조합원 입주권 비과세 거주요건 문의드립니다.

[질의응답] 기존주택과 1+1입주권 보유 중,비과세 관련하여 문의 드립니다.현재 저의 상황은 (A)아파트 보유(2008년 입주해서 현재까지 거주)그리고 시부모님이 가지고 계시던 재개발지역: 1+1 물건 (B+C)입주권을 2022년 5월에 저희가 매수해서 3가구가 되었습니다.B+C는 2027년 입주를 목표,내년 2024년에 분양예정 이상황에서 A아파트를 처분한다고 하면 비과세 적용이 되나요?재개발 물건 구입 당시에 A아파트를 2년내에 팔면 비과세가 적용된다고 이야기를 들었습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다.답 변안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.위의 경우,2개의 입주권 중 하나를 먼저 처분하셔서 1주택+1입주권인 상태를 만드신 후, 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. '2년'이 아닌 '3년'입니다.참고로 아래 예규는 개정전의 예규입니다. 따라서 A주택의 보유기간의 재기산 제도는 무시하시고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 비과세 가능합니다.양도, 서면-2021-법규재산-7774 [법규과-1235] , 2022.04.19[ 제 목 ] 1주택과 2조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도한 후 1주택을 양도하는 경우 1세대1주택 특례에 따른 보유기간 기산일[ 요 지 ]1주택과 2조합원입주권을 소유하다가 C조합원입주권을 먼저 양도하여 과세된 후, A주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제156조2제4항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 항에 따른 보유기간은 C조합원입주권을 양도한 날부터 기산하는 것임또는입주권 취득일로부터 3년 이후에 양도할 경우, 주택완공일로부터 3년 이내에 세대원 전원이 신규주택으로 전입하셔서 1년이상 거주하시고, 주택완공일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하시면 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.★1주택과 1입주권(분양권)을 보유한 상태에서, 기존 1주택의 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b. 분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건 (취득시점, 양도시점, 예외사항 등)​안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다. ​2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다. 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 1주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.​​​1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 조합원입주권 취득b. 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것​다만, 1년 이상 지난후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우​​2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.​▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것​지금까지 분양권(조합원입주권)과 1주택을 보유할 경우 양도소득세 문제에 대해서 알아보았습니다. 복잡할 수 있는 규정이므로 해당 내용을 천천히 보시고 본인 상황에 적용되는지 파악해보심이 좋습니다.​실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.<세무회계 문> 문용현 세무사였습니다.

1주택과 1분양권(또는 1조합원입주권)을 보유한 경우 주택 양도소득세 비과세 요건(취득시점, 양도시점, 예외사항 등)안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.2021.01.01 이후로 취득한 분양권도 양도소득세에서 주택수에 포함되기 때문에 분양권과 주택을 보유한 경우, 주택을 양도한다면 일반적으로 2주택자에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. 다만 일정 요건을 충족하면 주택을 비과세 받을 수 있습니다.1주택과 1분양권(또는 입주권)과 1주택을 보유할 경우, 주택 양도시 비과세를 받기 위해서는 아래의 1 혹은 2 요건을 충족해야 합니다.1. 분양권 (입주권) 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우▶ 주택을 분양권(조합원입주권) 취득일로부터 3년 이내 양도하고 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권) 취득b.분양권(조합원입주권)을 취득한 날부터 3년 이내 종전주택 양도c. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주 등)을 충족할 것다만, 1년 이상 지난후분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우도 있습니다.