부모님과 아파트 교환 관련해서 질문드려요.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 부동산 맞교환, 가족 간 저가양도 등 특수거래를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다.이번 포스팅은 소유권 이전 방식 중 끝판왕이라 볼 수 있는'가족간 부동산 맞교환'에 대해 설명 드리겠습니다.‘부동산교환거래’는 쉽게 말해서 서로의 부동산을 매도하는 것인데 그 대가를 현금이 아닌 부동산으로 받는 양도행위로서 여러 소유권 이전방식 중에서 가장 어렵고 난해할 수 있는 거래입니다.가족간 매매거래는 당사자가 양도자와 양수자로 구분되지만, 교환은 쌍방 모두 양도자와 양수자에 해당합니다. 따라서 교환은 당사자 모두가 양도소득세와 취득세의 납세의무자가 되므로 각자에게 적용되는 서로다른 세법 규정을 모두 검토해야하며, 만약 교환하는 부동산의 가치가 동일하지 않은 경우에는 증여세가 추가로 부과될 수 있습니다.교환, 저가양도, 부담부증여 등 가족 간 소유권이전 방법과 관련된 내용 역시 저희 세로움에서 집필한 책에 자세한 내용이 설명되어 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 될 것 같습니다.https://search.shopping.naver.com/book/catalog/46406818625?cat_id=50005825&frm=PBOKMOD&query=%EC%BD%94%EC%9D%B8%EA%B3%BC+%EC%84%B8%EA%B8%88%2C+%EA%B7%B8%EB%A6%AC%EA%B3%A0+%EC%9E%90%EA%B8%88%EC%B6%9C%EC%B2%98%EC%A1%B0%EC%82%AC+%EC%9D%B4%EC%95%BC%EA%B8%B0&NaPm=ct%3Dluqfeu0o%7Cci%3Dc7a93bbfb2f66e35d5b6c744f364de7060eefd90%7Ctr%3Dboknx%7Csn%3D95694%7Chk%3D9143188ce6268420328616b3f5962162d53e678a코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com1. 부동산 맞교환이강력한 절세방안인 이유블로그에서 부동산교환세금에 대해 여러번 다뤘지만, 이번 글은2024년 최신 세법에 맞춰 새롭게 작성된 내용입니다.내용이 어려울 수 있어 결론부터 먼저 말씀드리면 부동산 맞교환으로 절세효과를 얻을 수 있는 이유는 크게 3가지로 구분됩니다.(1) 부동산 교환가액 산정부모자식간 부동산을 교환할 때부모님 소유의 부동산은 실제시세보다 저렴하게, 자녀 소유의 부동산은 실제시세보다 비싸게 산정할 수 있습니다.20억짜리 부동산을 10억원에 사오면 차이 10억원에 대한 증여세를 내야하지만,교환은 각 물건의 차이를 줄일 수 있기 때문에 증여세를 대폭 절세할 수 있는 것입니다.(2) 교환에 따른 추가증여공제일반적으로 알고 계시듯 자녀에게 현금을 증여할 때 10년 동안 5천만원은 세금 없이 증여할 수 있습니다. 여기에 추가로 2024년부터는 결혼했거나 출산한 자녀에게 추가로 1억원을 세금 없이 증여할 수 있습니다.하지만, 부동산교환거래의 방식으로 증여할때는 위 1.5억원 증여공제 외 추가로최대 3억원의 증여공제를 더 받을 수 있습니다.증여 방식을 부동산맞교환으로만 변경한다면 현금으로 증여했을 때 받을 수 있는 공제금액의 최대 6배까지 추가공제를 받는 것이죠.(3) 상속세 절세부동산을 증여하시려는 분들 중 대부분은 향후 상속세를 함께 걱정하고 계십니다. 현금, 부동산을 증여하려는 이유도 최대 50%의 상속세를 줄이기 위해 미리미리 증여해야한다고 알고 계시기 떄문일겁니다.많은 분들이 아시는 것처럼돌아가시기 10년 이내에 자녀에게 증여한 재산은 모두 상속재산에 합산됩니다. 쉽게 말해 상속세를 줄이기 위해 돌아가시기 1년 전에 자녀에게 증여하더라도 결국 동일한 상속세가 나오는 것이죠.하지만교환을 통하여 줄인 증여재산은 상속재산에 합산되지 않습니다.따라서 부모자식간 부동산맞교환으로 세금 없이 증여 한 뒤 일반적인 현금 증여를 한번 더 할 수 있습니다. 아니면 부동산 교환을 여러번 함으로써 게속해서 상속재산을 줄여나갈 수 있는 것입니다.2. 부동산 맞교환 실제 절세사례(25억원 증여, 총세금 9억원→ 2억원)Previous imageNext image실제 세로움에서 진행해드렸던 절세사례입니다. 총 예상세액 약 9억원에서 최종 약 2억원으로 7억원 가량의 세금을 줄인 사례입니다.각자의 사실관계에 맞는 가장 적절한 절세플랜을 계획하면 이정도의 세금이 줄어들 수도 있구나 참고하시면 될 것 같습니다.✔부모님 소유 A주택 : 시세 25억원(전세보증금 4.5억원)✔자녀 소유 B아파트 : 시세 9억원(은행 채무 4억원)✔부모님과 자녀세대는 각각 해당 주택만을 보유한 1세대 1주택자세목부동산 증여교환양도세없음0원증여세약 8억원0원취득세약 1억원약 8천만원합계약 9억원약 8천만원절세가능액약 8.2억원위 사례에서 부모님의 25억원짜리 주택을 단순히 증여한다면증여세와 취득세는 약 9억원이 발생합니다.이때 증여방식을 단순히 부동산을 증여하는 것이 아닌 교환으로 바꾼다면 약9억원의 총세액이 1억원도 안되게 바뀔 수 있게 됩니다.부모님의 주택은 교환 시기를 조절하여 공시가가 적용될 수 있도록 하였고,공시가 12억원을 기준으로 양도세 비과세 적용받아0원,자녀의 아파트는 시세 9억원을 기준으로 양도세 비과세 적용받아0원,증여세는 교환시 적용받는 증여재산공제액 이내의 차액이므로0원승계하는 채무를 고려하여 부모님과 자녀세대에 적용되는 취득세를 계산해보면 합계 약8천만원의 세금만 발생합니다.일부 요건들만 충족시키도록 만들어서 부동산 교환을 활용하여 결국 9억원의 세금을 취득세 8천만원만 내면 되도록 바꾼 것입니다.다만, 교환으로 인한 증여효과는 A주택의 시세인 25악원이 아니라 B아파트를 대가로 넘기고 승계한 채무를 고려한다면 약 16억원의 증여효과를 얻을 것입니다.하지만 교환을 한 뒤 자녀가 다가구주택을 2년 이상 보유 후 제3자에게 1세대 1주택 비과세로 양도하고, 해당 자금으로 부모님에게 교환으로 넘겼던 B아파트를 다시 시세보다 저렴한 저가양도로 사온다면 2번의 가족 간 거래로 결국 25억원의 재산을 약간의 양도세와 취득세만 내고 모두 가져올 수 있습니다.