부동산 매입 계약 해지시 계약금

지역주택조합원의 계약금을 납부한 경우,분양권으로 보아 주택수에 포함되는지 여부안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.재개발·재건축의 입주권 및 2021년 이후 계약한 주택분양권은 모두 주택수에 포함이 됩니다.다만, 주택분양권 판단시, 지역주택조합원의 계약금만 지불한 경우도 분양권에 포함되는 지 여부는 아직까지 해석사례가 나오지 않아서 의견이 분분했지만, 최근 이에 대한 해석사례가 새로이 나와 공유하고자 합니다.결론은 지역주택조합원의 계약금을 납부한 사실만으로는 주택을 취득할 수 있는 권리인 분양권에 포함되지 않고, 사업계획승인일 이후가 되어야 주택을 취득할 수 있는 권리인 분양권이 된다는 해석입니다.양도소득세에서 주택수 판단시, 2021년 이후 계약 또는 당첨된 분양권만 주택수에 포함이 되는 것이므로,사업계획승인일이 2021년 이후에 났을 경우에만 지역주택조합원의 지위가 신규 주택을 취득할 수 있는 권리인 분양권에 해당하여 주택수에 포함이 되는 것입니다.▣ 사전-2021-법령해석재산-0120, 2021.05.28[ 제 목 ]지역주택조합 가입계약을 소득령 제155조제1항제2호의 신규주택을 취득하기 위한 매매계약으로 볼 수 있는지 여부[ 요 지 ]조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 지역주택조합의 조합가입계약 체결 및 계약금을 납부한 후 신규주택을 취득한 경우는 「소득세법 시행령」제155조제1항제2호의“신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 해당하지 아니하는 것임▣ 기획재정부 재산세제과-40(2022.01.07)｢주택법｣제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른사업계획승인일 이후에 한하여 ｢소득세법 시행령｣제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것입니다.▣ 사전-2021-법규재산-1186(2022.01.13.)사업계획승인일 이후 지역주택조합원의 지위는 ｢소득세법 시행령」제155조제1항제2호의 신규 주택을 취득할 수 있는 권리임참고로 지역주택조합원의 주택 취득시기는 원조합원과 승계조합원 관계 없이 사용검사필증교부일이 되는 것이며, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일이 취득시기가 되는 것입니다.○ 서면인터넷방문상담5팀-2735, 2007.10.11.｢주택법｣ 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 이후에 주택조합의 조합원으로부터 그 조합원의 ‘입주자로 선정된 지위’를 승계하여 취득한 조합주택을 양도한 경우 그 조합주택(그 부수토지 포함)의 취득시기는당해 조합주택의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임

지역주택조합원의 계약금을 납부한 경우,분양권으로 보아 주택수에 포함되는지 여부안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다.재개발·재건축의 입주권 및 2021년 이후 계약한 주택분양권은 모두 주택수에 포함이 됩니다.다만, 주택분양권 판단시, 지역주택조합원의 계약금만 지불한 경우도 분양권에 포함되는 지 여부는 아직까지 해석사례가 나오지 않아서 의견이 분분했지만, 최근 이에 대한 해석사례가 새로이 나와 공유하고자 합니다.결론은 지역주택조합원의 계약금을 납부한 사실만으로는 주택을 취득할 수 있는 권리인 분양권에 포함되지 않고, 사업계획승인일 이후가 되어야 주택을 취득할 수 있는 권리인 분양권이 된다는 해석입니다.양도소득세에서 주택수 판단시, 2021년 이후 계약 또는 당첨된 분양권만 주택수에 포함이 되는 것이므로,사업계획승인일이 2021년 이후에 났을 경우에만 지역주택조합원의 지위가 신규 주택을 취득할 수 있는 권리인 분양권에 해당하여 주택수에 포함이 되는 것입니다.▣ 사전-2021-법령해석재산-0120, 2021.05.28[ 제 목 ]지역주택조합 가입계약을 소득령 제155조제1항제2호의 신규주택을 취득하기 위한 매매계약으로 볼 수 있는지 여부[ 요 지 ]조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 지역주택조합의 조합가입계약 체결 및 계약금을 납부한 후 신규주택을 취득한 경우는 「소득세법 시행령」제155조제1항제2호의“신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 해당하지 아니하는 것임▣ 기획재정부 재산세제과-40(2022.01.07)｢주택법｣제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원의 지위는 같은 법 제15조에 따른사업계획승인일 이후에 한하여 ｢소득세법 시행령｣제155조제1항제2호에 따른 신규주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것입니다.▣ 사전-2021-법규재산-1186(2022.01.13.)사업계획승인일 이후 지역주택조합원의 지위는 ｢소득세법 시행령」제155조제1항제2호의 신규 주택을 취득할 수 있는 권리임참고로 지역주택조합원의 주택 취득시기는 원조합원과 승계조합원 관계 없이 사용검사필증교부일이 되는 것이며, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일이 취득시기가 되는 것입니다.○ 서면인터넷방문상담5팀-2735, 2007.10.11.｢주택법｣ 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 이후에 주택조합의 조합원으로부터 그 조합원의 ‘입주자로 선정된 지위’를 승계하여 취득한 조합주택을 양도한 경우 그 조합주택(그 부수토지 포함)의 취득시기는당해 조합주택의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임이상 마치겠습니다. 실무에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.읽어주셔서 감사합니다.

