😮 308 저도 궁금해요!
04-06
취득세와 양도 소득세 문의 드립니다
미리 감사드립니다
83세 노모와 같이 거주하고 있으며 주택의 어머니 소유 입니다
지금 아파트(A)를 저의 소유로 구매 한다면 생애 첫 주택입니다
1.취득세는 어떻게 되나요
2. 혹시나 나중에 A를 오년있다가 팔게 되면 양도 소득세도 일가구 혜택을 받나요
3.부모님 소유의 주택이 재개발이슈가 있어서 그 주택이 멸실이 된다면 A 주택은 일가구로 간주 되나요
4.어머니가 상속을 하시는 경우 A 주택은 판매시 어떤 혜택을 받을 수 있나요
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종합부동산세
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윤국녕 세무사
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안녕하세요? 유니택스 윤국녕 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
01.
취득세 관련
취득세에 있어서 어머님과 같이 거주하더라도 어머님의 연세가 만 65세 이상이기 때문에
다른세대로 보아서 귀하는 무주택 상태에서 생애최초 주택을 취득한 것이 됩니다.
취득세는 아파트의 취득가액에 따라 취득가액*1.1%~3.5%의 취득세율이 적용됩니다.
해당 아파트의 취득일부터 3개월 이내 전입하고, 3년 이상 거주하실 것이라면
생애최초 취득세 감면을 적용받아서 원래의 취득세에서 최대 200만원 감면받으실 수 있습니다.
02.
양도소득세 관련
부모님 소유 주택이 재개발되는 경우 관리처분인가일 이후부터는
주택이 아닌 조합원입주권 상태로 보유하고 있는 것으로 봅니다.
양도소득세에서는 조합원입주권은 비과세 등에 대한 판정에 있어서
주택수에 포함됩니다.
한편 양도소득세에서도 만 60세 이상의 부모와 합가를 하면 10년 간은
1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 때 1세대 1주택자로 보는 특례가
있으나, 해당 특례는 어디까지나 양쪽 세대가 각각 주택을 소유하다가
합가하는 경우 적용되는 것으로 귀하처럼 합가 이후에 취득하는 경우는
적용되지 않습니다.
따라서 양도소득세에 있어서 귀하는 1세대 2주택자로 볼 것입니다.
03.
어머니의 상속에서의 A주택 혜택
A주택을 보유하고 있는 상태에서 어머님 보유 주택을 상속받는 경우
세금 혜택이 있는 것인지를 물으시는 것이라면
종합부동산세에서는 일정한 상속주택은 1세대 1주택자 판단할 때
제외하는 규정이 있어서 혜택을 받을 수 있으나,
양도소득세에서는 같은 세대로 있다가 주택전체를
상속받는 경우에는 받을 혜택이 없을 것으로 판단됩니다.
더 궁금하신 사항 있으면 개별적인 상담을 해주시기 바랍니다.
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김현우 세무사
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언제나 친절하고 성실하게 대하겠습니다.
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안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 어머니와 동일 거주이기 때문에 1세대 2주택으로 볼 위험이 있습니다. 서울이라면 지역에 따라 취득세가 중과세가 될 수 있습니다(그럴 확률은 낮습니다.).
2. 동거 봉양이 합가 전 1주택을 각각 보유할 것을 요건으로 하고 있기 때문에 질의자 께서는 어머니와 같이 거주하고 계시므로 5년이 아닌 일시적 2주택 비과세 규정(3년)을 적용받을 것으로 보입니다. 따라서 잠시의 기간이라도 어머님과 세대분리를 해 두시는 것을 권유드립니다.
3. 재개발이슈로 재개발이 된다면 주택이 조합원 입주권으로 바뀌기 때문에 1가구 1주택 1조합입주권 상태로 봅니다.
4. 상속을 하시는 경우 상속신고기간에 매각한다면 양도소득세가 비과세 되나 A는 주택을 보유하고 있기 때문에 상속주택공제는 적용받지 못할 것으로 보입니다.
