부가가치세 건물등 감가상각자산 취득명세서 기재

안녕하세요. 세무회계조예 대표세무사 정 현 입니다.부가가치세 신고기간을 맞이하여 부가가치세 환급 제도에 대해 포스팅을 해보겠습니다.먼저, 부가가치세란 상품(재화)의 거래나 서비스(용역)의 제공과정에서 얻어지는 부가가치(이윤)에 대하여 과세하는 세금 이며, 사업자가 납부하는 부가가치세는 매출세액에서 매입세액을 차감하여 계산하게 됩니다.그렇다면 부가가치세의 환급이란 납부세액을 계산함에 있어매출세액보다 매입세액이큰 경우에 발생하게 되는 것이며, 그 초과하는 금액을 납세자에게 돌려주는 것을 말합니다. 이 경우 일반환급은 각 과세기간별로 그 확정신고기한 경과 후 30일 내에 사업자에게 환급하여야 하며, 영세율이 적용되거나 사업설비의 신설⋅취득 등 조기환급대상에 해당하는 경우에는 예정신고기한, 확정신고기한, 영세율 등 조기환급 신고기한 경과 후 15일 이내에 환급하여야 합니다.1. 일반환급일반환급은 각 과세기간(6개월) 별로 그 확정신고기한 경과 후 30일 내에 사업자에게 환급하게 됩니다. 즉,확정신고기한이 지난 후부터 30일 이내에 이루어지게 되므로 1기 과세기간에 속한 경우 확정신고기한인 7월 25일 이후 30일 이내에 환급이 되며, 2기 과세기간의 경우 확정신고기한인 1월 25일 이후 30일 이내에 환급이 이루어집니다.예를 들어, 만약 4월 예정신고에서 환급세액이 100만 원 발생했고, 7월 확정신고에서 납부세액이 60만 원 발생했다면 그 차액인 40만 원은 7월 25일 이후 30일 이내에 받게 되는 것이죠.매출보다 매입(지출)이 큰 환급은 대부분 사업 초기 또는 사업이 어려울 때 발생하게 되는데 일반 환급의 경우 8월 또는 다음 해 2월이 되어서 돌려받을 수 있게 되므로 사업자의 자금융통에 어려움이 발생하는 단점이 있습니다.2. 조기환급일반 환급 적용시 부가가치세 과세기간에 맞춰 환급신고가 이루어져 환급금을 늦게 돌려 받게 되는 어려움을 막기 위해 다음의 경우에 조기 환급이 가능합니다.(1) 사업자가 수출 등을 하여 영세율 규정에 따른 영세율을 적용받을 때(2) 사업설비를 신설‧취득‧확장‧증축할 때(3) 재무구조개선계획을 이행 중일 때(1) 영세율세율은 세액을 산출하기 위해 과세표준에 곱하는 비율을 말하는 것인데요. 세율이 ‘0’인 것을 영세율이라고 합니다. 부가가치세는 소비지국 과세원칙으로서 국외로 수출하는 경우 영의 세율을 적용받게 됩니다. 즉, 과세표준의 크기와 관계없이 매출세액이 항상 ‘0(Zero)’가 되므로 무조건 매출세액보다 매입세액이 크게 되는 거죠.(매출세액만 0이 되고 매입세액은 환급받기 때문에 부가가치세 신고 시에도 항상 환급세액이 생기게 됨!!!)(2) 사업설비 투자‘사업설비’는 건물, 기계장치 등 감가상각자산을 말합니다. 주로 대규모 투자가 발생하는 사업 초기에 자주 발생합니다. 특히, 부동산업을 영위하시는 경우에 부동산매매계약서에 따라 중도금을 지불하실 때 건물 분 부가가치세에 대한 매입세액과 관련하여 자주 보게 되는 사례인 것 같습니다. 이 경우 조기환급을 위해서는 조기환급을 신고할 때‘건물 등 감가상각자산 취득명세서’를 첨부해야 합니다(중요중요1 ★★★★★). 또한, 실무적으로는 관련 매입분 계약서와 자금이체내역서 등을 함께 첨부해야 합니다(중요중요2 ★★★★★).(그 후에 배정된 담당 조사관님(세무공무원)에게 칼전화를 하고 혹시라도 미비한 서류가 있는 경우 바로 제출하면 최대한 아주 빠르게 환급이 가능합니다ㅎㅎㅎ)(3)재무구조개선계획조기환급기간, 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일 현재 재무구조개선계획을 이행 중인 경우 조기환급을 받을 수 있습니다. 