친정가족들이 제 명의아파트에서 거주중입니다

[질의응답]부모님 명의 아파트 임대차 계약 관련(시가 13억1,800만원 이하라면 증여세문제 없음)질문부모님 명의 아파트에 임대차 계약 후 입주할 예정입니다. 아파트 최근 전세 실거래가는 4.5억, KB시세는 3.6억 정도 입니다.1. 보증금 2.8억으로 계약해도 증여세 문제가 없을지, 만약 보증금이 부족하다면 반전세로 전환해야 하는데 계산 방식이 궁금합니다.2. 기존 세입자의 계약이 만료되어 우선 보증금을 제 돈으로 반환하였습니다. 아파트 계약 후에 부모님으로부터 해당 금액을 다시 돌려받아야 하는데, 세무서에 별도의 소명이 필요한지 궁금합니다. 감사합니다.답변1. 보증금 2.8억으로 계약해도 증여세 문제가 없을지, 만약 보증금이 부족하다면 반전세로 전환해야 하는데 계산 방식이 궁금합니다.거주하시려는 주택의 시가(매매가격, 감정가격 등)가 약 13억 1,800만원 이하라면 무상거주하더라도 증여세 문제는 전혀 발생하지 않습니다.따라서 현재 실거래가가 4.5억으로 13억 1,800만원 이하이기 때문에 보증금 0원으로 하고 거주하더라도 증여세 문제는 없습니다.보증금 0원으로 해도 증여세 문제는 없으니 기재하신 것처럼 보증금 2.8억으로 임대차계약을 체결하셔도 질문자님에게 증여세 문제는 발생하지 않습니다.※ 참고무상거주로 인한 증여이익이 1억을 초과할 경우에만 증여세 문제가 발생합니다. 증여이익이 1억을 초과하려면 무상거주하는 주택의 시가가 1,318,987,323원(약 13억 1,800만원)을 초과했을 경우에만 무상거주로 인한 증여세 문제가 발생할 수 있는 것입니다. 이때 부동산 무상사용기간은 5년으로 계산합니다. 즉,부동산시가 x 2% x 3.790787(5년 연금 현가계수) > 1억을 초과할 경우에만 증여세 대상입니다. 이에 해당하려면 부동산 시가가 1,318,987,323원(약 13억 1,800만원)을 초과해야 하는 것입니다.2. 기존 세입자의 계약이 만료되어 우선 보증금을 제 돈으로 반환하였습니다. 아파트 계약 후에 부모님으로부터 해당 금액을 다시 돌려받아야 하는데, 세무서에 별도의 소명이 필요한지 궁금합니다. 감사합니다.부모님과 임대차계약을 작성하시고, 추후 해당 집에서 전출하실 때 부모님으로부터 전세보증금만 잘 돌려받으시면 됩니다. 일반적인 임대차계약과 동일하게 진행하시면 됩니다. 세무서에 신고를 하는 것이 아니기 때문에 세무서에 별도 소명할 일은 없습니다. 보증금 2.8억에 대해서 임대차계약서 잘 작성하시고, 추후 전출하실 때 부모님으로부터 보증금 2.8억만 잘 돌려받으시면 됩니다도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.좋은 하루 보내세요!★전화상담 및 방문상담은 직접02-6403-9250으로 전화를 주시거나cta_moonyh@naver.com으로 연락을 주시면 됩니다!★주요 경력- 121,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 600건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 4,000건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하' 세무/회계 1위 (117,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- KB금융 콘텐츠 필진- 한국경제필진- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트

