아야 할 것이므로「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호의 양도자산의 필요경비에 포함된다고 할 것이다.​(2) 사례 2​두 번째 사례에서는 그 명목이 [화해금]이라고 표현되었지만, 역시 매매계약을 위해 불가피하게 지출된 점을 인정하였습니다.​서울행법 2007구단3087, 2008.01.09이 사건 부동산의 양도가액은 625,000,000원임이 분명하고, 원고가 이사건 부동산에 관한 소유권을 취득할 당시부터 이전 세입자들이 이 사건 부동산을 점유하고 있으면서 그 명도를 거부하고 있었기 때문에 이 사건 매매계약에 따른 명도의무를 이행하기 곤란한 사정이 있었고, 원고가 2000.12.19. ○○○ 주식회사 대표이사 한○○에게 이 사건 매매계약 체결에 따른 중개수수료, 건물 명도를 위하여 세입자들에게 지급할 화해금 등의 명목으로 38,500,000원을 지급하였으며, 한○○가 그 중 23,000,000원을 이 사건 부동산의 명도에 따른 화해금 명목으로 이전 세입자들에게 지급한 사실이 있다면, 원고가 지급한 위 돈은 사회통념상 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 불가피하게 직접 지출한 비용으로서 구 소득세법(2001. 3. 28. 법률 제6429호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항 제4호, 같은법 시행령(2001. 1. 29. 대통령령 17115호로 개정되기 전의 것) 제163조 제5항 제1호 소정의 양도비에 포함된다고 할 것이므로, 위 비용도 이 사건 부동산의 양도가액에서 공제되어야 할 필요경비에 해당한다.​​4. 필요경비 부정​(1) 사례 1​첫 번째 사례에서 필요경비를 인정받지 못한 이유는 무엇이었을까요? 이는 아마도, [매매계약을 이행하기 위하여 명도를 하지 않으면 안되는 상황]이 아니었기 때문일겁니다. 왜냐하면 명도를 하지 않고도 그 비용을 매매가액에 적절히 가감하는 것으로 매매계약이 체결될 수 있었기 때문입니다.​재산 -810, 2009.11.23【사실관계】○ 양도인은 단층상가 건물을 임대하던 중 2009.9월 건설법인에 매도○ 매수인이 세입자들을 퇴거시키기로 하고 양도인은 양도가액을 12억 7천만원으로 하여 2009.4월 가계약 체결○ 2009.9월 양도대금 12억 7천만원에 미합의 세입자 퇴거명도비 4천만원을 더한 13억 1천만원을 받고 양도자가 세입자를 퇴거시키는 조건으로 본계약 체결【회신내용】부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액에 의하는 것으로, 이 경우 임차인에게 지급한 건물명도비용은 필요경비에 해당하지 아니함​​(2) 사례 2​두 번째 사례에서는 아마도 양도자가 원활한 매매를 위해서 자진해서 세입자를 내보낸 것으로 보이는데요, 왜냐하면, 매매계약서 상에 명도의무가 있었다는 표현 대신에, 임의로 지출했다는 표현이 있기 때문입니다.​조심 2010서1180, 2010.12.28「소득세법」제97조 제1항은 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 양도비를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서 양도비를 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 규정하고 있는 바, 영업을 하던 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 쟁점비용은 청구인이 쟁점부동산의 원활한 양도를 위하여 임의로 지출한 것으로서, 자산을 양도하기 위하여 지출하는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 또는 철거비용 등 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용인 양도비로 보기 어렵다 할 것이다.(조심 ○○○, 2008.10.24. 같은 뜻).​​(3) 사례 3​세 번째 사례에서는 무엇이 문제였을까요? 긍정되는 사례와 큰 차이가 없어보이죠. 제 사견으로는, 이런 것이 아닐까 생각합니다. 우선, [부동산을 청구인 또는 청구인이 지정하는 자에게 명도하여야 한다]라고 표현하여, 명도를 끝내기 전에 양도가 이루어질 수도 있음을 시사했습니다. 그렇다면 매매계약을 이행하기 위해 불가피하게 지불하는 명도비가 아닐 수 있지요. 두 번째로는 이 합의서는 매도인과 임차인 사이에서 쓰인 것으로 보이는데요, 매도인과 매수인 사이의 계약서에 명도가 이루어지지 않으면 매매도 없다는 취지의 내용이 없었던 것이 문제가 아닐까 합니다.​조심 2013서0890, 2013.06.21 대법원 패소(서울행법 2013구단53939, 2014.02.07→대법원 심리불속행)임차인들과의 명도합의서 주요내용을 살펴보면, “1. …부동산을 2012년 6월 ○일까지 청구인 또는 청구인이 지정하는 자에게 명도하여야 한다, 4. 청구인은 임차인이 위 제1항 내지 제3항을 성실히 이행하여 그 결과 본 건 부동산에 대한 명도가 완료됨과 동시에 이사비 명목으로 금○원(쟁점명도비 지출 명세서 참조)을 임차인에게 지급한다, 5. 