※ 1년 이상이 지난 후 분양권(입주권)을 취득하는 요건을 적용하지 않는 경우● 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간(부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우● 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 법률에 의하여 수용되는 경우● 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우2. 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우분양권(입주권)을 취득한 날로부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우에는 아래 요건을 모두 갖춘 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.종전에는 a요건이 없었으나 과세형평을 제고하기 위해 신설되었습니다.1주택 비과세를 받은 후, 아래 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.▶주택을 분양권(입주권) 취득일로부터 3년이 지나서 양도시 아래 요건을 모두 충족하는 경우a. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권(조합원입주권)취득(2022년 개정사항. 22년 2월 15일 이후 취득하는 분양권, 입주권부터 적용)b. 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속 거주할 것c. 재개발·재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택 양도d. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것

조정대상지역 공고일 이전 무주택세대가조합원입주권을 매매계약으로 취득(승계조합원)한 경우거주요건 적용 여부양도, 서면-2022-부동산-5057, 2022.12.21[ 제 목 ]조정대상지역 공고일 이전 무주택세대가 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 경우 거주요건 적용 여부[ 요 지 ]조정대상지역 공고일 이전 무주택세대가 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 경우 소득령§154➀의 1세대 1주택 비과세 판정 시 거주요건 적용되지 않음[ 회 신 ]귀 질의의 경우, 기존해석사례인“기획재정부 재산세제과-1422(2022.11.14.)”를 참고하시기 바랍니다.○ 기획재정부 재산세제과-1422(2022.11.14)[질의]조정대상지역의 공고일 이전 무주택자가 「도시 및 주거환경정비법」상 재개발사업의 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 경우 거주요건을 적용하는지 여부(1안) 거주요건 적용함(2안) 거주요건 적용하지 않음[회신] 귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다1. 사실관계-2018. 9.14. 재개발 조합원입주권 승계취득(취득일 현재 세대전원 무주택)-2018.12.31. A조합원입주권 소재지 조정대상지역으로 지정*A조합원입주권 취득 이후 사용승인일 이전 다른 주택(B)을 취득하고 양도한 사실이 있음-2022. 7.29. 재개발사업으로 A주택 취득-추후 A주택 양도 예정2. 질의내용-A조합원입주권 취득이후 다른 주택을 매수하여 매도한 적이 있지만 A주택 사용승인일부터 현재까지 A주택만 보유하고 있습니다. 이 경우 1세대1주택 비과세를 받으려면 사용승인일로부터 2년 이상 보유만 해도 비과세 받을 수 있는지, 아니면 2년 이상 거주해야 하는지3. 관련법령○소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조제1항제3호가목에서 대통령령으로 정하는 요건 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 조정대상지역 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우4. 유사사례○ 기획재정부 재산세제과-1422(2022.11.14)[답변내용][질의]조정대상지역의 공고일 이전 무주택자가 「도시 및 주거환경정비법」상 재개발사업의 조합원입주권을 매매계약으로 취득한 경우 거주요건을 적용하는지 여부(1안) 거주요건 적용함(2안) 거주요건 적용하지 않음[회신] 귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다.

들어가며,안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 다룰 내용은 조합원입주권을 양도하는 경우에 비과세가 가능한 조건에 대해 알아보겠습니다.세부적으로 살펴보면,분양권은 비과세가 안되나,원조합원입주권은 비과세가 될 수 있습니다조합원입주권은 일정한 조건을 충족하는 경우에, 양도시 비과세가 적용됩니다. 단, 분양권의 경우에는 비과세 적용이 안됩니다. 그리고비과세 적용은 원조합원입주권에게만 가능한 사항입니다.구체적인 조건은① 거주자의 기존주택이관리처분계획인가일 현재 비과세 요건 해당② 양도일 현재다른 주택이나 분양권이 없는 경우or③ 양도일 현재 조합원입주권 외에1주택을 보유한 경우에는 조합원입주권을 3년이내 양도하는 경우입니다.제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른관리처분계획의 인가일및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일)현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.가. 