이 경우 조기환급을 위해서는 신고할 때‘재무구조개선계획서’를 첨부해 신고해야 합니다.< 조기환급 신고 기간 >부가가치세 조기환급은예정신고기간 중 또는 과세기간 최종 3개월 중 매월 또는 매 2월(조기환급기간)에조기 환급기간이 끝난 날부터 25일 이내에 과세표준과 환급세액을 관할세무서장에 신고하면 됩니다.예를 들어 2월에 사업 설비를 취득하느라 지출이 컸다고 해 볼게요. 원래대로라면 7월 25일까지 확정신고하고 8월에 환급받을 수 있습니다. 하지만 조기환급을 받고자 한다면 다음 달3월 25일까지 부가가치세 신고를 하고그로부터 15일 이내에 환급받을 수 있게 되는 것이죠.마찬가지로 8월에 시설투자비용이 커서 조기환급을 신고한다면 9월 25일까지 신고하면 되고, 이는 10월 10일까지 환급됩니다(참고로, 매달 신고 하지 않고, 분기별 신고시 조기환급 신청도 가능합니다).일반환급은 확정신고기한 이후 30일 이내 환급이니 환급 신고 후 실제 환급이 되는 기간도 절반 이상이 줄었음을 알 수 있죠+_+이때 유의할 점은 조기환급을 신고할 때는조기환급 대상기간의 매출‧매입이 모두 신고대상이라는 것 입니다. 만약 매출이 누락된다면 신고불성실가산세나 납부불성실가산세가 발생할 수 있습니다(중요중요3 ★★★★★).또한,조기환급 신고 후 환급 결정 전에 수정신고한 경우초과환급신고 가산세가 부과됩니다.환급 현지 확인조사 등을 거쳐 사실과 다른 세금계산서로 조기환급 신고에는 매입세액 불공제 처분 및 가산세가 부과됩니다.다시 한 번 말씀드리면,조기환급 신고를 하는 경우 조기환급 건에 대해서만이 아닌 해당 조기환급 신고기간의 모든 매입ㆍ매출에 대하여 신고하여야 합니다.조기환급 신고방법은 간단합니다.일반적인 부가가치세 신고와 동일하게 하면 되는데요. 위에서 말씀하였듯이 사업설비투자 등의 사유로 신고한다면‘건물 등 감가상각자산 취득명세서’, 재무구조개선계획 이행을 사유로 신고한다면‘재무구조개선계획서’를 첨부하면 됩니다(물론, 잘못된 신고로 가산세 및 조기환급이 늦어짐을 방지하기 위해서는 조세전문가의 도움을 받는 것을 추천드립니다^_^).이 번 1 기 부 가 가 치 세 확 정 신 고 시 적 용 되 는 사 항- 중소기업 등 세정지원 대상자 환급금 조기지급지원대상 중소기업(중소영세, 혁신지원, 피해기업) 등의 자금 유동성 제고 및 수출, 투자 지원을 위해 2022년 7월 20일 수요일까지 조기환급을 신청하는 경우 환급금이 7월 말까지 앞당겨 지급됩니다.또한, 매출액 10억원 이하 영세사업자 및 직전기 대비 매출액 30% 이상 급감 사업자가 일반 환급을 신고한 경우 부당환급 혐의가 없으면 법정지급기한(신고기한일로부터 30일 이내) 보다 10일 빨리 지급됩니다.(2022년말까지 한시적으로 적용)따라서, 원활한 환급을 위해 환급 신고시 무엇보다도 관련 증빙서류의 빠짐 없는 첨부가 중요할 것으로 보입니다.- 신용카드 매출전표 등 수령명세서상 금액 과다 기재시 0.5%의 가산세 부과- 예정부과기간(1.1.~6.30.)에 세금계산서를 발급한 간이과세자는 1.1.~6.30.을 과세기간으로 하여 7.25.까지 신고·납부하여야 함이상으로 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다:D