자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와1주택인 부모가 합가한 경우 거주주택 비과세가 가능한지 여부(가능하다)양도, 서면-2023-부동산-1436 [부동산납세과-2404] , 2023.11.22[ 제 목 ]자동말소된 장기임대주택과 거주주택 보유한 자녀와 1주택인 부모가 합가한 경우「소득세법 시행령」 제155조제4항과 제20항 중첩 적용 여부[ 요 지 ]말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임[ 회 신 ]귀 서면질의의 경우, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제6조제5항에 따라 말소된 장기임대주택과 거주주택을 보유한 자녀세대가 1주택을 보유한 부모세대의 동거봉양을 위하여 합가한 경우로서 말소일로부터 5년 이내 그리고 합가일로부터 10년 이내「소득세법 시행령」 제155조제20항 각 호의 요건을 모두 충족하는 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다.[ 관련법령 ]「소득세법 시행령」 제155조제4항, 제20항★주요 경력- 약 49,000건 이상의 세금 상담 및 용역- 500건 이상의 경정청구를 통한 약 25억 이상 세금 환급- 세무사 플랫폼 '택슬리' 상담 및 후기 1위 (약 3,300건 이상 상담)- 전문가 플랫폼 '아하커넥츠(현재 개편중)' 상담 및 후기 1위 (약 500건 이상 상담)- 지식공유플랫폼 '아하 QnA' 세무/회계 1위 (약 45,000건 이상 답변 및 337만건 이상 공유)- 서울시 마을세무사- ㈜코스맥스 세무팀- ㈜현대중공업 세무기획팀- ㈜iMBC 재무회계팀- 세무법인 넥스트 등

1세대 여부 판정1. 1세대 1주택에서 ‘1세대’란거주자 및 배우자가(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함)그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다.2. ‘생계를 같이 하는 가족’이라 함은동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로생계를 같이하는 거주자, 배우자, 직계존 · 비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말합니다.1세대 판정 시 주민등록상으로는 동일 세대로 등재되어 있다 하더라도사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 아니하면 동일 세대로 보지 않습니다.이 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증하여야 합니다.양도소득세 과세세무서에서는 부동산의 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집하여 전산 처리 후 이에 의하여 과세대상 자료를 분류하는데,위와 같이 양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류됩니다.따라서 세무서에서는 비과세대상이 아니므로 양도소득세 과세 여부를 검토하게 됩니다.납세자가 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증하지 못하여 고지서가 발부되면 공식적인 불복절차를 거쳐야 하는데, 주민등록상 같이 거주한 것으로 되어 있는 것을 따로 거주하였다고 입증하기란 쉬운 일이 아닙니다.절세방안1세대 1주택 해당여부는양도일 현재를 기준으로 판단하는데,주민등록상 동일세대로 등재되어 있는 것을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서사실상은 별도세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵습니다.그러므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면양도하기 전에 실제 거주 내용에 맞게사실대로 주민등록을 정리하여 세대를 분리하는 것이 좋습니다.그러면 별도세대 입증 등 복잡한 문제 없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있기 때문입니다.