(3) 소득구분​1) 사업소득​이제 소득세를 이해할 때 가장 중요한 부분을 설명하겠습니다. 사업소득을 구분하는 방법입니다. 제가 만나본 예술가 여러분들이 가장 혼란스러워하는 부분도 여기입니다. 강의에서 항상 나오는 질문도 여기입니다. 사업소득과 나머지 종합소득을 구분하는 것만 배워도 소득세의 핵심을 이해하신다고 볼 수 있습니다. 또한 이 부분은 소득세의 과세요건 중 과세물건에 대한 설명이기도 합니다.​앞서 소득원천설에 예외가 많다고 했는데, 그 중 첫 번째가 사업소득입니다. 소득원천설을 설명하자마자 예외를 설명하게 되어 죄송하지만, 그래도 항상 원칙과 예외를 함께 기억해주시기 바랍니다. 사업소득이 소득원천설 예외인 이유는 소득원천을 나열하면서도 개인의 행위에 따라 포괄적으로 과세하기 때문입니다. 따라서 사업소득을 판단할 때만큼은 소득 원천이 아닌 행위의 실질을 따집니다. 사업소득이란 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득을 말합니다. (소득세법 제19조 제1항)​①영리목적：그 활동이 영리를 목적으로 하고 있어야 합니다. 영리 목적으로 하는 것이 아니라면, 사업이 아닙니다. 영리목적 없이 우연히 번 돈은 기타소득 중 사례금 등이 됩니다. 소득세법의 사업성은, 부가가치세법의 사업자 요건에서는 영리목적을 불문하는 것과 차이가 있어 주의합니다.​②자기의 책임과 계산：자기의 계산과 책임 하에 사업을 하여야 합니다. 자기의 계산이란 자기의 이해가 걸려 있고 자기에게 타산이 맞아야 한다는 것을 말합니다. 자기의 책임이란 권리 의무의 귀속을 말합니다. 따라서 누군가의 지시를 받았거나 내 행위에 대해 책임 주체가 따로 있다면, 종속된 지위에 있다는 뜻이고 이 경우 근로소득이 됩니다.​부가가치세의 사업자 판단처럼 역시 이 부분은 미술품 거래에서 매우 중요합니다. 갤러리나 아트딜러가 컬렉터의 의뢰를 받고 작품 중개만 하는 경우, 아트딜러의 책임은 중개까지만이고, 중개 보수만 아트딜러의 사업소득입니다. 하지만 아트딜러가 직접 매입과 직접 매출을 책임질 수도 있습니다. 이때는 전부 아트딜러의 사업소득이고 경비입니다. 작품 대여를 할 때도 대여 사업자가 고객만 알선하는 경우가 있는가 하면, 대여 과정 전부를 책임을 질 때도 있습니다. 경우에 따라 내 사업소득 범위 안에 들어오는지 아닌지가 결정됩니다. 뒤에서 더 자세히 설명합니다.​③계속 반복성：사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있어야 합니다. 일회적인 소득은 사업소득이 아닌 대부분 기타소득입니다. 얼마나 거듭해야 계속 반복적이라고 할 수 있을까요? 단 1번이라도 계속 반복적이라고 보기도 합니다. 계속·반복성의 요건 충족 여부는 단순히 횟수의 다과가 아닌 사업자의 사업 계속·반복 의사를 기준으로 판단하여야 하는 것이어서, 사업자가 사업을 계속 영위할 의사와 목적으로 영리활동을 영위하였다면 그 행위의 횟수가 1회에 불과하다 하더라도 계속·반복성 요건을 충족한 것으로 보아야 합니다. (조심2018부1782) 그러나 활동을 계속할 의사가 있는지 없는지 사람의 마음을 어떻게 알겠습니까? 그래서 이 부분을 두고 항상 납세자와 과세관청이 다툽니다.