만일 임차인이 본 합의에도 불구하고 명도 의무를 지체한다면 그로 인해 발생하는 모든 민·형사상 책임을 진다”고 기재되었다. (중략) 「소득세법」제97조 제1항과 같은법 시행령 제163조에 의하면, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 “양도비”로 규정하고 있는 바, 쟁점명도비는 위 규정에서 열거하고 있는 양도비 또는 이와 유사한 비용에 해당한다고 보기 어렵다 할 것이므로 처분청이 양도부동산의 양도차익 등을 산정하면서 쟁점명도비를 필요경비에서 제외하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(국심 2007중418, 2007.4.9. 같은 뜻임)​​5. 결론​매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용을 정말로 엄격하게 적용한다면, 이사비용을 필요경비로 인정받을 수 있을 것으로 보입니다.​① 매매계약에 따른 인도의무여야 합니다. 분설하면, 매매계약 효력이 발생하기 위해, 임차인의 인도의무를 요건으로 하고 있어야 합니다. 반대로 말하면, 임차인의 인도 없이는 매매계약도 성립할 수 없음을 특약사항으로 분명히 명시해야 합니다.​② 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하여야 합니다. 양수자가 아니라 양도자가 지출해야 하는 것은 물론이고요, 매매계약 이전에 이미 양도자의 지출이 이루어졌음을 의미하고, 양도가액에 이사비를 적절히 가감하는 것으로는 안 됩니다. 이사비를 가감해서 해결될 문제 같았으면, 인도 의무 없이도 가액만 적당하면 매매계약은 성립할 수 있었음을 시사하기 때문입니다.

1. 임대보증금 보증보험 가입 대상​세간에서 말하는 주택임대사업자는 대부분 민간매입임대주택을 임대하는 자인데요, 임대보증금보증보험(이하 “보증보험”)에 가입하여야 한다고 되어 있습니다. 어떤 분들은 나대지에 주택을 지으면서부터 주택임대사업자로 등록하는 경우가 있는데 이런 것은 민간건설임대주택이라고 합니다. 이 경우도 가입 대상입니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)① 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.1. 민간건설임대주택2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제38조(임대보증금에 대한 보증 가입 등)① 법 제49조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 100호를 말한다.② 법 제49조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택의 임대사업자는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사, 임시 사용승인 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인, 임시 사용승인을 신청하기 전에 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다.​​2. 내용​(1) 금액​들어가기에 앞서, 법에서는 임대사업자가 자기 물건을 담보로 하여 대출을 받을 수도 있고, 자기 물건을 세입자에게 임대할 수도 있다고 전제하고 있습니다. 이때 대출을 해준 은행에서는 채권을 담보하기 위하여 물건에 근저당권을 설정할 것이고, 세입자는 전세보증금을 담보하기 위하여 점유와 주민등록 그리고 확정일자를 갖추어 우선변제권을 확보하고 보증금을 지키려 합니다. 근저당권 설정과 확정일자는 먼저 갖춘 순위대로 보호받게 됩니다. 그 중에서도 특히 세입자에 대한 전세보증금을 초점으로 하는 보험이라고 생각하면 되겠습니다.​내용을 살펴보면, 일단 보증보험은, 세입자로부터 받은 임대보증금 전액에 대하여 보증보험을 가입하는 것이 원칙입니다. 하지만 전액을 가입하지 않고 일부만 가입해도 되는 경우가 있습니다. 아무래도 보험으로 보호되는 금액이 클수록 보험료도 비싸지기 때문에, 임대인은 일부만 가입할 수 있으면 좋습니다. 또는 일부 가입 대상금액이 0이 되는 경우에는 아예 가입하지 않아도 되기도 합니다. 대신 까다로운 요건을 여러 개 충족하여야 합니다.​① 우선, 근저당권이 세대별로 분리되어야 합니다. 근저당권이든 우선변제권이든 구분등기가 되는 물건 단위로 설정하게 되는데요, 여러 세대가 있는 상태에서 세대별로 근저당권이 설정된다는 뜻은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 등을 의미하고, 단독주택, 다가구주택은 일부가입이 불가하다는 뜻입니다. 이런 물건의 경우는 보통 물건에 대해 채무불이행으로 경매가 개시되면 문제없는 다른 세대까지 통째로 경매되기 때문에, 모든 세입자가 영향을 받습니다. 그러니 보증금 전액에 대해 보험 가입을 시키는 것입니다.​② [저당권으로 보호되는 채권]와 [우선변제권으로 보호되는 보증금 채권]이 경합할 때, 보증금보다 선순위채권이 없어야 합니다. 