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택슬리 및 답변을 한 전문가에게 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 실제 업무를 진행하실 때, 반드시 개별 전문가와 상세 내역을 검토 후에
진행하시길 바랍니다.
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모두보기양도소득세
일시적 2주택자 취득세/양도세 문의 드립니다
1. A주택을 일시적 2주택 비과세로 양도했다면, B주택의 보유기간은 재산정되지 않습니다. 따라서 A주택을 일시적 2주택 비과세로 양도한 이후에 바로 B주택을 양도해도 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 것입니다. 참고로 A와 B주택은 조정지역 지정 이전에 취득했으므로 비과세 판단시 거주요건은 없습니다.
2. A주택을 양도한 이후 B주택 한채 보유 중에 조정지역의 C주택을 취득했다면 조정 2주택 취득세율인 8.4%(85제곱미터 초과는 9%)가 적용됩니다. 단, C주택 취득일로부터 1년 이내 B주택을 양도할 경우에는 1주택 취득세율인 1.1%~3.3%가 적용되는 것입니다.
3. C주택 취득당시, B주택과 C주택이 모두 조정지역이므로 B주택을 일시적 2주택 양도세 비과세를 받기 위해서는 C주택 취득일로부터 1년 이내 B주택 양도 및 C주택으로 전입신고를 하셔야 합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
양도소득세
3주택자 양도 소득세 문의 드려요
안녕하세요
모두 수도권에 소재하는 주택으로 중과 적용이 될 것으로 사료됩니다만,
말씀해주신 바와 같이 소득세법상으로 인정되는 비용은 최대한 활용하는 것이 좋으며,
비용에 따라 적격증빙(신용카드매출전표,현금영수증)이 필요한 경우와 그렇지 않은 경우가 있으니
자세한 상담히 필요하시면 문의주시기 바랍니다.
취득세
취득세 및 부가세, 양도세 관련 문의드립니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1)
오피스텔의 경우에는 취득세율이 4%를 적용받기 때문에 주택분에 대한 취득세를 적용하지 않습니다.
2)
고객님께서 사용을 주거용이 아닌 사업자등록을 진행하고 사업용(면세제외)으로 사용한다면 가능합니다.
임대사업(주택임대)의 경우에는 면세사업이므로 환급이 불가능합니다.
3)
주택으로 보유를 하셨다면 본인이 무주택이므로 1주택1세대비과세요건을 갖추던가
주택임대라면 장기임대사업자등의 요건등을 갖추시면 됩니다.
다른 일반 사업용으로 사용했다면 상가로 판단하여 주택비과세는 불가하며
용도변경등을 진행하여 비과세요건을 다시 만족해야합니다.
답변이 도움이되셨기를 바라며
추가적으로 궁금한사항이 있는경우에는 언제든지 연락주시면됩니다!
감사합니다!
양도소득세
일시적 2주택 관련 양도세, 취득세 문의드립니다.
A 분양권(A주택) : 2020년 4월 취득(취득 당시 비조정, 현재 조정)
B 주택 : 2022.3월 현재 취득예정 (취득당시 조정)
1. B주택 취득 시 취득세는 중과되지 않고 1~3%의 세율이 적용됩니다.
-> 취득세 중과규정은 투기과열지구가 아닌 조정지역 여부에 따라 달라지므로 취득하려고 하는 B주택이 조정지역 내 주택이라고 가정하고 말씀드립니다.
A 분양권은 2020.8.11. 이전 취득한 분양권이므로 B주택을 취득하는 시점에 취득세 중과규정 적용 시 주택수에서 제외됩니다. 또한, A분양권의 계약시점이 2020.7.10.이전이기 때문에 A분양권이 주택이 되는 시점에 B주택을 보유하고 있더라도 취득세 중과규정이 적용되지 않아 1~3%의 세율이 적용됩니다.
2. 일시적 2주택 비과세 규정은 B주택이 종전주택, A주택(A분양권)이 신규주택으로 보아 A주택의 취득시점으로부터 1년 이내에 “B주택을 양도”하면 일시적 2주택비과세 규정이 적용되는 것입니다. 따라서, B주택을 보유하고 있는 상태에서 A주택을 양도할 경우 일시적 2주택 비과세 규정은 적용되지 않습니다.