​이상과 같이 사업소득을 판단할 때는, 당사자 사이에 맺은 거래의 형식, 명칭 등 외관에 구애될 것이 아니라 그 실질에 따라 평가한 다음, 그 거래의 한쪽 당사자인 당해 납세자의 직업활동의 내용, 그 활동기간, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 활동이 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회 통념에 따라 판단하여야 하며, 그 판단을 함에 있어서도 소득을 올린 당해 활동에 대한 것 뿐만 아니라 그 전후를 통한 모든 사정을 참작하여 결정하여야 합니다. (대전지법2013구합100131)​​2) 근로소득​다음으로 근로소득입니다. 영리를 목적으로 계속 반복적인 활동을 통하여 얻는 소득이라고 해도, 자기의 계산과 책임이 아닌 다른 사람의 계산과 책임으로 일하는 경우가 있습니다. 이때 지급형태나 명칭을 불문하고 성질상 근로의 제공과 대가관계에 있는 일체의 경제적 이익, 직접적인 근로의 대가 외에도 근로를 전제로 그와 밀접히 관련되어 근로조건의 내용을 이루고 있는 급여를 통칭하여 근로소득이라고 합니다. (소득세법 제20조 제1항, 대법2007두1941)​다른 사람의 계산과 책임이라는 것을 법에서는 [근로자성], 또는 [종속적 지위], [고용 관계]라고 표현합니다. 고용관계가 있는지 여부는 근로제공자가 업무 내지 작업에 대한 거부를 할 수 있는지, 시간적·장소적인 제약을 받는지, 업무수행 과정에 있어서 구체적인 지시를 받는지, 복무규정의 준수의무가 있는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다. (조세심판원 질의회신 원천세과-652, 2011.10.12)​근로자 중에는 일용근로자와 상시근로자가 있습니다. 일용근로자란, 일당이나 시급으로 보수를 계산하는 사람으로 동일한 사장님에게 3개월 이상 고용되지 않는 사람을 말합니다. (소득세법 시행령 제20조 제1항) 상시근로자란 일용근로자가 아닌 근로자를 말합니다. 건설인부, 하역인부가 일용근로자의 대표적인 예고, 회사원이 상시근로자의 대표적인 예입니다. 하지만 세법에서는 3개월이라는 시간요건과 시급/일당 계산의 요건을 제시하고 있을 뿐이므로 직업만으로 판단할 수 있는 문제는 아닙니다.​상시근로자인 예술가를 예로 들면, 미술품 창작법인의 임직원, 리움미술관의 소속큐레이터, 갤러리현대 소속 아트딜러 및 갤러리스트, 한국화랑협회 / KIAF 사무국 직원, 케이옥션 소속 경매사, 월간미술의 편집자, 한국미술감정원 소속감정사, 넷마블의 캐릭터 디자이너 등이 있을 수 있겠습니다. 예술가 중 일용근로자도 있을까요? 예술가가 시급, 일당으로 보수를 받는다 하더라도 대부분은 일용근로자에 해당하지 않습니다. 예술가들은 단기적으로 계약할 수는 있어도, 표현의 자유가 있기 때문에 태생적으로 작업에 지시를 받는 일이 잘 없습니다. 굳이 일용노동자인 예술가를 생각해보자면, 설치미술을 제작하기 위해 고용한 조수 예술가들 정도가 있겠습니다. 단기로 일을 하는 예술가들은 대부분은 사업소득 내지는 기타소득이 됩니다.​​3) 기타소득​다음으로 기타소득입니다. 기타소득은 소득원천설을 가장 잘 구현하고 있습니다. 어떤 소득을 얻었을 때 과세되는지 일일이 명시되어 있고, 나열되어 있지 않으면 과세하지 않습니다. 