양도소득세에서 1세대 1주택으로서 비과세 요건을 갖춘 경우, [12억까지 비과세] 및 [장기보유특별공제 최대 80%(표2)]를 적용받을 수 있습니다. 이때 1주택이라는 것은 말 그대로 1주택인 경우와, 일시적 2주택으로서 1주택으로 보는 경우를 포괄합니다. 이 일시적 2주택은 주로 [소득세법 시행령 제155조]에서 규정하고 있는데, 유명한 것만 나열해보면 다음과 같습니다.​155조 1항 : 종전주택 취득일로부터 1년이 지난 후 신규주택 취득, 신규주택 취득일로부터 3년(1년) 이내에 종전주택을 양도하는 경우입니다. 가장 널리 알려진 일시적 2주택 규정입니다.​155조 2항, 3항 : 종전주택을 가진 자가 상속주택을 취득하는 경우, 종전주택을 양도할 때 1주택으로 보는 경우를 말합니다. 3항에서는 공동상속주택에 대해 설명합니다.​155조 4항 : 1주택을 가진 60세 이상 부모세대와 1주택을 가진 자식세대가 합가하는 경우, 10년 이내에 먼저 파는 주택을 1주택으로 보는 경우입니다.​155조 5항 : 1주택을 가진 자가 1주택을 가진 자와 혼인하는 경우, 5년 이내에 먼저 파는 주택을 1주택으로 보는 경우입니다.​155조 8항 : 일반주택과 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택을 가진 자가, 부득이한 사유 해소일로부터 3년 이내에 일반주택을 팔면 1주택으로 보는 경우입니다.​155조 20항 : 통칭 [거주주택 비과세 특례]입니다. 거주주택과 그 밖에 모든 주택이 임대주택일 때, 거주주택을 팔면 1주택으로 보는 경우입니다.​위의 경우 중 어느 하나만 충족되면 일시적 2주택이 될 수 있습니다. 간혹 비과세 특례를 동시에 충족하는 경우도 있고, 2가지 특례가 중첩적으로 적용되는 경우가 있어서 수많은 경우의 수가 생겨납니다.​그런데, 155조 20항은 특별히 주의해야 합니다. 다른 조항에는 없는 몇 가지 대가가 따르기 때문입니다. 1) 거주주택과 그 밖에 모든 주택이 임대주택인데, 임대주택 의무임대기간을 다 채우고 거주주택을 파는 사람은 드뭅니다. 보통 거주주택을 먼저 팔고 임대주택 의무임대기간을 마저 채우는 식으로 합니다. 그러니, 155조 20항을 적용받으면 모든 임대주택의 의무임대기간이 끝날 때까지 계속해서 신경을 써주어야 합니다. 2) 거주주택 비과세 특례는 생애 한 차례만 받을 수 있는 혜택입니다. 3) 거주주택을 판 뒤 세월이 지나 임대주택이 1주택이 될텐데, 그때 임대주택은 1세대 1주택이더라도 전체 양도차익에 대해 비과세를 받지 못합니다. 직전거주주택과 겹쳤던 기간은 빼고, 그 이후 기간에 대해서만 비과세가 적용됩니다. 그러니, 155조 20항을 적용하지 않고 다른 조항으로 일시적 2주택을 만들 수 있다면 그렇게 하는 것이 낫습니다. 사후관리 부담도 없고, 남은 주택에 대해 비과세를 잃을 일도 없습니다.​그동안 155조 20항과 155조 다른 항이 동시에 적용되는 경우 반드시 155조 20항을 선택해야만 하는지 궁금증이 있었습니다. 금번 사전답변으로, 선택가능함이 분명해졌습니다.​​사전-2021-법규재산-1821 [법규과-384] 2022.01.28​[사실관계]○ ’16.5월 인천 연수구 A아파트 분양권 매매계약체결- ’17.12월 아파트 잔금청산○ ’17.7월 고양시 덕양구 B아파트 분양권 당첨 후 매매계약 체결- ’18.11월 임대사업자 등록- ’20.5월 아파트 완공 후 잔금 청산○ ’21.9월 A주택 매도계약 체결 및 ’22.2월 잔금청산예정​[질의내용] A주택과 B장기임대주택을 순차적으로 보유한 상태에서, B주택 취득 후 3년안에 A주택을 매도할 경우 소득령§155⑳의 거주주택 특례가 아닌 소득령§155①의 일시적 2주택 특례가 적용되는지 여부​[요지] 일반주택(A)과 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 일반주택과 장기임대주택이 소득령§155①의 특례 요건을 충족한 경우 일시적 2주택 특례규정 적용 가능​[답변내용] 일반주택(A)와 장기임대주택(B)을 소유하고 있는 경우에도 일반주택과 장기임대주택이「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 요건 등을 충족한 경우 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.