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은임대사업이나 사업용으로 사용하던 건물을 감가상각을 할지에 대한 것입니다. 감가상각을 하는 경우 양도세가 늘어나게 되므로 유의해야하는 부분입니다.세부적으로 살펴보면,감가상각은 선택이고, 임대사업이나 사업에 사용하는 건축물은감가상각하면 소득세가 줄어듭니다건축물의 경우, 기준내용연수는 40년이고 내용연수는 30년~50년 사이에서 선택을 할 수가 있습니다. 따라서, 감가상각을 하는 경우에는 사업소득의 필요경비로 인정이 되어 종합소득세가 줄어들게 됩니다.예를 들어]월세가 1,500만원인 임대사업자이고 건물의 취득가액이 40억원이고 40년간 상각을 하는 경우① 연간임대수입 = 1.8억원② 감가상각비 = 40억원/40년 = 1억원③ 수리비등 = 3천만원사업소득은 5천만원입니다.만약, 상각을 하지 않았다면 사업소득은 1.5억원이 됩니다.적용세율 35%라면, 상각을 하여 연간 3,500만원의 소득세를 절감할 수가 있습니다.감가상각을 한 경우, 양도세 계산시취득가액에서 차감하게 됩니다사업소득만 고려하면, 감가상각을 최대한 하는 것이 유리합니다. 그러나, 이 경우 향후에 해당 건물을 처분할 때 문제가 발생합니다.왜냐하면, 이미 사업소득에 필요경비로 산입하였기 때문에 향후 양도할 때도 당초 취득가액을 인정하면이중으로 공제가 되는 셈이므로 양도세 계산시 감가상각을 한 금액은 취득가액에서 차감하게 됩니다. 즉, 양도세가 늘어납니다.양도, 서면인터넷방문상담5팀-521 , 2008.03.13[ 제 목 ]부동산임대소득금액 계산시필요경비로 산입한 감가상각비[ 요 지 ]감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서필요경비에 산입한 금액이 있는 때에는필요경비에 산입한 감가상각비를 취득가액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것임.[ 회 신 ]귀 질의의 경우 양도하는 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입한 금액이 있는 때에는「소득세법」제97조제2항 규정에 따라 필요경비에 산입한 감가상각비를 취득가액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 하는 것입니다.위의 사례의 경우,10년이 경과되었고 해당 건물의 가격이 50억원으로 상승한 경우,양도차익은① 감가상각을 한 경우 = 50억원 - (40억원 - 10억원) = 20억원② 감가상각을 안한 경우 = 50억원 - 40억원 = 10억원결과적으로, 감가상각을 함으로 인해 10년뒤 양도할 때 10억원의양도차익이 증가하게 됩니다.만약 적용세율이 45%라면 감가상각을 안하는 경우보다 4억5천만원의 양도세를 더 내게됩니다.결과적으로, 이 경우에는 상각을 하지 않는 것이 유리합니다.상속이나 증여를 할 계획이면, 상각을 하는 것이 유리합니다상속이나 증여로 취득하는 자산의 취득가액은 상속 증여 재산평가액이 새로운 취득가액이 됩니다.따라서, 기존에 사업에 사용하던 건물에 대한 감가상각을 한 경우라도 해당 건물을 상속이나 증여로 취득하게 된다면 향후 건물을 처분하는 경우에는새로운 평가액이 취득가액이 되므로 기존의 감가상각비로 계상한 것을 차감하지 않습니다.따라서, 사업용 건물을 돌아가실 때까지 보유할 생각이라거나 증여할 계획이라면감가상각을 하여 사업소득을 줄이는 것이 유리합니다.