기타소득에 대한 조문을 보면 ‘기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서’라는 문구로 시작합니다. 그래서 기타소득은 사업소득, 근로소득을 판단하고 마지막에 판단하여야 합니다. 예를 들어 기타소득이기 위해서는 계속성, 반복성이 없어야 합니다. 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있으면 사업소득이 되기 때문입니다. 고용관계도 없어야 합니다. 고용관계가 있으면 근로소득이 되기 때문입니다. 그리고 법문에 열거한 소득 중 하나여야 합니다. 미술 세무를 공부하면서 중요한 기타소득은 아래와 같은 것이 있습니다. 중요한 점은, ‘일시적’이라는 것입니다. 영리를 목적으로 계속 반복적으로 이런 일을 하면 사업소득이 된다는 점을 명심해야 합니다. 개인 컬렉터의 경우 아주 특이한 예외가 있기는 하나, 이것은 차후 설명드리겠습니다. (소득세법 제21조)​미술 관련 공모전에서 상금(소득세법 제21조 제1항 제1호)저작자 외의 자가 얻은 저작권소득(제5호)일시적 물품대여(제8호)경매 계약 파기 위약금(제10호)일시적 창작소득과 저작자의 저작권소득(제15호)알선수수료 및 사례금(제16호, 제17호)일시적 인적용역(제19호)개인 컬렉터의 미술품 양도소득(소득세법 제21조 제2항)​​4) 이자소득, 배당소득, 연금소득​이자소득은 금전을 대여하고 받은 대가로 인하여 발생하는 소득을 말합니다. 우리에게 친숙한 은행 이자, 또는 금융기관이 아닌 친구에게 돈을 빌려준 뒤 받는 이자, 국가나 회사 이름이 적힌 차용증(채권) 이자, 보험료를 꾸준히 납입하여 만기에 납입 보험료보다 더 돌려받는 저축성보험의 이자분이 이자소득입니다.​한편​ 제가 소득원천설에는 예외가 있다고 말씀드렸는데, 두 번째 예외가 이자소득과 배당소득의 이 부분입니다. 이자소득에 관한 설명을 보면, [이상과 소득과 유사한 소득으로서 금전 사용에 따른 대가로서의 성격이 있는 것]이라는 포괄적인 표현이 나옵니다. 소득세법 제16조 제1항 제12호원래 이자소득과 배당소득도 일일이 소득원천을 열거하고 싶었지만, 신종금융상품이 워낙 빠르게 개발되다 보니, 법이 따라갈 수가 없습니다. 그래서 아예 포괄적으로 규정해놓았습니다. 이것을 어려운 말로 유형별 포괄주의라고 합니다. 원금을 받고 수익을 돌려주는 상품이 새로 개발되었는데 이자소득 성격이 있으면, 전부 이자소득으로 보겠다는 규정입니다.​배당소득은 주주나 출자자가 이익이나 잉여금을 분배받음으로써 발생하는 소득으로서 다음을 말합니다. 만약 주식회사라면 회사 주인인 주주들이 있을 텐데, 이익잉여금을 주주들이 지분비율에 따라 나눠 가질 수 있습니다. 그때 분배받은 돈을 배당이라고 합니다. 마지막으로 배당소득에도 유형별 포괄주의가 있습니다. (소득세법 제17조 제1항 제9호)​연금소득은, 연금형태로 수령하는 소득을 말합니다. 여기에는 국민연금이나 공무원/교직원 연금같은 공적 연금도 있고, 연금상품에 가입하여 나오는 연금 또는 퇴직금을 천천히 받는 사적 연금도 있습니다. (소득세법 제20조의3 제1항) 전형적인 연금소득은 55세 이후부터 소액씩 여러 기간에 걸쳐서 수령하는 형태입니다. 종합소득 중에서도 세율이 낮은 소득에 속합니다.