-> 일시적 2주택 비과세 중복보유기간 요건은 투기과열지구가 아닌 조정지역 여부에 따라 달라지므로 취득하려고 하는 B주택이 조정지역 내 주택이라고 가정, A주택의 취득시점을 알수없으므로 B주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지났다고 가정하고 말씀드립니다.
A분양권을 보유한 상태에서 B주택 취득일 당시 A분양권과 B주택 모두 조정대상지역에 있기 때문에 일시적 2주택 중복보유기간은 1년이 됩니다. 따라서, A주택의 취득시점(A분양권이 주택이 되는 시점)으로부터 1년 이내에 B주택을 양도하면 일시적 2주택비과세 규정이 적용됩니다.
아래 관련예규 첨부해드립니다.
분양권 1개를 보유한 상태에서 종전주택을 취득하는 경우 일시적 2주택 중복보유기간은 종전주택 취득 당시를 기준으로 판단하며, 종전주택 취득일 당시 신규주택 분양권이나 종전주택 모두 조정대상지역에 있으면 종전주택 취득시기에 따라 중복보유기간 적용(기획재정부 재산세제과-512,2021.5.25.)
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
기타 자세한 문의사항은 전화 또는 방문상담을 이용해주세요~^^
양도소득세
예비부부 양도세&취득세 관련 문의 드립니다.
1. 2년이상 보유하였기 때문에 기본세율을 적용받습니다.
2. 분양받은 아파트를 입주권상태에서 명의 변경한다면 취득세가 원시취득으로 1%로 생각되고 주택의 상태에서 명의변경한다면 증여취득으로 보아 4.6%의 취득세가 과세될 수 있으니 명의변경(증여) 타이밍을 주의해야 할 것 같습니다.
혼인신고를 입주권이 주택이 되는 시기 이후로 늦출 수 있다면 혼인 2주택 비과세를 받을 수 있을 것으로 보입니다만.. 변경할 수 없다고 하셔서 아쉬운 느낌입니다.
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과점주주 간주취득세의 A부터 Z까지
안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 과점주주의 간주취득세에 대해서 자세히 말씀드리도록 하겠습니다.간주취득세란?취득세는 원래 부동산, 선박, 차량 등 해당 자산 취득에 대하여 그 취득자에게 부과하는 지방세입니다. 하지만,법인의 주식을 취득함으로써과점주주가 된 때에는 부동산, 선박, 차량, 기계장비, 항공기 등 지방세 과세대상 자산을 취득한 것으로 보고 과점주주에게 취득세 납세의무가 생깁니다. 이는 과점주주에게 법인의 재산을 사실상 임의 처분하거나 관리, 운용할 수 있다고 봐서 해당 자산을 직접 취득하지 않았더라도 취득한 것으로 '간주'하여 취득세를 부과합니다.과점주주란?그렇다면 간주취득세 대상인 과점주주란 누구인지 설명드리겠습니다.과점주주는 본인 및 본인과 특수 관계에 있는 자들을 모두 포함하여 소유 주식의 합이 법인의 발행주식 총수의50%를 초과하면서 그에 관한 권리를 실질적으로 행사하는 주주들을 말합니다. 이때 특수 관계는 배우자뿐만 아니라 혈족, 인척 등 친족관계 및 임원, 사용인 등의 관계도 포함되기 때문에 주의하셔야 합니다.간주취득세의 범위회사 설립 시 과점주주가 된 경우이때는 납세의무가없습니다.회사 설립 이후 주식 매수 등을 통해 과점주주가 된 경우과점주주의전체 지분에 대해서 납세의무가 발생합니다.과점주주가 추가로 주식을 취득한 경우, 과점주주가 일반 주주로 되었다가 다시 과점주주가 된 경우지분 증가분에대해서 납세의무가 발생합니다.