즉, 동일하게 25억원의 재산을 가지고 오면서 9억원하던 세금이 거의 발생되지 않는 것이죠. 시간을 두고 여러 방식의 적절한 증여플랜을 세운다면 비교할 수 없을 정도의 세금이 줄어들 수 있습니다.중요한 것은 절세방안이 가능한 요건들을 충족할 수 있도록 미리 준비해야 하므로 세무사님과 최소한의 시간을 두고 계획하는 것입니다.3. 부동산교환 양도소득세교환은 당사자 모두 양도소득세 납세의무자가 되므로 부동산 외 현금의 지급, 채무의 승계 등 교환의 내용에 따라 각자의 양도가액이 달라질 수 있습니다. 또한 특수관계인 간의 교환인 경우 저가양도에서 적용됐던 부당행위계산의 부인 규정이 동일하게 적용되므로교환의 대가가 상이한 거래라면 각자에게 적용되는 양도가액 역시 달라질 수 있습니다.교환은 다음과 같이 2가지로 구분할 수 있습니다.세법에서 시가 산정 절차 또는 차액 정산 절차를 수반하지 않은 단순한 교환은 교환의 실가가 불분명한 경우에 해당할 수 있으며, 단순하지 않은 교환은 실가가 분명한 경우에 해당할 수 있습니다. 각 상황에 따른 양도가액 산정 기준은 다음과 같습니다.(1) 실가가 분명한 경우양도가액은 교환으로 인하여 취득하게 되는 부동산의 가액에 현금 수수가 있다면 해당 금액을 가감하여 산정합니다. 만약 특수관계인 간 거래로서 부당행위계산의 부인 규정이 적용되는 경우에는 저가양도와 동일하게 양도가를 산정합니다.(2) 실가가 불분명한 경우에는교환계약서에 기재한 교환가액에도 불구하고 과세관청에서 매매사례가액, 감정가액, 기준시가에 따라 양도가액을 결정하여 양도소득세를 추징할 수 있습니다. 추계과세란 납세자가 허위로 신고한 경우 과세관청이 추정하여 결정한다는 의미입니다. 실지거래가액을 알 수 없다고 인정되는 경우 「소득세법」에 따라 추계의 방식으로 과세함에 있어서 명확한 근거규정은 없지만 과세 형평 재고를 위해 부과할 수 있는 것으로 해석할 여지가 있습니다.[교환거래 사례2]✔부모님 소유 A 주택: 시가 10억 원✔자녀 소유 B 주택: 시가 8억 원✔A 주택과 B 주택을 교환하면서 정산차액 2억 원을 지급하는 경우① 부모님 양도가:10억 원(취득하는 부동산 8억 원 + 받은 현금 2억 원)② 자녀 양도가:8억 원(취득하는 부동산 10억 원 – 지급한 현금 2억 원)가치가 상이한 부동산을 교환하면서 차액에 대하여 현금으로 지급하는 경우 양도가는 취득하는 부동산 가액에서 수수한 현금 금액을 가감하여 산정합니다.4. 부동산교환 증여세부모자식 간 부동산교환거래를 하는 경우 지급하는 현금과 승계하는 채무를 고려한자산의 가치가 서로 다르다면 적은 대가를 지급한 당사자가 얻은 재산적 이익을 증여받은 것으로 보아 증여세가 부과될 수 있습니다.<1> 교환금액모든 교환거래에 증여세를 부과하는 것은 아니며, 교환하는 자산의 차이가min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우 증여세가 부과됩니다.교환에 따른 양도소득세 계산 시 부당행위계산 부인이 적용되는 대상이 min(시가의 5%, 3억원)인 것과 비교하면 증여세법에서는 그 범위를 보다 넓게 보고 있습니다.<2> 증여세 계산교환금액의 차이가 min(시가의 30%, 3억원)을 초과하는 경우로서 증여세 과세대상 금액은교환차액에서 min(시가의 30%, 3억원)을 뺀 금액으로 규정하고 있습니다.즉, 부모님 소유 10억원의 아파트를 받으면서 자녀 소유 8억원의 아파트를 교환의 대가로 넘기는 경우 차액2억원은 시가의 30%와 3억원 이내의 금액에 해당하므로 추가 증여세 없이 교환이 가능한 것입니다.현금 2억원을 증여하는 경우 3천만원의 증여세가 발생하게 되지만, 교환의 경우 세금 없이 처리가 가능하며 내용에 따라서 훨씬 큰 금액의 세금이 줄어들 수 있습니다.5. 유의할 사항실제로 부동산교환거래를 신고하면국세청으로부터 많은 연락을 받게 됩니다.법에서 규정하지 않는 여러 가지 세무상 이슈들이 존재하고, 절세효과가 큰만큼 국세청에서도 쉽게 넘어갈 순 없습니다. 실제로 서로 다른 건에서 같은 쟁점인데도 불구하고 담당 조사관님들마저 다른 의견으로 연락주시는 경우도 있었습니다.<1> 양도소득세교환계약서에 기재한 교환가액이 객관성을 띄는 적정한 실가로 보기 어렵다면교환계약서를 작성했음에도 불구하고 과세관청이 산정한 적정한 금액으로 결정될 수 있습니다.이에 따라 비과세가 적용되지 않거나 고가주택인 경우에는 예상하지 못한 상당한 세금과 가산세가 추징될 수 있으니 유의해야 합니다.납세자가 직접 추계과세로 소득세를 신고납부할 수 있는지 여부에 대한 판단은 별개의 문제이며, 예외적으로 시가 감정을 하지 않더라도 객관적인 시가를 반영할 수 있는 자료에 의거하여 정산차액을 지급하는 등의 교환거래는 실가가 분명한 경우로 인정되는 경우도 있으므로 판단은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.<2> 저가매매와 고가매매의 기준가치가 상이한 교환은 당사자별로 저가양도가 되기도 하며 고가양도가 되기도 합니다.해당 거래의 차액이 일정금액 이상인 경우 증여세가 부과되는데 이때 판단기준금액에 대한 규정이 명확하지 않습니다.일반적인 양도계약은 양도자와 양수자, 증여계약은 증여자와 수증자로 구분되므로 세법에서도 각 당사자에 적용되는 내용에 대해 구체적으로 규정하고 있습니다. 반면 교환은 당사자 모두 양도·양수자가 되며, 각 당사자에게 적용되는 규정이 쌍방당사자일 때 발생할 수 있는 모든 사례를 포함하지 못하고 있습니다. 이렇게 법 규정이 충분하지 못한 경우에는 예규 또는 판례 등을 참고하여 실무를 진행해야하지만, 교환거래의 경우 이마저도 부족한 부분이 많습니다. 따라서 교환거래는 해당 컨설팅에 대한 경험과 전문성이 충분한 세무전문가와 함께 진행하시는 것이 보다 안전할 것입니다.<3> 취득세세법에서 교환의 취득세는 일반적인 매매거래와 동일하게 규정하고 있습니다. 교환은 서로에게 매매하는 것으로서 당사자 모두 매매로 인한 취득세율이 적용됩니다. 따라서 교환 당사자가 보유하고 있는 주택 수에 따라 다주택자 취득세 중과세율이 적용될 수 있습니다. 만약 교환하는 주택 외 주택을 추가로 보유하고 있다면 일시적 2주택을 활용하여 중과세율을 피할 수 있습니다.교환은 당사자 모두가 취득세 납세의무자이므로 대가가 상이한 부동산을 교환하는 경우 문제가 발생합니다. 