소득, 서면-2016-소득-3743 [소득세과-2023] , 2016.12.30[ 제 목 ]상속으로 취득한 사업용 고정자산의 취득가액 및 감가상각방법, 내용연수의 적용[ 요 지 ]부동산임대업을 상속받은 거주자가상속으로 사업용 고정자산을 취득한 경우에 상속이 개시된 날의 시가를 해당 자산의 취득가액으로하는 것이고, 해당 자산에 대한 감가상각방법, 내용연수의 적용은「소득세법 시행령」제63조, 제63조의 3, 제64조 및 같은 법 시행규칙 제32조, 제35조에 따라 하는 것임양도, 서면인터넷방문상담5팀-1226 , 2008.06.10[ 제 목 ]증여로 취득한 자산을 양도하는 경우 실지취득가액[ 요 지 ]실지거래가액으로 자산의 양도차익을 산정함에증여를 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」의 평가원칙에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임정리하면,부동산임대업이나 사업용으로 사용하던 건물을 감가상각하는 경우, 매년 한도내 금액은 사업소득 필요경비로 인정되므로종합소득세 절감 효과가 있습니다.그러나, 해당 건물을 양도하는 경우 양도세 계산시 취득가액에서 기존에 사업소득에 필요경비로 산입한 감가상각비는 차감을 하도록 하고 있습니다.결과적으로 양도세는 늘어나게 됩니다.따라서, 부동산임대업이나 사업용으로 사용하던 건물을 감가상각 하여사업소득을 줄이는게 유리한지 아니면 하지 않고 양도세를 줄이는 것이 유리할지는 비교를 해보아야 합니다.다만, 해당 건물을 상속이나 증여로 물려줄 계획이라면새로운 취득가액은 상속 증여 평가액이 되고 기존 감가상각비를 취득가액에 차감하지 않으므로 종합소득세 절감목적으로 감가상각을 하는 것이 유리합니다.

안녕하세요. 김영훈 세무사입니다.이번 시간에는 권리금과 관련된 세금문제에 대해 알아보도록 하겠습니다.권리금의 성격“권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.​해당 대가는 영업권의 성격을 지닌 것으로서 종합소득금액 중 기타소득에 해당하게 되는데요. 다만, 해당 권리금을 사업용 고정자산과 함께 양도하는 경우에는 기타소득이 아닌 양도소득에 해당하여 양도소득세를 납부해야 합니다.​권리금의 소득자권리금을 지급받는 자는 세금계산서를 발급해야 합니다. 만일 사업의 포괄양수도에 해당한다면 세금계산서를 발급할 필요는 없습니다. 포괄양수도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(「법인세법」 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말합니다. ​권리금을 받으면 다음 연도에 종합소득세 신고를 해야 하며, 만일 권리금을 포함한 기타소득금액의 합계가 300만원 이하인 경우에는 종합과세 또는 분리과세 중 한가지를 선택할 수 있습니다. 권리금은 필요경비가 60% 인정되는 기타소득에 해당하기 때문에 권리금만 있는 경우 750만원까지는 종합소득세 신고를 하지 않아도 되는 것입니다.​권리금의 지급자권리금을 지급하는 자는 해당 권리금의 8.8%를 원천징수하여 지급하는 날의 다음달 10일까지 세무서에서 원천징수 신고를 해야 합니다. 만일 원천징수를 하지 아니할 경우 이에 대한 가산세가 부과됩니다. 또한, 지급일의 다음 연도 2월 말일까지 기타소득 지급명세서를 제출해야 합니다.​세금계산서를 발급받은 경우라면 해당 증빙으로 경비처리가 가능하고 사업의 포괄양수도에 해당하여 세금계산서를 발급받지 않았다면 이체내역으로 증빙하여 경비처리가 가능합니다. 다만, 권리금은 무형자산으로서 감가상각대상 자산이기 때문에 5년에 걸쳐 감가상각하여 비용처리를 해야 합니다.​이상으로 권리금과 관련된 세무문제에 대해서 알아보았습니다.감사합니다.