감자로 인한 과점주주유상감자 또는 주식소각을 통해 자기주식을 취득함으로써 주식 보유 비율이 증가하여 과점주주가 된 경우에는 납세의무가없습니다.과점주주 간의 주식 양수도과점주주 간 주식 양수도는 총 지분율이 증가하지 않았기 때문에 납세의무가없습니다.과세표준 및 세율과세표준 : 법인 과세대상 자산전체 장부가액* 과점주주 지분비율세율 :2%(농어촌 특별세는 취득세의 10% 따로 부과)별장, 골프장, 고급 주택, 고급오락장, 고급 선박 등 중과세 대상이 있다면 중과세율 10%가 적용됨신고납부의무취득세 과세대상이 된 경우의과점주주가 된 날로부터 60일 내에 신고 및 납부를 해야 합니다.기한 내에 신고, 납부하지 않는다면 가산세가 부과됩니다.신고를 하지 않는다면 간주취득세 * 20%인 무신고 가산세와 납부를 하지 않는다면 납부 지연가산세가 부과되니 주의하셔야 합니다.문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.간주취득세의 A부터 Z까지재생1좋아요000:0000:03간주취득세의 A부터 Z까지
취득세
생애 최초 취득세 감면 적용 및 기존 신고 분 환급
안녕하세요, 최희원 세무사입니다.오늘 포스팅에서는 생애 최초 취득세 감면 환급에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.생애 최초 취득세 감면 환급이는 윤석열 정부가 작년 6월 21일 부동산 세제 정상화를 위한 발표에 따른 내용으로써 여야 합의로 2023년 3월 14일 기준으로 법이 통과된 사안입니다. 따라서 이 규정은 소급해서 2022년 6월 21일 이후 취득분부터 적용됩니다. 따라서잔금 기준으로 2022년 6월 21일 이후 취득하셨다면 환급이 가능해진 상황입니다.우선, 종전 법안과 통과된 법안은 비교해 보겠습니다.생애 최초 주택 구입취득세 감면종전 법안현행 법안(2022.06.21이후 취득)정의본인(세대원 포함)의 생애 첫 주택 취득본인(배우자 포함)의 생애 첫 주택 취득소득요건부부합산 종합소득 7천만 원 이하없음가격 요건취득가액4억 원 이하(비수도권 3억)취득가액12억 원 이하감면율50%(취득가액 1.5억 이하는 100%)취득가액의100%(200만 원 한도)전체적으로, 납세자에게 유리한 쪽으로 법 통과가 되었습니다. 소득요건이 아예 사라졌고, 주택 취득가격은 4억에서 12억까지 늘어났고, 감면율 또한 100%까지 늘어났습니다. 하지만 감면액을 200만 원 한도까지로 두어 현실적으로는 전에 비해 200만 원의 취득세를 깎아준다고 생각하시면 되겠습니다.환급신청방법Wetax 위택스지방세 환급 신청안내 지방세특례제한법 개정 시행(2023.3.14) 지방세 감면에 관한 개정 법률이 소급 적용됨에 따라 미적용된 상태로 납부한 지방세의 환급신청을 받습니다. * 기타 구체적 감면요건, 환급신청 서류 등 자세한 사항은 시, 군, 구청 세무부서에 문의 오늘 하루 그만보기 닫기 23.1.1 이후 무상취득한 증여, 기부 등 취득세(주택)신고는 자치단체 방문 신고안내 취득세 무상취득(증여, 기부 등) 관련 신고는 아래와 같이 자체단체 방문 신고 바랍니다. ...www.wetax.go.kr위택스 로그인간편 인증, 공동 인증서, 금융 인증서, SMS 인증 등에서 선택해서 로그인2. 환급신청 - 환급금 간단 조회 선택3. 주민번호를 입력 후 조회4. 지방세 환급내역을 확인 후 환급 계좌 정보를 작성하고 환급 신청을 누르면 끝문의사항 있으시면 hwchoi1990@gmail.com이나 010-7667-8698로편하게 연락 주시기 바랍니다.감사합니다.