현행 세법은 낮은 가치의 부동산을 취득하는 당사자의 취득세에 대해 취득하는 부동산의 가치를 기준으로 부과하는 것이 아닌대가로 지급한 높은 가치의 부동산을 기준으로 취득세를 부과하고 있습니다.다만, 교환에 따른 취득세는 법에 명확하게 규정하고 있지 않아 실무에서 다양한 해석의 여지가 존재하며,교환의 내용에 따라 경정청구를 통해 취득세를 환급받을 수 있는 사례도 있으니면밀한 검토를 통해 취득세에서 불리함이 없도록 진행해야 합니다.<4> 교환거래 인정 여부가장 중요한 것은 교환거래의 인정 여부입니다. 교환거래는 거래의 특성상 제3자 간 거래 비중이 많지 않으며, 절대적인 거래 수도 적어 사회통념상 합리적인 교환거래를 특정하기가 쉽지 않으며, 세법에서도 적정한 것으로 인정되는 교환거래의 구체적인 기준에 대해 규정하고 있지 않습니다.따라서 교환거래를 계획하여 실행했지만 교환가치의 객관성, 정산차액 지급여부, 담보되어 있는 채무의 종류와 승계 가능여부 등 사실관계에 따라 거래의 실질이 교환으로 인정되지 못하는 경우도 발생하고 있습니다. 교환거래에서 가장 중요한 부분은 객관적인 교환거래로서 적법한 형식과 실질을 갖추어 거래 자체가 인정되지 못하는 결과를 방지하는 것입니다.정리하며,부동산교환거래는 부모님이 1세대 1주택자로서 저가양도를 활용하여 적은 세금으로 자녀에게 자산의 이전하고 싶지만, 자녀가 저가양도를 위한 자금력이 부족하거나 이미 주택을 보유하고 있어 2주택자가 되는 것이 부담스러운 경우 교환을 통하여 해결할 수 있습니다.이외에도 아래와 같이 절세효과뿐만 아니라 다양한 사례에서 유용하게 활용할 수 있는 컨설팅입니다.다만, 활용 범위가 넓은 만큼 컨설팅의 난이도가 높고 관련 규정이 충분하지 못하여 다양한 해석의 여지가 있을 수 있으므로, 발생할 수 있는 세무상 쟁점들을 사전에 꼼꼼히 살펴 교환거래 후 예상하지 못한 세금이 추징되지 않도록 해야 할 것입니다.(1) 부모님과 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 각자가 서로의 주택에서 거주하고 있으며, 계속해서 거주를 원하는 경우 임대차계약 등 없이 효율적으로 소유권 이전 가능(2) 저가양도 진행을 하기 위한 자금이 충분하지 않은 경우 소유하고 있는 부동산을 대가로 활용하여 저가양도와 동일한 효과를 얻을 수 있음(3) 부모님이 향후 시세가 오를 것으로 예상되는 주택을 증여하고 싶지만, 자녀가 이미 주택을 보유하고 있는 경우 교환을 통하여 양도소득세 문제 해결 및 증여세를 절세할 수 있음(4) 주택을 보유하는 세대가 일시적 2주택, 혼인합가 비과세 등 일정 기간 내 주택을 양도해야 하는 경우 유사한 상황에 놓인 제3자와 교환을 통하여 당사자 모두 양도기간 문제를 해결할 수 있음세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,교환계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크세금 없이 4.5억원 증여받는 방법 - 가족간 저가양도 세금과 유의사항 총정리https://blog.naver.com/highyes_tax/223410379988가족간 증여vs매매 어떤방법이 더 유리할까?https://blog.naver.com/highyes_tax/222337935363한국부동산원 “부동산 거래신고 소명, 자금소명 대응사례”- 소명서 작성 방법 및 대응방안https://blog.naver.com/highyes_tax/22336864616450m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 가족간에 상호 증여를 하는 경우에 발생할 수 있는 문제점에 대한 것입니다.세부적으로 살펴보면,2023년부터 취득세와 양도세 개정으로 인한 불이익이 증가되어, 올해안에 증여가 많이 이루어지고 있습니다내년부터 취득세의 시가인정액 도입과 양도세의 이월과세 강화로 인해 올해안에 증여를 해야 유리하다고 하여 당초 증여를 계획하였던 분들은 앞당겨서 하시는 경우가 많습니다.① 취득세: 시가인정액 도입현재 증여취득세는 '공시가격'을 기준으로 산정하는데, 내년부터 '시가인정액'이 도입됩니다. 즉, 공시가격이 3억원이고 시가가 6억원인 아파트를 증여하는 경우에 현재는 3억원을 기준으로 하나 내년부터 6억원을 기준으로 취득세를 매겨 2배로 증가됩니다.② 양도세: 이월과세 강화 (5년→10년)현재는 부동산을 배우자나 직계존비속에 증여후, 5년이내 양도하면 당초 증여자의 취득가액을 적용하여 양도세를 계산하여 증여로 인한 양도세 절감효과가 없어지게됩니다.그래서 증여하면 5년뒤에 팔아야한다는 말이 있습니다. 5년이 내년부터 10년으로 늘어납니다.단, 연말 국회를 통과해야 하므로 아직 확정된 것은 아닙니다. (취득세는 이미 확정)이와 관련 자세한 내용은 아래 포스팅 참고하세요[취득세,양도세 - 증여 2023년 개정] 시가인정액, 이월과세, 부당행위계산부인, 올해안에 증여해야 (by 증여세상담/증여세신고/부산양산세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰내용은 2023년부터 증여와 관련하여 달라지는 세법에 ...blog.naver.com상호 증여를 하는 경우, 이를교환거래로 보아 양도세가 과세됩니다올해안에 증여를 해야한다고 하여, 각자 서로가 보유한 자산을 증여하는 경우가 있습니다.이러한 거래는 증여가 아닌 교환거래로 보고, 교환거래는 양도소득세 과세대상이므로 쌍방 증여했다가 양도소득세가 나올 수 있으니 유의해야합니다.즉, 공동명의 A아파트와 B토지를 지분을 상호간에 증여하여 단독명의로 만드는 경우⇒ 증여가 아닌 교환으로 보아, 양도소득세 과세입니다.상증, 재산세과-1929 , 2008.07.28[ 제 목 ]지분을 서로 교환하는 경우 증여 해당여부O 사실관계- 5인의 형제가 공동소유하던 2건의 부동산(아파트 단지내 상가 2건)을 각각 1인 단독소유로 하기 위하여 각자의 공유지분을 2인에게 증여하는 계약을 체결하고 증여등기를 함으로써 2건의 부동산은 각각 2인이 단독으로 소유하게됨O 질의내용- 이 경우 단독소유자 2인이 서로 증여한 공유지분에 대하여 적용할 세목은 무엇인지 여부[ 회 신 ]타인의 증여에 의하여 재산을 취득한 자는「상속세 및 증여세법」제2조 및 제4조의 규정에 의하여 증여세를 납부할 의무가 있는 것이나, 귀 질의와 같이2인 이상이 공동소유하던 각 필지를 각각 1인 단독소유로 함에 있어 한 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 발생하는 경우에는 이를교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 때 교환하는 재산가액이 서로 같지 아니하는 때에는 그 차액상당액에 대하여 증여세가 과세되는 것입니다.