안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 종부세, 재산세, 부가가치세상 처리입니다.세부적으로 살펴보면,1.종합부동산세, 재산세종부세상 오피스텔이주택이면, 주택+부수토지가 과세 대상이고 종부세 주택수에 포함됩니다.우선 종부세의 과세 대상에 대해 간략히 먼저 살펴보면,과세대상은 주택, 종합합산토지, 별도합산토지로 나누어지고, 각 과세대상별 합산한 금액에서 공제금액을 차감하며 공제금액은 주택은 6억, 사무실부속토지인 별도합산토지는 80억입니다. (아래 표 참조)따라서,①오피스텔이 주택이면, 다른 아파트,단독 등과 합산하여 6억원을 공제하고②오피스텔이 사무실이면, 해당 건물은 제외한 부속토지만다른 상가 등과 합산하여80억원을 공제합니다.별도합산 토지는 사실상 법인이 아닌 개인의 경우는 흔치 않습니다.종부세 주택인지 여부는, 재산세 과세 대상과 동일하고장기간 독립된 주거생활이 가능한지 여부로 판단합니다.종부세법상 주택은 지방세법에 따른 주택을 의미하고, 지방세법상의 주택은 다시 주택법 2조 1호에 따른 주택을 의미합니다.결과적으로 주택법상의 정의를 종부세나 지방세나 동일하게 따르는 것인데, 주택법은 장기간 독립된 주거가 가능한지 여부로 판단합니다.그리고 주택법상 오피스텔은 공동주택도 단독주택도 아닌 준주택에 해당합니다.준주택이 주택인지 여부는 사실상 주택의 정의에 해당하는지에 따르는 것입니다.종합부동산세법제2조 【정의】3. “주택”이라 함은 「지방세법」제 104조 제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제3항 제1호에 따른 별장은 제외한다.지방세법 제104조 【정의】3. 주택 이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다주택법 제2조 【정의】1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.4. 준주택이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.제4조(준주택의 종류와 범위)법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔재산세 부과시, 오피스텔이 공부상 용도와 사실상 용도가 다른 경우에는, 사실상 현황에 따른다는 것입니다.따라서, 취득세, 양도세, 종부세, 재산세 모두 공부상의 현황과 사실상의 현황이 다른 경우 사실상의 현황을 따른 다는 것을 알수 있습니다.지방세법 시행령제119조 (재산세의 현황부과)재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.건축물 대장에는 업무용 시설로 되어있으나, 사실상 주거용으로 사용하였거나 사용가능한 경우에는 주택분으로 정정하고 환급해주는 취지의 하기 재산세 조세심판원 결과를 참고하시면 되겠습니다.조심2017지0884, 2017.10.13. (세목) 재산세【결정요지】재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되었는지 여부를 재조사하여 주택으로 사용된 경우에는 주택으로 보아 재산세 등을 경정하는 것이 타당함3. 심리 및 판단(2)「지방세법」제111조 제1항 제2호 다목 및 제3호에서 일반 건축물의 경우에는 과세표준에 관계 없이 1천분의 2.5(정률세율)를, 주택의경우에는 과세표준에 따라 누진세율을 적용하되 과세표준이 OOO천만원 미만인 경우에는 1천분의 1을 재산세율로 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있다.한편, 「주택법」제2조 제4호에서 ‘준주택’이란 주택 외의 건축물과그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말한다고 규정하고있고, 같은 법 시행령 제4조 제4호에서 오피스텔을 ‘준주택’으로 규정하고 있다.