컨설팅∙자금조달
재개발·재건축 입주권·분양권 투자시 반드시 알아야할 개념 및 양도세, 취득세, 증여세
안녕하세요. 부동산, 재산 전문 세무사입니다.대한민국 국민이라면 누구나 부동산 투자에 대해 관심이 많으실텐데요. 오늘은 재개발·재건축 물건 투자로 대박을 노리시는 분들이라면 기본적으로 반드시 알아야할 입주권·분양권 전반적인 내용에 대해서 한번 알아보겠습니다.■ 재개발 vs 재건축우리가 흔히 아는 재개발과 재건축은 여러가지 정비사업 중 도시 및 주거환경정비법 에 의한 사업을 말합니다.흔히들 도정법이라고 하는데요, 이 외에도 소규모주택정비법에 의한 사업 등 여러가지 사업들이 있지만 모든 것들을 설명드리기 보다는 최소한 알아야할 것들만 알려드리려고 합니다.■ 입주권 vs 분양권입주권과 분양권은 언뜻보기엔 비슷해 보이지만 아예 다른 물건이라고 생각하고 접근해야 합니다.특히 세법에서, 그중 양도소득세에 있어 엄청난 차이를 보입니다.따라서 실제로 투자를 할 것이라면 최소한 기본적인 차이정도는 알고 있어야 합니다.■ 취득단계에서 내는 취득세원칙적으로 입주권과 분양권에 대해서 취득세는 신축단계에서 발생합니다.다만, 입주권의 경우 원시취득에 해당하며 분양권의 경우 매매취득에 해당하는 취득세율이 적용됩니다.※ 입주권 및 분양권의 승계취득시1. 입주권 : 건물이 멸실된 경우에는 토지에 대한 취득세 적용2. 분양권 : 취득세 과세대상이 아니므로 취득세 없음※ 다른주택을 취득시 취득세 중과세 주택수 산정 여부 20.08.12 이후 취득하는 입주권, 분양권은 주택 수에 포함한다.(2020.07.10 이전 분양계약 및 매매계약을 체결한 경우에는 제외)■ 양도시 발생하는 양도세1. 입주권 및 분양권 자체로 양도시※다만, 다주택자의 경우라도 입주권 및 분양권으로 양도하는 경우 다주택자 중과세율이 적용되지 않습니다.2. 입주권 및 분양권을 가지고 있는 경우로서 다른 주택 양도시 주택수 포함 여부(1) 비과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함(2) 중과세 적용시입주권 : 21년 이전 보유분도 포함분양권 : 21년 이후 취득분부터 포함3. 양도소득세 비과세 규정(1) 입주권 : 소득세법 시행령 156조의2(2) 분양권 : 소득세법 시행령 156조의3※ 관련 내용에 대해서는 별도로 포스팅 하겠습니다.오늘은 재개발·재건축관련 입주권·분양권 투자시 반드시 알아야할 기본적인 내용에 대해서 알아봤습니다.입주권과 분양권에 취득·양도·증여시 위의 내용 외에도 알아야하며 검토해야할 사항이 너무나 많습니다. 다만, 그만큼 알면 알수록 비과세 등 세법상 절세할 수 있는 부분도 분명히 많이 있습니다.따라서 입주권·분양권 투자 및 소유권 이전시 향후 절세플랜에 대해서 미리 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.