서로 증여한 것을 교환거래로 볼때,교환가치가 차이나면 증여로 봅니다상호간에 증여한 경우, 이를 교환거래로 보더라도 교환재산의 가액이 서로 다르다면 그 차액분에 대해서는 증여세가 과세됩니다.예를들어, 부친과 자녀가 10억원 서울 아파트와 5억원 부산 아파트 2채를 모두 공동명의로 보유한 상태에서 자녀의 부산아파트 50%는 부친에게 증여하고 부친의 서울아파트 50%를 자녀에게 증여하는 경우이를 교환거래로 보아 양도소득세가 과세되나, 차액분인 2.5억원은 부친이 자녀에게 증여한 것으로 보아 과세가 된다는 것입니다.상증, 재삼46014-2477 , 1994.09.16[ 제 목 ]직계존비속간에 아파트의 지분교환 시 증여세 또는 양도소득세 과세여부[ 요 지 ]직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을서로 교환한 경우 증여로 보지 않고 아파트의 지분은 양도소득세 과세대상이 되지만, 교환재산 가액이 상이할 때에는 그 차액에 대해 증여세가 과세되는 것임.[ 회 신 ]배우자 또는 직계존비속간에 권리의 이전이나 행사에 등기나 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우, 상속세법 제34조 제3항 및 동법시행령 제41조 제3항의 규정에 의하여 이를 증여로 보지 아니하고, 소득세법 제4조의 규정에 의하여양도소득세 과세대상이 되는 것이나, 이때 교환하는 재산의 가액이 서로 같지 아니한 때에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세되는 것임.정리하면,올해안에 증여를 해야 취득세나 양도세 측면에서 유리합니다.이런 애기를 뒤늦게 늦고 급하게 가족 상호간에 서로 각자의 부동산을 증여하고 증여를 받는 경우가 있습니다.이런 경우는 교환거래로 보아 양도소득세가 과세되고의도치 않게 양도소득세를 납부해야 할 수 있으므로 유의해야 합니다.[세무상담/신고업무]아래를 클릭하여 신청서 작성 또는 전화(051-503-2162)나 카톡문의 바랍니다.존재하지 않는 이미지입니다.by 증여세상담/양도세상담/부산세무사/양산세무사

안녕하세요,부동산 양도·상속·증여 및 가상자산 전문세로움입니다.얼마전 24.7.25 기재부에서 2025년 적용될 세법개정안을 발표했습니다.많은 개정내용이 있지만 꼭 아셔야할, 지난 1편에 이어서 이번 2편은주식과 코인에 대한 개정내용입니다.오늘 설명드릴 개정안 내용은 아직 확정된 것은 아닙니다.국무회의를 거쳐서 9월2일 정기국회에 제출되고, 이후 본회의까지 통과해야하기 때문에 중간에 내용이 변경될 가능성은 충분히 있습니다.대비는 하고있되, 결론이 어떻게 날지는 계속해서 지켜봐야하겠습니다.1. 금투세(금융투자소득세) 폐지당장 내년부터 과세예정이었던주식 등 금융상품에 대한 세금부과를'폐지'합니다. 코인은 2년 유예지만 금투세는 아예 페지입니다.만약 개정안처럼 폐지된다면 대주주를 제외하고 국내 상장주식에 대해서는 세금이 여전히 부과되지 않습니다.금투세를 간략하게 설명드리면, 해외주식은 세금이 있지만 국내상장주식은 대주주를 제외하고 세금이 없었어요.우리가 삼성전자 투자해서 이득났다고 세금내지는 않잖아요. 하지만이제는 이것에도 내년부터 세금을 부과하겠다는 겁니다.사실 주식투자를 안하시는분들은 거의 없다보니 현재 국민적 반발이 굉장히 큰 상황입니다.이에 따라 민주당에서 어떤 입장을 낼지 앞으로 계속 지켜봐야겠습니다.2. 주식 이월과세배우자와 부모,자식으로부터 증여 받은 부동산은 증여 받은날로부터10년이 지나야 양도소득세에서 불이익을 받지 않습니다.[이월과세 사례]쉽게 설명하면- 부모님이 15년 전 3억원에 취득한 아파트가- 현재 시세가 10억원으로 올라, 자녀에게 10억에 증여하고- 자녀가 보유하다가 제3자에게 15억원에 양도하는 경우(1) 10년 내 양도 :12억 과세(양도가 15억 - 부모님 취득가 3억)(2) 10년 후 양도 : 5억 과세(양도가 5억 - 증여취득가 10억)당초 증여시 10억원에 대한 증여세를 모두 납부했더라도, 자녀가 증여받고 10년이내에 양도한다면 양도세 계산시취득금액은 최초 부모님이 취득했던 3억원으로 시세차익 12억원(15억원 – 3억원)에 대한 양도세를 부과하는 것입니다.국내주식은 대부분 세금이 없기 때문에 보통 해외주식을 이런식으로 증여해서 세금을 줄이는 행위를 많이했었는데,내년부터는 주식이 포함되어 막히게 됩니다.따라서 이것을 활용하시려는 분들은 올해까지 처리하는게 좋구요, 개정안은 이월과세 10년에서 주식은 1년으로 축소하고 있기 때문에 변동폭이 크지 않은 주식들은 개정 후에도 활용해볼 여지는 있어보입니다.3. 가상자산(코인) 과세 유예내년부터 예정됐던가상자산 매매 또는 대여소득에 대한 과세가'다시 한번 2년 유예'하는 것으로 개정안이 발표됐습니다.원래 가상자산 세금은 2021년부터 시행될 예정이었지만, 벌써 2번의 유예를 거쳐 지금까지 과세되지 않고 있습니다.이번에도 개정안이 그대로 국회에서 최종 통과된다면 다시한번 코인과세유예가 되는 것입니다. 뒤에서 이유를 설명드리겠지만,개인적인 의견으로는 한번 더 유예가 되지 않을까 예상은 하고있습니다.<1> 코인세금이란?(양도 및 대여소득)코인 양도세금에 대해 간략하게 먼저 설명을 드려보면,코인으로 얻는 소득의 종류는 굉장히 다양합니다.양도수익, 디파이, 에어드랍, 증여, 상속 ico 등많은 소득 종류중에서'양도와 대여로 인한 소득'에 대해서25년부터 코인세금과세를하겠다는 겁니다.세율은 지방세 포함해서22%단일세율이고, 공제는 1년에250만원만 해줍니다.즉, 1년에 코인매매로 천만원을 벌었으면 250만원뺀 750만원에 22%인165만원을 세금으로 내야합니다.여기서 수수료 같은것들 일부 빠지겠지만, 우리 코인 투자하는 입장에서 수익나기도 힘든데 이정도 세금을 다시 가져간다고 생각하면 많이 부담돼죠.