(6) 법인인 창작자​세법에서는 소득이 귀속되는 자가 개인이면 소득세를 부과하고, 법인이면 법인세를 부과합니다. 그런데 소득세와 법인세의 구조가 다르다는 사실은 이미 배웠습니다. 개인사업자들은 보통 규모가 어느 정도 커지면 절세를 위해서나 대외신용도 등 필요에 의해 법인설립을 고민하게 되는데요, 과연 미술작품을 창작하는 작가도 법인설립을 활용할 수 있을까요? 바꿔 표현하면, 창작에 따른 소득, 즉 저작권으로 인한 소득이 법인에 귀속되는 일이 가능할까요? 아래 내용은 최경수 교수님의 [저작권법 개론]을 참고하였습니다.​원래 저작물은 인간의 사상 또는 감정을 표현한 창작물이고, 저작물을 창작한 자를 저작자라고 하기 때문에, 그는 자연인일 수 밖에 없습니다. (저작권법 제2조 제1호, 제2호) 그러나 저작권법에서는 법인등의 명의로 공표되는 [업무상저작물]의 저작자는 법인등(법인과 법인격 없는 단체)이 된다고 하여, 법인이 저작자가 될 수 있는 길도 열어놓고 있습니다. (저작권법 제9조) 그러므로 일반적인 저작물을 양도 또는 이용허락하여 얻은 소득은 대부분 작가 개인에게 속할 수 밖에 없지만, 법인이 창작하여 만든 업무상저작물을 활용한 소득은 법인의 소득이 될 수도 있습니다. 이때 업무상저작물로서 법인이 저작자가 되기 위하여는 아래와 같은 요건이 필요합니다. (저작권법 제2조 31호)​​1) 고용관계​법인등의 업무상저작물이 되기 위해서는 법인등이 고용한 자가 저작물을 작성해야 합니다. 우리가 잘 아는 근로계약이 고용계약의 가장 전형적인 형태입니다. 반대로 민법상 위임이나 도급 계약에 의해 작성된 저작물은 법인등의 업무상저작물이 될 수 없고 수임인 및 수급인이 저작자가 됩니다. 이때 고용과 위임, 도급의 차이까지 설명하자면 너무 깊어지니 생략하고, 고용계약은 피용자가 종속적인 지위에서 사용자의 지시에 따라 노무를 제공한다는 점만 기억하시면 됩니다.​​2) 법인등의 기획​법인등이 피용자에게 저작물에 대한 기본적인 아이디어나 구상을 제시하고 지침을 제공하여야 합니다. 반대로 표현하면, 법인등의 피용자라고 하더라도 법인의 기획에 따르지 않고 본인의 생각을 표현하여 만든 저작물은 피용자에게 귀속됩니다.​​3) 업무상 작성​법인등이 제시한 업무 범위 내에서 피용자가 업무수행 과정에서 저작물을 창작하는 경우여야 합니다. 따라서 피용자가 업무 외적인 상황에서 저작물을 창작하는 경우에는 개인이 저작자가 됩니다.​​4) 법인등의 명의로 공표​법인등의 명의로 공표되거나, 공표 예정인 경우여야 합니다. 이때 공표라는 것은 저작물을 공연, 공중송신 또는 전시 그 밖의 방법으로 공중에게 공개하는 경우와 저작물을 발행하는 것을 말합니다. (저작권법 제2조 25호) 공표는 저작물이 세상에 처음 모습을 드러내는 것을 의미하고, 저작인격권 중 핵심 권리이기도 합니다. (저작권법 제11조) 즉, 법인등이 법인등의 명의로 저작물을 세상에 처음 내놓았다는 것을 의미합니다.​이렇게 정리하고 보니, 법인이 창작자가 되어 수익을 얻는 일은 잘 없을 것 같습니다. ①우선 작가가 창작법인을 설립하고 법인의 근로자로 등록이 되어, 법인의 지시에 따라 작품활동을 해야 할 것이고요, ②③ 법인이 작가에게 작품에 대한 아이디어를 제시하여 업무상 창작을 하는 모양새가 되어야 합니다. 그런데 개인이 작가 활동을 하다가 창작법인을 설립한다고 해서 이런 상황이 갖춰질까요? 여전히 작가 개인의 영감에 따라 자유롭게 작성되는 작품이 훨씬 많을 것입니다. 무엇보다 ④ 작가가 자기 작품을 자기 이름이 아니라 법인 이름으로 공표하는 것을 허용할 수 있을까요? 그렇게 한다고 하면 컬렉터들이 과연 그 그림을 사게 될까요? 상상하기 어렵습니다.​그래서 결론적으로 작가가 창작행위로 소득을 얻는 경우 소득세법이 중요하고, 법인이 작가로부터 저작재산권을 양도받거나 이용허락받은 경우에야 비로소 법인세법이 개입할 수 있다고 하겠습니다. 실무에서는 게임회사에 고용된 캐릭터 디자이너들이 창작한 창작물이나, 애니메이터들이 창작한 캐릭터 저작물 같은 경우 등 매우 한정적인 상황에서만 업무상 저작물 이슈가 나타납니다. 그래서 창작법인보다는 작가의 작품유통 및 전반적인 사항을 책임지는 매니지먼트 법인과 같은 형태가 일반적입니다.