(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「지방세법 시행령」제119조에서 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 규정하고 있으므로 당초 주거용으로 신축되지 아니한 건축물이라 하더라도 이를 실제로 주거용도로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보아 과세하는 것이 현황 과세의 원칙에 부합하는 점(조심 2014지1307, 2015.8.31. 같은 뜻임), 건축물대장상 이 건 오피스텔은 업무용 시설로 등재되어 있으나, 세대의 구성원이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 것으로 보이는 점,청구인이 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔을 주거용으로 사용하였다는 사실이 나타나지 아니하는 점, 「주민등록법」에 따른 주민등록을 하였다는 사실만으로 거주자가 장기간 독립하여 주거하고 있다는 사실을 입증하는 것은 아닌 점 등에 비추어 처분청은 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 오피스텔이 실제 주거용으로 사용되었는지 여부를 재조사하여 주택으로 사용된 경우에는 주택으로 보아 재산세 등을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.재산세의 경우,오피스텔이 업무용 분류되어 건축물로 과세되는 경우보다, 주택으로 분류되는 것이 과세표준이 3억(주택 공시가격 5억)이하인 경우 세율이 낮아 주택분으로 과세됨이 유리합니다.[재산세 과세표준]-건축물: 공시가격 * 70% * 0.25%-주택: 공시가격 * 60% * 0.1% ~ 0.4% (아래표)그러나, 재산세는 유리하나 종부세, 취득세 중과, 양도세에는 불리하게 작용할 수 있으니 주의해야겠습니다.2.부가가치세법오피스텔로 임대업을 하는 경우,주택으로 임대하는 경우 매입세액공제를 받지 못합니다.오피스텔은 임대사업으로 사용하는 경우가 많은데, 부가가치세법상 일반 건축물을 임대하면 과세용역이나 주택의 임대는 면세용역에 해당합니다.따라서, 분양시에부가가치세 매입세액을 공제를 받았으나, 왼공 이후 주택으로 임대하는 경우 환급받은 경우에 당초 환급액과 가산세를 납부해야 합니다.기준-2016-법령해석기본-0264 [법령해석과-3634] , 2016.11.11오피스텔을 분양받은 납세자가 임대사업 개시 전에 과세사업자인 일반임대사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받았으나, 오피스텔 준공 후 과세사업에 사용하지 아니하고 면세사업자인 주택임대사업자로 전환한 경우에는 당초부터 면세사업자로 보아부당하게 환급받은 부가가치세에 대하여 「국세기본법」 제 47조의3 및 같은 법 제47조의4 규정에 의한초과환급신고가산세 및 환급불성실가산세를 부과하는 것임오피스텔을 일반 임대로 사용하다가,주택 임대로 전환하는 경우 간주공급으로 보아 부가가치세를 납부해야 합니다.당초에 일반임대업으로 부가세를 공제받고 업무용으로 사용하는 임차인에게 제공하던 중에 주거용 임대로 전환하는 경우에는, 부가세법상 간주공급에 해당하여 산식에 따른 부가세를 납부해야 합니다.부가, 부가가치세과-322 , 2014.04.11[ 제 목 ]감가상각 자산을 면세사업에 사용・소비하는 경우 부가가치세 과세표준 및 공급시기[ 회 신 ]가. 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 매입세액이 공제된 해당 재화를 자기의 면세사업을 위하여 사용・소비하여재화의 공급으로 보는 경우 과세표준은 부가가치세법 제29조 제11항 및 동법시행령 제66조 제3항에 따라 계산한 금액으로 합니다.나 .위 경우 재화의 공급시기는 부가가치세법 시행령 제28조 제4항 제1호 규정에 의거당해 면세사업에 재화를 사용하거나 소비하는 때가 되는 것입니다.1. 사실관계오피스텔을 2008.1.18. 분양받은 수분양자가 동 오피스텔을 주택으로 사용하여 면세전용으로 인한 간주공급으로 부가가치세 수정신고 안내를 받음납부할 금액은 당초 공제받은 매입세액 전액이 아니라, 감가상각을 고려한 가액에 대해 납부하게 됩니다.