그 이유는, 물건에 대해 경매가 개시되면 선순위채권자가 먼저 배당을 받고, 이어서 후순위채권자가 배당을 받는데, 세입자가 후순위채권자이면 보증금을 날릴 위험이 커집니다. 부동산 관련 경험이 있으신 분이라면 처음부터 선순위채권이 있는 물건 자체를 조심하겠지만, 어쩔 수 없이 세입자가 후순위채권자일 때는 보증보험 일부 가입을 허용하지 않겠다는 것입니다. 전부 가입시켜서 보호해주라는 뜻입니다.​③ 세입자는 대항요건과 확정일자를 갖추거나 좀 더 강한 전세권 설정을 통해 제3자에 대하여 널리 우선변제권이 보장되어야 합니다. 반대로 말하면, 우선변제권이나 전세권을 갖추지 않은 세입자는 경매가 개시되면 담보권을 설정한 사람보다 순위가 밀리게 되어 보증금을 날릴 위험이 커집니다. 부동산 관련 경험이 있으신 분이라면 전세나 월세로 들어가자마자 제일 먼저 우선변제권을 확보하겠지만, 어쩔 수 없이 세입자가 그런 것을 누락하는 경우에는 보증보험 일부 가입을 허용하지 않겠다는 것입니다. 전부 가입시켜서줘야 합니다.​④ 마지막으로 임차인이 일부가입에 동의해주어야 합니다. 임차인은 당연히 자기의 보험금이 전부 보호되는 것을 원하게 되는데요, 그럼에도 불구하고 일부 가입을 하는 경우에는 임차인에게 위험성을 미리 고지해주라는 의미로 해석됩니다.​이렇게 일부만 가입하는 경우에는 얼마나 가입해야 할까요? 일단 기본 원리는, 주택가격의 60%는 경매에 넘어가더라도 회수가 가능하다는 생각을 가지고 있습니다. 만약 그 금액으로 보증금과 그 밖에 대출을 다 커버해주고도 남는다고 하면, 가입을 할 필요가 없습니다. 만약 보증금과 대출을 커버하기에 모자라는 금액이 있다면 그 금액만 가입을 하면 됩니다. 다시 식으로 정리하면 [보증금 + 대출금액 – 주택가격*60% = 일부가입 대상금액]입니다. 이때 주택가격이 크게 잡힐수록 일부가입 대상금액은 적어질텐데요, 주택가격은 감정을 받은 경우 그 금액이고, 감정을 받지 않으면 공시가에 130% ~ 190%를 곱한 금액을 주택가격으로 합니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)② 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증대상액은 임대보증금 중 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 제외한 금액으로 한다.③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증대상으로 할 수 있다. 이 경우 주택가격의 산정방법은 대통령령으로 정한다. 1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우3. 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우4. 임차인이 이 항 각 호 외의 부분 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증대상으로 하는 데 동의한 경우5. 그 밖에 제1호에서 제4호까지에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제39조(보증대상액)① 법 제49조제3항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령에서 정하는 금액”이란 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액을 말한다.② 법 제49조제3항 각 호 외의 부분 후단에 따른 주택가격의 산정방법은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 한다.1. 감정평가법인등이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조에 따라 감정평가액을 산정하는 방법2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조부터 제18조까지의 규정에 따라 공시된 가격(준주택의 경우에는 「소득세법」 제99조제1항제1호다목에 따른 기준시가를 말한다)에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율을 곱하여 산정하는 방법​​(2) 기간​보험가입기간은 등록 말소일까지입니다. 그러니까 임대사업자를 유지하는 동안은 계속 가입이 유지되어야 합니다. 임대사업자등록을 먼저 하고 세입자를 받은 경우에는 임대차계약 개시일부터 하면 되고, 세입자가 있는 상태에서 임대사업자등록을 한 경우 등록일부터 시작하면 됩니다.​보험료를 한 번에 내기에는 부담이 크기 때문에 1년 단위로 산정해서 내게 됩니다. 그러다가 임대인이 보험료를 안 내게 되면 보험사에서 보험상품을 해지시킬텐데요, 이때 일단 임차인이 보험료를 내고 나서 보험을 유지할 수도 있습니다. 나중에 구상청구의 대상이 됩니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)④ 제1항에 따른 보증의 가입기간은 다음 각 호의 시점부터 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 날(임대사업자 등록이 말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지로 한다. 