해외에 살면서 국내에 집 한 채를 남겨 둔 분들이 매도를 앞두고 가장 먼저 묻는 것이 1세대1주택 비과세가 되는지입니다. 영주권자는 안 된다, 국적이 있으면 된다, 10년 넘게 갖고 있었으니 된다는 식의 답이 인터넷에 떠돕니다. 세법이 보는 기준은 그 어느 것도 아닙니다. 파는 날에 거주자인지 비거주자인지가 하나이고, 비거주자라도 비과세가 되는 경우를 검토해야하고, 귀국해서 팔면 계산이 다시 바뀝니다. 비거주자에게만 생기는 주요 포인트를 다섯가지로 정리했습니다.■ 첫째, 영주권이나 국적이 아니라 거주자 판정이 먼저입니다소득세법은 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 사람을 거주자로 봅니다. 주소가 있는지는 국내에 생계를 같이하는 가족이 있는지, 국내에 자산이 있는지 같은 생활관계의 객관적 사실로 판정합니다. 영주권이나 외국 국적은 그 판단에 들어가는 요소 중 하나일 뿐이고, 반대로 한국 국적과 주민등록이 남아 있다고 거주자가 되는 것도 아닙니다. 조세심판원은 15년 넘게 해외에 살면서 국적과 주민등록을 유지하고 국내에 전셋집까지 둔 사람도, 국내에 생계를 같이하는 가족과 직업이 없다는 이유로 비거주자로 봤습니다. 조심2025서1664, 2025년 12월 2일 결정입니다.예외가 하나 있습니다. 국내 회사의 해외 사업장이나 그 회사가 100퍼센트 출자한 해외 현지법인에 파견된 임직원, 해외 근무 공무원은 해외에 살아도 거주자로 봅니다. 해외 근무의 형태가 파견인지 현지 채용인지가 모든 결론을 바꿉니다.■ 둘째, 양도일에 비거주자이면 1세대1주택 비과세는 없습니다소득세법 제121조 제2항 단서가 국내 부동산 양도소득이 있는 비거주자에게는 1세대1주택 비과세 조항을 적용하지 않는다고 정합니다. 보유기간이 아무리 길어도, 취득할 때 거주자였어도, 파는 날 비거주자이면 적용이 안됩니다. 국세청도 미국 영주권자의 국내 1주택 양도 건에서 양도 당시에도 비거주자에 해당하는 경우에는 비과세 규정을 적용하지 않는다고 회신했습니다. 사전-2016-법령해석재산-0111, 2016년 5월 13일입니다.조정대상지역 지정 전에 계약해서 2년 거주요건을 면제받는 특례 같은 것들도 거주자를 전제로 하는 것이지, 거주자 요건 자체를 대신하지는 못합니다.■ 셋째, 비거주자라도 비과세가 되는 경우가 2가지 있습니다.첫 번째는 해외이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국한 경우입니다. 출국일에 그 주택 한 채를 보유하고 있었고 출국일부터 2년 안에 팔면 보유기간과 거주기간을 따지지 않고 비과세합니다. 여기서 자주 놓치는 것이 현지이주입니다. 먼저 나가서 살다가 현지에서 영주권을 받은 경우에는 실제로 비행기를 탄 날이 아니라 영주권이나 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 출국일로 봅니다. 소득세법 시행규칙 제71조 제6항이고, 국세청도 출국 후 8년 만에 영주권을 받은 사람이 영주권 취득일부터 2년 안에 판 주택을 비과세로 회신했습니다. 사전-2016-법령해석재산-0466, 2016년 11월 25일입니다. 오래전에 출국했더라도 영주권을 받은 지 2년이 안 됐고 그때 이미 집을 갖고 있었다면 이 규정이 적용될 소지가 있습니다. 두 번째는 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학이나 근무 때문에 세대 전원이 출국한 경우입니다. 출국일에 주택을 보유하고 있었고 출국일부터 2년 안에 팔면 비과세합니다. 