예를 들어, 당초 오피스텔 건물 취득가액이 2억이고 2천만원을 공제받았다면완공 후에 4 과세 기간이 경과된 경우, 2억*(1- 5%*4) = 1.6억으로 1.6억의 10%인 1천 6백만원을 납부하게 됩니다.따라서, 만약 20 과세기간 (10년)이 경과된 경우라면 공급가액이 0원이 되기 때문에 주택임대로 전환해도 납부할 부가세는 없습니다.부가가치세법 시행령 제66조 【감가상각자산 자가공급 등의 공급가액 계산】③ 과세사업에 제공한 감가상각자산을 면세사업에 일부 사용하는 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 하되, 그 면세사업에 의한 면세공급가액이 총공급가액 중 5퍼센트 미만인 경우에는 공급가액이 없는 것으로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제2항 후단을 준용한다1.건물 또는 구축물공급가액 = 해당 재화의 취득가액 x (1- 5/100 x 경과된 과세기간의 수) x 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 면세공급가액 / 면세사업에 일부 사용한 날이 속하는 과세기간의 총공급가액오피스텔을 주거용 임대로 사용하다가,다시 상업용으로 전환하는 경우 과세 전환 감가상각자산에 대해 부가세 공제가능합니다.매입세액을 공제받고 주거용 오피스텔로 임대하는 경우와는 반대로,주거용으로 매입세액 공제를 받지않은 후에 업무용으로 전환하는 경우, 당초 매입세액 불공제액에 기간 경과분을 차감한 금액을 환급받을 수 있습니다.부가가치세법제43조 【면세사업등을 위한 감가상각자산의 과세사업 전환 시 매입세액공제 특례 】사업자는 제39조제1항제7호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한면세사업등을 위한 감가상각자산을 과세사업에 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 그 과세사업에 사용하거나 소비하는 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있다.부가가치세법 시행령제85조【면세사업등을 위한 감가상각자산의 과세사업 전환 시 매입세액 공제 특례 】① 사업자가 법 제39조제1항제7호에 따라 매입세액이 공제되지 아니한 감가상각자산을 과세사업에 사용하거나 소비하는 경우 법 제43조에 따라 공제되는 세액은 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 경과된 과세기간의 수에 관하여는 제66조제2항 후단을 준용한다.1. 건물 또는 구축물공제되는 세액 = 취득 등시 해당 재화의 면세사업등과 관련하여 공제되지 아니한 매입세액 × (1- 5/100 × 경과된 과세기간의 수)업무용으로 매입세액 공제 ⇒ 주거용 전환으로 간주공급으로 부가세 납부 ⇒ 다시 업무용으로 전환하는 경우에도, 마찬가지로 공제를 받을 수 있습니다.법규 부가2013-43 2013.02.15【제목】주거용으로 임대하던 오피스텔을 상업용으로 임대시 과세사업 전환 감가상각자산에 대한 매입세액공제 가능함[ 요 지 ]오피스텔을 취득하면서 부동산임대업으로 사업자등록을 신청하여 관련 매입세액을 공제받고 오피스텔을 상업용으로 임대한 자(이하 “신청인”이라 함)가 오피스텔을 주거용 임대로 전환하면서 면세전용에 따른 자가공급에 해당하는 것으로 보아 부가가치세를 신고・납부한후, 해당 오피스텔을 상업용으로 임대하는 경우 신청인은과세사업전환 감가상각자산에 대하여그 과세사업에 사용한 날이 속하는 과세기간의 매입세액으로 공제할 수 있는 것임정리하면,오피스텔을 보유한 경우,종부세와 재산세는 주거용인지 업무용인지에 따라 달라집니다.주거용 오피스텔은 종부세의 경우, 주택으로 분류되어 합산되고 중과 주택수의 계산시에도 포함이 됩니다.주거용 구분 여부는 종부세와 재산세 모두 동일한데, 공부상의 용도와 사실상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도를 따릅니다.