이 경우 임대사업자는 제1항에 따른 보증의 수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부할 수 있다.1. 제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택: 사용검사를 받은 날(사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 그 날을 말한다)2. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우: 민간임대주택 등록일3. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는 경우: 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일⑤ 제1항에 따른 보증에 가입한 임대사업자가 가입 후 1년이 지났으나 제4항에 따라 재산정한 보증수수료를 보증회사에 납부하지 아니하는 경우에는 보증회사는 그 보증계약을 해지할 수 있다. 다만, 임차인이 보증수수료를 납부하는 경우에는 그러하지 아니하다.⑥ 제5항에 따라 보증회사가 보증계약을 해지하는 경우 보증회사는 보증계약 해지 사실을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 알려야 한다.​​3. 면제​주택임대사업자이면서 아예 보증보험을 가입하지 않아도 되는 경우가 있습니다.​① 임차인의 보증금이 최우선변제대상인 경우에는 어차피 주택임대차보호법에 의해 보호되므로, 보증보험을 가입할 필요가 없습니다. 현행법상 서울 기준으로 보증금 5천만원까지는 최우선으로 보호됩니다. 이 경우에도 세입자에게 [임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서]를 받도록 되어 있습니다.​② 공공주택사업자가 조치를 취했거나, 임차인이 미리 보험에 가입했길래 임대인이 보증금수수료를 보전해준 경우에도 보증보험 가입이 면제됩니다. 보증보험에 가입한 것과 똑같은 효과를 내기 때문입니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)⑦ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니할 수 있다.1. 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우2. 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 취한 경우3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우​​4. 기타​(1) 보증수수료보증보험은 주택보증보험공사(HUG), 서울보증보험 등에서 취급하는데, 수수료율은 제각각입니다. 이 수수료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하는 것이고, 월세에 얹어서 받는 방식으로 합니다.​(2) 신고임대사업자가 보증보험에 가입하였으면 구청에 신고해야 합니다. 그래야 의무를 제대로 이행한 것으로 보고 과태료 등을 물리지 않습니다. 또한 임대사업자는 보증보험에 가입하고 나서 보증서를 세입자한테도 줘서, 세입자가 임대보증금을 지킬 수 있다는 사실을 알 수 있도록 해줘야 합니다.​(3) 과태료얼마 전까지만 해도 보증보험에 가입하지 않으면 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금 대상이었습니다. 하지만 형사처벌로 다스리기는 너무 과하다는 의견이 많아서 9월 14일에 행정과태료로 바꾸었습니다. 최대 3천만원을 한도로 보증금의 10%를 과태료로 부과합니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)⑧ 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증수수료의 납부방법, 소요 비용의 부담비율, 보증대상 임대보증금의 범위, 보증의 가입ㆍ유지ㆍ탈퇴 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제40조(보증수수료의 납부방법 등)법 제49조제7항에 따른 보증수수료의 납부방법, 보증수수료의 부담비율 등은 다음 각 호와 같다. 1. 보증수수료의 75퍼센트는 임대사업자가 부담하고, 25퍼센트는 임차인이 부담할 것. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증수수료는 임대사업자가 전액 부담한다.2. 보증수수료는 임대사업자가 납부할 것. 이 경우 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수하되 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하여야 한다.3. 