1. 임대보증금 보증보험 가입 대상​세간에서 말하는 주택임대사업자는 대부분 민간매입임대주택을 임대하는 자인데요, 임대보증금보증보험(이하 “보증보험”)에 가입하여야 한다고 되어 있습니다. 어떤 분들은 나대지에 주택을 지으면서부터 주택임대사업자로 등록하는 경우가 있는데 이런 것은 민간건설임대주택이라고 합니다. 이 경우도 가입 대상입니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)① 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.1. 민간건설임대주택2. 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택3. 동일 주택단지에서 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(제2호에 해당하는 민간매입임대주택은 제외한다)4. 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제38조(임대보증금에 대한 보증 가입 등)① 법 제49조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 호수”란 100호를 말한다.② 법 제49조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택의 임대사업자는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사, 임시 사용승인 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인, 임시 사용승인을 신청하기 전에 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다.​​2. 내용​(1) 금액​들어가기에 앞서, 법에서는 임대사업자가 자기 물건을 담보로 하여 대출을 받을 수도 있고, 자기 물건을 세입자에게 임대할 수도 있다고 전제하고 있습니다. 이때 대출을 해준 은행에서는 채권을 담보하기 위하여 물건에 근저당권을 설정할 것이고, 세입자는 전세보증금을 담보하기 위하여 점유와 주민등록 그리고 확정일자를 갖추어 우선변제권을 확보하고 보증금을 지키려 합니다. 근저당권 설정과 확정일자는 먼저 갖춘 순위대로 보호받게 됩니다. 그 중에서도 특히 세입자에 대한 전세보증금을 초점으로 하는 보험이라고 생각하면 되겠습니다.​내용을 살펴보면, 일단 보증보험은, 세입자로부터 받은 임대보증금 전액에 대하여 보증보험을 가입하는 것이 원칙입니다. 하지만 전액을 가입하지 않고 일부만 가입해도 되는 경우가 있습니다. 아무래도 보험으로 보호되는 금액이 클수록 보험료도 비싸지기 때문에, 임대인은 일부만 가입할 수 있으면 좋습니다. 또는 일부 가입 대상금액이 0이 되는 경우에는 아예 가입하지 않아도 되기도 합니다. 대신 까다로운 요건을 여러 개 충족하여야 합니다.​① 우선, 근저당권이 세대별로 분리되어야 합니다. 근저당권이든 우선변제권이든 구분등기가 되는 물건 단위로 설정하게 되는데요, 여러 세대가 있는 상태에서 세대별로 근저당권이 설정된다는 뜻은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 등을 의미하고, 단독주택, 다가구주택은 일부가입이 불가하다는 뜻입니다. 이런 물건의 경우는 보통 물건에 대해 채무불이행으로 경매가 개시되면 문제없는 다른 세대까지 통째로 경매되기 때문에, 모든 세입자가 영향을 받습니다. 그러니 보증금 전액에 대해 보험 가입을 시키는 것입니다.​② [저당권으로 보호되는 채권]와 [우선변제권으로 보호되는 보증금 채권]이 경합할 때, 보증금보다 선순위채권이 없어야 합니다. 그 이유는, 물건에 대해 경매가 개시되면 선순위채권자가 먼저 배당을 받고, 이어서 후순위채권자가 배당을 받는데, 세입자가 후순위채권자이면 보증금을 날릴 위험이 커집니다. 부동산 관련 경험이 있으신 분이라면 처음부터 선순위채권이 있는 물건 자체를 조심하겠지만, 어쩔 수 없이 세입자가 후순위채권자일 때는 보증보험 일부 가입을 허용하지 않겠다는 것입니다. 전부 가입시켜서 보호해주라는 뜻입니다.​③ 세입자는 대항요건과 확정일자를 갖추거나 좀 더 강한 전세권 설정을 통해 제3자에 대하여 널리 우선변제권이 보장되어야 합니다. 반대로 말하면, 우선변제권이나 전세권을 갖추지 않은 세입자는 경매가 개시되면 담보권을 설정한 사람보다 순위가 밀리게 되어 보증금을 날릴 위험이 커집니다. 부동산 관련 경험이 있으신 분이라면 전세나 월세로 들어가자마자 제일 먼저 우선변제권을 확보하겠지만, 어쩔 수 없이 세입자가 그런 것을 누락하는 경우에는 보증보험 일부 가입을 허용하지 않겠다는 것입니다. 전부 가입시켜서줘야 합니다.​④ 마지막으로 임차인이 일부가입에 동의해주어야 합니다. 임차인은 당연히 자기의 보험금이 전부 보호되는 것을 원하게 되는데요, 그럼에도 불구하고 일부 가입을 하는 경우에는 임차인에게 위험성을 미리 고지해주라는 의미로 해석됩니다.​이렇게 일부만 가입하는 경우에는 얼마나 가입해야 할까요? 일단 기본 원리는, 주택가격의 60%는 경매에 넘어가더라도 회수가 가능하다는 생각을 가지고 있습니다. 만약 그 금액으로 보증금과 그 밖에 대출을 다 커버해주고도 남는다고 하면, 가입을 할 필요가 없습니다. 만약 보증금과 대출을 커버하기에 모자라는 금액이 있다면 그 금액만 가입을 하면 됩니다. 