양도소득세
취득세
[취득세,양도세 - 오피스텔] 오피스텔/오피스텔 분양권 주택수, 취득세율 (by 부산세무사/부산회계사)
안녕하세요, 오회계사입니다.이번에 살펴볼 주제는 오피스텔에 대한 세무상 처리문제입니다.주택으로 보는지 취득세, 양도세 여러 세금에서 어떻게 판단되는지 확인해보겠습니다.세부적으로 살펴보면,1.취득세오피스텔 취득세는4.6%로 중과 적용대상은 아닙니다.취득세의 경우,오피스텔은 취득 시점에 주택여부가 불분명하므로 취득세인 4%를 적용하고 지방교육세 0.4%와 농특세 0.2%를 더한 총 4.6%의 세율이 적용됩니다.[국세청 100문 100답]오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으나,20.8.12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다.20.8.12일 이후 취득한 주택 분양권의 경우, 주택수에 포함되나 오피스텔 분양권은 주택 분양권인지, 업무용건물 분양권인지를 분양권 상태에서 알 수 없으므로 주택수에 제외됩니다.[국세청 100문 100답]그러나, 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.단, 20.8.12일 이전에 취득 및 매매/분양 계약이 된 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다.따라서 주택수 산정시 취득 시점에 주의해야합니다.[국세청 100문 100답]지방세법제13조의3(주택 수의 판단 범위)제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.1. 「신탁법」에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.2. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “조합원입주권”이라 한다]는 해당 주거용 건축물이 멸실된 경우라도 해당 조합원입주권 소유자의 주택 수에 가산한다.3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조제1항제2호에 따른 “부동산에 대한 공급계약”을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 “주택분양권”이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.4. 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.주거용 오피스텔 이라도취득세 중과여부, 주택수 산정시에 취득 당시시가표준액이 1억 이하 오피스텔이 주택수에서 제외됩니다.[국세청 100문 100답]2.양도세주거용 오피스텔은 주택으로 봅니다. 주거용의 여부는공부상 구분과 관계없이사실상 주거용인지 업무용인지로 판단합니다.양도세의 주택에 대한 정의는 공부상 구분과 관계없이, 주거용으로 사용하면 주택입니다.즉, 오피스텔도 공부상에는 주택으로 안되어 있어도 실제 주택으로 사용하면 주택입니다.소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.따라서, 주거용 오피스텔과 다른 1 주택을 보유한 경우그 주택의 처분시에 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않고, 조정지역인 경우 중과될 수 있습니다.그리고, 주택인지 여부는①주택임대사업자 등록여부②임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④전력, 도시가스, 수도 사용량⑤임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단하게 됩니다.단순히, 세입자 전입을 안하는 조건으로 하여 확정일자를 못받게 하는 조건을 거는 경우가 있는데,사실상 상시 거주으로 판단되면 주택수에 포함됩니다.양도, 심사-양도-2020-0016 , 2020.09.02 , 일부인용[ 제 목 ]쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 봄이 타당함[ 요 지 ]분양 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용도로 사용하기 적합하게 구조를 갖추고 있었고, 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보여 주택으로 봄이 타당함나) 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 있는지 여부에 대한 판단청구인은 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도한 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다고 보는 것은 부당하다고 주장한다.그러나 청구인이 2007년 쟁점오피스텔을 분양받을 당시부터 쟁점오피스텔은주거용도로 사용하기 적합하게 구조(큰방, 거실, 드레스룸, 화장실) 및 시설(싱크대, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨)을 갖추고 있었고, 2011년 쟁점오피스텔이 완성된 이후 2016년 1월부터 쟁점주택 양도시(2019.2.22.) 및 이후 2019.4.16.까지 쟁점오피스텔을 임차한 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 양도한 이전에는 청구인이 임차인에게 주민등록 전입신고 및 사업자등록을 금지하는 조건은 임대하고, 쟁점주택을 양도한 이후에는 전입신고를 허락한 사실이 확인되는바, 쟁점주택 양도 前 청구인과 임차인 김아무개 간 맺은 전세계약서(2016.10.26.)의 특약을 보면, 주거용도로 사용하지 못할 목적으로 전입신고를 금지한 것은 일응 이해되나, 임차인이 사업자등록을 하지 아니할 것을 요구한 것은 쟁점오피스텔을 업무용도로 사용하는 것을 막는 것이어서 청구인이 쟁점오피스텔을 업무용도로만 사용할 목적으로 제한하여 임대하였다는 청구주장과는 모순되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.