양도일 현재다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것나. 양도일 현재 1조합원입주권외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)조건별로 살펴보면,①관리처분계획인가일 현재비과세 요건 충족법의 취지가 기존 주택을 보유한 상태에서 이미 비과세 요건이 충족됨에도 관리처분인가일 이후에 조합원입주권으로 변환됨에 따라 비과세가 안되는 불이익을 방지하고자 하는 것입니다.따라서,관리처분인가일 현재에 비과세 요건인 2년이상 보유, 거주 등의 조건을 충족해야 합니다.즉, 관리처분인가일 현재 기존 주택의 보유나 거주기간이 2년을 충족하지 못한다면 조합원입주권 비과세가 안됩니다.만약, 관리처분계획인가일 이후에도철거되지 않은 기간 동안 보유, 거주를 하였다면 해당 기간을 합산하여 판단하게 됩니다.양도, 부동산거래관리과-0786 , 2011.09.08[ 제 목 ]조합원입주권 비과세 판정시 기존주택 보유기간 계산 방법[ 요 지 ]조합원입주권 비과세 특례와 관련하여 기존주택의 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어 입주권이 확정되는 날 이후에도철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산함[ 회 신 ]「소득세법 시행령」 제155조제17항에 따른 조합원입주권 비과세 특례와 관련하여 기존주택의 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어 입주권이 확정되는 날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것입니다② 양도일 현재다른 주택이나 분양권이 없거나③ 주택 취득 후3년 이내 양도해야1세대 1주택 비과세 요건이므로, 1세대 1주택 비과세 요건과 동일하게 양도일 당시에다른 주택이나 분양권이 없는 경우에 비과세가 적용됩니다.이때, 1세대 1주택 비과세 판단시 조특법상에 주택을 보유하지 않은 것으로 보는 주택이 있는 경우에는 비과세의 적용이 가능합니다.만약 1주택을 취득한 경우라면,일시적 2주택 비과세와 유사한 개념으로조합원입주권의 양도일 현재 1주택을 소유하고 있다면,해당 1주택의 취득일로부터 3년이내에 양도하는 조합원입주권이라면 비과세를 적용하게 됩니다.조합원입주권자가상속주택을 취득한 경우, 조합원입주권은 비과세 되지 않습니다일반주택 보유자가 상속주택을 취득한 경우, 일반주택을 먼저 양도하면 2주택이지만 비과세의 적용이 가능합니다. 상속주택으로 인한 2주택 비과세 특례규정은 아래 참고하세요.[상속주택 양도세] 1세대 2주택 비과세 특례 (by 부산 오 회계사/세무사)들어가며, 안녕하세요, 오회계사입니다. 이번에 다룰 주제는 부모님이 돌아가셔서 주택을 상속을 받게 되는...blog.naver.com만약, 일반주택이 아닌 조합원입주권 보유자가 상속주택을 취득하게 된 경우에는조합원입주권을 먼저 양도해도 비과세가 적용되지 않습니다.양도, 서면-2015-부동산-1685 [부동산납세과-1757] , 2015.10.26[ 제 목 ]상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 경우 특례 적용 여부[ 요 지 ]「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례는상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의조합원입주권을 양도하는 경우에는 동 규정의 적용대상이 아니며,같은 조 제17항에 따른 조합원입주권 특례 적용대상도 아닌 것임[ 회 신 ]1. 「소득세법 시행령」제155조 제2항에 따른 상속주택 특례는 상속주택 외의 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정이므로 상속주택 외의 조합원입주권을 양도하는 귀 질의의 경우에는 동 규정의 적용대상이 아닌 것입니다.2. 한편, 「소득세법 시행령」제155조 제17항에 따른 조합원입주권 특례는 동 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 적용되는 것이나, 질의의 경우에는 이에 해당하지 아니하는 것입니다.장기임대주택의거주주택이 조합원입주권으로 변환된 경우에도 비과세 적용이 안됩니다장기임대주택외에 거주주택을 보유한 경우, 거주주택은 요건 충족시 비과세가 됩니다.그러나, 해당 거주주택이 관리처분계획인가로 조합원입주권이 되면 비과세 대상이 되지 않습니다.양도일 현재 다른 주택이 없어야 하는데 장기임대주택을 보유하고 있기 때문입니다.양도, 서면-2017-법령해석재산-1581 [법령해석과-1038] , 2018.04.18[ 제 목 ]거주주택이 조합원입주권으로 변경된 경우 소득령§155에 따른 비과세 여부[ 요 지 ]「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우로서거주주택이 관리처분계획인가 후 조합원입주권으로 변경되어 양도하는 경우에는 비과세 대상에 해당하지 않음[ 회 신 ]「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하고 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것이나,관리처분계획인가 후 조합원입주권을 양도하는 경우에는 해당 규정이 적용되지 않는 것입니다.정리하면,이상 조합원입주권의 비과세 조건에 대해 알아보았습니다.관리처분계획인가일 시점에 비과세 요건을 충족해야 한다는 것이며, 양도시점에 다른 주택이나 분양권이 없거나 1주택을 취득한 경우에는 3년이내에 양도하는 경우에만 적용이 됩니다.이때 다른 주택이 상속주택이나 장기임대주택인 경우에도 비과세가 되지 않는 점은 유의해야 합니다.by 부동산세무상담/세무기장/기장수수료/부산세무사