다시 식으로 정리하면 [보증금 + 대출금액 – 주택가격*60% = 일부가입 대상금액]입니다. 이때 주택가격이 크게 잡힐수록 일부가입 대상금액은 적어질텐데요, 주택가격은 감정을 받은 경우 그 금액이고, 감정을 받지 않으면 공시가에 130% ~ 190%를 곱한 금액을 주택가격으로 합니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)② 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증대상액은 임대보증금 중 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 제외한 금액으로 한다.③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증대상으로 할 수 있다. 이 경우 주택가격의 산정방법은 대통령령으로 정한다. 1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우3. 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우4. 임차인이 이 항 각 호 외의 부분 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증대상으로 하는 데 동의한 경우5. 그 밖에 제1호에서 제4호까지에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제39조(보증대상액)① 법 제49조제3항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령에서 정하는 금액”이란 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액을 말한다.② 법 제49조제3항 각 호 외의 부분 후단에 따른 주택가격의 산정방법은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 한다.1. 감정평가법인등이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조에 따라 감정평가액을 산정하는 방법2. 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조부터 제18조까지의 규정에 따라 공시된 가격(준주택의 경우에는 「소득세법」 제99조제1항제1호다목에 따른 기준시가를 말한다)에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율을 곱하여 산정하는 방법​​(2) 기간​보험가입기간은 등록 말소일까지입니다. 그러니까 임대사업자를 유지하는 동안은 계속 가입이 유지되어야 합니다. 임대사업자등록을 먼저 하고 세입자를 받은 경우에는 임대차계약 개시일부터 하면 되고, 세입자가 있는 상태에서 임대사업자등록을 한 경우 등록일부터 시작하면 됩니다.​보험료를 한 번에 내기에는 부담이 크기 때문에 1년 단위로 산정해서 내게 됩니다. 그러다가 임대인이 보험료를 안 내게 되면 보험사에서 보험상품을 해지시킬텐데요, 이때 일단 임차인이 보험료를 내고 나서 보험을 유지할 수도 있습니다. 나중에 구상청구의 대상이 됩니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)④ 제1항에 따른 보증의 가입기간은 다음 각 호의 시점부터 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되는 날(임대사업자 등록이 말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지로 한다. 이 경우 임대사업자는 제1항에 따른 보증의 수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할납부할 수 있다.1. 제1항제1호 및 제2호에 해당하는 민간임대주택: 사용검사를 받은 날(사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 그 날을 말한다)2. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우: 민간임대주택 등록일3. 제1호 이외의 민간임대주택 중 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는 경우: 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일⑤ 제1항에 따른 보증에 가입한 임대사업자가 가입 후 1년이 지났으나 제4항에 따라 재산정한 보증수수료를 보증회사에 납부하지 아니하는 경우에는 보증회사는 그 보증계약을 해지할 수 있다. 다만, 임차인이 보증수수료를 납부하는 경우에는 그러하지 아니하다.⑥ 제5항에 따라 보증회사가 보증계약을 해지하는 경우 보증회사는 보증계약 해지 사실을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 알려야 한다.​​3. 면제​주택임대사업자이면서 아예 보증보험을 가입하지 않아도 되는 경우가 있습니다.​① 임차인의 보증금이 최우선변제대상인 경우에는 어차피 주택임대차보호법에 의해 보호되므로, 보증보험을 가입할 필요가 없습니다. 현행법상 서울 기준으로 보증금 5천만원까지는 최우선으로 보호됩니다. 