다만 출국할 때 주택이 아니라 분양권을 갖고 있었다면 이 규정에 해당되지 않습니다. 기준-2025-법규재산-0043, 2025년 8월 29일입니다.■ 넷째, 귀국해서 거주자가 된 뒤에 팔면 계산을 다시 해야 합니다.비거주자였던 사람이 귀국해서 거주자가 된 뒤에 팔면 비과세를 받을 수 있습니다. 문제는 보유기간을 언제부터 세는가입니다. 원칙은 거주자가 된 날부터입니다. 그러니까 귀국하고 2년을 더 보유해야 비과세 요건이 채워집니다. 기획재정부와 국세청 모두 같은 입장입니다.예외가 있습니다. 비거주자로 그 주택을 3년 이상 계속 보유했고, 그 주택에 거주하는 상태로 거주자가 되면 비거주자였던 기간의 보유기간과 거주기간을 통산합니다. 시행령 제154조 제8항 제2호이고, 위에서 인용한 2016년 회신도 같은 내용을 담고 있습니다. 이때 배우자가 여전히 해외에 남아 있어도 됩니다. 국세청은 남편만 귀국해 거주자가 되고 배우자는 해외에 거주하는 상태에서 판 주택에 대해, 비과세를 받기 위해 배우자까지 거주자일 필요는 없다고 회신했습니다. 사전-2025-법규재산-0917, 2025년 11월 25일입니다.매매가가 12억원을 넘는 집이라면 장기보유특별공제도 문제가 됩니다. 취득할 때 비거주자였고 팔 때 거주자로 1세대1주택 요건을 채웠다면, 비거주자였던 기간을 포함한 전체 보유기간과 거주기간에 대해 1세대1주택용 높은 공제율을 적용한다는 것이 국세청의 사전답변입니다. 사전-2023-법규재산-0691, 2025년 4월 11일입니다.■ 다섯째, 비거주자로 팔면 세금은 이렇게 계산됩니다비거주자의 양도소득세도 세율과 계산 방식은 거주자와 같습니다. 기본세율 6퍼센트에서 45퍼센트가 그대로 적용되고, 기본공제 250만원도 받습니다. 다른 것은 두 가지입니다. 비과세가 없다는 것과, 장기보유특별공제를 일반 공제율로만 받는다는 것입니다. 일반 공제율은 3년 보유 6퍼센트에서 시작해 1년마다 2퍼센트씩 올라 15년 이상이면 30퍼센트입니다. 1세대1주택에 적용되는 최대 80퍼센트 공제율은 비거주자에게는 없습니다.한 가지 절차가 더 있습니다. 매수인이 법인이면 매매대금을 줄 때 양도가액의 10퍼센트와 양도차익의 20퍼센트 중 적은 금액을 원천징수해서 국세청에 냅니다. 소득세법 제156조 제1항 제5호입니다. 위 예에서 매매가가 10억원이면 1억원과 6천만원 중 적은 6천만원을 떼고 받게 되고, 이 금액은 나중에 양도소득세를 신고할 때 이미 낸 세금으로 빼 줍니다. 매수인이 개인이면 원천징수는 없습니다. 신고는 거주자와 같이 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.■ 정리하면 이렇습니다파는 날 거주자이면, 1세대1주택 요건을 채웠는지만 보면 됩니다.파는 날 비거주자이면, 원칙은 과세이고, 해외이주 또는 취학·근무 출국 후 2년 이내라는 두가지 예외가 존재합니다. 현지이주는 영주권 취득일부터 2년입니다.귀국해서 팔 생각이면, 그 집에 들어가 살면서 거주자가 되는지를 판정해야 합니다.■ 지금 확인해 보실 것첫째, 해외 근무가 국내 회사의 파견인지 현지 채용인지 확인하십시오. 파견이면 지금도 거주자입니다.둘째, 영주권을 받은 날짜와 해외이주 신고 여부를 확인하십시오. 2년이 아직 안 지났을 수 있습니다.셋째, 귀국 계획이 있다면 어느 집에 들어가 살 것인지를 먼저 정하십시오. 그 집에 거주하는 상태로 거주자가 되어야 보유기간이 이어집니다.이 글은 일반적인 내용을 정리한 것으로, 개별 사안의 판단은 사실관계에 따라 달라집니다.