입주권 + 분양권 양도세 질문

안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 안타깝지만 분양권을 보유한 상태에서 입주권을 양도한다면, 입주권은 양도세 비과세가 불가능합니다. 기존에 보유하고 있는 조합원 입주권이 양도세 비과세가 되려면 아래 요건을 충족해야 합니다. 1세대 1주택자인 재개발 · 재건축조합의 조합원 및 소규모재건축 사업으로 취득한 입주권을 양도하는 경우로서 종전주택이 관리처분계획 인가일과 주택의 철거일 중 빠른날 현재 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족​하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도소득세가 비과세됩니다. a. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 b. 양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택(분양권 제외)을 소유한 경우로서 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다. 가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) 따라서 입주권 양도일 현재, 분양권을 보유하고 있다면 입주권 양도세 비과세는 불가능하며, 분양권을 주택으로 취득한 이후에 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 입주권을 양도하셔야 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이번 23년 1월 12일 나온 해석 사례 첨부합니다. 해당 해석은 입주권 보유 중에 신규 입주권을 추가취득한경우, 신규입주권 주택 완공일로부터 3년 이내에 종전 입주권을 양도한다면 비과세가 가능하다는 해석입니다. 실질적으로 분양권이나 입주권이나 동일하기 때문에, 분양권 주택 완공일로부터 3년 이내에 비과세 요건을 충족한 입주권을 양도한다면 비과세가 가능할 것으로 보여집니다. 양도, 서면-2021-법규재산-6289 [법규과-101] , 2023.01.12 [ 제 목 ] 신규 입주권이 주택으로 완공된 후 조합원 입주권 양도 시 소득법 §89①(4)나목 적용 여부 [ 요 지 ] 조합원입주권(A’) 양도일 현재 승계받은 조합원입주권(B’)을 포함하여 2개의 조합원입주권(A’, B’)을 보유한 경우, 소득령 §156의2③․④ 및 소득법 §89①(4)에 따른 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것이며, 신규 입주권이 주택으로 완공된 후 조합원 입주권 양도 시 소득법 §89①(4)나목 적용이 가능함 [ 회 신 ] 귀 서면질의의 경우, 국내에 1세대가 종전주택(A)이 관리처분계획인가에 따라 전환된 조합원입주권(A’)의 양도일 현재 승계받은 조합원입주권(B’)을 포함하여 2개의 조합원입주권(A’, B’)을 보유한 경우로서, 승계받은 조합원입주권(B’)이 주택(B)으로 완성되기 전에 해당 조합원입주권(A’)을 양도하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제3항․제4항 및 ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호에 따른 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것이며, 조합원입주권(A’) 양도일 현재 승계받은 조합원입주권(B’)이 주택(B)으로 완성된 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제162조제1항제4호에 따른 해당 주택(B)의 취득일부터 3년 이내에 동 조합원입주권(A’)을 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호나목에 따른 비과세 특례 적용 여부는 아래 ｢기획재정부 재산세제과-50, 2023.1.10.｣를 참고하시기 바랍니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. * 보다 궁금한 사항이 있으실 경우 02-6403-9250 또는 cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주셔도 됩니다.

안녕하세요? 당신의 자산 코디네이터 이상웅 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부동산 양도, 증여, 상속 전문으로 하고 있으며 관련내용에 대해 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222338946109 https://blog.naver.com/highyes_tax/222421428371 입주권과 관련한 양도소득세 비과세는 소득세법 89조와 시행령 156조의2 이지만, 입주권 자체를 양도하는 경우 적용 받을 수 있는 비과세는 소득세법 89조 입니다. 1. 재개발, 재건축에 따른 입주권만 보유하고 있는 경우로서 관리처분인가일 현재 2년 보유(2년 거주) 요건을 충족해야 합니다. 2. 입주권을 보유하던 중 신규주택을 취득하는 경우로서 관리처분인가일 현재 보유(거주)요건을 충족하면서 신규주택 외 분양권을 보유하지 않아야 합니다. 다만, 분양권을 보유하지 않아야 하는 조건은 2022년 개정사항으로서 현재 말씀주신 내용으로는 입주권 비과세가 적용될 수 있어보이며 비과세로 도와드릴 수 있을 것으로 판단됩니다. 위 해당 비과세는 원조합원에게만 적용 되는 것이며, 세부적인 사실관계를 추가로 파악하여 면밀한 검토가 필요합니다. 상담을 통하여 추가적인 사실관계 여쭤보고 상황에 맞는 가장 좋은 방안 비교하여 안내 드리겠습니다.

안녕하세요? 유니택스 윤국녕 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 현재 질의자님의 상황은 1조합원입주권 + 1분양권에 해당합니다. 원칙적으로 1조합원입주권 + 1분양권의 경우에는 비과세를 받으실 수 없습니다. 다만 예규에 따르면 일시적 1세대 2주택 상황에서 종전주택이 조합원입주권으로 변환된 경우에도 일시적 1세대 2주택 특례를 적용하고 있습니다. 따라서 해당 조합원입주권이 관리처분인가 전에 취득한 주택이 변환된 것으로서 원조합원입주권에 해당한다면 해석상 (1) 분양권 취득일부터 3년내에 양도하는 경우 (2) 분양권 취득일부터 3년 이후 양도하는 경우로서 분양주택의 완공일부터 2년내 분양주택에 1년이상 거주하고 완공일부터 2년 내 입주권(또는 완공주택)을 양도하는 경우 에는 비과세를 받으실 수 있을 것으로 판단됩니다. 다만 위 내용은 어디까지나 다른 예규를 통해서 해석한 내용으로서 아직 위와 같은 상황에 대한 유권해석이 나오지는 않았으므로 명확하게 비과세된다고 말씀드리기는 어렵습니다. 그밖에 더 궁금하신 점 있으시면 개별적인 상담을 이용해주시기 바랍니다.