이 경우에도 세입자에게 [임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서]를 받도록 되어 있습니다.​② 공공주택사업자가 조치를 취했거나, 임차인이 미리 보험에 가입했길래 임대인이 보증금수수료를 보전해준 경우에도 보증보험 가입이 면제됩니다. 보증보험에 가입한 것과 똑같은 효과를 내기 때문입니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)⑦ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니할 수 있다.1. 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우2. 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 취한 경우3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우​​4. 기타​(1) 보증수수료보증보험은 주택보증보험공사(HUG), 서울보증보험 등에서 취급하는데, 수수료율은 제각각입니다. 이 수수료는 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하는 것이고, 월세에 얹어서 받는 방식으로 합니다.​(2) 신고임대사업자가 보증보험에 가입하였으면 구청에 신고해야 합니다. 그래야 의무를 제대로 이행한 것으로 보고 과태료 등을 물리지 않습니다. 또한 임대사업자는 보증보험에 가입하고 나서 보증서를 세입자한테도 줘서, 세입자가 임대보증금을 지킬 수 있다는 사실을 알 수 있도록 해줘야 합니다.​(3) 과태료얼마 전까지만 해도 보증보험에 가입하지 않으면 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금 대상이었습니다. 하지만 형사처벌로 다스리기는 너무 과하다는 의견이 많아서 9월 14일에 행정과태료로 바꾸었습니다. 최대 3천만원을 한도로 보증금의 10%를 과태료로 부과합니다.​민간임대주택에 관한 특별법 제49조(임대보증금에 대한 보증)⑧ 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증수수료의 납부방법, 소요 비용의 부담비율, 보증대상 임대보증금의 범위, 보증의 가입ㆍ유지ㆍ탈퇴 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제40조(보증수수료의 납부방법 등)법 제49조제7항에 따른 보증수수료의 납부방법, 보증수수료의 부담비율 등은 다음 각 호와 같다. 1. 보증수수료의 75퍼센트는 임대사업자가 부담하고, 25퍼센트는 임차인이 부담할 것. 다만, 임대사업자가 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 임차인을 모집하는 날부터 사용검사를 받는 날까지의 보증수수료는 임대사업자가 전액 부담한다.2. 보증수수료는 임대사업자가 납부할 것. 이 경우 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수하되 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시하여야 한다.3. 법 제49조제4항에 따라 보증수수료를 분할납부하는 경우에는 재산정한 보증수수료를 임대보증금 보증계약일부터 매 1년이 되는 날까지 납부할 것​민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제38조(임대보증금에 대한 보증 가입 등)③ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입하였으면 지체 없이 해당 보증서 사본을 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.④ 제3항에 따라 보증서 사본을 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대보증금에 대한 보증기간이 끝날 때까지 보증서 사본을 보관하여야 한다.⑤ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 임차인이 해당 민간임대주택에 입주한 후 지체 없이 보증서 및 보증약관 각각의 사본을 임차인에게 내주어야 한다.⑥ 법 제49조제1항에 따른 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증 가입 여부를 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 공고하여야 한다. 가입한 보증을 해지하거나 변경하는 경우에도 또한 같다.​구 민간임대주택에 관한 특별법 제65조(벌칙)② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다.9. 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 하는 임대사업자로서 보증에 가입하지 아니한 자​민간임대주택에 관한 특별법 제67조(과태료)⑤ 제49조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니한 임대사업자에게는 임대보증금의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다. 이 경우 그 금액이 3천만원을 초과하는 경우에는 3천만원으로 한다. <신설 2021. 9. 14.>