이와 반대로,공부상 주택인 오피스텔이라도 실제로는 주거용으로 사용하지 않는 경우,주택이 아닌 일반 건물의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세가 적용이 되지 않습니다.양도, 서면-2016-부동산-5722 [부동산납세과-1982] , 2016.12.30[ 제 목 ]오피스텔 보유시 일시적 2주택 적용여부[ 요 지 ]공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 오피스텔의 실제 사용용도는 사실판단 사항임[ 회 신 ]1.소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 공부상 업무시설인 오피스텔을 임차인이 사실상 업무용으로 사용한 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것입니다.소득세법 기본통칙89-154…4【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】소유하고 있던 공부상 주택인 1세대1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포・사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대1주택으로 보지 아니한다.※ 21년 이후 취득한 분양권은 양도세 주택수에 포함되는데, 오피스텔 분양권이 양도세 중과 주택수에 포함되는지 여부는 명확한 유권해석은 없으나, 취득세와 마찬가지로 제외되는 것으로 봄이 타당합니다.분양권의 정의에 주택에 대한 공급계약과 주택을 공급받는자로 선정된 지위로 되어 있어, 업무용일지 주택일지 불분명한 오피스텔 분양권은 이에 해당하지 않는다고 봅니다.소득세법제88조(정의)10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.오피스텔이공실인 경우, 내부시설 등이 상시 주거용으로 사용가능한지로 판단합니다.오피스텔이 공실인 경우에는,공부상의 용도가 아닌 사실상 주거용으로 사용이 가능한지 여부로 판단합니다.양도세 집행기준 89-154-22공실인 오피스텔의 주택 여부주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.공실인 상태에서 사실상 주거용인지 여부는 내부 시설이 상시 거주가 가능한 샤워시설, 싱크대, 세탁기 등이 설치되어 있는지 여부로 판단합니다.양도, 조심-2018-서-1973 , 2018.10.02 , 기각[ 제 목 ]쟁점아파트 양도 당시 공실상태인 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 과세한 처분의 당부[ 요 지 ]쟁점아파트 양도일 이전인 쟁점오피스텔을 구청, 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 취득세등을 감면 받는등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한점, 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 화장실, 샤워시설, 싱크대 등이 있어 독립된 주거가 가능한 점등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못 없음이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 양도 당시 공가상태인 쟁점오피스텔을 공부상 용도인 업무용 오피스텔로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 양도일 이전인 2016.9.30. 쟁점오피스텔을 관할 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하였고, 이를 근거로 취득세 등 지방세를 감면 받는 등 주택임대사업으로 공적인 의사표시를 한 점, 분양안내서에는 주거용인 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동의 내부구조 및 편의시설이 크게 다르지 않고, 생활하는데 필요한화장실과 샤워시설, 싱크대, 전기쿡탑, 개별난방 보일러, 냉장고, 세탁기 등이 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 점, 쟁점오피스텔 단지의 인터넷 매물정보에는 도시형 생활주택동과 업무용 오피스텔동이 구분 없이 주거형 원룸오피스텔로 게시되어 쟁점오피스텔이사실상 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점아파트 양도 당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.정리하면,오피스텔은 일반적인 아파트와 달라, 취득세 양도세 등에 차이가 있는데취득세의 경우①취득세 중과시, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②오피스텔의 취득시 세율은 4.6% (지방세교육세 0.4% 농특세 0.2%)③주거용 오피스텔은 주택수에 포함④주거용 오피스텔도 공시가격 1억이하는 주택수 제외양도세의 경우①양도세 중과세, 오피스텔 분양권은 주택수에 미포함②공부상 주택이 아니라도, 실제 주택으로 사용하는 경우는 주택임③공실인 경우, 내부시설이 상시주거용에 적합한 경우는 주택임오피스텔이 주거용인지 여부는① 주택임대사업자 등록여부② 임차인 사업자등록여부, 직업, 주민등록 이전③ 오피스텔의 구조 (주거가능 상태인지)④ 전력, 도시가스, 수도 사용량⑤ 임차인 확정일자 여부등을 고려하여 판단해야함**부동산 세금과 관련된 보다 많은 정보는 아래 링크네이버 '오회계사의 지식창고'를 방문해주시면 됩니다.https://blog.naver.com/riverodwby부산세무사/부산회계사