법 제49조제4항에 따라 보증수수료를 분할납부하는 경우에는 재산정한 보증수수료를 임대보증금 보증계약일부터 매 1년이 되는 날까지 납부할 것​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제38조(임대보증금에 대한 보증 가입 등)③ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입하였으면 지체 없이 해당 보증서 사본을 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.④ 제3항에 따라 보증서 사본을 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대보증금에 대한 보증기간이 끝날 때까지 보증서 사본을 보관하여야 한다.⑤ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 임차인이 해당 민간임대주택에 입주한 후 지체 없이 보증서 및 보증약관 각각의 사본을 임차인에게 내주어야 한다.⑥ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증 가입 여부를 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 공고하여야 한다. 가입한 보증을 해지하거나 변경하는 경우에도 또한 같다.​구 민간임대주택에 관한 특별법 제65조(벌칙)② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.9. 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 하는 임대사업자로서 보증에 가입하지 아니한 자​민간임대주택에 관한 특별법 제67조(과태료)⑤ 제49조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니한 임대사업자에게는 임대보증금의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다. 이 경우 그 금액이 3천만원을 초과하는 경우에는 3천만원으로 한다. <신설 2021. 9. 14.>

컨설팅 비용이 양도소득세 경비로 공제되는지 여부안녕하세요. 문용현 세무사입니다.양도소득세 신고시, 취득가액 뿐만 아니라 취득세, 중개사수수료, 법무사수수료, 세무사 수수료, 그 외의 자본적지출에 해당하는 비용이 있다면 모두 경비로 공제 가능합니다. 이에 대한 자세한 사항은 과거 포스팅한 내용을 참고하시면 됩니다.● 취득시 지출항목취득세, 등록세, 중개수수료, 법무사비용, 인지대, 국민주택채권할인료 등● 보유시 지출항목발코니개조, 샷시설치, 확장공사, 보일러 설치 비용 등의 자본적 지출액● 양도시 지출항목중개수수료(공인중개사 등), 광고비, 컨설팅 비용(세무사 등) 등양도소득세 신고 시 경비로 공제 가능한 지출(취득, 보유, 양도시 지출 증빙을 모두 챙기자)양도소득세 신고 시 경비로 공제 가능한 지출 (취득, 보유, 양도시 지출 증빙을 모두 챙기자) 안녕하세요. ...blog.naver.com위의 경비 이외의 부동산 취득과 양도와 관련된컨설팅 비용이 있다면 이는 경비로 공제 가능할까요? 안타깝지만 불가능합니다.양도소득세 신고시 경비로 공제될 수 있는 항목은 부동산의 취득 및 양도에 '직접적'으로 관련되어 있는 지출이어야 합니다. 현재 예규에서는 컨설팅용역수수료는 부동산의 취득 및 양도에 '직접적'으로 관련된 지출이라 보기 어렵다는 입장입니다.법규재산2013-217컨설팅 비용이 양도가액에서 공제하는 양도비에 해당하는지 여부[ 요 지 ]양도비는 해당 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 부동산 매도를 위해 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 양도비 등에 포함되지 아니함[답변내용]위 사전답변 신청 내용과 같이, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 자본적 지출액과 양도 자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 및 양도비 등으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 해당 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 양도자가 부동산 매도를 위해 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 「소득세법 시행령」제163조제5항에 따른 양도비 등에 포함되지 아니하는 것입니다.양도, 조심-2019-부-0565, 2019.06.18[ 제 목 ]쟁점부동산을 양도하면서 쟁점컨설팅용역을 제공받고 지급한 쟁점비용을 필요경비 불산입하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]부동산의 매매와 관련하여 이미 별도로 중개수수료를 지급한 것으로 나타나고, 쟁점법인이 청구인에게 동 보고서를 제출하고 매수자를 연결하여 주었다는 등의 사실만으로는 쟁점컨설팅용역의 대가비용이 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 보기는 어려우므로 처분청이 쟁점비용을 필요경비 불산입하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음