<2> 과세 유예 이유그래서 가상자산과세유예, 코인세금을 한번 더 2년 유예하겠다는 개정안을 발표했는데 이유는 이겁니다.①기재부는 이번 발표에서 올해 7월 19일부터가상자산이용자보호법이 시행됐고,②27년부터 국가간 가상자산에 대한 정보교환이 이루어질 것으로 예상하여 충분한 과세체계가 도입될 수 있는 27년까지 과세를 유에하겠다는 입장입니다.이것이 핵심이유로 보여지는데 현재 국가간 금융정보에 대해서는 교환을 해오고 있지만, 아직 가상자산에 대해서는 정보교환이 충분히 이뤄지지 않고 있습니다.이부분은 실제 세무조사를 했을때도 느껴지는 부분이고요. 하지만 27년부터는 가상자산에 대한 정보도 교환할 예정입니다.현재 가상자산 세금과 가상자산 자금출처조사 전문으로 일선에서 정말 많은 가상자산 자금출처조사, 가장자산 세무조사 및 가상자산 세금업무를 처리하고 있지만, 가상자산 사례의 다양성은 이루 말할 수 없습니다.코인이 탄생하기 전 부동산, 주식 등의 과세사례와는 비교가 불가능할 정도로 코인 수익 사례는 정말 다양합니다.코인 매매방식만 하더라도 일반 매매, 알고리즘 매매, 차익거래, 김프거래, 헷징거래 등으로 크게 구분할 수 있으며, 거래의 과정에서 국내와 국외거래소를 이용하는지, 개인지갑을 통한 거래를 하는지, p2p거래를 하는지 등에 따라서도 수백가지 이상의 사례로 나눌 수 있습니다.이런 모든 사례에 대해 정확하게 과세하기 위한 체계는 현재 턱없이 부족한 것이 사실입니다. 당장 내년부터 과세를 하겠다면 입증책임을 납세자에게 돌리는 것으로 하여 과세할 수는 있겠지만, 실제로 발생할 납세자들의 혼동을 생각해본다면 유예하는 것이 합리적이지 않을까 생각해봅니다.<3> 코인 증여세 및 상속세<4> 레퍼럴 세금, 채굴 세금, ico 세금, 디파이 세금, 에어드랍 세금하지만 잊지 말아야할 것은 가상자산과세유예, 코인과세유예는 코인 매매 및 대여에 따른 소득만 적용된다는 점입니다.① '코인 증여세 및 상속세'와②'각종 코인소득'(레퍼럴 세금, 채굴 세금, ico 세금, 디파이 세금, 에어드랍 세금)에 대한 세금은현재에도, 내년에도, 과거에도 개정과는 무관하게 되고 있으니 이부분을 놓쳐서는 안됩니다.예를들어 증여세를 회피하기 위해 코인으로 자녀에게 증여하거나, 레퍼럴 수익이 발생되고 있는 분들이 세금을 납부하지 않는 경우에는 모두 세무조사를 통해 세금과 가산세가 추징되고 있으니 이부분은 반드시 유의하셔야 합니다.코인 증여세 및 상속세와 각종 소득에 대한 세금(코인세금, 비트코인세금)이 궁금하신 분들은 아래 블로그 글이나 책, 유튜브 영상을 참고하시면 좋을 것 같습니다.코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기 : 네이버 도서네이버 도서 상세정보를 제공합니다.search.shopping.naver.com[코인세무사] 코인, 가상화폐 수익 세무조사 성공사례 추징세액 3.2억원→0원 “100%”절감 / 자주 묻는 질문(QnA) Top7(레퍼럴 수익 등)1. 코인 세무조사 자주 묻는 질문(QnA) Top7 안녕하세요. 코인, 가상자산 세무조사(자금출처조사) 전문 ...blog.naver.com4. 가상자산(코인) 취득가 산정방식 보완다음은 가상자산 취득가 산정방식을 보완하는 규정입니다.600만 가상자산 투자자분들 중 대부분은 국내 거래소를 통해 단순하게 사고팔고 하는 분들입니다. 이미 국세청은 국내거래소의 데이터는 모두 가지고 있기 때문에 이런 분들은 너무나도 쉽게 과세를 할 수 있고 취득가액 산정도 쉽습니다.하지만, 절대적인 수는 적더라도 전체 코인매매수익의 대부분을 차지하는 분들이 있습니다. 바로 전문투자자 분들이죠.제가 코인으로 수십억, 수백억 버신분들은 많이 보지만 이분들의 매매방식과 매매건수는 상상 이상입니다.위에서 언급한 것처럼 코인의 매매수익을 한정하더라도 소득발생 방식을 수백가지 이상으로 나눌 수 있으며, 엄밀하게 따지면 각각의 사례들의 취득가액 산정방식은 모두 달라야 합니다.하지만 모든 사례에 적합한 양도차익을 산정하기 위한 시스템 및 체계는 턱없이 부족한 것이 현실입니다. 애초에 코인의 근본적인 특성이 탈중앙화잖아요. 거래횟수가 많은 분들은 수백만건이에요,그리고 코인을 국내거래소에서 샀다가 해외거래소로 보내고 다른 코인으로 스왑하거나 중간에 스테이킹을 해서 개수를 더 늘리고, 일부는 장외거래로 양도하고 일부는 또 다른 코인으로 교환합니다.이런 케이스는 사실상 불가능하죠 기재부 역시 이러한 어려움을 파악하여 취득가액 산정이 불가능한 경우 실제취득가액이 아닌 양도가액에서 일정 %를 취득가액으로 추정하도록 개정안을 발표했습니다.해당 규정 역시 훨씬 더 구체적이고 많은 내용이 추가돼야 하겠지만, 당장 내년부터 과세된다고 가정했을 때 납세자의 불편함을 어느정도 해소해줄 수는 있을 것 같습니다.기재부는 최초 21년 당시에도 충분히 코인 과세에 대한 준비가 충분하다고 말했지만, 기재부와 국세청에서 실제 코인 세무조사 등의 업무를 겪어보면서 만만한 것이 아니라는 것을 느끼고 있는 것 같습니다.5. 총평2024년 세법개정안 중 코인과 주식에 대한 세금에 대해 자세히 알아봤습니다.개정안처럼 금투세는 폐지되고, 코인과세는 2년 유예된다면 투자자분들에게는 더할 나위 없을 것 같습니다.코인세금에서 다시한번 유의해주셔야 할 사항은① 과세유예된 세금은 양도소득만 해당하는 것으로, 증여나 상속, 레퍼럴소득 과 같은 다른 소득들은 세금이 지금도 부과되고 있다는 것이고,② 코인 매매로 돈을 많이 벌어서 아파트를 샀다면, 세금은 없지만 세무조사는 나올 수 있다는 것입니다.20억을 벌어서 10억짜리 부동산을 샀을 때, 국세청은 10억짜리 부동산을 샀다는 것만 알지 코인으로 20억을 벌었다는건 몰라요. 국세청에 신고된 소득이 그만큼 없기 때문에 어쩔 수 없이 취득자에게 어디서 돈이났냐 하고 세무조사가 나오는 것입니다.이때 우리가 모두 코인매매로 번돈이다 라고 증빙만 하면 추징되는 세금은 없이 조사가 끝나게 됩니다. 따라서 중요한 것은 억울하게 세금이 추징되지 않도록, 큰 수익이 나신분들이라면 미리미리 관련 자료를 준비해놓는 것이 필요합니다.관련 내용이 궁금하신 분들은 해당 영상을 참고해주시면 됩니다.https://www.youtube.com/watch?v=s_clse7JfCs세금에 대한 작은 관심이 큰 절세로 돌아올 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산세금(양도·증여·상속) / 자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.