재산세의 경우, 주택분으로 분류되는 경우가 공시가격 5억이하인 경우 유리하나종부세의 경우, 주택분에 합산되고 중과세율이 적용될 수 있으므로 불리합니다.오피스텔로 임대사업을 하는 경우,부가가치세법상 주택의 임대는 면세이나, 일반 건물의 임대는 과세이므로당초 분양받을시 일반 임대로 하여 매입세액 공제를 받은 경우,① 완공이후 주거용으로 임대하는 경우, 당초 환급을 추징하고 가산세를 납부해야하고② 완공이후 업무용으로 임대하다 주거용으로 전환 임대하는 경우, 1과세(6개월) 기간당 5%를 감액한 금액을 간주공급으로 하여 납부하게 됩니다.반대로, 주택 임대로 사용하던 중 일반 업무용 임대로 전환되는 경우, 1과세(6개월) 기간당 5%를 감액한 금액을 매입세액 공제해 줍니다.**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사

안녕하세요 머털도사 절세도사 김주성 세무사입니다 ^^오늘은 상가 임대차 및 양도시 자주 발생하는 영업권(권리금)양도시 발생하는 세무문제에 대해서 설명드리겠습니다.영업권(권리금)양도시 세무 이슈는?구분기타소득 or 양도소득세세무처리 방법매도자·개인이 영업권을 양도시 발생하는 소득은기타소득에 해당함.·영업권이 기타소득에 해당하면 대가의60%를 비용으로 인정받을 수 있음.(원천징수세율은 22%)·기타소득 금액(비용까지 차감한 금액)이 3백만원 이상이면다음해 5월 종합소득금액에 합산해서 종합소득세 신고해야 함.·22%로 원천징수한금액은 종합소득세 신고시 기납부세액으로 차감하여 줍니다.·과세사업자이면 세금계산서를 발행해야 하며, 면세사업자이면 계산서를 발행해야 합니다. 만약 세금계산서를 미발행시 가산세가 있습니다. 그러나 사업의 포괄양수도에 해당하면 미발행시에도 가산세는 없습니다. 또한 면세사업자의 경우에는 원천징수가 되었다면 계산서 미발행에 따른 가산세가 없습니다·영업권을사업용 고정자산(부동산)과 함께 양도시 영업권은 양도세과세 대상에 해당함.·양도일이 속하는 달의 말일로부터 2달 이내에 양도세 예정신고해야 함.구분세무처리방법양수자·영업권을 양수하는 사업자(법인도 포함)는 대가를 지급할 때, 지급금액의 8.8%를 원천징수해야 합니다·원천징수액은 지급한달의 다음달 10일까지(혹은 반기 말의 다음달 10일까지) 신고 및 납부해야 합니다·기타소득에 대한 지급명세서도 다음 연도 2월 말일까지 제출해야 합니다 미제출시 가산세 부과됩니다·취득한 영업권은 재무상태표에 무형자산으로 계상할수 있습니다 계상한 무형자산은 5년 정액법으로 감가상각 할 수 있습니다영업권(권리금)양도시 자주 묻는 질문은?Q1:매수자는 영업권에 대해서 세금계산서를 받았는데 원천징수를 또 해야 하나요?A1: 네 원천징수는 반드시 해야 합니다.Q2:매도자가 상가를 양도하면서 받은 영업권이 양도세에 해당하면 장기보유특별공제가 가능한가요?A2: 안됩니다 장기보유특별공제는 토지와 건물 일 때만 가능합니다. 영업권은 부동산 권리이므로 안됩니다.Q3:매도자는 영업권을 양도세 신고를 하지 않고, 매수자는 법인세 및 개인 종합소득세 신고시 영업권을 5년간 감가상각비를 비용 넣어도 문제가 안 되나요?A3: 이 경우 매도자는 5년간 소득세 추징과 세금계산서 미발행 가산세가 부과되고, 매수자는 원천징수 불이행 가산세가 부과될 수 있습니다이상입니다!취득세 양도세 상속세 증여세 관련 문의사항이나 신고업무 의뢰에 관련해서 궁금하신 것은 아래의 네이버 엑스퍼트를 이용해서상담 주시면 친절, 신속, 정확하게 상담해 드리겠습니다https://naver.me/xqf2QCoi양도세 상속세 증여세 상담 : 네이버 엑스퍼트엑스퍼트: 양도세, 상속세,증여세, 취득세 ,종합부동산세, 재산세, 법인세, 종합소득세,부가가치세등에 대해서 문의해주시면 신속,정확하게 친절히 설명해드리겠습니다.naver.mehttps://open.kakao.com/o/gL55goKd자연세무회계 컨설팅 양도/상속/ 증여 상담방자연세무회계컨설팅 김주성세무사 양도/상속/증여 상담방open.kakao.com