관련 포스팅내용링크레퍼럴수익 비과세 아닌가요 ?- 코인세금 많이묻는 질문 Top7https://blog.naver.com/highyes_tax/223132826200?trackingCode=blog_bloghome_searchlist코인 세무조사 추징세액 2.8억→ 0원- 실제 코인 세무조사 대응사례https://blog.naver.com/highyes_tax/223384332326?trackingCode=blog_bloghome_searchlist국세청에서 가장 많이 나오는코인 주요 세무조사 실제사례 Top10https://blog.naver.com/highyes_tax/223498375392?trackingCode=blog_bloghome_searchlist50m© NAVER Corp.세무컨설팅 세로움서울특별시 송파구 백제고분로7길 16-16 2층 세무컨설팅 세로움

원글 출처 : https://blog.naver.com/highyes_tax/224096494981원글이 화질, 깨짐 측면에서 보시기가 훨씬 좋습니다.안녕하세요,자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다.지난 글에서는 상담에서 가장 많이 물어보시는 질문 중에서 5가지에 대해 답변드렸습니다.1.가족간 계좌이체하면 세무조사 나오나요?2. 자녀, 부모님에게 드리는용돈은 증여인가요?3.부부간 계좌이체도 증여인가요?4. 부모님 집에서무상거주중인데 세무조사 받나요?5. 부모님 명의신용카드사용하면 증여인가요?가족간 계좌이체, 증여세 세무조사를 피하는 완벽한 방법(조사전문세무사)안녕하세요, 자금출처조사를 전문으로 하는 세로움입니다. 오늘은 상담을 진행하면서 가장 많이 물어보시는...blog.naver.com오늘은 가족간 차용증, 가족간 무이자차용증을 포함한 나머지 4가지에 대해서 설명드리도록 하겠습니다. 살아가면서 도움이 될 수 있는 기본적인 세무상식일 수 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.1.가족간 차용완벽히 이해하기2.세금 없이재산을 물려줄 수없나요?3.자녀빚을 대신 갚아주는 것도 걸릴까요?4.축의금은 얼마까지 줘도 되나요?자금출처는 사람마다 상황이 다르고, 여러 변수가 있기 때문에 세무사님들마다도 의견이 다를 수 있습니다.저희 의견이 정답이 아닐 수도 있습니다. 하지만, 세로움은 누구보다 자금조달계획서, 부동산거래신고소명, 자금출처조사에 대한 경험이 많고, 성공적으로 대응해오고 있으며, 모든 내용은 실제 사례를 기반으로 설명 드리는 것으로 기본적인 방향을 정하시는 데에는 도움이 될 것이라 생각합니다.[세무컨설팅 세로움 대표 세무사 이상웅]???? '코인과 세금, 그리고 자금출처조사 이야기' 저자???? 포스코건설, 대우건설 재개발·재건축 자문세무사???? 하나금융투자 자문세무사???? 택스넷 양도, 증여, 상속 상담위원???? 중앙일보, 한국경제 칼럼 필진???? SBS, tnN 등 다수 방송 출연???? 서울청, 중부청 부동산 자금출처조사 전문1. 가족간 차용 완벽히 이해하기첫번째로 가족간 차용입니다.가족으로부터 빌린 자금으로 부동산을 취득하는 경우 세법은차용이 아니라 증여로 보아 증여세를 추징하고 있습니다.상속세및증여세법 제45조 [ 재산 취득자금 등의 증여 추정 ]① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 이를 그 재산 취득자의 증여재산가액으로 한다.(2015.12.15 개정)다만, 세법에는 간주규정이 있고 추정규정이 있는데, 45조는추정규정에 해당합니다. 쉽게말해보면납세자가 합리적인 차용거래라는 것을 입증하면 차용으로 인정해주고, 입증하지 못한다면 증여로 세금을 부과합니다.그렇다면합리적인 차용거래란 무엇일까요? 판례에서는 여러 사실관계들을 종합해서 판단하는데 공통적으로 살펴보는 중요한 기준을 정리해보면 크게 4가지로 구분해볼 수 있습니다.<1> 구체적인 차용증 작성첫번쨰로 차용증을 작성해둬야합니다. 차용거래임을 입증하기 위한 객관적인 근거자료로 사용될 수 있습니다. 차용증을 작성할때 정해진 법적 양식은 없으며, 자유롭게 작성하시면 됩니다.Previous imageNext image다만, 인적사항이나 이자율, 상환일 등필수적 항목들은 기재되어야 하고, 원금상환방식이나 출처와 같이 내용이구체적인 내용이 들어갈수록 객관적인 자료로 인정될 수 있습니다.많이 물어보시는 질문이공증을 받아놔야 하냐인데, 공증이 필수조건은 아닙니다. 공증 받으시면 수수료가 또 백단위 이상 발생하기 때문에 공증대신확정일자를 받아두시거나 작성한 차용증을 메일로 보내놓으셔도 괜찮습니다. 차용증이 사후에 작성된게 아니라는 것을 입증하기 위한 절차라고 보시면 됩니다.차용거래 내용에 따라서는 공증을 꼭 받아두시는 것을 추천드리는 경우도 있긴하지만, 대부분은 갈음할 수 있다고 보셔도 될 것 같습니다.<2> 상환능력유튜브에 보시면8억차용, 12억차용이런 영상들이 많아요. 물론 인정되는 경우도 극소수로 있겠지만, 가장 중요한 것은상환능력입니다. 상환능력이 없다고 판단되면절대 인정되지 않습니다. 제가 실제 차용세무조사 사례 중에서미성년자 자녀 명의로 주택을 5채를 취득하고 차용처리한 사례도 차용으로 인정받아드린 적이 있습니다. 필요하신 분들은 아래 글을 참고해주세요.[자금출처조사전문세무사] 서울지방국세청 자금출처조사 대응 - 자녀와 차용증을 작성하여 고등학생 자녀 명의로 다수의 부동산을 취득한 사례, 명의신탁 및 차용증 인정여부1. 사전통지 및 조사대상기간 안녕하세요. '자금출처조사' 전문으로 하고 있는 이상웅 세무사입...blog.naver.com그럼에도 불구하고 저는 가족간차용증이 인정되기가 그렇게 녹록치 않다고 설명드립니다. 분명 대응이 잘돼서 차용으로 인정되는 사례도 있겠지만, 너무 쉽게 생각하시는 분들이 있으세요. 개인적으로는 차용의 위험성에 대해 자세히 설명해주시는 세무사님들이 맞다고 생각합니다.5억원, 10억원씩 버는 분들은 그렇게 가족간 무이자 차용해도 인정될 수 있겠죠. 그런데 대다수의 분들이 그정도 소득일 수가 없잖아요. 너무 자극적이고 예외적인 내용들만 보고 결정하시는 것은 대다수 분들에게 도움이 안될 수 있습니다.위에서 말씀드린 것처럼 세법에서는 차용증만 작성한다고 차용으로 인정해주는 것이 아닙니다. 국세청은 우선 증여로 보는 것이고, 합리적인 차용거래임을 납세자가 입증할때만 차용으로 인정되는 것입니다.우리는 차용거래에 있어서 불리한 입장에서 시작한다는 것을 꼭 인지해주시는게 좋습니다.충분한 상환능력이란 얼마를 버는지, 현재 보유한 자산은 얼마인지에 따라 달라질 수 있지만,사회통념상 가능한 범위여야 합니다.1. 예를들어 연봉 4천만원인 자녀가 5억을 빌려서 집을 산다. 이건 상환능력이 충분하다고 보기는 어렵겠죠. 그런데 자녀가 1~2억씩 번다면 5억원에 대해서 상환능력이 있다고 볼 수도 있습니다.2. 반면에자녀 연봉이 4천만원이라도 인정되는 경우도 있습니다. 자녀가 의대를 갓 졸업한 경우에는 인턴, 레지던트 하면서 또는 공보의로 현재는 수익이 적지만, 앞으로 매우 큰 수익이 예상되는 경우가 있습니다. 그럴때는 상환능력이 있다고 보는 경우도 있습니다.3. 또는자녀가 소득이 없어도 인정되는 경우도 있습니다. 수익형 상가를 취득하면서 앞으로 얻게될 월세소득이 충분한 경우이거나, 기존에 부동산을 가지고 있어서 매도한 자금으로 상환하는 조건으로도 인정될 수 있습니다.이렇게 상환능력은 사례마다 다르게 적용될 수 밖에 없지만, 여러 사실관계를 종합적으로 따져봤을때 적절한 규모여야만 차용으로 인정될 수 있습니다. 사례에서 설명드린 것처럼소득이 충분하지 않더라도 적절한 계획을 세워 다른 방식으로도 상환능력을 만들 수 있습니다.<3> 차용기간, 상환기일가족간 차용이 합리적인 차용거래로 인정되기 위해선적정한 기간 내 모두 상환해야합니다. 차용기간을 간혹30~40년씩 써서 오시는분들이 계시는데 법에서 구체적으로 정한 기간은 없지만, 통상적으로추천드리는 기간은 5년 정도, 많게는 10년정도입니다.소득이 많지 않은 사회초년생 자녀가 5억원을 빌려서 40년간 매달 100만원씩 갚겠다 이런 상환계획은 정상적인 차용거래로 인정받기가 쉽지 않습니다.참고로 오해하는 분들이 있는데차용금액은 반드시 다 상환해주셔야합니다. 차용으로 인정되더라도 이후에모두 상환했는지, 상환한 자금은 어떻게 마련했는지사후관리를 받기 때문에 반드시 갚으실 분들만 차용을 활용할 수 있습니다.그리고 갚은 돈을 부모님이 다시 몰래 전달받는 계획을 세우시는 분들도 많습니다. 돌려받는 금액은 잘못 사용하시면 국세청에 추적될 수 있기 때문에 자금계획을 세워보셔야 하고, 분명히 탈세라는 것은 알고 계셔야합니다.<4> 원리금 상환가족간 차용으로 인정받기 위해서는주기적인 원리금 상환이 필요합니다. 가능하다면 매달 상환해주시는 것이 가장 좋습니다.이렇게 물어보는 분들이 많습니다. 2.17억원 까지는 무이자가 가능하다는데 2억원 빌려서 상환기일 10년으로 잡고 10년뒤에 전액 원금상환하면 되지 않나요? 여러번 강조드려도 부족함이 없습니다. 차용은 합리적인 차용거래임을 입증했을때만 증여로 보지 않습니다. 차용증에무이자라고 써놓고 오랫동안 원금을 갚지 않고 있다면 증여로 추징될 가능성이 높습니다.차용한 자금으로 집을 취득하게 되면 자금조달계획서나 자금소명절차를 통해 세무서에서 차용거래사실을 알게됩니다. 세무서에서는 계속해서 사후관리를 하게되는데 만약 2.17억원을 5년간 무이자로 차용하는 것으로 몇년동안 한번도 원금을 상환하지 않았다면 차용이라고 보기가 쉽지 않을 수 있습니다.원리금 상환 주기는 1년보다 반년, 반년보다 분기, 분기보다 매달갚아주시는 것이 더 좋습니다. 이자를 만기에 원금 상환하면서 한번에 갚는 계획을 세우는 분들도 있으신데 추천드리지 않습니다.<5> 2.17억원 무이자 차용가족간 무이자 차용증 관련 문의가 많아 무이자에 대해 별도로 설명을 드려보면,2.17억원 이하의 차용거래는 이자를 지급하지 않더라도 괜찮습니다. 관련 조문을 살펴보면 법정이자율 4.6%를 기준으로 1년에 1천만원까지는 적게 지급해도 괜찮은 것으로 규정하고 있습니다.상속세및증여세법 제41조의 4 [ 금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여 ]① 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우에는 그 금전을 대출받은 날에 다음각 호의 구분에 따른 금액을 그 금전을 대출받은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 구분에 따른 금액이대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.1. 무상으로 대출받은 경우: 대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액상속세및증여세법시행령 제31조의4 [ 금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등(2016.02.05 조번개정) ]② 법 제41조의4 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 대통령령으로 정하는 기준금액 이란1천만원을 말한다.(2016.02.05 신설)계산구조를 구체적으로 살펴보면,①????2.17억원x 4.6% = 약 1천만원이므로1천만원이 적은 금액인 무이자가 가능한 것입니다.②금액을 올려서 3억원을 차용하는 경우 ????3억원x 4.6% = 1,380만원이 나오는데, 1천만원을 빼면 380만원이 됩니다.그러면1년에 380만원까지만 지급해도 괜찮다는 계산이 나옵니다.그러면 이런 질문을 하십니다. 2.17억원까지 무이자면 형제, 부모님, 장인장모님, 지인한테 다 빌려도 되나요? 중요한건 상환능력입니다.차용한 합계액을 기준으로 충분한 상환능력이 없다면 아무리 소액이라도 증여로 추징될 수 있기 때문에 가족간 차용은 꼭 적절한 계획을 수립하시는 것을 추천드립니다.2. 세금 없이 재산을 물려줄 수 없나요?가장 간단하게 물려줄 수 있는 방법은증여재산공제를 활용하는 것입니다.법에서는 10년에 한번씩 자녀에게 세금 없이 증여할 수 있습니다.- 부모님이 자녀에게 증여할때 미성년자면2천만원, 성년이면5천만원있고요,- 추가로 조카에게도 1천만원을 세금 없이 증여할 수 있습니다. 형제간에 서로의 조카에게 증여하면 됩니다.이걸 활용해본다면 자녀가 태어났을때 2천만원을 증여하고, 형제들이 자녀에게 1천만원을 증여한다면 자녀는 세금없이3천만원을 확보할 수 있습니다.다시 10년이 지나서 10살이 됐을때3천만원을 증여해줄 수 있고, 20살이 됐을때는 성년이므로6천만원, 30살에도6천만원을 꼬박꼬박 증여하고 여기에 더해서 자녀가 결혼하면1억원을 추가로 세금없이 증여할 수 있습니다.이렇게 30살이 자녀가 세금 없이2.8억원이라는 목돈을 세금 하나 없이 가질 수 있게되는 것이죠.해당 자금으로 주식에 투자한다면 그동안 수익이 자산에 더해질 수 있습니다.자녀에게 3천만원을 증여해서 증여 신고 후 자녀명의로 주식을 투자해서 1억이 됐다면 세금이 없지만,자녀의 것이라고 생각하고 부모님 명의로 3천만원을 투자해서 1억이 된다면1억에 대해서 증여세를 내야합니다.증여계획을 미리 짜둔다면 이렇게 간단한 방식으로도 세금 없이 증여를 할 수 있고요, 만약 부모님이 자산가라면 10% 세율구간을 활용하는 것도 좋습니다.자녀에게 증여할때 공제금액을 초과하는 1억까지는 10%의 세율이 적용됩니다. 예를들어 자녀에게 5천만원이 아니라 1.5억원을 증여한다면 공제금액을 초과하는 1억에 대해서는 1천만원만 세금을 내면 됩니다. 우리가 급여로 받는 근로소득이 5천만원만 넘어가도 26%의 세금을 내야하는 것을 비교해보면 매우 낮은 세율에 해당합니다.30살까지 1억씩 추가로 증여한다면6.8억원(1.3+1.3+1.6+1.6+1억)을 주면서 3천만원의 세금만 내면 됩니다.오늘은 간단한 현금증여를 활용하는 방법에 대해 설명드렸지만, 이외에도 자녀에게 부동산을 저렴하게 양도하는 방법, 부모님 소유 고가 부동산을 저렴하게 교환하는 방법 등으로 세금을 절세할 수 있는 방법들도 있으니 필요하신 분들은 참고해보시면 조을 것 같습니다.[특수관계인 저가양도] 38억→21억 가족간거래 실제 사례, 안전하게 하려면?안녕하세요, 부동산 세금 전문 세로움입니다. 지난 글에서 상속 vs 증여를 비교해봤었습니다. 사례마다 유...blog.naver.com가족간 부동산 맞교환으로 세금없이 증여·상속할 수 있습니다. - 2024년 세금 및 유의사항 총정리안녕하세요. 부동산 맞교환, 가족 간 저가양도 등 특수거래를 전문으로 하는 세무컨설팅 세로움입니다. 이...blog.naver.com3. 자녀 빚을 대신 갚아주는 것도 걸릴까요?자녀가 대출을 받아서 부동산을 취득하고, 이후에 부모님이 대신 갚아주시는 경우들이 있습니다. 부동산 취득할때 부모님에게 차용하는 것보다 은행에서 받을 대출로 취득하는 것이 더 낫다는 얘기를 듣고 취득한 뒤에 부모님이 대신 갚아주시는 것이죠.부동산을 취득하는 과정에서 차용보다 은행 대출을 받는 것이 조사의 가능성을 낮출 수 있는 것은 맞습니다.다만,부모님이 사후에 대출을 대신 갚아주시게 되면 결국 대출 없이 취득한 것과 같은 결과로 이어집니다.국세청은 자녀의 금융채무가 얼마인지 알 수 있습니다. 은행에서도 정보 수집이 가능하고, 자금조달계획서나 자금소명 절차들을 통해서도 파악할 수 있습니다. 국세청은 이렇게 파악한 금융채무를 계속해서 관리하게 됩니다.만약 자녀가 큰 금액을 상환했는데 국세청에 그만큼 소득이 신고되지 않는다면, 국세청은 돈이 어디서 나서 대출을 갚았는지를 묻게되는데 그것이 세무조사입니다. 세무조사가 나오면 절차는 앞에서 설명드린 차용의 내용과 동일하게 적용됩니다.국세청은 자녀에게 증여한 것으로 보아 증여세를 추징할 수 있지만, 납세자가 합리적인 차용거래임을 입증한다면가족간 차용증으로 인정될 수 있습니다. 상환능력을 갖춰두고 차용증을 잘 작성해둔다면 무이자로 은행대출을 갚을 수 있기 때문에 현명하게 활용하는 것을 추천드립니다.4. 축의금은 얼마까지 줘도 되나요?자금출처상담때 꼭 나오는 주제입니다.실무에서 축의금은 인정되는 규모가 일정부분 정해져있습니다. 혼주분들에게 들어온 축의금은 신랑신부의 축의금에서 제외되기 때문입니다.부모님의 축의금을 자녀가 사용한다면 증여에 해당합니다.그러면 부모님 축의금까지 다 현금으로 입금했는데 어떻게 아냐고 질문을 하시지만, 증여 여부는 축의금 규모로 판단할 수 있습니다. 20,30대 신랑신부가 받을 수 있는 축의금은 한계가 있기 때문에 조사관이 판단하기에 너무 큰 금액이라면 구체적인 자료를 요청할 수 밖에 없습니다.따라서 축의금을 받으실 때 2가지를 지켜주시는 것이 좋습니다.① 친척분들이 축의금을 줄 때는 부모님이 아니라신랑신부 계좌로 직접 이체하는 것이 좋습니다.② 축의금 규모가 큰 경우방명록과 축의금 금액을 정확하게 기록하는 것이 필요합니다.또 다른 내용으로 신혼부부분들이 활용하면 좋은 팁이 2가지 있습니다.1. 혼인증여공제첫 번째는 혼인증여공제입니다. 요즘 혼인신고가 늦어지는 추세인데, 혼인신고를 하기 전 2년, 한 뒤 2년으로 총 4년의 기간동안 부모님으로부터 증여를 받으시는 것은1억원까지 비과세됩니다.10년간 기본증여공제 5천만원을 더한다면 부부합산총 3억원까지 세금 없이 목돈을 받을 수 있기 때문에 상당히 큰 혜택입니다.2. 혼수사회통념상 인정되는 혼수는 증여에서 제외됩니다.자녀에게 세금없이 지원을 해주시고 싶다면 가전, 가구를 대신 구매해주시는 것이 좋습니다.축하금으로 2천만원을 자녀에게 이체한다면증여지만, 그돈으로 혼수용품을 사주시면증여에서 제외될 수 있습니다.주의할 점은 절대 계좌로 주지마시고 부모님이 대신 결제해주세요. 그리고 당연히 차량이나 귀금속 등 고가의 사치품은 대신 사주시더라도 증여에 해당할 수 있습니다.오늘은 실제상담에서 가장 많이 물어보시는 질문 중에서 가족간 무이자 차용증, 증여 비과세, 축의금과 채무 상환에 따른 증여에 대해서 자세히 설명드렸습니다.이렇게 세금은 다양한 상황에서 다양하게 줄일 수 있는 여지가 있어서 재밌습니다. 어려운 내용이 아니더라도 조금만 관심을 가지시면 생각보다 큰 규모의 세금을 줄일 수 있습니다.10분의 작은 투자로 1억원을 벌 수 있습니다. 세로움이었습니다. 감사합니다.세무컨설팅 세로움은 부동산&가상자산&자금출처조사 전문세무사로서유사한 수많은 사례들을 진행해오고 있으며, 최적 절세방안으로 도와드릴 것을 약속드립니다.상담을 통하여 각 사례에 적용될 수 있는 세무상 이슈와 세액비교 및 최적절세방안을 함께 안내드리며,각종계약서 작성 및 등기부터 감정평가·세금신고·사후관리까지 모든 절차 대행 도와드리고 있습니다.모든상담은 유료로 진행되며, 상담이 필요하신 분들은[0507-1444-1361]로 연락주시기 바랍니다.